Catégorie
📺
TVTranscription
00:00:00 Le Grand Rendez-vous de l'immobilier, une émission présentée par Capital et Radio-Immo.
00:00:06 - Eh bien bonjour à toutes et à tous et bienvenue dans ce Grand Rendez-vous de l'immobilier.
00:00:13 Le numéro du mois de mai, voilà, c'est le Muguet.
00:00:16 Vous êtes heureux, il fait beau.
00:00:17 Dans certaines régions, c'est un peu moins le cas, mais en tout cas, on profite de tous ces ponts du mois de mai.
00:00:22 On est ravi d'être avec vous.
00:00:24 C'est l'heure aussi de se remettre sur le parcours résidentiel pour ceux qui veulent avoir un projet
00:00:29 immobilier. On est ravis d'être avec vous.
00:00:31 C'est le cinquantième, cinquante neuvième numéro exactement.
00:00:35 Et je voulais faire une petite intervention juste pour l'ouverture de ce cinquante neuvième numéro, pour vous annoncer que notre ami
00:00:43 Guillaume Chazoulière est allé vers d'autres projets, d'autres projets éditoriaux toujours, puisqu'il est, il reste et il demeure toujours journaliste.
00:00:51 Donc, il ne fait plus partie de la rédaction de Capital.
00:00:55 On lui souhaite de très, très belles aventures à la fois radiophonique, écrite et en presse.
00:01:01 Bien évidemment, ce fut quatre années, plus de quatre années partagées avec lui, avec toujours beaucoup, beaucoup de plaisir.
00:01:08 Le grand rendez vous de l'immobilier se fait toujours, bien évidemment, avec nos partenaires de Capital et Radio Imo.
00:01:13 Et nous reviendrons vous voir, les amis, aussi avec les journalistes de Capital.
00:01:18 Pour ce numéro, justement, je suis accompagné de celui qui anime le club des Paupriers.
00:01:23 Et avec ça, vous concerne, c'est l'ami Vincent, Vincent Favreau.
00:01:26 Comment ça va, Vincent?
00:01:27 Ça va très bien. Bonjour.
00:01:28 Voilà, on va la coanimer ensemble, cette émission avec plaisir et notre invité, notre grand témoin du jour.
00:01:34 On a souhaité les amis pour ce mois de mai vous faire rencontrer un grand patron de l'immobilier pour les projets résidentiels que vous avez,
00:01:41 mais aussi pour répondre aux principales interrogations.
00:01:44 Et Dieu sait qu'il y en a autour de l'immobilier.
00:01:47 Il est avec nous sur ce plateau pour parler de ce métier.
00:01:51 C'est Xavier Bellevaux.
00:01:51 Bonjour, Xavier Bellevaux.
00:01:52 Bonjour, Sylvain.
00:01:53 Vous êtes le directeur général de Oui, Investe France.
00:01:57 On vous expliquera qui est Oui, Investe France, puisque je rappelle que vous êtes filial d'un leader immobilier qui est installé en Belgique.
00:02:05 Et vous nous donnerez d'ailleurs votre point de vue sur le paysage de l'immobilier en France.
00:02:09 Merci de nous être fidèles, les amis, puisque au bout de quatre ans, si vous n'étiez pas là, tout simplement, nous n'existerions plus.
00:02:16 Le grand niveau de l'immobilier, 59e numéro.
00:02:18 C'est parti. Le grand témoin.
00:02:22 Merci d'être avec nous pour cette première partie avec notre grand témoin, Xavier Bellevaux.
00:02:27 Merci encore une fois d'être avec nous.
00:02:29 Je rappelle que vous êtes le directeur général de Oui, Investe France, un nouveau réseau dans l'Hexagone qu'on connaît bien en Belgique,
00:02:35 puisque vous êtes l'un des leaders.
00:02:37 Et c'est là-bas que parmi les trois plus gros réseaux, vous faites partie numéro un avec un concept un peu particulier.
00:02:45 Et vous êtes en train de vous développer d'un peu plus d'un an en France.
00:02:48 Exactement. Oui, c'est ça.
00:02:49 Enfin, à peu près huit mois, on ouvre très exactement mi-juin par rapport à ça.
00:02:54 Alors, c'est vrai qu'on le dit souvent, parce qu'en France, on peut imaginer que le marché est un peu morose depuis quelques temps,
00:03:00 même si depuis le printemps, on en parlera.
00:03:01 Ça va un peu mieux. Parallèlement à ça, il y a encore 40%.
00:03:06 40% des du marché particulier qui n'est pas adressé et géré par les professionnels en France.
00:03:12 Quand on sait que c'est pas du tout la même chose qui se passe, ne serait-ce qu'en Belgique.
00:03:15 Aujourd'hui, en Belgique, 90% d'un particulier qui veut acheter passe par son agent immobilier.
00:03:21 On a moins de 10%, en l'occurrence, qui échappe par l'agent immobilier.
00:03:24 Et je trouve qu'en France, je suis parti de ce constat.
00:03:26 Je me suis dit non, mais attends, il y a un problème. Ça fait dix ans que la part de marché, elle ne baisse pas.
00:03:30 Et pour autant, on a d'un côté des agences vitrées qui sont gérées par des agents immobiliers et de l'autre côté,
00:03:35 des mandataires immobiliers qui font vraiment partie du paysage.
00:03:38 Et je me suis dit, il faut absolument qu'on réunisse la profession.
00:03:41 Et je pense que vraiment, je compte sur nos syndicats pour faire ça, pour travailler à une énergie principale,
00:03:45 c'est de faire baisser la part du marché du particulier.
00:03:48 - Alors justement, vous vous êtes installé en France, effectivement, dans un contexte un peu particulier parce qu'il n'a échappé à personne,
00:03:53 que le marché est quand même sérieusement grippé.
00:03:57 Effectivement, vous avez une plus-value particulière parce que vous avez un ADN, n'est-ce pas, Vincent,
00:04:03 qui est quand même assez original dans le paysage français.
00:04:05 - Oui, c'est-à-dire que vous souhaitez vous adapter vraiment au grand public et au mode de consommation aussi qui évolue dans l'immobilier.
00:04:14 C'est quoi cette stratégie sur le client final et comment vous travaillez autour de ces nouveaux modes de consommation et modes d'approche des particuliers de l'immobilier ?
00:04:23 - Alors, pour répondre à ça, c'est assez simple.
00:04:25 Je dis toujours qu'avant tout chez Windvest, on est le "personal shopper" de notre client.
00:04:30 Ce n'est pas anodin, ce terme. Il est assez puissant.
00:04:32 Parce qu'en réalité, je trouve que depuis longtemps, on doit remettre les lettres de noblesse à la relation client.
00:04:37 Je pense qu'il ne faut pas l'oublier.
00:04:38 Pendant des années, on était sur un marché où on s'occupait beaucoup du propriétaire bailleur et assez peu de l'acquéreur.
00:04:44 Et je pense qu'aujourd'hui, on a vraiment besoin d'être sur un équilibre de session.
00:04:48 Et c'est-à-dire l'équilibre de session, c'est aussi bien représenter son vendeur que son acheteur.
00:04:51 Et quand je parle de "personal shopper", ça veut dire qu'on doit être là pour répondre à tous les besoins de notre client.
00:04:56 Et Dieu sait qu'aujourd'hui, il y a une réglementation qui est très difficile.
00:04:59 On doit être là aussi pour l'accompagner dans son projet en toute transparence.
00:05:03 Et cette notion de transparence, elle est très, très importante.
00:05:06 Parce qu'aujourd'hui, plus que jamais, le client, il a besoin de s'entourer d'un conseiller immobilier qui soit compétent.
00:05:11 Ça, c'est une vraie réponse. Pourquoi ?
00:05:13 Parce que le client, il attend quoi ? Il attend de la rapidité, il attend de la réactivité de notre part.
00:05:18 Et au-delà de ça, il y a quand même un élément important.
00:05:20 On voit bien que les modes de consommation ont changé et qu'il y a également des nouveaux usages.
00:05:25 Rénovation énergétique, viager.
00:05:28 On parle même également aujourd'hui, vous avez une nouvelle structure qui existe
00:05:31 et qui propose de pouvoir échanger sa maison moyennant un prix complémentaire.
00:05:36 Voilà, ça a été porté, je crois, par BA.
00:05:37 Donc, on sent bien aujourd'hui qu'en réalité, avec la vente interne,
00:05:40 tous ces éléments focaux aujourd'hui, le paysage de l'immobilier change,
00:05:44 les méthodes de financement changent et on a vraiment besoin d'avoir un conseiller.
00:05:47 Justement, on voulait vous interpeller aussi pour nos auditeurs sur l'actualité du marché qui pose question,
00:05:53 bien évidemment, puisque on a constaté bien et on en a parlé tout à l'heure et on continuera d'ailleurs d'en parler régulièrement
00:06:00 sur les baisses de prix, notamment qui sont plutôt salutaires pour réactiver,
00:06:05 notamment la primo accession, l'accès à la propriété.
00:06:08 Depuis quelques semaines, le marché immobilier apparemment se stabilise.
00:06:12 Alors, je voudrais avoir votre avis sur la question.
00:06:13 Est ce que oui, il se stabilise ?
00:06:15 Deux, est ce que les taux ont arrêté d'augmenter ?
00:06:20 Est ce qu'ils sont de nouveau stables ?
00:06:21 Et voyez vous, de votre point de vue côté Fenêtre ou Invest, voir les acheteurs revenir ?
00:06:27 Est ce qu'on finalement, concrètement, si on devait synthétiser la question,
00:06:31 est ce qu'on assiste, Xavier Bellevaux, à un rebond du marché immobilier ?
00:06:35 Oui, dans la transaction dans l'ancien, c'est une réalité.
00:06:38 On voit bien et avant de dire quoi que ce soit, c'est avant tout que les banquiers jouent un peu plus leur rôle.
00:06:44 En réalité, on voit bien qu'ils reviennent sur le terrain.
00:06:46 Alors, on ne va pas dire que c'est l'effet printemps, mais quand on regarde un peu le baromètre meilleur taux,
00:06:50 aujourd'hui, on est quand même passé, on était à plus de 4,4% en décembre.
00:06:53 Aujourd'hui, on est aux alentours des 3,40% pour les dossiers excellents,
00:06:57 3,60% pour les dossiers moissants et 3,80% pour les dossiers un peu plus tendus.
00:07:01 Donc, on voit bien en tous les cas qu'il y a bien une accélération des banques qui reviennent
00:07:07 et que la transaction dans l'ancien est en train de se remettre en place.
00:07:09 Ça, c'est plutôt quelque chose d'intéressant.
00:07:11 Aussi, on voit bien que la Banque centrale européenne a envoyé des signaux forts
00:07:15 et elle dit que si l'inflation est inférieure à 2%, on pourra même aller plus bas.
00:07:19 Et pourquoi pas viser, alors ils disent jusqu'à 2,50%, moi, j'y crois absolument pas.
00:07:23 Si déjà, on pouvait viser 3% pour la frais de l'année, ça serait très bien.
00:07:27 Mais en tout cas, dans la transaction dans l'ancien, les choses se passent et on est également rassuré.
00:07:32 Le taux d'usure aussi, depuis le mois d'avril, il est passé à 6,49%.
00:07:35 Donc, ça permet d'avoir une meilleure assise et de pouvoir prendre des risques un peu plus importants
00:07:39 sur des dossiers un petit peu plus difficiles.
00:07:40 Donc, ça, c'est également un bon voyant et qui ramène des voyants un peu plus verts.
00:07:44 Par contre, il est vrai que sur le marché de l'allocation, et on en parlera, c'est un peu plus tendu.
00:07:48 On le voit bien entre 2021 et 2023, on a à peu près 36% de l'offre qui a baissé.
00:07:54 On a également les loyers qui ont augmenté de 7%.
00:07:57 Donc, ça, c'est pas anodin.
00:07:59 - On parlera tout à l'heure du marché locatif précisément sur ce point, sur ce que vous développez.
00:08:04 Les acheteurs sont donc contents.
00:08:06 Du côté des vendeurs, il y a un chiffre qui bouge pas.
00:08:08 C'est toujours très long de vendre un bien.
00:08:10 Comment vous expliquez ça et comment on pourrait y remédier ?
00:08:15 - Alors, il n'y a pas de secret.
