Copropriété : hausse des charges, passoires thermiques… les nouvelles problématiques pour 2023

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00:00:00 Radio INMO et Capital proposent le Grand Rendez-vous de l'immobilier en partenariat avec Orpi,

00:00:09 une émission présentée par Guillaume Chazoulière et Sylvain Lévy-Valancy.

00:00:14 Et bien bonjour, nous sommes le 17 février 2023 et vous regardez et vous écoutez le Grand Rendez-vous de l'immobilier,

00:00:23 c'est déjà le numéro 46. Chaque mois, vous rencontrez nos experts et on décrypte l'actualité immobilière pour vous et pour vous donner les clés de lisibilité.

00:00:32 Avec les équipes de Radio INMO et les équipes de Capital, toujours accompagnés de mon fidèle complice, comment ça va Guillaume Chazoulière ?

00:00:40 Très bien, très bien Sylvain.

00:00:41 On va parler co-pro aujourd'hui.

00:00:42 On va parler co-pro. Co-pro à l'heure de l'inflation, qu'impact ça a sur les charges concrètement de toutes les copropriétés de tous les immeubles.

00:00:52 Mais aussi par les passoires thermiques, est-ce que ça a un impact sur les bailleurs co-propriétaires ?

00:00:59 Avec nous pour en parler, Madame Danielle Dubrac, présidente de l'Union des syndicats de l'immobilier L'UNIS. Bonjour.

00:01:07 Bonjour à tous et bonjour vous deux.

00:01:09 Alors justement, on va parler co-propriétés, c'est un vrai sujet du jour. Bonjour Danielle Dubrac, on se connaît bien, je suis ravi de vous avoir.

00:01:16 Et d'ailleurs, vous avez, il y a quelques jours, fait votre MAG de Limo et on a appris à vous connaître un peu mieux.

00:01:22 Car je rappelle quand même qu'il n'y a eu que deux femmes présidentes de syndicats dans l'immobilier.

00:01:27 La première, c'était Alexandra-François Cuxac pour la Fédération des promoteurs immobiliers, puis vous.

00:01:32 Donc je suis ravi que vous soyez là pour plus de femmes dans l'immobilier et aux affaires.

00:01:37 Voilà, on va parler co-propriétés avec vous tout au long de ce programme.

00:01:41 C'est parti pour le grand rendez-vous tout de suite après ça.

00:01:43 Le grand rendez-vous de l'immobilier, le grand témoin.

00:01:47 Rebonjour Danielle Dubrac, merci d'être avec nous. Vous êtes la présidente de l'UNIS, Union des syndicats de l'immobilier.

00:01:54 Vous êtes la première organisation des professionnels de l'immobilier.

00:01:57 Donc inutile de dire que vous avez beaucoup, beaucoup de sujets en ce moment.

00:02:00 On va dire que l'année 2023, on va dire qu'en termes immobiliers, c'est un peu anxiogène, notamment avec le calendrier de la rénovation énergétique.

00:02:09 Bien évidemment, vous rassemblez pas uniquement les co-propriétés, mais aussi les administrateurs de biens et les transactionnaires, ainsi que les mandataires immobiliers.

00:02:18 C'est la tradition dans le grand rendez-vous de l'immobilier. La première question vous est posée par Guillaume.

00:02:23 Rebonjour.

00:02:24 Rebonjour.

00:02:25 La première question, elle est très simple. Je le disais tout à l'heure dans un contexte d'inflation, de hausse des prix.

00:02:30 Quelle a été l'augmentation moyenne des charges de co-propriétés l'an passé ?

00:02:34 Alors l'an passé, c'est 2022. On ne sait pas encore. On est certains que ce sera au moins 4% globalement, comme finalement en 2021, puisque là, on a constaté.

00:02:44 On a fait la reddition des comptes en 2022. Les exercices 2021 ont été approuvés. Les budgets ont été réajustés.

00:02:52 Et donc là, on va rentrer dans un nouveau cycle. L'Assemblée générale de 2023 qui va approuver 2022.

00:02:59 Et là, on voit bien qu'il y a une augmentation substantielle globalement de 4, 6%.

00:03:05 C'est pas neutre comme type d'augmentation. Pour 2023, donc. Pour 2022. Pour 2022.

00:03:15 Alors justement, dans le détail, on va voir. On a vu que les sujets de l'énergie, c'est un sujet qui frappe beaucoup les co-propriétés.

00:03:23 D'ailleurs, on voit bien que les gouvernements peinent à imaginer le modèle qui conviendrait aux co-propriétés, puisque c'est quand même une gouvernance.

00:03:29 La co-propriété, il y a des propriétaires qui veulent faire des travaux. D'autre part, il faut emporter l'adhésion.

00:03:35 Ce sont des délais qui sont quand même assez longs. Quels sont les postes qui flambent le plus, par exemple ?

00:03:43 Et ceux, au contraire, qui restent plutôt stables ?

00:03:47 Alors globalement, dans un relevé général des dépenses d'une co-propriété, je dirais avec un certain nombre d'équipements, c'est toujours le chauffage collectif.

00:03:56 Toujours le premier poste de toute façon. Alors chauffage, c'est l'énergie maintenant. Après, vous avez le poste du service de type gardiennage ou employé d'immeuble ou société de ménage.

00:04:08 C'est vraiment souvent le deuxième poste. Donc l'énergie d'abord ? Le chauffage. Le chauffage, l'exploitation, la maintenance, le P2, le P3.

00:04:17 Même si l'année dernière, les co-pro ont été protégés par un bouclier tarifaire. Donc il est resté contenu, non ?

00:04:21 On a eu un bouclier tarifaire gaz et heureusement parce que ça a cantonné à peu près 50% de l'augmentation.

00:04:29 Sur l'électricité, parce qu'il y a quand même 10% du parc présidentiel qui est chauffé avec de l'électricité, avec des planchers chauffants électriques.

00:04:39 Bon, là, on a eu gain de co sur 4% maximum, mais pour autant que sur une partie de l'année 2022.

00:04:48 D'accord. Donc ce qui explique que c'est encore un poste qui a eu largement au montant de 2022. Et donc vous disiez le gardiennage par la suite.

00:04:54 Et puis tout le reste, le gardiennage, les gardiens d'immeubles, ça dépend des conventions collectives, évidemment.

00:04:59 Les employés d'immeubles, ça dépend aussi de cette convention. Les sociétés de ménage, ça dépend de différentes conventions.

00:05:04 Il y a forcément des augmentations qui sont liées à la masse salariale et aux charges tout simplement sociales, patronales et que payent les co-propriétés.

00:05:15 Est-ce qu'il y a toujours autant de gardiens qu'avant ou il y en a beaucoup moins, en fait ?

00:05:18 Je ne pourrais pas vous dire. Ce serait intéressant à travers le registre d'immatriculation de la co-propriété de faire une extraction.

00:05:25 Oui, parce qu'il y avait une évolution assez forte des gardiens d'immeubles qui était vraiment un petit peu le tiers de confiance, un peu le médiateur dans l'immeuble.

00:05:35 J'ai quelques souvenirs comme ça de gardiens qui étaient très présents. Et puis je constate qu'au fur et à mesure, il y en a de moins en moins.

00:05:41 Il y a deux problèmes. Il y a à la fois la loge de fonction et le logement de fonction. Il faut quand même que ça soit aux normes, au moins de sécurité incendie.

00:05:48 Donc il y a quand même des choses. On paye aussi la taxe foncière. Il y a ce type d'arguments.

00:05:54 Et puis en plus, effectivement, un gardien, c'est une convention collective. C'est payer une partie de son énergie, de son eau. Et donc ça pèse.

00:06:05 Et malheureusement, parce que le gardien, c'est un service de proximité, c'est une veille sur tous les différents problèmes, que ce soit des problèmes techniques ou des problèmes psychologiques des occupants.

00:06:15 C'est très important comme veille pour le syndic de l'immeuble parce qu'il a les informations en temps réel sur les difficultés.

00:06:21 On avait demandé à un moment donné que pour ces gardiens-là, pour ces employés d'immeubles-là, mais plutôt pour les gardiens, que les charges sociales patronales n'existent pas pour ces gardiens

00:06:32 parce qu'ils étaient vraiment un agent social utile dans une collectivité. Mais on n'a pas eu ça.

00:06:38 Justement, en continuant sur les postes les plus importants et puis on va glisser tranquillement sur les conseils à donner pour contenir ces postes.

00:06:49 Après, globalement, 6% en 2021 sur les autres charges. Vous avez quand vous avez un P3 ou quand vous avez un ascenseur avec la loi d'Eurobien.

00:06:58 Il y a plus de... En 2003, il y a eu des travaux à faire. À un moment donné, il y a une obsolescence des équipements.

00:07:04 Donc, il a fallu faire des travaux de remplacement de matériel, de petits dépannages. Il y a souvent des fuites d'eau.

00:07:10 Donc, du coup, ces travaux-là, ils pèsent. Ils pèsent parce qu'à chaque fois, vous avez le déplacement, vous avez la main d'œuvre.

00:07:16 Et sur les contrats alors ? Contrats d'assurance, les contrats d'ascenseuriste, les contrats... Qu'est-ce que...

00:07:22 Une augmentation. Une augmentation sur les contrats d'assurance. Il y a aussi l'indice FNB, là, qui est en augmentation.

00:07:29 Et puis, évidemment, tout dépend s'il y a eu des problèmes dans la copropriété, parce qu'à ce moment-là, vous avez...

00:07:35 Ce n'est pas des hausses majeures dans vos chiffres, là ?

00:07:38 L'indice FNB est très utilisé. Donc, c'est au moins 9%. Donc, dans les contrats.

00:07:44 Alors, quel conseil vous donnez aujourd'hui aux copropriétaires pour justement...

00:07:47 Globo, pour contenir ses charges, pour bien gérer sa copropriété, qu'est-ce qu'il faut faire ?

