[Webinaire] Le cadre d'exercice de l'aménagement opérationnel (version courte)
Cycle de webinaire "Les outiles de l'aménagement opérationnel" proposé par le CMVRH et la DGALN - Episode #11
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00:00Je vous souhaite une bonne fin de journée.
00:30Cinq axes avaient été définis dans la feuille de route des services déconcentrés.
00:34Je développerai essentiellement les trois premiers,
00:36qui sont très directement liés, encore une fois,
00:39à la politique d'aménagement qui nous intéresse cet après-midi.
00:43Le premier axe est relatif aux stratégies et planifications territoriales,
00:47dans lesquelles on retrouve notamment l'accompagnement
00:51de l'élaboration des documents de planification et d'urbanisme,
00:55le schéma régionaux, SCOT, PLU, carte mondiale.
00:59Le deuxième axe est relatif à l'accompagnement
01:04des villes et territoires durables,
01:07notamment avec l'émergence des démonstrateurs,
01:09dans lesquels on retrouve toute la boîte à outils
01:13de la ville et des territoires durables,
01:16les appuis des territoires, les écoquartiers,
01:18les démonstrateurs de la ville durable,
01:20mais également des éléments très économiques comme le fond vert.
01:24Le troisième axe est vraiment relatif à l'appui aux territoires
01:29en faveur de l'aménagement opérationnel,
01:32et en particulier lorsque l'État a pris une compétence en la matière
01:39ou a contractualisé en faveur d'une opération d'aménagement.
01:42C'est notamment les exercices de tutelle des établissements publics
01:46sous tutelle que sont les EPA et les EPF,
01:48mais également des contrats quels que soient les PPA
01:51ou encore d'articulation avec les opérateurs
01:54comme l'agence nationale de cohésion des territoires,
01:56l'agence nationale de renouvellement urbain
01:58ou l'ANA, l'agence nationale d'amélioration de l'habitat.
02:01Le quatrième axe, on le développera assez peu,
02:03mais je rappellerai quand même les grands objectifs 2024
02:05et relatifs à l'application du droit des sols,
02:08donc vraiment le suivi de l'instruction des autorisations d'urbanisme.
02:12Et le cinquième axe est relatif aux politiques de paysage,
02:16de protection des sites et de publicité.
02:18S'agissant de l'axe 1, relatif à la planification et à la connaissance,
02:23il y a un certain nombre de priorités qui vous ont été fixées
02:27par les ministres concernés.
02:30Il s'agit en particulier d'accompagner les procédures de modification
02:33des schémas régionaux de seconde génération,
02:36les Stradet, Drift, Sarpadu,
02:38qui peuvent évoluer avant le 22 novembre 2024.
02:41Pour ceux qui sont réels, vous avez déjà été à la tâche
02:46s'agissant des notes d'enjeux, des personnes publiques associées.
02:50Il s'agit maintenant, bientôt, de faire le contrôle de l'égalité
02:53de ces documents.
02:55Et au niveau infrarégional, il s'agit aussi d'accompagner
02:59l'élaboration et la mise en œuvre des documents d'urbanisme.
03:02L'objectif est effectivement de diminuer le plus possible
03:06les territoires qui sont soumis aux règlements nationaux d'urbanisme,
03:10où l'État d'ailleurs continue à exercer la compétence
03:13de délivrance des autorisations d'urbanisme,
03:16pour passer vraiment soit à une carte communale, soit à un PLU,
03:20et si possible à un PLU, pour le cas de l'urbanisme, intercommunal,
03:24lorsqu'il est porté par un EPCI à fiscalité propre.
03:27Ce qui est plutôt les chiens privilégiés pour la mise en œuvre
03:31des politiques d'urbanisme.
03:32Et de la même façon, le législateur prévoit que tous les SCOT,
03:35toutes les cartes communales, doivent évoluer avant le 22 février 2027
03:41et le 20 février 2028 pour les PLU, PLU qui a une carte communale,
03:45notamment pour intégrer la trajectoire du ZAD.
03:47On y reviendra, la trajectoire du zéro artificialisation nette.
03:50Donc, l'une des grosses actualités s'agissant de la planification,
03:54c'est évidemment la mise en œuvre de la réforme vers le zéro
03:57artificialisation nette des sols.
03:59Le législateur a fixé un objectif pour la France d'atteindre
04:03le zéro artificialisation nette des sols 2050,
04:06avec un premier génom intermédiaire,
04:08consistant à réduire de moitié la consommation des espaces naturaux
04:12et de nouvelles eaux forestières d'ici à 2031,
04:14par rapport à la consommation qui a été effectivement observée
04:18sur la période 2011-2021.
