Jean-Philippe Dugoin-Clément, vice-président d'Ile-de-France en charge du logement
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00:00 Jean-Philippe Dugouin, Clément qui est avec nous, bonjour.
00:02 Bonjour.
00:03 Vous êtes vice-président en charge du logement à la région Île-de-France.
00:07 Alors, cette question de la crise du logement, ça fait maintenant plusieurs mois, plusieurs années qu'on en parle,
00:13 on a l'impression qu'on n'en sort pas.
00:15 Quelle est la solution ? Est-ce qu'il faut construire plus ? Et si oui, où ça ?
00:19 Oui, c'est assez désespérant, parce que ça fait au moins trois ans que l'ensemble des acteurs du secteur disent qu'on est sur une crise majeure,
00:26 inconnue en France depuis la fin de la Deuxième Guerre mondiale et proposent des solutions qui n'ont pas été mises en place ou qui ont été mises en place tardivement.
00:34 Pour schématiser, on est dans un pays où on a plus de 4 millions de personnes qui sont mal logées.
00:38 La région Île-de-France, c'est plus d'un million de cent mille personnes qui sont mal logées.
00:42 Donc, c'est un sujet social majeur pour des familles populaires ou modestes.
00:47 Le coût du logement global, entre le loyer, les charges induites, les transports, ça peut représenter près de la moitié du poste de dépense.
00:54 Donc, c'est quelque chose qui porte atteinte au pouvoir d'achat.
00:56 Et aujourd'hui, le problème est qu'on ne produit pas assez de logements et que ce qu'on produit est globalement trop cher pour permettre aux classes populaires et moyennes de se loger.
01:04 Ça, c'est le diagnostic.
01:05 Ça, c'est le diagnostic.
01:06 Les solutions.
01:07 On a besoin d'une part, ce à quoi s'attache le gouvernement, de renforcer la production, c'est-à-dire de répondre à la crise de l'offre.
01:15 C'est le fait qu'on ne produise pas assez de logements aujourd'hui.
01:18 Après, on a dans le même temps une crise de la demande, c'est-à-dire que le peu qui est produit aujourd'hui n'est plus achetable parce que les taux d'intérêt ont augmenté,
01:26 parce que le pouvoir d'achat des ménages avec l'inflation s'est resserré.
01:29 Donc, on a une crise de la demande.
01:31 Et puis, on a également une crise financière avec la hausse des taux d'intérêt et une crise du coût matière qu'on doit également traiter.
01:37 Après, produire plus et construire plus de logements, ça veut dire à l'heure de la loi sur le zéro artificialisation net, qui n'est pas le zéro construction net,
01:46 qui est le fait de dire qu'on construit dans des enveloppes urbaines déjà constituées, on ne va plus construire dans la nature, au milieu des champs,
01:53 on ne va plus faire de l'extension urbaine de manière marginale, ça veut dire qu'il y a moins de terrain pour pouvoir construire.
01:58 Donc, c'est réfléchir à travailler sur des enveloppes urbaines déjà constituées, de travailler sur de la densité, de travailler sur de la récupération de friches,
02:06 de bureaux désaffectés, de zones commerciales en perte de vitesse.
02:11 - De parking peut-être ? Construire sinon plus haut, en sous-sol, plus petit ?
02:15 - D'une manière générale, ça fait que la population diminue, ce qui n'est pas le cas en France et encore moins en Ile-de-France.
02:21 - 50 000 franciliens chaque année, nouveau.
02:23 - Et en plus, on est moins nombreux par logement, parce qu'on vit plus longtemps et on décohabite plus.
02:28 Donc, la pression sur le nombre de logements est plus importante, pour rajouter le phénomène Airbnb qui n'a pas été traité depuis 3 ans
02:34 et qui sort du marché locatif énormément de logements, donc on a besoin de produire plus.
02:39 Si on produit plus de logements en étendant moins, ça veut dire effectivement, mécaniquement, qu'on accepte de construire un peu plus haut.
