Immobilier neuf : des mesures chocs pour relancer les ventes
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00:00 Le grand rendez-vous de l'immobilier, le grand témoin.
00:03 - 47e numéro, rebonjour les amis, bonjour Pascal Boulanger,
00:09 vous êtes le président de la Fédération des promoteurs immobiliers.
00:12 Alors, c'est une organisation aujourd'hui qui fédère l'ensemble des métiers de la promotion immobilière.
00:19 On va parler du marché du neuf, qui est au centre, on le voit bien,
00:23 entre, j'allais dire, cette période de permacrise où une crise chasse l'autre,
00:27 une inflation normative sans précédent.
00:30 Mais il est d'usage, mon cher Pascal, que la première question vous est posée par notre ami Guillaume Chasoulière.
00:36 - Rebonjour. - Rebonjour Guillaume.
00:38 - Je le disais, la Fédération a annoncé la semaine dernière,
00:43 les chiffres, on va le dire, les qualificatifs catastrophiques au plus bas,
00:48 pour la promotion immobilière.
00:51 Tous les indicateurs presque sont rouges.
00:54 Je voudrais revenir vraiment sur le constat.
00:57 Quelles sont les explications du niveau de production, de vente, aujourd'hui, qu'il y a pour le marché ?
01:06 - Le mot catastrophique est le mot que l'on peut employer, parce que, d'histoire de la FPI,
01:10 je me suis amusé à plonger dans l'histoire des chiffres.
01:14 Et sur une quinzaine d'années, on n'a jamais trouvé des chiffres aussi mauvais.
01:18 Alors, l'histoire remonte à 2020, les élections municipales,
01:22 où les maires bâtisseurs ont plutôt été des maires battus.
01:26 Depuis ce moment-là, ça fait donc maintenant un peu plus de 3 ans, 23 ans,
01:31 tous les mois, nous avons de moins en moins d'offres,
01:33 parce que nous avons de moins en moins d'autorisations de construire.
01:36 J'entends quelques fois qu'on dise c'est une rareté foncière.
01:39 Ce n'est pas tout à fait vrai.
01:41 Les terrains ne sont pas pléthore, mais nous en trouvons.
01:44 Nous avons du mal à obtenir.
01:45 Ce sont des permis de construire.
01:46 Donc, l'offre baisse inexorablement depuis 3 ans.
01:51 Première crise.
01:52 Deuxième crise, aujourd'hui, on a une crise des matériaux
01:55 où un programme sur 5, un programme sur 6 environ,
01:59 est abandonné pour faute de rentabilité.
02:02 Donc, on a bien le permis de construire, tout va bien.
02:04 Juridiquement, notre programme, il est...
02:06 - Les recours sont purgés. - Les recours sont purgés.
02:09 Mais on se rend compte que, économiquement, ça ne passe pas.
02:13 Alors, comment on faisait dans l'ancien monde ?
02:15 Dans l'ancien monde, avant, on regardait, on faisait une estimation,
02:19 on lançait en commercialisation.
02:22 On ne se trompait pas, ou à la marge, sur nos estimations.
02:26 Et si on se trompait, allez, on va être très clair,
02:29 on remettait un petit plus à la grille des prix.
02:32 Aujourd'hui, ce n'est plus du tout ça pour deux raisons.
02:35 Parce que quand on se trompait, à l'époque, c'était 0,5%,
02:38 ce n'était pas énorme, ou 1%.
02:40 Aujourd'hui, on peut se tromper de 10 ou 15%.
02:42 Alors, quand vous savez que nos marges sont aujourd'hui inférieures à 5%,
02:46 qu'un coût de construction, c'est 50%,
02:48 si on se trompe de 10%, il y a marge 0.
02:50 Et des fois, on peut se tromper de 15, 20%.
02:53 Et, donc, deuxième crise, crise de prix.
02:56 Et on ne peut plus rehausser nos prix, on est vraiment au maximum.
02:59 On se rend compte que les arbres ne grimpent pas jusqu'au ciel.
03:02 Et donc là, on est vraiment au maximum. Donc, on est coincé.
03:05 Donc, on doit, bien avant de lancer notre opération,
03:09 valider son prix de revient.