00:07:52 Passer par un professionnel, je pense que ça se peut.

00:07:54 On voit les charges augmenter. Comment on fait ? Qu'est-ce qu'on regarde comme poste ? Et comment on concurrence les contrats ? Lesquels ?

00:08:02 On fait plus de contrôle avec des compteurs individuels ? Des consommations, je veux dire, des compteurs individuels sur l'eau, etc.

00:08:10 Ce sont des conseils très concrets, là.

00:08:12 Soit vous distinguez l'aspect énergie, où là, il faut vraiment mettre le paquet, regarder les contrats, etc.

00:08:18 Mais pour tout le reste, il faut toujours avoir une image saine et sérieuse de votre copropriété, au niveau de la balance du copropriétaire, au niveau des contrats.

00:08:27 Est-ce que quand il y a eu une révision, est-ce qu'elle était liée à ce qui devait se passer dans le contrat ?

00:08:32 Vous avez des indices de révision. Il faut toujours les regarder. Donc, ça, c'est le premier point. Il faut les négocier.

00:08:36 C'est compliqué de négocier aujourd'hui, parce que quand vous avez des pièces qui augmentent, vous pouvez peut-être négocier sur des visites supplémentaires ou des contrôles supplémentaires, des choses comme ça.

00:08:48 Donc renouveler les contrats, bien regarder les indices, bien regarder comment le contrat va se reconduire.

00:08:54 Essayez peut-être d'avoir des contrats avec une faculté de le résilier en cours de cycle, même si c'est des contrats, par exemple, de 3 ans, avec une faculté de se rétracter ou de résilier au bout d'un an.

00:09:05 Après, sur l'aspect énergie, c'est la sobriété, la sobriété individuelle et collective. Alors on a toute l'argumentation de l'État sur essayer d'éteindre, de décaler, de consommer moins les gestes des personnes.

00:09:21 Et puis sur la sobriété collective, s'accrocher sur le fait qu'en fonction des conditions climatiques, essayez quand même de moins chauffer qu'avant.

00:09:31 C'est quoi la période que vous conseillez, vous ?

00:09:34 La période, c'est la période de chauffe. Nous, on avait demandé au gouvernement qu'elle soit quelque chose, qu'elle soit ancrée dans le marbre, que ce soit réglementaire et non pas lié au bon vouloir du conseil des syndicaux.

00:09:45 On disait que si on gagnait 15 jours en octobre et si on gagnait 15 jours en avril, c'est-à-dire qu'on faisait le 1er novembre et le 31 mars, c'est un peu dur, hein, parce que ça dépend évidemment des régions.

00:09:56 Mais globalement, on pouvait gagner 15 jours d'un côté, 15 jours de l'autre. Et c'était très important parce que ça faisait au moins plus de 6 % à 10 % d'économie.

00:10:04 Sur le volume annuel.

00:10:05 Voilà. Donc la réglementation, on l'a pas. Donc du coup, c'est le bon vouloir du syndic des engelades que peuvent avoir les gestionnaires parce qu'il fait trop froid. Il fait que ceci, cela.

00:10:15 On avait aussi conseillé sur la température. Donc ça, avoir un contrat type quand c'est par exemple des réseaux de chaleur ou des contrats de chaudière collective.

00:10:26 Il y a du P2 dans le P2, que ce soit effectivement bien dit la date à laquelle on va démarrer, mais aussi la température maximale, le jour et la nuit.

00:10:37 Donc on puisse comme ça avoir un contrat qui nous oblige à proposer aux gens de se chauffer à ces conditions écrites.

00:10:45 Voilà, c'est des choses qu'on peut peut-être discuter. C'est vrai que c'est compliqué parce que tout le monde n'a pas la même sensation du froid ou du chaud.

00:10:52 Il y a aussi le confort d'été où on a proposé que ça soit pas augmenté au-delà de 26 degrés, comme ça existe finalement dans les permis de construire.

00:10:59 Mais là, je parle de l'existant. Globalement, ce sont des immeubles anciens que nous avons autour de nous. Il y a très peu d'immeubles où il n'y a pas ces facilités.

00:11:06 On est obligé de réajuster. Et puis, bien sûr, le désembroiage. Pareil aussi pour les réseaux d'évacuation d'eau usée, pour éviter qu'il y ait des engorgements,

00:11:14 qu'il y ait des dépannages de cette nature-là qui servent strictement à rien. Prendre des contrats d'entretien préventif, de façon à ne pas avoir du curatif.

00:11:23 Ça coûte peut-être cher comme ça, one shot, ou si on prend des contrats de 3 ans, c'est moins cher. Mais ça peut rapporter gros en cas de gros pépins type engorgement ou dégâts des eaux.

00:11:34 Donc voilà, il faut toujours penser à des contrats préventifs de maintenance des équipements en place, des évacuations en place, des tuyaux en place sur le chauffage,

00:11:45 le désembroiage, l'équilibrage. Ça a été beaucoup abordé dans les questions sobriété énergétique par le gouvernement. Et donc, évidemment, les professionnels l'ont relayé.

00:11:54 - C'est vrai que c'est la voie du bon sens, ce que vous dites, puisque c'est là tout l'intérêt d'avoir un syndic professionnel pour anticiper et faire des propositions dans ce sens.

00:12:03 La France, dans les pays de l'Union européenne, a été l'un des pays, sinon le seul pays, à mettre en place le bouclier tarifaire, un bouclier tarifaire pour les consommateurs.

00:12:13 La question qu'on se pose, c'est est-ce qu'il a été notamment pour le gaz et l'électricité reconduit pour 2023 ?

00:12:19 - Absolument. Ça a été reconduit. En plus, il y a un plafonnement de 15 % de la hausse. Alors évidemment, ça peut être sur le gaz. C'est le tarif réglementé à la vente.

00:12:30 Donc c'est 15 %. - 15 % contre 4 %. - Oui, exactement.

00:12:35 - Et les copropriétaires doivent s'en contenter de se dire ça y est, c'est renouvelé ou elles doivent faire quelque chose ?

00:12:39 - Non. Alors nous, notre conseil en tant que professionnels et même pour les syndic bénévoles et les personnes qui sont seules face à leur gestion,

00:12:47 il faut absolument, absolument demander l'aide. Normalement, les fournisseurs d'énergie le font, soit de façon Internet, soit par courrier.

00:12:55 Mais vraiment, je vous incite à aller télécharger les attestations de demande de bénéficier de ce bouclier tarifaire électrique et de tarifaire gaz.

00:13:05 - Auprès de qui ? De son fournisseur ? - Auprès du fournisseur. Le gouvernement incite dans lequel on peut télécharger cette demande, cette attestation,

00:13:14 qui fera qu'on aura un avoir comptable. On n'a pas de l'argent. Il faut bien se rendre compte que c'est avoir comptable.

00:13:21 C'est pour ça qu'on parle de difficultés, de charges qui augmentent, etc. Mais on a aussi les problèmes de trésorerie qui vont être là.

00:13:28 Et donc pour l'électricité, on a bénéficié d'un tarif réglementaire, d'un bouclier tarifaire électrique sur 2023, sur toute l'année, avec des accomptes.

00:13:40 La difficulté des accomptes, ça a été demandé, c'est que les fournisseurs d'énergie ne sont pas enclins à donner ces accomptes.

00:13:48 - Pourquoi ? - Il faudrait demander à TotalEnergie, par exemple, parce que c'est pas obligatoire dans la loi. C'est une possibilité.

00:13:55 Et donc du coup, on se rend compte qu'aujourd'hui, on n'aura peut-être pas les accomptes. C'était 50% du montant qui avait été précédemment donné sur l'année écoulée.

00:14:03 Et là, on se rend compte qu'on n'aura peut-être pas nos accomptes. Et ça va bien nous embêter. On a quand même réajusté les budgets 2023, lors de l'Assemblée générale 2020.

00:14:11 - Si on n'a pas les accomptes, ça veut dire quoi, en fait ? Ça veut dire qu'on paye et qu'on sera remboursé après ? - Oui, de toute façon, c'était ce qui se passait avant.

00:14:17 Mais ça peut poser des problèmes de trésorerie. Vous savez que le fonds de roulement, c'est pas plus d'un sixième du budget. Bon, on a réajusté les budgets.

00:14:24 Donc qu'est-ce que ça veut dire ? Ça veut dire qu'on va peut-être décaler des paiements de fournisseurs. Et ça, c'est bien embêtant.

00:14:30 - Oui, parce que toujours, c'est la gestion de trésorerie qui est toujours très serrée. - Sur les conseils aussi pour baisser les charges, ce sont les indicateurs, les compteurs individuels, les éléments de mesure.

00:14:38 - Oui, ce que vous disiez. - Ça, c'est très important, parce que ça responsabilise l'occupance. - Et c'est pas encore systématique.

00:14:44 - C'est pas systématique, bien que ça soit obligatoire. Ça coûte aussi cher en maintenance de ces équipements. Mais ça peut rapporter go.

00:14:51 Mais surtout, c'est que ça responsabilise l'occupant. Pour ça aussi, qu'on leur a dit... - Dans la gestion... - Oui, parce qu'ils voient la consommation. Autrement, on ne voit pas.

00:14:58 - Notamment pour l'eau, non ? - Oui, bien sûr, on voit. Puis on voit la répartition une fois par an. Alors que là, si on a une information qui arrive, on se dit tiens, je consomme plus que d'habitude.

00:15:07 Je vais regarder. J'ai peut-être une fuite. - Oui, effectivement, c'est sujet de comptage. C'est un vrai sujet global dans la chaîne de valeur.

00:15:16 On a l'impression qu'il n'y a pas d'uniformité dans les standards de comptage. C'est vraiment très hétérogène ?

00:15:22 - Alors, il y avait des compteurs qui n'étaient pas capables de donner en temps réel l'information. Donc déjà, il a fallu les équiper. C'est un gros sujet.

