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00:00 Et oui, ça vous concerne.
00:02 Première partie, comme vous le savez, les amis, dans ce 53ème numéro,
00:05 tous les mois, vous posez vos questions et elles sont nombreuses sur le club
00:08 des propriétaires qui est géré par Capital et on vous y répond comme
00:12 chaque mois.
00:13 Et bien sûr, c'est l'ami Vincent qui y répond toujours.
00:17 Bonjour.
00:18 C'est qui qui y répond ?
00:19 C'est l'ami Vincent.
00:20 Comment ça va ?
00:21 Je préfère la coupe de cheveux là, elle est très sympa.
00:23 Merci beaucoup.
00:24 Alors, qu'est-ce qu'on a comme questions cette semaine ?
00:28 Et d'ailleurs, nous avons un agent immobilier qui est un super agent immobilier.
00:32 Il est le patron de Deferla Immobilier.
00:34 C'est notre ami Dan Adler.
00:35 Comment ça va, Dan ?
00:36 Ça va et toi ?
00:37 Merci.
00:38 Merci d'être avec nous, Laurent Gey.
00:41 Ça me va aussi.
00:42 Oui, pour voir.
00:43 Ou Georges.
00:44 Allez, des questions pour Dan Adler.
00:48 Deux questions pêchées sur le groupe Facebook, le club des propriétaires.
00:51 Dan la première, la voici.
00:52 C'est Pierre qui envisage d'acheter un trois pièces dans Paris où les prix
00:55 sont à la baisse depuis quelques mois.
00:58 Il vise plutôt la rive gauche, le cinquième, le quatorzième,
01:00 voire le treizième.
01:01 Quels sont les principaux critères qui permettent aujourd'hui à l'acheteur
01:05 de négocier sur ce type de biens ?
01:07 Alors déjà, le premier critère, c'est de venir nous voir parce qu'on
01:10 a pas mal d'agents sur la rive gauche.
01:11 Ça tombe plutôt bien.
01:12 Ça, c'est le critère numéro un.
01:14 Les critères, en règle générale, c'est vraiment d'être informé sur
01:18 ce qu'il y a sur le marché.
01:19 En fait, on parle souvent de biens en comparaison.
01:21 C'est important de savoir ce qu'il y a en comparaison de ce qu'on visite,
01:24 à quel prix ça se vend.
01:25 Après, honnêtement, encore plus aujourd'hui, passer par un
01:28 intermédiaire, par une agence, c'est super important.
01:31 On est un lien direct avec le propriétaire puisqu'on les a
01:34 quotidiennement, on leur fait des comptes rendus et donc on sera
01:37 les premiers à pouvoir défendre une offre si elle est cohérente par
01:41 rapport à ce qui a été vendu dernièrement.
01:42 C'est important parce que dans l'imaginaire d'un acheteur,
01:45 il peut y avoir des fois des baisses de 15 à 20 %, ce qui n'est pas le cas.
01:47 Et puis, c'est important aussi qu'on puisse défendre une offre qui est
01:51 cohérente auprès d'un vendeur.
01:52 Les vendeurs sont à l'écoute.
01:54 Donc voilà, il faut vraiment s'informer.
01:56 Je pense que c'est la chose peut-être la plus importante aujourd'hui.
01:59 - Une petite question complémentaire.
02:00 Oui, mais dans la conjoncture actuelle, on n'était pas forcément habitués
02:02 à ça à Paris où les prix commencent à baisser.
02:06 Peut-être qu'il y a quand même des éléments qui aujourd'hui sont
02:09 négociables, qui avant n'étaient pas négociables.
02:10 De toute façon, on boit avant.
02:11 - La note énergétique, par exemple ?
02:13 - Sur certains biens, en tout cas.
02:14 - Des travaux à fait ?
02:15 - Bien sûr.
02:16 Les notes énergétiques, ça peut être un élément.
02:19 Maintenant, ce qui est important, c'est les prix au mètre carré.
02:21 C'est-à-dire que quand même, on constate que les appartements,
02:24 il y a une constante sur les prix au mètre carré.
02:26 Je ne vais pas dire que peu importe les notations des notes énergétiques,
02:31 mais ça joue, ça impacte.
02:33 Les travaux aussi, mais comme avant.
02:35 C'est-à-dire que si on compare un bien il y a deux ans qui était
02:38 en parfait état et un bien rénové il y a deux ans, il y avait un écart de prix.
02:41 Aujourd'hui, c'est le même écart de prix, à la différence qu'il y a
02:44 effectivement une baisse qui est effective.
02:45 Et c'est sur tout ça, l'information numéro une qu'il faut avoir.
02:48 Après, un critère plus qu'un autre, que ce soit les travaux,
02:51 que ce soit la note énergétique, l'emplacement, la vue,
02:54 effectivement, un bien dit de prestige baisse moins vite qu'un bien
02:58 à défaut majeur.
02:59 -Est-ce que la question des travaux se pose moins par rapport au prix
03:04 au mètre carré ?
03:05 C'est ça que j'entends.
03:06 -Effectivement.
