Cycle de webinaire "Les outiles de l'aménagement opérationnel" proposé par le CMVRH et la DGALN - Episode #8
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ÉducationTranscription
00:00Le podcast que vous vous apprêtez à écouter est la version sonore du replay allégé d'un
00:11webinaire organisé le 21 septembre 2023 par la Direction Générale de l'Aménagement,
00:15du Logement et de la Nature en collaboration avec le Centre Ministériel de Valorisation
00:21des Ressources Humaines.
00:22Consacré au montage d'une opération d'aménagement, il constitue le huitième volet d'un cycle
00:27de webinaire intitulé « Des outils de l'aménagement opérationnel ». Nous vous souhaitons une
00:32bonne écoute.
00:33La première partie du webinaire est animée par Jean-Marie Kéménère, chef du Bureau
00:37de l'Aménagement opérationnel à la DGALN-DHUP.
00:40Elle s'intitule « Le rôle des services de l'État dans la chaîne de l'aménagement
00:46opérationnel ».
00:47L'objectif de ce webinaire, c'est de rentrer dans le concret du montage d'une opération
00:52d'aménagement dans ses compétences techniques, juridiques et financières.
00:56En termes d'objectifs de politique publique, s'il fallait les rappeler, l'objectif de
01:00l'aménagement, c'est peut-être d'abord la production de logements, notamment du logement
01:05social.
01:06C'est un objectif un peu historique.
01:07Associe ce greffe, depuis quelques mois maintenant, l'objectif de zéro artificialisation nette
01:12qui va repousser la filière aménagement vers plus de recyclage urbain et moins de
01:17construction neuve en étalement urbain.
01:19Bien entendu, on en a parlé dans le cadre de ces séminaires, la question du changement
01:23climatique et de l'adaptation au changement climatique en passant par la réduction des
01:27émissions de gaz à effet de serre.
01:28Et à tout ceci, l'aménagement est présenté également comme un outil pour des composants
01:35plus sectoriels, je dirais, comme la revitalisation des territoires, je pense notamment en disant
01:40ça au programme Action Cœur de Ville, Petite Ville de Demain, également des réflexions
01:44sur la réindustrialisation pour lesquelles le bureau AD5 est saisi en ce moment.
01:50On trouve par exemple des objets aussi concrets tels que la transformation de zones d'activité
01:54économique.
01:55L'aménagement, j'ai envie de dire que les opérateurs ne le font pas par plaisir, ils le
02:00font pour finalement répondre à des besoins qui sont notamment ceux que j'évoque avec une
02:06difficulté, c'est la conciliation des objectifs de politique publique avec les objectifs de
02:12coûts de montage économique.
02:14Et derrière, un troisième acteur, ce greffe, il ne faut pas l'oublier, c'est l'habitant,
02:18l'usager qui peut avoir des désidérats pas toujours convergents avec ses objectifs de
02:23politique publique.
02:24Donc si l'on poursuit un petit peu sur ces questionnements autour des enjeux de l'aménagement,
02:28première difficulté, on a des besoins d'aménagement d'ensemble, mais on a globalement
02:34une grosse réticence des élus en particulier à se lancer dans des opérations d'aménagement.
02:40Deux raisons à ça, d'abord la question de l'impact sur les finances publiques locales
02:46avec des niveaux d'investissement qui peuvent être importants et de plus en plus des projets
02:51qui sont contestés, qui trouvent des difficultés à obtenir une acceptabilité, un consensus
02:56social.
02:57Parallèlement à ça, le retour que nous avons des praticiens, c'est la question des modèles
03:03économiques à réinventer parce que jusqu'à présent, finalement, l'aménagement a été
03:09globalement réalisé sur des fonciers nus, peu chers, c'est l'artificialisation des sols.
03:16Avec zéro artificialisation net, on réoriente complètement cette filière économique vers
03:21le recyclage urbain.
03:21Bien entendu, c'est des montages économiques différents, mais ce sont également des
03:25compétences différentes.
03:26Finalement, c'est des métiers qui se réinventent devant nous, avec notamment la question du lien
03:31entre l'élu et l'aménageur.
03:33C'est une thématique que le RNA explore depuis quelque temps maintenant avec la question de
03:39comment l'aménageur, en plus des techniciens, vient aussi en conseil des élus.
03:45On a ces sujets de réintervention, je le disais, dans du tissu urbain constitué,
03:51donc avec des nouveaux métiers.
03:52Et puis ensuite, les sujets de pratiques de conception et de gestion adaptées au
03:57changement climatique.
03:58En évoquant ceci, je pense notamment à Nature en ville, la résorption des isleaux de chaleur
04:04urbain, préparer le confort d'été avec les réseaux de toit, etc.
