Category
🗞
HaberlerDöküm
00:00Cumhuriyet TV ekranlarından herkese merhaba sevgili seyirciler kira artışlarındaki yüzde 25'lik sınır Temmuz itibariyle kaldırılıyor peki önümüzdeki süreçte kiracıları ve ev sahiplerini nasıl bir süreç bekliyor bunları konuşacağız konuğumuz
00:29Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz hoş geldiniz.
00:35Hoş bulduk teşekkür ediyorum sağolunuz yayınlar dilerim.
00:38Çok teşekkürler şimdi Ali Bey Temmuz itibariyle bu yüzde 25'lik sınır artışı kaldırılacak dendi peki ev sahiplerini kiracıları Temmuz sonrası nasıl bir dönem bekliyor neler yapılacak?
00:54Konutlar için geçerli olmak üzere 14 Haziran 2022 tarihinde yürürlüğe giren 15 Haziran 2022 tarihi ile 1 Temmuz 2024 tarihleri arasını kapsayan dediğim gibi sadece konutlar için geçerli yüzde 25 konut kira artış sınırlaması düzenlemesi bu akşam itibariyle sona erecek.
01:19Bunda bir öncelikli bir düzeltme yapalım bir çok vatandaşımız yanlış biliyor 1 Temmuz 2024 tarihi halen geçerli yani şu an bugün içinde bulunduğumuz saatlerde yüzde 25 kuralı 1 Temmuz'da kirası yenilenenler için geçerli olacak ancak.
01:342 Temmuz'da o zaman sanıyorum.
01:36Bu gece yani gece 00.00'da yani yeni güne döndüğümüz 2 Temmuz sabahı itibariyle artık yüzde 25 kuralı hükümsüz kalacak.
01:47Bu şu demek artık bundan sonra kiracılar yenileme dönemleri geldiğinde ben yüzde 25 kira artışı yaparım diyemeyecekler ne diyecekler kendi kira artış dönemlerine göre.
02:01Çünkü herkesin biliyorsunuz farklı kira sözleşmeleri var farklı kira dönemleri var yani kiminin Temmuz kimisinin Eylül kimisinin Kasım vesaire diye devam ediyor.
02:10İşte devam edenler açısından geçerli olmak üzere artık açıklanacak olan bir ay önceki TÜFE 12 aylık ortalamayı uygulayacaklar Erdem Bey.
02:22Aslında bir örnekle şöyle anlatalım.
02:24Diyelim ki sizin 10 Temmuz kiralama sözleşmeniz var 10 Temmuz 2021 yılında bir kira sözleşmesi yapmışsınız.
02:34Siz 2022 yılında 2023 yılında ve 2024 yılının 2023 yılında iki defa yüzde 25 kuralıyla kira sözleşmenizi arttırdınız.
02:46Ama 10 Temmuz'a geldiğimizde yani 10 Temmuz 2024'e geldiğimizde artık bir daha yüzde 25 yapamayacaksınız.
02:54Açıklanacak olan yani bir gün sonra yani pardon çarşamba günü açıklanacak olan TÜFE'nin 12 aylık ortalama oranında artış yapacaksınız.
03:04Dolayısıyla toparlarsak 2 Temmuz itibariyle 2 Temmuz ve sonrasında kira sözleşmesi yenilenen vatandaşlarımız
03:12bundan sonraki artışlarını kira artışlarını kendi kira sözleşmelerindeki artış dönemine göre
03:19bir önceki ayın TÜFE'sinin açıklanan TÜFE'sinin 12 aylık ortalaması kapsamında yaparak sorumluluklarını giderecek ve bu kapsamda da kiralarını bu şekilde ödeyecek.
03:30Şimdi burayı çok güzel özetledik ama tabii şöyle endişeler de hala hepimizin aklında.
03:35Temmuz sonrasında ev sahipleri istedikleri şekilde bir artış yapma yolunu tercih edebilecekler miyiz?
03:44Her ne kadar TÜFE oranına bağlı kalmak zorunda gibi görünseler de.
03:49Evet çok güzel bir soru bence.
03:51Neden çok güzel bir soru?
03:53Maalesef kiracılarımızın neredeyse kafası çok karışık hatta bugün bana yaklaşık bu saate kadar inanılmaz derecede kiracı mesajı geldi.
04:02Değerli avukatım, değerli hocam biz kira sözleşmeleri kapsamında işte 2 Temmuz öncesi artışlarımızı yaptık ve mal sahiplerimiz bize diyorlar ki
04:13yarın sabah sen bize artık açıklanacak yeni TÜFE oranında da artış yapacaksın.
