Le marché immobilier au bord du krach ?
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00:00 Le Grand Rendez-vous de l'immobilier, une émission présentée par Capital et Radio-Immo.
00:06 Salut les amis, on est ravi de vous retrouver. Vous avez passé un été certainement très très chaud.
00:14 Il a fait chaud pour tout le monde. Comme quoi les bouleversements climatiques, ce n'est pas une vue de l'esprit.
00:19 Et voilà, c'est la sixième saison, c'est le 51ème numéro. Six saisons, ça veut dire qu'on a à la fois notre public
00:25 et on est soutenu bien évidemment par l'audience que vous nous témoignez chaque mois.
00:30 51ème numéro, toujours accompagné de mon fidèle complice avec lequel on a construit toutes ces saisons.
00:35 Là on est déjà là depuis six saisons. On entame la sixième. C'est Guillaume Chazouli.
00:39 Et on continue. Et on continue plus que jamais avec quelques innovations.
00:42 Vous avez vu, un nouveau décor. On est sur une qualité qui s'approche quand même de la télé.
00:48 Mais ça reste quand même de la radio pour les fans de la radio.
00:51 Nous retrouvons bien sûr toujours les experts chaque mois en trois séquences.
00:56 Vous aurez dans les semaines qui viennent pour les prochains numéros des reportages, des micro-travails, des statistiques.
01:02 Mais surtout des réponses à vos questions. Les questions que vous posez sur le club des propriétaires gérés par Capital.fr sur Facebook.
01:10 Voilà. Comment ça va Guillaume aujourd'hui ? Nous avons, on peut dire, une rentrée immobilière un peu sous tension, on peut le dire ?
01:16 Oui, je crois qu'il n'y a pas de secret pour personne. Une crise, on va dire, sans précédent.
01:21 Ou alors avec des précédents. Mais en tout cas une nouvelle crise historique.
01:24 Ça fait longtemps qu'on n'avait pas connu une telle chute des ventes, des prix qui flanchent un peu partout en France.
01:30 Et alors on parlera aussi du marché de l'allocation qui est bloqué dans de nombreuses villes.
01:35 Et pour parler de tout ça, aujourd'hui on reçoit un grand patron de réseau, Centuri21.
01:40 La personne de Charles-Marie Nakis. Bonjour.
01:43 Bonjour messieurs. Bonjour Charles.
01:46 Alors justement, à la table du Grand Rendez-vous des Immobiliers, nous allons retrouver également nos experts.
01:52 On le voit tout à l'heure, on va parler notamment de donation et de transmission de patrimoine à Jean Immobilier.
01:57 Ils sont notaires, ils sont avocats et ils répondent à vos questions tous les mois sur ces trois séquences.
02:03 On se retrouve tout de suite maintenant et merci de nous être fidèles.
02:07 Le Grand Témoin.
02:09 Avec nous, un grand témoin qui compte en cette rentrée, puisqu'on avait dit c'est symbolique,
02:15 de faire l'ouverture de la sixième saison avec le plus grand patron de l'immobilier français,
02:21 qui est avec le réseau d'agence un peu partout en France.
02:23 C'est le groupe Centuri21 et c'est Charles-Marie Nakis que nous recevons sur le plateau.
02:29 Et cette tradition reste bien ancrée, mon cher Charles, car la première question, c'est une tradition, vous est posée par Guillaume Chazoulière.
02:36 Oui, rebonjour. On le disait, des ventes qui s'effondrent, des prix qui flangent partout dans l'Hexagone,
02:42 y compris dans les grandes villes. Le marché immobilier traverse une crise, on peut le dire, historique.
02:47 Justement, j'ai envie de vous poser une question assez ouverte pour commencer.
02:50 Quel regard portez-vous sur cette rentrée et ce marché ?
02:54 Une rentrée un peu...
02:58 Oui, alors ça faisait longtemps qu'on n'avait pas eu une rentrée aussi tendue que ça en matière d'immobilier.
03:03 C'est vrai qu'on a été un peu mal habitués, un peu quelque part, des enfants gâtés des dix dernières années.
03:09 On a connu des croissances à deux chiffres. Ça faisait effectivement très longtemps qu'on ne s'était pas retrouvé dans ce contexte-là.
03:15 Je crois que les Français aussi avaient oublié que ça peut parfois être difficile d'accéder à la propriété.
03:21 Bon, c'est tendu en même temps, si on regarde un regard un petit peu objectif, je dirais presque ce qui devait arriver arriva,
03:27 parce qu'à un moment donné, il y a eu quand même une inflation un peu artificielle des prix, notamment dans certaines zones de France,
03:33 qui aujourd'hui ont désolvabilisé un certain nombre d'acquéreurs, notamment avec la hausse brutale des taux d'intérêt.
03:41 Donc la conjonction des deux, si vous voulez, a proposé, a eu pour conséquence directe de créer cette crispation de marché qui est assez unique.
03:50 Je ne sais pas si elle est unique. On a déjà l'avantage d'avoir un réseau comme le nôtre qui a 35 ans d'âge.
03:56 On a déjà traversé des crises similaires, alors pour des causes différentes, mais avec des effets à peu près similaires.
04:02 Voilà. Mais ce n'était pas étonnant qu'un jour ou l'autre, on en arrive à cette situation-là.
04:07 Je crois qu'en réalité, on a oublié qu'un taux d'intérêt à 3, 50 ou 4 %, c'est un taux normal.
04:12 Ce qui était anormal, c'est ce que nous avons vécu sur les dernières années, à 0,80, 1, 1,10, 1,20,
04:17 parce que je me suis livré à l'exercice de regarder ce qui était l'historique des taux.
04:22 En fait, il y a 10 ans, quasiment jour pour jour, le taux moyen d'emprunt sur 25 ans, c'était 3,45.
04:29 Tout à fait. Mais ce n'était pas le même niveau de prix.
04:31 Exactement. Vous avez tout compris. La différence, c'est qu'entre-temps, les prix ont progressé très significativement.
04:37 Et on va dire pour certains secteurs géographiques, un peu artificiellement, uniquement sous la pression de la loi de l'offre et de la demande.
04:44 Exemple Paris.
04:45 Exemple Paris.
04:46 Lyon. Bordeaux.
04:48 Oui, Bordeaux, la côte ouest, beaucoup, beaucoup la côte ouest.
04:52 Si on regarde un petit peu la topographie de l'évolution du prix sur les 10, 15 dernières années, avec un effet amplifié post-Covid notamment.
05:00 Voilà le croisement, si vous voulez, le télescopage des deux indicateurs, qui sont les deux indicateurs forts de l'immobilier,
05:08 à savoir le prix moyen du mètre carré et le taux d'emprunt, se sont télescopés.
05:13 Il y a de ça maintenant 12 mois et on commence à mesurer la crispation que ça génère sur ce marché-là.
05:19 D'ailleurs, vous l'avez dit, puisque vous êtes passé il y a quelques semaines, donc sur Sud Radio,
05:25 vous avez fait une démonstration justement de la courbe à la fois des taux d'intérêt et aussi du profilé.
05:31 Vous avez évoqué aussi une autre chose, notamment le profil des acheteurs.
05:35 Quels sont les acheteurs aujourd'hui qui sont les plus touchés ?
05:39 Sans nul doute, je pense que les prix moins excédents ont pris quand même une grosse claque.
05:43 Oui, incontestablement, c'est les prix moins excédents.
05:45 Les prix moins excédents, c'est ceux qui accèdent à la propriété.
05:48 Juste pour vous expliquer les amis, votre premier achat, c'est une gaffe.
05:51 Premier achat.
05:53 Est-ce que vous avez des stats aujourd'hui au Sarni Réseau ?
05:58 Vous vous dites qu'on a une chute du volume de prix moins excédents.
06:00 Oui, il y a une chute du nombre de l'accession à la propriété des prix moins excédents.
06:03 Mais en fait, c'est assez facile à expliquer.
06:06 Malheureusement, dans la hausse des taux, à peu près, si on regarde macroéconomique ou sur les places financières,
06:14 le fait que les taux aient augmenté, finalement, ce n'est pas trop une surprise pour personne.
06:19 En revanche, c'est la brutalité avec laquelle des choses ont été faites.
06:22 C'est que tout d'un coup, on est passé pratiquement en 18 mois, les taux ont été multipliés par 4 ou par 5.
06:28 Charles Marignac qui sait, avec l'expérience que vous avez depuis plus de 30 ans, vous ne l'aviez jamais vu, ça ?
06:32 Non, cette brutalité-là, jamais.
06:34 Une régularisation du marché monétaire nécessaire pour contrer l'inflation,
06:38 ça, malheureusement, ce sont des phénomènes qu'on a observés.
06:41 Mais de manière aussi brutale, non.
06:43 J'en veux pour preuve, c'est que tout le monde a été obligé de déréguler la mécanique du calcul du taux d'usure,
06:48 tellement c'était rapide l'augmentation des taux.
06:50 Sinon, si on avait eu une augmentation "normale", le calcul mécanique et algébrique du taux d'usure
06:56 aurait largement suffi à son actualisation.
