Copropriété : Emission les experts du 02-05-23
Thématique : Copropriété
Invité de l'émission : Dalila Ennaciri : Directrice de Gestis
Invité de l'émission : Dalila Ennaciri : Directrice de Gestis
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00:00:00 Les experts atlantiques avec Bader Saoudi.
00:00:07 Et bien le bonjour chers auditeurs, nous sommes ce matin, je le disais ensemble, pour parler
00:00:13 de copropriété avec notre invité, Delilah Nassaly, directrice générale de Gestis,
00:00:19 une société de syndic également présidente de l'AMCOP, une association qui sensibilise,
00:00:24 je le rappelle toujours à ces questions.
00:00:26 Une experte, comme beaucoup d'auditeurs de retour de vacances, bien entendu, qui apparaissent
00:00:35 de façon assez visible aux couleurs audacieuses, qu'on se permet de porter au retour.
00:00:40 C'est ça, c'est les beaux jours.
00:00:41 C'est vrai que c'est comme si on prenait conscience du printemps, après ces petits
00:00:49 trois jours de respiration.
00:00:51 C'est l'effet du Sud.
00:00:56 Alors je disais, chers auditeurs, que nous parlons de copropriété.
00:00:59 Nous restons joignables, je me dois de le rappeler à chaque fois, mais particulièrement
00:01:03 au début d'émission, jusqu'à midi par deux moyens, la page Facebook des experts
00:01:07 atlantiques.
00:01:08 Si vous prenez la peine de nous écrire, je relayerai vos questions.
00:01:10 Si vous nous appelez, c'est au 05 22 95 36 70 80.
00:01:16 Alors, lors de la dernière émission, nous avions reçu une question un peu sur le tard
00:01:22 et que nous n'avions pas pu, j'allais dire, à laquelle nous n'avions pas pu répondre.
00:01:27 Alors je voulais la soumettre à la sérénité de notre invité pour commencer cette émission.
00:01:32 Alors c'est un auditeur, c'est Mohamed qui nous avait écrit.
00:01:35 Alors nous avons des magasins au rez-de-chaussée d'un immeuble qui est à usage d'habitation
00:01:41 et le propriétaire.
00:01:42 On a fait un dépôt depuis plus de cinq ans maintenant, sans payer un centime en frais
00:01:47 de syndic, prétextant que ce n'est pas un commerce et que ce n'est qu'un dépôt que
00:01:51 le propriétaire utilise pour stocker sa marchandise.
00:01:55 Est-ce qu'il a tort ? Alors est-ce que les dépôts sont censés payer leur cotisation
00:02:00 de copropriété dans le cadre d'un immeuble, par exemple ?
00:02:04 Complètement.
00:02:05 Je peux vous donner le contre exemple.
00:02:06 Vous pouvez très bien avoir un appartement vide que vous n'occupez pas et que vous utilisez
00:02:10 en dépôt, par exemple.
00:02:11 Rien ne vous y empêche.
00:02:12 C'est votre résidence, c'est un lot privatif.
00:02:15 Vous en faites ce que vous voulez tant que vous respectez le règlement de copropriété.
00:02:19 Donc avoir un commerce et l'utiliser en tant que dépôt ne vous dédouane absolument pas
00:02:24 de payer les cotisations de syndic.
00:02:26 Les cotisations de syndic, c'est une obligation légale, je le rappelle.
00:02:30 On paye par rapport à un tantième ou par rapport à un dispositif voté en Assemblée
00:02:35 Générale et vous le payez dès lors que vous avez signé chez le notaire un acte de
00:02:39 vente d'un immeuble d'un lot privatif en copropriété.
00:02:43 Ce n'est pas un loisir.
00:02:44 Donc ce n'est pas une possibilité qui peut se permettre.
00:02:47 Cela dit...
00:02:48 C'est comme les gens qui n'occupent pas leur appartement, qui est fermé.
00:02:50 Alors ça fait cinq ans.
00:02:52 Est-ce qu'il y a un délai de prescription ?
00:02:54 Le délai de prescription, c'est cinq ans effectivement.
00:02:57 Justement.
00:02:58 Des fois, on décide de se remettre sur le droit chemin après menace, après qu'on nous
00:03:04 ait fait entendre raison, mais parfois on nous fait entendre raison sous la menace.
00:03:09 Parce que sinon, de soi-même à soi-même, on ne va pas se dire du jour au lendemain
00:03:12 "Tiens, je n'ai pas payé pendant cinq ans et je dis que je ne me dois pas de payer dans
00:03:16 le cas de la copropriété si je réglais ce que je devais aux voisins".
00:03:20 Alors ça ne vient pas spontanément.
00:03:22 Et ça, je pense que le syndic peut le concéder.
00:03:25 On peut relancer, on peut écrire des lettres, j'imagine.
00:03:27 Il faut absolument, après ça c'est la responsabilité du syndic élu, il faut envoyer au moins une
00:03:32 mise en demeure pour stopper la prescription.
00:03:35 Donc une lettre de mise en demeure envoyée avec la somme arrêtée à, je dis n'importe
00:03:41 quoi, avril 2023, elle garantit la créance jusqu'à avril 2023 et après on rentre dans
00:03:47 un second cycle de dette.
00:03:49 Mais c'est la responsabilité du syndic de stopper ces prescriptions-là et de faire
00:03:54 au moins les mises en demeure et initier la procédure.
00:03:57 Alors si, j'entends bien, on va stopper la prescription, c'est-à-dire pour ce qu'on
00:04:03 devrait payer à partir de cette année, on va devoir le payer, y compris si on nous relance
00:04:09 dans les années à venir ?
00:04:10 C'est-à-dire si une personne, je donne un exemple, une personne n'a pas payé 2015,
00:04:15 2016, 2017, 2018, 2019, on est dans les cinq années.
00:04:22 Si on lui envoie une mise en demeure en 2020, on a stoppé la prescription pour ces cinq
00:04:27 dernières années.
00:04:28 Et quand on rentre en 2020 et en 2021, on a commencé un nouveau cycle de dette de
00:04:35 deux nouvelles années.
00:04:36 C'est-à-dire que c'est par cycle de cinq années.
00:04:40 Alors c'est une évolution, on était rendez-vous compte il y a quelque temps, on était à
00:04:44 une prescription de deux ans, ce qui était ridicule.
00:04:47 Des fois, le temps que le syndic, pas passation, se mettant en route, c'était trop tard.
00:04:53 Mais il faut stopper la prescription.
00:04:54 Et quand on a envoyé une mise en demeure et qu'on a instruit en justice la dette, le
00:05:00 paiement judiciaire pour les cinq années écoulées, le copropriétaire, j'ai envie de dire, a
00:05:05 ouvert une nouvelle ardoise pour cinq nouvelles années.
00:05:08 Donc c'est re-attestation de dette, procès à préparer et mise en demeure à envoyer
00:05:16 pour les nouvelles années de dette post-cinq années envoyées.
00:05:21 D'accord.
00:05:22 Et pour celui qui nous écoute, peut-être qui est syndic lui-même, je n'en suis pas
00:05:26 certain, si il envoie cette mise en demeure à cette personne qui est propriétaire de
00:05:33 ce local qui s'est transformé en dépôt et qui lui envoie la lettre aujourd'hui,
00:05:38 est-ce que le syndic est en droit de réclamer les cinq dernières années ?
00:05:41 Exactement, c'est ce que je disais.
00:05:43 C'est le jour de l'envoi de la mise en demeure, c'est J-5.
00:05:46 D'accord.
00:05:47 L-5.
00:05:48 Alors il est bien tombé parce que c'est le délai exact de prescription.
00:05:52 Exactement, c'est pour ça qu'il faut qu'il l'envoie rapidement.
00:05:53 Alors j'insiste sur l'envoi de la mise en demeure rapidement pour stopper ce délai
00:05:57 de prescription parce que des fois il peut écouler quelques mois pour la remettre à
00:06:02 l'avocat pour l'instruire le temps de chercher les documents, etc.
00:06:04 Donc c'est pour ça qu'il faut déjà envoyer la mise en demeure.
00:06:07 Elle-même est sujette à un délai de 30 jours d'attente de réaction du copropriétaire,
00:06:15 faute de quoi le dossier peut être instruit.
00:06:17 Je crois qu'on a répondu à la question.
00:06:22 Il reste peut-être un élément à préciser.
00:06:25 Pour être en droit de réclamer précisément les cinq années, je crois qu'il faut avoir
00:06:29 respecté un certain nombre d'éléments.
00:06:31 Exactement.
00:06:32 Il faut que vous ayez, durant les cinq dernières années, le budget voté par année.
00:06:38 L'injonction de paiement, c'est une procédure.
00:06:43 Le juge regarde les documents, les fameux quatre documents qu'on rappelle à chaque
00:06:48 fois.
00:06:49 Et parmi les documents importants, c'est sur quelle base le juge va ordonner un paiement.
00:06:52 C'est sur la base d'un budget qui a été voté, sur la base de comptes qui ont été
00:06:56 projetés, proposés, après adoptés ou pas, c'est autre chose.
00:07:01 Mais il faut faire référence à un budget réel qui a été voté lors d'un exercice
00:07:07 pour pouvoir réclamer la somme due à l'exercice.
00:07:09 On demande 2020, 2021, 2022.
00:07:12 Il faut le PV du budget 2020, 2021, 2022.
00:07:15 Le budget de chaque année figure sur le procès verbal de l'Assemblée générale.
00:07:18 Est-ce qu'il y a une tolérance pour les années Covid, en l'occurrence ? Parce que
00:07:21 maintenant, on a le temps et on a peut-être l'expérience, vu que j'imagine qu'on
00:07:26 a pu instruire certains dossiers en justice durant la période.
00:07:30 Est-ce qu'il y avait une période de tolérance par rapport à la tenue des assemblées générales
00:07:35 durant ces deux années ?
00:07:37 Complètement.
00:07:38 En fait, il y a une tolérance de formalisme.
00:07:41 Alors ça veut dire quoi ? Une tolérance de formalisme, c'est qu'officiellement,
00:07:45 le décret d'interdiction de rassemblement, il était en vigueur jusqu'au 1er mars 2023.
00:07:50 Donc il n'y a pas longtemps.
00:07:51 Depuis, je pense, mars 2020, c'est ça ? Mars 2019 ? Non, mars 2020, Covid.
00:07:59 L'interdiction de rassemblement.
00:08:01 Mars 2019.