04:18Yani iki defa artış yapacaksın diyenler de var.
04:21Aradaki farkı ödeyeceksin, ödemek zorundasın diyenler de var.
04:25Şimdi bunları toparlayalım.
04:272 Temmuz öncesinde kira sözleşmesini %25 oranında arttıran tüm kiracılar artış dönemleri gelmeden, yenileme dönemleri gelmeden hiçbir şekilde 2 Temmuz sabahında açıklanacak olan TÜFE'nin farkını
04:45yani %60 açıklandı diyelim kendisi %25 ödedi %35 farkını veya yeni bir kira zammını kabul etmek zorunda değiller.
04:54Aradaki farkı isteyemiyorlar yani ev sahipleri.
04:58Hayır kesinlikle isteyemezler.
05:00Örneğin tekrar biraz önceki örnek gibi bir örnek verelim Erdem Bey.
05:03Diyelim ki sizin Erdem Bey olarak Mayıs ayında kira sözleşmeniz vardı.
05:08Siz bu Mayıs'ta yani 2024 yılının Mayıs ayında %25'inizi yaparak kiranızı yatırdınız.
05:14Ev sahibiniz de dedi ki size ben %25'i kabul etmiyorum ve %25 kuralı da 2 Temmuz sabahı kalkacak.
05:21Ben senden bu %25 ile %60 arasındaki neyse artık açıklanacak oran farkı istiyorum diyemezler.
05:29Veya sen %25 yaptın ama aslında oran Temmuz ayında %60 oldu.
05:35Dolayısıyla tekrardan bir %60 daha yapmak zorundasın diyemezler.
05:39Dolayısıyla eski kurala tabi olan tüm kiracılar ödeyecekleri oranları ödediler.
05:46Onlar için yenileme dönemi bir sonraki yıldır.
05:50Yani Mayıs ayı örneğini verdik size örnek verdik dedik ya Mayıs ayı dedik.
05:54Siz artık 2025'in Mayıs ayında açıklanacak olan Nisan ayı tüfesi neyse ona göre ödeyeceksiniz.
06:02Dolayısıyla siz 2 Temmuz sabahı mal sahibinizin sizden isteyeceği aradaki tüfe farkını
06:09veya tüfenin tamamını veya tüfenin 12 aylık ortalamasının yeniden uygulanmasına maruz bırakılmak zorunda değilsiniz.
06:16Toparlarsak 2 Temmuz öncesi 1 Temmuz ve öncesi kira sözleşmelerine %25 artış yapmış olan tüm kiracılar kira artışlarını yapmış durumdalar.
06:28Bunlar açısından herhangi bir fark artı bir değer artı bir fark artı bir oran uygulanmayacak.
06:34Pekala Ali Bey şunu da sormak istiyorum bu tekrardan %25'lik sınırın kaldırılmasıyla birlikte sizce kira sektörü nasıl bir yöne doğru yol alacak?
06:46Yani bu piyasa için iyi mi olacak? Olumsuz etkileri mi olacak? Sizin düşünceleriniz nelerdir?
06:52Şimdi bizim Erdem Bey Değerli Cumhuriyet TV izleyenlerinin de kendi etraflarından çok rahat şekilde gördükleri gibi Türkiye tarihinin en ciddi barınma krizini yaşıyoruz biz.
07:06Ve bu barınma krizi ciddi bir konut krizi halinde devam ediyor ve ciddi bir kiracı mal sahibi sorununu da beraberinde getiriyor.
07:14Türkiye kiracı ve mal sahibini %25 kuralıyla mahkemelik yapan hatta mahkemelik olmayı bırakın sokaklarda evlerinin önünde birbirini döven öldüren hale getirdi.
07:26Dolayısıyla %25 kuralı devam etmemeli.
07:30Kiracı kardeşlerimiz, kiracı dostlarımız niye böyle söylüyorsun diyebilir. Onu şunu için söylüyorum.
07:36Mal sahipleri %25 kuralı devam ettiği takdirde İstanbul Büyükşehir Belediyesi'nin yaptığı açıklamayla 600.000 üzerinde boş konuta bir 600.000 konut daha eklenir önümüzdeki dönemde.
07:49Yani mal sahipleri evlerini kiraya veremezler.
07:51Çünkü bizdeki mal sahipliği Avrupa'daki gibi devlet veya belediye mal sahipliği değil.
07:58Biz özel mal sahipliği, özel mülkiyet mal sahipliğiyiz.
08:02Yani insanların bir dairesi var, iki dairesi var, beş dairesi var ama bizde devlet kiracı değil veya belediye kiracı değil.
08:09Evet kiracı mal sahibi ama çok az mal sahibi.