04:21Et donc, cette trajectoire nationale, elle a décliné dans la hiérarchie
04:26des schémas régionaux et des documents d'urbanisme.
04:30Cette déclinaison dans les SRADET, puis SCOT, puis PLU, PLU,
04:35permettant d'ailleurs de moduler l'effort de sobriété foncière
04:39en tenant compte de la réalité des besoins et des enjeux locaux.
04:43En d'autres termes, il ne s'agit pas d'arrêter de construire,
04:45il s'agit de continuer à construire là où il y a réellement des besoins
04:48et des enjeux, et en particulier là où il faut construire des logements
04:52pour répondre à la demande, ou réinstaller des activités économiques
04:56pour répondre à l'enjeu de souveraineté nationale.
04:58Et l'objectif est effectivement de définir des nouveaux modèles
05:01d'aménagement durable, d'abord en recitant
05:03le « déjà là », en optimisant la densité et en renaturant
05:07cet équilibre, puisque les surfaces renaturées comptent favorablement
05:13dans le solde net d'artificialisation des sites.
05:15L'axe 2 de la feuille de route, après avoir évoqué des questions
05:19de planification, concerne l'appui à l'émergence des démonstrateurs
05:24territoriaux en faveur de la ville durable.
05:27Et il existe, vous verrez, des outils qui permettent d'accompagner
05:31cette ville durable à toutes les étapes et à toutes les échelles du projet.
05:34Il y a tout d'abord une boîte à outils pour accompagner
05:37les initiatives territoriales, tant au stade de la recherche d'action,
05:41pour tester les nouvelles modalités de fabrication,
05:45c'est notamment les programmes qui sont développés
05:47par le groupe non d'intérêt public, EPO.
05:49Au stade de la stratégie de territoire, les collectivités et les préfets,
05:53s'ils ne sont d'accord, peuvent avoir recours à une méthode
05:57qui s'appelle l'atelier des territoires, qui permet de faire intervenir
05:59sur le terrain un groupement pluridisciplinaire externe embarqué
06:04par un concepteur et ce, sur la base d'un marché cadre
06:08qui existe au niveau de la DHUP, donc le groupe AD1.
06:12Et ça permet de faire émerger un PADD de PLU, un plan guide
06:17d'un projet d'aménagement, etc.
06:20Quand on passe vraiment à la phase opérationnelle,
06:23vous pouvez avoir recours, du côté des collectivités,
06:26à la démarche d'éco-quartiers, soit pour faire émerger
06:29ce qu'on appelle un éco-projet, il y a un certain nombre
06:31d'accompagnements gratuits qui existent, notamment auprès
06:35de Frontier des Territoires Durables, ou avec une participation minimale
06:39de 20% des tickets d'ingénieurs auprès du CEREMA.
06:44Et tout ça, effectivement, c'est en lien avec d'autres programmes
06:47développés par des opérateurs publics, notamment de la LCT,
06:51Action Cœur de Ville, Petite Ville de Demain,
06:54Territoires d'Industrie, autant de sujets sur lesquels
06:56vous êtes évidemment sollicités.
06:58Au-delà, effectivement, de ces outils de plus d'ingénierie,
07:02il existe des outils de financement, notamment des outils de financement
07:06pour l'innovation urbaine, c'est ce qu'on appelle des démonstrateurs
07:09de la vie durable, et puis il y a également, bien évidemment,
07:12le déploiement du fonds vert, dans lequel il y a plusieurs mesures
07:15qui peuvent concerner les missions dont nous parlons aujourd'hui,
07:19notamment la mesure sur le recyclage chantier,
07:22et la mesure sur la renaturation des villes et villages.
07:25Et il y a une dernière mesure qui vise à accompagner
07:28les repropositions spatiales face à l'érosion côtière.
07:31Autre focus, ce sont les AMI qui sont très portées
07:36par le gouvernement actuel, il y en a à table,
07:39et qui ont suscité des candidatures de la part des territoires,
07:44des instructions assurées par vos services et par les nôtres,
07:47et qui, désormais, sont une phase de mise en œuvre.
07:50Il y a notamment l'appel à manifester son intérêt en faveur
07:53des territoires engagés pour le logement.
07:55Il y a d'autres AMI qui ont été lancées par le gouvernement Gabriel Atta.
08:00C'est notamment l'appel à manifester son intérêt sur le plan
08:03de transformation des zones commerciales, qui vise à requalifier
08:06les périphéries urbaines, en particulier les zones d'activité
08:10économiques monofonctionnelles en entrée de ville.
08:12Et on rentre, encore une fois, dans une logique de conventionnement
08:17pour accompagner au mieux ces territoires.