00:08:17 C'est aussi très long, mais il y a plusieurs raisons.
00:08:19 On pourrait dire que c'est une question du prix.
00:08:21 Oui, bien sûr, il y a le prix, mais on oublie souvent depuis quelques temps que le vrai prix,
00:08:25 c'est aussi ce que le banquier peut financer.
00:08:27 Si on regarde un petit peu depuis le début de l'année, on a des baisses de prix sur le territoire,
00:08:31 elles aussi entre 1 et 3%.
00:08:33 Pour autant, si je donne quelques exemples, ville urbaine, depuis le début d'année,
00:08:36 on est environ à -4,2%.
00:08:38 Le Havre, -3,5%.
00:08:40 On a Grenoble, 3,1%.
00:08:42 Et puis, si on regarde du côté de Rasse et Strasbourg, on est à peu près à -2,7, 2,8%.
00:08:47 Mais si on fait un parallèle et qu'on cumule sur une année, ça veut dire quoi ?
00:08:51 Ça veut dire que ville urbaine, c'est pratiquement 9% de baisse de prix.
00:08:55 Donc, ça commence à pas être anodin.
00:08:57 Mais le Havre, c'est pratiquement +5% de prix sur un an cumulable.
00:09:01 Donc là, on voit bien que pour autant, on a beau essayer de faire des efforts
00:09:05 et de faire de la pédagogie autour de nos vendeurs, ça fonctionne pas forcément.
00:09:08 Et Grenoble, on est -1%, donc on peut pas dire non plus que c'est foufou.
00:09:12 Et Reims, c'est -2,4%.
00:09:15 Donc, ça veut quand même bien dire aussi que les prix, ils ont beau baisser,
00:09:19 mais qu'on doit continuer à travailler auprès de nos vendeurs
00:09:22 la possibilité de travailler le prix.
00:09:25 Un exemple concret, en 2018, je vous donne toujours cet exemple-là, il est très vrai.
00:09:30 En Saône-et-Loire, dans le 71, vous vouliez acheter une maison,
00:09:32 1000 m2 de terrain, 150 m2 habitable.
00:09:35 Le prix, il oscillait en moyenne entre 200 et 250 000 euros.
00:09:39 Je rappelle qu'en Saône-et-Loire, le salaire moyen pour un CSP,
00:09:42 c'est 2000 euros.
00:09:43 Aujourd'hui, la même maison, 1000 m2 de terrain, 150 m2,
00:09:47 il faut compter entre 350 et 430 000 euros au prix d'achat,
00:09:51 au prix de vente affiché, pardon.
00:09:52 Mais c'est impossible, c'est mathématiquement impossible.
00:09:55 Pourquoi ? Avec 2000 euros de revenus, le banquier,
00:09:57 il peut absolument pas faire supporter des échéances
00:10:00 aux alentours des 2500 euros par mois.
00:10:02 Donc, je pense qu'il y a une vraie pédagogie de la part des professionnels
00:10:05 de l'immobilier, qu'ils soient mandataires ou agents,
00:10:08 j'ai envie de dire conseillers, auprès des clients pour leur prouver
00:10:11 par A+B qu'on doit baisser les prix.
00:10:14 - C'est intéressant que vous parliez de la relation avec l'agent immobilier,
00:10:19 est-ce que c'est la question qu'on se pose ?
00:10:21 On fait des enquêtes d'opinion et dans les enquêtes d'opinion,
00:10:26 on voit revenir une chose assez constante,
00:10:29 que les Français veulent avoir affaire à l'humain,
00:10:31 à la relation directe pour les parcours résidentiels,
00:10:35 que ce soit la location, l'achat, etc.
00:10:37 On le voit, c'est très, très net.
00:10:40 Mais quand même, on voit bien que le passage par le digital
00:10:43 n'a jamais été aussi fort.
00:10:45 Par exemple, comme vous le savez, on a des statistiques,
00:10:48 vous me direz si vous êtes d'accord là-dessus, 92% des personnes
00:10:51 qui cherchent un bien commencent par Internet,
00:10:53 sont sur le digital, utilisent des applications,
00:10:56 utilisent par exemple des recherches sur les prix,
00:10:59 sur les calculs de prix de mètre carré, font des comparaisons
00:11:02 sur les écoles, les proximités, les noces.
00:11:04 Comment on fait quand on est patron de réseau aujourd'hui
00:11:07 avec une dimension européenne pour concilier les deux
00:11:10 dans un marché qui est hyper tendu ?
00:11:12 Alors, si je peux me permettre, je vais juste faire un arrêt sur image.
00:11:14 Prenons un exemple concret, le banquier, le domaine bancaire.
00:11:18 Aujourd'hui, plus que jamais, pour les grandes décisions,
00:11:22 ça n'a rien changé. Un acheteur,
00:11:24 quel qu'il soit pour son projet immobilier,
00:11:26 il fait appel à son conseiller bancaire.
00:11:28 Il va le voir. Pour autant, en 15 ans,
00:11:31 on a complètement digitalisé et redonné un rôle
00:11:36 au conseiller banquier qui est de s'occuper de son client.
00:11:40 Tout bête. Il y a dix ans en arrière, on l'a tous connu.
00:11:42 On avait un problème de carte bancaire ou de plafond
00:11:44 ou d'opposition. Qu'est-ce qu'on faisait ?
00:11:46 On appelait le banquier. Aujourd'hui, c'est terminé.
00:11:48 On passe par les applicatifs. Je vous donne un exemple concret.
00:11:51 C'est vrai qu'on passe par les applicatifs.
00:11:53 Mais oui, on n'a plus personne.
00:11:54 Mais non, mais sauf quand on a un vrai besoin.
00:11:56 Et ça, c'est plutôt intéressant. Je vous donne un exemple concret.
00:11:58 Il y a... J'avais 20 ans, 20, 22 ans, je crois.
00:12:01 Je perds ma carte bancaire. Effectivement, elle est usurpée.
00:12:03 Il m'a fallu deux mois pour gérer avec le banquier à l'époque
00:12:07 cette problématique de paiement. Il a fallu porter plainte, etc.
00:12:11 Samedi dernier, je découvre que ça m'est arrivé.
00:12:13 Bon, ben voilà, j'ai eu des achats sur Meta.
00:12:15 C'est tout bête. Je m'en rends compte parce que je fais mon relevé moi.
00:12:18 Je dis mais tiens, c'est quoi ces petites opérations ?
00:12:20 C'était que des petits montants.
00:12:21 Je me mets sur mon application de la banque.
00:12:22 Je mets ma carte en opposition.
00:12:24 Aussitôt, ils me sortent mon relevé de compte depuis le début du mois de l'année.
00:12:27 J'ai qu'à cocher les opérations.
00:12:29 Je coche, j'envoie. 45 minutes après,
00:12:31 je recevais un ordre de virement de la Caisse d'épargne qui m'indiquait
00:12:35 que j'allais être crédité sous 30 jours des sommes qui étaient versées.
00:12:38 Vous imaginez en 15 ans, on est passé de deux mois à 15 minutes.
00:12:43 Et ça, c'est top parce que j'ai pas embêté mon banquier pour ça.
00:12:45 Je vais juste donner un petit message pour le tenir informé.
00:12:48 Et lui, là, j'ai un projet immobilier.
00:12:50 Là, je peux le contacter. Il est pleinement disponible.
00:12:52 Et je trouve qu'au contraire, ça lui permet de mieux se former.
00:12:54 Eh bien, c'est le paradoxe qu'on doit avoir dans l'immobilier.
00:12:57 Dans l'immobilier aujourd'hui, on doit continuer à digitaliser
00:12:59 un certain nombre de choses.
00:13:01 Alors, on va parler d'inflation.
00:13:03 Je prends en Vincent un vrai sujet autour de la construction de logements neufs.
00:13:07 Très, très rapidement et sur l'inflation et sur le neuf.
00:13:11 15% d'inflation en un an.
00:13:13 Tous secteurs confondus.
00:13:14 L'impossibilité aussi d'artificialiser les sols.
00:13:16 On en reparlera dans la deuxième partie.
00:13:18 Est ce que le neuf est encore intéressant chez WeInvest ?
00:13:21 Comment vous voyez ça ?
00:13:22 Écoutez, je le vois d'une manière très simple.
00:13:23 Pour moi, le neuf, oui, il est intéressant.
00:13:26 Et je pense qu'aujourd'hui, on a vraiment besoin de nouvelles constructions.
00:13:29 Déjà, quand vous achetez du neuf, l'avantage, c'est que vous payez
00:13:33 honnêtement les frais de notaire uniquement sur la cote part du terrain acheté.
00:13:37 Et ensuite, quand vous construisez un maison, vous n'avez pas votre...
00:13:39 Vous n'avez pas la sienne des droits de notaire.
00:13:40 Et c'est pas anodin.
00:13:41 Ça divise par qu'un des frais de notaire.
00:13:42 C'est entre 2 et 3%.
00:13:44 Et un, et deuxièmement, oui, voilà, parce que normalement, c'est 7 à 8%.
00:13:47 C'est pas du tout la même histoire.
00:13:49 Et quand vous achetez un terrain de 100 000 euros et que vous faites construire,
00:13:51 par exemple, une maison de 150 mètres carrés, ça va vous aller aux alentours des 200 000 euros.
00:13:55 Donc, imaginez que si vous achetez la même maison sur une base de 450,
00:13:58 c'est pratiquement 35 000 euros de frais de notaire.
00:14:00 Donc, c'est pas anodin.
00:14:00 Donc, il y a un premier gain qui vous permet de finir les extérieurs.
00:14:03 Deux, hyper important, vous avez la garantie décennale qui vient vous protéger
00:14:08 pendant 10 ans des problématiques ou de malfaçons,
00:14:11 ou des problématiques de livraison par rapport à de mauvaises fenêtres, etc.
00:14:14 ou des fissures qui arriveraient.
00:14:15 C'est une vraie garantie.
00:14:16 Et si vous vendez, parce que pour Xhorizo, dans les 10 ans, vous avez cette garantie.
00:14:20 Trois, c'est souvent des biens qui sont en consommation DPE A ou B.
00:14:24 Donc, ça veut dire que vous allez faire des économies d'échelle,
00:14:26 des économies d'énergie et que vous allez aussi vivre dans quelque chose que vous avez choisi,
00:14:30 donc qui correspond à vos désidératats.
00:14:32 Donc, je pense que c'est hyper important actuellement.
00:14:35 Et dernier point très important, comme aujourd'hui, malheureusement,
00:14:39 et j'espère que c'est temporaire, la construction, c'est un peu plus difficile.
00:14:42 Donc, vous avez aussi l'opportunité qu'on n'avait pas avant
00:14:45 de pouvoir négocier sur des fins de programme,
00:14:48 des modalités ou des prix que vous n'auriez pas eu avant.
00:14:51 Et donc, c'est parce que tout ça, il faut le tenter.
00:14:53 Il faut le regarder.
00:14:54 Il faut être important.
00:14:55 Par contre, point de vigilance, je le dis toujours,
00:14:57 quand on est primo accédant avec un budget serré,
00:15:00 je dis toujours qu'il vaut mieux racheter de l'ancien pour un premier investissement
00:15:04 que de créer parce qu'on ne se rend pas compte que quand on achète du neuf,
00:15:07 il ne faut pas prendre que le coût de la maison, que de la construction de la maison.
00:15:11 Il y a plein de frais annexes, le portail, les extérieurs et ça, ça vient vite chiffré.
00:15:14 Et le banquier, il est toujours ennuyé quand il faut rajouter ces frais là
00:15:18 sur un prêt qui a déjà été délivré.
00:15:20 Merci beaucoup, Xavier Bellevaux.
00:15:22 On va continuer après.
00:15:24 Vous restez avec nous pour la deuxième partie de l'entretien,
00:15:26 puisque, comme vous le savez, il est d'usage dans le grand rendez-vous de l'immobilier
00:15:30 de répondre à vos questions, les questions que vous posez
00:15:32 sur le club Facebook géré par Capital et Proprio,
00:15:36 où on répond avec nos amis avocats, experts comptables ou tout simplement notaires,
00:15:41 mais aussi agents immobiliers.
00:15:43 On se retrouve tout de suite après la première séquence.
00:15:45 Ça vous concerne ?
00:15:46 Ça vous concerne ?
