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00:00 Salut à tous et bienvenue dans ce nouvel épisode de l'art d'investir.
00:15 En fait je me suis posé une question, une question qui peut paraître vraiment stupide,
00:19 c'est pourquoi est-ce que l'immobilier est cyclique ? Et pourquoi est-ce que je dis que
00:22 c'est une question qui peut paraître stupide ? Parce que l'immobilier s'est considéré
00:26 comme cyclique de manière totalement naturelle par tout le monde. On trouve normal que l'immobilier
00:31 bouge en même temps que l'économie soit très impactée par l'économie et typiquement
00:35 en ce moment on parle beaucoup de l'immobilier chinois parce que l'économie chinoise ralentit
00:40 et l'immobilier chinois commence à dégringoler un peu. Donc c'est vraiment quelque chose
00:44 qui est naturel. Pourtant avec un peu de recul je me suis dit mais c'est quand même surprenant
00:48 parce que l'immobilier ça correspond à un besoin primaire en fait de se loger et
00:53 on a d'autres besoins primaires. On a le besoin de s'alimenter par exemple ou bien
00:57 de se soigner et ces secteurs en bourse de l'alimentation avec des Danone, des Nestlé
01:01 ou bien le secteur de la santé, ce sont des secteurs qui sont considérés comme défensifs,
01:06 comme non cycliques, des secteurs qui vont être considérés comme plus stables typiquement
01:09 quand l'économie ralentit. Alors pourquoi est-ce que l'immobilier qui est vraiment un
01:14 besoin primaire autant que les deux autres, d'avoir un toit sur la tête, pourquoi est-ce
01:19 que celui-ci est autant cyclique ? Parce que quand on parle de cyclicité en immobilier,
01:23 on parle très souvent du comment, et ça c'est facile à expliquer, et beaucoup moins
01:27 du pourquoi. Le comment c'est tout simple, dans une économie en expansion avec un chômage
01:32 faible, une confiance élevée, de belles perspectives d'emploi, les gens vont acheter
01:36 plus d'appartements et de maisons, le taux de vacances va diminuer, il y aura moins de
01:40 logements libres, les banques en plus prêtent plus facilement, donc les constructions commencent
01:46 à accélérer. Le taux de vacances continue de monter parce que les constructions c'est
01:50 quelque chose qui a une grosse inertie, et puis à un moment on arrive à un pic de prix,
01:57 les prix commencent à devenir non soutenables, et la demande va commencer à diminuer. On
02:01 se retrouve donc dans une phase d'hyper-offre, on a énormément de biens qui sont mis sur
02:06 le marché, tant dans le neuf que dans l'ancien, on a un taux de vacances qui va réaugmenter,
02:10 on va avoir beaucoup de logements qui vont se retrouver libres, des durées aussi de
02:14 vente qui vont s'allonger, les constructions vont quand même continuer à se faire, notamment
02:19 parce que comme je le disais, il y a une inertie importante dans la construction, surtout sur
02:23 les gros chantiers, sur les gros immeubles avec beaucoup d'appartements, sur les maisons
02:27 neuves c'est un peu différent puisque les maisons sont construites vraiment à la demande,
02:31 mais les prix qui avaient atteint un pic vont commencer à baisser, on a en plus un coup
02:36 de frein sur les crédits, un coup de frein sur les constructions, etc. Le comment c'est
02:41 assez facile, c'est finalement un cycle assez classique, mais je reviens à ça, ce qui
02:45 m'intéresse aujourd'hui ce n'est pas le comment, c'est vraiment le pourquoi. Alors, dans l'ensemble,
02:51 ce qu'on va me dire très souvent, c'est qu'on va me dire oui, mais il y a les besoins des
02:54 individus, mais il y a aussi la démographie qui va beaucoup jouer, puisqu'on va avoir
02:59 plus de naissances, de décès, d'immigration, peu importe, on va avoir des besoins aussi
03:06 de plus de couples qui divorcent, plus ou moins d'enfants, etc., donc on va avoir des
03:09 besoins naturels dû à la démographie. Ok, très bien, mais la démographie, a priori,
03:13 elle n'est pas trop cyclique, donc ce n'est pas une des raisons. Et très souvent, la
03:17 raison qui vient tout de suite après, c'est oui, mais les taux d'intérêt, et ça, c'est
03:20 effectivement le point central. L'immobilier est impacté par les taux d'intérêt, et
03:26 les taux d'intérêt font partie du cycle du crédit, on sait que le crédit c'est quelque
03:30 chose d'extrêmement cyclique, donc déjà là, on a clairement une première piste.