04:09Ce sont des métiers qui sont en mutation.
04:12Quand j'ai dit tout ça, se pose un peu la question de comment, quand on est service de
04:18l'État, on intervient.
04:20Il y a un premier mode d'intervention qui va être naturel pour nous tous, c'est la posture
04:25régalienne.
04:26L'idée face à l'aménagement, c'est naturellement de dire le droit.
04:31C'est tout ce qui relève du livre 3 du Code de l'urbanisme pour ce qui concerne
04:34l'aménagement opérationnel.
04:35Aujourd'hui, il nous semble qu'il y a un sujet de réajustement finalement de la posture
04:41de l'État entre des postures régaliennes qui disent le droit et la nécessité d'essayer
04:46d'accompagner autant que faire se peut les porteurs de projets dans le choix des meilleures
04:52options pour leurs projets, qui sont bien entendu compatibles avec le droit.
04:55Et quand je dis ça, je veux aussi dire que le droit n'est peut-être pas nécessairement
05:00le seul prisme auquel doit être vue la conception des projets.
05:05Le rôle suivant de l'État, j'en ai parlé, c'est le sujet de la contractualisation.
05:10C'est l'objet qui a été créé récemment, en 2018, par la loi Elan, qui illustre parfaitement
05:16cette question de contractualisation, c'est le contrat de projet personnel d'aménagement.
05:20C'est un outil qui est codifié au Code de l'urbanisme, c'est le L301, et c'est un
05:24contrat qui lie l'État, représenté par le préfet, et les collectivités dans l'objectif
05:29de faire un effet levier pour enclencher des opérations d'aménagement complexes.
05:33Ce que je disais tout à l'heure, par exemple, les élus sont un peu réticents à faire
05:37émerger des opérations, donc c'était bien là l'enjeu de la mise en place de ce type
05:41de contrat.
05:42Ces contrats, ils sont un peu originaux, parce qu'ils sont très souples, ils constituent
05:46une feuille de route et ils peuvent être co-signés par plusieurs partenaires du projet, ce qui
05:51permet d'ordonnancer les actions de chacun, mais aussi finalement d'engager chacun sur
05:56toute la durée de l'opération d'aménagement, parce que c'est aussi un défi que celle
06:00de la temporalité de l'opération.
06:02En gros, on conçoit une opération sur 5 à 10 ans, il faut 10 à 20 ans pour la réaliser,
06:08et les amortissements financiers, c'est plutôt le demi-siècle, voire 80 ans, quand on va
06:13chercher des dispositifs de financement type banque des territoires.
06:15Donc l'idée, c'est bien de contractualiser autour d'opérations, et le contrat projet
06:22partenariat d'aménagement a des effets juridiques, qui permet également de créer
06:27un cadre juridique exorbitant du droit commun, destiné lui aussi à faciliter et accélérer
06:33la réalisation de ces opérations d'aménagement d'ampleur.
06:36Ensuite, si nous continuons dans les rôles de l'État, c'est un petit peu le rôle du
06:41soutien au projet.
06:42Donc là, la mesure que vous connaissez bien et qui a été pérennisée dans le fond vert,
06:46c'est le fond Frich, c'est une mesure de soutien qui a été construite en même temps
06:53que nous construisions les éléments de la loi Climat Résilience sur le zéro artificialisation
06:56net, et nous avons tiré parti du plan de relance pour consacrer 750 millions d'euros
07:03au recyclage des Frich, dans le cas de plusieurs appels à projets, mesure qui a été pérennisée
07:08dans le cadre du fond vert et qui sera également pérennisée pour l'année 2024.
07:14Deux opérateurs pour le fond Frich, l'ADEME, l'ADHUP appuyé des services déconcentrés,
07:19et l'idée, en fait, c'est qu'elles sont éligibles au fond Frich, des opérations
07:23de recyclage de Frich qui font apparaître un bilan économique déficitaire, et l'objectif
07:29du fond, c'est bien de corriger le déficit jusqu'à l'équilibrer.
07:34Ensuite, on a un sujet autour de l'émergence des projets, j'en ai rapidement parlé, c'est
07:40atelier des territoires, alors ce qui bloque beaucoup, enfin le constat que l'on fait,
07:45c'est que ce qui bloque, c'est finalement on a des territoires qui sont sur des contraintes
07:48qui sont parfois assez insolubles, parfois compliquées à concilier, et l'idée de
07:54l'atelier des territoires, c'est de se projeter dans une dimension de prospective
07:57sur l'avenir d'un territoire en tirant parti finalement de ses atouts, de ses ressources
08:01locales pour concevoir, in fine, un projet urbain avec des dynamiques territoriales.