00:15:48 Eh bien voilà, ça vous concerne.
00:15:50 Première partie, les amis, vous le savez,
00:15:53 tous les mois sur le groupe Facebook des Proprio, géré par nos amis de Capital.
00:15:57 Vous nous posez les questions et on vous répond en direct.
00:16:01 Et voici venir notre ami Vincent.
00:16:02 Comment ça va, Vincent ?
00:16:03 Bonjour, ça va très bien.
00:16:04 Voilà, Vincent, toujours à la manœuvre.
00:16:06 Nous avons une question pour notre notaire préféré.
00:16:09 Thierry Delsalle, qui est avec nous.
00:16:10 Bonjour, Thierry.
00:16:11 Bonjour.
00:16:12 Porte parole de la Chambre des notaires du Grand Paris.
00:16:14 Une première question pour vous de Jean-Philippe à Malakoff.
00:16:18 Mon oncle vient de disparaître.
00:16:20 Pour la succession, nous ne retrouvons pas le livret de famille de ses parents à son oncle.
00:16:25 Donc, comment faire pour que la succession ne soit pas bloquée ?
00:16:28 Est-ce qu'elle est bloquée ?
00:16:30 Quand on ne connaît pas les héritiers, elle peut être bloquée.
00:16:32 Oui, absolument.
00:16:34 Alors, on pourrait dans un premier temps se dire,
00:16:37 oui, on va demander les extraits de naissance pour retrouver le lien de filiation.
00:16:42 Mais le problème, c'est que là, on est en zone ascendante et on n'est pas du tout en descendant.
00:16:48 Et donc, pour connaître l'intégralité des héritiers,
00:16:51 eh bien, je ne vois pas d'autre système ou d'autres moyens que de faire appel à un généalogiste.
00:16:56 Un généalogiste qui est une profession tout à fait indépendante et qui travaille,
00:17:02 ça dépend, ils sont soit en pourcentage de la succession
00:17:06 ou alors c'est vous les payer au forfait sur une mission.
00:17:12 Donc, on peut faire appel et c'est reconnu.
00:17:15 - Ah, tout à fait, oui, oui.
00:17:16 Et donc, eux, ils font des investigations dans le monde entier.
00:17:20 C'est un métier assez passionnant d'ailleurs, d'être chercheur chez un...
00:17:24 - C'est quoi ? C'est un généalogiste, non ?
00:17:25 - Oui, c'est ça, chez un généalogiste.
00:17:28 - Mais il ne peut pas traverser la Terre entière pour des successions qui sont trop faibles.
00:17:32 - Ah, bah là, évidemment.
00:17:33 - Ça, c'est sûr que ça dépend aussi un petit peu de l'actif.
00:17:36 - Si c'est une succession de quelques dizaines de milliers d'euros,
00:17:38 il ne va pas se déplacer à l'autre bout du monde, non ?
00:17:40 - Non.
00:17:41 - Mais c'est vrai qu'on avait vu un reportage à la télévision, justement, c'était incroyable.
00:17:44 Des familles retrouvées aux Etats-Unis.
00:17:46 - Ah oui, c'est-à-dire que la population bouge, surtout depuis la dernière guerre.
00:17:50 Donc oui, il y en a sur tous les continents.
00:17:54 - En tant que notaire, vous avez fait appel à des généalogistes ?
00:17:56 - Très, très souvent.
00:17:58 Très, très souvent.
00:17:58 - Il y a un exemple où vous avez retrouvé quelqu'un qui était à l'autre bout du monde dans votre carrière ?
00:18:03 - À l'autre bout du monde ?
00:18:05 Enfin, moi, je n'ai pas dans mes dossiers, mais oui, ils m'ont raconté qu'effectivement...
00:18:10 - C'était extraordinaire.
00:18:10 - Ah oui, ils s'amusent.
00:18:11 - Ensuite, on dirige sur le salon de Provence.
00:18:14 - Oui, avec Agnès qui souhaite acheter un bien en location, c'est-à-dire que le bien est loué à l'achat.
00:18:21 Est-ce qu'elle doit reprendre exactement les termes du contrat ?
00:18:24 Est-ce qu'elle peut ajuster le loyer de son nouveau locataire ?
00:18:28 Et comment elle peut donner congé si elle le souhaite au locataire de ce bien qu'elle veut acheter ?
00:18:33 - Oui, alors là, la réponse n'est pas du tout simple, contrairement à la dernière question.
00:18:40 Ça, c'est beaucoup compliqué depuis une dizaine d'années.
00:18:42 Les pouvoirs publics adorent un peu empiler les lois.
00:18:45 Et aujourd'hui, alors oui, effectivement, quand on reprend un bail, on reprend le contrat.
00:18:49 Ça, on ne peut pas faire autrement.
00:18:52 Mais à tel point qu'aujourd'hui, on est tenu par la durée du bail quand on achète.
00:18:59 Et les pouvoirs publics ont en rajouté une petite sauce, c'est-à-dire que si vous voulez donner,
00:19:04 vous avez plusieurs possibilités de donner congé.
00:19:07 Vous pouvez vous donner congé pour reprendre, pour habiter.
00:19:10 Vous voulez acheter un bien loué. Vous dites je vais l'acheter moins cher.
00:19:14 Et puis, dès que je peux, je donne congé et je le récupère pour moi, pour moi ou pour mes enfants.
00:19:19 Bon, eh bien là, aujourd'hui, ils ont mis en place un système.
00:19:24 Si le bail vient à expiration dans moins de deux ans, par exemple,
00:19:32 vous achetez aujourd'hui et puis ça se termine dans 18 mois.
00:19:35 Vous pouvez donner congé toujours six mois avant le congé.
00:19:38 C'est toujours six mois avant la fin du terme.
00:19:40 Mais par contre, vous êtes obligé.
00:19:42 Le bail est prorogé de deux ans de votre achat.
00:19:45 Donc, c'est aujourd'hui 16 mai 24 et donc vous pouvez donner congé.
00:19:50 C'est un peu compliqué, mais en fonction des termes du bail six mois avant,
00:19:54 mais qui ne prendra effet que deux ans après l'acquisition, donc le 16 mai 2026.
00:20:00 Ça, c'est la première possibilité. Deuxième possibilité, je donne congé pour vendre.
00:20:04 Alors là, congé pour vendre, c'est pire. C'est à dire que là, aujourd'hui, quand vous prenez un bien occupé,
00:20:14 si le bail se termine dans moins de trois ans, eh bien, il est prorogé de trois ans.
00:20:22 Donc là, c'est un peu la cata. C'est à dire qu'aujourd'hui,
00:20:25 vous achetez un bien avec le loyer qui se termine, admettons, je ne sais pas,
00:20:30 au moins au 31 décembre 26. Eh bien, il faudra attendre le 29.
00:20:35 Ah bon? Ah oui, c'est automatique. Oui. Et alors en plus, c'est vrai que si on dénonce
00:20:41 six mois avant le terme des trois premières années, ça ne change rien.
00:20:43 Ça ne change rien. Aujourd'hui, vous êtes équivaut un bail de six ans.
00:20:46 Oui. Et alors, justement, c'est ce que j'allais vous dire.
00:20:49 C'est que quand vous achetez, il faut faire très attention à qui vous achetez.
00:20:52 Parce que si vous achetez d'un institutionnel, par exemple, eh bien, les baux sont de six ans.
00:20:58 Il n'y a que les particuliers qui font des baux de trois ans.
00:21:01 Donc, les professionnels font des baux de six ans. Donc, vous vous retrouvez avec un bail de cinq ans.
00:21:04 Donc là, OK, ça, ça marche. Vous êtes obligé d'attendre encore cinq ans.
00:21:08 Mais si même pour un bail de professionnel et que ça se termine, je ne sais pas moi,
00:21:12 par exemple, dans deux ans et demi, eh bien, c'est reparti pour cinq ans et demi.
00:21:16 Donc, le congé pour ventes doit tenir compte de cet élément là.
00:21:19 Est ce que si le locataire n'est pas au courant de cette législation là et qu'il l'accepte?
00:21:24 Oui, évidemment, c'est sûr que là, mais s'ils se rendent compte, mais ils sont très, très au courant.
00:21:30 Aujourd'hui, ils sont. Vous êtes là pour les informer.
00:21:34 Donc, en fait, pour des investisseurs qui achèterait un appartement avec un bail en cours,
00:21:39 il doit se méfier, il doit vraiment regarder, il doit vraiment vérifier.
00:21:42 Il doit vraiment regarder et qu'est ce qu'il a l'intention de faire?
00:21:45 Si c'est pour habiter ou si c'est pour le vendre, s'il veut continuer, c'est juste un placement.
00:21:50 Tout va bien. Oui, bien sûr. Mais s'il a doit arbitrer, parce que c'est vrai que quand on achète,
00:21:55 on a toujours envie d'eux. Et puis, il peut se passer que deux ans plus tard,
00:21:58 vous changez d'avis et vous voulez arbitrer, revendre ou je ne sais quoi.
00:22:03 Et du coup, vous êtes scotché par cette réglementation.
00:22:07 C'est très clair. Donc pour Agnès, c'est quand même quelque chose à étudier de très près.
00:22:11 Oui, et à bout de avant la promesse de vente.
00:22:14 Et vous tous qui nous écoutez, toujours vérifier lorsque vous investissez.
00:22:16 Par exemple, ça peut être intéressant d'avoir la poursuite du bail.
00:22:19 Mais si vous aviez dans l'idée d'augmenter, par exemple, les loyers ou par exemple d'arbitrer.
00:22:25 C'est mort. Voilà. Là, c'est carrément c'est bon.
00:22:29 Si vous voulez, il y avait dans la question, il y avait ce que je peux augmenter.
00:22:31 Oui, est ce que je peux ajuster le loyer? Absolument. Alors il faut faire des travaux.
00:22:35 Ah d'accord. Alors oui, alors c'est vrai qu'avec aujourd'hui, toute la réglementation thermique,
00:22:39 vous avez, vous avez la possibilité d'imposer aux locataires des travaux d'isolation thermique.
00:22:45 Si jamais, par exemple, vous êtes en F ou G ou peu importe, vous dites bon,
00:22:50 moi, je veux être réglo et faire des travaux. Donc, vous les imposez aux locataires.
00:22:55 Et du coup, le coût des travaux, forcément, il faut que ça soit une rénovation
00:22:58 quand même assez importante, peut justifier une augmentation de loyer.
00:23:02 Oui, mais s'il y a des travaux qui nécessitent le relogement du locataire, on fait comment?
00:23:06 Oui, il faut le reloger. C'est au frais du locataire et du propriétaire.
00:23:11 Dans les mêmes termes que le bail précédent. Et oui, c'est là où il faut être propriétaire de beaucoup,
00:23:16 de beaucoup de biens. On aime beaucoup les propriétaires.
00:23:19 Oui, c'est à dire que tous les institutions imposés les travaux à votre locataire.
00:23:23 Mais si ça nécessite le départ du locataire temporairement pour faire ces travaux,
00:23:27 vous êtes obligé, obligé de le relouer pendant ce temps.
00:23:30 Sauf un accord avec lui. Oui, mais bon, voilà.
00:23:32 C'est pour ça que les compagnies d'assurance qui ont des parcs immobiliers importants,
00:23:36 de moins en moins importants dans l'invitation, mais quand même,
00:23:39 arrivent à reloger parce que voilà, ils ont un parc important.
00:23:42 Mais le petit bailleur privé qui représente la plus grande majorité des Français,
00:23:46 quand même, je ne sais pas, il y a des équilibres entre les uns et les autres.
00:23:51 Merci beaucoup Thierry Delsalle.
00:23:54 On vous rappelle qu'il est porte parole de la Chambre des notaires.
00:23:57 Merci encore une fois. On enchaîne tout de suite avec la séquence qui convient bien.
00:24:02 Ici, au Grand Rendez-vous de l'immobilier.
00:24:05 Ça vous concerne. Eh bien, les amis, vous êtes toujours dans le Grand Rendez-vous de l'immobilier.
00:24:09 C'est notre cinquante neuvième numéro. Et oui, déjà cinquante neuf numéros avec notre expert qui nous suit depuis un moment,
00:24:16 qui est aujourd'hui un avocat connu, reconnu dans le monde de l'immobilier.
00:24:19 C'est Maître Romain Rossilandi. Bonjour maître.