02:46 L'alternative à la hauteur, c'est la réutilisation d'espace.
02:51 Et la réutilisation d'espace, il y a 3 types de terrains qui peuvent être utilisés.
02:55 On a en Ile-de-France, mais on va retrouver la même chose partout en France.
02:59 En Ile-de-France, c'est plus de 4 millions de mètres carrés de bureaux qui sont vides aujourd'hui.
03:02 C'est l'équivalent à peu près de 50 à 60 000 logements qui peuvent être créés sur ces bureaux en récupération.
03:09 Alors ça peut être compliqué techniquement, mais il y a là un réservoir qui existe.
03:13 Le deuxième, c'est les friches.
03:14 Alors le problème des friches, selon qu'elles soient industrielles, naturelles, ça peut être plus ou moins long,
03:18 mais c'est 4 600 hectares en Ile-de-France.
03:20 Et puis, c'est également travailler sur les zones d'activité économique.
03:24 Vous savez, souvent, on parle de ces entrées de villes avec des zones très monolithiques,
03:30 totalement artificialisées, souvent en perte de vitesse, pas systématiquement, mais souvent.
03:36 Parfois, moi, je n'aime pas ce terme-là, parce que c'est extrêmement péjoratif.
03:38 Mais on voit ces espèces de cubes alignés les uns derrière les autres.
03:43 C'est 35 000 hectares en Ile-de-France.
03:45 En France, c'est 32 000 zones d'activité.
03:48 C'est-à-dire que c'est un potentiel de restructuration absolument énorme,
03:52 et qui a l'avantage assez souvent de ne pas être en secteur d'habitat dense,
03:58 donc d'avoir une acceptabilité un peu plus forte sur la recomposition.
04:01 - Et comme c'est déjà bétonné et bitumé, pour le coup, pas de problème.
04:04 - On n'artificialise pas.
04:05 - Mais on ne plante pas d'arbres non plus.
04:07 On poursuit le débat avec Charlotte, qui nous appelle au 01 42 30 10 10.
04:12 - Charlotte qui est à Val d'Urie. Bonjour. - Bonjour.
04:15 - On parle de ce logement ce matin.
04:17 Doit-on mieux encadrer, modifier les conditions d'accès au logement social ?
04:20 Est-ce qu'il faut construire plus, parfois peut-être pousser des immeubles,
04:23 les faire pousser un petit peu n'importe où ?
04:25 Quel est votre avis, vous, Charlotte, là-dessus ?
04:27 - Écoutez, moi, je suis assez d'accord avec ce qui a été dit précédemment.
04:30 Donc moi, je travaille dans le logement social.
04:32 Donc bien entendu, ce qui a été dit est parfaitement vrai.
04:37 On a besoin de construire plus et on a besoin de construire, évidemment,
04:40 plus de logements sociaux.
04:41 Aujourd'hui, en France, on va dire annuellement,
04:45 on est à un peu plus de 60 000 logements construits par an,
04:48 alors qu'il en faudrait près de 200 000.
04:50 Donc là, il y a vraiment un vrai effort à faire,
04:54 et notamment pour nous permettre, nous, bailleurs sociaux,
04:57 de construire grâce à des subventions publiques
05:00 qui se sont réduites très largement en 10 ans.
05:04 En gros, on est passé de 20 % de subventions publiques à moins de 6 %,
05:08 dont 2 % de subventions de l'État.
05:10 En gros, pour un logement de 200 000 €,
05:12 ça correspond à deux ou trois fenêtres, si vous voulez.
05:15 Donc du coup, on a vraiment besoin d'une aide à la construction.
05:19 Et puis, effectivement, il faut construire là où on en a besoin,
05:22 c'est-à-dire là où la demande est forte, en Ile-de-France.
05:25 J'entendais tout à l'heure, monsieur, parler de densité qualitative.
05:31 Les bailleurs sociaux, on sait faire ça, on sait faire de l'innovation.
05:35 Et notamment, là, on a un projet sur un parking,
05:38 88 places en extérieur.