08:08Donc, ce que nous vendons à côté de l'ADHUP, c'est qu'un atelier des territoires peut
08:15aboutir à des lignes directrices qui peuvent faire l'objet d'un contrat de projet partenariat
08:19d'aménagement dit de préfiguration. Troisième dimension de l'accompagnement de l'État,
08:24ce sont les programmes qui sont mis en place pour susciter l'innovation, donc vous avez parlé du
08:29label Écoquartier, il y a un autre programme qu'on a lancé avec le secrétaire général pour
08:34l'investissement il y a deux ans, c'est le programme démonstrateur de la ville durable.
08:38L'objectif, là, c'est de soutenir dans ce type de programme les déficits d'opération
08:44d'aménagement qui sont innovantes, en fait, parce que l'innovation coûte cher, coûte cher assuré,
08:50coûte cher en pratique, etc. Donc, l'idée, c'est de soutenir, en fait, le déficit de ce type
08:55d'opération. Donc, il y a à peu près 40 projets démonstrateurs de la ville durable qui ont été
08:59enclenchés. Voilà, donc, programme démonstrateur de la ville durable soutient l'innovation,
09:04autre type d'action de l'État. Voilà ce dont je voulais vous parler en termes d'action de l'État.
09:12Je ne sais pas si ça suscite des questions, des débats. En tout état de cause, voilà,
09:18ce sont les grands axes de travail vus par la sous-direction de l'aménagement durable dans
09:23toutes ses composantes pour soutenir les opérations d'aménagement, des collectivités,
09:28mais aussi des opérations de l'État qui sont portées par les établissements publics d'aménagement.
09:32Vous allez maintenant écouter la deuxième partie du webinaire animée par Sophie Cagelot,
09:38directrice de projet à Grand Paris Aménagements. Elle détaille la méthode de montage d'une
09:43opération d'aménagement au sein de cet établissement. Bonjour à tous, je suis Sophie
09:49Cagelot, je suis directrice de projet chez Grand Paris Aménagements. Juste en quelques mots,
09:53Grand Paris Aménagements, c'est un établissement public d'aménagement de l'État qui intervient
09:58sur les territoires en Ile-de-France, donc de la Petite Couronne à la Grande Couronne,
10:04avec une diversité de territoires, sur des opérations en recyclage foncier, donc en zone
10:10industrielle, mais aussi sur des centres-villes, des projets en rénovation urbaine, et on regarde
10:18des enjeux du ZAN sur aujourd'hui des projets également de renaturation. On accompagne aussi
10:22les collectivités sur des projets de gare, donc avec des complexités et des tailles
10:29d'opérations différentes. Sur les missions générales de l'aménageur, une première phase
10:34de montage qui permet d'accompagner la collectivité dans la définition du projet,
10:39avec un enjeu très fort de définition du montage juridique, réglementaire, financier du projet,
10:45en parallèle avec les arbitrages sur le projet urbain en tant que tel. Et ensuite la phase
10:52opérationnelle qui déroule les études réglementaires et les procédures associées,
11:01et toutes les missions classiques de l'aménageur, acheter les terrains, mettre en état les sols,
11:06assurer leur équipement, et en bout de chaîne revendre les terrains aménagés à des promoteurs
11:11qui réaliseront les programmes de construction. Pour nous dans cette phase de montage c'est
11:16vraiment important de bien définir les procédures réglementaires et les études à réaliser pour les
11:22anticiper, et surtout de bien caler ces calendriers opérationnels, parce que c'est ça qui va nous
11:29permettre de serrer toutes les étapes dans la définition du projet, et ensuite ne pas mettre
11:34nos collègues direction opérationnel dans la difficulté d'une procédure qui n'aurait pas
11:39été anticipée. Ça c'est vraiment, Jean-Marie en a parlé, c'est vraiment pour nous important
11:47d'avoir cet échange préalable avec les services de l'État, parce que c'est souvent déterminant
11:52en fait pour la bonne définition du projet, et être sûr qu'on est parti sur les bonnes
11:57hypothèses de travail. Donc c'est vraiment notre mission, si on peut résumer la mission de montage,
12:04c'est vraiment ça, un projet urbain avec des arbitrages croisés sur la base d'un bilan
12:11financier et d'un phasage qui tient compte des procédures à mettre en oeuvre. Ensuite sur la
12:20phase opérationnelle, on va être sur une démission assez classique de l'opérateur avec
12:28l'enjeu de mener ses études réglementaires, que ce soit la concertation, les autorisations
12:34environnementales, archéologiques, au bon moment. Et c'est très important pour nous en fait d'être
12:40bien accompagné par des bureaux d'études pour mener une étude d'impact qui soit solide et qui
12:45permette de nourrir le volet environnemental du projet, mais aussi en fait derrière de sécuriser