03:33 Et pourquoi est-ce qu'on a des taux d'intérêt qui impactent l'immobilier, qui n'impactent
03:37 pas l'alimentation ou la santé ? C'est évident, c'est qu'en immobilier, l'effet de levier,
03:41 l'emprunt est quasiment systématique. On a 84% des acheteurs qui font un crédit en
03:46 2022, c'est une tendance stable, on est toujours autour des 80%, donc ça a plusieurs impacts
03:52 en fait, cet effet de levier. On a parlé très rapidement des taux d'intérêt, j'en reparlerai,
03:57 mais surtout, le fait d'avoir un effet de levier, ça veut dire que la moindre baisse
04:00 peut avoir un gros impact. Par exemple, quelqu'un qui va avoir acheté un appartement locatif
04:05 avec un emprunt et qui, si l'appartement locatif se retrouve vacant pendant plusieurs
04:10 mois, cet appartement peut vite se retrouver à la vente sur le marché parce que le propriétaire
04:14 ne voudra pas ou ne pourra pas rembourser son crédit s'il n'a pas de loyer en face.
04:18 Et puis, bien sûr, le deuxième impact de l'effet de levier, on en a parlé, c'est
04:23 le taux d'intérêt qui lui-même est cyclique. Alors, point intéressant sur le taux d'intérêt,
04:28 c'est qu'il n'a pas le même impact partout. Dans un marché immobilier qui fonctionne
04:32 surtout à taux fixe, comme en France, une hausse des taux ne va toucher que les nouveaux
04:36 acquéreurs. Tous ceux qui ont déjà acheté il y a 2, 3, 4 ans ne sont pas impactés,
04:40 ils ont leur taux fixe, etc. L'autre avantage des taux fixes, c'est que les emprunteurs
04:45 ont une option implicite. C'est-à-dire que si les taux montent, ils ne vont rien faire,
04:50 ils vont profiter de leur taux d'intérêt bas, ils vont se dire « c'est génial,
04:52 j'ai emprunté à 1% alors que les taux sont à 3, 4 ou 5 », alors que si les taux
04:56 baissent, ils peuvent renégocier leur crédit. En fait, ils clôturent leur crédit précédent,
05:01 ils en refont un nouveau très concrètement et ils vont ainsi baisser leur mensualité.
05:05 Et pendant toutes les années de baisse des taux, pendant toutes les années 2015, 2016,
05:10 2017, etc., on a eu des montants énormes de renégociation. Par exemple, en 2016, les
05:16 renégociations sont montées jusqu'à 60% des nouveaux crédits. Donc, plus d'un crédit
05:21 sur deux était en fait une renégociation de crédit. C'est pour ça que je dis que
05:25 quand on fait un crédit immobilier, on a une option sur les taux d'intérêt. Et puis,
05:30 il y a les pays qui utilisent les taux variables. Dans ce cas-là, une hausse des taux va impacter
05:35 les acheteurs nouveaux qui ne vont plus emprunter à 1% mais à 5%, mais pas seulement, ça
05:41 va impacter tous ceux qui ont des crédits en cours et qui vont voir leur mensualité
05:46 augmenter. Et dans certains cas, la mensualité qui augmente à un moment ne va plus être
05:50 tenable, ils vont devoir vendre leurs biens, par exemple, pour retourner en location. Donc,
05:55 les pays qui utilisent un taux variable ont un immobilier qui est beaucoup plus cyclique
06:01 que les pays qui utilisent des taux fixes. C'est pareil pour la durée d'emprunt. Plus
06:05 la durée sera longue, plus l'impact des taux sera important. La durée moyenne d'un
06:09 crédit en France, c'est de 20 ans aujourd'hui. Depuis 2006, on oscille entre 18 et 20 ans.
06:14 C'est là aussi relativement stable. Sur cette histoire de taux variable, moi, j'étais
06:19 persuadé que les États-Unis étaient de gros utilisateurs de ce type de taux. Avant de
06:24 réfléchir, j'avais surtout trouvé des données pour cette émission, je pensais réellement
06:27 ça. Mais en fait, la part des taux variables est montée à plus de 20 % pendant la bulle
06:31 immobilière de 2006-2007. D'après certaines sources, je suis tombé à des chiffres de
06:36 30 %, mais je m'attendais vraiment à beaucoup plus. Et aujourd'hui, on est à moins de 5
06:40 % des taux immobiliers américains qui sont des taux variables. En fait, les gros utilisateurs
06:45 de crédits à taux variable, ce sont la Finlande, la Pologne, la Norvège, la Lituanie, avec
06:50 presque 100 % de taux variable. On a l'Australie aussi avec 80 %, la Roumanie avec 75 %. Et
06:56 la France, c'est le champion du taux fixe, ce qui explique aussi pourquoi l'immobilier
07:00 français est souvent moins cyclique que beaucoup d'autres pays.