00:15:28 La plupart du temps, en fonction du type de matériel, on a la possibilité de ne pas avoir une taxation supplémentaire, un contrat financier supplémentaire.

00:15:38 - Et avec les nouveaux modes de comptage aujourd'hui, justement, les compteurs Linky, par exemple, ou d'autres, on arrive à télécharger des données en temps réel ?

00:15:45 Est-ce que ça a évolué globalement, techniquement ? - Oui, ça a évolué. On a l'information. On dit aussi aux occupants, téléchargez éco-watt, téléchargez éco-gaz.

00:15:55 Ça va vous donner quand même une alerte. Donc vous allez peut-être vous demander, est-ce que je suis en train de consommer plus ou est-ce que j'ai un problème de fuite ou d'écart ?

00:16:02 - Oui, c'est clair. Merci beaucoup, Daniel Dubrac. Vous restez avec nous pour la suite de notre programme puisqu'on a une deuxième partie, justement, pour parler co-propriétés.

00:16:10 Dans un instant, on va revoir notre premier expert. C'est un notaire. C'est Charles Flaubert, ne pas confondre, bien évidemment, qui sera avec nous dans un deuxième temps.

00:16:18 On se retrouve tout de suite pour cette séquence.

00:16:20 Le Grand Rendez-vous de l'Immobilier revient dans un instant.

00:16:24 Vous et moi, on se connaît bien. On se voit tous les jours.

00:16:31 Vous pouvez trouver que j'ai du charme, que je suis un peu démodé ou trop isolé.

00:16:38 Je suis capable de faire rêver comme d'empêcher de dormir. Mais même quand je ne suis pas là, on parle de moi.

00:16:46 Et s'il arrive que l'on me quitte, c'est toujours bon de me retrouver, de m'avoir tout simplement.

00:16:58 Je suis l'ancien, l'actuel, le prochain. Je suis le bien, celui que vous voulez acheter, vendre, louer ou faire gérer.

00:17:08 Orpi, des femmes et des hommes pour votre bien.

00:17:11 Le Grand Rendez-vous de l'Immobilier, ça vous concerne.

00:17:15 Comme chaque mois, les amis, ça vous concerne. Et oui, ça vous concerne.

00:17:21 Toujours avec l'ami Vincent Vince pour les amis. Le seul journaliste qui fait à peu près 2 mètres de haut à côté de moi.

00:17:29 - C'est vrai. - Oui, il n'y a pas de quoi s'en menter.

00:17:32 - Je n'ai rien dit. Je n'ai pas ouvert la bouche.

00:17:35 - Il gère en plus le truc. Alors une petite colle pour vous.

00:17:38 Une petite colle pour vous. Qui a dit "la parole humaine est comme un chaudron fêlé où nous battons des mélodies à faire danser les ours quand on voudrait attendrir les étoiles".

00:17:49 Je vous pose la question Charles Flaubert parce que vous connaissez.

00:17:52 - C'est vous ?

00:17:54 - Madame Bovary, Gustave Flaubert.

00:17:56 - Ah bon, je savais qu'il y avait un jeu comme ça.

00:17:58 - Clin d'œil.

00:17:59 - Le seul malin qui avait compris, c'était l'ami Guillaume. Il s'est dit "mais qu'est-ce qui va encore nous sortir ?"

00:18:05 - C'était pas sur Madame Bovary.

00:18:06 - Voilà, un peu de culture les amis, ça ne fait pas de mal.

00:18:09 Bon, Charles Flaubert, bien évidemment.

00:18:11 - Avec un O. - Avec un O. Mais l'ambiguïté peut régner.

00:18:15 Voilà, merci en tout cas Charles d'être avec nous.

00:18:17 - Merci de me recevoir, c'est toujours un plaisir d'être avec vous.

00:18:19 - C'est Marcel, Dédé, qui c'est qui nous a écrit ?

00:18:22 - C'est Louis qui pose une question à Charles Flaubert, notre notaire.

00:18:25 Il va bien, il a un logement qui a été classé en DPEG, donc Diagnostic de Performance Énergétique G.

00:18:32 - Pas bien. - Pas bien.

00:18:33 - Non mais pas bien du tout. - Mal barré.

00:18:35 - Pas bon. Depuis le 1er janvier, il ne peut plus le louer et la question qu'il pose à notre notaire c'est

00:18:40 "est-ce qu'il va devoir payer une taxe sur les logements en vacances ? Il ne fait rien".

00:18:44 Pour lui c'est la double peine, il ne peut plus le louer et en plus il a la stress.

00:18:48 - C'est un vrai problème et c'est une question extrêmement intéressante.

00:18:51 À partir du moment où un logement est vacant, est vide, on est assimilé, on est assujetti à une taxe.

00:18:58 Taxe d'ailleurs qui augmente, au bout d'un an elle double en réalité.

00:19:02 Taxe qui s'applique à peu près sur tout le territoire, puisqu'il y a deux taxes différentes,

00:19:06 mais dans les faits on paye une taxe sur les locaux vacants, une taxe d'habitation sur les locaux vacants.

00:19:11 C'est une vraie problématique parce que cette taxe on y soumit, mais pour ne pas la quitter, pour ne pas avoir à la payer,

00:19:21 on a quand même quelques exceptions. Il faut chercher de ce côté-là des exceptions, on n'a pas à payer cette taxe.

00:19:26 Une exception c'est le logement qui est loué 90 jours dans l'année, mais là ce n'est pas le cas.

00:19:31 Puisqu'on ne peut plus louer ce logement, puisqu'il est classé G, c'est plus que G d'ailleurs.

00:19:36 C'est G plus, enfin G moins, ça dépend de comment on se passe, mais c'est les mauvais G qui sont plus à 460.

00:19:43 - Et bientôt ça sera G quand même. - Et bientôt ça sera G, puisqu'à partir de 2025,

00:19:51 tous les G seront interdits de location et ainsi de suite pour les autres logements.

00:19:55 Donc on ne peut pas louer, ça ne peut pas être l'exception des 90 jours.

00:19:59 On peut éventuellement considérer que ce logement, on ne peut pas en réalité le rendre décent,

00:20:09 puisque la réglementation considère que du fait de ce mauvais classement de performance énergétique,

00:20:14 ces logements sont indécents, en tous les cas ne remplissent pas les critères de décence.

00:20:17 Donc pour comment en réalité ne pas avoir à payer cette taxe, et si on ne peut pas rendre ce logement décent,

00:20:23 parce que le coût de mise en habitabilité, en décence, est supérieur à 25% de la valeur du bien.

00:20:32 Donc en clair, si jamais passer en E ou en F, ou éventuellement en D même, pour prévoir le futur,

00:20:40 puisque comme on l'a dit, les logements F également à terme ne seront pas, on ne pourra pas les louer,

00:20:44 donc est-ce que le coût est supérieur à 25% de la valeur du bien ?

00:20:48 Si c'est le cas, qu'on a des devis, qu'on peut le justifier, on pourra à ce moment-là demander une exonération de la taxe,

00:20:52 qui sera appelée par l'administration fiscale.

00:20:54 Mais c'est un peu contraignant, parce qu'il faut bien savoir que l'administration, tous les ans, va appeler la taxe,

00:20:58 et tous les ans, il faudra justifier.

00:21:00 Donc le seul conseil en réalité qu'on pourrait donner à ce client, à Louis, c'est de lui dire,

00:21:05 il faudra de toute façon faire des travaux sur les fenêtres, sur l'isolation intérieure, extérieure, sur la pose d'une VMC.

00:21:15 Il y a pas mal de choses qui peuvent être faites, il faut qu'il étudie ça, qu'il fasse un audit avec une personne spécialisée,

00:21:20 qu'il avance, parce que de toute façon, même s'il n'a pas payé cette taxe, de toute façon, il ne peut pas rester de cette façon-là.

00:21:26 Mais c'est vrai que de façon plus générale, c'est une problématique, parce qu'on a énormément de logements en France,

00:21:30 qui sont, comme on dit souvent, des passoires énergétiques, qui sont mal classés.

00:21:35 Il y en a 140 000, je crois.

00:21:37 C'est très important.

00:21:39 C'est une catastrophe.

00:21:41 C'est très important.

00:21:42 Il ne faut pas oublier qu'il y a des gens qui vivent derrière, qui payent de l'énergie une blinde.

00:21:46 Et c'est vrai là aussi que c'est particulièrement d'actualité, puisque, en réalité, l'État, pour des raisons de performance énergétique,

00:21:52 veut améliorer, pousse à la diminution des consommations, ce qui est bien,

00:21:56 mais c'est aussi des gens qui habitent dedans et qui ont des factures d'énergie qui sont extrêmement élevées,

00:22:00 et compte tenu du coût de l'énergie aujourd'hui, c'est particulièrement d'actualité.

00:22:04 Et vous ne pourriez pas si bien dire, puisque le premier poste de décrochage avant le paiement du loyer ou de l'échéance de prêts, c'est l'énergie.

00:22:11 C'est l'énergie.

00:22:12 Et c'est un très bon indicateur de décrochage au niveau des charges.

00:22:15 - Une autre question pour Charles Flaubert maintenant, notre notaire, la mère de Sandrine, c'est Sandrine, donc sur le groupe Facebook "Le Club des Proprios".

00:22:22 Sa mère souhaite faire une donation de sa résidence principale à ses deux enfants pour éviter les droits de succession.

00:22:28 Quelle est la meilleure stratégie à aborder ?

00:22:31 - C'est bien de faire ça en plus.

00:22:33 - Alors, sur le principe, c'est toujours positif. Je dirais que deux choses.

00:22:37 Premièrement, il faut quand même savoir qu'une donation, c'est un acte irrévocable, c'est un acte solennel,

00:22:42 donc il doit être reçu par un notaire, l'officier ministériel, l'officier public, donc c'est un acte solennel qui est irrévocable.

