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00:00Recibimos en el día a Viviana Yacoub, es arquitecta, martillera y presidenta
00:07de la inmobiliaria Yacoub, con el objetivo de que nos oriente
00:12de consultarle sobre temas de la actualidad inmobiliaria y la posibilidad
00:16del acceso a la vivienda.
00:18Viviana, un gusto recibirte.
00:20Igualmente, muchas gracias.
00:22Gracias a ustedes por invitarme a este espacio tan importante.
00:24Bueno, Viviana, sabemos de tu conocimiento sobre el sector inmobiliario,
00:30estamos en un momento que en línea general, como todos, es importante
00:35para el acceso a la vivienda, para las personas que están pensando
00:38en adquirir una vivienda o invertir.
00:41En los últimos días ha habido una medida del Gobierno que modifica
00:44el sistema de hipotecas y consideramos que nos podés orientar un poquito
00:48en qué ha cambiado, en qué puede beneficiar a la gente que quiere comprarse
00:52un departamento una vivienda.
00:55Bueno, como bien decís vos, es una medida muy importante,
00:58muy importante no solamente para lo que es el desarrollador inmobiliario,
01:03puntualmente nosotros, los emprendedores, los empresarios, a la gente.
01:07¿Por qué es importante para la gente?
01:09Porque si bien existe ya el crédito hipotecario para la vivienda
01:12que yo le suelo decir usada o terminada, que por supuesto que ha tenido
01:16un auge muy importante después de tantos años de no tener crédito,
01:19que la verdad es inviable que un país se desarrolle sin crédito,
01:24el crecimiento es mucho más lento.
01:26Porque sabemos todos, porque a todos nos tocó vivir esta situación,
01:29la persona que quiere comprar un departamento le va a resultar
01:33mucho más accesible, más económico, porque al comprar deposo financiado
01:37es mucho mejor, o sea, no solamente, te vuelvo a repetir, beneficioso
01:41para el desarrollador, bueno, todo lo que genera eso,
01:44porque hay muchísimos rubros que crecerían un montón, la posibilidad,
01:49por ejemplo, los corralones, las fábricas de aberturas,
01:52un montón de rubros, o sea que es el agua, el vaso que rebalza
01:57para todos, la industria sin chimeneas, perdón, como le digo siempre
02:01a la construcción, la industria sin chimeneas.
02:03Que moviliza a tantos sectores que no tienen que ver aparentemente
02:05con un edificio que se está construyendo, no son los bañiles.
02:08Exactamente.
02:09Viviana, quisiera hacer un poquito de eje en lo que cambia en concreto,
02:14digamos, hoy la hipoteca, un crédito hipotecario es para una persona
02:16que va a adquirir una vivienda, un departamento, una casa
02:19ya construido.
02:20¿Qué tipo de sistema permite aplicar créditos a un pozo, por ejemplo?
02:24Quisiera que nos expliques un poquito sobre eso, qué debe saber
02:28la gente que está interesada en esta posibilidad.
02:30Claro, en este caso no necesitas la escritura definitiva, o sea,
02:34vos tenés dos tipos de escritura, la escritura de parte indivisa
02:37y la escritura definitiva, digamos, que es cuando la unidad funcional
02:40está terminada, como decís vos, que es para los casos que dije
02:44anteriormente, crédito hipotecario común.
02:46Esto es un caso muy novedoso en Argentina, en nuestro país vecino,
02:49nuestros hermanos uruguayos ya lo tienen y va de 10 a 20 años.
02:53Esto es escritura de parte indivisa, ¿qué significa?
02:56Por ejemplo, el emprendimiento, el edificio, está dividido
03:00en 20 unidades funcionales, cada unidad funcional tiene que tener
03:03su boleto de compra-venta, entonces lo que va a financiar el banco
03:06es justamente con el boleto de compra-venta.
03:08Después viene acompañado de esto la cuestión jurídica,
03:12que es lo que vendría a ser la práctica registral.
03:15¿A qué me refiero?
03:16El boleto de compra-venta se tiene que registrar en el registro
03:19de la propiedad inmueble, eso le da certeza jurídica,
03:23principio de ejecución, tiene que tener fecha cierta,
03:26o sea, qué significa, certificado por un escribano.
03:29Los boletos de compra-venta son un documento muy importante
03:34para ambas partes, en este caso puntual el Estado no estaría
03:37interviniendo cuando lo inscribimos, pero es un acuerdo entre partes
03:41y el banco.
03:43Es muy interesante para el comprador y para el desarrollador,
03:49porque no es lo mismo tener que salir a vender deposo sin tener
03:53el apoyo de un banco, porque qué pasa, ahí tenés la cuestión financiera,
03:58digamos, la solvencia del desarrollador.
04:02Yo te digo, bueno, vos vas a hacer un emprendimiento,
04:05X cantidad de dinero, sabés que contás con eso que te lo da el banco
04:09y no va a depender solamente de tu capacidad financiera
04:12de tus inversores, sino de la totalidad que te va a ofrecer el banco.
