Paris, Bordeaux, Lyon, Lille, Marseille : dans toutes les grandes métropoles françaises, devenir propriétaire en centre-ville relève du doux euphémisme. Face à la gentrification et à l’explosion des prix, et alors que les taux d’intérêt culminent, les transactions sont au plus mal. La France fonce-t-elle vers un crash immobilier ? Sommes-nous condamnés à être locataires ? Et d’ailleurs, peut-on encore louer alors que le marché est saturé et que les Airbnb pullulent ?
Avec :
Yannick Signes, membre du conseil de gérance Orpi France
Frédéric Cherbonnier, chercheur à TSE et professeur à Sciences Po Toulouse
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00:26 Et nous sommes toujours au Quai des Sableurs de Toulouse, dans l'agora que nous avons conçu pour cette 12e édition de Futuropolis Planète.
00:32 Je vous rappelle, je vous informe, pardon si je suis pénible avec ça, que vous pourrez poser vos questions à la fin de la séquence en allant sur menti.com,
00:38 en entrant le code 56023504 ou en flashant le QR code.
00:43 Alors voilà comment on a posé le sujet de l'échange qui arrive tout de suite.
00:46 Taux d'intérêt faramineux et centre-ville hors de prix, la fin des propriétaires.
00:50 Bordeaux, Paris, Lyon, Lille, Marseille, dans toutes les grandes métropoles françaises, devenir propriétaire au centre-ville relève du doux euphémisme.
00:59 Face à la gentrification et à l'explosion des prix, alors que les taux d'intérêt culminent, les transactions sont au plus mal.
01:05 La France fonce-t-elle vers un crash immobilier ?
01:08 Sommes-nous condamnés à être locataires ?
01:10 Et d'ailleurs peut-on encore louer alors que le marché est saturé et que le Airbnb pullule ?
01:15 Merci de réserver un bel accueil à Yannick Signès, Frédéric Cherbonnier et Romain Gonzalès pour en parler tout de suite.
01:21 Romain, qui, je le rappelle, est journaliste au point. Je ne l'ai pas précisé.
01:36 Merci, Boris, de la précision. Je vais commencer par une petite anecdote.
01:40 Hier, Boris et moi, on a eu le plaisir de recevoir une petite alerte du Monde sur notre téléphone qui a annoncé à grand renfort d'emphase et de point d'exclamation que le prix de l'immobilier à Paris passait sous les 10 000 euros du mètre carré,
01:52 comme si on avait un peu gagné la Coupe du Monde, comme si c'était notre victoire de l'année au niveau de l'immobilier.
01:56 On en est arrivé là, donc dans la capitale à Toulouse. Le prix de l'immobilier dépasse les 4000 euros le mètre carré.
02:01 Je crois, si j'ai bien bachoté. Messieurs, Monsieur Signès, c'est avec vous que je vais commencer.
02:07 Est ce qu'on en est là dans la crise du logement? Est ce qu'après tout, on se satisfait de ces prix qui sont démesurés?
02:12 Est ce que vous, dans votre activité chez Orpi, aux membres du conseil de gérance, vous dites que c'est un peu le nouvel état de l'art?
02:17 Il faut s'habituer à de tels prix. Non, ce qui n'était pas normal, c'était d'avoir des taux historiquement bas comme on les a connus.
02:24 Donc, on savait qu'à un moment donné, il y avait une correction qui allait devoir s'opérer. Donc, cette correction, ça y est, elle s'est opérée.
02:30 Les taux augmentés aujourd'hui, si on regarde sur les 30 dernières années, les taux, ils ont fait que baisser.
02:37 Par contre, les prix de l'immobilier n'ont fait qu'augmenter. Aujourd'hui, les taux d'intérêt remontent.
02:43 Donc, il va falloir que mécaniquement, les prix baissent pour arriver à permettre à ce que les acquéreurs continuent à acheter.
02:50 Je vais vous prendre un exemple. Vous allez vite comprendre. Un foyer au 1er janvier 2022 pouvait emprunter 300.000 euros.
02:58 Aujourd'hui, le même foyer aujourd'hui avec un taux à 4% ne peut emprunter que 225.000 euros. Voilà donc ça, ça génère la baisse qu'on peut connaître.
03:08 Parce qu'on évoque souvent la montée des taux au cours des dernières années. C'est vrai qu'on oublie, par exemple, que la génération de mes parents,
03:13 qui a aujourd'hui une soixantaine d'années, emprunter à des taux qui étaient entre 5 et 10 %, ce qui pourrait leur paraissait assez normal.
03:18 Il y a encore une dizaine d'années, les taux étaient autour de 3,5 4%. Mais là, j'ai noté que le prix de cession moyen d'un bien était autour de 200.000 euros.
03:24 Quand aujourd'hui, il est autour de 240.000 euros, ce qui est comme une hausse de 20% en dizaines d'années au niveau national.
03:30 Monsieur, cher bonnet, vous êtes professeur à Sciences Po, chercheur à la Toulouse, économique, ce qui est l'un de nos partenaires depuis quelques années de cet événement.
03:38 Comment on peut expliquer tout simplement cet état un peu désastreux du marché de l'immobilier en France? C'est une question difficile.