00:22:47 Donc bien comprendre que Sandrine ou sa maman, puisque c'est à priori la mère de Sandrine,

00:22:52 si elle consacre cette donation, c'est irrévocable.

00:22:55 Donc c'est un acte très important, notamment pour sa résidence principale.

00:22:58 On perd le contrôle sur la vie future de sa résidence principale.

00:23:02 C'est très important.

00:23:03 Deuxième chose, comment procéder ?

00:23:04 Je dirais répéter toujours les abattements, 100 000 euros par parent, par enfant.

00:23:09 Donc mieux lui dire qu'en fonction de la valeur de ce bien, que ce soit une maison ou un appartement,

00:23:13 100 000 euros d'abattement, donc s'il y a un enfant, deux enfants, et ainsi de suite,

00:23:17 100 000 euros d'abattement sur lequel on ne paye pas.

00:23:19 Deuxièmement, penser toujours à une chose.

00:23:21 On peut aussi utiliser des abattements pour les petits-enfants,

00:23:24 puisqu'il y a des abattements de 31 865 euros pour les petits-enfants, ça peut être utilisé également.

00:23:29 Et puis, penser au démembrement.

00:23:32 Là aussi, on en a déjà parlé ensemble.

00:23:34 On peut toujours redire ce que c'est que l'usufruit.

00:23:36 L'usus est le fructus, c'est-à-dire la perception des fruits et l'usage des biens.

00:23:40 Donc pourquoi pas, éventuellement, la mère de Sandrine conserverait l'usufruit.

00:23:44 Elle est donc certaine de pouvoir rester dans ce bien immobilier toute sa vie,

00:23:47 et éventuellement le louer si jamais elle souhaite recevoir le loyer.

00:23:51 Et elle donne la nue propriété.

00:23:53 L'intérêt de ce démembrement, c'est que les taxes ne sont perçues que sur la valeur de la nue propriété donnée.

00:23:59 Par exemple, si jamais la mère de Sandrine a moins de 61 ans,

00:24:03 ses usufruits étaient valués à 50%, ce qui veut dire que la nue propriété qu'elle donne est évaluée à 50%.

00:24:09 Elle ne paiera donc des taxes, l'assiette des taxes ne sera donc assise que sur la moitié de la valeur du bien.

00:24:14 Et donc l'autre moitié, l'usufruit qu'elle conserve, pas de taxes à payer dessus.

00:24:17 C'est toujours intéressant.

00:24:18 Bien évidemment, on ne peut que conseiller à Sandrine et à sa mère d'aller consulter

00:24:22 et d'aller chez un notaire qui sera très heureux de lui donner des indications pour cette donation.

00:24:28 - Allez chez Charles Flaubert.

00:24:29 - Allez chez un notaire !

00:24:31 - Oui ! Charles Flaubert, merci beaucoup.

00:24:33 - Merci à vous.

00:24:34 - Les réponses aux questions de nos auditeurs, vous êtes à Saint-Maur, on retrouve.

00:24:36 - À Saint-Maur des Français.

00:24:37 - Avec plaisir.

00:24:38 - Merci, merci beaucoup Charles.

00:24:40 - Merci à vous, à très bientôt.

00:24:41 - Dans Le Grand Rendez-vous de l'Immobilier, on va passer maintenant avec une agente immobilière

00:24:45 qui va faire, je crois, sa première analyse d'experts avec Vincent dans quelques instants.

00:24:52 Merci Charles, on se retrouve tout de suite après.

00:24:54 - Le Grand Rendez-vous de l'Immobilier, ça vous concerne.

00:25:00 - Oui, ça vous concerne.

00:25:01 Seconde reprise, j'ai décidé de changer de dictionnaire.

00:25:05 - Oui.

00:25:06 - Voilà, j'ai décidé de changer de dictionnaire, j'ai dit qu'on sera agente immobilière.

00:25:10 Agente immobilière, et ceux qui ne sont pas contents, c'est pas grave.

00:25:14 On dit agent immobilier, mais en fait on dit agent immobilier parce que c'est même dans la loi maintenant.

00:25:18 Dans la loi à l'ure, la protection d'utile d'agent immobilier.

00:25:20 Donc on a une agent immobilier, c'est un néologisme.

00:25:24 C'est Anne Bucco Basso qui est avec nous.

00:25:26 Bonjour Anne.

00:25:27 - Eh bien bonjour Sylvain, bonjour à tous.

00:25:29 - Et vous avez l'ami Vincent, celui qui tire plus vite que son nombre, pour le Club Facebook des Proprios.

00:25:34 - Oui, on a récupéré les questions des auditeurs et donc on vous les pose maintenant.

00:25:38 Le groupe Facebook pour vous, derrière le poste ou l'écran, c'est le Club des Proprios pour poser vos questions à nos experts.

00:25:44 Anne Bucco Basso, voici la première question.

00:25:47 Julien veut ouvrir un mur porteur au sein de son appartement situé en copropriété.

00:25:52 Quelle est la marche à suivre ?

00:25:54 - Alors déjà, il faudrait peut-être qu'on envisage de préciser ce qu'est un mur porteur.

00:26:01 Donc souvent, ce sont des murs plus épais que des cloisons toutes simples.

00:26:05 On peut s'appuyer d'un plan pour vérifier, parce qu'en général, les cloisons sont dessinées en vraiment fine, alors qu'un mur porteur est plus épais.

00:26:13 Si on a un doute, on peut faire venir un architecte ou un bureau d'études.

00:26:17 Et ensuite, lorsqu'on est en copropriété, le mieux, c'est de faire venir un bureau d'études pour faire des notes de calcul,

00:26:25 pour faire un dossier complet pour que le dossier passe en assemblée générale.

00:26:31 Donc soit lors de l'assemblée générale de copropriété qui a lieu une fois par an, soit lors d'une assemblée générale extraordinaire,

00:26:38 donc au frais du copropriétaire qui souhaite porter le projet, et donc de mettre à l'ordre du jour de cette assemblée générale

00:26:46 le dossier complet avec les devis également de l'entreprise qui va réaliser les travaux,

00:26:53 en s'appuyant de l'assurance décennale, parce que c'est très important,

00:26:58 de porter ces éléments à la connaissance des copropriétaires qui vont pouvoir ensuite...

00:27:03 - Et votre analyse à vous, c'est de dire qu'il faut préparer tout le dossier pour l'amener en AG,

00:27:07 ce qui sera plus simple pour le faire passer, plutôt que d'aller de base demander peut-être une autorisation, ou en tout cas, la possibilité de le faire.

00:27:14 - Oui, mais juridiquement, de toute façon... - C'est un préalable alors. - Exactement.

00:27:16 Il faut de toute façon faire le dossier au préalable pour que ce soit envoyé au syndic et mis à l'ordre du jour de l'assemblée générale en point, et c'est voté...

00:27:26 - Je vous pose une question. En général, il y a un plan ?

00:27:28 - Alors, il n'y a pas toujours des plans... - Oui, c'est ça. Parce qu'en général, quand il y a un plan, on sait où se trouve le mur porteur,

00:27:32 mais là, s'il n'y a pas de plan, ce n'est pas évident à repérer. - Voilà, exactement.

00:27:35 Donc c'est bien de se faire appuyer d'un professionnel qui, lui, va juger.

00:27:39 Et quand on a un doute, parce que parfois, on a l'impression que le mur est très épais, mais il n'est pas forcément porteur.

00:27:45 Parce que porteur, c'est vraiment... Donc ça porte la toiture... - C'est la structure.

00:27:48 - Et la structure, exactement, du bâti. Donc c'est important.

00:27:51 - C'est pour ça qu'il faut au mieux avoir, en anticipant, pour présenter le dossier, ça peut être un architecte ou un bureau d'études, effectivement, qui fait l'étude...

00:27:57 - Si on a même... L'architecte de l'immeuble, c'est encore mieux, mais en fonction de l'année de construction du bâti, ce n'est pas toujours évident.

00:28:05 - C'est clair. - Mais voilà, de toute façon, il faut absolument un professionnel du bâtiment.

00:28:09 Et ensuite, c'est donc mis à l'ordre du jeu de la Somme régionale. - Et ça peut être extrêmement grave que quelqu'un le fasse sans demander l'avis de la COPRO, au minimum.

00:28:15 - Ah bah, c'est effectivement complètement proscrit. Et de toute façon, quand on a un appartement qu'on récupère en vente et qu'il y a un mur qui a été abattu sans autorisation,

00:28:24 on est obligé de tout faire ratifier après en Assemblée générale. - C'est très clair.

00:28:29 - Une autre question, une question de François pour notre agent immobilier. Il vient d'acheter un appartement en copropriété.

00:28:37 L'AG intervient entre la signature du compromis de vente et l'acte authentique. Qui du vendeur ou de l'acheteur doit assister à l'AG et payer les travaux qui y seront votés ?

00:28:47 C'est la question de François pour vous, Anne. - Alors tout d'abord, il faut regarder ce qui est précisé dans l'avant-contrat.

00:28:54 Donc l'avant-contrat, c'est le compromis de vente ou la promesse de vente. Donc en général, ce qu'on prévoit quand l'Assemblée générale intervient entre les deux actes,

00:29:03 c'est qu'on met le vendeur, met l'acheteur en mesure d'y assister en lui donnant un pouvoir qu'il doit mettre au nom de l'acheteur et qu'il signe avec l'ordre du jour de cette Assemblée générale.

00:29:14 Et s'il y a des travaux de votés, que l'acheteur y assiste ou non, ils sont prévus à la charge de l'acheteur. Par contre, s'il y a toute une procédure à suivre,

00:29:22 c'est-à-dire que souvent, on met que l'acheteur doit être en mesure d'y assister et qu'il doit être prévenu en général au plus tard 10 jours avant la tenue de l'Assemblée générale.

