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00:00 Michel est à Brest.
00:01 Il a entendu parler du démembrement abinitio.
00:04 - Ah oui.
00:06 - Alors soit c'est de l'italien, soit il ne comprend pas, soit...
00:08 Expliquez-nous.
00:09 - Oui, ça vient du latin.
00:11 - Ce serait plutôt du latin.
00:12 Je m'excuse.
00:13 Je m'excuse.
00:14 Non mais jeunesse, mon cher Thierry.
00:16 - Oui, c'est assez astucieux, mais assez compliqué à expliquer.
00:22 En fait, ça permet de transmettre des biens immobiliers,
00:29 de manière plus habile et surtout moins coûteuse.
00:33 La donation classique, c'est quoi ?
00:35 Je suis propriétaire d'un bien, je garde l'usufri.
00:38 Les parents gardent l'usufri.
00:39 Vous savez ce que c'est que l'usufri ?
00:40 Usage plus les fris, les loyers.
00:42 Et je donne la nue propriété.
00:45 Une propriété, si je suis propriétaire, mais tout nu.
00:47 Oui, c'est un peu ça l'idée.
00:50 Et du coup, vous êtes, dans ces cas-là,
00:53 tenu d'appliquer un article du Code général des impôts
00:57 pour valoriser votre usufri, qui est l'article 669, peu importe,
01:01 et qui est assez arbitraire parce qu'il vous dit
01:03 votre usufri va baisser de 10 % tous les 10 ans.
01:06 Bon.
01:07 OK, donc après 91 ans, votre usufri est évalué 10 %,
01:11 parce que qu'est-ce que c'est, en fait, l'usufri,
01:13 la valeur d'un usufri ?
01:14 C'est l'espérance, si vous y habitez ou si vous louez,
01:17 c'est l'espérance de revenu jusqu'à votre décès.
01:20 Et donc, on capitalise aujourd'hui.
01:23 Combien vous pouvez recevoir de loyers ?
01:26 Voilà, on subodore en fonction de votre espérance de vie.
01:28 Mais l'administration fiscale, c'est trop compliqué
01:31 et donc elle le fait de manière arbitraire,
01:32 en donation comme ça, directe.
01:34 Et donc, c'est 10 % après 91 ans, 20 % entre 80 et 91,
01:40 30 % entre 71 et 81, etc., etc.
01:43 Bon. Et là, vous êtes tenu d'appliquer ce barème.
01:46 L'ab initio, le démembrement ab initio,
01:48 c'est pas tout à fait ça.
01:50 C'est qu'au lieu d'être propriétaire d'un bien
01:53 que vous allez donner,
01:54 vous commencez à transmettre au moment de l'achat du bien.
02:00 Donc ça veut dire quoi ?
02:01 Ça veut dire que vous allez donner aux enfants du cash
02:05 pour qu'eux achètent la nuelle propriété et vous, l'usufri.
02:08 Donc vous êtes ensemble à acheter, les parents, l'usufri,
02:12 et les enfants, la nuelle propriété.
02:14 Et la petite astuce, c'est que là, du coup,
02:17 cet article du Code général des impôts pour évaluer l'usufri
02:20 ne s'impose pas,
02:22 parce que c'est un acte à titre onéreux et pas à titre gratuit.
02:25 Et du coup, vous évaluez l'usufri, comme je vous le disais,
02:28 de manière beaucoup plus économique,
02:29 beaucoup plus réaliste.
02:31 Et donc, il n'est pas rare quand vous avez 50 ou 60 ans
02:35 que votre usufri, au lieu de valoir 50 %,
02:37 il vaut 70, voire 75 % du bien.
02:41 Ce qui fait que vous allez acheter un bien qui vaut 1 000,
02:44 vous allez, vous, usufritier, dépenser 750,
02:48 et vous n'allez donner que 250 aux enfants,
02:52 pour qu'eux achètent la nulle propriété.
02:53 Et donc, du coup, quand on a des abattements,
02:55 vous savez, c'est 100 000 si on donne de l'immobilier
02:58 ou autre chose, et 32 000 de cash.
03:01 Donc là, on peut bénéficier en plus de l'abattement de cash,
03:04 plus celui de 100 000, et vous pouvez donner beaucoup plus.
03:08 Je ne sais pas si j'ai été très clair, mais je peux le faire en plus court.
03:11 - En tout cas, merci pour la question de... C'était qui ?
03:14 - C'était Michel.
03:15 - C'est un truc qui est assez peu pratiqué.
03:18 - On a appris quelque chose, on a été tous attentifs.
03:19 - On a un métier, on l'apprend toujours,
03:21 et là, franchement, je peux vous le dire, on a appris quelque chose.
03:24 Et on a même donné une petite leçon de latin à Vincent.
03:28 - Merci beaucoup, Thierry Delsalle.
03:29 Vous revenez quand vous voulez,
03:31 dans le Grand Rendez-vous de l'immobilier
03:32 pour cette sixième saison.
03:33 Vous êtes porte-parole de la Chambre des notaires du Grand Paris.
03:36 - Et d'ailleurs, cher Vincent, on peut dire aussi à nos auditeurs,
03:41 qui peuvent toujours continuer à poser leurs questions sur le groupe
03:44 "Les Proprios", géré par Capital, sur Facebook.
03:46 - Tout à fait, le Club des Proprios.
03:48 - Voilà, le Club des Proprios.
03:50 On peut la voir régulièrement.
03:51 Vous nous envoyez, ou alors vous nous écrivez aussi,
03:53 si vous avez une problématique.
03:54 Et on répondra à toutes vos questions pour les prochaines séquences.
03:57 De ça vous concerne.