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00:00Nos visita Esteban Pagano, de Pagano Propiedades,
00:03propietario de la inmobiliaria Pagano Propiedades.
00:07Y nos interesa conversar con él sobre la actualidad del mercado
00:10inmobiliario en la ciudad y también sobre los proyectos que
00:13tienen en la inmobiliaria.
00:15Esteban, gracias por visitarnos.
00:17¿Qué tal, José? ¿Buenas tardes?
00:19Bueno, ¿cómo estás viendo la situación del mercado
00:25inmobiliario local que este año ha sufrido algunas
00:28modificaciones, con la modificación de la ley de
00:31alquileres, con las nuevas reglas del escenario económico?
00:35Entendemos que eso ha impactado en las operaciones,
00:40en los alquileres.
00:42¿Cómo lo estás viendo vos?
00:43Mira, la verdad que por suerte hay más claridad en las reglas
00:48de juego y más confianza, que es algo que se necesita al
00:51momento de tomar una decisión de hacer un negocio o poner una
00:55propiedad a la venta o en alquiler.
00:58Como dijiste, la nueva ley de alquileres hizo que entran
01:00muchas propiedades que los dueños y los propietarios
01:04estaban reacios a poder tener un contrato tan largo o que no
01:09tenga un ajuste que acompañe la inflación que hasta hace un
01:13tiempo era muy elevada mensualmente.
01:16Entonces, con esta nueva ley hizo que ese mercado que se había
01:21perdido volviera de a poco.
01:23Hoy hay una cartera activa en el mercado mucho mayor que a
01:33principios de año y que a mitad del año pasado.
01:36Y eso hace que haya más oferta y más posibilidades de concretar
01:44el acceso a una vivienda, lo que es alquileres.
01:48Y lo que es ventas, tuvimos también,
01:50estamos teniendo una transición.
01:52Fue un año bastante mejor que el año pasado.
01:58Ya hay operaciones por crédito bancario,
02:01que es una herramienta que a nivel mundial y mismo en los
02:05países vecinos tiene un porcentaje de lo que es el
02:09volumen de operaciones muy alto.
02:11En Argentina eso no se estaba dando,
02:13se estaba dando solo operaciones en efectivo.
02:17Eso es muy de nosotros, de nuestro mercado.
02:21Y hoy ya empezaron a haber otras operaciones a través de
02:25entidades bancarias.
02:27Así que, bienvenidos sean y entiendo que el año que viene
02:30van a ser muchas más.
02:33Esta situación que estás describiendo vos y que nos
02:36cuentan colegas tuyos en la ciudad,
02:39también está generando, está atraccionando positivamente lo
02:43que es el sector de la construcción, ¿cierto?
02:46Estamos viendo nuevos proyectos, edificios,
02:50proyectos de pozo.
02:51Entiendo que ustedes en la inmobiliaria están con una
02:55idea, con un proyecto de estas características.
02:57¿Puedes contarnos un poquito de qué se trata?
02:58Dale.
02:59Sí.
02:59Sí, exactamente.
03:00Como vos decís, José, ahí se ve, es notorio,
03:04hay muchas obras en la ciudad.
03:08Un poquito lo que decíamos antes,
03:09entiendo que también es por una mayor claridad en lo que son
03:15las reglas de juego y más confianza.
03:17Entonces, hay, habemos emprendedores.
03:20Hoy nosotros estamos comenzando un desarrollo de un edificio
03:25que va a arrancar seguramente cerca de mitad del 2025.
03:32Va a estar en 1933 y 34.
03:36Va a ser un edificio de departamentos de un dormitorio,
03:40todos semipisos y todos con vista a la avenida.
03:43Bien.
03:45De la forma que se dice pasante, va a tener ventilación cruzada,
03:48frente y contrafrente.
03:51Y entendemos que van a poder satisfacer,
03:56va a ser un producto lindo y con un valor y una forma de poder
04:00comprarlo, que el mercado lo puede,
04:03la gente lo va a poder adquirir, ¿no?
04:06Naturalmente, entiendo que ustedes perciben que hay un
04:09nicho vacante por explotar en lo que es la venta de propiedades,
04:12el acceso a la propiedad.
04:14¿Están apuntando a un público en particular?