00:24:23 Bonjour. Merci d'être avec nous. Et comme d'habitude, bien évidemment, c'est notre ami Vincent qui va vous poser les questions.
00:24:28 Oui, avec une première question d'Alexis. Il est à Paris. Il est locataire.
00:24:32 Son propriétaire vient de l'informer qu'en raison des Jeux olympiques et paralympiques, son loyer va augmenter en juillet, août, septembre.
00:24:41 Il nous dit est ce que c'est légal et en cas de refus, en fait, le propriétaire parle même de lui donner congé.
00:24:49 On est dans quoi là ? Je ne sais même pas si vous avez besoin de moi là pour le coup.
00:24:54 C'est évidemment complètement illégal. On ne peut pas augmenter comme ça un loyer sous prétexte qu'il y aurait des Jeux olympiques.
00:25:00 N'importe quoi. Le loyer, il est encadré. En plus à Paris, vous le savez, il y a l'indexation annuelle.
00:25:05 Ça, d'accord. Mais le prétexte des Jeux olympiques pour dire OK, je vais augmenter un peu ton loyer.
00:25:10 On va. Par contre, ça se fait. Je sais que malheureusement, ça se fait.
00:25:14 Alors ça se fait un peu à la mise en location. J'ai vu certains reportages.
00:25:18 C'est assez choquant. Il y a même des agents immobiliers qui sont complices de ça, qui proposent des biens en leur disant attention,
00:25:24 il y aura un petit loyer supplémentaire, un petit surloyer pendant un mois, un mois et demi pendant l'été.
00:25:29 Comme les gens veulent se loger, c'est compliqué. Il y en a certains qui acceptent. C'est complètement illégal.
00:25:34 Il faut dénoncer ce genre de pratiques comme il faut dénoncer les propriétaires.
00:25:38 Ce propriétaire, c'est absolument invraisemblable. Et de faire du chantage au congé derrière.
00:25:43 Encore une fois, on ne peut pas donner congé comme ça. On donne congé soit pour vente, soit pour reprise.
00:25:47 Tout ça, c'est très encadré par la loi du 6 juillet 89. Donc c'est impossible.
00:25:51 Alors il y a des malins qui font des beaux civils. On en entend beaucoup parler aujourd'hui.
00:25:55 Oui, le bail civil.
00:25:56 Le bail civil, c'est à la mode. C'est plus souple. Donc on sort de la loi de 89.
00:26:01 Mais le bail civil, ça fonctionne que pour les résidences secondaires. Et même dans un bail civil, on fixe un loyer.
00:26:07 On ne peut pas. Alors on pourrait imaginer avec un avenant pendant la période des JO, augmenter un peu le loyer.
00:26:15 Mais c'est quand même très, très contestable. Et si ça arrive, je pense que le locataire a intérêt à saisir le tribunal et à demander une requalification en bail de loi de 89.
00:26:22 Et à mon avis, il l'obtiendra. Complètement illégal.
00:26:24 Complètement illégal. Donc on reste sur son contrat de location. Il ne bouge pas.
00:26:29 Il faut surtout lui dire à d'autres amis. Il s'appelle Alex.
00:26:33 Alexi.
00:26:33 Alexi. Alexi. Surtout, si vraiment, ça se précipite un peu. Vous prenez un avocat.
00:26:38 Ah bah oui, très bon réflexe.
00:26:39 Voilà, vous prenez un avocat. Vous faites un recours là-dessus. Je peux vous dire qu'avec une bonne lettre d'avocat bien torchée, il va se calmer.
00:26:46 Normalement, il laissera tomber. Il n'a aucune chance devant le tribunal.
00:26:49 De toute manière.
00:26:49 Non mais je veux dire, on pourrait aussi signaler ce comportement.
00:26:53 Ce n'est pas croyable quand même qu'on ait des gens d'une cupidité telle.
00:27:00 Les gens deviennent fous avec les JO. Moi, j'ai un dossier. Mon client m'appelle un matin. Il me dit je ne peux plus rentrer chez moi. Je suis à la porte.
00:27:06 J'ai commencé à les serrures ont été échangées. Je pense que c'est mon propriétaire parce qu'il m'avait dit qu'il allait faire des travaux.
00:27:11 Donc, je suis parti 10 jours pour qu'il fasse ses travaux. Et depuis, il a changé les serrures.
00:27:14 Et c'est pour pouvoir rouler pendant les JO. Donc, ça, je ne peux pas le prouver. Mais depuis, j'ai dû faire une procédure.
00:27:19 Là, on a téléporté plein de violations de domicile. Les flics n'ont rien fait. Je fais une procédure.
00:27:24 J'ai une date d'audience à Montreuil le 25 juin en urgence, en référé pour demander la réintégration dans le logement.
00:27:30 Et il a un bail.
00:27:32 Bien sûr, c'est un peu particulier. C'est qu'il a un bail verbal.
00:27:35 Alors, il a un bail verbal. Et donc, c'est pour ça que le propriétaire, je pense, se croit tout permis.
00:27:38 Il n'a pas de bail écrit. Mais le bail verbal, c'est parfaitement légal.
00:27:41 Moi, j'ai fait constater. Alors, je vous explique parce que c'est intéressant.
00:27:44 Ce dossier, c'est j'ai fait constater par huissier les échanges de SMS.
00:27:47 Tous les mois, il y avait un SMS du propriétaire qui dit envoie-moi le loyer. N'oublie pas ton loyer.
00:27:51 Moi, je l'ai fait authentifier. Donc, je prouve qu'il y a un bail verbal. C'est parfaitement légal.
00:27:55 Il n'y a pas de bail verbal. Et donc, je pense que ce propriétaire se croit un peu au-dessus des lois en se disant
00:27:59 il ne pourra pas prouver la location.
00:28:01 Si, je peux la prouver grâce aux échanges de SMS, aux échanges de correspondance.
00:28:04 Pourquoi un bail verbal ? Pourquoi il ne l'a pas fait écrire ?
00:28:05 Mon client a été un peu léger, ça, c'est sûr.
00:28:07 Mais encore une fois, ce n'est pas écrit dans le marbre. On doit signer un bail écrit.
00:28:11 Donc, moi, je considère qu'il y a un bail verbal.
00:28:13 Il n'y a pas l'ombre d'un doute.
00:28:14 Et là, aujourd'hui, il est où ? Il est à la roue ?
00:28:16 Là, il paye des Airbnb. Donc, je garde les factures.
00:28:18 Je vais demander aussi la condamnation du propriétaire à rembourser les frais d'Airbnb pour le relogeant.
00:28:23 Il ne sera rien.
00:28:24 Je vous tiens au courant parce que l'audience, ça se pède le 25 juin.
00:28:27 Et vous allez gagner ?
00:28:28 J'ai bon espoir. Honnêtement, là, il faut prouver le bail verbal.
00:28:31 À partir du moment où je peux prouver le bail verbal...
00:28:33 Et vous avez les éléments. Est-ce que les SMS ou les appels sont recevables ?
00:28:36 Les SMS, dès lors qu'on les fait constater par un huissier, donc, il regarde, il regarde le téléphone, etc.
00:28:40 C'est authentifié. Et donc, là, il ne pourra pas dire le contraire.
00:28:43 Là, ça a été le cas, là.
00:28:44 Ah oui, là, j'ai les pièces. Je vous tiens au courant pour la suite.
00:28:47 Mais normalement, j'ai bon espoir.
00:28:48 On apprend toujours quelque chose avec Maître Romain Russilandi.
00:28:51 Et notamment que les îlots rendent un petit peu fou.
00:28:54 Direction Lille.
00:28:55 Lille, avec Gwenola.
00:28:57 À Lille, elle a signé un bail locatif il y a un an.
00:28:59 Elle est propriétaire.
00:29:01 Elle vient de découvrir que les fiches de paye de son locataire sont fausses.
00:29:05 Le nom de l'entreprise où le locataire est censé travailler a fermé six mois avant le début du bail.
00:29:10 Est-ce qu'elle peut lui signifier quelque chose ?
00:29:12 Elle a peur pour l'instant.
00:29:13 Il paye, mais comment s'en protéger pour la suite ?
00:29:16 Parce que manifestement, il y a un faux.
00:29:17 - En fait, elle constate qu'il y a un abus et des fausses pièces dans le dossier.
00:29:23 Et pourtant, le loyer est payé.
00:29:25 Qu'est-ce qu'on fait ?
00:29:26 - C'est une bonne question.
00:29:27 Cette fois, c'est le locataire qui est malhonnête.
00:29:29 On en a pour tous les goûts.
00:29:30 Alors, d'abord, il y a une première chose à faire.
00:29:33 S'il y a un faux, il y a usage de faux.
00:29:34 On peut aller porter plainte pour faux usage de faux.
00:29:36 Alors bon, je vous dis tout de suite, cette plainte, elle sera classée sans suite.
00:29:40 Il n'y aura jamais, à mon avis, de suite pénale pour ça.
00:29:43 Ce qui est intéressant, c'est qu'il paye le loyer.
00:29:45 Donc, on pourrait imaginer que le propriétaire se dise
00:29:48 "Bah écoutez, moi, j'ai été trompé".
00:29:49 Ce qu'on appelle un dol, il y a une manœuvre de loisirs.
00:29:51 "On m'a trompé, quand on a signé ce bail, on m'a donné une fausse fiche de paye,
00:29:54 donc j'ai des garanties, etc.".
00:29:55 Mais appartement, il paye le loyer.
00:29:57 Obtenir la résiliation du bail, donc l'expulsion du locataire
00:30:00 uniquement parce qu'il a triché lors de la location, je n'y crois pas.
00:30:05 Moi, j'ai eu des dossiers comme ça.
00:30:06 En général, ça s'accompagnait quand même de non-payement de loyer.
00:30:08 C'est ça la vraie question.
00:30:09 En général, on s'en rend compte quand le locataire ne paye plus son loyer.
00:30:12 Donc là, oui, effectivement, c'est un argument supplémentaire
00:30:14 pour obtenir la résiliation du bail parce que la mauvaise foi du locataire,
00:30:18 ça joue le tribunal, évidemment, et là pour l'apprécier.
00:30:20 Donc, ça aide ça.
00:30:21 Mais dans sa situation-là, s'il continuait à payer le loyer,
00:30:24 moi, ce que j'aurais tendance à dire, c'est pourquoi pas lui donner un congé
00:30:28 pour la prochaine échéance pour motifs graves et légitimes ?
00:30:30 Je pense que ça peut constituer un motif de congé,
00:30:32 mais franchement, c'est difficile à apprécier parce que si les loyers sont payés,
00:30:35 les tribunaux sont très réticents, croyez-moi, à ordonner l'exclusion d'un locataire.
00:30:39 Même quand il a triché.
00:30:41 Ça sera considéré comme une circonstance aggravante au sens civil, évidemment,
00:30:46 mais pas obtenir la résiliation uniquement là-dessus, je ne pense pas.
00:30:50 - D'accord, très bien.
00:30:51 En tout cas, elle le sait, il faut qu'elle garde les pièces et que ça puisse servir si jamais...
00:30:55 - Oui, elle devrait aller porter plainte quand même pour le dossier
00:30:57 et peut-être faire un courrier recommandé pour avoir des bonnes implications.
00:31:00 - Elle a donc pris peur parce qu'elle se rend compte que c'est faux,
00:31:03 parce qu'elle n'a pas utilisé forcément des outils de vérification.
00:31:06 - Il fallait téléphoner à l'employeur.
00:31:08 - Et puis aujourd'hui, il y a des outils de vérification qui permettent de le faire.
00:31:11 Juste une question complémentaire, justement, sur ce dossier-là,
00:31:14 on l'a vu, ces derniers temps, on assiste à une inflation de faux dossiers à l'allocation.
00:31:19 Est-ce que cette tendance vous l'a confirmé ?
00:31:22 - Je l'ai toujours vu, mais je crois que ça augmente vraiment là
00:31:24 parce que le marché est tellement tendu.
00:31:25 Moi, j'ai toujours vu ça dans les dossiers.
00:31:27 On s'en rend compte souvent, parfois ce sont des faux grossiers.
00:31:30 J'ai vu des faux avis d'imposition et on peut même les télécharger sur Internet.
00:31:34 Donc, c'est quand même assez incroyable.