00:08:02 Les années commencent à être dissonantes.
00:08:04 Les dates commencent à être confuses.
00:08:07 Ça, c'est vraiment bon signe.
00:08:08 Et donc le décret d'interdiction de rassemblement vient d'être levé.
00:08:15 Donc il y a le 1er mars 2023.
00:08:16 Donc on peut, entre guillemets, c'est ce que je dis moi des fois aux syndic bénévoles,
00:08:22 aux syndic qui n'ont pas pu tenir leurs assemblées générales pour x ou y raisons,
00:08:25 c'est qu'on peut quelque part profiter, entre guillemets, profiter dans le bon sens.
00:08:30 Parce que l'intérêt, c'est de tenir le formalisme de la copropriété, profiter un
00:08:34 peu de ce cadre formel et tenir les assemblées générales qui vont adopter à postériori
00:08:40 les trois dernières années qui étaient sous le décret d'interdiction de rassemblement
00:08:45 et sous Covid.
00:08:46 Ça, c'est une bénédiction pour beaucoup de copropriétaires.
00:08:49 Complètement, oui.
00:08:50 Qui vont sauver une assemblée générale qui va pouvoir sauver trois dernières années.
00:08:55 Bon, alors on a répondu, je crois, à la question de Simha.
00:08:58 Nous restons encore ensemble jusqu'à midi.
00:09:00 Si vous avez des questions à nous soumettre, c'est toujours sur la page Facebook des
00:09:03 experts atlantiques, en commentaire, en message privé.
00:09:05 C'est aussi, si vous le souhaitez, en nous appelant au 05 22 95 36 70 ou 80.
00:09:12 C'est Madame Amina qui nous écrit ceci sur la page Facebook en message et nous dit
00:09:17 "On a dû faire face à des travaux après un sinistre et des dégâts importants.
00:09:24 Certains copropriétaires refusent de participer au financement de ces travaux.
00:09:29 On s'est arrangé en bonne entente avec certains voisins, mais nous sommes minoritaires à
00:09:35 vouloir payer les travaux pour réparer les dégâts."
00:09:39 Alors, en l'occurrence, si on souhaite, disons, convaincre, c'est le terme peut-être
00:09:46 diplomatique pour ne pas dire contraindre souvent les autres à payer, disons, le prix
00:09:53 ou le coût des travaux qui surviennent de façon soudaine.
00:09:56 J'imagine que le syndic professionnel ne peut pas de lui-même se dire "je vais laisser
00:10:02 la charge des travaux ou du coût des travaux à quelques uns et pas aux autres".
00:10:07 Il faut que la charge des travaux, ce qu'on appelle...
00:10:09 Alors, le syndic, il a deux possibilités.
00:10:12 Soit les travaux, c'est des travaux nécessaires, urgents et qu'il en découle de sa responsabilité.
00:10:21 Il doit les faire de manière urgente, de manière spontanée.
00:10:25 S'il a le budget ou s'il a des catégories de budget sur lesquelles il peut un peu gratter,
00:10:31 entre guillemets, comme on dit, dans son contrôle budgétaire, il est à l'aise.
00:10:34 Ce qui est rarement le cas.
00:10:36 Ça dépend, ça dépend.
00:10:38 En fait, le budget, moi, mon conseil quand on fait un budget, c'est toujours de le un
00:10:42 peu surévaluer.
00:10:43 Le majoré.
00:10:44 Voilà, le majoré.
00:10:45 C'est-à-dire, si j'ai pour l'électricité une facture moyenne de 500 dirhams, je ne
00:10:52 mettrai pas dans mon budget annuel 6 000 dirhams, je vais mettre 8 000 dirhams.
00:10:55 Déjà un pour me protéger si jamais il y a un aléa de surconsommation.
00:10:59 Et puis, ça me laisse une petite soupape d'une petite somme que je pourrais réaffecter
00:11:04 à l'investissement ou autre.
00:11:06 Donc, le syndic doit faire ses travaux-là, si la trésorerie le permet.
00:11:10 Et sinon, auquel cas, il doit convoquer une assemblée générale extraordinaire avec,
00:11:14 dans l'ordre du jour, vote d'un budget exceptionnel pour travaux de réparation ou
00:11:18 travaux de maintenance urgentes.
00:11:20 Pour qu'il puisse les réclamer par la suite.
00:11:22 J'ai un auditeur qui m'a écrit sur LinkedIn, énervé, il m'a fait rire.
00:11:31 Je le comprends.
00:11:33 Il m'a dit "Bonjour Madame Nasseri, je voudrais vous poser une question.
00:11:37 C'est une résidence à Marrakech, on a des problèmes d'assainissement, la majorité
00:11:44 des appartements sont vides, où il y a des locataires, j'en peux plus des odeurs.
00:11:49 J'ai fait les travaux moi-même.
00:11:51 Ça m'a coûté, je sais plus, quelque chose comme 20 000 ou 30 000 dirhams.
00:11:55 Maintenant, je réclame aux occupants de payer, personne ne veut rien savoir.
00:12:00 Comment je les oblige légalement ?
00:12:01 Je lui ai répondu, je lui ai dit "Vous ne pouvez pas".
00:12:04 C'est là où il s'est énervé.
00:12:05 "Vous ne pouvez pas alors faire des travaux de votre propre chef, que vous soyez attention,
00:12:10 que vous soyez syndic ou que vous soyez propriétaire.
00:12:13 Et encore pire quand on est copropriétaire, parce que syndic, on peut le réintégrer
00:12:15 dans le budget.
00:12:16 Faire des travaux, parce que c'est vrai, on est lésé, donc il y a un préjudice,
00:12:24 et les faire dans des parties communes, vous n'avez aucune garantie de vous faire rembourser
00:12:28 par les voisins, si les voisins ne déniez pas le faire de leur propre chef.
00:12:34 Pour les obliger, il faut que les travaux fassent objet d'une convocation, d'une assemblée
00:12:40 générale, dans l'ordre du jour, d'une assemblée générale extraordinaire.
00:12:44 Il faut que le budget soit précisé, il faut que ceci ait été voté, et il faut que le
00:12:50 syndic fasse cet appel de charge sur les cotisations exceptionnelles, et même les cotisations
00:12:55 exceptionnelles, il faut les marger.
00:12:56 Comment on estime les cotisations exceptionnelles ? Ça c'est très important à retenir.
00:13:01 Admettons que vous voulez, je ne sais pas, réparer une pièce dans l'ascenseur ou une
00:13:07 partie de l'ascenseur et que ça vous coûte 80 000 dirhams.
00:13:10 Il faut faire un appel de fond de votre taux de recouvrement habituel.
00:13:14 Si lors des deux, trois dernières années, vous avez l'habitude de faire un 80 ou un
00:13:19 90 % de taux de recouvrement, eh bien il faut le montant des travaux, les majorés de 10
00:13:24 %. Par exemple, vous faites 90 % habituellement, il y a quelques dossiers qui traînent au
00:13:28 tribunal, donc vous n'appelez pas 80 000 dirhams, vous appelez 90 000 dirhams.
00:13:32 Parce que vous n'attendez pas à ce que ceux qui n'ont pas l'habitude de payer se disent
00:13:38 "ah tiens, il y a des travaux exceptionnels, pourquoi ne pas participer ?"
00:13:41 Ça c'est une erreur que des fois les syndicats font.
00:13:43 J'ai besoin de 100 000 dirhams, il va appeler 100 000 dirhams.
00:13:45 Non, vous n'allez jamais honorer, à moins que vous soyez sur un projet neuf ou que vous
00:13:49 soyez sur du 100 % de taux de recouvrement.
00:13:51 Ça existe, c'est rare, mais c'est très difficile.
00:13:54 Donc il faut toujours avoir la prudence de majorer son appel de fond exceptionnel dont
00:14:01 on a besoin.
00:14:02 Comme ça, on est sûr de pouvoir, en tant que syndicat, honorer la facture ou la prestation
00:14:06 avec la société à laquelle on a fait appel pour l'investissement, pour les travaux.
00:14:10 Après, ma foi, s'il y a de l'argent qui rentre au-delà du budget appelé, ça ne
00:14:14 rentrera pas.
00:14:15 Ça sera un rapport à nouveau sur l'exercice suivant.
00:14:19 On a encore des éléments à préciser par rapport à cette question, je l'entends bien,
00:14:24 mais on y reviendra après le flash d'information.
00:14:27 Deuxième partie d'émission avec notre invitée Delilane Nassévi, directrice générale de la société de syndicat Justice et président de l'AMCOP.
00:14:36 C'est une association qui sensibilise sur les questions de copropriété, mission qu'elle s'auto-accorde à elle-même.
00:14:46 Également dans cette émission, puisque nous répondons aux questions qui nous sont proposées
00:14:50 tout au long de cette émission qui dure jusqu'à midi, au 05 22 95 36 70 ou 80.
00:14:56 Nous avons répondu à la question de l'auditeur sur les travaux exceptionnels et la façon
00:15:05 de contraindre les autres à participer.
00:15:07 Tu nous racontais l'anecdote de cet auditeur qui t'a contacté sur les réseaux sociaux.
00:15:12 Oui.
00:15:13 Mais il n'avait aucun moyen, il avait engagé de ses propres fonds de dépenses estimées
00:15:18 à 20 000 dirhams, 30 000 dirhams.
00:15:20 Exactement.
00:15:21 Et il n'avait pas...
00:15:22 Aucun moyen de réclamer les sommes aux autres copropriétaires.
00:15:26 Non, exactement.
00:15:27 Mais vous imaginez bien la vie par la suite, la vie dans cette copropriété.
00:15:31 Vous imaginez bien qu'il ne va pas se dire je vais payer de guetté de cœur les années
00:15:35 qui viennent, les centaines de dirhams de cotisations par mois pour ses voisins ingrats.
00:15:40 C'est vrai que c'est là où il s'était un peu énervé.
00:15:44 Il me dit "Madame, comment vous pouvez me dire ça ?".
00:15:47 C'est un peu dur, mais c'est là.
00:15:50 Malheureusement, à moins d'être dans un peu...
00:15:54 Il y a des immeubles, comme on dit toujours, "bon enfant", où vous avez toujours un volontaire
00:16:00 qui va réparer quelque chose et les voisins, par souci de bon voisinage ou juste par honnêteté,
00:16:07 ils vont cotiser, ils vont rembourser, mais nul n'est censé ignorer la loi.