03:11 Ce qui nous retarde aussi dans la mise en offre,
03:13 parce qu'on n'a pas assez de permis de construire,
03:14 et on a une opération sur cinq, je vous le disais à peu près,
03:17 sur laquelle on doit différer parce qu'on n'est pas sûr.
03:21 Donc, première crise, l'offre.
03:22 Deuxième crise, cette crise des prix de revient.
03:27 - Alors, justement, concernant l'offre, l'effondrement de l'offre,
03:32 par rapport à... sur la demande en tant que telle.
03:38 Vous dites que vous avez des promoteurs qui ont instruit,
03:41 le permis instruit, purgé,
03:43 - Obtenu, instruit, obtenu, purgé.
03:48 - Sur la demande en elle-même, sur la demande en elle-même,
03:50 - Mais j'allais venir, c'était ma troisième crise.
03:52 - Alors, est-ce qu'elle est toujours aussi soutenue ?
03:54 Ou est-ce que... - Alors...
03:55 - Parce qu'actuellement, on a même des banques qui annoncent
03:57 qu'elles ne prêteront pas en taux de crédit,
03:59 qu'on a une insalvabilité, qu'on a des taux d'intérêt
04:02 qui ont fait perdre la pièce gagnée par les Français depuis cinq ans.
04:04 - C'est exactement ça. - Voilà.
04:06 - Alors, première crise, j'ai dit, l'offre.
04:08 Deuxième crise, prix de revient.
04:09 Troisième crise, on voit de moins en moins d'acquéreurs,
04:12 de moins en moins de clients. - Ah bon ?
04:14 - Aussi bien chez les investisseurs,
04:15 on a un recul de 43% environ chez les investisseurs,
04:18 et un recul de trentaine de pourcents chez les propriétaires occupants.
04:21 - Pourquoi ? Les raisons ?
04:23 - Psychologique, c'est pas le moment.
04:24 - Psychologique ? - Oui.
04:26 Euh... Je vais vous donner un exemple,
04:28 qui va faire la transition avec ma quatrième crise.
04:31 Ma quatrième crise, c'est une crise de financement.
04:34 Les banques coupent les crédits acquéreurs
04:37 parce que, à cause de ce fameux taux d'usure,
04:39 elles prêtent souvent à perte.
04:41 Et donc moi, j'ai vu deux grands patrons de banque la semaine dernière.
04:44 L'un m'a dit, je donnais 100 millions de crédits acquéreurs par semaine.
04:50 Je donnais 100 millions de crédits acquéreurs par semaine.
04:53 J'ai interdit qu'on dépasse 30 millions par mois.
04:56 - Ah, quand même !
04:57 - Donc c'est divisé par 14, 100 millions par semaine
05:00 versus 30 millions par mois.
05:02 Et une autre banque,
05:03 je savais pas que j'avais vu son concurrent quelques jours avant,
05:06 m'a dit, écoutez, nous, on a fait notre point mort.
05:09 Pour prêter, on doit être aux alentours
05:11 et que ce soit rentable pour la banque de 5,68.
05:15 - C'est peut-être le serpent qui se prend la queue
05:18 parce qu'on observe pas ça dans l'ancien,
05:20 où les ventes, enfin, en tout cas, jusqu'à l'année dernière,
05:22 étaient plutôt au beau fixe.
05:23 En tout cas, bien meilleure que le marché du neuf.
05:27 Alors, ça veut dire que les prix sont trop hauts et que vous allez...
05:29 - Non, ça veut pas dire ça.
05:30 Ça veut dire que souvent dans l'ancien,
05:32 ce sont des propriétaires occupants
05:33 qui n'ont pas besoin forcément d'un crédit.
05:36 C'est du réemploi.
05:37 Nous, on a vu beaucoup ça.
05:38 Des gens qui ont vendu leur maison
05:40 pour en acheter soit une plus grande,
05:42 soit une plus petite, peu importe,
05:43 selon leur âge et leurs souhaits.
05:45 Donc, souvent, c'est du réemploi.
05:46 Mais dès qu'on a accès au crédit,
05:48 le crédit acquéreur, moi, des banques, m'ont dit,
05:50 ce n'est pas rentable actuellement
05:51 tant que ce taux d'usure existera
05:53 ou sera aussi bas.