12:52les procédures réglementaires qui vont se dérouler. L'autre mission, c'est effectivement
12:57essentiel, c'est d'acheter les terrains auprès des propriétaires, donc concrètement dans
13:05notre métier ça comprend les négociations avec les propriétaires, la libération, donc on a
13:09une direction du patrimoine et du foncier qui réalise ces missions en interne, et également
13:17qui se mobilise parfois pour mettre en oeuvre les déclarations d'utilité publique, parce qu'on est
13:23parfois obligé de mobiliser les prévogatifs de puissance publique, d'expropriation. Bien sûr,
13:30on privilégie la mienne, mais en bout de course, pour mettre en oeuvre le projet, on se garantit
13:34par une déclaration d'utilité publique. Cette mission d'acquisition foncière, c'est l'essentiel
13:41de notre métier, puisque sans le terrain, le projet ne peut pas se développer, et le poste foncier,
13:47c'est un des principaux postes du bilan d'une opération d'aménagement. En recyclage foncier,
13:52c'est habituellement entre 30 et 60% du poste de dépense. L'autre mission chez nous qui est
14:01importante une fois qu'on a acheté le foncier, c'est évidemment la mise en état des salles,
14:06avec toutes les vérifications archéologiques préalables, en lien avec la DRAC, puis ensuite
14:16la déconstruction sélective des bâtiments, avec un enjeu fort environnemental évidemment,
14:21quand on est obligé de démolir, la dépollution des salles, et ça c'est un enjeu très important,
14:28puisque les coûts de dépollution vont porter dans le bilan d'aménagement. On réalise ensuite
14:36tout ce qui est infrastructures, VRD évidemment, en lien avec le projet d'aménagement. Il y a un
14:43travail de coordination très chronophage avec les concessionnaires de réseau en termes de
14:47technique, mais c'est une grosse partie de l'activité de l'aménageur, et on réalise
14:55les espaces publics du projet d'aménagement, en veillant à la bonne desserte, la qualité des
15:03espaces qu'on propose, avec un travail qu'on développe sur la qualité des usages. On a un
15:10groupe de travail aussi en interne sur la question du genre sur l'espace public, donc l'idée étant
15:15de pouvoir mettre un maximum de qualité sur l'usage de ces espaces, et derrière tous les
15:23équipements de superstructures type écoles, crèches, qui viennent répondre aux besoins du
15:27projet. En bout de chaîne, notre métier c'est de revendre les terrains aménagés au promoteur,
15:34via des procédures de consultation promoteur qu'on mène avec les collectivités. Notre travail
15:44c'est de désigner le promoteur, et ensuite de garantir le respect du programme, via un
15:50cahier des charges de prescription environnementale, architecturale, urbaine et paysagère qu'on met
15:59dans l'acte de vente, et qui nous permet de contrôler derrière le projet, et la qualité
16:04du projet sorti par le promoteur, et la cohérence d'ensemble, puisqu'on vérifie tous les permis de
16:10construire qui sont dans les périmètres de nos projets d'aménagement. Voilà sur le panorama
16:14général de l'aménageur, vous aurez compris que la question de la procédure derrière opérationnelle
16:24à mettre en œuvre est déterminante ensuite pour la bonne réalisation, et là on peut passer au
16:30focus sur qu'est-ce qui prévaut aux arbitrages entre une zone d'aménagement concertée et un
16:38permis d'aménager. La zone d'aménagement concertée c'est forcément une initiative
16:45publique sur un projet global, alors que le permis d'aménager c'est vraiment une initiative privée,
16:52donc on peut nous, en tant qu'aménageurs, dérouler nos opérations avec des permis
17:03d'aménager, mais un privé ne pourra pas, de sa propre initiative, mener une zone d'aménagement
17:09concertée. Le différentiel aussi en termes de maîtrise foncière, il est important entre ces
17:16deux dispositifs. Sur une zone d'aménagement concertée, on peut avoir une maîtrise foncière
17:22partielle comme on l'a dit, ça peut fonder aussi une déclaration d'utilité publique pour mettre en
17:27œuvre une expropriation. En revanche, un permis d'aménager devra être réalisé sur un seul tenon,
17:33la zone d'aménagement concertée nous permet aussi de mener des projets multi-sites,
17:40donc sans continuité foncière. Souvent, dans les réflexions qu'on a sur ces dispositifs,
17:49le volet financement aussi est prédominant, puisqu'en fait la ZAC, on va pouvoir mettre un
17:58programme d'équipement public qui répond aux besoins de l'opération, mais qui peuvent aussi
18:04couvrir des besoins plus larges de l'opération en réalisation, on ne les mettra pas en financement,
18:10mais en réalisation, le PEP pourra les prévoir, alors que sur le permis d'aménager, on ne pourra
18:17mettre que ce qui répond stricto sensus aux besoins des opérations du permis d'aménager.