00:16:11 On le rappelle, quand on fait des travaux, il faut passer par une assemblée générale,
00:16:14 il faut passer par un budget exceptionnel pour que le syndic puisse récupérer les
00:16:18 sommes-là, voire rester en justice, parce que la même procédure qu'on fait pour les
00:16:22 cotisations classiques, l'injonction de paiement au tribunal, on la fait aussi pour les cotisations
00:16:26 exceptionnelles.
00:16:27 Ce qui, parfois, permet de donner des exemples qui sont convaincants pour ceux qui voudraient
00:16:33 rester réticents à l'idée de contribuer.
00:16:36 C'est le même fonctionnement.
00:16:38 On aura l'occasion de répondre plus précisément si on a des questions en ce sens, sur le recouvrement.
00:16:42 Alors, il y a également des difficultés dans le cas de la copropriété qui sont bien
00:16:46 diverses.
00:16:47 Il n'y a que les soucis de recouvrement dans les années années années.
00:16:50 Je voudrais te demander aussi de temps ressenti de syndic professionnel.
00:16:55 J'imagine essentiellement que ce sont des questions de recouvrement, parce que si on
00:16:58 a les sommes dont on est censé disposer en tant que syndic, ça moindrit les chances
00:17:05 d'être en difficulté pour cette copropriété.
00:17:07 Mais j'imagine que le syndic est également sollicité pour bien d'autres choses.
00:17:13 Alors, comme nous avons amorcé le chapitre anecdotes, j'imagine que le syndic professionnel,
00:17:21 on a en sa goguette.
00:17:22 Oui, bien sûr.
00:17:23 Alors, si on devait brainstormer sur le syndic, je pense que le recouvrement sortirait en
00:17:28 premier parce qu'il y a un problème de...
00:17:30 Parce que je croise parfois des auditeurs de cette émission sur la copropriété.
00:17:35 Alors, il y a quand même quelques anecdotes qu'on a gardées en tête.
00:17:39 Alors, ça fait des souvenirs en commun parce que celui qui a décidé, disons, de continuer
00:17:45 de faire avancer l'entrée de son appartement jusqu'à l'ascenseur, ça reste dans le...
00:17:53 Ah oui, qui a privatisé l'étage complètement.
00:17:56 Oui, oui.
00:17:57 Ça nous fait des souvenirs en commun avec des auditeurs qu'on peut croiser des fois
00:18:02 par hasard, qui nous racontent des anecdotes eux-mêmes, qu'ils ont écoutées dans cette
00:18:06 émission.
00:18:07 Alors, je me suis dit, ouvrons ce chapitre parce que le syndic professionnel, je crois,
00:18:11 en voit de toutes les couleurs.
00:18:13 Oui, dans un immeuble, on avait un copropriétaire qui avait installé un four dans les escaliers
00:18:22 de secours.
00:18:23 Et en expliquant en quoi ça pouvait déranger qu'il mette son four parce qu'il n'avait
00:18:31 pas de place ou parce qu'il trouvait que c'était plus joli sur les escaliers de secours
00:18:34 vu que de toute façon, personne n'utilise ces escaliers.
00:18:36 Donc, c'était juste normal.
00:18:38 En fait, la personne était vraiment convaincue que ça ne dérangeait absolument pas qu'il
00:18:42 y avait l'ascenseur, qu'il y avait les escaliers principaux et que de toute façon, ces escaliers
00:18:46 de secours, personne ne les utilisait.
00:18:47 Donc, c'était juste normal qu'il ne...
00:18:49 Oui, le classique, c'est que les escaliers de secours sont parfois utilisés comme un
00:18:54 dépôt.
00:18:55 Pas par un seul copropriétaire, mais par un nombre important.
00:18:58 Oui, il avait fait toute une installation.
00:19:00 Il avait sorti la tire et les câbles, il a fait toute une installation d'électricité
00:19:03 pour brancher le four.
00:19:05 On avait aussi une personne qui était au dernier étage et qui avait connecté les
00:19:10 escaliers de secours avec la terrasse en privatisant une partie de la terrasse.
00:19:15 Carrément, en disant que ça, c'est ma partie.
00:19:17 Donc, moi, je vais en faire un mini rooftop en passant par les escaliers de secours.
00:19:23 Et la personne estimait que c'était normal puisque de toute façon, personne ne l'utilisait.
00:19:26 Non, mais il y a des aberrations qui font partie de la...
00:19:30 Après, c'est la culture de la copropriété.
00:19:32 On a quand même...
00:19:33 La culture de la copropriété, elle est assez récente en Maroc.
00:19:38 Il ne faut pas le croire.
00:19:39 C'est un peu le décalage infrastructure et voiture que nous avons dans notre pays.
00:19:45 On a de la construction, la verticalité qui a accéléré et une loi qui a évolué, mais
00:19:51 pas assez.
00:19:52 Et aussi les mentalités.
00:19:53 Comprendre qu'il faut que je paie mes cotisations de syndic parce qu'il en va de la maintenance
00:20:00 de ma copropriété.
00:20:01 Après, si j'ai des réclamations, je peux le faire ou je me manifeste en Assemblée
00:20:05 Générale.
00:20:06 Ça, je pense qu'il faut encore quelques temps pour s'auto-éduquer.
00:20:10 C'est une éducation...
00:20:13 J'entendais les experts ce matin qui parlaient de l'informel et de l'éducation qu'il faut
00:20:20 faire pour formaliser.
00:20:21 C'est pareil.
00:20:22 La copropriété, il faut qu'il ait de notre droit, de notre devoir, j'ai envie de dire,
00:20:27 nous, société civile, nous, experts ou professionnels, d'informer et d'expliquer ce qu'est la copropriété,
00:20:36 l'intérêt de la copropriété, comment un syndicat bien tenu peut valoriser votre patrimoine
00:20:41 immobilier et comment il peut le dévaloriser aussi.
00:20:44 En tout cas, si on ouvre ce chapitre, on risque de ne pas pouvoir le refermer.
00:20:50 Simplement, on va répondre aux questions.
00:20:52 Ce qui nous parvient, c'est le rôle premier de cette émission.
00:20:55 Vous pouvez nous écrire sur la page Facebook des Experts Atlantiques ou nous appeler, c'est
00:20:58 au 05 22 95 36 70 ou 81.
00:21:02 C'est Madame Kelly-Main qui nous dit "Je suis copropriétaire à Casablanca depuis quelques
00:21:06 mois.
00:21:07 Vos voisins laissent régulièrement ces ordures dans des parties communes de l'immeuble et
00:21:11 parfois dans des endroits près des escaliers, nous dit-elle.
00:21:16 Malgré nos plaintes auprès du syndic, la situation ne change pas.
00:21:20 Alors qu'est-ce qu'on doit faire pour faire face à cette incivilité ou à ces incivilités ?
00:21:25 Pour ça, c'est un peu malheureux parce que c'est malheureux pour les personnes qui sont
00:21:34 confrontées à ça.
00:21:35 Ce n'est pas agréable ni quand on reçoit des invités, ni pour ceux qui, effectivement,
00:21:41 se donnent à eux-mêmes la mission d'aller mettre les ordures de quelqu'un d'autre à
00:21:46 sa place.
00:21:47 Ce n'est pas agréable.
00:21:48 Des fois, même quand on vit avec quelqu'un, à chaque fois cette corvée, ça crée parfois
00:21:55 des tensions.
00:21:56 S'il faut faire cette corvée à la place d'un copropriétaire ou d'un voisin, je l'imagine
00:22:02 encore plus désagréable.
00:22:03 Ce n'est pas vraiment un problème de copropriété.
00:22:08 Malheureusement, c'est des incivilités.
00:22:10 C'est de l'éducation.
00:22:11 On ne peut pas le syndic, encore une fois, ne peut pas faire le gendarme et n'est pas
00:22:15 là pour éduquer les occupants d'un immeuble.
00:22:20 - Vous faites la morale des fois dans le téléphone ?
00:22:22 - On fait la morale, on fait des affichages.
00:22:23 Mesdames, Messieurs, nous vous rappelons que pour vos ordures ménagères, il y a des locaux
00:22:30 poubelles prévus à cet effet.
00:22:32 Merci de...
00:22:33 On fait de la sensibilisation.
00:22:34 Maintenant, cette personne-là, si elle a un problème, elle doit faire une action à
00:22:38 titre personnel.
00:22:39 Elle doit faire une action en réparation de préjudice.
00:22:41 C'est comme l'histoire du tapage nocturne.
00:22:46 Ça nous arrive, nous, dans des résidences, qu'on ait des fêtards ou des gens qui ont
00:22:54 un train de vie très musical.
00:22:58 Et à une heure du matin, on a des réclamations.
00:23:03 Ils ne veulent pas baisser la musique.
00:23:04 J'arrive pas à dormir.
00:23:05 Moi, je travaille le lendemain.
00:23:06 Le syndic, juridiquement, techniquement, ne se met pas dans sa mission de toquer chez
00:23:11 le voisin et de lui dire d'arrêter la musique.
00:23:13 Mais on sensibilise et puis charge à la personne en question de faire une procédure à titre
00:23:18 personnel en réparation de préjudice, de rafatarar.
00:23:22 Et ça aussi, il faut qu'elle fasse chikaya, donc il manique une plainte.
00:23:26 Il faut que la plainte soit déposée pour qu'elle puisse appeler un policier de justice
00:23:31 dans des horaires de travail qu'il puisse constater, etc.
00:23:35 Mais la procédure doit être faite à titre personnel.
00:23:38 À titre personnel, et parfois, c'est l'ensemble des autres voisins qui se décident à parler
00:23:45 d'une même voix.
00:23:46 En fait, j'insiste sur ça parce que des fois, il y a même une confusion chez les
00:23:50 copropriétaires qui disent on n'arrive pas à dormir, il y a de la musique.
00:23:54 Que fait le syndic ? En fait, si on veut faire une procédure de réparation de préjudice,
00:23:59 un rafatararar, si le syndic le fait, ça sera irrecevable.
00:24:05 Pourquoi ? Parce que dans la phrase "préjudice subi", darar, c'est qui qui subit le préjudice ?
00:24:11 Ce n'est pas le syndic.
00:24:12 Sauf s'il est voisin, exactement, et qu'il fasse partie de la pétition.
00:24:18 C'est celui qui subit le préjudice qui doit aller faire la procédure à titre personnel.
