Actualidad del sector inmobiliario: Misiones registra una mayor oferta de alquileres
Tras asumir como presidenta del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Misiones, Mariela Amarilla brindó un panorama del sector.
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00:00Hay una intensa búsqueda, digamos, en cuanto a esta semana pasada el colegio se reunió con agentes del banco hipotecario
00:09para ver la línea de crédito y puntualmente el trabajo que hace el corredor inmobiliario
00:15respecto a una venta en el crédito hipotecario y la importancia, porque primero está la aptitud al monto que puede acceder por el crédito hipotecario
00:28pero después tenemos que entrar a ver en el mercado qué ofertas tenemos a esos costos y con la variación del dólar
00:35y que los créditos hipotecarios, digamos, que en la moneda que se manejan es en pesos,
00:42entonces eso también va trayendo ciertos factores que tenemos que ir atendiendo puntualmente en las operaciones.
00:49Lo que nos informaban de los bancos es que hay muchas carpetas, pero todavía consolidadas,
00:55digamos, que con créditos otorgados todavía es muy muy poco, digamos, una vez que se analiza la propiedad y que cumple ciertos requisitos
01:07esas carpetas, digamos, que son elevadas a Buenos Aires y Buenos Aires es quien da, digamos, el visto bueno final para la consolidación del negocio.
01:18Y en cuanto a la oferta que hay en Misiones es muy muy amplia, digamos, en cuanto a las búsquedas que entre la oferta y la demanda se están teniendo
01:29y bueno, la demanda de alquiler que es constante y muy amplia también, hay mucha oferta en este momento.
01:36¿Y cómo afecta esta amplia oferta que hay en los alquileres en el precio?
01:45El otro día leía que en el último año aumentó en el interior del país 300%, ¿cómo impactó esto en Misiones?
01:58Y sobre todo el impacto que se da es a qué plazo es el aumento, digamos, veníamos trabajando con los aumentos anuales de acuerdo a la ley, digamos,
02:08anterior, pero con los impactos del DNU, digamos, a la libertad de negociación de las partes, lo que estamos viendo es que los aumentos anuales de los contratos
02:19que nos han quedado del 2021-2022 son muy grandes respecto a lo que el mercado ofrece o pagaría hoy por esa misma vivienda, digamos.
02:33Este mes, digamos, ya llegaríamos casi a los 300% de aumentos, por lo cual ahí está la importancia del trabajo del corredor inmobiliario
02:43que actualmente estamos negociando ciertas bonificaciones, digamos, para llegar al precio que le pueda servir al negocio de ambas partes
02:52y que sobre todo el inquilino pueda pagar y pueda tener la solvencia y la proyección de acá un año de poder pagar
02:59porque los aumentos realmente son muy considerables.
03:03¿En el último semestre, en porcentajes, cuánto aumentó Misiones aproximadamente? ¿Se tiene una cifra?
03:10Y los primeros contratos semestrales que estamos viendo ya, digamos, con el nuevo impacto del DNU, lo que pasa es que también tiene que ver mucho
03:19la relevancia de a qué índice se pactó, si se pactó al IPC, si se pactó al ICL.
03:26Muchos contratos también se han fijado, digamos, ya montos fijos de aumentos, pero sobre todo, digamos, de los que se fueron impactando con ICL,
03:39estamos hablando que si en el anual estamos en el 250%, a eso habría que hacer la proporción del semestral, que son aumentos muy considerables
03:49respecto, digamos, que lo que está es licuado el salario de las personas, digamos, que son los inquilinos.
04:02Claro. Y en cuanto a las expensas también, ¿no? Quisiera saber cuál es el aumento también, el porcentaje de aumento que viene teniendo.
04:14Esto, cuando yo pregunto el porcentaje de cuánto aumentó en este semestre, es después de lo que es la derogación de la ley de alquileres, ¿no?
04:25Sí, el aumento es básicamente las expensas, lo que pagan los servicios, son, digamos, el aumento considerable por los servicios,
04:32el aumento excesivo, digamos, en cuanto al agua, la luz, la luz al perder los subsidios, también eso se fue, digamos, colacionando al inquilino,
04:44por lo cual lo que uno paga de expensas ya viene ya más bien considerable, es considerado, digamos, por el aumento de las tarifas de los servicios,
04:56que es luz, agua, hay edificios que también son a gas y también los nuevos edificios son considerablemente el consumo interno que tiene cada departamento
05:07porque están preparados prácticamente para tener todo eléctrico, entonces eso también en el global de todo lo que el inquilino tiene que pagar en el mes, le afecta mucho en ese día a día, ¿no?
05:23Claro, entonces, ¿no hay una cifra más o menos que se pueda decir de cuánto aumentó en lo que va del año las expensas?
05:35Más allá de que se tiene en cuenta, digamos, es como, entiendo que también depende mucho del consumo, pero ¿no hay algún índice que se pueda...?
05:46No, no, eso básicamente está sumamente relacionado al consumo de los servicios que tiene el ascensor, si tiene amenities, también los amenities, ¿viste?