06:58 Mais ça a été tellement précipité qu'on a été obligé de déréguler, de changer la règle.
07:02 Ça, c'est le témoin, si vous voulez, du côté un peu brutal de l'augmentation des taux.
07:06 Après, malheureusement, il n'y a pas de baguette magique pour compenser l'augmentation des taux.
07:12 Il n'y a qu'une seule manière, c'est ou de baisser le prix ou d'avoir un apport personnel complémentaire.
07:20 Ça veut dire, soit vous amenez plus d'argent et vous empruntez moins,
07:23 soit à un moment donné, il faut que le prix revienne dans des proportions qui soient fidèles.
07:28 - Alors, vous y croyez ? Et justement, quels sont, entrons dans le vif du sujet,
07:31 les prix ont commencé à baisser, Paris, Bordeaux, est-ce que vous avez des chiffres ?
07:37 Et comment vous voyez les prix, justement, dans ces villes évoluer fin 2023, début 2024 ?
07:43 Est-ce qu'on va avoir des baisses franches, fortes de prix, y compris dans les grandes villes ?
07:46 - Il faut l'espérer. Alors, si on boucle la problématique des prix moins excédents,
07:51 eux, ils n'ont pas l'apport personnel complémentaire.
07:55 Et pour l'instant, les prix n'ont pas encore suffisamment baissé.
07:57 Ils sont donc à la croisée des chemins. Il faut expliquer pourquoi ils sont à la croisée des chemins.
08:01 Donc, ils n'ont plus qu'une seule alternative, sauf si vous êtes aidé par vos parents ou vos grands-parents.
08:06 Mais sinon, ils n'ont plus qu'une seule alternative, c'est d'attendre la baisse des prix.
08:09 Alors, est-ce qu'elle va venir, cette baisse des prix ? Elle vient, mais en réalité,
08:13 c'est un mécanisme qui est lent, notamment dans certaines régions.
08:16 Donc, il y a des régions où les prix commencent à baisser très significativement.
08:19 C'est le cas typiquement à Bordeaux, où nous, on a enregistré une baisse d'un peu plus de 13%.
08:23 – Sur vos statistiques. – Sur nos statistiques du réseau 121.
08:26 – Et vous arrivez à les faire corréler avec le reste du marché, sans limitation ?
08:30 – Difficilement, parce qu'après, on a tous nos critères.
08:33 – Non, mais je veux dire, cette tendance, quand elle touche les autres réseaux aussi.
08:36 – Il faut dire que la tendance sur Bordeaux, elle est connue, c'est une tendance baissière.
08:39 Après, moi, je dis 13,7. Il y en a qui vont dire 12, d'autres 14 ou 15.
08:43 – C'est ce que vous allez noter, je crois.
08:45 – Mais globalement, si vous voulez, cette tendance, elle est connue, elle est avérée.
08:48 Le nombre de transactions a baissé de 20%.
08:50 – Et c'est la ville qui a été le plus touchée par la baisse.
08:53 – Oui, parce que c'est la ville qui a été le plus touchée par la hausse.
08:56 Donc, si vous voulez, les critères sont assez simples.
08:59 Toutes les villes qui ont progressé vite, probablement trop vite,
09:03 et qui ont créé de la plus-value artificielle, forcément, aujourd'hui,
09:07 ce n'est que justice ou que raison, c'est les premières à redescendre et à avoir le prix...
09:12 – Il y a Bordeaux, mais il y a quoi d'autre comme ville ?
09:14 – Il y a Bordeaux, il y a Nantes, typiquement, qui marque un peu le pas.
09:17 Il y a d'autres villes de centre-France, un petit peu la partie ouest.
09:20 La Bretagne est assez épargnée par ça.
09:22 Paradoxalement, la Bretagne nord est assez épargnée par ça.
09:26 La Côte d'Azur, typiquement, pas du tout, vous voyez.
09:28 – Oui, c'est ce que je voulais dire. Finalement, est-ce qu'il y a des exceptions ?
09:31 – Oui, il y a des exceptions. – La Côte d'Azur, la Bretagne ?
09:34 – La Côte d'Azur, la Bretagne, partout où la demande est restée supérieure à l'offre.
09:39 – Et c'est tenable ?
09:40 – Oui, je ne sais pas si c'est raisonnable, mais en tout cas…
09:44 – C'est tenable, oui, mais ça va forcément baisser.
09:47 Après, c'est un problème de temps et c'est un problème de proportionnalité.
09:51 Est-ce que ça baissera autant sur la Côte d'Azur qu'à Bordeaux ? Non.
09:54 Mais en même temps, ça n'avait pas augmenté autant sur la Côte d'Azur qu'à Bordeaux.
09:57 – Je remarque, Naki, quand on parle de la Côte d'Azur,
09:59 est-ce qu'on parle d'un immobilier de bord de mer, plutôt, ou plutôt d'un arrière-pays ?
10:02 Parce que quand on parle de la Côte d'Azur,
10:04 ou quand on parle du Midi ou du sud de la France,
10:07 on peut dire qu'il y a deux zones. Il y a celle qui est plutôt balnéaire,
10:10 où il est agréable, puis il y a un arrière-pays.
10:13 Est-ce qu'on est sur quelque chose de plus global ?
10:15 – Alors nous, malheureusement, on a une statistique
10:17 qui se contente d'un raisonnement départemental, ou ville par ville, si vous voulez.
10:22 On n'a pas une segmentation forcément assez précise
10:25 entre le bord de mer et l'intérieur des terres.
10:28 Mais globalement, si vous voulez, on sait que…
10:30 – C'est une région qui est porteuse.
10:31 – C'est une région qui est porteuse.
10:33 Mais ce qui est intéressant dans ce que vous dites, Sylvain,
10:35 c'est que vous voyez que vous-même, et on en revient à cette nouvelle philosophie
10:39 du marché à immobilier qui consiste à dire
10:41 qu'il n'y a plus un marché de l'immobilier, mais des marchés de l'immobilier.
10:44 C'est ce que vous faites aussi dans Capital, en segmentant de plus en plus précisément…
10:48 – Vous êtes d'accord ?
10:49 – Oui, au risque de paraître un peu prétentieux,
10:52 j'étais un petit peu précurseur sur ce slogan "des marchés de l'immobilier".
10:56 – Oui, vous l'avez dit deux ans avant tout le monde d'ailleurs.
10:59 – En janvier 22, en disant qu'on ne peut plus dire aux Français
11:02 que le prix du mètre carré c'est 4000 euros parce que ça ne veut rien dire pour personne.
11:06 Les Parisiens mouriront au nez.
11:08 Il y en a au nez aussi, mais pas pour les mêmes raisons pour le coup.
11:11 Il faudrait, c'est vrai, qu'on fasse aussi un effort de regarder au plus près.
11:15 Maintenant, on est arrivé dans une véritable segmentation.
11:18 Probablement, il faudra raisonner à la ville, la ville,
11:21 et dans des villes comme Paris, voyez, au quartier, quartier,
11:24 ou à l'arrondissement, arrondissement.
11:25 – Alors, Charles-Marie Nacris, on a une tendance générale,
11:27 donc est-ce qu'elle peut s'accélérer ?
11:29 Ça, c'est la première partie de la question.
11:31 Quelles sont vos précisions ?
11:32 Alors, bien évidemment, bien malin celui qui fera dans un boule de cristal les prévisions,
11:36 surtout quand on voit les éléments multifactoriels qui ont touché la crise de l'immobilier.
11:42 C'est triple peine, chute dans l'ancien, hausse des taux, inflation, c'est vraiment…
11:48 Les Français ont vraiment été mis à partie, surtout qu'en plus,
11:51 on vient d'avoir les statistiques de la hausse de la taxe ancière pour les propriétaires.
11:56 On a des hausses qui vont jusqu'à 52%, donc ça ne fait pas vraiment plaisir.
12:00 Est-ce que, justement, vous avez des précisions sur, par rapport au recul de vente,
12:05 baisse des prix, on va dire, dernier semestre jusqu'à décembre,
12:09 et peut-être une ouverture sur 2024 ?
12:11 Est-ce que vous espérez qu'il va y avoir, vous l'avez dit d'ailleurs,
12:15 une autorégulation par rapport au volume de transaction à la fin de l'année,
12:19 et en même temps, comment ça va s'articuler ?
12:22 – Il y a… Primo, il va y avoir…
12:25 Aujourd'hui, on est déjà dans une volumétrie à -15.
12:28 Donc il y a -15% de transactions qui se font.
12:31 La perspective n'est pas à -14, elle est plutôt à -18 ou -20.
12:35 – Sur 2023.
12:37 – Donc on va finir l'année probablement à -18, -20, disons -20,
12:42 parce que d'abord, c'est probablement la réalité du moment.
12:44 – Ce qui est un chiffre très au-dessous d'un million de transactions.
12:46 – Oui, on va finir en dessous d'un million de transactions.
12:48 Tout le monde extrapole aux alentours de 950 000 ventes,
12:51 mais 950 000 ventes, c'est déjà relativement haut.