04:17¿Qué se imaginan?
04:19Sí.
04:21A ver, en el mercado es variado.
04:25Hay para todos los gustos, digamos.
04:28Vamos a apuntar a una pareja, a una familia joven que recién
04:34arranca o a un estudiante que quiera venir a trabajar y a
04:39estudiar a la ciudad, que hay mucho, ¿no?
04:42Es una ciudad universitaria y hay muchas personas que vienen de
04:46otras partes del país a vivir en la ciudad y a desarrollarse
04:50profesional y económicamente.
04:54En este caso, la tipología van a ser todos departamentos de un
04:57dormitorio, semipisos.
04:59Así que, bueno, un poquito el público va a estar apuntado,
05:02digamos, a parejas o personas que no tengan muchos hijos porque
05:08no está apuntado a ese mercado.
05:11Bien.
05:12Decíamos semipisos, pasantes.
05:15¿De qué dimensiones, qué cantidad de metros aproximadamente,
05:17si es que se puede comentar?
05:19Sí, estamos terminando de ajustar detalles,
05:21después falta la aprobación municipal,
05:23pero por analogías y por los indicadores urbanísticos que hay,
05:30van a ser departamentos de aproximadamente 47, 48 metros,
05:36seguramente entre 43 y 44 cubiertos y el resto de balcón.
05:41Esteban, decíamos 47, 48 metros, las características de los
05:45enunciados, ¿en qué precios más o menos,
05:48si es que se puede adelantar, va a estar a la venta cada unidad?
05:55Bien.
05:58Bueno, ¿alguna característica más que no te comenté?
06:00Van a tener opciones de alguna terraza privada,
06:03que siempre está bueno en lo que es un departamento,
06:06quizás contar con la posibilidad de un espacio extra a lo que es
06:12el inmueble para alguna reunión social.
06:15Bueno, van a tener baño, parrilla,
06:18así que esa posibilidad también va a estar, además de cocheras.
06:23Y los valores, no con exactitud,
06:27pero van a rondar los 65 mil dólares o 65 millones de pesos
06:34aproximadamente.
06:36Y la forma de pago es flexible, algunas unidades pueden ser en
06:42efectivo, todo junto, en ese caso seguramente habrá alguna
06:46bonificación y si no, puede ser un porcentaje inicial y después
06:51el resto de aproximadamente 15 meses que demora la obra,
06:55pueden ser 15 pagos que se ajustan por el índice de la
06:59Cámara Argentina de la Construcción,
07:01que es pública la información.
07:04Bien.
07:04Este dato me parece significativo,
07:07un plazo de 15 meses.
07:09Sí.
07:09Una vez que se demuele la propiedad y arrancamos con la
07:17obra de pozo, como se llama, son aproximadamente 15 meses,
07:21pero con bastante exactitud, digamos.
07:24Bien.
07:25Es un plazo interesante, no soy un especialista en
07:28construcción en eso, pero me da la impresión que es un plazo
07:30interesante, en términos de que la gente quiere tomar
07:33posesión, ¿no?
07:34También en este país quizás, por lo menos desde mi punto de
07:36vista, no está bueno por riesgos que hay,
07:41que se prolongue mucho más.
07:42No es una obra muy grande, son siete niveles y dos por planta,
07:49como habíamos dicho, semipisos.
07:50Así que ya tenemos experiencia en este tipo de edificios,
07:55así que ese va a ser el plazo, sí.
07:57Bien.
07:58Y en términos de características constructivas,
08:01mencionaste lo de la terraza privada,
08:03que creo que es un elemento que está bastante en avance
08:08últimamente, ¿no?
08:09En las propiedades y una cosa distintiva.
08:12Sí, sí.
08:13Si bien no va a tener algo, una terraza común para lo que es el
08:17edificio, vamos a encontrar con algunas unidades privadas que
08:21la gente pueda elegir, optar tener ese espacio extra que la
08:25verdad que está bueno para tener una reunión con amigos,
08:29algún festejo, algún evento.
08:33El ascensor va a llegar hasta la terraza,
08:35así que va a ser cómoda la accesibilidad también.
08:39Y va a ser un producto agradable, simpático.
08:44Y en una zona linda de la ciudad y en desarrollo,
08:49me da la impresión, sobre la avenida 19 han aparecido muchas
08:53edificaciones nuevas.