00:24:23 Parce que le syndic, rappelons-l'en, il est là pour parler au nom d'une personne
00:24:29 morale qui est le syndicat des copropriétaires, qu'il soit bénévole ou professionnel.
00:24:33 Quand il est professionnel, c'est une victime collatérale parce qu'il va recevoir des
00:24:37 appels.
00:24:38 C'est une victime collatérale.
00:24:39 Il va en faire les frais.
00:24:42 Mais cela dit, effectivement, c'est aussi une personne souvent qui a une forme d'autorité
00:24:49 dans la parole.
00:24:50 Après, disons, certains sont à l'écoute et d'autres font la sourde oreille pour parler
00:24:57 des bruits.
00:24:58 Et des nuisances sonores, en l'occurrence.
00:25:01 Est-ce que c'est efficace lorsqu'on amorce une procédure en justice d'Alina Nassery,
00:25:07 lorsqu'on est confronté à ce type de député ?
00:25:09 Oui, c'est efficace.
00:25:10 C'est efficace parce que la personne se fera, elle, de son côté embêtée en allant à
00:25:16 des convocations et en allant voir la gendarmerie ou la police.
00:25:21 Tout dépend de l'emplacement de la résidence, effectivement.
00:25:24 Donc, ça peut porter ses fruits, si j'entends bien.
00:25:27 De la même façon que lorsqu'il y a effectivement des copropriétaires ou des voisins qui sont
00:25:33 un peu réticents à l'idée de contribuer comme les autres aux charges de copropriété.
00:25:38 C'est un peu le même fonctionnement.
00:25:40 Alors, on a eu, je crois, ça c'était plus un témoignage qu'une question de l'auditrice.
00:25:46 Alors, dans le chapitre copropriété, il y a également, outre les travaux et les cotisations,
00:25:53 des fois le formalisme des règles et aussi l'organisation de la copropriété.
00:25:58 À ce moment-là, effectivement, on peut se poser la question de savoir, en tant que syndic
00:26:02 professionnel, il y a différents types de gestion.
00:26:05 Alors, pour le syndic professionnel, il y a la possibilité qu'on délègue totalement
00:26:12 la gestion d'un immeuble ou d'un ensemble résidentiel à un syndic professionnel.
00:26:17 Il y a différentes façons de régler ce lien entre le syndic professionnel et, effectivement,
00:26:24 une copropriété donnée.
00:26:25 Ce chapitre-là peut nous intéresser dans la mesure où, s'il y a des formes différentes,
00:26:29 c'est qu'il y en a un qui peuvent convenir davantage à certaines des copropriétés
00:26:32 qu'à d'autres délègues dans la société.
00:26:34 Alors, la forme universelle, j'ai envie de dire, c'est un syndicat des copropriétaires.
00:26:41 De toute façon, c'est la seule chose, le seul format qui est prévu par la loi 18-00
00:26:46 modifié.
00:26:47 Maintenant, on peut avoir, selon la taille de la copropriété, soit quand c'est une
00:26:53 petite résidence, une petite copropriété, un bureau classique.
00:26:56 Donc, j'entends un syndic élu, un syndic adjoint.
00:27:00 Je rappelle, les seules personnes, deux acteurs prévus par la loi, c'est le syndic, le syndic
00:27:05 adjoint.
00:27:06 Des fois, on rajoute un trésorier, une personne qui tient plus les comptes, mais c'est quelque
00:27:11 chose qui est rajouté en assemblée générale.
00:27:13 Et on peut avoir aussi d'autres formats, type conseil syndical.
00:27:18 Donc, ce que prévoit la loi dans son article 29, c'est quand on a plusieurs syndicats
00:27:23 dans un ensemble immobilier.
00:27:25 Donc, vous avez un conseil syndical, c'est-à-dire un syndic de chaque GH, groupement d'habitation,
00:27:30 de chaque composant de l'ensemble immobilier, qui eux-mêmes forment un conseil syndical
00:27:35 et qui élise un président du conseil syndical.
00:27:37 Donc, il va légiférer, on va dire, sur les parties communes, le commun, aux différents
00:27:44 syndicats qui existent.
00:27:46 Mais il y a également la possibilité, pour ces ensembles résidentiels, des fois, d'opter
00:27:51 pour une double signature, ou des fois, pour un conseil de surveillance, et des fois, tout
00:27:57 simplement, d'opter pour une gestion déléguée.
00:28:01 Alors, en ce sens, il y a différentes formes, et également de ce point de vue.
00:28:05 C'est ça.
00:28:06 C'est un peu le compromis trouvé, ça c'est très marocain, la double signature, c'est
00:28:09 un peu le compromis trouvé pour travailler avec un professionnel, mais tout en gardant
00:28:16 un peu la maîtrise des dépenses, et tout en gardant le contrôle du travail.
00:28:22 La double signature, c'est aussi quelque chose, donc la loi ne parle pas de double
00:28:27 signature, la loi parle du syndic, donc signataire et responsable, mais en assemblée générale,
00:28:31 on peut très bien mettre en place et lire un syndic professionnel, donc par exemple
00:28:35 nous, Justice, on peut être soit syndic élu, Justice est élu de la résidence X,
00:28:40 soit on peut être syndic gestionnaire, donc il y a un syndic élu, un syndic, un adjoint,
00:28:45 un trésorier, et nous, on fait la gestion déléguée, c'est-à-dire on s'occupe des
00:28:48 tâches que le syndic a bien voulu nous concilier, qui est essentiellement le recouvrement, le
00:28:54 juridique et le suivi de la maintenance.
00:28:56 Qu'est-ce que ça change concrètement pour une copropriété ? Alors, s'il y a un syndic
00:29:00 qu'on va élire, qui est bénévole et qui va déléguer la gestion à une société,
00:29:05 donc ça c'est une organisation, l'autre façon de faire c'est d'élire directement
00:29:09 un syndic professionnel.
00:29:10 Ce qui change, c'est la liberté de la résidence, on va dire.
00:29:13 C'est surtout des résidences qui sont soit passées par de mauvaises expériences ou
00:29:16 qui veulent garder la main sur un peu leurs investissements ou leurs comptes, c'est plus
00:29:24 un avantage pour la résidence, parce que pour le syndic professionnel, pour nous, ça ne
00:29:29 change rien, puisque de toutes les manières, la mission est la même, recouvrement, maintenance,
00:29:33 communication, comptabilité, etc.
00:29:35 C'est que le syndic, le jour où par exemple il voudrait arrêter ou changer de syndic,
00:29:40 il n'est pas obligé de passer par une assemblée générale, c'est un contrat, donc il va envoyer
00:29:44 une résiliation et on en reste là.
00:29:47 C'est un peu la différence, c'est la souplesse côté syndicat des copropriétaires.
00:29:50 À la fois, j'ai un professionnel qui va gérer, je lui délègue ce que je ne veux
00:29:56 pas gérer parce que c'est un peu ingrat le recouvrement et puis je ne veux pas prendre
00:29:59 la tête avec les voisins, mais c'est moi qui garde la signature et c'est moi qui suis
00:30:02 propre chef de la gestion.
00:30:03 Tu veux prendre les décisions précises, les dépenses, quoique nous on est censé les
00:30:08 soumettre également en assemblée générale.
00:30:10 Voilà, qu'il soit bénévole ou provisionnel, il faut le soumettre à l'assemblée générale,
00:30:14 la différence c'est celui qui est élu qui est responsable.
00:30:16 Et ça c'est encore différent de ce que nous disions, c'est très marocain, la double
00:30:20 signature, c'est pour prévenir peut-être d'éventuels dérives.
00:30:24 Beaucoup de provisionnels sont absolument réticents à cette idée, puisque dès lors qu'on va
00:30:28 nous confier la gestion d'une copropriété, ça part mal s'il y a cette méfiance préalable.
00:30:36 En tout cas, beaucoup de professionnels ne souscrivent pas spécialement à ce type de
00:30:40 façon de faire et je voulais avoir ton ressenti également.
00:30:43 Alors non pas du tout, chez Justice, au contraire, même nos prospects, j'ai envie de dire,
00:30:49 nos clients qui ne la connaissent pas, nous en parlons.
00:30:51 Parce que déjà la double signature, déjà ça vous enlève voire 50% de...
00:30:56 Ça vous dédouane 50% de responsabilité parce que vous n'avez pas pris la décision
00:31:02 tout seul en tant que professionnel d'acheter telle chose ou d'engager telle dépense.
00:31:10 Vous avez la co-signature des voisins qui sont élus, après qui sont ce qu'on appelle
00:31:16 conseils de surveillance ou comités de suivi.
00:31:18 Au contraire, la double signature, c'est un gage qui rassure en Assemblée Générale
00:31:23 pour vous expliquer aux voisins que ce n'est pas, entre parenthèses, une société étrangère
00:31:28 à qui on a donné un chécomplant, comme ils disent, mais ils sont contrôlés par
00:31:34 nos voisins que nous on connaît et à qui on a fait confiance et qu'on a élus et ils
00:31:38 co-signent avec eux.
00:31:39 Il n'y a pas un dirable qui sort sans qu'ils soient forcément consultés ou au courant.
00:31:45 Exactement.
00:31:46 Au contraire, moi je prêche pour la double signature.
00:31:48 C'est une excellente chose.
00:31:49 En tout cas, on a pu entendre les différentes façons de lire ou d'avoir un lien plutôt
00:31:55 avec une société de syndic lorsque souvent, c'est intéressant pour l'écopropriété
00:32:02 qui dépasse un certain nombre parce qu'effectivement, cette gestion devient extrêmement lourde,
00:32:07 la charge devient lourde pour un syndic bénévole lorsque souvent ce sont des immeubles d'une
00:32:12 taille modeste.
00:32:13 Je ne sais pas, je vais prendre Dilo.
00:32:17 Effectivement, c'est une autre situation et c'est une autre dimension.
00:32:21 J'entends bien dans le cas de la copropriété d'Alina Nasseny.
00:32:25 Les petites résidences d'Ilo ou autres, il est dans leur intérêt de garder la gestion
00:32:33 bénévole.
00:32:34 Pourquoi nous, ça nous arrive très souvent de recevoir des appels des petits immeubles,
00:32:39 on leur dit "on vous conseille de rester bénévole".
00:32:41 Ils me disent "mais pourquoi, on ne voulait pas de vous, c'est pas qu'on ne veut pas
00:32:44 de vous.
00:32:45 C'est juste qu'on sera trop cher pour vous".