12:56 Je vous prenais l'exemple de 2013 avec un taux à 3…
12:59 C'est très intéressant de regarder cette courbe d'évolution des taux,
13:02 parce qu'elle est directement inversement proportionnelle au prix du mètre carré.
13:05 C'est-à-dire, contrairement à ce qu'on pense,
13:07 la baisse des taux n'a jamais favorisé les acheteurs,
13:12 mais toujours les vendeurs.
13:13 Elle a nourri la hausse du prix, en fait,
13:15 puisqu'elle a augmenté la capacité d'emprunt des ménages.
13:18 Et donc, quand les taux étaient à 3,45 il y a 10 ans,
13:22 le prix de cession moyenne d'un bien immobilier en France était de 201 000.
13:26 Et vous voyez, quand on était à 1 % il y a encore 18 mois,
13:29 le prix de cession moyenne c'était de 256 000.
13:32 Vous voyez, il y a plus de 20 % d'écart.
13:34 Donc il faut bien qu'à un moment donné,
13:35 si on accepte que l'arithmétique marche dans un sens,
13:37 il faut accepter qu'elle marche dans l'autre sens.
13:39 – C'est très clair.
13:40 – À un moment donné.
13:41 Donc, qu'est-ce qui va se passer ?
13:42 Oui, ça va se tasser, on sera aux alentours de 950 000 ventes à la fin de l'année.
13:46 En 2013, c'était 683 000 ventes.
13:49 Donc vous voyez, il y a encore un gap.
13:50 – En 2013, 683 000.
13:51 – 683 000.
13:52 – Mais c'était déjà un chiffre sympa.
13:53 – Oui, mais je crois qu'on va arriver à un chiffre médian
13:58 qui est le vrai marché de la transaction d'immobilier en France,
14:01 qui n'est pas 1 200 000 ventes à la fin de l'année.
14:04 – Et à combien il est, le chiffre médian ?
14:05 – Probablement autour du million.
14:07 Là, on va être un peu cette année en dessous de la cause.
14:10 Il faudra situer le marché des transactions immobilières
14:12 aux alentours d'un million de transactions par an,
14:14 mais ce qui est déjà très satisfaisant.
14:16 – Le million, le million, avant de faire tourner la rouille,
14:18 on a une dernière question.
14:19 – En 2024, en fait, la question, c'est ce qui va se passer en 2024.
14:22 – Et donc, du coup, pour vous, un marché qui va se réguler
14:26 par la baisse des prix, il n'y a pas besoin,
14:28 vous n'appelez pas forcément à des mesures d'urgence
14:30 pour soutenir les acheteurs.
14:31 Et est-ce que la politique peut encore faire quelque chose ?
14:34 – Non, mais il faut être lucide.
14:36 Que pourrait bien faire ?
14:39 D'abord, qu'est-ce qu'a fait le gouvernement
14:41 ou les gouvernements successifs depuis 30 ans
14:43 pour les transactions dans l'ancien ?
14:46 Rien. Qu'est-ce qu'il va faire dans l'année qui vient ?
14:50 Rien. Qu'est-ce qu'il peut faire ?
14:53 Rien, en fait. C'est ça, la réalité.
14:56 C'est que ça fait 20 ans ou 30 ans que les agents immobiliers
14:59 se dépouillent d'un marché qui, tantôt à la hausse,
15:02 est-il leur favorable, tantôt à la baisse,
15:04 dont ils s'accommodent, avec une réglementation
15:07 à la fois sur les logements, mais aussi sur l'exercice
15:10 de la profession qui s'est rigidifiée, qui s'est complexifiée
15:13 avec le temps dont on s'est adapté sans sourciller,
15:17 parce qu'aujourd'hui, on gère quand même RGPD, c'est nous,
15:21 Tracfins, c'est quand même nous, etc.
15:23 Donc, on nous a mis des responsabilités.
15:25 Très bien, on a assumé tout ça et on va assumer
15:27 cette situation-là de la même manière.
15:30 Parce que, sauf à ce que M. Macron ou M. Végriette,
15:34 que moi, je n'ai pas eu la chance de rencontrer,
15:36 ait une baguette magique et qu'il soit capable
15:38 de repasser le taux à 1 %, dans quel cas,
15:41 vous m'en verriez ravi.
15:43 Mais je vais dire entre vous et moi que ce n'est pas possible
15:47 et que dans la vraie vie, que ce n'est pas comme ça,
15:49 que ça ne va pas se passer.
15:50 J'aime beaucoup le ton.
15:51 Non, mais je veux dire, il faut être réaliste.
15:52 Qu'est-ce qu'il pourrait bien faire ?
15:53 Ben, rien.
15:54 Si, il y a un truc qu'il pourrait faire.
15:56 Laissez-nous tranquille.
15:57 Laissez-nous faire notre job correctement
15:59 et ne nous mettez pas des bâtons dans les roues
16:01 avec des rapports de l'autorité de la concurrence
16:03 qui sont sans que d'itête, ou de mobiliser 200 professionnels
16:06 du logement pendant 70 réunions pour sortir
16:09 un scénario logement sans que d'itête.
16:11 Oui, on est bien d'accord.
16:12 Merci Charles-Marie Nackis, vous restez avec nous
16:14 pour la deuxième partie de l'entretien,
16:15 puisque les amis, comme on le fait chaque mois,
16:17 et on vous l'a dit, c'est la promesse qu'on tient
16:19 pour cette sixième saison, avec les séquences
16:21 avec nos experts.
16:22 C'est tout de suite après ça, on se retrouve
16:24 pour la deuxième partie de l'entretien
16:26 avec notre grand invité, Charles-Marie Nackis,
16:28 le patron de Centuri 21.
16:29 Alors, ça vous concerne, 51e numéro pour la saison,
16:36 c'est notre sixième saison, ce qui démontre une chose,
16:38 les amis, c'est que vous avez pris l'habitude
16:41 de regarder tous les mois, de podcaster,
16:44 comme on le dit aujourd'hui,
16:45 notre grand rendez-vous de l'immobilier.
16:47 Ça vous concerne ?
16:48 Et nous avons notre fidèle avocate présente
16:51 sur le plateau, Ganaëlle,
16:53 maître Ganaëlle Soussens.
16:54 Comment ça va, Ganaëlle ?
16:55 Bien, merci.
16:56 Vous avez passé un bel été ?
16:57 Pas mal, merci beaucoup.
16:58 Permettez-moi de vous dire, vous êtes radieuse.
17:00 Non, vous êtes adorable.
17:01 Et en plus, on a pas mal de questions,
17:02 et apparemment, c'est un peu la dent creuse.
17:04 Je crois qu'on a des questions qui nous viennent
17:06 de Grenoble et de Tours, n'est-ce pas ?
17:08 Avec l'ami Vincent, Vincent Favreau,
17:10 qui s'occupe bien sûr de la modération
17:12 et des questions chaque mois
17:13 dans l'épisode des experts.
17:15 Oui, tout à fait.
17:16 Comment ça va, Vincent ?
17:17 Ça va très bien, merci.
17:18 L'été fut bon ?
17:19 L'été fut très bon.
17:20 Voilà, Avignon, dans le in et dans le off.
17:23 Et tout à fait.
17:24 Et bien, nous vous écoutons.
17:26 On commence avec Sylvie de Tours.
17:28 Elle a son locataire qui ne paie pas son loyer,
17:30 Ganaëlle.
17:31 Est-ce qu'elle peut vendre pour l'obliger à partir ?
17:34 Est-ce que c'est une bonne idée ?
17:35 C'est une idée qu'ont souvent les propriétaires
17:37 dans cette situation-là.
17:39 C'est-à-dire qu'on a un locataire qui ne paye pas,
17:41 qu'est-ce qu'on fait ?
17:42 Et l'un des objectifs que l'on veut atteindre,
17:44 c'est qu'au moins le locataire parte,
17:46 qu'on puisse récupérer le bien
17:48 et le louer à un nouveau locataire
17:49 dont on espère que lui va payer son loyer.
17:51 Malheureusement, il n'y a pas de recette magique.
17:53 Et notre propriétaire,
17:55 elle va devoir engager la procédure
17:57 pour les loyers impayés,
17:58 qui doit conduire à la résiliation du bail
18:00 et à l'expulsion du locataire.
18:02 Maintenant, elle peut en parallèle
18:04 donner congé.
18:05 Elle peut donner congé pour vendre,
18:07 si vraiment elle a l'intention de vendre,
18:09 parce que le motif du congé doit être sincère.
18:11 Sinon, ça peut donner lieu à des contestations
18:13 et ça ne va pas l'aider.
18:14 Elle peut aussi donner congé
18:16 simplement parce que le locataire
18:17 ne respecte pas les stipulations du bail,
18:19 et notamment le paiement régulier du loyer.
18:21 Donc, le conseil, ce serait de mener
18:23 en parallèle les deux procédures.
18:25 Très bien.