03:44 Vous avez 18 minutes pour y répondre. Alors moi, je dissonnerai de deux problèmes. Il y a un problème structurel depuis longtemps qui fait que les prix d'immobilier sont trop élevés.
03:53 Qui s'explique par trois raisons. Je vais voir si j'ai le temps d'en parler après. Et il y a un problème conjoncturel dont tout le monde parle en ce moment qui est lié à l'inflation et la baisse des prix.
04:03 Comme les prix baissent, parfois, le marché immobilier se fige. Les gens ont peur d'acheter pour perdre dans le mois qui vient. Et comme on a beaucoup d'inflation, on a ce problème dont on vient de parler.
04:15 Sachant que beaucoup d'inflation, ce n'est pas tant un problème en soi si c'était stable. Quand généralement, on a 6, 7% d'inflation. Le problème, c'est que ça ne va pas rester longtemps.
04:22 Ça va baisser. On ne sait pas à quel moment ça va baisser. Donc les banques sont un peu tétanisées. Ils font payer des primes de risque de peur que l'inflation dure.
04:29 Parce que si l'inflation dure, les banques vont prêter de l'argent. Ce qu'on va leur rendre va se déprécier. Et si l'inflation baisse, les ménages vont acheter des maisons avec des taux élevés.
04:38 Vont voir l'inflation baisser. On se dit mais c'est bête. J'aurais dû attendre 6 mois pour bénéficier d'un taux plus bas. Donc, il y a des raisons conjoncturelles qui fait que le marché se fige.
04:46 Mais pour les économistes, on se dit bon, après tout, le marché immobilier baisse. C'est un bon signe. Après, le vrai problème, c'est le problème structurel.
04:52 Je pourrais parler après. Monsieur Signez, vous, quand vous avez des clients qui viennent, est ce que vous vous dites parfois que vous avez du mal entre guillemets à leur faire comprendre
05:00 que aujourd'hui, les prix sont peut être un peu trop élevés tout simplement et que tout le monde est un peu paralysé par cette situation en attendant justement un demain dont on ne sait pas de quoi il sera fait?
05:09 Cette difficulté de se projeter provoque un peu aujourd'hui la glaciation du marché. Effectivement, aujourd'hui, notre rôle à nous, c'est vraiment de faire de l'éducation.
05:21 Lorsqu'on rencontre un client, on est obligé de lui parler de la tendance actuelle, c'est à dire que quand un client est hors marché, on est là aussi pour lui expliquer que ce qui était valable hier.
05:32 Quand je dis hier, c'était avec des taux beaucoup plus bas et des prix qui étaient beaucoup plus élevés. Ce n'est pas forcément sûr que c'est vrai aujourd'hui.
05:39 Donc, on est là aussi pour guider le consommateur, le client pour lui dire là, vous êtes dans le vrai ou là, il faut baisser les prix. Il faut s'adapter au marché.
05:49 De toute façon, ce qu'il faut qu'ils comprennent, c'est que même si à un moment donné, souvent la question qui est posée, c'est ce que c'est le moment d'acheter ou pas.
05:56 Le meilleur moment pour acheter, c'est quand on a un projet. C'est ce qui va permettre de déclencher le fait d'acheter un bien immobilier ou pas.
06:06 Si j'achète dans un marché qui est très haut, je vais payer très cher. Je vais avoir des taux d'intérêt très bas. D'accord, mais je vais payer très cher.
06:13 Si j'achète dans un marché qui est beaucoup plus tendu comme on l'a aujourd'hui, on a des taux d'intérêt qui sont effectivement plus hauts.
06:19 Mais j'arrive à négocier le prix du bimobilier que j'achète. Et puis, peut être que si les taux se détendent demain, je vais pouvoir renégocier mon taux à la baisse.
06:29 Donc, ce n'est pas si mauvais marché que ça. Il faut juste s'adapter. En France, on parle souvent de la politique du logement.
06:36 C'est une grande, inénarrable, marronnière, la presse généraliste. C'est quelque chose dans lequel on met quand même pas mal d'argent public.
06:44 On le verra peut être avec vous, monsieur. Cher Bonnier. Cette politique du logement, là, elle est liée aussi à un fantasme qu'on est en train de devenir,
06:50 peut être un peu de locataire et plus un peu de propriétaire, comme si c'était après tout une fin en soi de la propriété.
06:56 On est passé pour la première fois en 40 ans. On a vu une diminution de nombre de propriétaires en France.
07:00 On est passé de 57,6% en 57,2% selon l'INSEE entre 2013 et 2023, ce qui est un changement assez important après des décennies de croissance.
07:12 Est ce que cette politique du logement là, monsieur Cher Bonnier, est ce que c'est déjà une anomalie française?
07:16 Est ce que c'est un fantasme français? Après tout, combien d'argent on met dedans dans cette politique du logement?
07:20 On met à peu près deux points de PIB, donc 46 milliards d'euros. J'avais un collègue qui disait souvent que ce n'est pas tort qu'on fait tous les ans
07:29 un plan Marshall pour le logement. C'est à peu près ça, le plan Marshall à la fin de la Seconde Guerre mondiale.
07:34 Et les travaux économiques montrent qu'en gros, ça sert pas à grand chose, voire c'est contre productif.
07:40 Les gros morceaux, c'est les aides au logement qui ont eu des travaux en 2002, en 2005, en 2014, qui disent un peu tous la même chose.