07:03 Alors, on a vu deux facteurs pour le moment qui rendent l'immobilier cyclique. On a l'effet
07:06 de levier, qui fait qu'on est beaucoup plus sensible, on va avoir tendance à revendre
07:11 beaucoup plus rapidement, notamment pour du locatif. Si on a un problème de non-paiement
07:16 des loyers, par exemple, on a les taux d'intérêt. Mais une autre raison, c'est qu'on achète
07:20 un logement pour l'utiliser, mais pas seulement, on l'achète aussi pour investir, ce qui va
07:23 accentuer les hausses et les baisses, ce qui n'est pas le cas dans l'alimentation ou la
07:27 santé. Donc là, on voit déjà une première différence relativement importante, enfin
07:32 pas une première, une troisième différence relativement importante par rapport à l'alimentation
07:36 et à la santé, c'est l'aspect spéculatif, on va dire. Alors spéculatif, ce n'est pas
07:39 forcément le bon mot, mais en tout cas, l'aspect investissement.
07:41 Quatrième facteur qui va rendre l'immobilier cyclique, c'est, comme je le disais, l'inertie
07:45 des constructions. Il y a un très long décalage entre la demande et puis la production de
07:50 biens immobiliers. Donc, on peut rester plusieurs années avec un marché qui va être déséquilibré,
07:54 avec trop d'offres ou pas assez d'offres, alors que dans l'alimentation, si les gens
07:58 se mettent à manger moins de yaourts, par exemple, Danone et Nestlé, ils peuvent ajuster
08:01 leur production très rapidement. Donc, cette inertie, elle va accentuer les déséquilibres
08:06 offre et demande parce qu'on va très régulièrement se retrouver avec les constructeurs qui vont
08:10 mettre du temps à construire alors qu'on a un manque de logement ou en tout cas, une
08:14 grosse demande de logement. Ils vont se mettre à énormément construire et puis, ils ne
08:18 vont pas s'arrêter assez tôt dès qu'il va y avoir une baisse de la demande. Donc,
08:22 en fait, ça accentue clairement cette inertie de, je ne sais pas, peut-être un an, un an
08:27 et demi. Ça accentue énormément ces problèmes de déséquilibre.
08:31 Ensuite, le point qui m'a fait démarrer cette émission, c'était le logement, c'est un
08:36 besoin primaire. Oui, c'est vrai, mais malgré tout, on peut décaler un achat immobilier
08:42 si on considère qu'on ne veut plus acheter tout de suite, par exemple, si on se retrouve
08:45 au chômage. Ça, c'est lié au fait que par rapport à notre consommation de tous les
08:50 jours, donc l'alimentation, la santé, les vêtements, peu importe, un achat immobilier,
08:55 c'est un montant énorme. Donc, si on veut être prudent et qu'on est dans une situation
09:01 un peu plus précaire ou en tout cas qu'on voit le futur un peu moins rose, on peut clairement
09:05 garder deux enfants dans la même chambre, on peut rester chez ses parents si on a un
09:08 jeune étudiant ou un jeune qui démarre sa vie professionnelle, on peut rester un peu
09:14 loin de son travail, on va faire un peu plus de trajet pour aller au boulot, on se dit
09:17 « allez, je vais faire ça pendant un an, deux ans, et puis après j'attends que la
09:20 situation s'acclaire, pour acheter, etc. » On peut attendre quelques années pour avoir
09:23 un jardin. Alors, bien sûr, le fait de décaler un achat immobilier, c'est assez limite,
09:27 mais on voit que c'est quand même quelque chose qu'on peut faire. Alors, pour l'alimentation
09:30 ou pour la santé, déjà, ce sont des montants en général beaucoup plus faibles, et puis,
09:36 on va rarement décaler un repas d'un jour à dans six mois parce qu'on traverse une
09:43 période un peu difficile. En fait, en se penchant sur le sujet, on réalise vite que
09:47 la cyclicité dépend avant tout du marché immobilier dont on parle. Donc, le marché
09:51 immobilier commercial, par exemple, donc typiquement beaucoup de foncières qu'on retrouve en
09:56 bourse, va être très cyclique. Celui des bureaux, et notamment il y a beaucoup de SCPI
10:00 qui sont investis dans des bureaux, pareil, bureau, marché, très cyclique. L'immobilier
10:05 résidentiel, lui, est beaucoup moins cyclique. Et ça se voit clairement quand on regarde
10:08 des graphiques de construction, notamment sur du long terme. Ceux qui me regardent en
10:11 vidéo, je vous le mets à l'écran. En fait, la construction des bureaux, elle est extrêmement
10:17 corrélée ou plutôt inversement corrélée à la courbe du chômage. Dès que le chômage
10:21 est faible, on construit beaucoup de bureaux et inversement. Et quand on superpose la courbe
10:25 de la construction résidentielle, on s'aperçoit qu'elle est beaucoup plus stable. Donc, on
10:29 peut faire cette distinction entre immobilier professionnel, en gros, et puis immobilier
10:33 particulier. L'immobilier particulier résidentiel est donc beaucoup plus stable. Mais en fait,
10:39 ça dépend aussi de la part des taux variables dans les demandes de crédit. J'en ai déjà
10:42 parlé. Et la France, avec seulement 2 à 3% de taux variables, est sûrement l'un
10:46 des marchés les moins cycliques. Je vous ai déjà cité, notamment les pays d'Europe
10:49 du Nord, les pays qui utilisent le plus les taux variables. Mais même sur le marché
10:54 français, on ne peut pas comparer le marché des appartements de 300 000 euros, par exemple,
10:59 qui va avoir énormément de monde, avec les maisons de plus d'un million d'euros. Ce
11:03 sont deux marchés complètement différents et qui n'ont pas du tout la même cyclicité.