18:27 Est-ce que vendre sans informer,
18:29 peut-être que le loyer n'est pas payé,
18:31 qu'est-ce que ça peut lui avoir
18:33 comme souci derrière à notre auditrice de tour ?
18:36 Je pense qu'elle aurait des difficultés
18:38 avec son acquéreur.
18:40 Elle serait de pas très bonne foi,
18:42 voire même de mauvaise foi.
18:44 Ce pourrait peut-être même être l'occasion
18:46 d'une action pour vise cachée,
18:47 parce qu'il peut y avoir des vises cachées
18:48 qui sont matérielles,
18:49 par exemple des fissures qu'on a dissimulées,
18:51 mais aussi des vises cachées juridiques,
18:52 là, en l'occurrence.
18:54 Ça peut être un vise caché juridique.
18:56 Oui, allez-y.
18:57 Non, il peut y avoir, par exemple,
18:58 des investisseurs qui acceptent d'acheter
19:00 dans ces conditions-là,
19:01 avec un locataire dont ils savent
19:03 qu'ils ne payent pas,
19:04 mais ils acceptent le risque,
19:05 le coût de la procédure, etc.
19:06 Moyennant une décote, bien sûr.
19:08 Oui, oui, mais il y en a qui font ça,
19:09 moyennant une décote.
19:10 Et c'est possible qu'il y ait des gens
19:11 qui mettent un coup de peinture
19:12 pour cacher les fissures
19:13 en espérant que personne ne le verra.
19:15 Ça arrive.
19:16 Le lambris est un bon outil de camouflage.
19:19 Ah oui, oui.
19:20 Et il faut après démontrer
19:21 que ça a été fait dans le but
19:23 d'arranger le...
19:24 Ah oui, c'est pas évident.
19:25 Et les règles sont les mêmes en meublé ?
19:27 Oui, sauf que dans un bail nu,
19:31 non meublé,
19:32 vous pouvez donner congé
19:33 pour chaque date anniversaire,
19:34 c'est-à-dire tous les trois ans,
19:35 moyennant un préavis de six mois.
19:37 Et lorsqu'on est sur un bail meublé,
19:39 c'est tous les ans,
19:40 moyennant un préavis de trois mois.
19:42 Un peu plus de souplesse.
19:44 Il y en a une sous ses,
19:45 notre avocate,
19:46 qui répond à Pierre de Grenoble maintenant.
19:47 Il revend son logement,
19:49 il a toujours un prêt en cours.
19:50 Est-ce qu'il peut conserver
19:52 et donc ne pas souscrire
19:53 de nouveaux crédits
19:54 pour racheter son logement ?
19:56 Malin !
19:57 Esquiver la hausse des taux.
19:59 Voilà.
20:00 Oui, ça c'est malin.
20:01 La question se pose de plus en plus.
20:04 C'est la portabilité du prêt,
20:05 je crois qu'on appelle ça.
20:06 On a même des prêts à moins d'un pour cent
20:09 qui sont en cours aujourd'hui.
20:11 Et lorsqu'on revend son appartement
20:12 ou sa maison,
20:13 on n'a pas très envie de rembourser
20:14 ce prêt à 0,45, 0,70
20:16 pour aller souscrire...
20:17 Du 4%.
20:18 Voilà.
20:19 Malheureusement, la réponse est non.
20:22 Et elle est souvent
20:23 dans le contrat de prêt lui-même.
20:24 C'est-à-dire que lorsque vous revendez
20:25 un bien qui a été financé par un prêt,
20:27 votre contrat de prêt prévoit
20:28 que vous remboursiez la banque.
20:30 Alors, il peut y avoir un avenant
20:32 avec la banque
20:33 qui accepterait,
20:34 à titre exceptionnel, deux,
20:36 mais comme les taux ont augmenté,
20:37 les banques n'ont aucun intérêt
20:38 de conserver ces prêts-là
20:40 pendant encore des années.
20:42 Et j'ajoute un dernier point,
20:43 c'est que le notaire
20:44 qui reçoit les fonds de l'acquéreur
20:46 ne peut pas les donner aux vendeurs.
20:47 Il doit les donner à la banque.
20:49 Donc on ne peut même pas essayer
20:50 de s'arranger.
20:52 Donc, sans convention contraire,
20:54 avec la banque,
20:55 qui dirait "il vous reste un solde,
20:57 un amorti de capital de 200 000 euros
20:59 par exemple sur 400 000 euros,
21:01 on consent éventuellement
21:04 à vous maintenir ce crédit,
21:05 vous réemprunter éventuellement
21:07 avec un taux d'intérêt conservé ou pas."
21:10 Mais à l'inverse,
21:11 ce n'est pas possible
21:12 et c'est quasiment un usage
21:13 dans toutes les contrats de prêt.
21:14 On est d'accord ?
21:15 - Oui, la clause est assez standard.
21:16 C'est-à-dire que dès l'instant
21:17 que vous remboursez le bien
21:18 que vous avez acheté
21:19 au moyen du prêt souscrit,
21:20 vous devez rembourser le prêt.
21:22 Parce que le bien que vous avez acheté
21:24 est le gage du prêt.
21:25 Si vous n'avez plus cette valeur-là
21:27 dans votre patrimoine,
21:28 la banque perd son gage.
21:29 - C'est très clair.
21:30 Merci beaucoup, Ganaël Soussens.
21:31 Vous faites comme Pierre et Sylvie,
21:33 vous posez vos questions
21:34 sur le groupe Facebook
21:35 "Le Club des Proprios".
21:36 Et puis pour retrouver une bonne avocate,
21:38 c'est sur ganaelsoussensavoca.com.
21:40 - Absolument, c'est le bon réflexe.
21:42 Et d'ailleurs, je vous rappelle,
21:43 les amis, que ça vous concerne,
21:44 c'est la période des experts.
21:46 Trois séquences chaque mois
21:48 avec des experts de tous les horizons.
21:50 Le champ est ouvert.
21:51 Toutes les questions que vous vous posez,
21:53 nous y répondrons sur le club Facebook.
21:55 On va se retrouver d'ailleurs tout à l'heure
21:56 avec vous, l'ami Vincent,
21:57 pour répondre à d'autres questions des auditeurs.
21:59 On enchaîne tout de suite.
22:00 Ça vous concerne.
22:04 Voilà la deuxième partie.
22:06 On fait le tour des experts.
22:07 On vous l'a dit,
22:08 c'est une première éditoriale
22:09 que l'on va tenir pour cette sixième saison.
22:12 Maintenant, ça fait six saisons
22:13 que nous sommes avec vous.
22:14 On démarre la saison 2023-2024
22:16 justement avec des personnes
22:18 qui vous parleront d'immobilier,
22:20 à l'occurrence, on va en parler
22:21 avec un agent immobilier.
22:23 C'est Julien Maudit qui est avec nous
22:25 de Meilleur Bien.
22:27 Bonjour Julien.
22:28 Bonjour Sylvain.
22:29 Vous allez passer sous le feu
22:30 de l'expert et des questions
22:31 posées dans le club Les Proprios,
22:34 gérée par nos amis de Prisma Presse Capital
22:37 sur Facebook.
22:38 Et c'est posé par vous, l'ami Vincent.
22:40 Oui.
22:41 On commence avec Ludivine de Poitiers.
22:43 Elle vend sa maison, Julien,
22:45 à l'aide d'un agent immobilier
22:46 et il présente deux offres au même prix.
22:49 Est-ce que Ludivine est contrainte
22:50 d'accepter la première arrivée
22:52 de ces deux offres qu'on lui présente ?
22:54 Eh bien non, elle n'est pas contrainte
22:55 et c'est l'objet de l'article 1583
22:58 du Code civil.
22:59 Elle n'est pas obligée
23:00 de prendre la première offre.
23:01 Cependant, elle doit choisir
23:03 avec équité et transparence
23:06 avec ses potentiels acquéreurs
23:09 et regarder toutes les spécificités
23:12 de prêt, de financement,
23:15 de toutes les conditions.
23:16 Julien, il me semblait que
23:18 techniquement, lorsque la première offre
23:20 était faite au prix,
23:22 l'acceptation était quasi obligatoire.
23:25 Eh bien non, puisqu'il peut y avoir
23:27 une condition suspensif de prêt
23:29 et automatiquement,
23:30 elle ne peut pas convenir au vendeur.
23:34 Le vendeur peut très bien dire
23:35 "moi, je n'accepte pas cette condition".
23:37 Donc, c'est un artifice qui permet de dire
23:40 "finalement, je refuse cette offre
23:41 parce que je préfère la deuxième".
23:42 Tout à fait.
23:43 C'est très intéressant pour nos auditeurs
23:44 parce que normalement,
23:45 on est tenu, lorsque c'est au prix,
23:47 d'accepter l'offre.
23:48 Sauf que, si la personne n'a pas
23:51 de clause de réserve,
23:52 est-ce qu'elle est obligée d'accepter ?
23:54 Alors oui, s'il n'y a pas de clause
23:55 suspensive de prêt, oui.
23:58 Mais il y a toujours une clause
24:00 suspensive très régulièrement.