05:58Se tienen que mantener los 12 meses del año, entonces eso también va relacionado, digamos, a las expensas, pero es muy, muy alto el porcentaje de, digamos, de aumento
06:10y muy considerable también porque tiene que tener en cuenta que al pactar un contrato, hay contratos que se pactaron con aumentos trimestrales, con aumentos semestrales, entonces en eso va a estar dada la consideración.
06:25Bueno, por otro lado también te quería preguntar, ¿habilitaron la deducción del 10% del alquiler de ganancias la semana pasada?
06:35También eliminaron el impuesto eliti, ¿no?, el impuesto a las transferencias de inmuebles.
06:44¿Esto cómo impacta y cómo afecta? ¿A quién impacta más? ¿Al inquilino, al propietario, a ambas partes? ¿De qué se trata? ¿Podrías contarnos?
06:56La deducción de ganancias es para ambas partes, tanto para el inquilino como para el propietario, digamos que en la deducción anual de ganancias te podés tomar un 10% del valor total del alquiler.
07:09En cuanto al impuesto a las transferencias, ese impuesto históricamente lo pagó, digamos, la parte vendedora y que era el 1,5% del valor total de venta.
07:21Entonces eso sí va a traer, digamos, al momento de vender, digamos, que estamos hablando de un descuento muy considerable porque son montos grandes sobre operaciones muy grandes también, digamos.
07:36Entonces eso también va a traer, digamos, también mucha posibilidad para ambas partes para poder trabajar un poco con la oferta y la demanda, ¿no?
07:50Bien. Por último, te quería consultar sobre esta polémica que está a nivel mundial y creo que pasa también en Argentina un poco, los alquileres temporarios.
08:02¿Cómo es esto en Misiones? ¿Afecta de alguna manera a los alquileres tradicionales? ¿Afecta a la oferta que hay? ¿Cómo está la situación en Misiones?
08:15No, no, eso no afecta. Es una oferta más, digamos, que ponemos y sobre todo lo que trabaja mucho es la inversión del turismo, digamos.
08:25De hecho, ya hay desarrolladores que piensan en, digamos, torres directamente relacionadas al alquiler temporario como una opción, digamos, de una unidad de negocio muy distinta al alquiler tradicional.
08:41También existen, digamos, locaciones en las cuales puntualmente están totalmente equipadas y también se hace el alquiler tradicional,
08:53pero con departamentos ya totalmente equipados, digamos, para aquellos estudiantes, para profesionales que por ahí vienen a consolidarse por cierto tiempo, ¿no?
09:04Y también la apertura de que hoy por hoy puedes pactar contratos, o sea, sea por dos meses, por un mes, por un año, por dos años.
09:12También esa libertad te da también la posibilidad de la inversión al alquiler temporario.
09:19¿No afecta esto en los precios?
09:22No, no afecta. O sea, obviamente, el alquiler temporario no tiene nada que ver en relación el precio con el alquiler tradicional,
09:33por el hecho de que también al tener equipamiento y otro tipo de confort está preparado para otra prestación.
09:42Pero, en definitiva, básicamente es una oferta más que el mercado inmobiliario hoy ofrece.
09:50Entonces, en Misiones, digamos, conviven bien todavía ambas, tanto el temporario como el clásico.
09:55Sí, perfectamente. Es más, por ahí los alquileres temporarios también se pactan, digamos, por tres meses, por seis meses.
10:03Entonces, ya le da una proyección al propietario, digamos, con el alquiler y la posibilidad de ubicar su unidad.
10:16Bien. Te consulto también. Hoy, actualmente, teniendo en cuenta todo este panorama que me contabas acerca del sector inmobiliario de la provincia,
10:25¿qué le conviene más a alguien que tiene una propiedad? ¿Alquilar o vender?
10:32Eso ya depende del negocio puntual, digamos, que quiera hacer.
10:38Básicamente, el acceso a la vivienda, de comprar una propiedad, estamos hablando, digamos, de una propiedad,
10:47¿cuál es la búsqueda y cuál es la intención, digamos, de afianzarte en una negociación?
10:58Pero también lo que el profesional inmediato, que hoy no puede por ahí acceder a la compra, busca vivir en el confort,
11:10busca vivir en un buen departamento, en una buena casa y tener accesibilidad, porque sabe que hoy por hoy, digamos,
11:18para acceder a una vivienda propia, si no se embarca, digamos, en la obtención de los créditos hipotecarios,
11:26digamos, está muy lejana la adquisición por los precios que se manejan hoy en el mercado.
11:32Si bien hay muchos pozos en los que se puede invertir, digamos, también las variaciones en los índices,
11:39y eso también nos da estabilidad para que uno pueda, digamos, decir, bueno, me puedo proyectar en esto y pagar esta cantidad de cuotas.
11:49Los créditos hipotecarios son, digamos, a pagar a 30 años y también uno tiene que tener la solvencia en 30 años para poder cumplir.