05:55 Il est fait aussi pour juguler l'inflation,
05:58 mais à un moment, est-ce qu'il vaut mieux avoir
06:00 une économie sans inflation
06:02 ou une inflation sans économie ?
06:04 Donc, est-ce que le mieux devient pas l'ennemi du bien ?
06:05 - C'est très clair.
06:06 - Voilà. Et donc, psychologiquement,
06:09 alors, il y a déjà un, c'était ma quatrième crise,
06:12 cet effet bancaire.
06:13 Et sur ma troisième, psychologiquement,
06:15 il y a des clients qui nous réservent un appartement
06:17 le jeudi ou le vendredi
06:18 et qui annulent le mardi.
06:20 - Pourquoi ?
06:21 - Parce que je pense que, tout simplement,
06:22 ils en ont parlé en famille,
06:23 ils en ont parlé avec des amis.
06:24 - Ils se sont dit que ce n'était pas raisonnable ?
06:25 - Oui. Les gens disent,
06:27 c'est peut-être pas le moment,
06:28 tu as vu la crise de l'énergie,
06:29 tu as vu ceci.
06:30 - Oui, à cause de l'équation globale.
06:31 - Oui, l'équation globale,
06:32 on n'a pas le temps d'avoir un refus de prêt sur un week-end.
06:34 Vous réservez un appartement un vendredi après-midi,
06:37 vous le désistez lundi,
06:38 ce n'est pas un refus de prêt.
06:39 - C'est le scénario noir sur toutes les régions ?
06:42 Il y a des régions où on s'en sort un peu mieux
06:43 parce que les prix sont finalement plus bas aussi,
06:45 où vous arrivez à trouver des terrains moins chers ?
06:47 - Non, mais je vais vous dire dans les statistiques,
06:50 tout est malheureusement mauvais.
06:52 On voit une stagnation,
06:56 donc pas une baisse,
06:57 du côté des Alpes genévoises et du côté de Nice.
07:00 Voilà.
07:01 Sinon tout le reste, quand on regarde les stats,
07:03 tout le reste est en baisse.
07:05 Hier, il y avait la conférence du président FPIDO de France
07:08 qui annonce -60%.
07:09 Vous voyez, par exemple.
07:10 - Est-ce que vous craignez,
07:12 pour être très clair,
07:12 est-ce que vous craignez parmi vos adhérents,
07:15 parmi le monde de la promotion immobilière,
07:17 des entreprises qui se retrouveraient justement
07:19 en difficulté à court terme ou pas ?
07:23 Et je voudrais compléter cette question
07:24 par le fait de la projection du scénario
07:26 qui est quand même assez noir en ce début d'année, en 2023.
07:29 Est-ce que vous avez des signes,
07:31 des potentialités d'amélioration à venir ou pas ?
07:35 - Ce n'est pas la même question.
07:37 Alors sur la première question,
07:40 j'ai des promoteurs majeurs,
07:42 ce qu'on appelle les 15 majeurs de la profession,
07:45 qui me disent, certains me disent,
07:47 on va peut-être, faute d'activité,
07:49 fermer quelques agences.
07:51 Mais c'est des promoteurs qui ont 20
07:52 ou une quinzaine d'agences en France.
07:54 Ils me disent, on peut en fermer peut-être une ou deux.
07:57 J'entends des promoteurs d'un certain âge me dire,
07:59 j'ai plus le courage.
08:00 Bon, ça j'entends aussi.
08:01 Je n'ai pas entendu aujourd'hui,
08:03 c'est pour ça que je ne vais pas vous le dire,
08:05 si je le savais, je vous dirais,
08:06 ben j'entends, mais je ne vous dirais pas qui, bien évidemment.
08:08 - Promoteur en effectué.
08:09 - Je n'ai pas encore entendu,
08:10 à l'heure où je vous parle, de promoteurs qui appellent au secours.
08:12 - Le scénario catastrophe des maisons individuelles
08:14 avec des célèbres marques,
08:16 il a mis la clé sur la porte.
08:17 - On y pensait un peu.
08:18 - Oui, je vois très bien qui vous faites référence.
08:21 Pour l'instant, je n'ai pas de bruit.
08:22 - Et les projections, comme disait Sylvain ?
08:24 - Alors justement, il y en a qui disent que ça va peut-être s'inverser dans le deuxième semestre,
08:27 que les taux vont rebaisser.