07:47 Les aides au logement, ça passe dans les prix. 100 euros d'aide au logement, ça a conduit à 80 euros de hausse des loyers.
07:53 Par exemple, des appels à des étudiants. Voilà. Et c'est pareil pour les aides à l'investissement locatif.
08:02 Le CELI est devenu maintenant le Pinel et des travaux qui montrent que ça passe essentiellement dans les prix et surtout,
08:07 ni les aides au logement, ni les aides PINEL dont le moindre impact sur l'investissement après ces travaux.
08:12 On arrose de 46 milliards le logement et ça ne suscite pas davantage de logement, de logement d'après les travaux en cours.
08:20 On pense généralement qu'un dispositif comme la loi PINEL qui, aujourd'hui, s'arrête a généré beaucoup,
08:26 beaucoup d'achats et beaucoup de transactions au cours des dix dernières années. Boris, tu es un grand spécialiste du PINEL devant l'Eternet.
08:31 Notamment, tu as beaucoup travaillé sur la question. Je voulais voir avec vous comment on pouvait expliquer, monsieur.
08:35 C'est croyance, entre guillemets populaires que la loi PINEL avait une grosse effectivité dans les faits.
08:42 C'est un énorme cadeau fiscal. Mais encore ce matin, j'ai reçu trois coups de fil anonyme. Je finis par décrocher.
08:48 C'est des conseillers fiscaux qui proposaient de passer me voir pour m'expliquer comment une papier d'impôt.
08:53 Je pense qu'il sera venu me voir en me disant que le PINEL va s'éteindre en 2024. Il faut que je fasse très, très vite quelque chose pour en bénéficier.
08:59 Mais les travaux montrent que construire un logement PINEL un peu social puisque le loyer coûte trois fois plus cher que construire un logement social.
09:06 Ça n'a pas d'effet sur l'investissement et ça passe essentiellement dans les prix du foncier. Ça va dans la poche des promoteurs immobiliers.
09:12 Donc ces 46 milliards qu'on déverse essentiellement, ça fait monter les prix du logement.
09:16 Monsieur Signez, vous avez un avis sur ces questions sur les aides au logement? Est ce que c'est tous ces dispositifs là?
09:21 Est ce que vous regrettez un peu la fin de ces dispositifs, mais aussi parfois le fait qu'on est un peu tout le temps dans le flou?
09:26 On ne sait pas vraiment quel nouvel dispositif va être mis en place. Donc, c'est difficile pour les potentiels acheteurs.
09:31 Écoutez moi, depuis que je fais de l'immobilier depuis 97, j'ai toujours vu des lois qui qui incitaient les investisseurs à acheter des biens immobiliers.
09:41 Pourquoi? Parce qu'il faut quand même se rappeler qu'en France, en 99, 2000 ont manqué un million de logements en France.
09:49 Aujourd'hui, on sait l'INSEE annonce 500.000 logements qui devraient manquer d'ici 2035.
09:55 Je ne suis pas sûr qu'en arrêtant la loi Pinel, ça va inciter les investisseurs à acheter des biens immobiliers pour compenser le manque de logements qu'on a aujourd'hui.
10:05 Voilà. Alors, c'est vrai. J'en conviens que les aides fiscales ont souvent permis à ce que ce soit le prix de l'immobilier qui s'enflamme.
10:15 J'en conviens tout à fait. Mais il y avait un intérêt pour l'investisseur. Je crois que aujourd'hui, de toute façon, si on fait un constat, c'est quoi?
10:23 7 millions de logements, c'est les bailleurs privés, 6 millions de bailleurs sociaux. Donc, aujourd'hui, il y a un vrai besoin du marché locatif.
10:31 On sait qu'il va manquer. Est ce que si on arrête la Pinel, on va construire plus de logements? On va compenser ce manque là? Je ne suis pas convaincu.
10:39 Monsieur Charbonnier, est ce que vous pensez qu'il y a un problème du côté de la fiscalité à destination des propriétaires des primo accédants?
10:45 Est ce qu'en France, on voit que c'est une fiscalité qui est généralement assez complexe? On peut dire qu'on plonge là dedans. On a du mal à sortir la tête de l'eau.
10:51 Oui, enfin, pourquoi on n'a pas assez d'offres de logements? Il y a une raison fiscale et une raison réglementaire. La raison fiscale est un peu triple.
10:59 On marche un peu sur la tête en termes de fiscalité de logement. Il faut bien voir qu'il y a la taxe foncière, mais la taxe foncière, ce n'est pas assise sur la valeur vénale locatif de logements véritables.
11:07 C'est assise sur une valeur qui date de 1970, qui n'a pas été réactualisée. Donc, la conséquence, qu'est ce que c'est?
11:13 Si une commune décide de construire davantage ou de faire de l'une politique de l'urbanisme qui monte le prix des logements, elle ne reçoit pas en échange plus de taxes foncières.
11:22 Donc, ça n'incite pas du tout les communes à faire une politique de l'urbanisme à lente. L'autre souci, c'est que les plus-values.
11:30 Bon, je n'ai quelqu'un achète un terrain, le rend constructible, il fait une plus-value, multiplie par 10 la valeur du terrain quand elle devient constructible.