18:24On va après avoir aussi un suivi très des opérateurs beaucoup plus cadrés par les
18:31cahiers des charges de sessions de terrain, ou au convention de participation de constructeurs
18:37si on n'a pas acquis le foncier, alors que, donc c'est réglementaire, au moment du permis de
18:43construire, le promoteur doit le transmettre, alors que sur le permis d'aménager, c'est des
18:52discussions qui vont se négocier financièrement dans le cadre du PUP, donc il y a moins de poids
19:00en fait qu'un dossier réglementaire de ZAC qui permet ensuite de contractualiser au moment de
19:07la vente très clairement les prescriptions qui sont mises dans le projet. L'autre sujet qui est
19:15important aussi, c'est que le permis d'aménager va figer en fait le projet, c'est-à-dire qu'au
19:23moment où c'est déposé, le projet est inscrit dans le marbre de constructibilité et devoiri,
19:30et il n'y a pas du tout de souplesse possible. Ce que offre la ZAC, c'est possiblement,
19:36s'il y a des modifications, d'intervenir sur un dossier de réalisation modificatif et permet,
19:44dans le cadre de réalisation des projets qui sont en très long cours, 10, 15, 20 ans,
19:48d'avoir cette souplesse en fait pour réorienter le projet, que ne permet pas le permis d'aménager.
19:54Donc souvent les élus ont un peu une réticence par rapport à la procédure de ZAC, parce qu'ils ont
20:04l'impression que ça ne dure plus longtemps de réaliser les dossiers de création et les dossiers
20:09de réalisation. Mais en fait, on se rend compte que si on cale bien en amont les études,
20:16et bien on ne perd pas forcément de temps si sur un permis d'aménager on doit aussi dérouler
20:24l'évaluation environnementale. Donc pour nous, le critère temps, il ne joue que sur les projets
20:31pour le permis d'aménager qui n'auraient pas d'autorisation environnementale à réaliser.
20:38Donc nous, on préconise davantage sur les projets complexes et d'ampleur qui nécessitent
20:48une coordination d'acteurs plutôt des montages en ZAC, mais ça nous arrive de dérouler des
20:55opérations en permis d'aménager, et en fait sur ce type de réflexion et de montage,
21:01c'est vraiment indispensable en phase de montage d'avoir une analyse spécifique qui soit vraiment
21:10adaptée au contexte, aux outils qui existent sur le territoire et aux acteurs en présence,
21:15et de ne pas avoir d'idée préconçue sur l'un ou l'autre des dispositifs ZAC ou permis d'aménager.
21:21La troisième partie du webinaire va vous permettre de découvrir les coulisses de
21:26l'opération d'aménagement de la ZAC Saint-Jean à Clermont-Ferrand, animée par Romain Sarri,
21:31responsable projet au sein de la société publique locale Clermont-Auvergne. Elle
21:36illustre la mise en oeuvre d'une opération d'urbanisme négociée.
21:38Du coup, bonjour à tout le monde. Peut-être un petit point sur la structure pour laquelle je
21:45travaille qui est la société publique locale Clermont-Auvergne. C'est une SPL, on est une
21:50jeune SPL, on a été créé en 2016 pour notamment le projet du quartier Saint-Jean. Le projet Saint-Jean
21:59se situe à l'est du centre-ville de Clermont-Ferrand. Historiquement, la ligne de chemin de fer qui
22:07arrivait à l'installation de la gare de Clermont-Ferrand a coupé le territoire en deux. Au nord,
22:11Clermont et Montferrand se sont développés et se sont plus tard reliés. Et au sud, on a ce grand
22:17triangle qui aujourd'hui est le triangle Saint-Jean, cette opération d'aménagement et de
22:21régénération urbaine, mais qui a été un petit peu déconnectée du reste du développement de la ville.