24:03 Aujourd'hui, on aimerait bien avoir
24:04 des acquéreurs qui payent content.
24:06 Donc, si nous avons bien compris
24:07 pour nos auditeurs, encore une fois,
24:10 normalement, en théorie,
24:13 elle doit l'accepter
24:14 et en pratique, il y a toujours
24:15 un argument.
24:17 À partir du moment où il y a
24:18 une clause suspensive de prêt,
24:19 on peut la refuser.
24:20 Moi, ça m'est arrivé une fois.
24:22 J'étais obligé d'accepter l'offre
24:23 parce qu'elle avait été faite au prix.
24:26 Mais c'est intéressant.
24:28 On part sur Marseille maintenant.
24:30 Avec Grégory et son locataire
24:32 qui veut résilier son bail.
24:34 Il demande s'il peut ne pas respecter
24:36 son prêt à vie.
24:38 Est-ce qu'il en a le droit, le locataire ?
24:40 Alors, un bail, si on veut le quitter,
24:44 on peut le quitter avant le terme
24:46 en respectant un prêt à vie.
24:48 Maintenant, aujourd'hui,
24:49 il y a quatre raisons qui font
24:50 qu'on peut demander à être exempté
24:52 de prêt à vie.
24:53 C'est-à-dire une raison professionnelle,
24:55 une mutation.
24:56 Dans ce cas-là, il faut apporter la preuve
24:57 qu'on est muté sous quel délai.
25:00 Vous avez le logement en mauvais état.
25:02 Si vous avez un logement qui est délabré,
25:03 qui rend dangereuse la vie
25:07 à l'intérieur du logement.
25:08 À ce moment-là, pareil.
25:10 Vous avez les raisons de santé.
25:12 Si vous avez une raison de santé
25:14 qui nécessite un déménagement prématuré,
25:16 dans ce cas-là, vous pouvez être exempté.
25:18 Et également, les violences conjugales.
25:21 Les violences conjugales ?
25:23 Pour mettre un terme au bail ?
25:24 Oui.
25:25 Puisque, imaginons, monsieur et madame,
25:28 il y a une violence conjugale au sein du couple.
25:32 L'un des deux peut, avec des preuves,
25:35 des pots de plaintes, des choses comme ça,
25:37 demander la rupture.
25:39 Le plus simple, c'est quand même de consulter
25:42 un avocat spécialiste ou l'ADIL,
25:45 une association qui vous permettra de vous aider.
25:49 C'est important ce que vous dites, les amis.
25:51 Les ADIL, il y en a une par département.
25:53 C'est les agences départementales d'information
25:55 sur le logement.
25:56 Tout à fait.
25:57 Qui sont gérées par la notion de la loi.
25:58 Je suis juste sur la deuxième condition.
25:59 Parce que vous dites qu'il faut apporter des preuves
26:00 dans le cas du logement.
26:02 La deuxième condition, c'est le problème
26:03 d'un logement qui n'est plus habitable.
26:06 Comment on juge ce qui est plus habitable ?
26:07 C'est un problème de décence.
26:08 Ça peut...
26:10 Il va falloir apporter...
26:12 À partir de quand ? De quoi ?
26:14 Problème électrique qui met en danger
26:17 la vie dans un appartement.
26:20 Un compteur qui n'est pas...
26:22 Mais ça, ça peut être lié à la dégradation...
26:24 Ça peut être des choses aussi simples...
26:26 On n'est pas dans un problème de décence
26:28 ou des critères de...
26:29 Il y a aussi la décence.
26:31 Mais aujourd'hui, c'est vraiment
26:32 en cas d'humilité excessive, d'infiltration.
26:36 Si le propriétaire ne fait rien,
26:38 là, il peut, grâce à un huissier,
26:41 faire constater et demander l'arrêt du bail,
26:44 la rupture du bail.
26:45 Et sinon, sur tous les autres,
26:48 il n'en a pas forcément le droit.
26:49 Après, il peut s'arranger avec son locataire.
26:51 Pourquoi pas ?
26:52 Oui, ça arrive que certains locataires,
26:55 propriétaires acceptent en échange
26:58 que le locataire trouve un repreneur.
27:00 Bien sûr.
27:02 On rappellera que le préavis,
27:03 c'est combien de temps, d'ailleurs ?
27:04 C'est entre un à trois mois,
27:05 suivant le bail et la région.
27:09 Merci beaucoup, Julien Maudit.
27:11 Et si on veut en savoir plus,
27:12 le site Internet, c'est ?
27:13 Meilleurbien.com
27:15 Voilà, tout simplement.
27:16 Et n'hésitez pas, bien entendu,
27:17 comme on vous l'a dit tout à l'heure,
27:18 à poser vos questions sur le club
27:20 Les Propriétaires,
27:21 gérée par Capital sur Facebook.
27:24 On va tout à l'heure recevoir, d'ailleurs,
27:26 pour la dernière partie, des experts,
27:27 un notaire sur les sujets de patrimoine.
27:29 Puisque, bien évidemment,
27:30 la colonne centrale du patrimoine,
27:31 ce sont les biens immobiliers.
27:33 Merci, Julien Maudit.
27:34 Et on enchaîne tout de suite
27:35 avec la suite de notre programme.
27:36 Le Grand Rendez-Vous de l'Immobilier
27:40 pour la sixième saison,
27:41 toujours avec notre grand témoin,
27:44 en deux parties, pour rentrer précisément
27:45 dans les sujets qui vous concernent.
27:47 Et on continue, bien sûr, avec vous.
27:48 Merci de nous faire l'honneur d'être présents
27:50 et de parler sans langue de bois.
27:52 Ça nous fait du bien.
27:53 Charles-Marie Nacklis,
27:54 le patron de Sentierie 21.
27:56 Guillaume, on va parler maintenant
27:58 du marché locatif.
27:59 Alors là, pour le coup,
28:01 c'est pas drôle du tout.
28:03 On a des parents d'élèves au désespoir.
28:05 On a un désarroi des étudiants,
28:06 des jeunes actifs.
28:07 C'est vraiment une grosse galère, Guillaume.
28:09 Oui.
28:10 Alors, on a parlé de la transaction,
28:11 mais là encore, une situation inédite
28:12 sur la location.
28:13 Inédite, on peut le dire,
28:14 dans de nombreuses villes.
28:16 Avant, il y avait le problème
28:17 de payer son loyer.
28:18 Maintenant, le problème,
28:19 c'est de trouver même un logement.
28:21 Donc, il y a une offre qui s'assèche.
28:24 Et, en fait, encore une question ouverte
28:27 de mémoire d'agent immobilier.
28:28 Est-ce que vous aviez déjà connu
28:29 une telle situation ?
28:31 Alors, sur la partie location, non.
28:36 Sur le marché locatif privé ?
28:38 Non, sur le marché locatif privé,
28:39 je n'ai jamais vu une telle tension
28:41 parce que là, je crois qu'on a touché le fonds aussi
28:45 dans les différents dispositifs cumulés
28:47 qui nous amènent dans la situation...
28:49 Donc, vous voulez dire quoi ?
28:50 Le Airbnb ?
28:51 Oui, on va les citer, si vous voulez.
28:53 Mais juste pour les auditeurs,
28:56 qu'on fasse bien le distingué,
28:57 moi, je considère qu'il n'y a pas
28:58 de crise de l'immobilier.
28:59 Il y a une crise du logement,
29:00 ce qui n'est pas pareil.
29:01 Crise d'immobilier, ça signifierait
29:03 que celles et ceux qui sont propriétaires
29:04 d'un bien immobilier aujourd'hui
29:06 sont en danger, ce qui n'est pas le cas.
29:08 Celui qui a un bien immobilier
29:09 n'est pas en danger,
29:10 et il n'est pas en danger, d'ailleurs,
29:11 grâce à la réglementation française
29:12 parce que vous avez emprunté à taux fixes
29:14 et ce qui vous permet d'avoir
29:15 une mensualité fixe.
29:17 Si, comme aux Etats-Unis,
29:18 la France avait permis d'emprunter
29:20 à taux variables, de manière durable,
29:22 et que les taux aient été multipliés par 4,
29:24 je vous laisse deviner
29:25 que la meilleure des situations serait les ménages.
29:27 Donc les actifs ne se sont pas dégradés,
29:29 ils vont se dévaluer légèrement
29:30 pour certains d'entre eux,
29:31 et on va revenir à des prix de marché raisonnables,
29:33 mais on ne peut pas dire que qui que ce soit
29:35 ait à se plaindre aujourd'hui
29:36 d'un investissement immobilier
29:38 sur les 20 ou 25 dernières années,
29:39 ce n'est pas vrai.
29:41 Là, je disais, sur les 10 dernières années,
29:43 par exemple, le prix à Paris a baissé de 8%,
29:45 mais il a augmenté de 53%
29:47 sur les 10 dernières années.
29:49 53% ?
29:51 Sur le marché de l'allocation,
29:52 c'est une autre histoire.
29:53 En fait, tout ce qu'on pouvait faire
29:55 pour que ça ne se passe mal, ça a été fait.
