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00:00 Le Grand Témoin.
00:02 Bonjour Loïc Quentin.
00:04 Bonjour Sylvain. Ça me fait extrêmement plaisir de vous recevoir,
00:06 puisqu'on va parler du marché immobilier.
00:09 Et d'ailleurs, vous avez été très présent récemment sur tous les médias pour en parler.
00:15 On va essayer de faire un point, si vous voulez bien, sur les ventes immobilières.
00:18 Et comme c'est l'usage dans le grand rendez-vous de l'immobilier,
00:21 la première question vous sera posée par notre ami Guillaume.
00:23 Oui, rebonjour Loïc Quentin.
00:25 Comme on le disait en introduction, une année horrible, horrible glisse,
00:30 2023, blocage des ventes, coup d'arrêt brutal sur les transactions.
00:35 Question ouverte, comment se dessine le paysage de la vente,
00:40 de la transaction, sur ce début d'année 2024 ?
00:44 C'est vrai que 2023 a agi comme un vrai détonateur,
00:49 avec une chute extrêmement forte du nombre des transactions,
00:51 22% de transactions en moins. On a atterri à 869 000 transactions à fin 2023.
00:57 Le choc, on partait de 1 200 000,
01:00 et la conséquence, des taux d'intérêt qui ont été relevés.
01:06 2023 a été l'année de la baisse des volumes.
01:10 Mais sans que les prix, forcément, bougent beaucoup dans les territoires.
01:14 Tout le monde attendait la baisse des prix. La baisse des prix n'est pas arrivée.
01:17 L'année 2024 va être l'année de la baisse des prix.
01:20 Parce que la baisse des volumes précède toujours la baisse des prix en économie.
01:24 Et c'est à quoi on va assister.
01:26 Le processus de la formation du prix en immobilier est un processus long,
01:31 qui n'est pas immédiat. Ce n'est pas un marché comme la bourse,
01:34 ou un marché d'action. L'année 2024 va continuer dans cette ligne,
01:39 lignée à savoir qu'on va continuer à avoir encore une baisse des volumes,
01:42 mais moins forte. On risque d'atteindre les 800 000 à la fin de l'année.
01:47 C'est-à-dire que sensiblement, 8 à 10 % de transactions en moins.
01:51 Par contre, la baisse des prix prend le relève de cette baisse des volumes,
01:55 qui est nécessaire pour redonner du pouvoir d'achat et de la capacité d'emprunt aux ménages
02:01 qu'ils ont perdu avec l'augmentation des taux.
02:03 Donc on estime 5 à 7 % de baisse des prix.
02:06 L'atterrissage de 2024, selon vous, c'est quoi ? Environ 800 000 transactions ?
02:11 800 000 transactions et une chute des prix de 5 à 7 % mesurée sur l'année.
02:16 Justement, on voit une petite lueur.
02:19 Vous allez me dire si vous la percevez de la même façon.
02:22 Sans faire de la méthode Coué, bien évidemment.
02:25 Mais d'après vous, la baisse des taux de crédit, des taux d'intérêt,
02:30 que l'on voit poindre, ainsi qu'un résultat de l'inflation qui baisse,
02:35 même si c'est finalement assez timide, on le voit bien,
02:38 puisque la BCE est en train de revoir un peu sa copie avec ses taux directeurs.
02:43 Est-ce que, justement, avec cette baisse qui a été enclenchée,
02:46 est-ce que ce ne sera pas de nature à redonner un peu plus la main aux acheteurs
02:52 et donc de relancer les ventes ? Est-ce que ça va être un facteur ?
02:55 Certainement peut-être, mais vous l'estimez ?
02:57 Une baisse des taux, comme on l'a constaté, qui est minime,
03:00 c'est 0,3, 0,4 point, ce n'est pas d'une grande ampleur,
03:02 est toujours bénéfique pour le marché, bien entendu.
03:04 Mais première observation, la BCE n'a toujours pas baissé son taux directeur.
03:11 Il y a une pause dans l'augmentation.
03:14 Les taux de la BCE n'ont pas encore changé, modifié.
03:17 Pause dans l'augmentation.
03:19 Donc on pense peut-être, le gouverneur de la Banque de France l'a annoncé,
03:24 peut-être à la fin du deuxième trimestre, peut-être au début du deuxième trimestre,
03:29 on pourra avoir une pause.
03:30 Mais tout ça, ça va dépendre, bien évidemment,
03:32 à la fois de l'évolution de l'inflation de notre pays,
03:35 puisque la volonté de la BCE, c'est notamment de relever ses taux
03:39 face à une inflation qui persiste.