08:20L'enveloppe qui a été dévolue était de 24 millions d'euros.
08:24Et nos troisièmes AMI, sur lesquels je voulais faire un focus particulier,
08:27il s'agit de faire émerger des sites industriels prêts en main,
08:30pour favoriser la réindustrialisation de la France.
08:32Et de la même façon, il y a eu un cahier des chars, des candidatures,
08:35233 ont été déposées.
08:37Et en avril dernier, les 55 agorias ont été également dévoilés.
08:43On rentre dans une phase d'accompagnement pour faire émerger
08:46ces sites industriels prêts en main.
08:48S'il poursuit sur l'axe 3 de la feuille de route des services déconcentrés
08:52en matière d'urbanisme et d'aménagement, il concerne plutôt
08:55la fabrique urbaine, c'est-à-dire l'aménagement opérationnel.
08:58Et comme je le disais, même si c'est une compétence très décentralisée,
09:02il reste des projets pour lesquels l'État est compétent.
09:05Il y a tout d'abord l'exercice de la tutelle des établissements publics,
09:08que sont les EPF, établissements publics fonciers,
09:11et les EPA, établissements publics d'aménagement.
09:13Il y a également tous les outils de mobilisation du foncier,
09:17qu'il soit public ou privé, pour produire du logement.
09:20Il y a notamment la mobilisation du foncier public pour le logement
09:23à travers toute la loi appelée loi Duflo.
09:28Ça c'est la mobilisation du foncier public.
09:30Il y a aussi la mobilisation du foncier privé,
09:32avec la construction de certaines foncières,
09:34et notamment les organismes de foncier solidaire,
09:36qui permettent d'offrir une nouvelle voie d'accession sociale à la propriété.
09:41Et puis, il y a effectivement les projets d'aménagement
09:44qui sont conduits sous l'exercice de l'État,
09:46notamment sous la vérification des établissements publics d'aménagement,
09:50ou dans le cadre des opérations de requalification des co-produits gardés.
09:54Et puis, enfin, l'État peut être partenaire,
09:57sans être maître d'ouvrage,
09:58mais peut être partenaire des collectivités
10:00dans la réalisation de leurs projets d'aménagement,
10:02dans des outils contractuels,
10:03que sont les PPA, les projets de partenariat d'aménagement,
10:06ou les ORT, les opérations de revitalisation du territoire.
10:09Le métier des EPF, des établissements publics fonciers,
10:12c'est d'acquérir du foncier pour le compte d'une collectivité ou d'un aménageur,
10:16dans le cadre d'une convention,
10:18de porter ce foncier sur le long terme,
10:20de le remettre en état,
10:22avant de le recéder à la collectivité ou à l'aménageur,
10:25à prix coûtant,
10:26ou avec une minération foncière,
10:28c'est-à-dire moins chère que ça lui a coûté de l'acheter
10:32et de l'auto-aménager.
10:34Les ressources qu'il utilise pour cela
10:36sont les ressources importantes de la taxe spéciale d'équipement,
10:38il a aussi une dotation budgétaire de l'État,
10:40et puis bien évidemment,
10:41il fonctionne comme une foncière,
10:43c'est-à-dire qu'il récupère aussi les recettes de la vente des fonciers
10:48qu'il a acquis il y a quelques années,
10:50le taux de rotation des stocks des EPF étant à peu près en moyenne de 7.
10:54Autre outil que j'ai cité dans mes propos précédents,
10:57ce sont les EPA, les établissements publics d'aménagement,
10:59c'est évidemment des établissements qui interviennent
11:03sur des portions beaucoup plus congrues du territoire national,
11:07puisqu'ils interviennent vraiment par exception.
11:09Ces opérateurs, ces EPA ou leurs filiales,
11:12font clairement le métier d'un aménageur,
11:14c'est-à-dire qu'ils conçoivent un projet urbain,
11:16ils acquièrent le foncier, ils le viabilisent,
11:19puis ils négocient ensuite la cession des charges foncières,
11:21tout ce que j'ai expliqué dans le début de mon propos.
11:24Et donc, les établissements publics d'aménagement,
11:26leur modèle économique est le suivant,
11:28ils commencent par dépenser beaucoup d'argent
11:30pour acquérir le foncier et viabiliser les terrains,
11:33et pour cela, ils ont un recours soit à des fonds propres,
11:35soit à l'emprunt,
11:37et ensuite, au moment où ils cèdent leurs charges foncières,
11:40ils récupèrent leur mise, si je puis dire,
11:43et donc ça permet de rembourser les dettes
11:45et d'équilibrer le bilan dit à fin d'affaire.