08:12Yani %1'i geçmez, %2'yi geçmez devletin mal sahipliği oranı.
08:15Toparlarsak kiracı ve mal sahibi sorununun böyle geçici düzenlemeler dışında kalıcı hale gelecek bir kısıtlamalarla devam etmesi aslında belki kiracılar ters gelecek demiştim ama açıklamamı şöyle bağlayayım.
08:31Aslında kiracıların aleyhine olur.
08:33Yani mal sahiplerinin kiraya vere vermediği ortamda ev fiyatları ve kiralama fiyatları daha da artar.
08:39Şimdi burada dengenin biraz daha bulunabilmesi açısından bu kuralı bir defa bu gece bitmesi lazım.
08:48Bir daha böyle bir kural uygulanmamalı yani böyle bir sınırlandırma gelmemeli.
08:52Bu sorunun çözümü tamamen kamudadır.
08:58Yani kamu bunu çözmek zorunda çünkü tekrar etmek gerekirse Türkiye'nin 800 bin her yıl yeni konuta ihtiyacı var.
09:06Türkiye'de ev sahipliği oranı %65 kiracılık %35 oranından 10 yılda %56 %44'e geldi.
09:16Yani her iki kişiden birisi neredeyse kiracı bu.
09:20Dünyanın hiçbir ülke gelişmiş veya gelişmekte olan ülkesinde olan bir oran değil.
09:24Hızla ve hızla bizim konut sorununu ve kiralama sorununu özellikle gençlerimiz için hayata inatılan insanlarımız ve evlenen insanlarımız açısından çözmemiz gerekiyor.
09:35Dolayısıyla bu %25 kuralı devam ederse kiracılar açısından daha büyük sorun oluşturur.
09:41O nedenle kalkmalı.
09:43Tabii ki kiracılar doğal olarak daha kötü etkilenecek bundan dediniz.
09:48Şimdi bir önemli konu da açıkçası bana göre zaten mevcut 25 sınırıyla birlikte de kiracılar ve ev sahipleri arasında çok fazla dava görüyorduk.
09:59Biz anlaşmazlık görüyorduk.
10:01Bu konuya geleceğim ama bundan önce bilgilendirmek adına bir sanıyorum ki ara bulucu şartımız da var davalara başvurmadan önce.
10:10Çok kısa sizden onun bir özetini isteyebilir miyim?
10:13Tekrar dava hani kiracının ev sahibini ya da ev sahibinin kiracıyı dava etmemesinden önce.
10:19Bizim kira sözleşmesi kaynaklı ihtilaflarımızın görüldüğü yerler sulukuk mahkemeleridir.
10:26Temel mahkemelerimiz bunlardır.
10:28Bunun haricinde de kısmen icra mahkemeleri yetkilidir.
10:31İcra mahkemelerinde bedele karşılık yani kira borcunun ödenmemesine yönelik takipler hariç olmak üzere.
10:39Onun haricindeki tüm tahliye davalarımız ve kira tespit davalarımız veya kira sözleşmesi kaynaklı ihtilaflarımızın görülme yeri sulukuk mahkemeleridir.
10:50Bu kapsamda getirilen yeni düzenleme ile bu davayı açmadan, bu dava türlerini açmadan önce vatandaşlarımızın ara bulucuya gitmesi zorunludur.
11:01Yani dava şartıdır ara buluculuk.
11:03Siz dava açmadan önce ara bulucuya gitmez doğrudan dava açarsanız davanız reddedilir.
11:09Hangi davanız reddedilir? Kira tahliye davanız, kira tespit davanız reddedilir.
11:14Dolayısıyla ara bulucu bir dava şartıdır.
11:16Ara buluculuk sistemi şu şekilde çalışıyor Erdem Bey.
11:20Siz mahkemelerde bulunan ara buluculuk merkezlerine doğrudan giderek başvurabilirsiniz veya vekiliniz varsa avukatınız varsa avukatınızla bu başvuru yapabilir.
11:29Bu başvuru yapıldıktan sonra size atanan sistemden atanan otomatik ara bulucu vasıtasıyla yani siz seçmiyorsunuz ve dolayısıyla şeffaf bir süreç işliyor burada.
11:38Belirlenen ara bulucu sizi dinliyor ve bu dinlediği taraflar kapsamında mevcut süreç kapsamında da iki saate kadar herhangi bir şekilde ne ara buluculuk başvuru ücreti ne de bu anlamda bu iki saatin ücretini sizden tahsil ediyor.
11:53Dolayısıyla bu da devletin ara buluculuk hizmeti kapsamında verdiği bir bedel, bir hizmet.