11:38 Mais il a tout intérêt à attendre, à faire de la rétention foncière, à ne pas construire pour faire monter les prix et pour bénéficier de la fiscalité qui va faire qu'il ne va payer aucun impôt à terme sur la plus-value ou très, très peu.
11:48 Donc, la fiscalité incite les promoteurs immobiliers à attendre, à faire de la rétention foncière. Et le troisième truc, c'est qu'on a une fiscalité sur les transactions, ce qui est également complètement.
11:58 On est le pire des pays du monde avec la Belgique en termes de coûts des transactions. Si vous achetez un logement, on vous prend 10 à 12% de sa valeur. C'est trois fois moins dans la plupart des pays du monde.
12:07 Et ça, ça empêche les gens. Quelqu'un, par exemple, qui travaille à Toulouse et qui va peut être devoir aller bouger à Marseille pour travailler, il va hésiter à acheter.
12:14 Une fois qu'il a acheté, si on lui propose un job à Marseille, il va hésiter à y aller parce que soit il vend son logement, on lui prend 10% de son épargne, soit il va à Marseille.
12:23 Il loue son logement, mais le logement est imposé. Donc on lui prend 30% de son loyer. Donc toute cette fiscalité, elle est assez largement aberrante et elle contraint complètement l'offre.
12:33 Elle limite l'offre. On viendra peut être à la partie réglementaire après. Monsieur, c'est ce que vous, c'est aussi un retour que vous avez auprès de vos clients.
12:39 La difficulté de se retrouver dans cette partie fiscale et souvent le ressenti d'avoir d'être entre le marteau et l'enclume de la fiscalité française.
12:47 Je crois qu'un investisseur pour investir, il a besoin d'être en confiance. En fait, ce que ne donne pas la fiscalité aujourd'hui en France, c'est de visibilité.
12:57 Il n'y a pas suffisamment de stabilité. On a des lois de finances tous les ans qui peuvent avoir une incidence sur la taxation immobilière.
13:05 Ça peut être sur des plus-values, ça peut être sur les droits d'humilitation, ça peut être sur plein de choses.
13:10 Et je crois que pour que les gens investissent dans de bonnes conditions et sereinement, il faut qu'ils aient beaucoup plus de visibilité, de stabilité fiscale.
13:18 Ça, c'est mon point de vue. Et pareil, on voit bien que tout ce qui est le statut du bailleur privé, par exemple, n'est pas clair.
13:30 Voilà, on est on est un peu mélangé avec les gens qui font du Airbnb, d'autres qui font la location de nuit.
13:37 Voilà donc, je pense qu'il faut un peu plus de visibilité, un peu plus de stabilité pour rassurer l'investisseur et que ça se fasse dans de bonnes conditions.
13:44 On n'aura sans doute pas le temps d'aborder toute la partie Airbnb. La difficulté aujourd'hui pour les locataires d'avoir accès à un logement,
13:49 ce qui est aussi un grand, grand sujet en France, vu le temps qui nous reste. Donc, on va peut être laisser ça de côté.
13:54 Mais on ne l'oublie pas dans une ville comme à Toulouse où 60% des gens sont locataires au niveau plutôt de la partie réglementaire.
14:00 Monsieur Cherbonnier, qu'est ce que vous en pensez, vous? Et qu'est ce que vous pensez aussi de la nouvelle loi qu'on appelle la ZAN, la zéro artificialisation nette
14:11 que certains dénoncent parce qu'elle va avoir tendance à geler tout simplement les nouvelles constructions?
14:18 Donc, sur la réglementation, un des gros problèmes qu'on a en France, c'est que les décisions attribuer des permis de construire ou changer le plan d'occupation des sols
14:27 vers ce qui s'appelle maintenant le PLU sont pris au niveau des communes. Et donc, il y a la stratégie un peu.
14:31 Not in my backyard, ne construisez pas chez moi. Une commune qui a une majorité d'électeurs propriétaires, le maire ne va pas vouloir construire.
14:38 Donc, il va faire de la rétention foncière pour faire augmenter les prix de l'immobilier. Une commune, en revanche, où le maire a un quartier populaire,
14:45 il va vouloir construire pour faire augmenter son électorat populaire. Du coup, ça crée en plus de la ségrégation spatiale des communes riches qui ne veulent pas construire des communes pauvres,
14:54 qui construisent beaucoup, mais pour des quartiers populaires, des communes riches qui ne construisent pas et qui en viennent à payer parfois des amendes,
15:00 mais qui, au fond, s'en fiche, s'en fiche un petit peu les amendes pour les logements sociaux. Donc, il y avait la loi du flou en 2014 qui proposait d'obliger de passer au PLU.
15:11 Elle a été complètement vidée de sa substance. Mais il faut savoir que la plupart d'autres pays le font. En Allemagne, ce n'est pas les communes qui décident des permis de construire.
15:20 Ce n'est pas les maires. C'est l'intercommunalité. Ça s'appelle des crises entre le lander et la commune. Et tant qu'on n'a pas ça, il y a ce problème de restriction de politique
15:31 de l'offre parce que tout le monde préfère que les constructions aient lieu ailleurs que chez lui. Au sujet de la zéro artificialisation nette, est ce qu'on voit déjà un impact?