11:48Mais bien évidemment, comme l'Etat intervient en général
11:51là où c'est le plus complexe,
11:52les opérations sont le plus souvent déficitaires,
11:54et il faut pouvoir équilibrer ces opérations
11:57avec des subventions,
11:59subventions qui viennent le plus souvent du programme urbanisme
12:02du budget général de l'État,
12:04et ça conduit effectivement à des négociations de protocoles financiers
12:07dans lesquelles les services déconcentrés sont complètement à la tâche
12:10à nos côtés et aux côtés des directeurs généraux
12:12et directrices générales des établissements publics d'aménagement.
12:15Troisième focus sur un liquide contractuel
12:17qui est le liquide du PPA, projet partenarial d'aménagement,
12:20donc là, ce n'est pas l'État qui émet de l'ouvrage,
12:22mais l'État contractualise avec une collectivité,
12:25en général une intercommunalité,
12:27sur un projet d'aménagement,
12:29et la signature de ce contrat permet de se mettre d'accord
12:32sur la programmation urbaine,
12:34sur le bilan économique,
12:36et sur les ambitions de qualité
12:39de ce qui sera produit comme quartier.
12:42Et s'il y a besoin de déroger au droit commun
12:45du code de l'urbanisme, du code de l'environnement notamment,
12:48il y a la possibilité de définir un périmètre
12:50de ce qu'on appelle une grande opération d'urbanisme,
12:52qui fait peut-être une délibération
12:54par la collectivité co-contractante
12:56et qui permet d'avoir toutes sortes de souplesse
12:59et d'accélération des procédures administratives.
13:01Un focus sur un autre outil qui est
13:04l'organisme de foncier solidaire.
13:07L'organisme de foncier solidaire,
13:09il repose sur un principe de dissociation
13:11de la propriété du foncier
13:13et de la propriété du bâti,
13:15à travers la mise en œuvre d'un bail
13:17qu'on appelle le bail réel solidaire.
13:19Et de fait, la cession des droits réels
13:21permet au preneur à bail
13:23d'acquérir une forme de propriété du bâti
13:25sans avoir la propriété du foncier,
13:27et du coup, il acquiert cette propriété du bâti
13:30beaucoup moins chère, de l'ordre de 30%.
13:33Et donc, en période de crise du logement,
13:35évidemment, c'est très intéressant.
13:36Historiquement, l'outil OFS-BRS avait été conçu
13:39pour produire du logement,
13:41d'accession sociale à la propriété,
13:43mais récemment, dans le cadre de la loi 3DS,
13:45ces missions ont été étendues
13:47à une nouvelle mission subsidiaire
13:49qui vise à favoriser l'activité économique
13:51dans les territoires,
13:53notamment avec des lots réels solidaires d'activité
13:56qui peuvent être cédés
13:58à des micro-entreprises,
14:00notamment pour favoriser la mixité fonctionnelle
14:02dans les territoires.
14:04Et donc, encore une fois,
14:05il appartient aux DREAL, aux côtés des préfets,
14:07d'assurer l'agrément de ces organismes
14:10et d'assurer leur contrôle,
14:12notamment pour s'assurer que ce dispositif,
14:14qui est assez intéressant aussi d'un point de vue
14:17des avantages fiscaux qu'il emporte,
14:19ne soit pas dévoué.
14:24Alors, bonjour à tous.
14:26D'abord, merci de m'avoir invité à participer
14:28à cette formation sur l'aménagement opérationnel.
14:32On va parler de Toulouse cet après-midi
14:35et de cette opération en plein centre-ville
14:38de la capitale d'Occitanie.
14:42L'idée, c'était de vous présenter un cas pratique
14:44par rapport à ce qui a été évoqué
14:46dans la première séquence,
14:48qui était tout théorique.
14:50Pour commencer, pour la contextualiser,
14:52je vous proposais de situer cette opération
14:54sur le territoire un peu plus élargi
14:56de l'agglomération toulousaine,
14:58puisqu'en fait, Grand Mataviau-Quédoc
15:01est identifié comme l'un des territoires économiques
15:03majeurs de l'agglomération toulousaine,
15:08qui porte un petit peu l'attractivité du territoire.
15:13L'enjeu dans cette attractivité,
15:16dans cette organisation des pôles d'attractivité
15:20sur l'agglomération,
15:21ça va être aussi de rechercher la diversification
15:23économique, puisque historiquement,
15:25vous savez que la région accueille
15:27des activités d'airbus
15:30et donc une grosse industrie de l'aéronautique.
15:36Donc ça, c'est dans la partie nord-ouest
15:37surtout de l'agglomération.