11:58Bu kapsamda dediğim gibi ara buluculuk dava şartı başvurdunuz ara bulucu sizinle iki saate kadar görüştüm.
12:08İki tane sonuç çıkıyor Erdem Bey ara buluculukta.
12:11Ya uzlaşıyorsunuz ya da uzlaşamıyorsunuz.
12:13Uzlaşırsanız uzlaşma tutanağı düzenliyorsunuz.
12:16Düzenlemiş olduğunuz bu uzlaşma tutanağı yani bu ara buluculuk tutanağı bir mahkeme hükmü niteliğinde oluyor.
12:21Bakın çok önemli yani bizim mahkemelerde dava açıp davanın sonucunda elde ettiğimiz kararı birebir aynısını ara buluculuk tutanağıyla siz elde etmiş oluyorsunuz.
12:31Bu kapsamda eğer bu ara buluculuk tutanağında uzlaşılan rakamlara kiracı ödemezse mal sahibi bu ara buluculuk tutanağındaki rakamlar kapsamını icra takimi yapabiliyor ve herhangi bir dava açmasına da gerek yok.
12:43İkinci sonucu uzlaşamama.
12:45Uzlaşamama halinde taraflar bu sefer uzlaşamamazlık tutanağı düzenliyorlar ve tutanak kapsamında da siz artık açmanız gereken tahliye davası, kira tespit davası veya diğer kira sözleşmesi kaynaklı davayı işte bu uzlaşamama sonrası açabiliyorsunuz.
13:02Dolayısıyla ara buluculuk süreci bu şekilde işliyor.
13:05Davanın neticesinde haksız çıkan taraf bu ara buluculuk ücretlerini de yine ödemekle hükümlü hale geliyor.
13:12Anlıyorum. Peki bu kira anlaşmazlıkları sonucu biz davalarda bir artış görecek miyiz ve belki de bundan daha önemlisi mevcutta devam eden davalar bu karardan nasıl etkilenecekler?
13:28Şimdi %25 kuralının açılan kira tespit davaları açısından çok büyük bir ehemmiyeti yok.
13:37Çünkü kira tespit davaları 5 yıl geçmeden açılabilen bir dava türü değil.
13:41Dolayısıyla da 5 yıl geçtikten sonra her mal sahibi kira tespit davası açabilir.
13:46Ben kira tespit davalarının belli bir yoğunlukta azalarak ama devam edeceğini düşünüyorum.
13:53Ama kira tahliye davalarının baya azalacağını düşünüyorum.
13:57Onunla sebebi kira bedellerinde TÜFE 12 aylık ortalamaya geleceğiz ya biliyorsunuz yarın sabah itibariyle 2 Temmuz'da.
14:06İşte bu geleceğimiz noktada yavaş yavaş piyasa dengesine oturmaya başlarsa artık mal sahibi istediği, talep ettiği kiraya yakın bir kira bedelini piyasa çerçevesinde almaya başlarsa kiracısını tahliye etmeyecektir düşüncesindeyim.
14:20Çünkü siz eğer diyelim ki 40 bin lira rayici olan bir bölgede 30-35 bin lira bir kira alıyorsanız zaten kiracınızda düzenli ödüyorsa kiracınızı tahliye etmeyi tercih etmezsiniz.
14:33Genelde açılan davalar tahliye davalarının temel sebebi rayiç bedelinin 40-45 bin lira olup kiracının 5-6 bin lira 10 bin lira ödediği yerler için oluyor.
14:42Dolayısıyla da bu davalarda eğer kira tespit davalarında zaten istediği sonuca ulaşmış bir mal sahibiyse
14:47ve biraz sonra da bu önümüzdeki birkaç gün içerisinde dediğim gibi süreç yeniden başlayıp tüfe oranında tüfe 12 aylık ortalaması oranında da kira bedelleri yeniden belirleneceği için
14:59yavaş yavaş ben hemen değil ama 1-2 yıl içerisinde piyasanın dengesine oturacağını ve kira tahliye davalarının her yıl azalarak azalmaya devam edeceğini düşünüyorum.
15:10Teşekkür ediyorum.
15:12Evet sevgili Cumhuriyet TV izleyicileri mevcut 25 kira artışlarındaki %25'lik sınırın kalkmasını konuştuk.
15:20Önümüzdeki dönemlerde neler göreceğiz davalarda bir artış olacak mı azalacak mı gibi umarım sizleri de bir nebze olsa bilgilendirip kafanızdaki soru işaretlerini giderebilmişizdir.
15:33Bugünlük burada noktalayalım başka bir programda görüşmek üzere.
15:39Altyazı M.K.