00:32:46 Ah parce que vous êtes cher ? Non, ce n'est pas parce qu'on est cher, c'est parce que
00:32:49 vous êtes peu nombreux.
00:32:51 Donc la 1000 dirhams ou 2000 dirhams ou 3000 dirhams divisé par 10, ce n'est pas divisé
00:32:56 par 30 ou 40 ou 50 ou 60.
00:32:59 Donc le coût d'un prestataire externe divisé par un petit nombre, forcément ça va vous
00:33:05 doubler des fois la cotisation parce que souvent les petits immeubles sont sur des petites
00:33:09 cotisations de 200, 300 voire 400 dirhams.
00:33:12 Et souvent les besoins sont bien moindres.
00:33:15 Une petite copropriétaire n'a pas besoin d'une sécurité XXL, n'a pas besoin de rotation
00:33:21 de personnel et parfois il n'y a pas d'espace commun, il n'y a pas de jardin, il n'y a pas
00:33:27 de piscine et ainsi de suite.
00:33:28 Donc nécessairement les charges de copropriétaires, en tout cas les sommes qui sont dues au syndicat
00:33:35 des copropriétaires sont par nécessité moins importantes.
00:33:38 Les petits immeubles ont plus besoin d'un accompagnement juridique, oui, ils ont besoin
00:33:42 d'un renforcement de la scie juridique et d'un conseil là-dessus, ils ont besoin d'une
00:33:47 aide sur des actions de recouvrement, mais sur la gestion du quotidien, non, parce que
00:33:56 ça coûtera plus cher après.
00:33:58 Mais c'est des choix et des immeubles qui font le choix de payer des cotisations qui
00:34:03 sont des fois très élevées.
00:34:04 Et nous, nous n'avons pas le choix, nous sommes tenus de rendre l'antenne à 11h00
00:34:08 puisque Mourad Baba est toujours à l'heure dans cette émission pour nous délivrer les
00:34:12 actualités, vous le savez en langue arabe, on va écouter le flash d'actualité avec
00:34:16 notre invitée Delilah Nasseri, directrice générale de Justice, la société de syndic
00:34:20 Justice et nous sommes, je le dis, dans une émission consacrée à la copropriété,
00:34:25 ça tourne bien, vous me direz, Delilah Nasseri, vous êtes également présidente de l'AMCOP,
00:34:31 l'association qui sensibilise sur ces questions.
00:34:34 Un point sur cette association, on a tout à l'heure évoqué les différentes relations
00:34:39 qu'on peut avoir avec une société de syndic, mais dans le cadre associatif, au fond, on
00:34:45 fait la même chose, on prévoit des thématiques peut-être avec des spécialistes et on essaie
00:34:50 de sensibiliser.
00:34:51 Cela dit, en ce qui concerne, je le dis, le rôle d'une association, c'est aussi être
00:34:56 force de proposition de ce point de vue.
00:34:59 La loi, d'après les professionnels que nous recevons, et somme toute assez bien faite,
00:35:04 même si tout reste à parfaire, tout est à parfaire de façon générale, mais cette
00:35:09 loi, en l'occurrence, pour le syndic professionnel que vous êtes, ne vous semble pas spécialement
00:35:13 inopérante sur le terrain, généralement.
00:35:15 Non, c'est une loi qui est, on va dire, opérationnelle, c'est une loi qui est bien avancée, si on
00:35:26 doit se comparer avec d'autres au niveau international.
00:35:30 La loi sur la copropriété au Maroc a quasiment autant de maturité qu'au Canada, en Espagne,
00:35:36 ou autre.
00:35:37 Alors, il ne faut pas se comparer avec la France, parce que c'est un "vieux pays"
00:35:41 de copropriété, avec une existence qui a plusieurs décennies, et puis plusieurs, plusieurs,
00:35:49 plusieurs amendements.
00:35:50 Donc, au Maroc, on est, si on ne considère pas la première introduction à la loi de
00:35:59 1945, on est à l'avril, le deuxième amendement de 2016 avec la loi 106-12, mais c'est une
00:36:07 loi qui est déjà extraordinaire par rapport à l'évolution de la législation sur le
00:36:16 domaine dans notre pays.
00:36:17 C'est une loi qui a besoin d'encore plus d'amendements et d'adaptations au paysage,
00:36:25 à ce qu'on a sur le terrain, au côté opérationnel.
00:36:27 Donc, plus de souplesse, plus de connaissances aussi des juges de la loi.
00:36:32 Donc, on a, dans les tribunes, on a énormément de problématiques de ce qu'on appelle "ad
00:36:38 inblartissas" ou "incompétence", parce que des fois, on est perdu entre est-ce que
00:36:46 c'est une relation tigérien, est-ce qu'on est dans le DOC, est-ce qu'on est dans le
00:36:51 commerce, est-ce qu'on est dans l'administratif, est-ce qu'on est dans le...
00:36:54 Donc, on a énormément de méconnaissances de la loi sur la copropriété dans les tribunaux,
00:36:59 et puis on a aussi énormément de, j'ai envie de dire, sous-estimation des conséquences.
00:37:08 Donc, un juge qui peut frapper de nullité une Assemblée Générale, c'est bien de rendre
00:37:16 ce jugement de l'Assemblée Générale de telle date, elle est nulle, mais quelle est l'alternative ?
00:37:21 Qu'est-ce qu'il faut faire ? On ne peut pas laisser une résidence dans le chaos sans
00:37:24 signataire, sans gestionnaire.
00:37:26 Donc, il y a énormément de...
00:37:27 Il y a aussi une méconnaissance de dispositifs, ce qu'on appelle l'article 59 bis, l'administrateur
00:37:32 provisoire.
00:37:33 Donc, il y a énormément de, j'ai envie de dire, d'amendements à faire, et puis surtout
00:37:39 de faire connaître la loi.
00:37:41 Donc, faire connaître la loi sur la copropriété, encore une fois, pas au niveau des grandes
00:37:46 copropriétés, les grandes résidences, les beaux sites balnéaires, complexes, avec golf
00:37:52 ou autre, ils sont bien gérés parce qu'ils attirent bien d'une personne, généralement,
00:37:57 avec de gros budgets.
00:37:58 C'est les...
00:37:59 Enfin, quand je dis "attire", je parle des professionnels syndiques.
00:38:05 C'est plutôt les petits immeubles qui sont la preuve numérique.
00:38:08 Les petits immeubles qui n'ont pas d'assises juridiques, qui ne tiennent pas leurs assemblées
00:38:13 générales, qui n'ont pas de syndic élu et qui font une gestion "bon enfant" jusqu'à
00:38:19 ce qu'il y arrive une catastrophe.
00:38:21 Et qui s'organisent parfois en dehors de tout cadre légal, c'est-à-dire on peut mettre
00:38:26 des cartes pour avoir accès à l'ascenseur, on peut parfois, je le dis, interdire à certains
00:38:32 des voisins l'accès à leur propre appartement s'ils invitent tel ou tel type de personnes.
00:38:39 On a aussi des contrôles inopinés et parfois incroyables.
00:38:45 Je cite quelques exemples, mais ce sont des exemples que j'ai bien entendu, j'allais dire
00:38:49 entendus, en l'occurrence, dans cette même émission d'Alina Nasseri.
00:38:54 - Oui, complètement.
00:38:55 Donc les interdictions de location ou autre, on a eu aussi pas mal d'appels là-dessus.
00:39:02 Et puis aussi la problématique géographique.
00:39:08 Copropriété, on parle essentiellement d'une sensibilisation, un peu d'un début de connaissance
00:39:15 on va dire, d'une vulgarisation dans les grandes villes.
00:39:19 Casablanca, Rabat, Marrakech, un peu Tanger.
00:39:22 Mais dans les petites villes marocaines où il y a des immeubles ou même ce qu'on appelle
00:39:28 des maisons de ville, de deux ou trois étages, on est déjà en copropriété.
00:39:33 Dès lors qu'il y a deux copropriétaires, c'est des endroits où il n'y a aucune notion
00:39:37 de copropriété.
00:39:38 Ça c'est très alarmant.
00:39:39 - J'entends bien.
00:39:40 Alors on va continuer à répondre aux questions qui nous parviennent et je vais continuer
00:39:44 à rappeler que nous restons joignables sur la page Facebook des experts atlantiques,
00:39:48 j'ai bien compris, peut-être essentiellement.
00:39:49 Et puis également, si vous souhaitez prendre la parole, c'est au 05 22 95 36 70 ou 80.
00:39:56 Il a nous dit "je vis dans un immeuble avec une façade qui est en très très mauvais
00:40:00 état.
00:40:01 Le syndic nous promet depuis des années de lancer des travaux de rénovation, mais ça
00:40:06 n'avance pas.
00:40:07 Les assemblées qui se tiennent, comme vous dites, en bon enfant, n'aboutissent à aucune
00:40:14 décision concrète.
00:40:16 Est-ce qu'on peut faire ces travaux soi-même ?
00:40:18 Alors on va tomber dans le risque de l'auditeur qui a écrit sur ce sujet.
00:40:23 Mais cela dit, les travaux de façade, c'est vrai que si on se promène un peu dans nos
00:40:27 villes, notamment ici même, à Casablanca en l'occurrence, il y a beaucoup d'immeubles
00:40:32 qui ne font pas ces travaux ou ces ravalements de façade.
00:40:37 Après, pour le syndic professionnel, est-ce qu'il y a une obligation ? Est-ce qu'il faut
00:40:40 faire voter ses décisions ? Est-ce qu'il faut avoir l'assentiment des copropriétaires
00:40:44 j'imagine ?
00:40:45 Complètement.
00:40:46 Complètement, parce que ravaler une façade, ça fait partie de...
00:40:49 C'est vrai que ravaler une façade, ça peut vous dévaluer ou complètement l'avanger.
00:40:53 Exactement.
00:40:54 Ça fait une grande différence.
00:40:56 Parce qu'accueillir des gens chez soi et vivre dans un immeuble qui est bien entretenu,
00:41:02 c'est pas du tout la même chose.
00:41:04 Et c'est nettement moins agréable.
00:41:06 Non, non, il faut que ça passe.
00:41:07 C'est un budget exceptionnel.
00:41:09 C'est un budget, c'est des travaux que vous allez faire tous les cinq ou six ans.
00:41:13 Donc il faut que ça passe par une assemblée générale.
00:41:15 Il faut préparer des devis au naman, les envoyer, envoyer les budgets avec la convocation
00:41:21 et bien les faire voter.