15:41 Est ce qu'on se met un impact parce qu'on se projette un horizon plutôt de 2050 pour certains maires de grandes métropoles?
15:47 On a l'impression que c'est déjà un petit peu l'apocalypse. On leur impose des taux de zéro artificialisation qui ont l'air assez complexes à comprendre.
15:52 Vous avez un avis sur cette question? Est ce qu'on peut voir déjà les éléments? Je pense que c'est une question importante d'éviter que le coût du logement augmente,
15:59 que des terres soient trop infligées. Mais on a on a un certain nombre de problèmes en France. On a trop de dettes.
16:05 On a ce problème de réchauffement climatique, de perte de biodiversité. C'est des problèmes importants. Je pense qu'il faut le faire sur le logement.
16:12 Ce que je vous ai raconté tout à l'heure, c'est presque des évidences à faire. Il faut bien voir que quand quelqu'un crée une entreprise et gagne un million,
16:21 il est taxé à 30% et encore il y a 10 ans, il est taxé à 60%. Aujourd'hui, quelqu'un qui gagne un million en ayant bien acheté un logement qui a pris une plus-value,
16:30 s'il se débrouille bien, il est taxé à zéro. On a un vrai problème de fiscalité. Et comme je le dis, ça crée de la rétention foncière.
16:37 Ça dissuade les maires de construire. Ça incite les promoteurs à gérer les terres et à faire monter le prix des terrains. C'est très malthusien.
16:46 Monsieur, signez-vous auprès de vos clients? Est ce que parfois, vous ne faites pas face à, on va dire, un nouvel esprit du temps pour m'employer de grands mots,
16:55 une nouvelle génération qui, face à ces difficultés qui sont conjoncturelles, donc structurelles, tout simplement abandonne l'idée d'acheter un logement et se dit
17:02 une vie de locataire après tout. Pourquoi pas? J'ai pas envie de transmettre de patrimoine parce que je vais pas avoir d'enfants, car la planète est en train de brûler.
17:08 Vous faites face à une génération où vous dites ces gens là ne pourront jamais mes clients parce qu'après tout, ils n'arrivent même pas à se projeter dans l'acte d'acheter.
17:17 Non, au contraire, je crois que les gens, la première des volontés lorsqu'on est là, quand on commence dans la vie, quand on démarre, quand on travaille, on a envie rapidement de devenir propriétaire.
17:26 Je crois que 60% de la population est propriétaire aujourd'hui en France. Bon, voilà, c'était 35% il y a 1950. C'était à peu près 35% de la population qui était propriétaire.
17:39 Donc, ça montre qu'il y a une vraie, vraie volonté. Après, moi, j'ai envie de dire c'est une façon aussi de se protéger.
17:47 Alors après, de propriétaire de son bien immobilier, j'arrive à la retraite. C'est sûr que si on est dans une société où il n'y a pas d'inflation, on a un salaire très correct.
17:59 On part à la retraite. On peut vivre facilement de ce qu'on a du travail qu'on a fait, de l'argent qu'on a mis de côté.
18:06 Je comprends maintenant pour pas voir les bailleurs ou les investisseurs privés comme des vilains et vilains garçons.
18:13 Non, non, c'est juste de se mettre aussi à l'abri, d'avoir un bien immobilier. Souvent, les jeunes ont fait un prêt, se sont saignés et pour juste avoir une retraite un petit peu plus paisible et avoir des choses à transmettre à leur famille.
18:25 Voilà, c'est ça. Je crois qu'on a tous plus ou moins cette volonté.
18:29 Avant de donner la parole, Boris, c'est peut être une dernière question. Est ce que vous, monsieur, vous avez un avis sur la rigidité du prêt en France qu'on compare parfois au prêt dans d'autres pays?
18:39 On voit qu'on ne peut pas emprunter au-delà de 35 ans. Si je ne m'abuse aujourd'hui, c'est plutôt 25 ans. La plupart des prêts ont un taux d'entraînement qui est un taux d'entraînement qui contraint.
18:47 Est ce que vous dites après tout ce qu'on devrait pas tout simplement ouvrir les vannes et permettre que les crédits soient beaucoup plus faciles, quitte à endetter les gens de manière peut être plus forte?
18:56 La réponse, c'est non. Bonne réponse, peut être. Mais je pourrais dire que d'abord, la question faut-il plus de propriétaires?
19:04 Il n'y a pas de réponse dans un sens ou dans un autre. Effectivement, quelqu'un qui est propriétaire, qui a remboursé son logement. Très bien. Il est protégé.
19:11 Quelqu'un qui est un ouvrier, qui achète son logement en face de son usine en Picardie. Le jour où l'usine ferme, il perd son boulot et toute son épargne.
19:20 C'est un risque aussi. Il n'y a pas d'argument qui conduit à dire qu'il faudrait plus de propriétaires en France. Et pourquoi on a moins de propriétaires en France en moyenne que dans d'autres pays européens?
19:29 C'est parce que quelqu'un qui en intermittence, en intérim ou en CDD a plus de mal à accéder à un logement ou ne veut pas parce qu'il sait qu'il en achète un, qu'il doit aller travailler ailleurs.
19:38 Il faut qu'il le revende et qu'il paye 10% de la valeur. La réponse à votre question, ce n'est pas dans cette direction. Il faudrait faire d'autres systèmes d'achat de maison, style location accession.