15:39Et donc l'enjeu, ça va être de chercher à se diversifier.
15:41Il y a aussi la création de l'Oncopôle,
15:43qui est là plutôt un campus dédié
15:46aux activités de recherche sur le cancer,
15:49sur l'ancien site d'AZF.
15:51Et puis, ça, c'est dans la partie sud.
15:54Et donc, on a aussi Toulouse Aerospace,
15:57une autre grosse opération d'aménagement
15:58dans le sud-est de l'agglomération,
16:02qui là s'oriente plutôt sur les activités
16:06de l'aérospatiale.
16:07Et puis, on va avoir donc Grand Matabio-Kédoc,
16:10en plein centre-ville, autour de la gare Matabio,
16:13la gare historique de Toulouse,
16:15qui, lui, est identifiée comme un pont
16:18destiné à un campus du numérique
16:20et donc qui cherche à se spécialiser aussi
16:23sur ce type d'activités du numérique.
16:26Évidemment, Grand Matabio, c'est la gare.
16:29Et ce qui manquait à l'attractivité toulousaine,
16:33c'était la ligne à grande vitesse,
16:35qu'on n'attendait pas.
16:37On est très attractifs,
16:38mais on n'était pas forcément très bien reliés
16:40dans le réseau ferré à l'échelle nationale.
16:44Et donc, on a la grande vitesse là
16:46qui va enfin arriver à Toulouse,
16:48avec la LGV qui est attendue pour 2032.
16:52On va enfin pouvoir connecter Toulouse à l'Espagne
16:56et puis à Bordeaux en grande vitesse.
16:59Et donc, ça, c'est un gros enjeu pour le pôle-gare
17:01qui va connaître une grosse restructuration
17:05et qui va accueillir également dans cette gare
17:10la troisième ligne de métro
17:12qui est en construction à Toulouse,
17:14dont une nouvelle station de métro
17:16sur la gare Matabio.
17:18Et donc, la gare Matabio étant profonde,
17:21un peu importante,
17:23puisqu'elle va devenir un gros pôle d'échange
17:25connectant la LGV,
17:28la restructuration du réseau TER également,
17:32qui est associée,
17:33l'arrivée de la troisième ligne de métro.
17:35Et donc, on a là une occasion
17:38autour de ce secteur
17:41de restructuration urbaine
17:43qui dit restructuration de la gare,
17:45dit reconversion du foncier ferroviaire aussi,
17:49réorganisation interne des installations ferroviaires.
17:53Et donc, en fait, Grand Matabio
17:55est né un petit peu d'un projet d'aménagement,
17:59est né de cette restructuration de la gare
18:04qui va connaître la création
18:08d'un nouvel équipement complémentaire,
18:10un deuxième hall de gare,
18:12un deuxième pôle ferroviaire va être construit
18:15de l'autre côté des voies ferrées.
18:18Et ensuite, autour de ça,
18:22va se développer une grande opération d'aménagement
18:25qui va renouveler les quartiers de gare environnants.
18:28Donc, en fait, Grand Matabio a un double objectif
18:32qui est reconstituer un hub de transport d'un côté,
18:36donc un gros projet de mobilité,
18:38et d'un autre côté,
18:40c'est un projet de renouvellement urbain
18:43pour retransformer les quartiers historiques environnants,
18:46la gare de Toulouse, en fait.
18:49Au-delà de la construction d'un nouveau pôle d'échange,
18:51on a un enjeu urbain important
18:53qui va être d'ouvrir la gare sur les quartiers environnants,
18:57de retisser des liens et de faire ville
18:59entre les différents quartiers,
19:02mais également entre le centre-ville et les faubourgs
19:05qui, de l'autre côté, derrière la gare,
19:08étaient plutôt à l'arrière,
19:09coupés du centre-ville à la fois par le faisceau ferroviaire
19:12et le canal,
19:13et de retisser des liens et de refaire ville
19:15entre tous ces différents secteurs
19:17et tous ces différents quartiers.
19:19Après, on va donc avoir une grande opération
19:21qui va se déployer,
19:23de part et d'autre,
19:25du réseau ferré.
19:2843 hectares de ZAC à l'intérieur,
19:31autour d'une gare modernisée,
19:33on l'appelle PAYA, on l'appelle HAL,
19:35des mobilités réalisées
19:37par une collectivité locale.
19:39Il y a également trois autres stations de métro,
19:41sur la ligne 3, la nouvelle ligne
19:43qui parcourt le périmètre également
19:45et qui sont l'occasion de réaménagement
19:47d'espaces publics autour de chacune des stations.