00:29:31 Donc il y a un processus à respecter et on estime que l'acheteur, comme c'est lui qui va profiter de la suite de la vie de la copropriété, les travaux lui seront lui un combon si jamais c'était voté.

00:29:49 - Donc c'est pour vous François. - Voilà. François d'ailleurs qui nous écrit très régulièrement.

00:29:54 - Oui, c'est un fidèle. - Absolument, il est un fidèle.

00:29:57 - Merci beaucoup. - Merci Vincent.

00:30:01 - Et d'ailleurs, vous avez une particularité, vous êtes spécialiste du Plessy-Robinson. - Oui, tout à fait.

00:30:07 - C'est votre secteur et on donne l'adresse du site internet. - C'est boucaud-immobilier.fr pour retrouver votre agence au Plessy-Robinson.

00:30:16 - Voilà, si on veut avoir un projet au Plessy-Robinson. Très jolie d'ailleurs le Plessy-Robinson. - Très jolie commune, effectivement.

00:30:21 - Voilà, en plus si on passe par vous, ils seront parfaitement accompagnés, on peut dire les choses comme ça. - J'essaye, j'essaye.

00:30:26 - Merci Anne-Luc Robasso. - Merci à vous messieurs.

00:30:28 - C'est votre première sur Capital, on espère vous revoir bien sûr en tant qu'agent immobilier, on va dire les choses comme ça et on se retrouve tout de suite après pour la troisième séquence.

00:30:37 Le grand rendez-vous de l'immobilier, Orpi Territoire avec Orpi.

00:30:43 - Et bien voilà, nous sommes toujours dans le grand rendez-vous de l'immobilier, 17 février et 46e numéro. Voilà, merci d'être avec nous.

00:30:52 Chaque mois, les amis, je vous propose de prendre le TGV, les lignes à grande vitesse, la voiture, l'avion pour aller faire le tour des territoires.

00:30:59 Moi, ce que je vous propose, c'est qu'on aille dans la cité des papes. On va s'arrêter même du côté du Pontet, dans la banlieue d'Avignon, pour rencontrer les orpistes régionaux, le régional de l'étape.

00:31:10 En l'occurrence, c'est Olivier Pontieu qui est avec nous. Bonjour Olivier.

00:31:14 - Bonjour.

00:31:16 - Merci d'être avec nous Olivier. C'est BC Immobilier, vous êtes installé au Pontet. Quelques mots sur l'agence ?

00:31:22 - L'agence est ouverte depuis 2011 sur le secteur du Pontet. Nous, on était déjà dans l'immobilier auparavant dans une agence Orpi qui était sur Avignon.

00:31:30 Donc, 12 ans d'ouverture. Nous habitions le Pontet. Nous nous sommes installés là parce qu'il y avait un marché à prendre et nous l'avons pris.

00:31:40 - Alors le Pontet, Avignon, la distance ?

00:31:43 - Alors c'est 5-6 kilomètres. Le Pontet, c'est une commune jeune en fait. C'est à moins de 100 ans. C'était la banlieue d'Avignon. Il y avait l'hippodrome, des vergers et autres. Et puis un jour, ça a pris son autonomie.

00:31:55 - Alors, vous le savez, comme chaque année au mois d'août, il y a le festival. C'est la cité des papes. On y mange très bien à Avignon. On n'y fait pas qu'y danser sur le pont d'Avignon.

00:32:06 On fait aussi du business. Ça se développe plutôt pas mal. Est-ce que la région, Olivier, est toujours aussi attractive pour l'immobilier ?

00:32:12 - Oui, oui, oui, tout à fait. Les prix sont attractifs, notamment la préfecture la moins chère de PACA.

00:32:20 - Ah oui, quand même. Alors, est-ce qu'on a une idée ?

00:32:23 - On a des grosses villes à côté quand même.

00:32:25 - Bien sûr. Je suppose que la ligne à grande vitesse a beaucoup aidé.

00:32:30 - Tout à fait. Nous, on est situé à 2h40 de Paris, 1h de Lyon. Ça, c'est le TGV. Après, il y a tous les gros axes, les axes autoroutiers qui nous rapprochent de Marseille, Nice.

00:32:41 Marseille à 1h, Nice à 2h30, Montpellier à 1h, Nîmes à 30 minutes. Ça va, on est bien entouré. 2h30 des Alpes.

00:32:48 - On a vu que le marché, c'est un peu tendu au niveau national dans certaines régions. Est-ce qu'aujourd'hui, le marché sur Avignon, il est tendu aussi ?

00:32:57 Est-ce que les gens ont des difficultés à obtenir leur crédit ? Quels sont les principaux chiffres, on va dire ?

00:33:04 Notamment le prix, par exemple, moyen du mètre carré à Avignon, il est de combien ?

00:33:09 - Le prix moyen, on est à 2 360 €.

00:33:13 - En moyenne, hein ?

00:33:14 - En moyenne, bien sûr. Ce ne sont que des indices. On peut vendre des biens à 4 000, tout comme on peut en vendre à 800 €.

00:33:21 - D'accord. En fait, on a des variations quand même qui vont du simple au triple, voire au quadruple.

00:33:27 - Oui, tout à fait. Entre le neuf et un ancien à travaux. Les gros travaux, aujourd'hui, ça pèse sur les prix, bien entendu.

00:33:35 Les gens sont inquiets. Le coût des matières premières, les délais.

00:33:40 - Alors, vous l'avez vu, Olivier, récemment, les taux d'intérêt ont été relevés de façon très importante.

00:33:47 C'est une augmentation de plus de 300 points de base depuis plus d'un an. Mais quand même, le taux d'usure s'est réadapté.

00:33:53 Est-ce que ça a pu, chez vous, par exemple, favoriser la fluidité pour les financements des dossiers ?

00:33:59 - Alors, on a eu des inquiétudes. C'était à l'automne, quand les taux d'usure bloquaient le marché, ça c'est vrai.

00:34:05 Bon, je dirais qu'avec un bon travail en amont, on n'a pas eu trop de pertes par rapport à ce que j'ai pu entendre.

00:34:11 Je crois qu'il y a des banquiers qui disaient qu'il y avait une perte de 40% des dossiers.

00:34:14 Donc, ça a sans doute ralenti un peu la demande, c'est vrai. Mais bon, ça s'est réadapté en ce début d'année, quand même.

00:34:20 Je crois que les taux d'usure seront actualisés chaque mois, maintenant, d'ailleurs.

00:34:23 - Oui, absolument. Là, on est arrivé, effectivement, à un relèvement qui est quand même très significatif.

00:34:26 Ça a un petit peu détendu le marché. On peut d'ailleurs se poser la question pourquoi c'est venu si tard.

00:34:33 Alors, la question sur le département globalement du Vaucluse, ça reste toujours un département qui a une appétence pour les Français,

00:34:41 notamment, vous l'avez vu, après le Covid, beaucoup de gens sont venus dans votre région.

00:34:45 Est-ce que la tendance des Parisiens, des grandes métropoles, est toujours importante à Avignon ?

00:34:50 - Oui, oui, tout à fait. Surtout avec le développement du télétravail.

00:34:54 Enfin, on a eu beaucoup de personnes qui basent la majorité de leur travail sur place, en restant chez eux, télétravail.

00:35:00 Et à l'occasion, ils vont passer deux, trois jours à Paris pour achever leur fonction.

00:35:04 - Oui, c'est vrai que les allers-retours sont beaucoup plus pratiques.

00:35:06 - C'est rapide.

00:35:08 - Oui. Est-ce qu'aujourd'hui, quand on est investisseur immobilier, en quelques mots,

00:35:15 quels seraient les bons conseils que vous donneriez à des personnes qui souhaiteraient investir chez vous, là-bas, au Pontet,

00:35:20 ou dans la région d'Avignon, ou à Avignon même ?

00:35:22 - Se faire accompagner d'un bon agent immobilier, déjà.

00:35:25 - Bien sûr.

00:35:26 - Non, il y a des... Enfin, c'est notre connaissance du marché qui nous permet de les conseiller.

00:35:32 Alors, comme ça, vous donnez des... L'intramuros, c'est toujours attractif sur Avignon.

00:35:38 Enfin, mais l'agglomération, à côté aussi, c'est attractif.

00:35:41 Bon, il faut privilégier un peu de confort quand même, que ce soit des terrasses, ascenseurs, parking.

00:35:47 Enfin, c'est la meilleure solution pour louer au mieux, quand même, moi.

00:35:50 - Est-ce que le taux de rentabilité est toujours aussi attractif pour un investisseur immobilier ?

00:35:54 - C'est plus difficile... Enfin, les prix ont quand même bien flambé depuis la sortie du premier confinement.

00:36:01 Moi, j'ai un peu moins, en ce moment, je reconnais, d'investisseurs.

00:36:07 - Vous avez un peu plus d'impôt ?

00:36:08 - Il y a fait du bien louer, autre... J'ai quand même un ralentissement,

00:36:10 parce que les prix ont quand même un peu flambé.

00:36:12 Donc oui, les taux de rentabilité ont forcément baissé avec, oui.

00:36:16 - Alors, on nous pose une question, justement, sur votre région, hein.

00:36:19 Donc, Avignon et la banlieue, bien évidemment.

00:36:22 On peut dire que le Pontet, c'est un peu la banlieue d'Avignon.

00:36:25 Pour un T2, avec un parking et une petite terrasse, quel est le budget moyen ?

00:36:31 On nous pose la question.

00:36:32 - Alors, tout dépend des communes.

00:36:34 Enfin, on peut avoir des retrouvées sur la commune de Sorgues,

00:36:37 qui est à côté du Pontet, des biens à partir de 80 000 euros.

00:36:40 Et après, sur d'autres communes où l'offre d'appartement est moindre,

00:36:45 on va être sur du 120, 130, facile.

00:36:49 On a quand même un gros delta de différence.

00:36:51 - D'accord.