19:50 Pour les catégories populaires, vous payez à louer un logement et au bout de 10 ans, c'est un montage avec la banque. Vous pouvez éventuellement acheter le logement.
19:59 Et du coup, c'est la banque qui prend le risque que le logement perde de la valeur. Mais la banque essaie de se protéger sur les marchés pour ça.
20:04 Essayer de financer ça, il faudra un système qui facilite l'accès à la propriété en protégeant les gens du risque de baisse de la valeur de leur logement.
20:13 Je ne me souviens plus de la question initiale, mais j'ai une question par rapport à ça. Vous parlez de l'allocation accession. Il y a des nouveaux dispositifs comme le bail réel solidaire.
20:22 On en parle, mais ça reste marginal. On dit que c'est des nouveaux leviers qui peuvent être intéressants pour développer le marché, mais c'est quelques acteurs et parts.
20:29 C'est souvent lié au logement social qui les met en place. Pourquoi ça ne se diffuse pas davantage alors que visiblement, on connaît une crise?
20:36 C'est cyclique, mais on est au cœur d'une petite crise. J'avoue, je n'ai pas la réponse. C'est relativement récent quand même.
20:44 Peut être faudra t il que l'État intervienne autant tous les dispositifs dont je parlais, ces 46 milliards assez largement vont dans des endroits qui ne servent pas à grand chose,
20:55 qui passent dans les prix. Là, il faut peut être que l'État fasse quelque chose pour rendre. Mais c'est pas une caricature de dire qu'on balance ces 46 milliards parce qu'au départ,
21:03 l'État voulait se voulait initier, faire passer dans le privé finalement ce qu'il n'était pas capable de faire par rapport au logement social.
21:09 On va inciter les propriétaires privés en mettant, si on est plus à gauche, des conditions de revenus pour les futurs locataires, si on est plus à droite,
21:16 en ouvrant davantage. Il l'a fait parce qu'il ne voulait pas mettre la main à la poche. Mais au final, il y avait un effet, donc un effet de bord important avec le
21:23 enchérissement des appartements au final. Mais il n'a pas fait pour balancer comme ça de l'argent sans rien faire. Il y avait une volonté de dire on fait passer dans le privé.
21:31 Une politique qu'on n'est plus capable de mener. Nous, certes, mais regardez les autres pays à travers le monde. Ils n'en font pas autant que nous.
21:40 Regardez l'Allemagne. Ils n'ont pas les prix que nous avons. Donc le problème, c'est souvent le central, le ciblage des appels. C'est très bien.
21:48 Mais il faut que ce soit vraiment ciblé sur les gens qui en ont vraiment besoin. Si on fait un dispositif trop large, ça finit par passer dans les prix.
21:55 Et du coup, ça ne sert plus à rien. Ça sert peut être à quelque chose. On n'en a pas assez dit, mais le prix du coup du logement augmente puisqu'il y a des contraintes écologiques, énergétiques.
22:05 Donc si j'avais un collègue économiste qui avait fait une tribune un peu provocatrice, supprimant la politique du logement et les zones prix du logement s'effondraient et tout ira mieux.
22:14 Évidemment, il ne faut pas faire ça, mais il faudrait. Il faudrait comprendre à quel point. Mais c'est ce que fait le gouvernement actuel puisqu'il est en train d'éteindre le PINEL.
22:22 Il est en train de recentrer les appels. Donc sur ce point là, c'est ce qu'il fait. Ce qui ne se fait pas assez, c'est sur l'offre. Comme je vous l'ai dit, la fiscalité, il faudrait la revoir.
22:29 Il y a des propositions très simples. On supprime toute la fiscalité et on remplace ça par une taxe simple sur la valeur vénale nette.
22:36 Parce qu'aujourd'hui, quand vous achetez un logement d'un million, je prends une grosse chiffre, demain, vous payez une taxe foncière sur un million sur le logement.
22:43 Alors que si ça se trouve, ce n'est pas vous qui possédez le logement, c'est la banque. Vous avez encore tout à rembourser.
22:48 Donc le bon dispositif, c'est on supprime toute la fiscalité et on remplace ça par une taxe de 0,5% sur la valeur vénale, la valeur de revente de votre appartement net de votre emprunt immobilier.
22:59 Et ça, ça va inciter les gens à construire. Ça va inciter le marché à bouger. Les transactions à avoir lieu.
23:06 Je vous propose qu'on prenne une question. On a Jean-Marie qui est en face. On vous a donné un micro. Vous êtes dans la lumière, Jean-Marie. On vous écoute.
23:13 C'est parfait. Oui, bonjour. Oui, il y a une question qui m'interpelle et j'aimerais bien avoir des clarifications de votre part. Lorsqu'on achète lorsqu'on achète un bien immobilier neuf de type loi Pinel, lorsqu'un investisseur achète l'État, touche une TVA de 20%.
23:33 Les départements touchent la taxe départementale lorsqu'on va chez le notaire, etc. Il y a des taxes qui rentrent au niveau. Et je suppose qu'un marché constant, je suis d'accord que le comment dire avant de constant.
23:48 Je suis d'accord que l'État, ça lui coûte. Mais lorsque les ventes s'effondrent comme aujourd'hui, l'État perd de l'argent puisque le coût des taxes payées et de la TVA est supérieur.