19:50On a différents secteurs en renouvellement urbain
19:53qui vont se déployer.
19:55Et puis, de nouveaux espaces publics
19:57avec des parcs et des jardins, bien évidemment,
19:59et des objectifs de végétalisation
20:01qui s'imposent maintenant à toutes les opérations d'aménagement.
20:05Et donc, de nouveaux quartiers reconfigurés,
20:09comprenant 3 000 logements au total
20:12sur les 135 hectares de l'opération,
20:15200 000 m2 de bureaux,
20:17donc c'est à peu près moitié-moitié en surface,
20:20c'est moitié logement, moitié bureau,
20:23et puis aussi des commerces et des services
20:25en rez-de-chaussée souvent,
20:27ainsi que quelques équipements publics
20:29sur certains secteurs.
20:30Pour faire un petit retour,
20:32faire un peu un rétrospectif
20:34sur le montage de cette opération,
20:38elle est assez particulière aussi
20:40puisque c'est un projet partenariat d'aménagement,
20:43donc là, avec une présence de l'État
20:46très importante à nos côtés, bien évidemment.
20:48Historiquement, on avait, dès le départ,
20:50évidemment, beaucoup de partenaires engagés
20:53sur ce territoire de projet.
20:55Et donc, depuis 2012, en fait,
20:57depuis l'origine du projet,
20:59l'ensemble des acteurs institutionnels
21:01ont fait un peu de concert
21:02et ont développé différents outils de partenariats,
21:05bien évidemment.
21:06On a donc l'État, la SNCF et tous ses groupes,
21:10à la fois Gare et Connexion, Réseau,
21:14Espaces ferroviaires sur le plan plus immobilier,
21:18donc voilà, pas mal de filiales de la SNCF
21:20qui travaillent avec nous.
21:21La région Occitanie, bien évidemment,
21:24le département de la Haute-Garonne, TSEO,
21:26qui est, en fait, l'organisation du transport
21:31qui construit, donc maîtrise d'ouvrage du nouveau métro,
21:35et puis la collectivité.
21:37Donc, tous ces acteurs travaillent de concert
21:40depuis 2012 sur les études préalables,
21:43de manière très partenariale.
21:45Ils ont engagé également les procédures administratives,
21:48souvent, voilà, des concertations,
21:50des enquêtes publiques ont été conjointes
21:53avec un ensemble pour mutualiser un petit peu
21:57et optimiser les procédures.
21:59Et on a également des protocoles fonciers
22:02qui ont été passés pour faciliter
22:06un petit peu l'organisation des différentes opérations.
22:09Il faut savoir que Grand Mataviau,
22:12en plein centre-ville, est déjà bien engagé
22:15dans le ZAN depuis le démarrage,
22:17parce qu'on est vraiment sur du renouvellement urbain pur.
22:20Et on a environ 20 hectares de fonciers
22:22qui vont faire l'objet de recyclage.
22:25Et c'est à la fois du foncier ferroviaire, SNCF.
22:29On a 10 hectares d'emprise ferroviaire.
22:32Et donc là, soit c'est à ce moment-là,
22:35c'est du foncier qui va nous être cédé,
22:37aménageur, Europolia,
22:39soit c'est du foncier qu'Espace Ferroviaire
22:42va garder et va commercialiser.
22:44Et donc, pour organiser un petit peu tout ça,
22:47on a signé avec SNCF un protocole foncier
22:50qui encadre un petit peu
22:52toutes les transactions foncières prévues sur l'opération
22:54et qui s'actualisent régulièrement,
22:56parce que c'est des choses qui sont très momententes dans le temps.
22:58On a également du foncier industriel,
23:00puisque une partie des emprises
23:02accueillaient des ateliers municipaux,
23:05des centres techniques.
23:06Donc tout ça va être destiné à muter
23:08pour la construction de logements ou autres.
23:12Et on a aussi du foncier qui reste,
23:19qui est transformé,
23:20mais qui va rester porté par la SNCF
23:23et qui fait partie un petit peu des transformations
23:25des infrastructures ferroviaires.
23:26Sur le plan foncier,
23:27on travaille aussi avec l'établissement public foncier local,
23:30l'établissement public foncier du Grand Toulouse,
23:32qui porte un certain nombre de fonciers
23:35pour notre compte,
23:37quand on est en maîtrise foncière en tant qu'aménageur.
23:39Et on a aussi un protocole signé
23:42entre Toulouse Métropole, le PFL et Europolia
23:46pour organiser toutes ces transactions foncières,
23:49pour le portage des fonciers qui ont été acquis.
23:52Et c'est aussi le PFL qui réalise
23:54un certain nombre de démolitions pour nous.