29:57 Donc, résultat, ça ne se passe pas.
29:59 En fait, le marché de l'allocation,
30:01 le parc locatif privé,
30:03 il est alimenté essentiellement par 3 segments.
30:06 Le premier, c'est l'investissement locatif privé,
30:09 des gens qui achètent pour louer.
30:11 Deuxièmement, c'est les logements neufs,
30:13 c'est-à-dire l'aménagement fiscal du logement neuf,
30:15 qui permet de mettre des nouveaux logements
30:18 sur le marché locatif privé.
30:20 Et puis troisièmement,
30:21 c'est ceux qui quittent leur location pour acheter.
30:24 Sauf que les 3 sources sont tarées.
30:27 Il n'y a plus de logement neuf,
30:28 je ne vous apprends rien,
30:29 vous savez que la vente de logements neufs a chuté.
30:31 Ça veut dire que tous les dispositifs PINEL
30:33 qui étaient mis en place et qui permettaient
30:35 et qui d'ailleurs créaient l'obligation
30:37 d'acheter un appartement neuf,
30:38 d'avoir l'avoir fiscal,
30:39 et de pouvoir le mettre à disposition d'un locataire
30:41 pendant 9 ans pour avoir la défiscalisation,
30:46 ça, ça a déversé un certain nombre de logements,
30:48 notamment des logements de petite taille
30:50 et de taille moyenne,
30:51 parce que les investisseurs,
30:52 compte tenu du plafonnement de l'exonération fiscale,
30:55 étaient plutôt tentés vers des appartements
30:57 de petite taille,
30:58 et donc ça déversait des logements sur le marché.
31:00 Mécaniquement, ça en déverse moins aujourd'hui.
31:02 Ça, c'est le premier point.
31:03 Le deuxième point,
31:04 c'est toutes celles et ceux qui quittaient un logement
31:07 en location pour aller acheter,
31:09 comme ils n'arrivent plus à acheter,
31:11 ils ne quittent plus leur logement.
31:12 Donc mécaniquement, si vous voulez,
31:13 aujourd'hui, on voit que les congés,
31:16 puisque nous avons la chance de gérer
31:18 130 000 lots de gestion,
31:20 on voit que les congés dans certaines villes
31:22 ont été divisés par deux, voire par trois.
31:25 Parce que quand vous ne savez pas
31:26 ou quand vous ne pouvez pas acheter,
31:28 et pire encore, si vous ne savez pas
31:29 si vous allez pouvoir louer plus grand
31:31 dans de bonnes conditions,
31:32 finalement, vous faites le choix de rester
31:34 là où vous êtes,
31:35 qui est un pise d'aller parfois,
31:36 mais qui est mieux que rien.
31:38 Et la troisième chose,
31:39 c'est que les investisseurs sont contrariés
31:41 par un certain nombre de dispositifs,
31:43 si vous voulez,
31:44 qui leur sont défavorables.
31:45 Typiquement, vous l'avez dit tout à l'heure, Sylvain,
31:47 l'augmentation de la taxe foncière,
31:49 typiquement, la hausse des taux de crédit,
31:51 qui aujourd'hui, en termes d'investissement,
31:53 sont contrariants.
31:54 Les coûts de la rénovation.
31:55 Les coûts de la rénovation, le cas échéant.
31:57 Le plafonnement du loyer
31:59 pour certaines zones géographiques.
32:01 La décence de location,
32:02 même si j'y suis favorable, etc.
32:04 Mais tous ces critères font
32:05 qu'ils sont quand même à charge
32:07 du propriétaire bailleur.
32:08 Et je vous passe de l'éventuel impayé
32:11 entre le mois d'octobre et le mois de mars,
32:13 qui fait que vous ne pouvez pas
32:14 libérer votre appartement,
32:15 alors que vous en êtes propriétaire,
32:17 que vous avez des mensualités.
32:19 Ce qui pousse les propriétaires
32:21 à aller vers des locations,
32:22 soit versus le loueur meublé professionnel
32:26 ou non professionnel,
32:27 dont vous savez d'ailleurs
32:28 que le loueur meublé non professionnel
32:30 vous fait disposer d'un avoir fiscal significatif,
32:34 ou pire encore, vers des plateformes
32:36 comme Abritel ou Airbnb,
32:38 où en fait, ils louent à la semaine,
32:39 avec une garantie de locataire absolue
32:41 et des contraintes énergétiques
32:42 qui sont inexistantes.
32:44 Donc voilà, tous les facteurs,
32:46 si vous voulez, tout ce qu'on pouvait faire
32:47 sont réunis pour que ça ne se passe pas bien,
32:49 parce que les trois sources qui alimentent,
32:52 historiquement, si vous voulez,
32:54 le parc locatif privé,
32:55 elles se tarissent pour des raisons différentes
32:57 et ce qui devait arriver, arrive.
32:59 Mais je vous rejoins, moi, j'ai jamais vu ça.
33:02 Il nous arrive parfois d'avoir
33:04 600 à 700 demandes pour un logement.
33:06 - Vous avez même dit à la radio,
33:08 puisque vous étiez en direct avec nous,
33:10 sur Sud Radio, vous avez dit
33:13 qu'on bloque le standard, on ferme,
33:16 parce qu'on a trop de demandes.
33:18 - 600 à 700.
33:20 - Pour un bien loué.
33:22 - Oui, ça pose un problème.
33:24 C'est un vrai problème.
33:25 Ça veut dire que nos agences,
33:26 pour certaines d'entre elles, pas toutes,
33:28 ont fait le choix de retirer
33:29 les annonces de location en ligne.
33:32 Parce qu'elles ont tellement de demandes
33:34 - Oui, que c'est ingérable.
33:35 - que mécaniquement, elles ne peuvent pas le gérer.
33:37 Et donc, elles génèrent de l'insatisfaction client.
33:40 - Qui retourne sur l'image de l'agence.
33:42 - Quand vous avez 200 appels pour une annonce,
33:45 forcément, vous allez faire 199 malheureux.
33:48 - Ça se passe où, ça ?
33:49 Quels sont les marchés ?
33:51 - D'abord, les marchés étudiantals, par définition.
33:53 Les marchés étudiantals,
33:55 on est en pleine reprise des années scolaires ou universitaires.
33:58 - Donc, les villes comme Toulouse, Lyon, Bordeaux.
34:02 - On a des statistiques sur lesquelles vous avez réagi.
34:07 Je vais vous demander d'y réagir à nouveau,
34:08 puisqu'elles ont été contextualisées.
34:10 Le site d'annonces immobilières, bien ici,
34:12 communique sur une baisse d'annonce en location
34:14 de l'ordre de 48 %, en moins.
34:18 Et on a des chiffres, quand même, qui sont assez terribles,
34:20 qui ont été repris dans une étude récente,
34:23 et dont, d'ailleurs, à la REF du MEDEF,
34:25 ça a été développé par les ministres
34:28 et les différents parlementaires.
34:30 C'est 17 % des contrats du Rendez-vous terminés
34:32 ne seront pas signés, faute de logement,
34:34 dans les grandes métropoles,
34:35 pour de jeunes actifs mutés qui arrivent.
34:38 Et 12 % des étudiants renoncent à aller dans leurs écoles
34:42 parce qu'ils ne trouveront pas preneur.
34:44 - Dingue.
34:45 - Et le dernier sujet, vous avez aussi également posé la question,
34:48 je vous la repose.
34:50 Quand on aligne le nombre d'aides, justement,
34:52 on se rend compte que la voiture électrique
34:54 a plus d'aides que le logement en lui-même.
34:56 Alors la solution, est-ce qu'il faudrait dormir
34:58 dans sa voiture électrique ?
35:00 - Oui, j'ai trouvé ça un bout d'ironie dans ce propos,
35:03 mais c'est froidement réaliste.
35:07 Non mais voilà, la mesure, si vous voulez,
35:11 là on mesure et on touche du doigt
35:13 les dommages collatéraux factuels
35:15 de ce que peuvent vivre les gens
35:17 lorsqu'ils ont un besoin de logement
35:19 et qu'ils n'arrivent pas à le nourrir.
35:21 Donc je ne sais pas s'il faut aller jusqu'à dormir dans sa voiture,
35:23 mais il ne peut pas mourir des gens.
35:25 - Au-delà du drame économique, ça devient un drame social.
35:27 - Oui, mais ça c'était, pour le coup,
35:29 c'est la bombe sociale.
35:30 Je crois que le précédent ministre
35:32 avait eu la maladresse, pour un ministre en tout cas,
35:34 d'annoncer...
35:35 - Oui, mais c'était vrai.
35:37 - Il a même dit "bombe sociale qui pourrait éclater",
35:40 peut-être même est-elle déjà là.
35:42 Nous étions là, on avait capté ses propos.
35:43 - J'ai envie de dire maintenant qu'on a un marché bloqué,
35:45 qui dit marché bloqué, dit hausse des prix,
35:47 on peut imaginer que les loyers vont monter ?