00:31:36 Donc, ça a toujours existé, mais on s'en rend compte souvent
00:31:38 quand les loyers ne sont pas payés, en fait, c'est l'allocation d'un contentieux.
00:31:41 Il y a plein de gens qui ne s'en rendent pas compte.
00:31:43 Ce qui est plus embêtant, c'est quand un agent immobilier se fait avoir lui-même.
00:31:46 Parce que ça, j'ai aussi eu le cas, si l'agent immobilier ne vérifie pas la solvabilité
00:31:50 et les garanties de solvabilité qui sont fournies par le locataire,
00:31:52 y compris les frais ou les faux documents,
00:31:54 il engage également sa responsabilité vis-à-vis de son mandant.
00:31:58 Donc ça, je l'ai vu aussi et j'ai fait condamner les agents immobiliers
00:32:01 parce qu'ils n'avaient pas été suffisamment vigilants
00:32:03 lorsque le dossier de candidature a été constitué.
00:32:07 - Très clair, toujours grande vigilance et utiliser, encore une fois,
00:32:10 parce que c'est aussi l'occasion de dire à ses propriétaires,
00:32:14 de faire en sorte qu'on doit toujours prendre des professionnels qui vérifient
00:32:18 et parfois payer un peu d'honoraires ou un abonnement,
00:32:22 ou même un administrateur du bien ou tout simplement un avocat qui vérifie.
00:32:26 Ça permet d'éviter beaucoup de soucis.
00:32:28 - Merci beaucoup Romain Ancilandy.
00:32:31 Si vous cherchez un bon professionnel, un bon avocat,
00:32:34 rossi-landy-avocat.fr, voilà, pour un bon avocat spécialisé dans l'immobilier.
00:32:40 - Et bien, on enchaîne bien évidemment toujours avec nos séquences.
00:32:43 Vous êtes dans le 59e numéro du Grand Rendez-vous de l'Immobilier.
00:32:46 On se retrouve tout de suite après ça.
00:32:50 Et voilà le grand témoin qui est toujours sur notre plateau, c'est Xavier Bellevaux.
00:32:53 Merci Xavier Bellevaux de rester avec nous pour ce 59e numéro de l'Immobilier.
00:32:58 On voulait mettre la lumière sur votre expertise.
00:33:01 Justement, vous êtes le directeur général de Oui Invest France
00:33:05 et vous êtes bien sûr toujours avec nous pour cette deuxième partie d'entretien.
00:33:08 Première question, on va dire juridique, législative.
00:33:13 Nous avons un nouveau ministre, le cinquième ministre sur les quatre précédents gouvernements.
00:33:18 Quand même, le gouvernement attale la loi dite casse-barriant,
00:33:23 qui n'est pas une loi casse-barriant puisqu'elle n'est pas encore évoquée.
00:33:26 Elle a été présentée à l'Assemblée nationale sur notamment l'offre de logements abordables.
00:33:33 Elle a été portée par le ministre du Logement.
00:33:35 Elle dit plusieurs choses.
00:33:38 Durcissement des conditions de maintien dans le parc locatif social.
00:33:42 Nouveau pouvoir d'achat, nouveau pouvoir, par exemple, des maires
00:33:45 pour des rejets aux obligations des habitations à loyer modéré.
00:33:50 Augmentation de la part de logements intermédiaires qu'on appelle le LLI,
00:33:53 logements à loyer intermédiaire dans le parc HLM d'environ 15 à 20%, 10 à 20%.
00:33:58 Et est ce que ces mesures pour vous, Xavier Bellevaux,
00:34:01 ce que vous avez vous êtes exprimé sur le sujet, vont dans le bon sens à votre avis?
00:34:06 Est ce que cet indicateur du logement social va permettre aux Français qui sont aujourd'hui
00:34:12 complètement à l'os, mais vraiment tendus de chez tendus,
00:34:16 on a rarement atteint un niveau de tension sur l'accès au logement.
00:34:20 Est ce que vous le voyez d'un point de vue positif ou pas?
00:34:24 Je pense qu'on va arrêter au niveau de la loi Casparian.
00:34:26 Avant tout, le projet de loi, on est très axé sur le marché locatif.
00:34:30 Et je pense qu'il y a un vrai sujet.
00:34:31 C'est déjà qu'on doit reprendre en compte ce qu'on appelle le contexte actuel.
00:34:35 Contexte actuel, on le connaît.
00:34:36 On a eu la pandémie au niveau du Covid.
00:34:38 Ensuite, on a eu une régulération accrue qui se sont mis au niveau des encadrements
00:34:42 des loyers, des conditions d'inflation qu'on a eues.
00:34:44 On a eu des problématiques sur la politique du logement, incitation à la rénovation
00:34:47 énergétique.
00:34:48 Ça, c'était important.
00:34:49 Pour autant, il faut quand même se rendre compte qu'il y a aussi des mesures qui se
00:34:53 jouent ailleurs.
00:34:54 Regardez la location meublée avec l'Airbnb.
00:34:56 Vous voyez, depuis le 1er avril à Lille, il y a eu des décisions qui ont été prises.
00:34:59 Et aujourd'hui, chaque personne qui aura une résidence secondaire et qui voudra louer
00:35:03 dans le cadre d'un Airbnb aura des obligations de pouvoir faire des éléments par rapport
00:35:08 à ça.
00:35:09 Et parallèlement, on sent bien qu'on est contraint.
00:35:10 On a eu d'abord l'interdiction de pouvoir louer des biens qui étaient G+, avec la
00:35:15 note qui dépassait les 450 kWh en énergie, etc.
00:35:19 Donc, on voit bien en tout cas que ce n'est pas facile.
00:35:21 Après, vous allez me dire qu'on a la période des Jeux olympiques, peut-être qu'en Lille
00:35:24 de France, les choses vont se stabiliser.
00:35:26 Mais on se rend compte que ça ne va pas résoudre le problème dans sa globalité.
00:35:29 On sent bien aujourd'hui que l'État doit intervenir.
00:35:31 Et en ça, on ne peut que saluer le ministre de porter une loi par rapport à ça.
00:35:36 Mais il va falloir avoir, je pense, des incitations fiscales auprès de nos propriétaires pour
00:35:40 pouvoir les aider, mais aussi faire un soutien, j'ai envie de dire, aux locataires pour pouvoir
00:35:44 les accompagner dans ce cadre-là.
00:35:46 Puis également lutter contre la vacance.
00:35:48 Je pense qu'aujourd'hui, à un moment, il faudra peut-être qu'on réfléchisse à une
00:35:51 taxe parce qu'on a beaucoup de gens aujourd'hui qui sont propriétaires, qui préfèrent ne
00:35:54 pas louer pour ne pas être ennuyés, pour x, y, raison.
00:35:56 Et je pense qu'aujourd'hui, il y a plusieurs choses.
00:35:58 Donc oui, cette chose va dans le bon sens.
00:36:00 C'est important de le faire.
00:36:01 On peut comprendre, pardonnez-moi, mais on peut comprendre les propriétaires qui sont
00:36:04 un peu échaudés par le matraquage fiscal et qui préfèrent ne pas louer, etc.
00:36:09 C'est dramatique, je suis d'accord avec vous.
00:36:11 Mais à un moment donné, les propriétaires ont vraiment l'impression que c'est la variable
00:36:15 d'ajustement de la politique fiscale actuelle.
00:36:17 De toute façon, au-delà de la politique fiscale, quand vous regardez aujourd'hui qu'un lit
00:36:20 de décence, on a 60% de taxes.
00:36:21 Je veux dire, quoi qu'il en soit, il y a un problème à un moment.
00:36:24 Il faudra qu'on puisse réguler les choses.
00:36:26 Mais maintenant, on doit être aussi ouvert et encourager les initiatives.
00:36:30 Et je pense qu'à un moment, il n'y a pas très longtemps, il y a aussi une loi qui
00:36:32 est portée dans le cadre de modèles de transformer les locaux professionnels en logement.
00:36:37 Donc, c'est une réalité aussi.
00:36:38 Je pense qu'on doit le faire.
00:36:39 Il n'y a pas très longtemps, je rebondissais justement sur les conditions.
00:36:43 On parle d'avoir des conditions plus drastiques, effectivement, pour les personnes qui vivent
00:36:49 en HLM.
00:36:50 Et c'est sûr que quand on prend les proratas où on dit qu'on peut aller jusqu'à une famille,
00:36:53 à plus de six personnes dans la famille, on peut aller à plus de 100 cas de revenus,
00:36:57 ok, mais ça ne correspond pas à toute la France.
00:36:58 Dernièrement, j'ai discuté avec une personne qui divorce, qui a 36 000 euros de revenus.
00:37:03 Elle a 1 500 euros de trop de revenus par rapport aux conditions.
00:37:06 Elle a quatre enfants à charge.
00:37:07 Son mari ne peut pas l'aider, elle n'aura pas de pension alimentaire.
00:37:09 Elle n'arrive pas à se loger parce qu'aujourd'hui, quand elle propose une garantie, même vis-à-vis
00:37:13 elle, ce n'est pas possible.
00:37:14 Donc, il y a un vrai problème.
00:37:15 Et je pense que le problème, il est plutôt dans le manque cruel de construction de logements
00:37:19 aussi à loyer modéré.
00:37:20 Je suis absolument d'accord.
00:37:21 Ça, c'est le vrai sujet de fond.
00:37:23 Je pense qu'on doit aider nos prometteurs et on doit aussi aider tous les organismes
00:37:27 HLM à pouvoir les aider à rénover, parce que c'est un vrai sujet.
00:37:30 Regardez le nombre de personnes handicapées des fois qui attendent plus de 20 ans.
00:37:32 Et à produire plus de logements sociaux.
00:37:34 On va parler de simplification.
00:37:38 Parce qu'on est sur une nouvelle loi.
00:37:40 Thierry Delsalle, notre expert notaire, nous disait que les gouvernements adorent empiler
00:37:43 les lois.
00:37:44 Et quand même, cette nouvelle loi, elle nous parle de simplification, notamment pour construire
00:37:48 plus vite.
00:37:49 Est-ce qu'on y arrive ? Est-ce que dans le montage de WeInvest et dans le parcours des
00:37:54 particuliers avec leur agence, on peut penser qu'il ne faudrait pas là aussi de la simplification
00:38:00 pour accompagner le particulier à retourner vers un logement ?
00:38:03 Bien sûr, mais là, j'ai envie de vous dire, bien sûr qu'il faut, mais ça revient.
00:38:06 Pardonnez-moi, vous avez tout à l'heure dit une chose importante, que le digital a amélioré
00:38:11 la relation.
00:38:12 Oui, donc elle a redonné finalement un pouvoir aux échanges.
00:38:15 Dans la simplification, il y a quelque chose de très important, qui est celui de redonner
00:38:20 aussi la capacité de l'échange.
00:38:23 Est-ce que justement, pour vous, cette simplification, elle est encore une fois positive et constructive
00:38:31 pour la relation à l'autre ?
00:38:33 Oui, plus on pourra simplifier les procédures en immobilier, mieux cela sera.
00:38:38 Mais ce n'est pas tout.
00:38:39 On doit également simplifier et moins opacifier la relation avec nos clients.
00:38:44 Moi, je rêve que demain, toutes les actions qui sont faites par un collaborateur en agence
00:38:49 pour le compte d'un client, sur son espace client, le propriétaire bailleur ou bien
00:38:54 le locataire ou bien l'acheteur, et toutes les étapes clés, tous les éléments, et
00:38:59 qui puissent préserver en miroir un accès pour donner de la transparence.
00:39:03 Je pense qu'aujourd'hui, dans la simplification, là encore une fois, je pense qu'on doit
00:39:07 aider.
00:39:08 Aujourd'hui, on parle beaucoup de rénovation énergétique.
00:39:09 Cette loi, elle est très bien, mais aussi, des fois, on ferait regarder notre parc de
00:39:14 l'État, comme vous regardez aujourd'hui les chambres de commerce et de l'industrie
00:39:16 en France.
00:39:17 Je suis désolé, elles ne sont toujours pas en conformité sur les ERP.
00:39:19 Je pense qu'on devrait aussi penser à accompagner nos locataires, à accompagner les propriétaires
00:39:24 avec des vraies remises sur les impôts, des vraies subventions, des vraies aides.
00:39:28 Parce qu'on arrête de dire n'importe quoi.