08:30 Vous y croyez ?
08:30 Et puis surtout, vous êtes sur des temporalités longues.
08:34 - Alors oui et non.
08:35 - Pour me reconstituer, ça va être un peu plus long.
08:37 - Alors oui, vous avez raison, Sylvain, simplement.
08:42 Moi, j'ai envie de vous parler en termes un peu médicals.
08:47 Il y a deux façons.
08:48 Soit c'est une maladie chronique,
08:52 et on fait un traitement de long terme,
08:54 et on est sur une maladie chronique.
08:56 Mais mon malade chronique, là, il risque aussi un arrêt cardiaque.
09:01 Et donc, je voudrais aussi une médecine d'urgence.
09:03 Donc, je demande, j'en ai parlé aux divers intervenants politiques,
09:08 je voudrais qu'on ait des mesures de long terme
09:11 et je souhaiterais des mesures exceptionnelles
09:13 qui pourraient démarrer cette semaine, début avril, début mai,
09:17 pour s'arrêter au 31 décembre.
09:19 Je ne veux pas que ce soit un effet d'aubaine.
09:21 Je veux simplement que le législateur dise, voilà, écoutez,
09:23 pendant six mois, sept mois, peu importe,
09:26 on fait des mesures fiscales exceptionnelles.
09:28 On fait des mesures d'exception.
09:29 - Comme quoi ?
09:30 - Je savais que vous alliez me poser la question, je m'en doute bien.
09:33 - Et si... - Comme quoi ?
09:34 Est-ce que vous avez l'écoute du législateur ?
09:36 - On n'a pas réellement l'impression, mais...
09:38 - Alors, je vais vous répondre autrement.
09:40 Le législateur est d'accord avec moi sur le diagnostic.
09:43 Quand on regarde, de toute façon, il suffit de regarder les chiffres,
09:45 et ils savent très bien qu'on ne triche pas à nos chiffres.
09:46 - Quand ils disent que c'est une catastrophe haussière.
09:48 - Oui, bien sûr, ils s'en rendent compte.
09:50 On est crédible sur nos chiffres, on n'a jamais raconté de bêtises,
09:53 donc on est crédible.
09:54 Donc le diagnostic, tout le monde est d'accord.
09:56 Moi, je propose, par exemple, des choses un petit peu hors normes,
09:59 mais on est dans une situation hors normes.
10:01 À situation exceptionnelle, remède exceptionnel.
10:04 On ne traite pas une grippe comme un arrêt cardiaque.
10:07 Je vais vous le dire, n'inquiétez pas.
10:09 Alors, moi, je propose, et si on essayait, on fait un essai,
10:12 on supprime le taux d'usure en matière immobilière
10:15 entre maintenant et le 31 décembre.
10:17 On voit ce que ça donne ?
10:17 - Carrément. - Bah oui.
10:18 - Et pourtant, il a été relevé mensuellement, donc déjà pas mal.
10:21 - Les directeurs de banque me disent qu'il est 1,6 en dessous,
10:25 en dessous de leur point mort.
10:27 1,68, on m'a dit la semaine dernière.
10:30 Donc on essaye.
10:31 Si les taux s'envolent, il y a toujours le temps de le remettre.
10:33 Moi, je ne demande pas.
10:34 Je demande des mesures d'exception, des mesures probatoires.
10:37 Il faut tenter quelque chose...
10:38 - Plus de taux d'usure.
10:39 - D'accord.
10:40 - Et sur le ratio d'endettement.
10:42 - Alors, c'est quoi vos propositions ?
10:44 - Alors, premièrement, et si on essayait,
10:47 de toute façon, les banques prêteront actuellement
10:51 toute chose égale par ailleurs,
10:53 toujours en dessous de l'inflation, pour l'instant.
10:55 Donc vous achetez un bien immobilier,
10:56 ok, vous allez un petit peu l'acheter plus cher,
10:58 mais au moins, certaines personnes pourront avoir accès au crédit.
11:01 Les banques nous disent, nous, on n'a pas intérêt à prêter
11:03 aux acquéreurs immobiliers.
11:04 - On est d'accord.
11:06 Donc suppression du taux d'usure.
11:08 - Sur une durée, je n'ai pas dit définitivement.