11:07 L'immobilier de prestige est depuis quelques années beaucoup moins sensible à l'économie
11:13 que le reste, tout simplement parce que les plus riches ont beaucoup mieux passé les
11:16 crises. Ça n'a pas toujours été le cas dans le passé, mais en tout cas, depuis quelques
11:20 temps, on le constate clairement. Donc, en fonction des poches d'immobilier que vous
11:25 regardez, que ce soit en termes de géographie, en termes de prix, en termes de pourcentage
11:31 de taux variable, etc., on n'a pas du tout la même cyclicité.
11:34 Et autre point très important, c'est qu'il ne faut surtout pas confondre la cyclicité
11:39 de l'immobilier neuf, donc des constructeurs, des promoteurs, avec l'immobilier au sens
11:45 plus large, parce que l'immobilier neuf, par définition, c'est une variable d'ajustement.
11:49 C'est quand on va manquer d'offres, il va y avoir beaucoup plus de construction et quand
11:53 il y aura trop d'offres, c'est l'immobilier neuf qui va tout prendre. Donc, évidemment,
11:58 l'immobilier neuf, c'est vraiment la partie extrêmement cyclique, notamment du marché
12:03 résidentiel, qui, comme je vous le disais, est relativement moins cyclique que les autres
12:08 catégories d'immobilier. Donc, voilà, surtout ne pas confondre la construction et puis l'immobilier
12:14 au sens large, avec les prix de l'ancien, les prix du neuf, etc. Et quand on regarde
12:18 les courbes de prix de l'ancien et du neuf, et puis les courbes des loyers, on s'aperçoit
12:24 que les loyers eux-mêmes sont beaucoup moins cycliques que le reste. Donc, quand on parle
12:28 de cyclicité en immobilier, on se rend compte qu'il ne faut pas parler d'immobilier au sens
12:33 général, il faut vraiment dissocier les marchés parce que la cyclicité n'est pas évidente.
12:37 Et c'est ce qui explique aussi pourquoi il y a beaucoup de personnes qui se leurrent un
12:42 petit peu sur le fait d'attendre un recul de l'immobilier résidentiel, parce que quand
12:46 on attend un recul de l'immobilier, c'est souvent soit pour acheter un bien locatif,
12:50 soit pour acheter sa propre résidence principale. Et il y a beaucoup de gens qui ont été déçus
12:53 parce qu'ils se rendent compte que finalement, l'immobilier est moins cyclique qu'ils le
12:57 pensaient. Mais pourquoi ? C'est parce qu'on est sur de l'immobilier résidentiel en France,
13:01 etc. Donc, souvent sur la catégorie, une des catégories d'immobilier les moins cycliques,
13:05 c'est pour ça qu'ils n'ont pas vu l'opportunité de -20, -30% qu'ils pensaient avoir. Et d'ailleurs,
13:13 les crises immobilières qui ont eu lieu, notamment les dernières crises immobilières dans les années
13:16 90 en France, étaient clairement beaucoup plus sur les bureaux que sur le résidentiel.
13:20 Voilà, merci encore de m'avoir suivi pour cette émission. N'oubliez pas de vous abonner sur
13:25 YouTube si ce n'est pas le cas, ou sur les podcasts. Mettez-moi des avis sur les podcasts
13:29 dont je vois passer qui sont super sympas, ça me fait extrêmement plaisir. Continuez avec vos
13:32 5 étoiles sur Apple Podcasts, ça met en avant le podcast, donc c'est super. Voilà, merci à tous
13:38 encore et à bientôt.