00:36:52 Est-ce que le...

00:36:54 Autre question, d'ailleurs, c'est la même personne qui nous pose cette question

00:36:57 sur l'investissement.

00:36:58 Est-ce que le marché locatif permet de faire des investissements

00:37:02 et de trouver facilement des locataires ?

00:37:04 - Oui.

00:37:05 Ça, la demande, il y en a.

00:37:07 - D'accord.

00:37:08 - Le locataire qui manque, c'est plus le bien.

00:37:10 Un peu comme en transaction, on souffre d'un déficit de biens

00:37:13 par rapport à la demande, oui.

00:37:14 - OK.

00:37:15 Donc, en fait, on peut répondre à cet auditeur, si vous nous écoutez d'ailleurs,

00:37:18 que ça vaut toujours la peine d'investir, d'ailleurs, à Avignon.

00:37:21 Et on est sûr qu'il n'y a pas de...

00:37:23 On va dire que ce n'est pas un marché détendu en matière de demande de location.

00:37:28 On est sûr de pouvoir louer.

00:37:30 - Il y a de la demande.

00:37:32 - OK.

00:37:33 Donc, la demande est toujours soutenue.

00:37:34 En fait, en réalité, il n'y a pas suffisamment d'offres, concrètement.

00:37:36 - C'est ça, ou ça part vite.

00:37:39 Enfin, c'est toujours tout comme en transaction.

00:37:41 On rentre un bien, on le vend assez vite.

00:37:43 Donc, oui, l'offre n'est pas là, mais il y en a quand même.

00:37:49 Mais c'est vrai que ça part vite.

00:37:50 Il faut se décider vite.

00:37:51 - C'est très clair.

00:37:52 Alors, on nous pose la question, d'ailleurs, autre question qui nous vient.

00:37:55 Comment on fait pour vous retrouver, vous, Olivier Pontier ?

00:37:58 Olivier Pontier, Olivier Pontieux.

00:38:01 On va marquer Pontieux, Pontier, pas mal.

00:38:03 - Oui, c'est pas mal.

00:38:04 - Oui, c'est pas mal.

00:38:05 C'est pas mal.

00:38:06 Alors, justement, sur le site Internet, on fait quoi ?

00:38:08 Olivier Pontieux ou BC Immobilier ?

00:38:10 - Oui, ou BC Immobilier.

00:38:12 Vous devrez me trouver, normalement, il n'y a pas de souci.

00:38:15 - D'accord.

00:38:16 - Sur Facebook et autres.

00:38:18 - Absolument.

00:38:19 Donc, sur les réseaux sociaux, vous trouverez Olivier Pontieux, sans problème.

00:38:21 Et effectivement, je pense qu'en termes de rentabilité, ça peut avoir la peine.

00:38:25 C'est toujours une zone très attractive.

00:38:28 Dernière question qu'on nous pose sur la rénovation énergétique.

00:38:33 Est-ce que dans les biens que vous vendez, Olivier, au quotidien,

00:38:37 est-ce que le fait que les étiquettes soient parfois défavorables

00:38:41 permet un axe de négociation ?

00:38:44 - Oui, bien sûr.

00:38:46 - Combien ?

00:38:47 - Après, nous, on sait à peu près, à l'avance,

00:38:51 même avant que les diagnostics soient réalisés,

00:38:54 on peut savoir à peu près quelle classe d'énergie va être attribuée au bien.

00:38:58 Donc, on fait aussi notre estimation dans ce sujet.

00:39:01 Moi, récemment, j'ai la dernière vente que je fais.

00:39:04 Là, c'est un bien que j'ai rentré il y a une dizaine de jours,

00:39:06 qui est sorti en F, en classe énergie.

00:39:09 Donc, il va être soumis aussi à l'audit énergétique.

00:39:12 On a négocié le bien d'environ 4%.

00:39:15 - Ah d'accord, ok, 4%.

00:39:16 - Je n'aurais peut-être pas eu une note F si je le vendais au prix.

00:39:19 Je n'aurais pas eu cette négociation.

00:39:21 - Donc, on voit bien, en fait, que le fait,

00:39:23 donc pour répondre à la question de l'auditeur,

00:39:25 on voit bien que la note énergétique peut être un cadre qui permet la négo.

00:39:31 - Oui, oui, tout à fait.

00:39:33 Alors, ça peut être un frein pour aussi l'investissement locatif,

00:39:36 la note énergétique, vous le savez.

00:39:38 - Alors, maintenant, pour l'investissement locatif,

00:39:41 si on fait les travaux, à la limite, pourquoi pas ?

00:39:44 Parce que l'investisseur peut acheter des biens mal classés.

00:39:47 S'il fait les travaux, il peut peut-être faire une bonne opération.

00:39:50 - Bien sûr, tout à fait. Ça, ça peut être intéressant.

00:39:53 - Merci beaucoup, Olivier Pontieux.

00:39:55 Je rappelle que vous êtes le patron de BC Immobilier,

00:39:57 qu'on retrouve dans la commune du Pontet,

00:39:59 qui est une encablure de Avignon.

00:40:03 Avignon, qui est une ville toujours aussi attractive,

00:40:05 mais pas que pour le festival,

00:40:06 mais aussi pour les affaires en général, où il fait bon vivre.

00:40:09 Et si vous avez besoin d'être accompagné pour investir,

00:40:11 comme vous nous avez posé la question,

00:40:13 le mieux, c'est d'aller appeler Olivier Pontieux,

00:40:16 qui se fera un plaisir de vous accompagner.

00:40:17 Merci, Olivier.

00:40:18 - Avec plaisir, merci.

00:40:19 - Et on se retrouve le mois prochain,

00:40:21 toujours avec Orpi Territoire,

00:40:23 où on va visiter et faire le tour de France

00:40:25 pour voir comment l'immobilier en région se porte.

00:40:28 On se retrouve le mois prochain pour cette nouvelle séquence.

00:40:31 - Le grand rendez-vous de l'immobilier, le grand témoin.

00:40:35 - Voilà, c'est la deuxième séquence avec notre grand témoin du jour.

00:40:40 C'est une témoin, on dit témoin,

00:40:42 après qu'on trouve une façon de le dire comme ça.

00:40:46 Daniel Dubrag, président de l'UNIS.

00:40:48 Comment ça va, Daniel ?

00:40:49 - Très bien.

00:40:50 - On est ravi d'être avec vous, justement,

00:40:51 pour cette deuxième partie.

00:40:54 On va passer avec vous, Guillaume,

00:40:56 on va parler justement des passoires thermiques interdits

00:40:59 depuis le 1er janvier.

00:41:01 - Oui, depuis le 1er janvier, ce sont les passoires...

00:41:05 - On les appelle les G+.

00:41:08 - Les G+, voilà.

00:41:09 - Les fameuses G+.

00:41:10 - Qui sont interdites à la location, sauf à Renauvet.

00:41:14 Et petit à petit, ce calendrier va s'étendre à G, à F, à G, à G, à F, et voilà.

00:41:21 Du coup, la question qu'on se pose, c'est qu'on sait,

00:41:26 les bailleurs sont plutôt, généralement,

00:41:29 pas forcément les plus présents, les plus actifs dans les AG de CoPro.

00:41:33 Est-ce que le fait d'avoir ces nouvelles réglementations

00:41:37 vous donne le sentiment qu'ils vont être plus enclin à revenir dans les AG

00:41:40 pour faire voter les travaux, pour dire,

00:41:42 "Oui, on a tout intérêt maintenant à voter les travaux,

00:41:44 parce que sinon, moi, je ne peux plus louer."

00:41:46 - C'est possible, parce qu'on va présenter le projet

00:41:48 de plan pluriannuel de travaux.

00:41:51 - Le fameux PPT.

00:41:52 - On va présenter le DPE collectif.

00:41:54 Donc, je pense que oui.

00:41:56 Donc, ce qu'ils vont faire, c'est qu'ils vont calculer leur étiquette,

00:41:58 quand même, pour savoir où en est leur logement.

00:42:00 C'est quand même important.

00:42:02 - Et puis, le logement.

00:42:03 - C'est le conseil que l'on donne.

00:42:05 Et donc, en fonction de cette étiquette, ils vont se dire,

00:42:07 "Mais je ne vais plus pouvoir louer."

00:42:08 Et on y est. C'est quand même très crucial.

00:42:10 Là, on est dans une période très cruciale,

00:42:13 parce qu'on est en 2023, et en 2025,

00:42:15 c'est le premier coup près avec les lettres G.

00:42:18 On ne pourra plus...

00:42:19 - C'est bizarre.

00:42:20 - Donc, du coup, on est quand même dans une difficulté

00:42:22 où, quand on est propriétaire bailleur,

00:42:24 est-ce que je vais vendre ou est-ce que je vais faire les travaux ?

00:42:28 Donc, ça, c'est un vrai sujet.

00:42:29 Combien ça va coûter ?

00:42:30 Et donc, pour savoir quel est le problème, le diagnostic,

00:42:33 la pathologie de mon logement,

00:42:36 il faut que je fasse mon DPE individuel.

00:42:38 Et après, se dire, "Mais que va faire la copropriété ?"

00:42:40 Je suis dans un habitat collectif.

00:42:42 Sur les 600 000 copropriétés, il y a 60 % de logements qui sont loués.

00:42:47 - Eh oui.

00:42:48 - Donc, là, ça veut dire que j'ai besoin de la décision collective

00:42:50 pour pouvoir faire les travaux.

00:42:52 Et donc, est-ce qu'ils vont faire les travaux ou pas ?

00:42:55 Est-ce qu'ils vont s'intéresser à la copropriété ?

00:42:57 Je le pense sincèrement, puisque nous, les syndicats professionnels,

00:43:00 on a quand même beaucoup donné d'informations en leur disant...

00:43:02 - Mais surtout les propriétaires bailleurs.

00:43:03 - Attention, attention.