03:40 En France, on ne peut pas dire que tous les signaux soient réunis
03:42 pour dire que l'inflation est complètement éradiquée.
03:45 Donc, il y a une incertitude.
03:46 Toujours est-il qu'aujourd'hui, on assiste à quoi ?
03:49 C'est que le taux des EAT, qui sert de source au refinancement des banques,
03:55 a été légèrement baissé, c'est-à-dire que l'argent coûte un peu moins cher pour les banques.
03:59 Et face à ça, on a un taux d'usure qui a continué à grimper,
04:01 donc finalement qui a redonné et reconstitué des marges de manœuvre
04:04 pour les banquiers, et avoir un peu plus de variabilité à la baisse,
04:07 offrir des taux un peu plus compétitifs, et être moins regardants sur les dossiers
04:11 puisque leurs marges seront reconstituées.
04:13 C'est ça à quoi on assiste.
04:14 Mais il n'y a pas de grand soir sur le taux, et que De Natura a reçu un baiser.
04:19 Je renvoie une statistique évidente, c'est que la production des prêts bancaires
04:24 en janvier a encore baissé par rapport à décembre.
04:27 Ah oui, d'accord.
04:29 Elle a encore baissé !
04:30 Alors, du coup, on voit bien, c'est derrière votre diagnostic,
04:34 et c'est partant de ce constat-là que vous voyez encore une baisse des ventes cette année,
04:39 et la baisse des prix.
04:42 Mais alors du coup, quelles sont les ventes qui se font ?
04:44 Si ventes il y a aujourd'hui, qui achète ?
04:47 Alors, on est sortis d'un marché, je dirais, contraint, d'un marché d'opportunité
04:53 pour revenir à un marché d'utilité.
04:55 C'est quoi ? Le marché d'utilité, c'est uniquement les ventes contraintes,
05:00 on divorce, on est muté, une succession.
05:03 Oui, bien sûr.
05:04 Un problème particulier.
05:06 Donc, c'est la vente à laquelle on ne peut pas différer.
05:10 Donc, c'est ce type de vente et de transaction aujourd'hui
05:13 qui est opérée parce qu'on ne peut pas faire autrement.
05:15 Et c'est là que se forme véritablement le prix face à une demande
05:19 qui est aujourd'hui largement compromise par une capacité d'emprunt
05:21 qui a été largement écornée et clignotée.
05:23 Donc, bonne nouvelle pour les acheteurs ?
05:25 C'est une bonne nouvelle, bien évidemment.
05:26 En matière de négo, je veux dire.
05:28 Aujourd'hui, les acheteurs reprennent la main sur le marché.
05:32 L'acheteur a tout moyen aujourd'hui de négocier un prix.
05:35 Et c'est ce que l'on constate.
05:36 On voit des offres à -10, -12, -15%.
05:39 De plus en plus.
05:40 De plus en plus.
05:41 Et c'est là que la négociation s'opère.
05:42 Mais simplement, on a tout de suite, mais les prix ne baissent pas.
05:45 Mais c'est normal que les prix ne baissent pas.
05:46 Autant le marché peut être réactif quand les taux d'intérêt baissent.
05:50 Parce que l'évolution des prix, c'est la conséquence que la baisse
05:54 des taux d'intérêt depuis 15 ans, faut-il le dire.
05:57 15 ans d'évolution des prix et d'augmentation ininterrompue
06:00 et augmentation des volumes, c'est la conséquence de la baisse
06:03 programmée régulière des taux d'intérêt.
06:06 Et là, bien évidemment, que quand on paie de l'argent moins cher,
06:09 on est en capacité à offrir un peu plus cher.
06:11 Et notamment, répondre à une demande aussi de plus en plus importante
06:14 des vendeurs sur un prix affiché.
06:16 Mais l'inverse est beaucoup plus compliqué quand un vendeur
06:19 se doit de baisser son prix pour s'adapter à la capacité
06:22 d'emprunt d'aménage qui est largement...
06:24 Est-ce qu'il y a des marchés locaux, clairement dans ce que vous étudiez,
06:27 qui sont vraiment aujourd'hui sensibles à ces négociations
06:30 où vraiment là, les vendeurs sentent qu'ils doivent lâcher du lait
06:33 sinon ça part pas et les acheteurs sont vraiment en force ?
06:36 - Je vais compléter. A contrario, c'est une très bonne question.
06:39 - Oui, je peux pas.