23:56Sur des secteurs,
23:57on procède quand même à pas mal de démolitions
23:59pour permettre ensuite les développements immobiliers.
24:02Tout ceci pour dire que c'est en 2019
24:05que le projet partenarial d'aménagement a été signé.
24:08En 2020, entre les deux,
24:10je n'ai plus la date exacte.
24:12En tout cas, c'était l'un des premiers PPA
24:15qui a été signé en France, à Toulouse,
24:17et qui s'est accompagné du coup
24:20concrètement d'une comitologie un peu particulière,
24:23puisqu'il y a un suivi de l'ensemble de ses partenaires
24:27du projet dans des CTP,
24:31ça va être des Comités Techniques Partenariaux,
24:33qui ont lieu tous les 15 jours,
24:36des comités techniques, bien évidemment,
24:39qui sont préalables aux comités de pilotage,
24:41qui ont lieu deux fois par an.
24:43Donc ça veut dire vraiment un travail d'animation
24:45de ce partenariat aussi, qui mobilise pas mal
24:48et qui fait vivre l'opération.
24:50Et au-delà du PPA,
24:52derrière on a aussi pas mal d'engagements partenariaux
24:56sur des thématiques.
24:57On a une charte de la communication
25:00qui a été signée par l'ensemble des membres du PPA.
25:02On a la charte de la concertation aussi,
25:04où chaque partenaire s'engage sur des principes communs
25:09en matière de concertation.
25:11Et on a aussi la charte du développement durable,
25:13où de la même manière, l'ensemble des partenaires
25:15s'engagent mutuellement sur certains objectifs
25:20en matière de développement durable.
25:23Donc ça veut dire un écosystème
25:26et un ensemble d'outils partenariaux
25:29assez importants autour de ce PPA.
25:32En termes de montage d'opération aussi,
25:35dans la mise en œuvre plus opérationnelle,
25:38se déploient un petit peu techniquement
25:40les périmètres de projets de part et d'autre
25:43du faisceau ferroviaire.
25:45C'est 135 hectares au total,
25:47à l'intérieur duquel on a 43 hectares de ZAC.
25:51Cette ZAC a été montée pareil en 2019.
25:55On a également, pour réaliser les espaces publics,
25:58des mandats d'équipement public.
25:59Donc on a différents types de montages opérationnels
26:02au sein même du territoire de projet.
26:05On a également, on dit, au Programme,
26:08on nous a confié des mandats pour la réalisation d'études
26:11et de travaux pour réaliser certains espaces publics.
26:18Sur le plan réglementaire également,
26:20on a réalisé toutes les procédures réglementaires
26:24de manière assez concentrée,
26:26puisqu'il y a eu une seule d'études d'impact,
26:28qui a été réalisée et qui était une pièce transversale
26:32commune aux cinq objets d'une enquête publique unique.
26:35Et cette enquête publique,
26:37elle servait à la fois à la déclaration d'utilité publique
26:42pour réaliser les expropriations,
26:46donc la maîtrise foncière,
26:48le dossier d'enquête parcellaire.
26:50Il y avait également un dossier de classement
26:51et de déclassement de voirie.
26:53Et ça a servi également à la mise en compatibilité
26:56des documents d'urbanisme,
26:57puisque cette enquête publique a aussi servi à la veille d'hue,
27:01qui a été réalisée.
27:03Et il y avait également glissé dans le package
27:06un permis de construire pour la tour Occitanie,
27:09donc un objet assez emblématique de l'opération,
27:12qui était un IGH de plus de 150 mètres de haut,
27:15qui était programmé assez tôt dans l'opération
27:17et donc pour lequel on avait un permis de construire
27:20qui nécessitait une étude
27:22et des procédures réglementaires comme ça.
27:24Donc tout ce package a été passé en même temps.
27:26Sinon, sur le plan réglementaire,
27:28il y a deux OAP qui encadrent aussi réglementairement l'opération.
27:33Et puis il faut savoir qu'on est en bordure,
27:35j'en ai pas beaucoup parlé, pourtant elle est très importante,
27:37mais le périmètre se situe en bordure du canal du Midi.
27:40Et donc en fait, qui dit canal du Midi dit périmètre protégé,
27:44puisque le canal du Midi est un périmètre UNESCO.
27:47Et donc on travaille pas mal,
27:49pour ne pas dire beaucoup, avec l'ABF.
27:51Sur le plan du montage, pour terminer,
27:53juste peut-être quelques éléments financiers,
27:55on est sur une opération qui va s'échauner jusqu'en 2032
28:00et avec un bilan financier actualisé
28:03dans le dernier compte rendu financier 2023
28:06à 278 millions d'euros.
