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00:00 Le grand rendez-vous de l'immobilier, le grand témoin.
00:04 Voilà les grands témoins, deuxième partie, nous sommes toujours avec Olivier Landrevy, président de CAFPI.
00:12 Rebonjour Olivier, ainsi que Guillaume Ottier, c'est un plaisir de vous avoir sur le plateau, président exécutif de Meilleur Taux.
00:18 Guillaume, on continue à faire le point sur les crédits et sur les prêts et surtout on peut dire à nos amis qui nous écoutent
00:24 quels sont les bons tuyaux, les bons conseils pour essayer d'améliorer si on peut.
00:29 - Les situations. - Sa solvabilité et c'est pas neutre parce que le logement c'est un vrai sujet.
00:33 - Et il y en a une qui nous vient comme ça d'évidence, c'est le Préataux Zéro.
00:38 On a envie de se dire que plus que jamais il redevient intéressant tant est qu'il ne l'était plus.
00:43 Alors faire un point sur ce Préataux Zéro si vous voulez bien, dans l'ancien notamment,
00:48 quels sont aujourd'hui les profils qui peuvent en profiter et avec quels bénéfices ?
00:53 - Alors tout d'abord il faut être primo-accédant. Il faut acquérir dans le neuf, dans le logement social
01:01 ou dans l'ancien mais avec des conditions drastiques pour ce qui concerne...
01:05 - Alors dans l'ancien c'est toujours compliqué quoi.
01:06 - Ça a été réduit depuis 2019 pour l'ancien, c'est seulement sur certaines zones en France...
01:11 - Il y en a même qui dit que le Préataux Zéro est condamné à terme comme le dispositif qui sont les règles.
01:14 - Seulement certaines zones en France et il faut que votre projet inclue au moins 25% de travaux,
01:20 ce qui est quand même beaucoup, pour que ça rentre dans les clous.
01:23 Et c'est évidemment soumis à des plafonds de revenus qui sont relativement bas.
01:28 Pour une personne seule, pour un célibataire, ça va de 24 000 euros à 37 000 euros de revenus nets
01:34 selon les zones en France.
01:36 Et pour une famille de 4 personnes ça va de 48 000 à 74 000 euros nets.
01:43 Voilà, ce qu'on peut regretter c'est effectivement que depuis 2019 le PTZ ne fait que...
01:52 - Être raboté.
01:53 - Être raboté, les volumes ont baissé de 30% par rapport à ce que c'était en 2019.
01:58 - Oui, on a publié des chiffres qui sont...
02:00 - C'est lié à deux choses, c'est lié notamment aux restrictions qui ont été mises sur la possibilité de l'utiliser dans l'ancien.
02:04 - Dans l'ancien.
02:05 - Mais c'est lié aussi, et ça c'est plus sournois, au fait que les plafonds de revenus et les plafonds de montants
02:12 n'ont plus été révisés depuis 2016.
02:15 Et donc avec les années qui passent et les effets de l'inflation, il y a de moins en moins de Français qui peuvent en bénéficier.
02:21 Et du coup je fais moi-même la transition, au-delà de la reconduction du dispositif qui a été plus ou moins annoncé par la Première Ministre
02:31 il y a une quinzaine de jours, moi je pense que le dispositif mérite d'être rafraîchi et à minima réindexé pour retrouver sa pertinence.
02:41 - Et d'ailleurs dans les conclusions reportées du Conseil National de Refondation, on a trouvé mieux, puisque le Président de la République a dit
02:48 "maintenant on va faire une conférence des partis". Donc encore un rapport et encore une conférence de plus.
02:53 - Vous vouliez rajouter quelque chose sur le...
02:55 - Justement, sur le PTZ, qui n'a cessé d'être raboté, certains pensent effectivement que dans sa formule actuelle il n'est plus adapté.
03:05 Est-ce qu'aujourd'hui, à part le PTZ, on a d'autres possibilités pour essayer d'améliorer sa solvabilité, Guillaume Mottier ?