06:41 - A contrario, y a-t-il aussi des lieux, je parlais à l'Arc Atlantique
06:45 notamment, qui du coup, eux, ne bougent pas, par contre,
06:48 et même continueraient à demander.
06:50 - On va commencer par la négo et puis après...
06:52 - Alors, sur la négociation, ce qu'on a constaté, c'est qu'aujourd'hui,
06:55 les marchés sont plus, là où ils ont le plus augmenté.
06:58 Mais là où ils ont le plus augmenté, c'est pas forcément les marchés
07:01 les plus chers. Paris, entre Amuros, ne baisse pas encore.
07:04 - On est passé sous les 10 000 € quasiment.
07:07 - Les villes de la Couronne baissent beaucoup plus,
07:10 mais c'est pas forcément les prix les plus élevés.
07:13 Là où on a des marchés à 10 000 € le mètre carré,
07:16 c'est là que les baisses sont les plus sensibles.
07:19 Finalement, on se rend compte que la baisse des prix a moins de prix
07:22 et est plus identifiée par des portraits
07:25 de vendeurs ou d'acquéreurs qui sont moins empris
07:28 avec l'emprunt. Une ville comme Nice a affiché encore
07:31 en 2023 une santé insolente à 3% d'augmentation
07:34 de ses prix. Je dis souvent, 50%
07:37 des habitants de Nice en 1965
07:40 avaient déjà plus de 60 ans. On est moins contraint
07:43 par l'accès au crédit quand on a plus de 60 ans que quand on est
07:46 primo-accédant ou quand on est muté sur un territoire qu'on doit faire face
07:49 à l'accession. Donc les problématiques ne sont pas les mêmes et on
07:52 assiste bien évidemment à un développement des prix,
07:55 une cartographie des prix de marché complètement différente. Un autre exemple,
07:58 c'est toutes les villes du littoral.
08:01 Les villes du littoral, là où on est atteint
08:04 par l'âge de la retraite et on décide de quitter une grande ville
08:07 pour aller vivre au plus près d'un endroit où il fait mieux vivre.
08:10 Et ça, à ce moment-là, on arrive
08:13 avec une vente déjà réalisée, un apport et on est moins
08:16 contraint par le recours à l'emprunt, donc moins
08:19 de négociations. Et c'est là aussi que les prix ont au moins
08:22 varié. Donc on a plusieurs catégories dans les prix.
08:25 Là où vous avez le plus augmenté, c'est-à-dire
08:28 Paris-Les-Dix, grande première ville de France,
08:31 les villes moyennes et le secteur rural qui, lui, somme toute,
08:34 n'a pas connu de grande variation, restent sensiblement
08:37 les derniers. - Et les villes moyennes, ça baisse ? - Les villes moyennes,
08:40 aujourd'hui, vont baisser. - Deux autres
08:43 points qui sont soulevés, c'est que les territoires
08:46 sont assez inégaux. En plus, vous êtes sur un territoire
08:49 particulier puisque vous êtes sur l'Arc-Atlantique.
08:52 On dit que là, ça ne baisse pas du tout. Au contraire,
08:55 ça continue d'augmenter la Bretagne,
08:58 tout le littoral jusqu'au Pays basque.
09:01 - Alors, il faut savoir distinguer... Moi, je suis
09:04 sur une ville de l'Arc-Atlantique, moi, je suis de Nantes. Et à Nantes,
09:07 les prix ont baissé de 5,2% en 2023.
09:10 Donc, c'est le très mauvais exemple. On a presque baissé autant
09:13 que Paris. - D'accord. - Quand on analyse le marché,
09:16 on l'analyse en termes de moyenne. Et c'est vrai que la moyenne ne présente
09:19 pas une baisse importante. Mais il y a des villes qui conservent
09:22 leur prix. Le golfe du Morbihan ne bouge pas.
09:25 - Oui, justement. Alors, vous l'attribuez à quoi ?
09:28 La rareté, le fait qu'il y ait quand même un volume mis en avant
09:31 qui est quand même assez faible, avec une très forte demande ?
09:34 - Ce sont des produits d'exception et qui concernent une clientèle
09:37 d'exception. - Voilà, c'est ce que vous dites tout à l'heure.
09:40 Ce report sur le littoral, ces gens... - Voilà.
09:43 - C'est des marchés résistants. - Mais à un moment, tous ces marchés,
09:46 aujourd'hui, par exemple, sur le marché du golfe du Morbihan,
09:49 on a une offre qui ne bouge pas. - D'accord.