05:40 On peut faire une centaine de logements
05:41 et reconstituer ce parking en dessous.
05:43 Donc oui, oui, c'est des choses qui se font tout à fait
05:46 en respectant les enjeux écologiques et de zéro artificialisation.
05:50 - Mais parfois, vous, dans ce milieu,
05:51 vous vous retrouvez bloqué, Charlotte, justement,
05:53 parce que vous aimeriez loger plus, mais vous ne pouvez pas ?
05:57 - Oui, oui, bien sûr.
05:58 Alors, je parlais des problématiques de construction
06:01 et notamment de coûts de construction et de subvention.
06:05 Après, on a aussi besoin de se dire qu'on a besoin d'augmenter l'offre
06:12 et pas forcément de réfléchir à réduire artificiellement,
06:16 par exemple, les conditions d'accès
06:17 ou à faire sortir les gens du logement social.
06:19 Je pense que les gens ont besoin de logement.
06:21 On en a bien tous conscience
06:23 et on a besoin d'un effort partagé pour cela.
06:26 - Merci, Charlotte, pour votre réaction ce matin.
06:30 Je précise que vous êtes directrice générale adjointe
06:32 d'un bailleur social à Valderie.
06:36 Merci beaucoup pour votre appel qui pose le débat
06:39 et qui pose la question maintenant, effectivement,
06:40 du logement social et de ce projet de loi du gouvernement
06:44 de Jean-Philippe Dugoin-Clément,
06:45 projet de loi qui veut durcir les conditions d'accès pour les locataires,
06:51 en tout cas, faire un petit peu plus de place aux classes moyennes.
06:55 Et ça, c'est bien en soi.
06:58 - Oui, sur le projet de loi, j'attends de voir exactement ce qui va ressortir.
07:01 Ce qui va être présenté formellement au Conseil des ministres le 6 mai.
07:03 Donc, il y a des versions martyrs qui ont fuité.
07:06 Et puis, il va être ensuite discuté au Sénat en juin
07:09 et à l'Assemblée au mois de septembre.
07:11 - Ça veut dire quoi, des versions martyrs ?
07:12 - C'est-à-dire des premières versions qui ont été communiquées
07:15 au groupe parlementaire politique pour tester un petit peu les choses.
07:18 Ce dont il est essentiellement question sur le logement social,
07:21 c'est d'élargir le champ à ce qu'on appelle, c'est très technique, je suis désolé,
07:25 mais le LLI, c'est-à-dire le logement intermédiaire,
07:27 qui aujourd'hui n'est pas classifié dans le logement social.
07:30 C'est de permettre de le faire rentrer pour partie dans le contingentement du logement social,
07:35 pour partie sous certaines conditions.
07:37 C'est en fait d'élargir un petit peu le champ des bénéficiaires
07:40 pour permettre à des classes moyennes, moyennes supérieures
07:43 de rentrer dans ce type de logement.
07:45 - Et d'éviter donc de loger les plus pauvres dans les communes qui sont un petit peu hors la loi ?
07:51 - C'est créer une forme de mixité.
07:53 La mixité, elle est dans les deux sens.
07:54 La mixité, c'est d'avoir du logement social partout,
07:56 mais c'est aussi d'avoir, de ne pas avoir que du logement très social,
08:01 c'est d'avoir une mixité dans les deux sens du terme, si vous voulez.
08:04 Donc on va retrouver ce point-là.
08:06 On va retrouver la question de la potentialité pour des locataires
08:10 de pouvoir acheter leur bien, ce qui est plutôt quelque chose là aussi de positif,
08:14 avec la difficulté, ça peut être de sortir des biens du monde locatif
08:19 et puis d'arriver à avoir des copropriétés qui se gèrent.
08:22 Mais en gros, je parle vraiment des idées à grande ligne.
08:25 Et puis on va retrouver également la question d'essayer de fluidifier.