24:04 Enfin, le coup, ce qui rentre dans les caisses de l'État et c'est bien supérieur à ce que ça coûte en défiscalisation. Donc moi, j'aimerais bien comprendre ça parce que je ne comprends pas ça.
24:13 Franchement, on est nombreux à ne pas comprendre. Monsieur Fierboigny ou monsieur.
24:18 Alors juste. Oui, je comprends la question. C'est aujourd'hui, c'est 40 milliards qui est investi par l'État pour pour les projets sur le logement. Mais c'est 80 milliards de recettes.
24:31 Donc vous avez entièrement raison. On a eu la chance avec le réseau Orpi de croiser Gabriel Attal lorsqu'il était, lorsqu'il était ministre du budget, ministre du budget.
24:41 Oui, si on peut dire ça. Et il cherchait de l'argent partout. On lui a dit oui, avec la crise immobilière, les 80 milliards que vous encaissiez hier, vous les encaisserez plus demain.
24:50 Donc ça serait peut être bien de se poser les bonnes questions. Mais après, on peut aussi se dire si j'ai de plus, je vais économiser 40 milliards.
24:57 Je vais encaisser moins de recettes. Voilà. Donc c'est le doux équilibre de. Je laisse.
25:05 Oui, moi, je ne me préoccupe pas tant du niveau précis de ce que l'on prélève sur l'immobilier.
25:12 C'est plutôt les effets pervers par de la fiscalité actuelle qui donne des exemples qui incitent, par exemple, les promoteurs immobiliers à repousser des constructions,
25:21 qui n'incite pas les maires à construire. Et après, il y a la question de la fiscalité en général. Aujourd'hui, la fiscalité, c'est beaucoup le travail.
25:30 On taxe énormément le travail quand vous avez en bas de votre fiche de paye 100 euros net.
25:36 Ça a coûté 200 euros généralement à l'entreprise en cotisation sociale patronale et puis à l'impôt sur le revenu.
25:42 Après, c'est très distorsif. Ça crée du chômage. Ça crée énormément de chômage. Ça pénalise l'activité économique. Taxer la terre.
25:53 Il y a des économistes. Etienne Basse-Meyer et Alain Trellon de Noa qui propose de faire ça. Taxer la terre, c'est plutôt ça.
25:58 Ça incite à bien allouer cette ressource. Il y a des terrains qui sont possédés par des promoteurs et qui ne sont pas utilisés.
26:05 Le promoteur préfère attendre pour essayer de jouer avec les prix, attendre que ça monte parce que ces terrains ne sont pas taxés.
26:12 C'est une ressource rare. C'est de la richesse. Donc, il y aurait une raison d'être à taxer ces ressources rares qui sont les terres pour inciter les gens à utiliser ces terres.
26:21 Pas simplement les stocker en attendant de faire une plus-value un jour. Monsieur Signey, je vais reformuler une question qu'on nous a posé au sujet du diagnostic de performance énergétique.
26:29 Le célèbre maintenant des PE, est ce qu'il complique la vie des potentiels propriétaires, selon vous, qui se disent est ce que j'ai vraiment envie d'acheter cet appartement plutôt bon marché,
26:39 mais qui est diagnostic des parce que peut être qu'en 2040, après tout, je ne pourrai plus le louer. Alors plutôt F ou G.
26:45 Oui, c'est correct. Aujourd'hui, on ne pourra plus que louer du A peut être. Tu ne sais pas. Oui, c'est ça. Oui, oui.
26:52 Aujourd'hui, c'est alors après là aussi, il y a deux choses. C'est bien sûr qu'il faut améliorer le parc immobilier pour que ça soit moins énergivore.
27:02 Ça, c'est il n'y a pas de débat là dessus. Simplement peut être revoir un peu les plannings parce que là, ils sont un peu serrés.
27:09 Surtout qu'on se retrouve aujourd'hui dans des situations où les G demain en 2025, on pourra plus les louer.
27:15 Et c'est surtout que techniquement, on n'a pas les solutions pour les ramener en D. Voilà. Moi, j'ai eu des cas sur des appartements,
27:22 sur des ventes dernièrement où c'était un dernier étage sous toit avec Vélux. Donc, quand on fait le diagnostic énergétique,
27:31 donc l'appartement est un G. Je veux le ramener en D parce que je suis vertueux et je veux protéger la planète.
27:37 Techniquement, je ne peux pas parce que je n'ai pas la possibilité technique aujourd'hui à ramener cet appartement en D.
27:45 Donc, il va falloir qu'on revoie un petit peu le système juste pour pour tirer à ce qu'on améliore effectivement les appartements,
27:51 mais que ça soit réalisable aussi. Surtout, c'est ça, c'est ça, le souci. Après, peut être accompagner ça d'une mesure d'une incitation fiscale.
28:00 Alors, même si le déficit a été doublé, le report du déficit a été doublé sur le report du revenu global.
28:07 Je crois qu'il faut. Il faut que ça parle un peu plus aux investisseurs pour que ça soit fait.
28:14 En 3 minutes 44, on n'aura pas le temps d'évoquer d'ailleurs le côté très critiquable entre guillemets du DPE qui vient de plus en plus dans la presse.