03:07 Après, c'est pareil quand on parle d'information,
03:09 c'est information sur un budget global.
03:11 Il y a deux ou trois ans, le prix des travaux était moins élevé
03:15 qu'aujourd'hui.
03:16 Donc ça aussi, ça impacte, bien entendu.
03:17 Une rénovation, moi, quand j'ai commencé le métier,
03:19 une rénovation à 500 ou 600 euros du mètre carré,
03:22 on faisait quelque chose à 9.
03:23 C'est vite monté à 800, 900, 1000 euros, voire maintenant,
03:26 plutôt 1200 euros du mètre carré.
03:27 Donc tout ça, forcément, ça impacte le budget global.
03:30 C'est une certitude.
03:31 Et donc, en fait, ce qu'il faut, c'est que déjà l'acheteur puisse
03:34 avoir une vision globale de son budget pour pouvoir faire une offre.
03:37 C'est-à-dire, il y a le prix au mètre carré, il y a bien sûr le coût
03:40 du crédit s'il y a un crédit et il y a bien entendu le coût des travaux.
03:44 - 5e, 14e, 13e, superbes emplacements, très, très jolis trucs.
03:48 Vous, qui êtes spécialiste de la rue gauche, en effet, avec Deferla,
03:52 la baisse au mètre carré, elle est de combien aujourd'hui ?
03:55 Très concrètement.
03:56 - Elle est de combien ? Ça dépend vraiment des arrondissements.
03:58 On n'a pas les mêmes baisses.
03:59 - Donnez-moi un exemple.
04:01 Le 14e, que vous connaissez bien.
04:02 - Le 14e, on est entre 7 et 10 % selon les produits.
04:06 - Ah, quand même ?
04:07 - Oui, quand même, sur un an.
04:08 - Sur un an ? - Sur un an.
04:09 - 7 à 10 %, c'est la moyenne que vous observez sur les ventes que vous opérez.
04:14 - Sur beaucoup de ventes, oui.
04:15 - Et ça, vous ne l'auriez pas vu il y a un an.
04:16 Ce n'était pas possible, ce n'était pas envisageable.
04:18 - Moi, je ne m'avance jamais trop sur des baisses ou des augmentations.
04:24 Nous, là, ce qu'on constate depuis trois semaines, un mois,
04:26 et j'espère que ça fera du bien, d'ailleurs, pour la profession de l'entendre.
04:29 - Ça repart.
04:30 - Ça repart.
04:31 Moi, j'ai connu différentes crises.
04:34 Ça fait 20 ans que je fais ce métier.
04:35 Peut-être que c'est la plus forte, mais je pense qu'elle va repartir tout aussi fort.
04:40 Et donc, je pense que pour les acheteurs, en tout cas,
04:43 d'attendre que ça baisse encore, je pense que c'est un mauvais choix.
04:45 Je pense que là, il y a une cohérence par rapport au coût de l'acquisition
04:49 globale, puisque les taux d'intérêt impactent.
04:52 - Juste pour compléter la question, c'est important,
04:56 parce que là, vous venez de nous donner des chiffres très précis,
04:59 entre 7 et 10 % de baisse dans le 14e arrondissement.
05:01 L'impact en termes d'octroi de crédit, vous l'avez vu passer aussi,
05:06 avec 300 à 400 points de base d'augmentation sur juste une année.
05:12 Est-ce que c'est le critère principal ?
05:13 On est d'accord ?
05:14 - Oui, clairement.
05:15 - Donc la baisse de l'inflation au mois de constaté au mois de novembre.
05:19 - Il n'y a pas une baisse d'envie.
05:23 Quand je parle de baisse d'envie, c'est que les gens ont envie d'acheter,
05:26 ils ont envie de déménager.
05:27 Après, il y a le coût de cette envie par rapport à la possibilité de se
05:31 permettre ça.
05:32 Forcément, des gens, par exemple, qui achètent cash,
05:34 aujourd'hui, déjà, peuvent un peu mieux négocier parce que...
05:37 - La prime est allée à la liquidité.
05:39 - Oui, et puis auprès du vendeur, il y a une forme de sécurité.
05:42 Qui est indispensable.
05:44 Mais par contre, pour parler du futur, c'est vrai que depuis 2-3 semaines,
05:48 on retrouve un regain des offres qui vont au bout.
05:53 Beaucoup plus d'offres.
05:55 Des vendeurs aussi qui ont été beaucoup plus à l'écoute sur des baisses de prix.
05:58 Et puis, il y a aussi, malgré tout, une stabilisation des taux d'intérêt.
06:02 - Donc vous observez que les vendeurs que vous avez, vous, en stock,
06:05 si on peut dire les choses comme ça, aujourd'hui, ils sont plus à l'écoute.
06:08 - Bien sûr.
06:09 - Les négociations.
06:10 - Bien sûr.
06:11 - Ça reflète légèrement un peu le marché.
06:12 - Ça reflète complètement le marché.
06:13 - Ce qui vous donne du souffle, c'est une très bonne chose.
06:15 - Non, non, c'est plutôt positif.