35:49 Alors même s'ils sont rémunérés par l'IRL,
35:52 est-ce que ça pourrait encore empirer en ce sens-là ?
35:55 - Ça pourrait empirer, mais d'abord même pas,
35:57 parce qu'il y a beaucoup de logements, si vous voulez,
35:59 qui sont frappés par le plafonnement des loyers malgré tout.
36:02 Mais c'est surtout que les gens sortent du parc locatif privé,
36:06 et on a du mal à les faire re-rentrer dans le parc locatif privé,
36:10 parce qu'il faut être persuasif.
36:12 - Où est-ce qu'ils vont ? Dans le parc social ?
36:14 Il n'y a plus d'oeuvres dans le parc social ?
36:16 - Non, soit ils vendent, si vous voulez...
36:18 - Ah oui, vous voulez parler des propriétaires.
36:20 - Soit surtout ils vont dans des plateformes de location,
36:24 si vous voulez, où ils ont...
36:26 Prenez le cas de Paris, tout le monde aujourd'hui
36:28 fantasme sur la location de l'appartement
36:30 pour les Jeux Olympiques.
36:32 C'est-à-dire que les gens qui ont des congés
36:34 avec un appartement qui est disponible aujourd'hui,
36:36 ils vont le louer de manière saisonnière
36:38 en location meublée professionnelle sur des courtes durées,
36:40 ou en passant par des plateformes comme Airbnb ou Abritel
36:43 pendant quelques semaines, en attendant les Jeux Olympiques.
36:46 Donc on fait tout, si vous voulez, pour que l'immobilier
36:48 sorte du parc locatif privé.
36:50 Ça marche, il sort du parc locatif privé.
36:52 - Non, parce que les statistiques du parc social,
36:54 il faut quand même rappeler, je donne un chiffre,
36:56 mais vous le savez déjà, 62% des occupants
36:59 du parc locatif privé, des locataires,
37:01 sont éligibles aux conditions de ressources
37:03 au parc social.
37:05 - Oui, mais enfin bon, il n'y a pas d'offre.
37:07 - Donc sans marché privé,
37:09 ça ne peut pas fonctionner.
37:11 Question, est-ce qu'il n'y a pas une corrélation
37:13 ou une conjonction à trouver,
37:15 je ne sais pas sous quelle forme,
37:17 entre le parc social, ce qu'on appelle le parc HLM,
37:19 ou le logement intermédiaire,
37:21 et le parc privé, quoi.
37:23 Parce que les propriétaires matraqués fiscalement,
37:25 subissant une inflation normative
37:27 de telle ampleur, vont finir
37:29 par jeter l'éponge, non ?
37:31 - Ça, c'est un risque.
37:33 Et là, je crois, à contrario,
37:35 je ne crois pas à la puissance du législateur
37:37 sur les transactions dans l'ancien,
37:39 mais c'est davantage vrai
37:41 dans le neuf, parce que là, c'est un problème
37:43 d'aménagement du territoire, et ça concerne
37:45 directement le politique. Je pense que pour la partie
37:47 du marché de l'allocation,
37:49 le législateur doit prendre son stylo
37:51 et il doit légiférer.
37:53 Ça ne doit pas être plus rentable
37:55 fiscalement de louer
37:57 par Airbnb ou par Abritel,
37:59 plutôt que de mettre en place... - En cas de remontée des plateformes.
38:01 - Eh oui. On doit inciter
38:03 à la fois les propriétaires
38:05 bailleurs à louer, à mettre leurs biens
38:07 dans le parc locatif privé pour louer
38:09 au travers des baux de longue durée,
38:11 non pas sur des baux de courte durée.
38:13 Il faut qu'ils aient un avantage fiscal à ça.
38:15 Il faut qu'ils soient dépollués, pour partie
38:17 d'entre eux, par le plafonnement des loyers,
38:19 parce qu'on voit bien que finalement, ça a des effets
38:21 assez désastreux, et que,
38:23 au lieu de se soumettre au plafonnement
38:25 des loyers, les propriétaires
38:27 bailleurs, qui ne sont quand même pas fous, sortent
38:29 de cet encadrement en allant
38:31 dans de l'allocation meublée professionnelle
38:33 ou non professionnelle.
38:35 Et puis,
38:37 à un moment donné,
38:39 restituer
38:41 la garantie de paiement, même si nous,
38:43 on propose des garanties des loyers à payer.
38:45 Quand vous êtes investisseur, vous achetez un appartement
38:47 et que vous empruntez pour l'acheter,
38:49 et que votre locataire ne vous paie pas,
38:51 vous êtes vous-même en difficulté.
38:53 Puisqu'en fait, vous avez une échéance que vous n'arrivez pas à couvrir.
38:55 - Est-ce qu'on a une chance
38:57 de débloquer le marché de l'ancien, sans
38:59 relancer le marché du neuf ?
39:01 - Partiellement.
39:03 - Est-ce que c'est opportun de supprimer
39:05 toutes les aides sur le neuf, au moment où
39:07 un marché qui...
39:09 - Pas opportun, ça je pense que c'était pas opportun.
39:11 - Non, ce qu'on oublie dans le neuf,
39:13 le neuf,
39:15 c'est un sujet
39:17 que tout le monde sait, qui manque 450 000
39:19 logements par an depuis 10 ans, mais sauf que
39:21 tout le monde le dit depuis 10 ans.
39:23 Et donc ça fait 10 ans qu'on ne fait pas 450 000
39:25 logements par an. Donc forcément, le déficit
39:27 de logements se creuse. Ce que je vous l'ai dit,
39:29 ça n'alimente pas la pente du
39:31 parc locatif privé, puisque le schéma
39:33 a été bien conçu. Vous achetez dans le neuf,
39:35 avec un aménagement fiscal, alors
39:37 en contrepartie, vous mettiez votre bien en location,
39:39 vous le mettiez en location, y compris
39:41 avec un loyer plafonné, et là, la mécanique
39:43 était assez vertueuse. - Merci
39:45 beaucoup Charles-Marie Naguisse.
39:47 On était ravis de vous accueillir sur le plateau,
39:49 toujours avec le verbe
39:51 "assurer", et j'aime beaucoup aimer
39:53 l'humour sur ce que vous attendez
39:55 du gouvernement, c'est-à-dire rien.
39:57 Merci en tout cas.
39:59 Je rappelle que vous êtes le président de
40:01 Century 21.
40:03 Voilà, on s'achemine
40:05 bien évidemment sur les réponses
40:07 qui vous seront fournies par les experts.
40:09 C'est le principe de l'émission.
40:11 On se retrouve tout de suite après.
40:13 - Ça vous concerne.
40:15 On a deux retours sur le plateau
40:17 pour inaugurer cette nouvelle rentrée.
40:19 Avec ça, vous concernez la troisième et dernière
40:21 partie, et on va démarrer
40:23 avec notre expert
40:25 notaire, c'est Thierry
40:27 Delsalle qui est avec nous. Bonjour Thierry.
40:29 - Bonjour. - L'ami Vincent,
40:31 on a toujours une question. Fréussine,
40:33 je crois que c'est quelqu'un qui nous vient de Lyon.
40:35 - Oui, j'en ai même deux. Thierry Delsalle,
40:37 porte-parole de la Chambre des notaires
40:39 du Grand Paris, on commence avec Justine de Lyon.
40:41 Elle se demande si elle aura de nouveau
40:43 à réaliser une déclaration
40:45 de biens immobiliers l'an prochain, cette nouveauté.
40:47 - Ah, la fameuse. - La fameuse.
40:49 - Oui, normalement,
40:51 mais c'est vraiment... J'y vais avec des
40:53 pincettes parce que l'administration fiscale n'a pas arrêté
40:55 de changer un petit peu, petit à petit,
40:57 et on le sait, jusqu'à fin
40:59 juillet. Même toute
41:01 l'administration fiscale a aidé,
41:03 d'ailleurs les contribuables, je dois dire.
41:05 Tous les échos que j'ai eus, ils appelaient les contribuables
41:07 pour aider à remplir parce que
41:09 c'était le binz, il faut le dire.
41:11 Normalement,
41:13 ils ont prévu que s'il n'y a
41:15 pas de changement de situation,
41:17 il n'y a pas besoin de recommencer.
41:19 Sauf que, comme ça
41:21 concerne des biens locatifs,
41:23 si vous en avez deux, trois, bah oui,
41:25 souvent, vous avez un locataire qui s'en va.
41:27 Donc il faut se retaper à remettre...
41:29 Voilà, s'il n'y a pas de changement, pas besoin.
41:31 Mais ça veut dire aussi
41:33 pas de changement sur le bien,
41:35 pas de changement sur le locataire,
41:37 pas de changement sur la valeur.
41:39 C'est...
41:41 Bon, pour le moment, c'est ce qu'ils ont dit.
41:43 - C'est pas clair.
41:45 - À suivre, mais
41:47 normalement, s'il n'y a pas de changement de locatif,
41:49 il n'y a pas besoin.
41:51 - D'accord. - Une deuxième question.