08:54Exactamente.
08:55Sí, es un barrio de La Loma, es un barrio,
08:58yo viví muchos años por ahí, tenemos la inmobiliaria cerca.
09:01Claro.
09:03Y, bueno, todos dan a la avenida, el living y el balcón del frente
09:06dan a la avenida, tienen una buena vista.
09:09Y como decías, tiene fácil accesibilidad a lo que es la
09:12avenida 32, con acceso a la autopista La Plata Buenos Aires.
09:16Claro.
09:17Y, bueno, estamos cerca de todos comercios,
09:20es un lindo lugar.
09:22Claro, claro.
09:23Es un lugar interesante en términos de la relación con el
09:25centro de la ciudad, la relación con el acceso,
09:28con la zona norte, ¿no?
09:29En función de esto que decías, ¿está la posibilidad de
09:32consultar en la inmobiliaria, de tener más detalles,
09:35charlar con ustedes?
09:35Sí, por supuesto, cualquier, estamos definiendo los últimos
09:38detalles, pero cualquier inquietud o consulta pueden
09:42consultar a los teléfonos o acercarse a la inmobiliaria.
09:45Estamos en 35 esquina 12.
09:47Esteban, en este nuevo escenario del mercado inmobiliario,
09:53también entiendo y podemos percibir acá en el diario que
09:56hay una nueva situación en el mundo de las inmobiliarias,
10:02expectativas de desarrollo.
10:04¿Cómo estás percibiendo vos esta situación?
10:08Sí, como vos decías, hay asociaciones, ¿sí?
10:11Otros vínculos, hoy es más trabajar en conjunto con los
10:14colegas.
10:16Nosotros somos miembros de la comunidad de negocios que
10:20aglutina ahí a 70, más o menos 70 colegas, 70 inmobiliarias y
10:24algunas empresas afines al mercado inmobiliario.
10:28Y tenemos reuniones de capacitación,
10:32exponemos todas las semanas las propiedades nuevas de cada
10:34inmobiliaria, compartimos la cartera propia de cada uno de
10:39nosotros con el resto de los colegas.
10:42Es un trabajo que tenemos en red y en conjunto,
10:46distinto del de años anteriores, ¿no?
10:51Te vuelvo un poquito para atrás, me quedé pensando en los
10:54potenciales compradores.
10:56Entiendo que este año también, y tus colegas comentan mucho
10:59sobre la reaparición de los inversores.
11:01Por un lado, las familias, las personas que buscan la primera
11:05vivienda y por otro lado, la reaparición de los inversores.
11:08¿Esto es algo que vos también lo estás observando en tu
11:10inmobiliaria?
11:11Sí, sí.
11:11De hecho, es una de la porción del mercado a la que apuntamos
11:17con este desarrollo del edificio.
11:20Se ha vuelto a invertir en ladrillos,
11:21es una inversión segura, tiene una renta y, bueno,
11:27es muy cultural del argentino invertir en inmuebles.
11:31Entonces, se está volviendo y, bueno, bienvenido sea.
11:36Hace algunos días, nosotros trabajamos en el diario el dato
11:40del incremento de la rentabilidad de los alquileres,
11:45que tiene que ver con el nuevo escenario de la paridad peso
11:48dólar o la disparidad, ¿no?
11:49Digamos, de cómo se está dando la revaluación del peso que se
11:53habla en el mercado.
11:54Digamos, ¿esto tiene alguna influencia crees vos en la idea
11:59de la inversión en ladrillos?
12:01Sí, en este caso puntual de nuestro desarrollo es un
12:04inmueble para vivienda, pero también puede ser para renta de
12:08alquiler, ¿no?
12:09Pero los locales comerciales también están resurgiendo,
12:14tiene un muy buen mercado y, en general,
12:18toda tipología de inmuebles es la que se está moviendo para
12:24inversión, ¿no?
12:25Bien.
12:26Dejamos ahí un poquito abierto el tema de los locales
12:30comerciales, seguramente para una próxima entrevista.
12:33Gracias, Esteban, por acercarte a la redacción.
12:38Y a disposición.
12:39Bueno, José, muchas gracias a vos por la entrevista.