04:17Es bueno para todos, porque los plazos también.
04:19Claro, digamos que el desarrollador, en este caso la empresa que va
04:25a construir el edificio, se hace del dinero de una vez
04:28y eso le permite avanzar.
04:30Y por supuesto, nosotros puntualmente durante todo este tiempo,
04:32yo le digo a los desarrolladores, a todos los colegas del rubro,
04:37somos como gladiadores porque luchamos contra todas las adversidades,
04:42pasamos un montón de vaivenes económicos, tuvimos que acomodarnos,
04:45suba, baja del dólar, inflación.
04:47Hoy en día tenemos muchas variables económicas muy importantes
04:51que apoyan a que esta medida se haya podido, digamos, implementar
04:55este decreto que justamente está explicado en el boletín oficial
05:00por qué se hace.
05:01Y hay algo que tiene que saber la gente, porque después lo van a preguntar
05:04en los bancos, a nosotros ya nos están consultando,
05:07es en relación al adelanto que hay que tener, hay que contar
05:10el 25% que es lo que se fija en el boleto de compra-venta.
05:14Claro, en ese sentido se parece al sistema anterior.
05:16Claro, es importante porque la gente después empieza como,
05:19allá hay muchísimas consultas, allá quieren saber cuándo
05:22está en funcionamiento, yo creo que ahora como los bancos
05:25tienen mucha capacidad financiera, mucha solvencia, necesitan colocar
05:29ese dinero y ese dinero ahora es para las empresas privadas,
05:33lo que antes no pasaba.
05:35Claro, decías vos de las consultas y de las variables económicas.
05:40Este es un momento en el que venimos contando en el diario que se avivó
05:47el interés por las viviendas de los inversores, de la gente que busca
05:52su primera vivienda.
05:53Cómo lo estás viendo vos este momento, ¿registrás esto, el aumento
05:57de las consultas, el aumento del interés?
05:59Muchísimo, desde el momento que salió el crédito, digamos el crédito
06:02que todos conocemos, no este caso en especial, ya las consultas
06:06eran muchísimo más y ya se hicieron muchas más operaciones.
06:10Creció aproximadamente hasta un 30%, digamos no solamente las consultas
06:15sino las operaciones que se hicieron.
06:17Es lento, no es como fue en el 2017, yo lo estuve adelantando en otros medios,
06:23pero bueno, no es, pero sí es latente.
06:27En el 2017 era como que era algo hiper novedoso, hubo mucha gente
06:32que en esa oportunidad sacó créditos y después tuvo el tema, bueno,
06:36el famoso Google que se actualizaba con la inflación y hubo gente
06:41que quedó un poquito, como digamos, asustada, pero eso ahora es otra realidad
06:47y bueno, en Argentina digo siempre lo mismo, es corajudo, cuando hay
06:50una posibilidad de crédito, lo toma y convengamos que después
06:55de tanto tiempo que no existió el crédito, bueno, como digo siempre yo,
06:59los chicos crecieron, necesitan su primera vivienda, hay mucha demanda,
07:03hay mucha necesidad de vivienda en Argentina y la época que tuvimos
07:07los alquileres, que bueno, también sabemos que tuvieron reticentes
07:11porque de eso también te puedo hablar si querés, si te parece interesante.
07:15Sí, contanos por favor sobre el mercado de alquileres que estás viendo.
07:21Claro, por los alquileres, al sacarse la famosa ley de alquileres
07:24que en realidad no fue beneficiosa para ninguna de las dos partes,
07:28ni para la persona que ponía su inmueble en alquiler ni para la persona
07:32que tenía la necesidad de alquilar.
07:34Hubo muchas propiedades que quedaron reticentes en el mercado, o sea,
07:38que no se ofrecieron como la rentabilidad era tan baja, decían, bueno, voy a decirlo
07:45crudamente, simple para que lo entiendan todos, no puedo arreglar el deterioro
07:49de las paredes, me lo rompen, me lo arruinan y yo no puedo reinvertir
07:54porque la rentabilidad que les saco no me alcanza, tenían que pagar
07:57los impuestos que es lo que corresponde, entonces se quedaban con los inmuebles,
08:02se cerraron con llave y no los ofrecían en el mercado.
08:04Ahora esa oferta está, se alquilan casas lindas, propiedades en buen estado
08:10y además apareció el famoso inversor rentista que es el que compraba
08:15un departamento de Pozo para que después de terminada la obra lo pudiera alquilar.
08:20Volvió ese negocio y volvió a ser rentable, por eso los alquileres
08:25se acomodaron y bueno, ahora la oferta y la demanda están parejas.
08:30¿Está impulsando también la compra de propiedades la ley de blanqueo?
08:35Sí, también.
08:37La ley de blanqueo lo que generó, mucha gente utilizó ese primer adelanto
08:42para comprar una propiedad importante que superara el tope que eran 100.000 dólares,
08:49tomándolo con un crédito, o sea, juntaban ese dinero más el crédito
08:54para comprar una propiedad importante.
08:55Pero sí, muchísima gente que logró sincerar su patrimonio, digamos.