11:09 - Déjà, le relèvement du taux d'usure,
11:11 qui est redevenu mensuel, qui est devenu mensuel...
11:14 - On l'a appelé de nos voeux et merci, c'est bien.
11:16 - C'est une mesure dérogative qui dure deux ans,
11:17 selon la loi, bien évidemment.
11:19 Et donc, vous dites, on pourrait utiliser la dérogation potentielle
11:21 pour le supprimer carrément pendant un an.
11:24 - Jusqu'au 31 décembre, on fait un essai,
11:25 on voit ce que ça donne.
11:26 - Premier point, là, vous avez l'espoir ?
11:30 - Il y a pire que de ne pas réussir, c'est de ne pas essayer.
11:32 - Deuxième proposition.
11:34 - Deuxième proposition,
11:37 et si on sortait du quota des investisseurs,
11:41 les crédits qu'ils font, dont leur fameux 35% dans cette manche.
11:44 - D'accord.
11:45 - D'accord, donc plus de ratio.
11:47 - Pour les investisseurs.
11:48 - Pour les investisseurs, oui.
11:49 - Oui, pour les investisseurs particuliers.
11:51 - C'est le cas pour les SCI, par exemple.
11:53 - Oui, d'accord, mais les SCI, c'est déjà des gens un peu érudits.
11:56 La plupart des gens achètent un ou deux logements,
11:58 voire trois dans leur vie.
11:59 - Et ils ne se mettent pas en SCI.
12:00 - Ils ne se mettent pas en SCI, et c'est souvent,
12:02 d'ailleurs, je fais une parenthèse,
12:03 il se passe en ce moment un bon complément de retraite.
12:04 Je te fais la parenthèse.
12:06 Bon, voilà une possibilité.
12:08 - D'accord.
12:09 - On dit 35%, je connais des gens qui,
12:11 quand on fait le calcul, sont à plus de 100% d'endettement.
12:14 Quand on fait ce calcul-là, qui est faux.
12:16 Donc faisons un calcul qui correspond à la réalité.
12:18 L'appartement est payé un tiers par la fiscalité,
12:20 à peu près, si on fait vite.
12:21 - Vous avez une autre proposition ?
12:22 - Oui, j'ai une autre proposition.
12:25 Moi, je propose, ça avait déjà été fait
12:28 sous M. Balladur, Premier ministre,
12:30 exonération de droits de succession sur tout appartement neuf
12:33 acheté pendant cette période-là.
12:35 Ça peut être un plafond pour ne pas qu'il y ait un effet d'aubaine.
12:37 - Exonération, oui.
12:39 - Et donc j'ai vu, moi j'étais déjà en activité à ce moment-là,
12:42 on va être dans les années 93-94.
12:45 Les gens achetaient un appartement,
12:47 passaient là, chez le notaire, à 11h,
12:49 et à 12h, faisaient une donation à leurs enfants.
12:52 Ce qui permettait de transmettre une espèce de patrimoine.
12:55 Alors on peut me rétoquer que ça aide ceux qui peuvent le faire.
12:59 Oui, d'accord, mais il faut bien lancer l'économie,
13:01 il faut trouver un truc.
13:02 Là, il faut trouver quelque chose.
13:03 Donc je propose bien des mesures exceptionnelles de courte durée.
13:06 - Il y a urgence, les mesures sont sur la table.
13:09 Vous allez rencontrer, j'imagine, les législateurs.
13:12 - Vous l'avez déjà rencontré, me semble-t-il.
13:14 - Oui, je les vois souvent.
13:16 On échange aussi par des moyens modernes,
13:18 ce qui s'appelle le téléphone, le SMS.
13:19 - Je vois ces sujets avec attention.
13:22 - Ça, j'aime beaucoup.
13:23 - Merci Pascal Boulanger.
13:24 Restez avec nous pour la deuxième partie.
13:26 Nous parlerons bien évidemment de la nécessité du logement neuf,
13:29 face à la flambée des prix de l'énergie, bien évidemment.
13:33 Et tout à l'heure, on va se retrouver.
13:35 Et on va bien sûr maintenant, la séquence que vous aimez les amis,
13:39 puisque vous posez les questions sur le club Facebook
13:42 "Les Propriétaires Gérés par Capital".
13:44 C'est ça que vous concerne pour la première partie.