00:43:04 Donc, quand même, ça attire...

00:43:06 - Est-ce que c'est pas surtout les propriétaires bailleurs,

00:43:08 parce que, forcément, ça va toucher au portefeuille ?

00:43:10 Ils ont plutôt intérêt à louer leurs biens, ce sont des investisseurs.

00:43:13 Oui, des propriétaires occupants qui, eux, se disent,

00:43:16 "Bon, les travaux, je ne vais pas forcément les voter."

00:43:19 - Ils peuvent se dire qu'un jour, ils vont vendre,

00:43:21 ils vont avoir peut-être un investissement locatif à faire,

00:43:24 et donc, ils vont être confrontés à la même difficulté

00:43:27 au moment où ils voudront vendre,

00:43:29 puisque, maintenant, dans les locations et dans les ventes,

00:43:32 l'étiquette énergétique, elle est visible.

00:43:35 - Elle demeure...

00:43:36 - On dirait si je me trompe, mais j'ai le sentiment que, dans une AG,

00:43:39 c'est plutôt les occupants qui votent et les bailleurs qui...

00:43:42 - C'est vrai, c'est vrai.

00:43:44 - Ils sont plus responsables.

00:43:45 - Il y a un binôme.

00:43:46 - C'est pour ça que je posais cette question.

00:43:48 - Le syndic et le conseil syndical, c'est un binôme,

00:43:51 et donc, on fait passer les messages au conseil syndical,

00:43:54 et on espère qu'il soit aussi porte-parole

00:43:56 de cette nécessité de faire les travaux.

00:43:59 - Bien sûr, bien sûr.

00:44:00 - C'est aussi pour la valeur verte.

00:44:02 On est quand même dans une sensibilisation

00:44:04 au niveau des occupants sur le dérèglement climatique.

00:44:07 On ne peut pas dire le contraire.

00:44:09 Franchement, ça a pris une autre dimension.

00:44:11 Et puis, sur les économies d'énergie,

00:44:13 c'est compliqué de parler d'économies d'énergie,

00:44:15 parce que, comme l'énergie augmente,

00:44:17 on ne voit pas en euros combien ça fait,

00:44:19 mais on peut aussi parler d'économies de CO2.

00:44:21 Après tout, on est quand même des gens respectueux de notre planète.

00:44:24 Donc, on est quand même de ce message qu'on essaye de faire passer.

00:44:27 - Alors, justement, on a vu l'obligation

00:44:30 de mettre en place le fameux PPT,

00:44:32 plan pluriannuel de travaux,

00:44:34 pour la rénovation énergétique,

00:44:36 avec le DPE, concrètement pratique,

00:44:39 pour des particuliers.

00:44:41 En quoi ça consiste exactement ?

00:44:43 DPE, plan pluriannuel de travaux.

00:44:45 - Alors, déjà, le PPT,

00:44:47 le plan pluriannuel de travaux,

00:44:49 et le projet, parce qu'on présente un projet.

00:44:51 - D'ailleurs, j'ai un ami qui en a un,

00:44:53 il a dit "j'ai un PPT".

00:44:55 - Et donc, qu'est-ce que c'est, ce machin-là ?

00:44:59 C'est un document dans lequel on explique

00:45:02 qu'est-ce qu'il faut faire,

00:45:04 réaliser des travaux, pourquoi.

00:45:06 Donc, on va expliquer la liste des travaux qui sont nécessaires.

00:45:09 Évidemment, ça va être sur les économies d'énergie.

00:45:11 - Alors, pluriannuel, c'est-à-dire que c'est programmé.

00:45:13 On parle de quelque chose qu'on va devoir faire cette année.

00:45:15 - Oui, on va devoir faire cette année un projet.

00:45:18 On fait un projet, on le présente à l'AG.

00:45:21 Il est adopté le plan, ou il n'est pas adopté.

00:45:24 - Et qui fait le projet ? Le conseil syndique, alors ?

00:45:26 - Non, c'est le syndic qui a préalablement fait voter une étude,

00:45:29 pour pouvoir...

00:45:31 Enfin, qui a fait voter un devis,

00:45:33 un bureau d'études spécialisé,

00:45:35 qui va établir ce document.

00:45:37 - C'est obligatoire, les AG de cette année.

00:45:39 Si les syndics ne le font pas,

00:45:41 il faut leur rappeler de le faire ?

00:45:43 - Oui, mais les syndics, ils vont le faire.

00:45:45 Ils ont intérêt à ce que les gens puissent louer.

00:45:49 Ils n'ont pas intérêt à ce que ça se dégrade.

00:45:51 Ils ont intérêt à ce qu'il y ait des économies d'énergie.

00:45:53 - Donc, un plan.

00:45:55 Vous allez nous présenter un plan.

00:45:57 - Voilà, c'est ça. Ils ont intérêt à ce qu'il y ait un estimatif

00:45:59 des travaux pour faire une efficacité énergétique.

00:46:02 Quelle est l'étiquette qu'on va gagner en faisant les travaux ?

00:46:05 Qu'est-ce qu'on va régler comme problème réglementaire

00:46:07 de sécurité et d'économie d'énergie ?

00:46:09 - Qu'est-ce qu'on va faire dans l'AG ?

00:46:11 On va voter ce plan et on va donc voter un cheminement.

00:46:15 On sera engagé sur des travaux à faire sur plusieurs années ?

00:46:17 - Il y a un projet qui est présenté,

00:46:19 un projet de plan pluriannuel de travaux.

00:46:21 C'est valable pour les logements, les immeubles, pardon,

00:46:23 de plus de 200 lots.

00:46:25 L'année prochaine, c'est une autre catégorie.

00:46:27 L'année d'après, c'est une autre catégorie.

00:46:29 Donc d'abord, on vote...

00:46:31 - 200 lots, cette année ?

00:46:33 - 200 lots, absolument. C'est les grosses co-pros, on va dire.

00:46:35 Donc là, on vote ce plan pluriannuel de travaux ou pas.

00:46:37 Dedans, il y a le DTG, si on l'avait déjà fait,

00:46:41 le diagnostic technique global qui existait autrefois,

00:46:43 où là, on prend tous les problèmes de conservation.

00:46:45 Et puis, il y a le diagnostic de performance énergétique immeuble,

00:46:51 c'est-à-dire en fait l'enveloppe, la performance du bâti.

00:46:53 Et là, c'est assez bizarre parce que ce DPE,

00:46:57 il va être obligatoire pour les fameuses grosses co-propriétés en 2024,

00:47:01 mais pour pouvoir présenter le projet de plan pluriannuel de travaux,

00:47:05 il faut que ce DPE soit inclus,

00:47:07 puisque pour que le projet, le plan pluriannuel de travaux,

00:47:11 soit adopté et qu'il puisse bénéficier d'aide,

00:47:15 les fameuses maprimes rénov, etc.,

00:47:17 il faut qu'il y ait la notion d'économie d'énergie.

00:47:19 Donc il faut savoir où on en est dans ce diagnostic de performance énergétique.

00:47:23 - Justement, vous avez évoqué le financement.

00:47:25 C'est bien là où le bas blesse.

00:47:29 J'avais rencontré il n'y a pas très longtemps la directrice générale de l'ANA,

00:47:33 qui avait porté effectivement cette idée que le budget, cette année, en 2023,

00:47:37 se situerait aux alentours de 4 milliards d'euros.

00:47:40 Quels sont, à part le portail France Rénovation,

00:47:44 les différentes aides possibles qu'on peut activer pour financer les travaux ?

00:47:49 Et éventuellement, peut-être nous donner un exemple sur une base 100,

00:47:54 avec les aides, ça représenterait quel pourcentage

00:47:57 et quel serait le pourcentage de reste à charge de la co-propriété ?

00:48:00 - On peut financer entre 30 et 50% des travaux.

00:48:04 Si bien sûr, la co-propriété est enregistrée au régime des co-propriétés.

00:48:08 Si bien sûr, les gains d'énergie, c'est 35%.

00:48:11 - Travaux de rénovation énergétique.

00:48:13 - Travaux de rénovation énergétique. On est en train de parler des aides pour la rénovation énergétique.

00:48:17 - Donc, condition, une matriculation enregistrée par propriété,

00:48:19 et un minimum de gains énergétiques de 35%.

00:48:21 - Voilà, exactement. Donc, c'est important.

00:48:24 - Et ces aides, c'est quoi qu'on doit...

00:48:26 - Alors, d'abord, il y a MaPrimeRénov'CoPro,

00:48:29 elle est valable pour toutes les co-propriétés,

00:48:31 il n'y a pas de condition de ressources.

00:48:33 Elle est plafonnée, il faut mieux se renseigner et de regarder sur le site FranceRénov'.

00:48:36 - On aura un zoom tout de suite après là-dessus.

00:48:38 - Voilà, donc, c'est plafonné, c'est un socle de 25% du montant des travaux minimum,

00:48:43 et après, en fonction de difficultés supplémentaires

00:48:48 ou de caractéristiques supplémentaires, vous pouvez avoir des bonus.

00:48:50 Un bonus parce que vous êtes en passe-soir F&G,

00:48:52 un bonus parce que vous avez, au contraire, une basse consommation,

00:48:56 un bonus parce que vous êtes en co-propriété fragile,

00:48:59 un bonus parce que vous avez une prime pour les occupants modestes, etc.

00:49:03 Et vous avez en plus, ça c'est les aides collectives,

00:49:06 les aides individuelles qui peuvent s'ajouter,

00:49:08 et en plus des aides régionales.

00:49:10 - D'accord. Et donc, au max, ça couvre 50% ?

00:49:13 - Ça peut aller jusqu'à 50%.

00:49:15 - D'accord. Comment on finance le reste à charge quand on a une co-propriété en général ?

00:49:19 - C'est une excellente question.