03:11 - Alors, je n'ai pas grand-chose à modifier à ce qu'a dit Olivier. Je pense que d'ailleurs le côté non indexé de certains plafonds,
03:17 c'est quelque chose qui s'applique aussi à d'autres éléments, on pourra en parler, ça va un peu au-delà de notre thème d'aujourd'hui.
03:22 Mais notamment, Monévox, un de vos confrères, a fait un article sur la liste de tous les seuils qui n'ont pas été indexés depuis plusieurs années.
03:28 Il y a par exemple le livre A, c'est intéressant. Et donc, je pense que ce que vient de dire Olivier, qui est très pertinent, pourrait s'étendre.
03:35 De façon générale, nous, avec notre casquette de citoyen, je dirais, on dit aussi que le PTZ n'est pas un dispositif gratuit.
03:41 Il y a quand même bien quelqu'un qui paye. Donc, c'est clair qu'il faut des incitations de ce type.
03:45 On voit que la tendance, quand même, de long terme, c'est de le réorienter vers, finalement, le développement durable, la logique de travaux, l'amélioration énergétique.
03:54 Finalement, c'est une orientation politique, on peut la respecter, mais qu'il y ait une orientation politique dit critères et dit forcément aspects un petit peu plus restrictifs.
04:01 Et de nouveau, il y a bien quelqu'un qui paye. D'où le fait qu'il faut probablement prendre un pas de recul et se dire, pour l'ensemble de ceux qui nous écoutent,
04:08 il n'y a pas que le PTZ dans la vie, notamment les conditions de ressources dont vient parler Olivier. C'est quelque chose qui est assez restrictif.
04:15 À quoi on peut penser ? Qu'est-ce qui, aujourd'hui, fait qu'on met le maximum de chances de son côté ?
04:19 D'abord, sous forme de dispositifs un peu d'aide et dérogatoire, il peut y avoir des PTZ "locaux", et notamment dans les entreprises, parfois.
04:27 Il y a eu plusieurs annonces de ce type. Les employeurs, eux-mêmes, font des partenariats.
04:31 Et ça, effectivement, la meilleure façon, quand on est emprunteur, de mettre toutes les chances de son côté, c'est d'avoir quelqu'un qui connaît localement tous ces dispositifs.
04:38 Et c'est pour ça qu'Olivier et moi, nous avons des réseaux de gens qui sont implantés localement, parce que l'un de leurs métiers, c'est d'être très au courant de ce qui se passe sur leur région.
04:45 Parce que ça peut être des offres bancaires, ça peut être des dispositifs publics, ou ça peut être des dispositifs privés, avec des employeurs qui financent.
04:51 Action Logement, par exemple, avait proposé un crédit de 40 000 euros pour les primo-accédants.
04:56 Avec des critères de revenus qui sont sensiblement supérieurs à ceux du PTZ.
05:00 Absolument. Ce qui revient même à être une forme de "pré-ato-zéro", sans faire passer par les forges codines.
05:09 Donc vous, vous imaginez que vous informez vos clients là-dessus ?
05:12 Non, cette mission d'information, elle est très importante, bien sûr.
05:15 Et il y a aussi, on en parlait un petit peu en micro avec vous deux, il y a l'ANIL qui centralise tous les prêts que vous pouvez solliciter dans vos régions.
05:25 Les prêts et les subventions.
05:27 Les prêts et les subventions, vous dites.
05:29 Donc allez taper dans sa région, son département, et voir si on peut avoir un près.
05:32 Donc les mandataires Meilleur Taux et CAFPI sont affûtés sur ce type de connaissances ?
05:37 Oui, c'est leur métier de connaître ces objectifs.
05:40 Et la mission d'information, elle fait effectivement totalement partie de notre ADN.
05:45 Ils sont cumulables ces prêts ? En règle générale, vous avez regardé un petit peu ?
05:49 Oui, dans certains cas, notamment sur l'amélioration de l'habitat, on peut dire que tout ce qui est travaux de rénovation énergétique,
05:54 il y a beaucoup de dispositifs, il y a MaPrimeRénov', qui est un dispositif un peu tiroir, un peu attrape-tout.