22:26Quand on a déconnecté ce territoire-là, finalement, on a mis dans le quartier Saint-Jean tout ce qu'on
22:33ne voulait pas voir dans le reste de la ville, donc des activités polluantes, des activités
22:38bruyantes, donc en gros des activités industrielles, et pour accompagner cela quand même des cités
22:44d'habitation, des cités ouvrières. Mais au début des années 2000, on a atteint le climax de
22:49l'urbanisation du quartier Saint-Jean, donc ce grand triangle de 40 hectares. Vous voyez, tout est
22:53plein. On peine à lire des espaces verts, mais on est dans une zone industrielle, une zone économique
22:59avec des parkings, des hangars. Finalement, on ne lit quasiment plus le sol naturel, mais il se
23:06trouve qu'au début des années 2000, une activité qui avait été implantée dans les années 60 dans
23:11ce quartier, qui sont les abattoirs municipaux, les abattoirs ferment. On a aussi des cités d'urgence
23:18qui sont démolies, donc c'était des cités qui étaient en gestion et propriétés du
23:24barrière sociale, à l'époque clairement communautée. Donc dans le cadre de tout ce processus, on se
23:31retrouve avec des friches qui commencent à se dessiner. De 2009 à 2011, la ville avait pris
23:37l'initiative avec son agence d'urbanisme de candidater au label Ecocité, donc qui est un
23:44label qui a été porté par la DGALN à l'État et elle a été labellisée Ecocité, notamment avec
23:53le quartier Saint-Jean, avec des propositions d'aménagement à plus long terme pour faire
24:01muter ce quartier et régénérer ce quartier. La deuxième étape de cette planification,
24:06c'est le plan local d'urbanisme. La ville de Clermont-Ferrand, gardée pendant très longtemps,
24:12était une des dernières grandes villes à avoir un poste en plan d'occupation des sols. En 2016,
24:17le plan local d'urbanisme a été adopté et le quartier Saint-Jean a fait l'objet d'une
24:24orientation d'aménagement et de programmation, une OAP. C'est une grande OAP qui couvre plusieurs
24:30centaines d'hectares et Saint-Jean se retrouve au milieu et déjà traduit des grandes orientations.
24:36Le SCOT, lui aussi document cadre au-dessus du PLU, définissait ce grand espace comme une évrupe,
24:44un espace de valorisation et de requalification urbaine prioritaire. Toutes les pièces commencent
24:50à se mettre en place. En 2016, la SPL est créée. On lui confie la mission d'engager la partie
25:03préopérationnelle de cette grande opération d'aménagement. Quand on prend en charge ce dossier
25:09là, dans le cadre d'un mandat d'études, pas encore en tant qu'aménageurs, on travaille au nom et pour
25:14le compte de la collectivité. On se retrouve avec déjà une réserve foncière qui est pilotée par la
25:23ville de Clermont-Ferrand et par son établissement public foncier. On se retrouve avec un cœur de
25:27friche, pollué certes, mais du coup un premier terrain de jeu pour déjà commencer à avoir un
25:34projet qui va pouvoir sortir de terre assez rapidement. En 2017, on lance dans le cadre
25:39d'un dialogue compétitif. C'est une procédure des marchés publics, un grand concours d'urbanisme,
25:46donc un dialogue compétitif international. On a reçu je crois une quarantaine de candidatures
25:51d'équipes. On avait demandé un groupement pluridisciplinaire. Sophie l'a rappelé,
25:55l'aménagement c'est pas que de l'urbanisme, c'est de l'architecture, c'est de l'environnement,
26:00c'est du paysage, c'est de l'ingénierie, donc c'est des mobilités, c'est de la gestion des
26:05terres polluées. Donc voilà, des groupements pluridisciplinaires. Trois équipes ont été
26:09retenues pour présenter des projets. On a eu deux tours de dialogue, un dialogue qui s'est tenu avec
26:17l'appui technique pour l'analyse des offres, les analyses financières de la SPL et puis une
26:24commission dialogue composée des élus et des services de la ville de Clermont-Ferrand pour
26:30discuter des ambitions de la collectivité et des visions des équipes. Ici on se situe en
26:36termes de plan guide dans un niveau de détail notamment sur la définition des espaces publics
26:41antérieurs. On est sur une espèce de stade esquisse, mais c'est un plan guide qui va conduire
26:48le développement du quartier à la fois sur ces espaces publics et à la fois sur la programmation
26:53bâtie. Et à côté de ça, le plan guide est adossé sur une maquette financière, Sophie en a parlé