00:41:22 Est-ce qu'il y a une obligation ? Au Maroc, non.
00:41:25 Dans certains pays, oui.
00:41:28 Si on revient à la France, il y a certains quand une ville décide de ravaler un quartier,
00:41:32 vous recevez le syndic, donc reçoit la convocation, il doit y procéder.
00:41:37 Donc parmi les choses, on parlait de l'AMCOP tout à l'heure, parmi les choses que nous
00:41:43 proposons, c'est de cartographier les copropriétés.
00:41:48 Donc cartographier la copropriété, c'est connaître les budgets de la copropriété,
00:41:54 connaître, avoir les contacts de la copropriété, avoir des informations sur les copropriétés
00:41:59 et fiabiliser l'existence d'une copropriété.
00:42:02 Dès lors qu'on va fiabiliser et qu'on va réglementer l'existence des syndicats, des
00:42:07 copropriétaires en tant que personnes morales, on pourrait avoir des interactions avec la
00:42:12 ville qui peuvent aller jusqu'à financer, pourquoi pas, financer des ravalements, ou
00:42:17 bien avoir au moins des facilités, ou avoir accès à des marchés, avoir une espèce de
00:42:22 garantie de la ville pour ravaler une façade, pourquoi pas ? Pourquoi on ne peut pas avoir
00:42:27 une ville, par exemple Casablanca, qui par quartier va faire une opération de ravalement
00:42:32 ? Si elle connaît ces personnes morales qui sont les syndicats et qu'elle sait qu'ils
00:42:36 sont bien tenus, ils ont une comptabilité saine, ils déclarent leur comptabilité et
00:42:41 leur assise juridique est laissée, elle peut très bien proposer des prestataires avec
00:42:46 sa garantie qui va faire des prix qui sont intéressants et des possibilités de paiement
00:42:51 intéressantes pour les copropriétés, les immeubles, pour qu'ils ravalent leur façade.
00:42:54 Pourquoi pas, c'est des mécanismes qui sont tout à fait faisables, qui ne coûteront
00:42:57 rien à l'État et qui vont au contraire valoriser le patrimoine immobilier.
00:43:02 Et en attendant que peut-être ce type de bonne décision soit prise pour les immeubles
00:43:06 qui souhaiteraient en l'occurrence s'organiser de sorte à faire ces ravalements de façade.
00:43:12 Ils reviennent à l'Assemblée Générale et au budget exceptionnel.
00:43:14 C'est obligatoire.
00:43:15 C'est obligatoire, tout à fait.
00:43:16 L'Assemblée Générale, le budget exceptionnel, ça coûte combien d'avoir un ravalement
00:43:20 de façade pour un immeuble, on va dire, de 5 étages à tout hasard ? Je cite cet exemple
00:43:26 là peut-être pour donner une idée aux copropriétaires qui seraient intéressés,
00:43:30 aux syndicats bénévoles qui parfois, lorsque les assemblées sont prévues, y compris les
00:43:34 assemblées Bonenfant, ne se songent pas spécialement à cette question-là qui parfois n'est pas
00:43:39 prioritaire par rapport aux dépenses élémentaires, je pense à l'eau, l'électricité, le
00:43:43 paiement du gardien et ainsi de suite.
00:43:44 D'une autre prise, ça n'a aucun sens parce que tout dépend de l'immeuble.
00:43:49 C'est un immeuble mitoyen donc on n'a qu'une façade, une façade de vent externe.
00:43:54 Si un immeuble qui a deux façades, deux ventures et derrière, sur de la peinture basique,
00:44:00 on est minimum sur du 40 000 dirhams.
00:44:02 Tout dépend encore une fois de ce qu'on met en peinture, l'état du mur, est-ce qu'il
00:44:07 faut reprendre, combien de couches d'enduit, combien la qualité de peinture, est-ce qu'on
00:44:16 prend aussi avec ce qu'on appelle les dépendances, c'est-à-dire on prend aussi les grillages
00:44:21 des fenêtres.
00:44:22 En général, si on fait la façade, on ne peut pas faire la rampe du parking et les
00:44:27 paliers, ça n'a aucun sens.
00:44:29 C'est un projet qu'il faut voir dans sa globalité.
00:44:32 Et il faut faire des devis en l'occurrence pour le syndic professionnel qui voudrait
00:44:37 être bénévole ou professionnel du conseil, de toujours avoir trois devis contradictoires
00:44:42 pour être dans le prix du marché.
00:44:44 J'entends bien, je crois qu'on a répondu à cette question-là.
00:44:48 Bien entendu, il y a cet aspect pratique et même ce coût financier parce qu'il s'agit
00:44:52 aussi de l'étaler en prévoyant aussi le nombre de personnes qui risquent de ne pas
00:44:57 avoir les moyens de payer ce ravalon de façade, ce qui explique aussi l'état des façades
00:45:03 de certaines de nos villes.
00:45:05 Bon, alors il faut s'organiser.
00:45:07 J'imagine qu'il y a des facilités de paiement qu'un syndic professionnel peut proposer
00:45:11 dans le cadre d'une assemblée générale pour ceux qui auraient des difficultés ou
00:45:14 est-ce qu'il faut simplement réclamer, disons avec le procédé qu'on vient d'expliquer
00:45:21 en début d'émission ?
00:45:22 Parce que je crois que cette question rejoint la première que nous avons abordée en toute
00:45:26 première partie d'émission d'un CD.
00:45:28 Dès lors qu'on est dans la bonne foi, un conseil à un syndic bénévole peut très
00:45:37 bien accepter dans le cadre de la bonne volonté un paiement en deux ou trois fois d'une
00:45:44 personne qui a des difficultés de paiement ou qui a des difficultés professionnelles.
00:45:48 Par exemple, on n'est pas là pour être rigide ou pour être fermé.
00:45:54 Au contraire, il faut ouvrir le dialogue.
00:45:56 C'est vrai que la période Covid nous a pas mal fait connaître de situations, des gens
00:46:01 qui ont perdu leur emploi, qui ont des difficultés, une baisse d'activité.
00:46:04 Alors le syndic ne peut pas changer.
00:46:09 Alors ça, ça nous a été posé plusieurs fois.
00:46:10 Est-ce qu'on peut s'il vous plaît me baisser ma cotisation, j'ai plus mon commerce, etc.
00:46:14 Le syndic n'a pas le droit de toucher au montant de la cotisation parce que le montant
00:46:19 de la cotisation c'est une écriture comptable de recette.
00:46:22 Dès lors que moi je décide que Badr Portois ça va être 400 et pas 510 rands, il faut
00:46:26 que je justifie comptablement où ils sont partis, où les 110 rands x 12 pour le budget
00:46:30 de l'année qui s'est écoulé.
00:46:32 Donc le syndic ne peut pas modifier le montant, mais le syndic peut accepter un échelonnement
00:46:36 exceptionnel.
00:46:37 Parce que sinon si on commence à donner des privilèges à certains, à ce moment-là
00:46:40 tous les autres souhaiteraient les réclamer pour eux-mêmes.
00:46:42 Ce n'est pas une question de privilèges, c'est que techniquement on ne peut pas.
00:46:45 C'est un budget.
00:46:46 Le budget, dès lors qu'il est établi...
00:46:49 Mais cela dit, pour les commerçants, parfois il y a ce type d'arrangement.
00:46:53 On va payer la moitié de la cotisation dès lors qu'on ne va pas utiliser...
00:46:56 Mais c'est prévu initialement dans le budget.
00:46:58 C'est prévu initialement dans le budget.
00:47:00 C'est pour ça qu'on dit qu'il faut que ça soit voté en Assemblée Générale.
00:47:02 C'est qu'il faut qu'elle ait été prévue en budget, votée et qu'on sache que ce budget-là
00:47:08 sur une année c'est x commerce divisé par deux c'est tant et x lot privatif c'est tant.
00:47:13 Sinon le syndic il faudra qu'il justifie où est partie la somme d'argent qu'il devrait
00:47:19 collecter parce que soit elle est dans la trésorerie, soit elle est dans les dépenses,
00:47:23 soit elle est en contention.
00:47:24 Il y a trois possibilités où se trouve l'argent.
00:47:26 Pour ce qui concerne les facilités, s'il fallait en donner quelques pistes, parce que
00:47:32 j'imagine pendant Covid on a eu l'occasion de faire l'expérience à grande échelle.
00:47:37 Effectivement ceux qui ont perdu leur emploi pendant cette période-là, j'imagine que
00:47:41 pour le syndic, aller les poursuivre en justice ça a dû être la double peine.
00:47:46 Ça n'avait aucun sens.
00:47:47 C'est-à-dire même en allant en justice, bon, il reste insolvable et puis ils ont toujours
00:47:52 des priorités qu'ils vont mettre en devant qui seraient, j'allais dire, plus importantes
00:47:56 que de leur point de vue aussi que le paiement des charges du syndic.
00:48:01 Alors quels étaient les arrangements ou quelles sont les sources d'argent ? Parce que pour
00:48:05 ce qui est d'engager des travaux exceptionnels, j'imagine que c'est peut-être la meilleure
00:48:09 façon d'engager le maximum de copropriétaires pour pouvoir les assumer.
00:48:12 Il ne suffit pas de voter parfois des travaux et voir des dépenses importantes lorsqu'il
00:48:19 s'agit de faire face, je le dis, à un aléa, un sinistre, que sais-je encore, si en face
00:48:23 il n'y a pas le répondant ou s'il est si faible que ça laisse démuni, y compris le
00:48:29 syndic qui aurait peut-être pris l'initiative de son jeu ou bien de la copropriété.
00:48:33 Exactement.
00:48:34 Gérer un syndicat, il faut raisonner comme gérer une petite entreprise.
00:48:37 Donc j'ai des recettes, c'est vrai, la différence c'est que je connais mon chiffre d'affaires,
00:48:41 je connais mes recettes, je connais ses limites, mais au syndic, bénévole ou professionnel,
00:48:46 surtout le professionnel, de rationaliser la gestion.
00:48:48 C'est-à-dire que ça peut être des délais de paiement avec des prestataires, des délais
00:48:52 de paiement à 30, à 60, voire à 90 jours.
00:48:54 Avoir des prestataires qui vont donner des facilités de paiement, ça aussi, ça permet.
00:48:58 Il ne faut pas rester focalisé que côté recettes, il faut aussi regarder côté dépenses.