00:39:31 Un propriétaire, de base, c'est son intérêt que son bien soit le plus cohérent possible
00:39:36 avec le temps.
00:39:37 Donc aujourd'hui, je pense qu'on manque d'incitation.
00:39:40 Après, on ne peut pas dire que l'État n'a rien fait.
00:39:42 Souvent, il y a eu des projets de loi, il y a eu des prêts à taux zéro qui étaient
00:39:45 puissants.
00:39:46 Je pense qu'aujourd'hui, en tout cas, plus que jamais, la profession immobilière et
00:39:49 les clients finaux, la pierre intéresse tout le monde, on doit être présent.
00:39:53 C'est sûr que dans le discours politique, on a entendu notre président Emmanuel Macron
00:39:58 nous parler de choc de simplification.
00:40:00 Force de constater que ça tarde réellement à arriver.
00:40:05 Mais Sylvain, juste par rapport à ça, très rapidement, je ne ferai pas de discretion
00:40:09 par la suite, mais c'est important de comprendre que ce n'est pas si facile non plus parce
00:40:12 que les maires ont aussi leur importance.
00:40:14 Quand je vous parlais du projet de loi sur transformer les locaux commerciaux en logement
00:40:18 et de diminuer les délais, ça pose des problèmes aux maires.
00:40:22 Pourquoi ? Parce que derrière, en fait, ils ne vont plus percevoir les taxes dans le
00:40:25 projet de construction.
00:40:26 Et ça, c'est un vrai problème.
00:40:27 Donc, il y a aussi dans tous les organes et ils n'ont pas les organes non plus des
00:40:31 locataires, mais aussi des maires.
00:40:32 Il y a des positions à prendre, à assumer, qui sont importantes.
00:40:35 Je suis bien d'accord avec vous.
00:40:37 Ce qui serait bien, c'est de donner aux maires, de leur redonner un pouvoir fiscal réel.
00:40:41 Bien sûr.
00:40:42 Je peux vous dire que la plupart des maires, lorsque il y a eu l'arrêt de la taxe d'habitation,
00:40:47 ça a quand même sévèrement rué dans les brancards.
00:40:49 On le voit d'ailleurs aujourd'hui avec la fiscalité, puisque la seule fiscalité qui
00:40:52 leur restait encore positive, c'était celle des DMTO, les droits de mutation à titre
00:40:56 onéreux, qui, je le rappelle, permettent aux collectivités locales de finir leur budget.
00:41:01 On va reprendre, je voulais juste revoir sur la BCE.
00:41:04 Vous savez, la BCE, c'est la Banque centrale européenne qui a annoncé quand même une
00:41:09 baisse de taux importante.
00:41:11 Alors, on vous pose cette question parce qu'elle est quand même significative et on l'a posé
00:41:15 à tous les patrons de réseau.
00:41:16 Concrètement, que pouvez-vous attendre de ces annonces ? Et du coup, est-ce que vous
00:41:22 avez ou pas chez WeInvest une statistique, une vision de marché pour la rentrée et
00:41:27 pour l'été ?
00:41:28 Ma vision de marché, elle est simple, je n'ai pas de boule de cristal, je le dis toujours.
00:41:31 Ce que je dis toujours, c'est que la Banque centrale, elle dit quoi ? Elle dit déjà
00:41:35 qu'éventuellement, j'en entends parler de 2,50, de 3 %, je pense que déjà, restons
00:41:39 sur une base en fin de l'année de 3 %, déjà si on arrive à ça, ce sera très bien.
00:41:43 Mais elle met des conditions.
00:41:44 Donc, je pense qu'il faut être très prudent.
00:41:45 La condition essentielle, c'est d'être en dessous des 2 % de l'inflation.
00:41:48 Aujourd'hui, on n'y est pas tout à fait.
00:41:50 Donc déjà, voyons ce qui va se passer.
00:41:52 Il y a une prochaine réunion politique monétaire prochainement qui va arriver dans les 15 jours
00:41:57 à venir.
00:41:58 Je pense que déjà, attendons cette réunion, soyons prudents.
00:42:00 Il y a des bons signaux dans la transaction dans l'ancien, c'est une réalité, ça
00:42:03 va mieux.
00:42:04 Je pense que dans l'allocation, il faut qu'on laisse passer un certain nombre de choses,
00:42:06 mais ça va revenir.
00:42:07 Et je pense que par contre, là, plus que jamais, on a besoin d'aider nos promoteurs.
00:42:11 On va passer, si vous voulez bien, merci Xavier Bellevaux.
00:42:15 Au marché locatif, un vrai sujet, le marché locatif qui subit une plus grande.
00:42:20 Je vais vous dire, ça fait plus de 35 ans que je suis dans ce métier.
00:42:23 Je n'ai jamais vu une crise aussi grave d'accès à l'allocation et d'accès au logement.
00:42:28 Le paysage est plutôt sombre.
00:42:30 On a même des annonces qui ont baissé de plus de 49 % sur les moteurs de recherche
00:42:34 d'offres de location, avec forcément des bailleurs qui, je le rappelle aussi, bien
00:42:41 évidemment, sont aussi matraqués fiscalement.
00:42:43 Du coup, qui hésitent, vous l'avez dit tout à l'heure, même à remettre en location
00:42:48 leur appartement, leur bien, sans compter l'incursion massive des locations saisonnières
00:42:55 dites Airbnb, qui a complètement asséché le marché locatif classique.
00:43:01 Calendrier énergétique, location meubles touristiques font exploser les prix dans les
00:43:06 grandes métropoles et chassent les habitants qui, du coup, n'ont plus les moyens, vous
00:43:10 le savez, de se loger parce qu'aujourd'hui, à ces prix-là, on ne peut plus se loger.
00:43:14 On est quand même sur des variables qui vont jusqu'à 30, voire jusqu'à 41 euros du
00:43:18 mètre carré mensuel dans Paris.
00:43:21 C'est juste absolument incroyable.
00:43:22 Est-ce qu'on peut encore, Xavier Bellevaux, vraiment respirer un retour à la normale,
00:43:28 à l'allocation en France ? Et plus largement, que faudrait-il faire ?
00:43:31 J'ai envie de dire que par rapport à ça, c'est un vrai sujet.
00:43:34 On en a parlé un tout petit peu depuis tout à l'heure.
00:43:36 Je pense que tout est quand même lié à la construction de logement.
00:43:40 La construction de logement, elle a un intérêt, c'est de faire aussi revenir les investisseurs,
00:43:44 de pouvoir aussi proposer des biens à l'allocation.
00:43:47 Ça permet aussi de décompresser le marché et de pouvoir proposer plus de biens à l'allocation.
00:43:53 Donc, sans construction, sans nouvelle construction, ça va être plus compliqué d'agrandir le
00:43:57 parc.
00:43:58 Ça, c'est une réalité.
00:43:59 C'est mécanique.
00:44:00 Aujourd'hui, quand on a des dispositifs…
00:44:01 Pas de production de logement, compression sur l'ancien, mécaniquement, les prix augmentent
00:44:05 parce qu'il y a moins d'offres et donc forcément les propriétaires… Et quelque
00:44:09 part, ça se comprend dans une certaine mesure, augmentent les prix.
00:44:11 Et puis c'est non vertueux parce que plus du coup, moins on décompresse le marché
00:44:15 avec des locaux neufs, plus on est obligé de se partir sur les bâtis existants qui
00:44:19 souvent sont à note aujourd'hui des PE inférieurs à D.
00:44:23 Donc, on se retrouve avec des choses qui sont E, F ou G.
00:44:25 Donc, la problématique, on est obligé, on ne peut pas augmenter les prix, on est obligé
00:44:28 de refaire des travaux importants.
00:44:30 Souvent, peut-être, le bailleur n'en a pas la possibilité.
00:44:32 Donc, on se retrouve effectivement, quoi qu'il en soit, avec pas suffisamment d'offres.
00:44:35 Alors après, j'en parlais, Airbnb, c'est autre chose.
00:44:37 Je pense qu'aujourd'hui, il y a un vrai état, il y a des choses qui se mettent en
00:44:39 place, donc on va le suivre.
00:44:40 Mais je pense sincèrement qu'on doit impérativement reconstruire en France.
00:44:46 Et il faut qu'on soit vigilant aussi parce qu'on est en train de mettre tout un…
00:44:50 Avec l'artification des sols, on est en train de mettre en place des systèmes où
00:44:53 qu'est-ce qui va se passer ? On va dire aux gens d'aller encore plus loin pour
00:44:57 aller construire ou s'installer, mais ça va avoir un double effet parce que s'ils
00:45:00 vont plus loin, ils vont dépenser plus d'énergie, donc ça va coûter plus cher et l'essence
00:45:04 va coûter plus cher et ils ont moins de budget.
00:45:06 Regardez, c'est quand même fou.
00:45:08 On est arrivé sur des villes, il y a 15 ans, on disait il faut absolument investir
00:45:11 à Saint-Etienne.
00:45:12 Aujourd'hui, c'est Saint-Etienne qui a perdu à peu près 15 % de pouvoir d'achat
00:45:17 par rapport à l'immobilier qui avait beaucoup augmenté, quand au fond, ça peut paraître
00:45:21 idiot, mais c'est à Paris où on récupère 2 mètres carrés.
00:45:23 Voilà.
00:45:24 Donc du coup, il y a une vraie difficulté par rapport à ça.
00:45:26 Justement, sur cette question des territoires, est-ce qu'on doit voir une différence d'accès
00:45:31 pour le locatif entre les grandes métropoles, les villes moyennes ? Est-ce que c'est intéressant
00:45:35 peut-être, quand vous dites d'aller plus loin, c'est de carrément peut-être changer
00:45:38 de vie pour certains locataires et se dire je vais dans une plus petite ville parce que
00:45:42 le marché est assez détendu.
00:45:44 Et est-ce que c'est intéressant juste de regarder à l'instant T ou alors est-ce
00:45:48 qu'il faut attendre ?
00:45:49 Et je vais même compléter, si vous permettez, mon cher Vincent.
00:45:52 On voit que les taux de rendement, et ça c'est vraiment la surprise, sont plus élevés
00:45:58 dans ces territoires en moyenne parce que forcément les prix sont moins chers.
00:46:02 Alors, ce n'est pas une grande surprise parce qu'en réalité, ça a toujours été le cas,
00:46:05 mais ça a déjà été le cas en immobilier d'entreprise.
00:46:08 Souvent en immobilier d'entreprise, vous vous retrouviez avec des locaux qui avaient
00:46:10 une meilleure rentabilité dans des petites villes que dans des grandes villes.
00:46:13 On dit toujours qu'en grande ville, vous achetez en définitive quoi ? La sécurité
00:46:18 de revendre à un certain prix, qui est souvent le prix d'acquisition.
00:46:20 Aujourd'hui, il faut plus de 15 ans pour amortir un bien à Paris.
00:46:23 Il faut être cohérent.
00:46:24 Donc effectivement, quand on est sur des villes comme Saint-Etienne, par exemple, il
00:46:26 nous faut un peu moins de 10 ans, enfin à peu près de 10-12 ans.
00:46:29 Donc, c'est beaucoup plus intéressant.
00:46:30 Au-delà de ça, je pense que en réalité, le télétravail déjà a travaillé, a contribué
00:46:36 à ces choses-là.
00:46:37 On a de plus en plus de gens qui quittent la région parisienne et qui s'installent
00:46:40 dans plein d'endroits de la France.
00:46:41 Regardez, aujourd'hui, on a des gens qui sont installés à Reims, qui sont descendus
00:46:44 en Bourgogne, qui sont descendus dans plein de communes où avant, il n'y avait pas.
00:46:48 Montauban qui monte beaucoup.
00:46:49 On entend beaucoup parler de Montauban.
00:46:50 Ce n'était pas le cas il y a quelques temps.
00:46:51 Donc, en réalité, déjà, il y a beaucoup de gens qui ont décidé pour un budget moins
00:46:56 cher d'aller récupérer plus de mètres carrés, plus de verdures.
00:47:00 C'est une réalité.
00:47:01 Pour autant, ça ne va pas tout régler.
00:47:02 Je pense vraiment qu'il est capital dans chaque projet de pouvoir réfléchir à son
00:47:06 projet d'investissement global tout au long de sa vie.
00:47:09 On ne peut pas.
00:47:10 La pierre, c'est important et c'est essentiel.