05:59 Et en effet, la première chose à faire, c'est de prendre de l'information, et d'avoir une vision large.
06:04 Aller voir son banquier, c'est très bien, mais il faut avoir quelqu'un qui est un spécialiste de l'ensemble du secteur.
06:09 Le deuxième élément, je pense qu'il faut dire, c'est que, on en parlait il y a un instant, dans la première partie,
06:15 en termes de profil, il est clair que ce qu'on pouvait avoir en tête il y a deux ans,
06:19 qui est la possibilité d'emprunter sans apport, sans épargne, c'est quasiment plus vrai du tout aujourd'hui.
06:24 Il est clair que pour mettre toutes les chances de son côté, il faut de l'apport, je dirais minimum 10%,
06:29 et même si on a 20%, c'est plutôt mieux.
06:32 Ça c'est vraiment les nouvelles règles du jeu, et comme ça a changé très vite, il faut vraiment les avoir en tête.
06:36 L'autre chose qu'on voit aussi, et que les banques regardent beaucoup, c'est l'épargne résiduelle.
06:41 On voit que, quand on emmène un dossier, quand on emmène un client et qu'on l'apporte à une banque,
06:45 de plus en plus cette question "quelle est l'épargne résiduelle du client ?" est de plus en plus importante.
06:49 Et donc, cette capacité au fond à réfléchir au-delà du crédit, elle joue un rôle de plus en plus important.
06:55 Et puis troisièmement, il y a des éléments un peu techniques, c'est-à-dire, on a parlé il y a un instant,
06:59 de normes sur le taux d'endettement, ce fameux 35% d'assurance comprise,
07:03 et là c'est clair qu'il y a plusieurs leviers, on va dire assez techniques, qui permettent d'optimiser le taux d'endettement.
07:08 Déjà un élément assez simple, et qui est assez paradoxal, c'est d'allonger un peu la durée du prêt.
07:12 Quand on allonge un petit peu la durée du prêt, normalement on réduit le taux d'endettement.
07:15 Ce n'est pas l'objectif des pouvoirs publics, mais on va dire que c'est l'un des effets de cette norme.
07:19 Deuxièmement, il y a la délégation d'assurance, et puis troisièmement, pour les gens qui sont déjà propriétaires,
07:24 et qui utilisent leur logement pour refinancer un nouveau logement,
07:27 il y a des solutions, notamment qui consistent à ne pas recourir au prêt-relais.
07:30 C'est clair que le prêt-relais va coûter assez cher, il va peser assez lourd dans le taux d'endettement,
07:34 donc si on peut s'en passer par exemple en vendant par anticipation son logement,
07:37 on optimise aussi son taux d'endettement.
07:39 Donc il y a plusieurs solutions.
07:40 On va séquencer, il y a encore deux points, vous venez de les citer, l'assurance, vous en avez parlé,
07:45 on clôturera là-dessus, je voudrais quand même dire, est-ce qu'il y a des montages de crédits,
07:50 qui permettent de faciliter l'accès à la solvabilité, améliorer la solvabilité ?
07:54 Vous l'avez dit, l'allongement, mais est-ce qu'il y a d'autres choses ?
07:57 Je vais rebondir sur un des points que Guillaume a évoqué.
08:01 Dans le cas de ménages qui ont un endettement pré-existant, et plutôt sur des formats de dette courte,
08:09 il vous reste un an à rembourser sur votre voiture, il vous reste un crédit revolving,
08:15 ça peut être très handicapant pour présenter le dossier sur l'acquisition de votre résidence principale
08:24 auprès d'une banque, parce que ces queues de crédit qu'il vous reste
08:29 peuvent du coup vous emmener au-dessus de 35% de taux d'endettement,
08:32 puisque le taux d'endettement n'est calculé qu'au premier jour.
08:34 Ce qui est un peu d'ailleurs, un peu absurde, mais bon.
08:38 Donc il y a une technique quand on est face à ce type de clients,
08:43 c'est de commencer par faire racheter ce crédit-là et le remettre sur une durée plus longue
08:48 pour retrouver de la capacité d'endettement.