09:02La ciudad, estamos hablando de un interés renovado, de una demanda permanente
09:11e histórica de vivienda, la ciudad, ¿está acompañando estos movimientos
09:17del mercado?
09:18¿Vos entendés que necesita algún tipo de modificación normativa?
09:22Bueno, voy a decir algo, la ciudad de La Plata es una ciudad importante
09:27a nivel nacional, es la capital de la Provincia de Buenos Aires
09:30y la Provincia de Buenos Aires es la capital de Argentina, convengamos
09:34que la importancia de la ciudad.
09:36Tiene un trazado, yo decía en la facultad, como arquitecta,
09:40la famosa cuadrícula perfecta con las diagonales para no generar límites,
09:45para que el crecimiento siguiera con las diagonales, rodeada de campo,
09:49el famoso cordón fruto y hortícola.
09:53Bueno, puedo explayarme muchísimo lo que es urbanismo y puntualmente
09:57para responder tu pregunta, con respecto al código urbano,
10:01me gustaría comentarte eso.
10:04Hay ciertas modificaciones que yo considero que habría que hacer,
10:08me encantaría que la municipalidad y las instituciones que son
10:12las responsables de generar todo esto, la provincia mismo, nos pidieran
10:17precisamente a los profesionales, porque yo estoy de los dos veredas,
10:19sino también los desarrolladores inmobiliarios, consultarnos a ver
10:24qué es lo que nosotros proponemos de acuerdo a la demanda del mercado.
10:28Se entiende eso.
10:30No es solamente la altura de los edificios que yo creo que en las avenidas
10:34habría que liberarlo un poco más, lo que yo creo que hay que ver
10:38es el desarrollo de los barrios, de los famosos barrios,
10:44cómo lograr dividir la tierra, no puede ser que todavía tengamos
10:48rural urbano, o rural, perdón, rural intensivo, con exo a rural urbano.
10:54Rural urbano tiene indicadores urbanísticos que nos permiten hacer casas
10:57de vivienda, o sea, no edificios, y que eso siga existiendo,
11:02eso habría que liberarlo en los alrededores de la ciudad,
11:06pero con planificación, haciendo las cosas honestamente y bien.
11:11Con sensual de todos.
11:12Rural intensivo es solo para la actividad rural.
11:15Claro.
11:16Y rural urbano permite...
11:18Claro, porque entendamos que las ciudades crecen,
11:20la población aumenta, la ciudad tiene cada vez un crecimiento
11:23importantísimo demográfico entonces, si es una ciudad en expansión
11:27y tiene un crecimiento demográfico tan importante, tenemos que acompañarlo
11:31con el diseño de la ciudad y pensar, crece en llanura o crece en altura,
11:36¿hacemos crecer el casco?
11:38Sí, acompañándolos con infraestructura, con la parte del tránsito,
11:42bueno, micros, la conectividad, y si después planificamos
11:46la expansión en llanura, también tenemos que pensar
11:50en estas cuestiones.
11:52En el tendido de servicios.
11:53Exacto, porque a veces la gente se encuentra que abre un loteo
11:58regular y irregular, no entremos en ese terreno pero sé la realidad
12:02en la que estamos viviendo, y en esas cuestiones se encuentran
12:06con que el micro le queda lejos, porque hoy en día moverse con el auto
12:11a veces es complicado, el tránsito, todas esas cuestiones son las que hay
12:15que ver, hay que planificar con conciencia, eso es lo que veo yo.
12:20Como decías vos, sin entrar en muchas consideraciones,
12:22hay dos modelos de ciudades, la ciudad muy extendida
12:24que tiene algunos ejemplos a nivel internacional,
12:26o la ciudad más en altura con esta lógica de los servicios.
12:30La ciudad muy extendida tampoco tiene que ser, digamos,
12:35a ver, exagerada, hay que encuadrarla, hay que saberla, porque hay sectores
12:42que antes eran de industria, industriales mixtos, que han quedado contiguos
12:46al casco.
12:48Bueno, eso no puede existir más, y las parejas jóvenes se casan,
12:54tienen un hijo y del departamento quieren pasar la casa,
12:58que es lo que vemos comúnmente en la empresa, y bueno, eso hay que solucionarlo.
13:02Es una ciudad muy linda para vivir.
13:04Claro, y con muchas posibilidades de futuro.
13:06Muchísimas, es hermosa, además tenemos dentro de todo
13:09una ciudad tranquila, es una ciudad en expansión, eso sí,
13:13hay que tenerlo en cuenta, por eso hay que acompañarla,
13:15hay que tratar de que las reparticiones públicas sean un poquito más ágiles.
13:20Yo sé que están tratando de lograr eso y también de embellecer
13:25las ciudades desde el punto de vista de las plazas, yo estoy de acuerdo
13:29con todo eso, yo considero que es importante, que es importante.
13:33Claro, bien.
13:35Acompañarlo.
13:36Muchas gracias Viviana.
13:37A ustedes.
13:38Agradecemos a Viviana la presencia en el día.