00:47:12 Mais il faut aussi réfléchir à une stratégie d'optimisation tout au long de sa vie active.
00:47:17 Une dernière question pour cet entretien extrêmement riche en informations.
00:47:22 La rénovation énergétique est un indispensable levier à la fois pour la valorisation des
00:47:28 biens immobiliers, mais à la transition environnementale.
00:47:30 Bien évidemment, on est tous d'accord.
00:47:32 On est tous pour la réduction des émissions de gaz à effet de serre.
00:47:38 Néanmoins, il faut quand même qu'on touche aussi au portefeuille des Français.
00:47:43 L'idée, c'est d'allier les deux à la fois une transformation environnementale, mais
00:47:47 aussi une valorisation de son actif immobilier.
00:47:49 Et on peut le comprendre.
00:47:50 Ça affecte très fort le locatif.
00:47:52 On le voit puisque on a un calendrier contraint.
00:47:55 Je rappelle qu'au 1er janvier 2025, les biens en étiquette F seront retirés du marché.
00:48:01 Donc, il y avait F et G.
00:48:03 L'idée du gouvernement, c'est d'atteindre la neutralité carbone en 2034 pour qu'on
00:48:09 soit sur les quatre premières lettres de A, B, C, D, E.
00:48:15 Bien évidemment, en sachant qu'aujourd'hui, l'idée du Parc, c'est d'arriver vers une
00:48:20 étiquette énergétique entre B et C, le plus vertueux.
00:48:24 Force de constater qu'on n'y sera pas.
00:48:27 Comment le marché peut-il se défendre face à ces normes dont on a l'impression qu'a
00:48:32 priori, il n'y aura pas de moratoire ou de dérogation possible ?
00:48:35 Ça, c'est un vrai problème.
00:48:37 Quantituellement, je pense qu'avant tout, dans l'immobilier, les trois syndicats réunis
00:48:41 qui sont la FNAM aujourd'hui, l'UNIS et le SNPI doivent absolument monter au créneau,
00:48:51 doivent défendre la profession.
00:48:53 Mais parallèlement à ça aussi, je pense qu'on doit tous faire pression auprès du
00:48:57 ministre du Logement.
00:48:58 C'est hyper important que le ministre du Logement puisse se rendre compte.
00:49:01 On voit bien qu'il essaie, qu'il a plein de bonnes volontés.
00:49:03 Mais aujourd'hui, on va voir des mesures chocs.
00:49:05 On devrait mettre en place des incitations tout de suite pour aider à la rénovation
00:49:09 hérétique ou alors revoir nos standards, déjà standardiser les choses à une certaine
00:49:13 note et évoluer au fur et à mesure du temps.
00:49:16 Mais dans l'état actuel des choses, effectivement, même les investisseurs aujourd'hui sont
00:49:21 moins présents.
00:49:22 Parce qu'au début, on l'a vu quand c'était tout beau tout nouveau, on disait que les
00:49:24 marchandes de biens vont arriver, ils vont racheter dans l'État, ils vont faire un peu
00:49:27 de travaux.
00:49:28 Mais en réalité, depuis le Covid, l'ensemble des matières premières a augmenté.
00:49:31 Une maison qui vous coûtait en création pour 100 mètres carrés 180 000 euros aujourd'hui,
00:49:35 elle vous coûte 220 000 euros pour la même maison, alors que les conditions de financement
00:49:39 se sont complètement durcies.
00:49:40 Donc, je pense que nos pouvoirs publics doivent comprendre qu'en réalité, on ne peut pas
00:49:45 tout faire.
00:49:46 On ne peut pas tout faire.
00:49:47 Merci beaucoup, Xavier Bellevaux.
00:49:50 On a abordé tous les sujets qui tentent justement à vous donner des informations.
00:49:55 Alors, elles ne sont pas toutes toujours toujours réjouissantes, soyons clairs.
00:49:58 Mais en tout cas, une chose est sûre, c'est que plus que jamais, vous êtes d'accord,
00:50:00 Xavier Bellevaux, on peut toujours acheter et investir dans l'immobilier.
00:50:04 Plus que jamais.
00:50:05 Et je le conseille vivement.
00:50:06 Merci, Xavier Bellevaux.
00:50:07 Je rappelle que vous êtes le directeur général de We Invest France, filiale d'un groupe
00:50:13 leader en Belgique.
00:50:14 On se retrouve tout de suite après ça.
00:50:16 Ça vous concerne.
00:50:17 Les amis, on se retrouve pour le cinquantième numéro, cinquante neuvième numéro du Grand
00:50:23 Rendez-vous de l'immobilier avec le meilleur agent immobilier de Paris.
00:50:26 On ne pouvait pas rêver mieux.
00:50:27 C'est notre ami Dan Adler.
00:50:29 Bonjour, comment ça va?
00:50:30 - Comment ça va, Dan?
00:50:31 - Nickel.
00:50:32 - On est ravi de vous voir.
00:50:33 Alors, vous, on vous repère très facilement.
00:50:34 Juste le charme de l'alliance, de l'élégance et de l'intelligence dans son métier, n'est-ce
00:50:39 pas, Vincent?
00:50:40 - C'est bien pour ça que vous me regardez aussi quand vous dites ça.
00:50:41 - Vous êtes d'accord quand même.
00:50:45 - Oui, au moins, oui.
00:50:46 Dan Adler, des questions pour vous.
00:50:49 Jean-Charles a besoin, pour commencer, il est propriétaire d'une maison.
00:50:53 Il souhaite acheter plus grand.
00:50:55 Il se demande quel est le plus intéressant?
00:50:56 Est-ce que c'est acheter avant de vendre ou vendre avant d'acheter?
00:51:00 - C'est une très bonne question.
00:51:02 Il faut savoir qu'il y a des avantages et des inconvénients dans les deux cas.
00:51:05 Je m'explique très rapidement.
00:51:08 Quand vous achetez avant de vendre, vous avez la certitude d'avoir trouvé le produit qui
00:51:11 vous convient, mais vous n'avez pas la certitude de savoir à quel prix vous allez vendre votre
00:51:15 maison.
00:51:16 Et avec un marché, par exemple, l'année dernière, où il y a eu des petites fluctuations sur
00:51:21 les prix et notamment des baisses dans certains arrondissements ou en dehors de Paris, ça
00:51:26 peut avoir un impact si on ne gère pas parfaitement son budget.
00:51:29 L'estimation d'un agent mobilier, c'est primordial, mais des fois, il y a certains agents mobiliers
00:51:34 qui peuvent se planter et ça peut avoir un impact très important sur l'aspect financier
00:51:39 de l'acquisition.
00:51:40 Donc, ça, c'est quand même un paramètre à prendre en ligne de compte.
00:51:43 Maintenant, quand quelqu'un a une grande famille, le fait de vendre avant d'acheter, ça peut
00:51:47 être compliqué puisqu'il y a le paramètre de savoir où est-ce qu'on va se loger une
00:51:51 fois qu'on a vendu.
00:51:52 Par contre, le fait de vendre avant d'acheter, ça a l'avantage de gérer parfaitement son
00:51:56 budget puisqu'on sait exactement combien on a touché.
00:51:59 Après, la problématique, c'est de savoir ce qu'on va trouver.
00:52:02 Donc, ça va dépendre aussi de la zone dans laquelle vous êtes.
00:52:04 Si vous recherchez par exemple un appartement classique, je prends mon cas puisque moi,
00:52:08 mes agences sont à Paris.
00:52:09 Si je recherche un appartement classique parisien, 120 mètres carrés ou autres, ou 100 mètres
00:52:14 carrés pour une famille ou 150, peu importe, on aura quand même de fortes probabilités
00:52:20 de trouver si on n'est pas trop restreint au niveau du secteur géographique.
00:52:23 Par contre, si je recherche un appartement un peu particulier avec une terrasse, avec
00:52:27 une vue exceptionnelle, le fait de vendre avant d'acheter, ça peut être dangereux
00:52:31 puisque vous allez peut-être pouvoir mettre beaucoup de temps pour trouver l'appartement
00:52:34 et il y a la problématique de se reloger.
00:52:37 Donc, il faut avoir un plan B.
00:52:38 Par contre, l'avantage quand même qui est énorme, c'est que vous gérez parfaitement
00:52:41 votre budget, que vous avez déjà touché les fruits de la revente de votre produit,
00:52:46 que vous pouvez certainement d'ailleurs acheter sans conditions suspensives, sauf si vous
00:52:49 faites un crédit supplémentaire, mais qui sera relativement faible par rapport au montant
00:52:54 que vous allez percevoir.
00:52:55 Donc, c'est un avantage réel.
00:52:57 Et puis, ça dépend aussi du marché.
00:52:59 Si vous êtes sur un marché, comme il y a quelques années, qui prend 5 à 10 % chaque
00:53:04 année, le fait de vendre avant d'acheter, ça peut être dangereux puisque le marché
00:53:08 vous rattrape.
00:53:09 Dans un marché qui est stable, voire à la baisse, je ne parle pas de baisse aujourd'hui,
00:53:13 mais dans un marché stable, voire à la baisse, c'est plutôt avantageux financièrement.
00:53:16 Après, chacun a ses priorités.
00:53:20 Si vous avez un budget qui est très large, je conseillerais plutôt d'acheter avant
00:53:24 de vendre.
00:53:25 Maintenant, si vous êtes serré, je conseillerais plutôt de vendre avant d'acheter.
00:53:27 Les prix, est-ce qu'ils baissent en ce moment ? On a vu les dernières statistiques des
00:53:31 20 arrondissements de Paris.
00:53:34 On fait baisser, on est sur une moyenne de 8 % de baisse sur Paris.
00:53:39 Est-ce que vous avez les mêmes chiffres par chez vous ?
00:53:41 Oui, on a constaté à peu près ça.
00:53:42 Vous êtes plutôt sur la rive gauche.
00:53:45 Très honnêtement, aujourd'hui, on a énormément de produits sur la rive droite aussi.
00:53:48 On a notre implantation physique rive gauche, mais on a énormément d'appartements.
00:53:52 Vous avez combien d'agences maintenant ?
00:53:53 On a 8.
00:53:54 Donc, vous êtes capable de traiter une demande parisienne intra-muros ?
00:53:57 Oui, partout.
00:53:58 À full arrondissement ?
00:53:59 À full arrondissement, complètement.
00:54:00 Et donc, cette baisse, est-ce qu'elle vous interpelle ? Elle est salutaire pour reloger
00:54:05 des parisiens dans Paris ?
00:54:06 Objectivement, on l'a constaté plutôt courant 2023.
00:54:13 Le marché, quand même, est reparti.
00:54:15 On n'est pas tout à fait sur ce qu'on avait avant les crises, en termes de volume de vente.
00:54:21 Mais par contre, on a un volume qui est revenu fortement.
00:54:25 La baisse des taux d'intérêt nous aide aussi, même si elle reste encore minime par rapport
00:54:30 à ce qu'on escomptait.
00:54:31 Mais ça impacte le marché.
00:54:33 Après, par les deux baisses, nous, on a constaté que c'est plutôt les produits à défaut
00:54:37 qui ont été impactés directement.
00:54:39 Les produits à défaut, c'est par exemple les étiquettes énergétiques, les problématiques
00:54:43 de luminosité ?
00:54:44 Exactement.
00:54:45 Sur les produits d'investissement, on a toutes ces problématiques avec les performances
00:54:49 énergétiques qui peuvent directement impacter les produits énergivores.
00:54:53 On a ça, on a les appartements qui sont… Je parle d'appartements, parce que c'est
00:54:58 essentiellement ce qu'on a, même si on a quelques maisons.
00:55:00 Les appartements qui vont être sombres, en étage élevé, sans ascenseur, dans une copropriété
00:55:08 mal entretenue.
00:55:09 Tous ces paramètres, ça va impacter.
00:55:12 Maintenant, on a des produits où honnêtement, on ne voit pas d'impact.
00:55:15 Ce qu'il faut savoir, c'est que nous, nos agences, on travaille sur tout type de biens.
00:55:19 On a une gamme également Prestige qu'on a montée il y a quelques mois.
00:55:22 Et là, on constate que sur la gamme Prestige, il n'y a pas de baisse.
00:55:26 Il y a une forte demande.
00:55:27 Et la difficulté, là, c'est peut-être un peu différente.