00:49:02 Comment est-ce que je peux soulager la trésorerie et avoir une gestion, mon père de famille,
00:49:08 chef d'entreprise, un peu entre guillemets.
00:49:09 Oui, un syndic professionnel doit rentrer dans ses comptes également et encore, heureux,
00:49:15 il est le souci de la comptabilité.
00:49:17 Alors nous, le seul souci que nous avons, peut-être le plus important, c'est le respect
00:49:21 des horaires.
00:49:22 Nous avons un peu débordé par rapport à notre Karim Dronez ce matin, mais qui semble,
00:49:26 j'allais dire, princier, qui nous donne toute l'attitude de continuer, nous délivre les
00:49:31 actualités en langue française, vous savez, à 11h30.
00:49:34 Et on va gentiment céder la parole et on se retrouve pour la dernière partie de l'émission
00:49:37 consacrée à la copropriété.
00:49:39 Si vous avez des questions à nous soumettre, vous pouvez nous écrire sur la page Facebook
00:49:43 des experts atlantiques ou nous appeler au 05 22 95 36 70 ou 80.
00:49:48 Si Amina nous écrit ce matin en commentaire, comment faire avec une voisine qui a rendu
00:49:57 l'entrée et les escaliers comme un foyer pour chat.
00:50:00 Vous ne pouvez pas imaginer que durant le Ramadan, il y a les déchets, les poissons,
00:50:05 les os, les poulets.
00:50:06 Le syndic n'arrive plus à gérer.
00:50:08 Bon, ça rime, c'est bien beau, mais ça ne donne pas un manuel d'action pour essayer
00:50:14 de d'arranger la situation.
00:50:16 C'est vrai qu'il y a des, parfois des copropriétaires qui sont particulièrement soucieux de la
00:50:22 santé et du bien-être des animaux.
00:50:23 Moins de la santé et du bien-être de leurs voisins que de celle des agneaux.
00:50:31 Mais bon, c'est quelque chose, effectivement, qui remonte des fois quand on fait cette émission
00:50:38 consacrée à la copropriété.
00:50:40 J'imagine que ça remonte également pour le syndic professionnel que vous êtes, Daly
00:50:45 Lannacévy.
00:50:46 Alors complètement.
00:50:47 Les chats, les chiens errants, ça, c'est des vraies problématiques, surtout les chats,
00:50:52 surtout dans les résidences avec jardin, avec espace vert ou les résidences, on dit
00:50:58 villigiatures ouvertes.
00:50:59 C'est une réelle problématique.
00:51:01 Maintenant, comme on a dit en début de démission, on ne peut pas éduquer les gens.
00:51:05 Malheureusement, on peut rappeler la loi.
00:51:07 On peut rester en justice pour un comportement dégradant les parties communes.
00:51:12 Maintenant, éduquer les gens, c'est très, très difficile.
00:51:16 Ce n'est pas dans notre mission.
00:51:17 C'est par contre nous sensibilisant par des avichages, par des rappels à l'ordre.
00:51:24 Et c'est très, très désagréable.
00:51:27 J'entends cet auditeur-là.
00:51:28 Maintenant, les syndic bénévoles et professionnels, il y a plusieurs actions à faire.
00:51:31 Il y a des associations qui sont spécialisées dans l'enlèvement des chats.
00:51:36 Je vous invite à chercher.
00:51:38 Elles existent.
00:51:39 Elles viennent volontiers.
00:51:40 Elles ont ce qu'on appelle les pièges à chat.
00:51:44 Ils les capturent et ils les relâchent un peu plus loin dans la nature.
00:51:48 N'hésitez pas à faire appel à eux.
00:51:51 Ils sont très sympas.
00:51:52 Ils viennent volontiers.
00:51:53 Et puis, la sensibilisation, c'est ce que peut faire un syndic, à moins que ceci devienne
00:51:59 vraiment un fait grave et dégradant de manière particulière.
00:52:03 Là, le syndic peut faire une action envers la personne qui délibérément encourage
00:52:07 l'existence ou qui alimente ses aliments dans les parties communes.
00:52:12 Parce que ça peut être très dégradant, les chats dans les parties communes, notamment
00:52:15 dans les sous-sols.
00:52:16 Là, c'est effectivement un immeuble.
00:52:18 Et des fois, il y a l'entrée qui peut être un peu dérangeante, surtout si on donne des
00:52:24 restes et que personne n'est là pour les ranger.
00:52:27 Surtout que le gardien va considérer que ce n'est pas sa mission première de s'occuper
00:52:31 des saletés parfois laissées par les voisins et en plus, celles des animaux.
00:52:38 Donc, surtout si sa rémunération n'est pas importante, vous imaginez bien la discussion.
00:52:43 Alors, ça, en tout cas, c'est une question et c'est une possibilité que le syndic peut
00:52:50 entrevoir, voire faire entendre par rapport à ses voisins, quels sont aussi des animaux.
00:52:54 C'est possible.
00:52:55 Après, si on élargit un peu la question aux difficultés que posent les animaux domestiques
00:53:00 dans certaines des copropriétés où on dit "c'est carrément interdit, c'est impossible,
00:53:05 on a voté ça en Assemblée générale, etc.
00:53:07 Est-ce que c'est juridiquement tenable ou non ? Et si non, comment faites-vous dans
00:53:13 les copropriétés où vous avez ce type de désir qui se manifeste de la part d'un
00:53:18 certain groupe, parfois de copropriétaires qui sont le plus souvent minoritaires sur
00:53:23 ces questions ?
00:53:25 Alors, interdire la possession d'animaux dans une résidence, ça revient à interdire
00:53:31 l'allocation aux célibataires, aux gens d'une couleur particulière, jaune, vert ou
00:53:36 bleu, comme certains auditeurs nous le réclament.
00:53:40 On est libre de posséder ce qu'on veut dans notre parti privatif.
00:53:45 Maintenant, il revient au syndic de rappeler dans le règlement de copropriétaires la
00:53:50 bonne tenue au parti commun.
00:53:52 C'est-à-dire, pour les animaux, il faut qu'ils soient sous l'aise avec musulières
00:53:57 pour certains types ou races de chiens dangereux, par exemple.
00:54:02 Il faut que le copropriétaire ou l'occupant, il est responsable de la propreté de son
00:54:08 chien.
00:54:09 On rappelle ça par le règlement intérieur et par les pancartes aussi.
00:54:14 C'est le règlement intérieur qui régit le comportement d'un copropriétaire avec
00:54:23 son animal dans les parties communes.
00:54:25 Ça, effectivement, ça concerne souvent les déchets qu'on a tendance à ne pas ramasser.
00:54:30 Oui, les déchets canines et souvent la dangerosité.
00:54:33 Parce que vous avez des fois, les chiens sont imprévisibles, surtout vis-à-vis des enfants.
00:54:37 Ils sont de petite taille, ça bouge de partout.
00:54:40 Des fois, c'est très dangereux de promener sans chien, sans musulière ou sans laisse
00:54:45 dans les parties communes, surtout quand il y a des jardins ou des aires de jeu.
00:54:49 D'accord.
00:54:50 Donc, est-ce que ça fait l'objet de discussions des fois, dans le cas des assemblées générales,
00:54:54 ce type de questions ? Dans la pratique ?
00:54:57 Oui, surtout quand vous avez des chiens en appartement, pas dressés ou des nouveaux
00:55:06 animaux, surtout les aboiements.
00:55:09 Nous, très souvent, on a des problématiques, des réclamations sur "je n'arrive pas à
00:55:14 dormir, ils ont un chien qui aboie toute la nuit, c'est pas possible".
00:55:16 Donc, oui, c'est des problématiques de voisinage qui nous remontent.
00:55:22 Auxquelles vous êtes confrontés dans le cadre de vos missions, j'imagine, dans les corporatités
00:55:26 qui sont d'une certaine taille.
00:55:28 D'ailleurs, nous avons une auditrice, c'est Mme Emina, qui nous dit ceci.
00:55:32 Alors, nous sommes dans une résidence avec un jardin en commun.
00:55:36 Nous sommes plusieurs immeubles et certains immeubles ne sont pas d'accord, en tout cas
00:55:42 les syndicats de certains immeubles ne sont pas d'accord avec la façon d'entretenir
00:55:45 les jardins.
00:55:46 Certains souhaitent plus d'arbres, d'autres plus de...
00:55:49 Elle nous dit...
00:55:51 Je vais éviter.
00:55:52 Alors que d'autres préfèrent laisser la pelouse.
00:55:56 Comment se règlent ces situations ? J'imagine que lorsqu'il y a plusieurs immeubles, il
00:56:00 y a obligatoirement un conseil syndical.
00:56:02 Exactement, c'est l'article 29.
00:56:04 Mais les minoritaires...
00:56:05 C'est un vote.
00:56:06 C'est un vote, pardon.
00:56:09 Chaque syndic est représenté par son syndic et syndic adjoint et l'ensemble des syndicats
00:56:17 adjoints se réunissent pour élire le président du conseil syndical.
00:56:20 Alors le syndic et syndic adjoint légifère pour son immeuble et le conseil syndical sur
00:56:27 les parties communes, notamment ces espaces verts.
00:56:29 Et le vote dans le conseil syndical, c'est des votes qui sont faits à la majorité absolue,
00:56:33 c'est-à-dire 50 + 1, avec une voix pendérante du président du conseil syndical.
00:56:40 Donc c'est une histoire de vote.
00:56:42 Comme en assemblée générale, c'est la majorité qui l'emporte s'ils veulent bougainvilliers
00:56:47 ou du gazon ou des arbres.
00:56:49 C'est un vote.
00:56:50 C'est un vote.
00:56:51 C'est correct.
00:56:52 C'est des budgets à présenter au conseil syndical avec des votes.
00:56:55 Comme en assemblée générale, le même fonctionnement de l'assemblée générale se fait avec des
00:57:00 convocations, etc.
00:57:01 Et si c'est pas discuté ?
00:57:02 Est-ce que le syndic peut faire ce qui lui semble convenable ?
00:57:05 Non, le syndic dans un conseil syndical n'a pas le droit de faire ce qui lui semble bon
00:57:10 dans les parties communes parce qu'il doit revenir au président du conseil syndical
00:57:14 et au conseil syndical.
00:57:15 D'accord, donc c'est obligatoire.
00:57:17 J'entends bien.
00:57:18 Oui.
00:57:19 Effectivement, nous avons un auditeur qui souhaite s'exprimer.