09:52 - Donc, il n'y a pas de transaction. - Les primo-accédants ont toujours,
09:55 d'ailleurs, Laurent Vimon s'entend le dire également,
09:58 le marché est tracté par la primo-accession.
10:01 Il est essentiellement très... Est-ce que les primo-accédants
10:04 ont été les premières victimes collatérales de la hausse des taux ?
10:07 - Un marché, oui, doit fonctionner grâce aux primo-accédants
10:10 qui est notamment la première étape de son renouvellement.
10:13 Mais simplement, je ne peux pas dire que la primo-accession
10:16 soit largement facilitée et aidée dans ce pays.
10:19 Il y a une paupérisation de la primo-accession. On a moins
10:22 en moins de Français propriétaires de la résidence.
10:25 Le taux de propriétaires en France baisse. Mais il est vrai
10:28 qu'aujourd'hui, la crise affecte toujours les plus faibles, pas ceux qui sont
10:31 déjà propriétaires, mais ceux qui ne le sont pas.
10:34 Et aujourd'hui, quand un ménage veut accéder à la propriété,
10:37 il a notamment un refus de crédit, il n'a d'autre solution
10:40 que de rester locataire et dans le logement qu'il occupe.
10:43 C'est là qu'il a toutes les difficultés. Parce qu'un marché pour qu'il fonctionne bien
10:46 doit être extrêmement, je dirais, fluide
10:49 et permettre notamment de se positionner que l'on soit
10:52 locataire ou accédant à la propriété. - Dernière question, Guillaume.
10:55 - Oui, peut-être un point sur le profil,
10:58 parce qu'on a parlé des primes aux accédants, l'investissement locatif aussi,
11:01 il reste le profil des investisseurs
11:04 aujourd'hui, c'est pas... - Parce que les investisseurs ont déserté
11:07 finalement... - C'est pas un profil qui revient ou qui est tenté de revenir ?
11:10 - Il y a un moment que les investisseurs ont quand même
11:13 déserté la sphère locative. Aujourd'hui, la question,
11:16 je dirais que la question politique
11:19 et stratégique, c'est qu'il faut restaurer une confiance du bailleur
11:22 qui est largement effritée aujourd'hui. Je le dis souvent,
11:25 la fiscalité tout d'abord, tout marginal de l'imposition
11:28 à 45%, 17,2% de ces GSRDS,
11:31 62% de prélèvements déjà sur un revenu
11:34 au maximum. - L'histoire des passevoirs thermiques ?
11:37 - Les passevoirs thermiques, bien évidemment. Le seul bien
11:40 qui reste soumis à l'impôt sur la fortune, l'ISF, a été supprimé
11:43 sur l'impôt sur la fortune immobilière. On peut avoir des voitures de collection,
11:46 des oeuvres d'art ne pas être taxées sur la fortune et un portefeuille
11:49 d'action, et notamment on va être taxé sur une détention
11:52 de patrimoine immobilier au-delà d'un million 400 000 €.
11:55 Je dirais que toutes les obligations qui pèsent
11:58 aujourd'hui sur le bailleur, encadrement des loyers, l'ensemble des
12:01 diagnostics, les obligations, les travaux de rénovation énergétique,
12:04 autant de dispositifs qui font en sorte qu'ils sont,
12:07 je dirais qu'ils se présentent telle que sorte que beaucoup de Français
12:10 hésitent de moins en moins à acheter des loquettes, et surtout
12:13 dans la période actuelle, confrontés à des taux d'intérêt de 4
12:16 quand le taux de rendement moyen avait de 3,5 à 4%.
12:19 On va préférer du compte à terme à 3,5 aujourd'hui qu'on peut trouver
12:22 sur le marché à 3 mois ou à 6 mois plutôt que d'acheter de l'immobilier.
12:25 Et ça contribue encore à bloquer le marché de location, ça nous fait une transition
12:28 avec la suite. Absolument, merci pour cette transition.
12:31 Merci beaucoup Loïc Quentin. Vous restez avec nous.
12:34 Dans la deuxième partie, nous évoquerons bien sûr le marché locatif,
12:37 un vrai sujet le marché locatif. On a des régions, juste quelques régions,
12:40 qui ont eu -50% d'annonces
12:43 en location avec une demande qui a absolument
12:46 explosé. On l'analysera donc dans un instant.
12:49 On va retrouver bien évidemment les experts de notre grand rendez-vous
12:52 de l'immobilier. C'est là où vous êtes et on se retrouve dans quelques instants.
12:55 dans quelques instants.