00:55:30 C'est qu'on a des vendeurs qui sont très gourmands parce qu'ils ne sont jamais pressés
00:55:34 de vendre.
00:55:35 Bien sûr.
00:55:36 Et puis, comme dirait l'autre, Prestige et Luxe ne connaît pas la crise.
00:55:39 On va aller à Lyon.
00:55:40 On va à Lyon avec Chloé, qui nous dit qu'elle regarde souvent l'émission et elle se questionne.
00:55:44 C'est une question qu'on ne traite pas souvent dans l'émission, mais qui est importante
00:55:48 sur la possibilité de changer de vie et peut-être pour se lancer dans l'immobilier.
00:55:52 Est-ce qu'il faut avoir un quelconque apport, des connaissances?
00:55:55 Qu'est-ce qu'on peut lui conseiller si elle veut se lancer en tant qu'agent immobilier?
00:56:00 Alors la question, est-ce qu'elle veut, parce que si elle parle d'apport, est-ce qu'elle
00:56:05 veut se lancer, créer son entreprise ou est-ce qu'elle veut devenir agent immobilier?
00:56:09 Est-ce qu'il y a quand même deux choses?
00:56:11 Je pense que vu la question, c'est un peu les deux, mon capitaine.
00:56:13 C'est un peu les deux.
00:56:14 C'est peut-être un flou aussi, c'est-à-dire le milieu me tente.
00:56:17 Comment faire?
00:56:18 Où aller?
00:56:19 Qu'est-ce que je peux faire?
00:56:20 Elle est sollicitée par des réseaux de mandataires dans le digital ou il suffit de s'abonner
00:56:24 pour avoir tout de suite la possibilité de vendre sans très peu de formation d'ailleurs.
00:56:28 Monter une agence immobilière.
00:56:31 Voilà.
00:56:32 C'est vrai que beaucoup de personnes nous contactent parce que l'immobilier fait toujours
00:56:36 encore rêver.
00:56:37 C'est le cas?
00:56:38 C'est le cas et ils ont bien raison.
00:56:40 C'est un métier qui est incroyable.
00:56:42 Moi, j'ai commencé il y a quasiment 20 ans et il n'y a pas un jour où je me suis ennuyé.
00:56:48 Il n'y a pas un jour où je n'ai pas eu une nouveauté ou c'est un métier qui est palpitant,
00:56:54 qui est excitant.
00:56:55 Après, c'est vrai que quand on se lance dans ce métier, il faut vraiment être certain
00:56:59 de savoir où on va et ce qu'on veut faire.
00:57:01 Alors, je vais parler et je vais répondre à la place de Chloé, c'est ça?
00:57:06 Elle veut le conseil d'un expert.
00:57:08 Oui, alors il y a deux choses.
00:57:09 Si vous voulez devenir agent immobilier, moi, je vous recommande fortement d'aller dans
00:57:12 une agence qui a un nom, une renommée, parce que vous allez avoir un appui et vous allez
00:57:17 avoir une formation.
00:57:18 Et je pense que c'est indispensable.
00:57:20 Se lancer dans une aventure en prenant un abonnement.
00:57:27 Moi, je pense que c'est une grosse connerie parce que c'est un métier qui n'est pas évident.
00:57:31 Il y a plein de choses à savoir.
00:57:32 Au-delà de ça, vous pouvez effectivement arriver à faire une vente parce que vous
00:57:36 allez avoir un ami qui va vous confier son appartement.
00:57:39 Et puis voilà, ça va bien se passer.
00:57:40 Maintenant, un client mécontent, il va forcément parler de vous négativement.
00:57:46 Et si vous n'avez pas de formation, si vous n'avez pas un bagage, un suivi et des gens
00:57:50 qui vont vous accompagner, vous risquez de faire plus de déçus que de gens contents
00:57:55 et vous ne gagnerez pas votre vie.
00:57:57 Parce qu'effectivement, les commissions, souvent quand on parle de notre métier, on
00:58:01 a l'impression que tous les agents immobiliers sont fortunés.
00:58:04 Ce n'est pas le cas.
00:58:05 Il y a beaucoup d'agents immobiliers qui font ce métier et qui galèrent parce que justement,
00:58:08 ils ne sont pas accompagnés.
00:58:09 C'est vrai que c'est un métier qui est attirant.
00:58:11 Il y a beaucoup d'émissions, il y a des séries.
00:58:14 Et du coup, c'est très attrayant, c'est très attirant.
00:58:17 Je le conçois pleinement, mais je pense qu'il faut un accompagnement de A à Z.
00:58:20 Et si vous voulez créer votre entreprise, je pense que déjà la première question que
00:58:24 vous devez vous poser, c'est pourquoi vous voulez créer cette entreprise?
00:58:26 Qu'est-ce que vous voulez réellement dans votre vie?
00:58:28 Parce que qui dit création dit aussi risque.
00:58:32 Il y a des risques qui sont énormes dans tout type d'entreprise.
00:58:35 D'ailleurs, oui, il faut un apport.
00:58:37 Il faut un apport quand même qui est conséquent.
00:58:39 Moi, quand j'ai commencé, quand on a créé le groupe avec mon épouse, on avait à peu
00:58:42 près 70 000 à 80 000 euros d'apport qu'on avait constitué d'ailleurs parce qu'on était
00:58:47 agent immobilier.
00:58:48 On avait réussi à mettre de l'argent de côté.
00:58:49 Cet apport, il nous a permis de constituer notre fonds de roulement.
00:58:53 C'est ce qui nous a permis de payer notre loyer, de payer les charges, de payer les
00:58:57 salariés puisqu'on avait commencé.
00:58:58 On était tout de suite cinq.
00:59:00 Mais en gros, ça nous laissait six mois pour vivre.
00:59:02 Il fallait rentrer de l'argent tout de suite.
00:59:04 L'avantage, on connaissait le métier, donc on a eu des résultats immédiatement.
00:59:08 Quelqu'un qui n'est pas issu de ce milieu là et qui veut créer une entreprise, c'est
00:59:11 tout à fait possible.
00:59:12 Il faut qu'il soit accompagné.
00:59:13 Il faut soit qu'il ait une entreprise qui va lui faire une licence de marque avec une
00:59:20 redevance qui sera payable tous les mois sur le chiffre d'affaires.
00:59:24 Une franchise.
00:59:25 Une franchise.
00:59:26 Et l'avantage quand vous faites ça, c'est que là, vous allez avoir un accompagnement
00:59:29 qui va être très fort.
00:59:30 Et les réseaux de mandataires, vous en pensez quoi ?
00:59:32 Les réseaux de mandataires, objectivement, je trouve que c'est bien pour le réseau.
00:59:38 C'est moins bien pour ceux qui s'abonnent en toute franchise parce que l'accompagnement,
00:59:42 il est minime.
00:59:43 C'est important d'avoir une entreprise.
00:59:44 Disons que vous n'êtes pas chaud bouillant pour les mandataires immobiliers.
00:59:49 Non, vous savez, moi, je vais être franc.
00:59:51 Notre marque, aujourd'hui, on est énormément sollicité.
00:59:53 Il y a plein de gens qui souhaitent travailler avec nous.
00:59:55 Après, nous, ce qu'on leur dit, c'est que vous venez chez nous.
00:59:59 Vous allez avoir un accompagnement.
01:00:01 Vous allez avoir des avantages et vous allez avoir des inconvénients.
01:00:03 Les inconvénients, c'est que nous, on va vous traiter vraiment comme quelqu'un de l'entreprise
01:00:07 avec des choses à faire.
01:00:09 Parce que vos collaborateurs, négociateurs immobiliers, ont un statut d'indépendant.
01:00:14 Ils ont un statut d'agent co, effectivement.
01:00:17 Mais on a des VRP aussi.
01:00:19 On a les deux chez nous.
01:00:21 Et la moyenne de rémunération de chiffre d'affaires générée par chacun est supérieure à celle d'un mandataire.
01:00:26 Un mandataire fait à peu près, grosso modo, entre, je crois, 18 ou 20 000 euros de chiffre d'affaires,
01:00:32 peut-être un peu plus par an.
01:00:34 Est-ce que...
01:00:35 Par an ?
01:00:35 Par an, oui.
01:00:36 Je crois que la moyenne, c'est 34 000 euros par an.
01:00:39 OK, nous, on a 238 000 euros hors taxes par an par conseiller, nouveau compris.
01:00:44 D'accord.
01:00:45 Et vous leur donnez une commission.
01:00:48 Ils ont 40 %.
01:00:49 Ça change les meilleurs.
01:00:53 On a quand même trois ou quatre conseillers chaque année qui font entre 350 000 euros hors taxes et 550 000 euros hors taxes.
01:01:01 Chaque année, on a un conseiller au minimum qui fait plus de 500 000 euros hors taxes.
01:01:06 Après, on a investi beaucoup pour la formation, pour l'accompagnement.
01:01:10 Bien sûr.
01:01:11 Est-ce que de faire là songe à faire de la franchise ou de la licence de marque ?
01:01:16 Oui.
01:01:17 C'est prévu pour quand ?
01:01:18 On n'a rien annoncé encore.
01:01:21 On travaille dessus.
01:01:22 On ne veut pas faire n'importe quoi.
01:01:24 D'accord.
01:01:24 Maintenant, c'est vrai qu'on a beaucoup de sollicitations.
01:01:27 On sait que c'est quelque chose à terme qui peut également nous apporter.
01:01:32 Maintenant, on n'est pas encore prêt.
01:01:34 Donc, on travaille dessus.
01:01:35 Mais c'est quelque chose qui nous plaît.
01:01:37 Vous avez une bonne radio pour faire ça.
01:01:39 Merci, Dan Adler.
01:01:40 Merci beaucoup.
01:01:41 Deferla.com.
01:01:42 Voilà, exactement.
01:01:45 Pour Paris, Paris intra-muros, rive droite et rive gauche, puisque maintenant,
01:01:49 de faire là, c'est le terrain de jeu sur l'ensemble de Grand Paris.
01:01:53 Et aussi un peu la banlieue.
01:01:54 Je crois la première fois, on fait la boulagne.
01:01:56 On fait Neuilly.
01:01:56 On fait Montrouge.
01:01:57 On fait partout où il y a des ventes.
01:02:00 On y va.
01:02:01 Voilà, on se retrouve tout de suite après ça, justement, pour ce 59e numéro du Grand Rendez-vous de l'immobilier.
01:02:07 Ne zappez pas, on se retrouve tout de suite après la pub.
01:02:09 Le Grand Rendez-vous de l'immobilier.
01:02:12 Eh bien voilà, c'est la fin de ce 59e numéro du Grand Rendez-vous de l'immobilier.
01:02:16 On est très heureux de vous avoir accompagné encore une fois au mois de mai sur vos parcours résidentiels, d'avoir répondu, on l'espère, à toutes vos questions.
01:02:26 Chaque mois, d'ailleurs, avec l'ami Vincent, nous répondons à vos questions sur le club Facebook des propriétaires, mais aussi sur l'application de radio et sur tous les supports d'écoute.
01:02:34 Vous nous écrivez directement.
01:02:35 Vous avez un souci, une réponse ou même une question ou même un coup de gueule, une opinion.
01:02:40 Vous n'hésitez pas à nous communiquer.
01:02:42 On retrouvera les experts comme chaque mois.
01:02:45 Ça vous concerne. Experts, comptables, par exemple, notaires, avocats, répondre à toutes vos questions.
01:02:51 Un grand merci aux équipes de Capital.
01:02:54 Je rappelle tout à l'heure, je voulais annoncer en préambule que notre ami Guillaume Chazelière est allé vers d'autres horizons éditoriaux.
01:03:01 On lui souhaite beaucoup, beaucoup, beaucoup de réussite également.
01:03:05 Et on va se retrouver avec les équipes de Radio-Immo de Capital.
01:03:08 Le vendredi, non, on ne sera pas le 15 juin, on sera plutôt le 21 juin à 18 heures.
01:03:15 Voilà, je parle sous le contrôle de l'ami Vincent.
01:03:18 D'ici là, toutes et tous, prenez bien soin de vous.
01:03:22 Le grand rendez-vous de l'immobilier à retrouver sur Radio-Immo et Capital.fr.
01:03:27 [Musique entraînante diminuant jusqu'au silence]
01:03:31 [SILENCE]