28:20 Des côtés extrêmement subjectifs de certains critères. Mais Boris, tu as peut être une autre question à poser?
28:24 Oui, Philippe, qui nous a posé une question très pertinente tout à l'heure sur l'aéro. Quelque chose d'intéressant à nous dire sur l'immobilier.
28:32 Moi, je voulais savoir quelle était la réflexion des acteurs de l'immobilier par rapport à l'évolution de la rareté des matériaux et potentiellement de l'énergie par rapport au coût de fabrication des logements neufs?
28:48 Qui veut se lancer? Moi, je ne suis pas promoteur, mais nous, on fait de l'intermédiation. Mais pourquoi pas réfléchir là dessus?
28:57 Mais je crois que ça rejoint un petit peu la problématique dont on parle tout à l'heure, c'est à dire qu'on pousse aujourd'hui les promoteurs à construire pour que ça soit de plus en plus écologique.
29:09 Donc, c'est de plus en plus coûteux. Donc, ça enflamme le prix de l'immobilier parce qu'il n'y a pas que le foncier qui enflamme le prix de l'immobilier, aussi le coût de la construction.
29:21 Et si en plus, j'arrête les lois incitatives à de la défiscalisation, je me retrouverais à mon sens.
29:28 Ce n'est que de mon analyse. Je me retrouvais avec des prix au mètre carré très élevés. Alors certes, je vais avoir des appartements qui ne vont pas polluer.
29:37 C'est super. C'est génial. Là dessus, c'est bien. Mais la rentabilité va considérablement se perdre. Est ce que je vais être incité?
29:48 Moi, demain, à acheter cet appartement. Qu'est ce qui va m'inciter à combler les 500 000 logements qui manqueront en 2035 pour loger?
29:56 Je pense que ce qu'on oublie, c'est que dans la vie d'un homme, on était. Moi, quand je suis né, on était 3 milliards. Et peut être que je vais partir. On sera plus de 10 milliards.
30:06 Moi, je veux bien tout ce qu'on veut, mais nous, notre rôle chez Orpi, c'est de loger les gens. Et demain, il va bien falloir qu'on loge les gens.
30:16 Et voilà donc, quand on multiplie la population de la Terre par 3, il faut m'expliquer comment on fait si on ne construit pas de logement.
30:24 On a peut être le temps de prendre une dernière question que je vais reformuler de nouveau à ma sauce, qui évoque la concentration des biens immobiliers par certains investisseurs.
30:33 J'ai une question pour vous, monsieur. Est ce qu'en France, on a une idée du nombre de ce qu'on appelle les multipropriétaires et de la problématique que cela pose?
30:41 Est ce qu'il comparaît? On dit souvent qu'en 1% de la population, on concentre 30 ou 40% de la propriété des logements.
30:47 Est ce que c'est une spécificité française? Est ce que c'est une particularité aussi peut être de la fiscalité qui permet à ces multipropriétaires de prospérer?
30:53 Ou est ce que c'est tout simplement le reflet de la concentration des richesses dans le monde qui l'explique?
30:58 J'avoue que je n'ai pas de comparaison internationale en tête là dessus. Ce qui est clair, c'est qu'en région parisienne, on a un déficit d'offres.
31:06 On le voit et la tendance démographique n'a pas suivi la tendance de construction de logement n'a pas suivi la question des multipropriétés.
31:16 J'ai pas la réponse précise. Il y a une question sur le coût du logement. Pour répondre à l'autre question, mais quel y est?
31:23 Il est clair, comme je le disais, qu'il ne faut pas que les prix du logement s'effondrent trop, sinon ça devient imparentable de construire un logement.
31:30 On les a fait s'envoler grâce à des politiques trop trop trop de subventions. Mais après, quand on regarde le secteur de la construction en France, en 2000, il y avait une comparaison.
31:40 C'était le secteur qui faisait le plus de marge de tous les secteurs de l'économie. C'est celui qui était le plus rentable, qui faisait le plus de marge et qu'on regardait après.
31:47 Pendant 10 ans, ce qui était, on faisait une comparaison avec l'Allemagne. Il y avait un dérapage des coûts de la construction en France qu'on n'explique pas.
31:53 Il faudrait un travail qui n'a pas été fait en France pour comprendre où sont les coûts de la construction en France. Est ce qu'on a assez de concurrence?
32:01 Est ce qu'on a assez d'innovation? Et est ce que le marché est assez fluide aussi? Parce que finalement, si jamais il y a des logements qui sont complètement insalubles,
32:09 il faut peut être les supprimer, construire quelque chose d'autre à la place, construire ailleurs. Il faut fluidifier le marché du logement d'une part avec des réformes sur la fiscalité,
32:17 sur la réglementation. Il faut se poser la question de la concurrence dans le secteur de la construction, de son efficacité, sa capacité à faire face à cette demande écologique.
32:27 On vous réinvitera l'année prochaine. On invitera aussi Bouilly immobilier peut être pour répondre à cette question. Mais je laisse Boris se conclure.
32:32 Écoutez, merci à tous les deux. On peut vous applaudir. Merci beaucoup pour vos échanges. Merci, Romain. On se retrouve tout de suite dans quelques petits instants pour évoquer la souveraineté technologique française.
32:43 À tout de suite.
32:48 [Musique]
33:12 [SILENCE]