26:59également, qui est la base de toute opération d'aménagement. Donc ce plan guide a été fait sur
27:04les 40 hectares du triangle Saint-Jean et Jean-Marie l'a rappelé, on est revenu vers les élus de la
27:18ville de Clermont-Ferrand avec dans un premier temps une grande concession d'aménagement, une
27:22grande ZAC, une zone d'aménagement concertée sur 40 hectares avec le bilan financier qui allait
27:27avec. Et on nous a tout de suite dit la frilosité à mettre en oeuvre une telle opération sur une
27:35durée qui pouvait aller de 20 à 25 ans, alors qu'aujourd'hui les élus travaillent dans le
27:42cadre et dans le temps du mandat, se projettent parfois sur deux mandats, mais au-delà c'est
27:48vraiment très difficile. Donc on nous a demandé de revoir notre copie sur une première opération
27:54beaucoup plus light en termes de périmètre et donc on est revenu avec une opération de ZAC sur un
28:02territoire plus restreint de 14 hectares, mais il n'empêche que sur le reste de ces triangles,
28:08d'autres opérations étaient actives. On a une dynamique du secteur immobilier, je vous en ai
28:15parlé, on a des porteurs de projets, donc il n'était pas question que parce qu'on ne faisait pas
28:19une grande opération d'aménagement sur les 40 hectares, on mette en stand-by l'ensemble des
28:23autres opérations qui pouvaient sortir. Et donc c'est un peu le sens de mon intervention, et en
28:29tout cas ce qu'on m'a demandé, de vous montrer qu'il n'y a pas forcément que la ZAC et le permis
28:34d'aménager pour faire de l'aménagement, il y a aussi d'autres solutions, d'autres petits tours de
28:40passe-passe tout en légalité, notamment sur la question du foncier. Le foncier et la maîtrise
28:47foncière est un bon tour de passe-passe pour faire de l'aménagement. Vous avez ici finalement à gauche
28:54les projets qui ont été, à gauche c'est le bâti, à droite c'est le parcellaire, à gauche c'est les
29:01projets déclencheurs de cette grande opération d'aménagement, et à droite c'est les leviers
29:07qu'on a trouvés, les filières de production de la ville qu'on a trouvées pour essayer de faire
29:12avancer le projet. Si on prend d'ouest en est, vous avez ce qu'on appelle les projets Élitis
29:20et Nexity, c'est deux promoteurs qui sont intéressés, qui depuis assez longtemps, qui sont
29:26intéressés pour venir construire notamment Élitis, une tour à énergie positive, une tour de logement.
29:31Il était intéressé par cette pointe qui est à l'angle de la rue du Prélaren et de l'avenue
29:36Edouard-Michelin à Clermont. Il se trouve que la ville est propriétaire d'une parcelle,
29:41en fait on a deux parcelles sur cette pointe, et la ville est propriétaire de la parcelle à la pointe,
29:46donc localisation stratégique, ce qui fait qu'on peut faire ce qu'on appelle de l'urbanisme
29:55négocié avec ce levier foncier partiel de la collectivité. En gros on a mis une petite pièce
30:02de notre jeu d'échecs sur ce territoire-là et on dit de toute façon sans nous vous ne pouvez
30:06rien faire, donc on met les cartes sur la table et on dit voilà les ambitions de la collectivité,
30:12voilà le plan guide, il faut que vous déposiez un projet qui convienne à tout le monde.
30:16Ensuite on a les ACC, donc cette industrie qui rénove des trains, qui est située en partie
30:23centrale. Il se trouve qu'il y a cinq, six ans je crois, les ACC, voire peut-être même un peu plus,
30:31étaient dans une situation économique un peu difficile. La collectivité, pour ramener du
30:37cash dans les finances de la société, est devenue propriétaire du foncier et du bâti,
30:44donc on a un levier foncier total sur cette emprise-là, ce qui fait qu'aujourd'hui la société
30:51qui va beaucoup mieux, qui a obtenu des nouveaux marchés, souhaite rester sur le site,
30:55et on l'accompagne, et veut moderniser l'ensemble de son site. Donc la modernisation de son site,
31:00ça passe aussi par restructurer les franges du projet, en contact avec le futur projet urbain.
31:07Le fait que la collectivité soit en totalité propriétaire de ce foncier aide vraiment à
31:14articuler à la fois le projet de développement des ACC et à la fois le projet de rénovation du
31:19quartier et de la collectivité. Ensuite vous voyez donc le périmètre en orange de zones
31:25d'aménagement concerté, donc ça c'est la demande de la collectivité qui veut une première phase
31:30opérationnelle d'aménagement d'ensemble pilotée par la ville, donc c'est la question de l'ASAC.