08:51 D'où l'intérêt d'avoir un bon courtier, je vous le dis les amis,
08:53 parce que cette logique, souvent les courtiers longs et pas forcément les banquiers naturels.
08:58 Ça peut être d'ailleurs un montant de regroupement de crédit, c'est possible de le faire en une seule opération.
09:03 Ça vous le pratiquez ?
09:04 Bien sûr.
09:05 L'allongement, vous en parliez, ça peut monter jusqu'à combien ? 25 ans ?
09:09 25 ans, c'est de toute façon la nouvelle norme qui est imposée par le CHSF.
09:13 Mais si on est au-dessus de 35% à 15 ans, c'est clair qu'aller à 20 ans,
09:17 sachant qu'on ne restera pas toujours avec le crédit pendant 20 ans,
09:20 si on change d'appartement, de maison, on soldera par anticipation,
09:23 mais ça permet d'avoir son crédit.
09:25 La logique, c'est comment être éligible, comment avoir accès au crédit,
09:28 et parfois partir sur une durée un peu plus longue,
09:30 c'est nécessaire pour respecter, comme je l'ai dit, la norme au premier jour.
09:33 Est-ce qu'il y a des montages sur plusieurs durées aussi ?
09:36 On pourrait faire une partie du capital emprunté sur 15 ans,
09:39 donc avec un taux moindre, vous voyez ce que je veux dire ?
09:41 Ou même, pour compléter la question de Guillaume,
09:45 c'est une question qu'on nous pose aussi les particuliers,
09:48 c'est les acquisitions en SCI.
09:50 Est-ce qu'elles échappent à ce type de ratio ou pas ?
09:54 Si on est vraiment sur une SCI à usage professionnel,
09:58 donc avec que du locatif, idéalement une SCI à l'IS,
10:03 donc c'est lourd sur le plan rentable, etc., et fiscal,
10:07 mais oui, à ce moment-là, on peut échapper à la fois au taux d'usure tel qu'on le connaît,
10:13 et aux normes HCSF.
10:15 Ça veut dire qu'on n'est plus tributaire des conditions de ressources pour l'emprunt ou pas ?
10:18 Donc quelqu'un qui a une SCI à l'IS,
10:21 qui fait l'acquisition, mais il a dominé le printemps, il a eu 10 ou 20% de la banque.
10:26 Mais la banque est libre d'évaluer ce risque comme elle l'entend,
10:28 elle n'est plus dans le carcan HCSF.
10:30 Et si ce n'est pas l'IS, même topo ou pas ?
10:33 Non.
10:34 D'accord.
10:35 En ce cas-là, ce sont les normes particuliers qui s'appliquent,
10:37 mais voyez, cet exemple-là montre bien le côté un peu absurde de ces règles.
10:40 Bien sûr.
10:41 C'est-à-dire qu'en faisant un montage, on se met à côté de l'argumentation,
10:44 ça prouve bien qu'une norme assez rigide, assez simple,
10:49 finalement n'a pas les effets escomptés.
10:52 Il vaut mieux, de nouveau, on revient à cette logique,
10:54 laisser les acteurs libres d'évaluer le risque.
10:56 Peut-être une dernière chose.
10:58 Guillaume a parlé des exigences d'apport personnel.
11:01 Oui.
11:02 À minima 10% pour pouvoir discuter avec une banque,
11:05 et idéalement 20%.
11:06 Même en moyenne, on a maintenant passé la barre des 20%.
11:10 Ça peut souvent venir des parents.
11:12 On voit beaucoup de projets qui arrivent à se débloquer de cette façon-là,
11:15 puisque vous savez qu'il y a maintenant un cadre fiscal très avantageux
11:18 pour faire des donations parents-enfants.
11:22 Et c'est parfois comme ça qu'on arrive à solutionner des dossiers.
11:25 Alors évidemment, c'est un facteur d'inégalité,
11:27 mais on est en train de dire que c'est la panacée,
11:29 et c'est triste finalement.
11:30 Mais il y a les vases communicants.