08:29 L'un des problèmes du logement social dans les secteurs très tendus
08:32 comme l'Île-de-France, c'est que les logements sociaux ne sont jamais rendus
08:37 parce qu'il y a une telle différence de prix entre le logement social
08:40 et le logement privé, de telle difficulté sur le logement
08:43 qu'un locataire ne rend pas son logement.
08:45 Donc ça peut passer par des questions de majoration de surloyers.
08:49 Le gouvernement veut ouvrir la porte aux bailleurs à pouvoir couper un bail
08:55 pour des personnes dont les revenus dépasseraient
08:57 ou qui se retrouveraient à être propriétaires.
08:59 Moi, ce n'est pas forcément quelque chose sur lequel je suis extrêmement favorable
09:02 dans la mesure où aujourd'hui, on n'arrive déjà pas d'une manière exceptionnelle
09:06 à couper un bail quand on a une famille qui pose des problèmes de cadre de vie,
09:11 qui pose des problèmes de délinquance dans un immeuble qui dégrade la vie.
09:14 Aller couper un bail à une famille parce qu'il y aurait 500 ou 1000 euros
09:18 de revenus supplémentaires sur une année qui peuvent être liés à des primes,
09:21 je ne suis pas sûr que ce soit une bonne chose.
09:23 C'est quelque chose qui, pour moi, peut porter un peu atteinte à la mixité.
09:27 Et puis un surloyer, ce qui est le cas quand vous dépassez les revenus,
09:30 vous payez un surloyer, il faut peut-être les majorer,
09:32 mais ça permet aussi aux bailleurs sociaux d'avoir un peu plus de revenus
09:35 et de pouvoir aller les réinjecter pour reconstruire du patrimoine
09:38 ou rénover son patrimoine.
09:40 Ce que disait votre auditrice, mais qui travaille dans le milieu du logement social,
09:44 donc qui connaît bien les choses,
09:45 les bailleurs sociaux ont eu un financement,
09:49 et des financements très fragilisés depuis maintenant 7 à 8 ans.
09:53 Sans cette technique, il y a eu la mise en place de ce qu'on a appelé la RLS,
09:56 c'est-à-dire que le gouvernement, quand il a baissé les APL en 2017-18,
10:01 a ponctionné les bailleurs sociaux pour compenser pour les locataires
10:06 une partie de cette baisse, et ça a très fortement diminué les moyens financiers des bailleurs sociaux.
10:12 Et l'un des sujets aujourd'hui, c'est la capacité des bailleurs sociaux,
10:16 alors même que l'acte de construire coûte plus cher,
10:18 ce que le foncier coûte plus cher, le coût de la construction coûte plus cher,
10:22 c'est la capacité des bailleurs sociaux à pouvoir continuer à porter de la construction.
10:26 Quand on parle de crise de l'offre, c'est aussi celle-là.
10:28 Ce n'est pas la capacité technique à le faire, c'est la capacité financière pour beaucoup.
10:32 L'autre problème aussi majeur pour se loger dans la région, on en parlait,
10:35 ce sont les prix. Prix des loyers et prix pour acheter beaucoup trop cher.
10:40 Alors, il y a l'encadrement des loyers à Paris qui semble porter ses fruits.
10:44 En tout cas, ça a permis de ralentir l'augmentation des loyers.
10:47 Est-ce qu'il faut aller faire plus dans ce domaine-là,
10:52 encadrer de manière encore plus forte, voire interdire à l'allocation
10:56 les logements qui dépassent les loyers ?
11:00 Moi, je crois assez peu à l'encadrement des loyers.
11:02 Parce que d'une part, ça peut dire que ça marche, on peut dire que ça ne marche pas.
11:06 La réalité, c'est que ça a poussé beaucoup de propriétaires à aller vers du Airbnb.
11:10 Parce que quand vous encadrez les choses et que vous n'encadrez pas
11:12 l'allocation touristique saisonnière de courte durée, c'est...
11:15 - C'est encadré ? 128 T ?
11:17 - Oui, c'est encadré, 128 T.
11:19 128 T à Paris, vous gagnez mieux et vous êtes moins fiscalisé dans les fêtes aujourd'hui
11:24 que si vous louez une famille.