00:57:23 Alors j'attendais d'entendre, disons, pas à l'oreillette, mais dans le casque, le monde
00:57:29 d'auditeurs.
00:57:30 Et il y a un autre qui est avec nous, me semble-t-il, au bout du fil et qui souhaite
00:57:32 prendre la parole.
00:57:33 Nous restons joignables encore jusqu'à midi pour ces questions relatives à la copropriété
00:57:36 par des moyens à la page Facebook des experts atlantiques, en commentaire ou en message
00:57:39 privé ou bien à l'antenne au 05 22 95 36 70 ou 81.
00:57:43 Merci Nandine, on vous cède gentiment la parole.
00:57:46 Bonjour à vous.
00:57:47 Merci, bonjour.
00:57:48 Alors, le problème qu'on a actuellement, ouai, le syndic, personne ne peut se reposer
00:57:55 volontairement pour le bureau actuel, donc il veut déposer sa démission.
00:58:00 Alors je nous vois le faire, une situation pareille.
00:58:02 Ah oui, donc il y a un syndic qui a déposé sa démission.
00:58:07 Il veut déposer sa démission et personne ne veut se proposer volontairement pour le
00:58:11 nouveau bureau.
00:58:12 Oui.
00:58:13 D'accord.
00:58:14 Vous êtes, il a été élu quand ce syndic bénévole ?
00:58:16 Donc, je crois que ça fait deux ans, deux ans depuis, deux ans.
00:58:21 Ça fait deux ans.
00:58:22 Et que vous avez, vous avez tenu quand votre dernière assemblée générale ?
00:58:25 Je crois que c'est il y a trois ou quatre mois.
00:58:31 Trois ou quatre mois.
00:58:33 Mais il y a trois ou quatre mois, il avait déjà deux ans ce syndic.
00:58:36 Oui, oui.
00:58:37 Donc, il vient d'être élu.
00:58:39 Oui, oui, oui.
00:58:40 C'est ça, non ?
00:58:41 Le problème, c'est qu'il veut démissionner, donc on reçoit pas le syndic.
00:58:46 Alors, nous, personne ne peut se poser.
00:58:48 Vous êtes une résidence de quelle taille ? Il y a combien d'appartements ?
00:58:50 24 appartements.
00:58:51 D'accord.
00:58:52 Alors, il doit, le syndic, il est obligé, donc, quand il a le souhait de se démissionner,
00:59:00 il a un syndic adjoint ou pas ?
00:59:01 Oui, oui.
00:59:02 Alors, si le syndic démissionne, c'est le syndic adjoint qui devient syndic.
00:59:07 D'accord.
00:59:08 Le syndic, il doit convoquer une assemblée générale dans un délai maximum de 30 jours
00:59:13 pour donner officiellement sa démission.
00:59:15 Et à ce moment-là, le syndic adjoint devient syndic.
00:59:17 Si le syndic adjoint ne souhaite pas non plus devenir syndic, donc vous devez convoquer
00:59:23 une assemblée générale avec démission du rapport moral et financier, démission du
00:59:29 syndic actuel, nomination ou pas du syndic adjoint en tant que syndic, sinon élection
00:59:34 d'un nouveau bureau.
00:59:35 Si personne des voisins ne souhaite se manifester, comme c'est le cas, un de vous, un des copropriétaires,
00:59:44 donc soit vous avez soit le choix de dire on va aller vers un professionnel, à ce moment-là
00:59:47 vous consulter des sociétés et vous voyez si ça rentre dans votre budget pour confier
00:59:52 la gestion à un syndic professionnel, soit vous écrivez au tribunal de première instance
00:59:57 de Casablanca, j'imagine, c'est lui qui va désigner un syndic parmi les voisins.
01:00:02 Et ce sera au hasard ?
01:00:03 Ça sera au hasard, exactement.
01:00:04 Donc il n'y a pas de vacances possibles pour ce type de situation ?
01:00:09 Non.
01:00:10 Alors, Sine Ordine, est-ce que vous avez besoin de plus de précision par rapport à votre
01:00:13 situation ?
01:00:14 Justement, donc à des sociétés qui s'occupent d'un syndic, on aimerait bien avoir les
01:00:19 portes ouvertes sur FES, parce que je sais qu'on a lancé sur Casa, mais sur FES, je
01:00:23 n'ai aucune idée.
01:00:24 Sur Casa, oui, bien sûr.
01:00:28 Là, il est sur FES.
01:00:29 Ah, sur FES.
01:00:30 Oui, oui, sur FES, il n'y a pas autant de présence que dans les grandes villes, mais
01:00:35 allez-y, les monteurs de recherche, ils sont bien faits, mettez société de syndic FES
01:00:40 et vous aurez certainement quelques-unes.
01:00:41 Si ce n'est que des sociétés qui interviennent sur FES, oui.
01:00:45 Alors, avant d'aborder cet aspect, parce que c'est intéressant de savoir dans quelle
01:00:49 mesure on peut se prémunir parfois contre l'incompétence.
01:00:52 Elle existe lorsque l'on est amateur, voire bénévole, je dis, et on apprend sur le tas.
01:00:58 Et elle existe aussi, disons, lorsqu'on peut s'adresser à un professionnel.
01:01:02 Ce n'est pas impossible.
01:01:03 Et d'ailleurs, on peut en changer lorsqu'il est insatisfaisant.
01:01:07 Qu'est-ce qui fait qu'il n'y ait aucune personne qui souhaite se proposer dans cet
01:01:16 immeuble ? Est-ce que c'est la mésentente ou la mauvaise expérience du syndic actuel ?
01:01:20 Déjà, pourquoi ils souhaitent démissionner le syndic actuel ?
01:01:23 En fait, ils se sont présentés plusieurs fois.
01:01:28 Au moment où ils ont été mis en place dans les assemblées, j'ai déjà donné des mandats.
01:01:35 Ils ne sont pas chauds pour en reprendre.
01:01:38 Voilà, exactement.
01:01:39 Donc, toutes ces différentes expériences, tous ces différents mandats.
01:01:42 Le minimum, c'est un mandat.
01:01:44 On a 24 appartements, les assemblées, à peine, ils y ont eu des plages, des trams, des
01:01:51 transports.
01:01:52 Ce n'est pas assez représentatif.
01:01:54 Oui, exactement.
01:01:55 Et le syndic actuel, pourquoi il veut démissionner ? Il vient d'être élu il n'y a pas longtemps.
01:02:00 C'est une question de disponibilité.
01:02:04 Ils ont des engagements, donc il faut dire qu'ils ont des engagements d'aide ou ils
01:02:10 sont pris des soins.
01:02:11 C'est tout à fait compréhensible parce que c'est parfois beaucoup de temps consacré.
01:02:15 Il n'y a pas toujours la reconnaissance pour l'effort et surtout qu'on peut nous
01:02:21 appeler à des moments tardifs.
01:02:23 Il y a la vie familiale, la vie professionnelle.
01:02:25 Je comprends, Sineauldine, je vous remercie pour cette question-là.
01:02:30 Effectivement, le dernier aspect qu'on va traiter ensemble, c'est de consister à évoquer
01:02:35 quelques pistes, des conseils pour essayer de détecter des éléments qui peuvent émettre
01:02:41 le doute aussi et peut-être orienter le choix de sorte à ce qu'il soit plus efficace,
01:02:46 plus efficient quand on veut chercher un syndic, parfois externe, c'est-à-dire professionnel,
01:02:52 pour gérer la situation d'une copropriété.
01:02:54 Je reviens sur le raisonnement d'Acha, chef d'entreprise ou Acha.
01:03:01 C'est comme quand on veut travailler avec n'importe quel prestataire ou retenir un
01:03:04 prestataire pour un marché.
01:03:06 Il faut faire la sélection administrative.
01:03:08 C'est quoi la sélection administrative ? C'est au-delà.
01:03:11 Moi, je dis toujours à mes clients, vous savez, tous les PowerPoints se ressemblent.
01:03:14 On les a tous vus, ceux des confrères.
01:03:17 On les connaît.
01:03:18 Elles sont toutes jolies, pleines de couleurs et pleines de slides amusants.
01:03:22 Il faut regarder déjà la première chose, le volet administratif.
01:03:26 Demander les documents de l'entreprise, l'état modèle J, savoir quand est-ce que l'entreprise
01:03:30 a été créée, son ancienneté.
01:03:32 Demander la régularité fiscale, savoir si l'entreprise est en règle avec les organismes
01:03:38 de l'état du fisc.
01:03:41 La déclaration CNSS permet de savoir combien l'entreprise a déclaré en volume salarié.
01:03:48 Donc si vous avez une entreprise qui vous dit "moi j'ai tant de salariés, je suis présent
01:03:53 dans 36 000 villes du Maroc et tout", il faut que ceci soit logique, corbouré par le chiffre
01:04:00 d'affaires, par la masse salariale déclarée et par la taille de l'entreprise.
01:04:05 Vous voulez dire que ça met la puce à l'oreille ?
01:04:06 Voilà, ça permet déjà de faire la sélection administrative.
01:04:10 Parce que vous savez, on peut tout inventer.
01:04:13 Et puis une fois qu'on a fait la sélection administrative, après on revient...
01:04:18 Vous voulez dire que c'est un gage de sérieux ?
01:04:19 Et si on se met en conformité par rapport aux règles, on est plus, j'allais dire,
01:04:23 susceptible de faire appliquer les règles de copropriété ?
01:04:28 Vous avez des fois des sociétés qui peuvent vous dire "moi je gère 80 résidences, j'ai
01:04:35 100 salariés, et mon chiffre d'affaires c'est 300 000 dirhams de chiffre d'affaires l'année
01:04:39 écoulée et 100 000 dirhams de masse salariale CNSS déclarée".
01:04:44 Ce n'est pas logique.
01:04:45 Donc balayer le côté administratif.
01:04:47 Et puis après c'est l'entente avec la personne, c'est les outils que la société
01:04:53 est là, c'est ses références.
01:04:55 Et je précise que l'exemple est fortuit.
01:04:57 On va gentiment céder la parole à notre collègue de l'actualité.
01:05:01 Il est déjà midi, c'est Zineb Jouidi qui nous délivre les informations en langue arabe.
01:05:05 Pour un journal d'actualité, je le disais, en langue arabe, on se retrouve demain pour
01:05:09 une autre émission des experts atlantiques consacrés aux assurances.
01:05:12 Excellente suite des programmes sur nous.
01:05:14 Bon appétit.
01:05:15 *Musique*