11:32 On termine par l'assurance.
11:34 Ça pèse, l'assurance dans le crédit, l'assurance du prêt immobilier.
11:38 Est-ce qu'on arrive à négocier justement en amont plus facilement aujourd'hui
11:43 cette assurance ?
11:44 J'aimerais aussi compléter ce que dit Guillaume.
11:46 J'ai pas fini.
11:47 L'épargne notamment, l'épargne pour les coûts énergétiques.
11:51 D'abord l'assurance.
11:52 Est-ce que l'assurance, on le sait,
11:54 c'est quelque chose qu'on peut négocier d'entrée de jeu ?
11:56 On sait que c'est très difficile.
11:58 C'est pour ça qu'on a fait des lois, la loi Hamon, etc.
12:00 pour négocier après-coût.
12:01 Est-ce qu'on arrive mieux à la négocier en amont aujourd'hui
12:03 pour faire baisser le coût de l'assurance,
12:05 pour faire baisser des dossiers ?
12:06 Est-ce que c'est pas jouable ?
12:07 - Est-ce que les banques acceptent ?
12:08 - Est-ce que c'est pas jouable ?
12:09 - Quand on arrive avec un beau dossier,
12:11 et qu'on est un client à potentiel,
12:14 et qu'on fait comprendre aux banquiers qu'on a devant soi
12:18 qu'on est au courant de ses droits,
12:20 et qu'on connaît la loi Lemoyne,
12:22 oui, il est redevenu possible de négocier.
12:24 Non, non, mais vraiment.
12:26 C'est-à-dire qu'on voit beaucoup plus de banques qu'avant
12:29 qui acceptent finalement de s'aligner
12:32 pour mettre leurs tarifs d'assurance
12:34 à peu près au niveau du marché.
12:36 - Ah d'accord.
12:37 - Oui, face à des clients à potentiel.
12:39 Je dis pas que c'est comme ça pour tout le monde.
12:41 - Je comprends.
12:42 - Et qui font comprendre qu'ils connaissent leurs droits.
12:44 - C'est le boulot du courtier aussi.
12:45 - Mais dans le pire des cas,
12:46 même pour un client, on va dire,
12:48 revenu plus modeste,
12:50 qui se sent pas en situation de force
12:52 et qui préfère ne pas mettre le sujet sur la table,
12:54 initialement, il reste la loi Lemoyne à tout moment.
12:57 Donc c'est quand même une avancée.
12:59 - Mais bon, encore faut-il,
13:01 c'est pas ça qui va me faire faciliter l'accès à mon dossier.
13:04 Si je suis bloqué, si je passe pas d'entrée,
13:06 la loi Lemoyne, je renégocierai à postériori.
13:09 - Là-dessus, je pense que ce que vient de dire Olivier
13:11 est tout à fait exact.
13:12 C'est-à-dire que je pense que la principale inégalité
13:14 ou dichotomie dans ce marché,
13:16 c'est un sujet d'information, de pédagogie.
13:18 Et quand on fait le test autour de soi,
13:20 je suis frappé de voir à quel point
13:22 il y a encore assez peu de gens
13:24 qui connaissent tout simplement le principe
13:26 très simple, applicable à ce marché de la science pointeur,
13:28 qui est la liberté totale au moment du crédit et après.
13:31 Beaucoup de gens arrivent avec des idées dans la tête
13:33 que c'est après un an ou avant un an.
13:35 Et donc, en réalité, le vrai sujet,
13:37 c'est d'arriver devant sa banque
13:40 en connaissant le sujet, en étant bien informé.
13:43 Et ça, en général, ça donne une capacité de négociation,
13:46 d'autant que sur le sujet de la science pointeure,
13:49 comme vous l'avez dit, c'est un élément qui est très important,
13:51 on va dire, dans le coût total du crédit.
13:53 C'est pour ça qu'on parlait tout à l'heure du TAEG.
13:55 C'est important d'avoir une vision globale du coût.
13:57 Et puis, deuxièmement, c'est important
13:59 de bien choisir son science pointeur,
14:01 parce que, revenons un peu au principe fondamental,
14:03 c'est d'abord un outil de protection.