11:25 Vous n'avez pas de risque d'impayé, vous n'avez pas de risque de squat,
11:29 parce qu'une famille qui vient de l'étranger, généralement, ne va pas rester.
11:32 Donc aujourd'hui, on a créé un système qui est une aberration,
11:35 où dans des zones tendues, on a plus intérêt à louer à des touristes qu'à louer à des familles.
11:40 C'est absolument... Ce que je dis est horrible, mais c'est la réalité de ce qu'on a réussi à créer.
11:45 Deuxième chose, l'encadrement des loyers, c'est dans des secteurs où il y a une forte croissance des prix.
11:52 Ça incite même certains propriétaires à ne pas mettre en location leur logement,
11:57 à le garder un ou deux ans, à le revendre pour faire une culbule derrière.
12:00 Ça fait moins d'offres, ça réduit l'offre.
12:02 Et puis, troisième chose, quand vous êtes investisseur,
12:04 que vous soyez un grand institutionnel ou un petit investisseur privé,
12:08 à un moment, vous n'allez pas investir à perte.
12:11 Et donc, si votre prix d'achat, vos prix d'entretien, de rénovation, ne sont pas couverts par les loyers,
12:16 je pense que c'est aller assécher l'offre.
12:18 Moi, ce sur quoi je plaide, c'est pour l'encadrement du prix de cession des fonciers.
12:22 La réalité de la constitution du prix, il se fait essentiellement,
12:26 et le seul facteur sur lequel on peut jouer, quand il y a un immeuble qui est construit,
12:30 c'est à quel prix le foncier est acheté.
12:32 Et le foncier, dans les zones tendues aujourd'hui,
12:34 il y a des phénomènes de spéculation absolument insupportables sur le prix du foncier.
12:38 Le coût de la construction, on ne pourra pas tellement jouer dessus.
12:41 On ne va pas supprimer les normes environnementales pour construire n'importe comment,
12:46 pour construire du non-qualitatif.
12:47 C'est des choses qu'on ne fera pas.
12:49 Le coût de l'argent, les taux d'intérêt, on ne peut pas tellement jouer dessus.
12:52 Moi, je plaide beaucoup pour qu'on ait le courage, dans les zones tendues,
12:54 de plafonner les prix de cession des fonciers pour la construction.
12:57 C'est un moyen pour le coup de créer une économie réelle et de baisser les prix.
13:02 - Jean-Philippe Dugoin, pour terminer, j'aimerais vous faire réagir sur cette autre info
13:07 qui a fait du bruit chez nous, et vous l'évoquiez tout à l'heure avec les logements sociaux.
13:10 Cette famille expulsée de son logement social dans le Val d'Oise à Tavernier
13:14 à cause du comportement de deux frères délinquants.
13:17 Décision de justice sur demande de la préfecture, soutenue par la maire.
13:20 Vous, en tant que maire, maire de Menzies, est-ce que vous l'auriez fait ?
13:23 - Je souhaite que ça se fasse.
13:25 J'ai un quartier sur Menzies, les Acacias, 240 logements,
13:28 j'ai trois familles qui pourrissent le quartier.
13:30 Trois familles.
13:31 - Et vous demandez leur expulsion ?
13:33 - Avec des enfants qui sont multirécidivistes, multirécidivistes,
13:37 qui pourrissent la vie des gens, qui font que ce quartier devient difficile à vivre,
13:41 qui coûte un argent absolument fou parce que c'est quotidiennement la police municipale qui doit venir.
13:46 On tolère ça, on accepte ça. Non, il y a un minimum de fermeté.
13:49 Le logement social, c'est du logement qui est subventionné par les impôts des gens,
13:53 c'est fait pour permettre aux classes modestes de vivre,
13:55 ce n'est pas fait pour engraisser des délinquants.
13:57 - Merci Jean-Philippe Dugouin-Clément d'avoir réagi ce matin,
14:00 vice-président de la région en charge du logement.