41:53 Michel est à Brest. Il a entendu parler
41:55 du démembrement ab initio.
41:57 - Ah oui.
41:59 - Alors, soit c'est de l'italien, soit il ne comprend pas,
42:01 soit... Expliquez-nous.
42:03 - Ça vient du latin. - Ça serait plutôt du latin.
42:05 Je m'excuse.
42:07 Je m'excuse. Non mais jeunesse,
42:09 mon cher Thierry. - Oui, alors c'est
42:11 assez... - C'est Michel.
42:13 - C'est assez astucieux, mais assez compliqué à expliquer.
42:15 En fait, ça permet
42:17 de transmettre
42:19 des biens immobiliers
42:21 moins...
42:23 Enfin, de manière plus habile
42:25 et surtout moins coûteuse.
42:27 La donation classique, c'est quoi ?
42:29 Je suis propriétaire d'un bien, je garde l'usufri.
42:31 Les parents gardent l'usufri. Vous savez ce que c'est
42:33 que l'usufri ? Visage + les fruits,
42:35 les fruits, les loyers. Et je donne
42:37 la nu-propriété. Si je suis propriétaire,
42:39 mais tout nu.
42:41 Oui, c'est un peu ça l'idée.
42:43 Et du coup,
42:45 vous êtes, dans ces cas-là,
42:47 tenu d'appliquer un article du Code général
42:49 des impôts pour valoriser votre usufri,
42:51 qui est l'article 669,
42:53 peu importe, et qui est
42:55 assez arbitraire parce qu'il vous dit que votre usufri
42:57 va baisser de 10 % tous les 10 ans.
42:59 Bon. OK ? Donc, après
43:01 91 ans, votre usufri est évalué
43:03 10 %, parce que qu'est-ce que c'est, en fait,
43:05 l'usufri, la valeur d'un usufri ?
43:07 C'est l'espérance,
43:09 bon, si vous y habitez ou si vous louez, c'est l'espérance
43:11 de revenu jusqu'à votre décès.
43:13 Et donc, on capitalise
43:15 aujourd'hui, combien vous pouvez
43:17 recevoir de loyers ?
43:19 On subhonore en fonction de votre espérance de vie.
43:21 Mais l'administration fiscale,
43:23 c'est trop compliqué, et donc elle le fait de manière
43:25 arbitraire, en donation comme ça
43:27 directe. Et donc, c'est 10 %
43:29 après 91 ans, 20 %
43:31 entre 80 et 91,
43:33 30 % entre 71 et 80,
43:35 etc., etc. Bon. Et là,
43:37 vous êtes tenu d'appliquer ce barème.
43:39 L'ab initio, le démembrement
43:41 ab initio, c'est pas tout à fait ça.
43:43 C'est que, au lieu
43:45 d'être propriétaire d'un bien que vous allez donner,
43:47 vous commencez
43:49 à transmettre, au moment de l'achat,
43:51 du bien.
43:53 Donc, ça veut dire quoi ? Ça veut dire que vous allez
43:55 donner aux enfants du cash
43:57 pour qu'eux achètent
43:59 la nuit propriété. Et vous,
44:01 les UFRI. Donc, vous êtes ensemble
44:03 à acheter, les parents,
44:05 les UFRI, et les enfants, la nuit propriété.
44:07 Et la petite
44:09 astuce, c'est que là, du coup,
44:11 cet article du Code général des impôts pour évaluer
44:13 les UFRI ne s'impose pas,
44:15 parce que c'est un acte à titre onéreux et pas
44:17 à titre gratuit. Et du coup, vous évaluez
44:19 les UFRI, comme je vous le disais,
44:21 de manière beaucoup plus économique, beaucoup plus
44:23 réaliste. Et donc,
44:25 il n'est pas rare, quand vous avez 50
44:27 ou 60 ans, que votre UFRI,
44:29 au lieu de valoir 50%, il vaut
44:31 70, voire 75%
44:33 du bien. Ce qui fait
44:35 que vous allez acheter un bien qui
44:37 vaut 1 000. Vous allez, vous, aux UFRI
44:39 tiers, dépenser 750.
44:41 Et vous n'allez donner que 250
44:43 aux enfants pour
44:45 qu'eux achètent la nuit propriété. Et donc,
44:47 du coup, quand on a des abattements, vous savez,
44:49 c'est 100 000 si on donne
44:51 de l'immobilier ou autre chose, et
44:53 32 000 de cash. Donc là,
44:55 on peut bénéficier en plus de l'abattement
44:57 de cash, plus celui de 100 000,
44:59 et vous pouvez donner beaucoup plus.
45:01 Je ne sais pas si j'ai été très clair, mais je peux le faire en plus court.
45:03 - En tout cas,
45:05 merci pour la question de... C'était qui ?
45:07 - C'était Michel. - Oui, oui, c'est un truc
45:09 qui est assez peu
45:11 pratiqué. - On a appris quelque chose, on a été tous attentifs. - On a un métier
45:13 où on apprend toujours, et là, franchement, je peux
45:15 vous le dire, on a connu...
45:17 Et on a même donné une petite leçon de latin
45:19 à Vincent, bravo.
45:21 - Merci beaucoup Thierry Delsal. Vous revenez
45:23 quand vous voulez dans le Grand Rendez-Vous
45:25 de l'Immobilier pour cette sixième saison.
45:27 Vous êtes porte-parole de la Chambre des Notaires du Grand
45:29 Paris. - Et d'ailleurs, cher Vincent,
45:31 on peut dire aussi à nos
45:33 auditeurs, qui peuvent toujours continuer
45:35 à poser leurs questions sur le groupe
45:37 Les Proprios, gérés par Capital,
45:39 sur Facebook. - Tout à fait, le club des
45:41 Proprios, oui. - Voilà, le club des Proprios,
45:43 on peut la voir régulièrement. Vous nous
45:45 envoyez, ou alors vous nous écrivez aussi si vous avez
45:47 une problématique, et on répondra à toutes vos
45:49 questions pour les prochaines séquences de "Ca vous concerne ?"
45:51 Et on continue, on est bientôt à la fin de notre
45:53 émission. A tout de suite.
45:55 - Le Grand Rendez-Vous de l'Immobilier.
45:57 - Et voilà, c'est la fin
45:59 de ce premier numéro pour la sixième
46:01 saison. C'est le 51ème
46:03 numéro. Si on est toujours là, c'est parce que vous êtes
46:05 toujours aussi nombreux à nous
46:07 regarder et à poser vos
46:09 questions sur Capital.fr,
46:11 bien évidemment, et sur l'application de Radio
46:13 Imo, ainsi que sur toutes les plateformes
46:15 d'écoute qui vont bien.
46:17 Pour cette rentrée, on est ravis
46:19 quand même, et je voudrais faire un petit
46:21 coucou et un remerciement très chaleureux
46:23 à Lamy Vincent,
46:25 le maître du Club des Proprios sur
46:27 Facebook, qui nous pose les questions et qui prépare l'émission,
46:29 avec
46:31 Jean... j'allais dire Jean-Baptiste,
46:33 avec Baptiste Plouchard,
46:35 qui ne cesse de s'entraîner et qui pose la fonte
46:37 tous les jours. Merci Baptiste.
46:39 Voilà. L'incontournable
46:41 Nicolas, à la réalisation, merci
46:43 beaucoup, des équipes de Capital,
46:45 bien évidemment, toujours accompagné
46:47 de mon fidèle complice Guillaume.
46:49 Aujourd'hui, on va faire un point,
46:51 justement, la semaine prochaine, le mois prochain,
46:53 sur toujours l'état du marché.
46:55 - Ça sera bien le mois prochain.
46:57 - Et on ne donnera pas d'ailleurs le nom
46:59 tout de suite de l'invité, sauf si on l'a déjà
47:01 fixé. - Non, on a le thème,
47:03 on va vous parler de crédit. On a parlé
47:05 aujourd'hui du marché, on va parler de crédit,
47:07 et puis, on ne sait pas,
47:09 pas de boule de cristal, mais sûrement qu'on va parler
47:11 plutôt, un petit peu plus haut que 4% encore.
47:13 - Et c'est ce
47:15 qu'on fait d'ailleurs chaque année.
47:17 On vous donne les clés de lisibilité
47:19 et on vous retrouvera donc le mois prochain,
47:21 comme d'habitude, pour le grand rendez-vous de
47:23 l'immobilier. D'ici là, vous restez
47:25 connectés et vous faites bien,
47:27 vous prenez bien soin de vous et de votre famille.
47:29 Si vous avez de la clim,
47:31 activez-la, parce que là, il fait vraiment très très chaud.
47:33 On parlera d'ailleurs aussi dans les
47:35 numéros du grand rendez-vous de l'immobilier de la rénovation
47:37 énergétique, notamment pour parler des
47:39 bouleversements climatiques et comment ça impacte
47:41 le logement. Salut à tous.
47:43 - Le grand rendez-vous de l'immobilier
47:45 à retrouver sur
47:47 radionimaux et capital.fr
47:49 [Musique entraînante diminuant jusqu'au silence]