14:05 Et donc, il faut choisir les risques
14:07 contre lesquels on est protégé.
14:09 Et donc, ce sujet-là, il est au moins aussi important
14:11 que le taux du crédit. Nous, on s'appelle meilleur taux,
14:13 donc on ne va pas dire que le taux n'est pas important.
14:15 Le taux, c'est évidemment important,
14:17 mais, pour l'inverse, quand on fait un crédit immobilier,
14:19 vraiment, le message, c'est regardons tous les sujets.
14:21 Regardons l'assurance, regardons la garantie,
14:23 et puis, regardons aussi la banque elle-même.
14:25 Nous, on dit souvent, on ne vend pas un taux,
14:27 on vend une banque. La banque dans laquelle
14:29 on va domicilier ses salaires,
14:31 les services de cette banque, il faut qu'on soit à l'aise avec.
14:33 C'est très important de regarder tous ces sujets.
14:35 - Parce que quand on a le crédit, c'est obligé de domicilier les salaires
14:37 dans la banque en question. - De fait, oui.
14:39 Il y a quelques exceptions, mais de fait, en effet,
14:41 on domicilie ses salaires, et on peut comprendre pourquoi.
14:43 Parce que finalement, on va d'abord garantir le paiement du prêt
14:45 par l'existence de ce revenu qui est domicilié chez elle.
14:47 - Et ça leur permet de...
14:49 Alors, la question sur l'analyse des banques,
14:51 sur les coûts énergétiques,
14:53 est-ce que c'est une réalité ?
14:55 Est-ce qu'ils en tiennent compte ou pas ?
14:57 - En fait, ça rejoint le sujet qu'on a évoqué un peu plus tôt
14:59 de l'épargne résiduelle.
15:01 En fait, c'est pour cela que les banques
15:03 deviennent gourmandes sur l'épargne résiduelle.
15:05 C'est parce qu'elles ont conscience
15:07 - Au-delà de la pauvre.
15:09 - qu'avec la flambée des prix de l'alimentaire,
15:11 de l'énergie, de tout ce qu'on veut,
15:13 des clients pourraient,
15:15 dans les mois qui viennent,
15:17 se retrouver en difficulté sur le remboursement de leurs crédits
15:19 parce que le reste de leur budget a subi l'inflation.
15:21 Donc,
15:23 elles aiment voir
15:25 idéalement
15:27 l'équivalent d'un an de mensualité,
15:29 ce qui fait quand même des sommes,
15:31 sur des produits d'épargne
15:33 débloquables relativement facilement.
15:35 - Merci.
15:37 - Je pense que là-dessus,
15:39 juste pour compléter, il y a deux éléments.
15:41 Il y a un élément économique, en effet.
15:43 Le fait de devoir mettre son logement aux normes, c'est un coût
15:45 et donc les banques le prennent en compte.
15:47 Il y a aussi un élément d'image et de normes.
15:49 C'est sûr qu'un organisme comme une banque
15:51 va être de plus en plus challengé sur
15:53 quels biens elle finance.
15:55 Est-ce que ce sont des passoires thermiques
15:57 ou est-ce que ce sont des biens aux normes ?
15:59 La prise en compte de ce sujet-là ne va faire
16:01 évidemment qu'augmenter dans les nouveaux crédits.
16:03 - C'est très clair. Merci beaucoup
16:05 à tous les deux de nous avoir accompagnés
16:07 sur justement tous ces tuyaux
16:09 avec toute la complexité que ça suscite
16:11 et ça justifie d'ailleurs la raison
16:13 pour laquelle il faut passer par des courtiers
16:15 en crédit immobilier. Merci Guillaume Motier.
16:17 Je rappelle que vous êtes le président exécutif de Meilleur Taux.
16:19 - Merci Sylvain. - Merci également
16:21 à Olivier Landrevi, président de CAFPI
16:23 pour ses précieux conseils et bien évidemment
16:25 vous pouvez récupérer le podcast sur les
16:27 plateformes qui vont bien.