28:09C'est un beau morceau.
28:11Comme vous avez vu, il est décomposé en sept sous-secteurs,
28:14sept sous-opérations.
28:16On travaille aussi en sous-bilan.
28:19Et essentiellement financé par les recettes de cessions foncières.
28:27Une importante participation du concédant, de la collectivité,
28:3194 millions sur 278,
28:34ce qui fait quand même une belle proportion.
28:37On a également dans ce bilan,
28:39ce qui est très particulier des opérations de renouvellement urbain,
28:42un très gros poste foncier.
28:44On achète du foncier en proximité de centre-ville,
28:47en proximité de gare,
28:49qu'on porte et qu'on renouvelle.
28:51Donc ça coûte cher.
28:53Le poste foncier, c'est près d'un tiers,
28:55même plus d'un tiers du bilan financier.
28:58Et puis on a des subventions,
29:00quelques subventions du fonds friche,
29:04de l'État notamment,
29:06puisqu'on fait de la reconversion de fonciers industriels,
29:09donc de fonciers pollués.
29:11On a beaucoup de pollution en proximité d'une gare également.
29:14Donc on bénéficie de subventions du fonds friche.
29:17En termes de subventions,
29:19PPA évidemment, nos finances.
29:22Et puis on est aussi subventionnés par France 2030.
29:25Donc là, avec la Banque des Territoires,
29:27qui apporte sur le volet innovation du projet,
29:31près de 500 000 euros, le nom noir.
29:34Et enfin, en termes de financement,
29:37il y a aussi la participation des constructeurs,
29:40puisqu'on ne maîtrise pas la totalité des fonciers
29:43que vous avez sous les yeux
29:45et qui vont faire l'objet des reconversions.
29:47Il y a Espaces ferroviaires qui en gardent une partie,
29:49mais il y a aussi sur les secteurs en violet
29:51que vous avez sous les yeux,
29:53des secteurs dits à participation,
29:55où là, en fait, on encadre les constructions
29:59en suivant les permis de construire,
30:01mais c'est des constructeurs et des opérateurs privés
30:04qui font évoluer un peu le tissu urbain
30:08et qui participent,
30:10donc on appelle ça la participation
30:12due au titre du Code de l'urbanisme-L304,
30:18qui est la participation en actes due par les constructeurs.
30:22Un dernier mot dans le montage,
30:23c'est le phasage dans le temps, quand même,
30:25parce que j'ai parlé secteur,
30:27donc on a sept secteurs.
30:29On a une opération qui a démarré,
30:31là, si on prend le point de départ de la concession 2019
30:35et qui va jusqu'en 2032.
30:37Donc, évidemment, elle est phasée dans le temps.
30:39Évidemment, en fait, il y a un gros élément
30:42qui conditionne un peu ce phasage,
30:44c'est le métro.
30:46C'est l'arrivée du métro en 2028, date officielle,
30:50et qui va faire un petit peu la bascule
30:53puisque le métro, pour nous, ça veut dire des emprises,
30:56donc la réalisation des stations de métro
30:58et des chantiers,
30:59donc des emprises foncières déjà immobilisées
31:02pour le chantier du métro
31:03et donc sur lesquelles on ne peut pas encore intervenir.
31:06Donc, en parlant de phasage, quand même,
31:08on a déjà fait quelques travaux
31:09pour vous mettre dans l'ambiance,
31:10pour ne pas voir que des plans,
31:12quelques petites photos de Toulouse sous le soleil.
31:15Là, vous avez sous les yeux
31:16le parvis historique de la gare.
31:18Ils ont refait un rôle de gare, des souterrains,
31:20donc voilà, pour accompagner ces transformations internes,
31:22on a lancé la réalisation de ce parvis
31:24qui, assez symboliquement,
31:27a recouvert le canal du Maudit
31:29pour permettre d'avoir une grande esplanade piétonne
31:31devant la gare.
31:32Donc voilà, ça a pas mal transformé le paysage
31:34et vous avez des petites places de quartier aussi
31:36qui ont pu...
31:37Enfin, en tout cas, la place Arago
31:38qui a été livrée il y a deux ans déjà
31:42pour donner quelques signaux,
31:43des premiers aménagements
31:45et la maison Éclusaire
31:46qui est une maison en bordure du canal
31:48qui a été transformée en guinguette
31:51et du coup,
31:52qui offre déjà aussi une première...
31:55Voilà, quelques transformations.
31:56Ça, c'était les tout débuts
31:58et ça nous fait...
31:59Voilà, ça annonce un petit peu la nation.