31:37Le choix de l'ASAC s'est fait notamment pour les raisons qu'a exposé Sophie, on a des voiries qui
31:43séparent chacun des îlots, donc on n'a pas des fonciers d'un seul tenant, on n'avait pas la
31:48maîtrise foncière totale, donc l'outil ASAC s'est avéré assez intéressant. Au sein de l'ASAC,
31:54vous avez un rectangle vert qui était, dès 2016 je pense de mémoire, l'arrivée programmée d'un lycée,
32:05donc maîtrise d'ouvrage de la grande région Auvergne-Rhône-Alpes, et la collectivité,
32:12le lycée devait ouvrir en septembre 2022. On n'était pas dans les starting docks,
32:18on n'était pas prêts encore pour avoir une ASAC opérationnelle à ce temps-là, donc il a fallu
32:25trouver des solutions pour que juridiquement, que les autorisations de dépôt de permis de
32:31construire puissent se faire. On a eu un peu de chance parce que finalement le terrain qui devait
32:37être occupé par le lycée était fiabilisé de part et d'autre de voiries sur les côtés, donc le PC a
32:44pu se déposer sans souci. On a parlé un peu de procédure environnementale, en attendant que le
32:50projet urbain se mature des cas par cas auprès de l'autorité environnementale. L'autorité
32:57environnementale a été relativement compréhensible sur ce projet-là, elle savait qu'on n'était pas
33:05prêts. Pendant un petit moment, on a eu plusieurs cas par cas et ensuite on était prêts finalement à
33:09déposer une étude d'impact d'ensemble sur le projet pour remettre tout ça d'aplomb. On a d'ailleurs
33:15reçu un avis cet été, donc on est dans les bons rails. Il a fallu quand même créer des voiries,
33:24donc là on a utilisé, la collectivité a utilisé une procédure de création, modification de voirie
33:31et les PC ont été déposés avec l'outil qui est peu connu de la division primaire, qui sur une grande
33:39parcelle d'un seul tenant, si ce n'est pas l'habitat individuel qui est l'objet d'une
33:44autorisation d'urbanisme, mais pour des PC de logements ou des PC d'équipements publics,
33:48en fait on peut venir petit à petit sur une grande emprise foncière d'un seul tenant,
33:54venir déposer des PC et diviser à chaque fin de construction le PC et vos divisions primaires.
34:00Ça c'est un outil qui mérite à être utilisé. A l'intérieur de la ZAC, on a deux cas de figure,
34:10on a les fonciers que la collectivité souhaite maîtriser, c'est à dire que dans le cas de la
34:17concession d'aménagement et du bilan d'opération, on intègre l'acquisition des fonciers dans les
34:24dépenses de la ZAC, par contre il y avait certains fonciers qu'elle ne souhaitait pas forcément
34:29acquérir, d'une part parce que le plan guide ne prévoyait pas leur mutation, on souhaitait
34:33conserver les tissus tels qu'ils étaient, parce qu'on avait un tissu par exemple de maison
34:38individuelle dans un secteur où le plan guide imaginait plutôt des cités jardins, donc on ne
34:43voyait pas vraiment d'utilité à venir acquérir, ou parce qu'on avait des immeubles d'ensemble
34:48collectif et on ne voulait pas s'engager dans des négociations à long terme, un immeuble avec
34:5420 logements, 20 propriétaires différents, l'immeuble allait plutôt bien, donc pourquoi
34:59venir détruire pour refaire ? Et l'autre cas de figure, c'était notamment une entreprise qui
35:07était présente sur le site, le coût d'acquisition de son foncier, l'aide à la recollection et puis
35:15les indemnités de déplacement d'un outil industriel, ont fait qu'en termes d'investissement
35:21public, il était préférable de laisser l'entreprise ici, de faire avec, et donc on a
35:28privilégié une ZAC à maîtrise foncière partielle, c'est ce dont tu as parlé Sophie tout à l'heure,
35:36et ensuite on le verra en vert en bas de la ZAC, on a un petit tissu de maison de ville, qui sont
35:44des maisons qui ont été construites au début du 20e dans les années 1920-1930, qui ont ce qu'on
35:53appellerait, alors pas une valeur historique patrimoniale, mais une valeur de charme, c'est
35:58un tissu qu'on souhaite conserver, mais du coup on aimerait lancer, je vous en parlerai tout à
36:04l'heure, un petit appel à projet pour réhabiliter, peut-être étendre, restructurer ces maisons en
36:09gardant ce tissu là, et donc ça c'est une opération qui est un peu particulière à l'intérieur de la
36:13ZAC, donc vous voyez à travers tous ces leviers différents, qu'il y a plusieurs solutions pour
36:21faire de l'aménagement. Voilà ce podcast s'achève, nous espérons que son contenu vous aura satisfait,
36:27nous vous donnons rendez-vous en 2024 pour les prochains épisodes de ce cycle, n'hésitez pas
36:33à voir, revoir ou écouter les autres webinaires sur le site de la TGLN.