00:49:20 Il peut y avoir aussi le certificat d'économie d'énergie,

00:49:23 puisque les fournisseurs d'énergie sont obligés de faire des économies

00:49:27 sur leurs propres installations, ou de sensibiliser les gens,

00:49:30 ou au contraire de racheter des économies d'énergie

00:49:34 qui sont faites sur des programmes.

00:49:36 Donc la co-propriété pourra bénéficier, par rapport à un fournisseur,

00:49:39 d'un certificat d'économie d'énergie, donc ça correspond à des euros.

00:49:43 Donc on a aussi cette particularité-là.

00:49:46 Et puis ensuite...

00:49:48 - Et pour les activer, comment on fait pour activer ?

00:49:51 - Alors pour activer, de plus en plus, ces aides vont être conditionnées

00:49:55 à quelqu'un qui va les assister, l'accompagnateur Rénov'.

00:50:00 Aujourd'hui, l'accompagnateur Rénov' existe pour les parties individuelles,

00:50:04 pour les logements individuels, les maisons individuelles,

00:50:06 pour les co-propriétés, à partir de septembre 2023,

00:50:08 l'accompagnateur Rénov' va pouvoir regarder les travaux,

00:50:12 monter un plan de financement,

00:50:14 regarder le reste à charge collectivement et individuellement.

00:50:18 - Va pouvoir ou doit pouvoir ?

00:50:21 - Doit pouvoir.

00:50:22 - Ça sera obligatoire ?

00:50:24 - Oui, normalement, de plus en plus, les aides vont être conditionnées

00:50:29 à la présence de cet accompagnateur, parce que l'accompagnateur co-pro,

00:50:33 c'est une garantie que les travaux répondent bien à l'éligibilité de l'aide.

00:50:38 - C'est qui cet accompagnateur ? Ça peut être qui ?

00:50:40 Une architecte ?

00:50:41 - Oui, des gens qui vont être agréés, qui sont agréés pour ça.

00:50:44 Il y a des tiers financeurs aussi, qui font aussi ça en même temps qu'accompagnateur.

00:50:49 L'accompagnateur, c'est quoi ? C'est un assistant, un maître d'ouvrage.

00:50:52 - C'est au moment de la souscription de ma première offre, par exemple,

00:50:54 qu'on nous dira "voilà, vous avez une liste d'accompagnateurs".

00:50:56 - Exactement.

00:50:57 - C'est ça ?

00:50:58 - Exactement.

00:50:59 - Au niveau de l'ANA, ils vont nous guider sur ce livre.

00:51:01 - Oui, ils sont labellisés.

00:51:02 - Il y en a certains, mais ils s'occupent que des particuliers.

00:51:04 - Sur le portail de France Rénovation, d'ailleurs, la ministre l'avait annoncé ici.

00:51:07 La création, parce qu'on avait reçu Emmanuel Wargon,

00:51:09 qui avait annoncé la création de mon accompagnateur Rénaume.

00:51:12 C'est bien qu'il ait la compétence copropriété à partir, du coup,

00:51:15 comme vous l'avez dit, de septembre 2023.

00:51:17 - Oui, c'est ça.

00:51:18 Ce n'est pas déployé encore pour les copropriétés.

00:51:20 - Ce n'est pas encore déployé.

00:51:22 - C'est peut-être aussi une des raisons pour laquelle il n'y a pas autant de dossiers

00:51:24 qu'on voudrait sur la rénovation globale en copropriété.

00:51:27 - Ça va sûrement accélérer les rénovations globales.

00:51:29 - Je pense que ça va accélérer.

00:51:30 - On a évoqué la question du DPE, bien évidemment.

00:51:32 Il y avait trois choses que j'ai entendues.

00:51:34 Le fameux DTG, diagnostic technique global.

00:51:37 Le diagnostic de performance énergétique à l'échelle de la copropriété.

00:51:41 Le plan pluriannuel de travaux.

00:51:43 - Le plan pluriannuel de travaux, dès maintenant,

00:51:45 pour les immeubles de plus de 200 lots,

00:51:48 et puis après, progressivement, 50 lots en 2024.

00:51:50 - Avec un DPE. - Absolument.

00:51:51 - Voilà, avec un DPE et le DPE.

00:51:53 - Le 2024, mais il faut quand même le faire cette année.

00:51:56 - Le fameux DPE.

00:51:57 - En janvier 2024.

00:51:58 Je vois que ça fait rire monsieur, nous aussi, mon Harry Jaune.

00:52:00 - On l'a dit, mais ça n'a pas marché.

00:52:03 Donc on est obligé de le faire.

00:52:05 - Pourquoi faire ça ?

00:52:06 - DPE collectif, donc.

00:52:07 Tout le monde devra faire un DPE collectif.

00:52:09 - Tout le monde doit faire un DPE collectif.

00:52:11 Pourquoi ça ? Parce que ce sont des travaux d'économie d'énergie,

00:52:13 qui sont visés dans le plan pluriannuel de travaux.

00:52:16 Il n'y a pas que ça.

00:52:17 Il y a tout le reste aussi.

00:52:18 Et c'est pour ça que ça devient obligatoire,

00:52:21 à partir du 1er janvier 2024.

00:52:23 - Sans compter que les rénovations, parfois, elles sont possibles.

00:52:26 Par l'extérieur, d'autres fois pas.

00:52:28 Et ça crée encore plus de complexité.

00:52:30 Vive la France et la complexité normative, bien évidemment.

00:52:34 Alors, ce que je vous propose, Daniel Dubrac,

00:52:36 c'est qu'on est allé voir ceux qui font ces opérations.

00:52:41 Le tiers collecteur, le pilote du portail France Rénovation,

00:52:45 vous le savez, c'est l'Agence Nationale pour l'Habitat.

00:52:48 C'est l'ANA.

00:52:49 On avait déjà eu, d'ailleurs, sa directrice générale.

00:52:51 Et là, Guillaume, vous êtes allé à la rencontre de Martin Lagann.

00:52:55 - Oui, et puis on zoom, qui est le porte-parole de l'ANA.

00:52:59 Et on va zoomer justement sur la pierre angulaire de ces aides.

00:53:03 C'est MaPrimeRénovCoPro.

00:53:05 Il va nous expliquer un petit peu plus en profondeur comment ça marche.

00:53:08 - Et on vous demandera de réagir en quelques mois.

00:53:10 Après, on l'écoute tout de suite.

00:53:11 - MaPrimeRénovCoPropriété a été lancée en 2021.

00:53:14 Est-ce qu'on peut dire aujourd'hui que c'est un succès ?

00:53:16 - MaPrimeRénovCoPropriété, ça a été une aide qui a vraiment permis

00:53:19 de simplifier et de faciliter les financements

00:53:21 de travaux de rénovation énergétique pour les copropriétés

00:53:23 qui sont en écosystème un peu plus complexe

00:53:25 et dans lequel le processus de décision est plus long.

00:53:27 En 2021, nous avons financé la rénovation de 12 000 logements.

00:53:30 En 2022, on a financé la rénovation de 26 000 logements.

00:53:34 Et on sent qu'il y a une vraie dynamique autour de cette aide

00:53:37 qui est en train de naître, qui est en train d'être accompagnée

00:53:39 dans les territoires.

00:53:40 Et pour 2023, on se fixe un objectif de 40 000 logements.

00:53:43 - Comment obtenir cette aide ?

00:53:45 Auprès de qui peut-on en faire la demande ?

00:53:46 - C'est une aide qui est versée au syndicat des copropriétaires.

00:53:49 Mais c'est une aide collective, unique.

00:53:51 Il n'y a donc qu'un seul dossier à remplir,

00:53:53 ce qui est un vrai gain de simplicité par rapport à d'autres aides

00:53:56 qui ont pu exister par le passé,

00:53:57 où chaque copropriétaire devait remplir son propre dossier.

00:54:00 Là, le syndicat a un seul dossier à remplir.

00:54:03 L'aide est versée à l'ensemble des syndicats des copropriétaires

00:54:06 et répartie selon l'étantien ensuite.

00:54:08 Il n'y a plus de plafond de revenu.

00:54:10 Il n'y a plus de distinction entre les bailleurs et les occupants.

00:54:13 Tout le monde, tous les copropriétaires peuvent en bénéficier.

00:54:16 - Comment fonctionne le dispositif MaPrimeRéneuve Copropriétés ?

00:54:18 - L'objectif de MaPrimeRéneuve Copropriétés,

00:54:20 c'est de financer des travaux de rénovation énergétique particulièrement performants.

00:54:24 C'est-à-dire qui permettent un gain énergétique supérieur à 35 %.

00:54:27 Le calcul de l'aide MaPrimeRéneuve, il est assez simple.

00:54:30 Vous avez un plafond de travaux qui est de 25 000 €.

00:54:35 Et l'aide, elle est calculée sur 25 % de ce plafond,

00:54:38 multiplié par le nombre de logements.

00:54:39 Cette aide, elle peut être bonifiée.

00:54:41 Elle peut être bonifiée pour les ménages

00:54:43 qui ont des revenus modestes ou très modestes.

00:54:45 Donc, ils vont bénéficier d'une prime qui, pour le coup, est individualisée

00:54:49 et qui peut être de 1 500 ou de 3 000 €,

00:54:52 selon que vous êtes avec des revenus modestes ou très modestes.

00:54:55 Cette aide, elle peut également être bonifiée

00:54:57 si vous faites des travaux particulièrement performants

00:54:59 qui permettent de sortir la copropriété d'une étiquette

00:55:01 ou d'un statut de passoire énergétique.

00:55:04 Et donc là, vous avez une prime de 500 € par logement.

00:55:07 Ou si les travaux permettent d'atteindre un niveau BBC,

00:55:10 donc une étiquette A ou B.

00:55:12 Et là, vous avez à nouveau une prime de 500 € par logement.

00:55:16 Ce qu'il faut bien comprendre avec MaPrimeRénov'Co-Propriétés,

00:55:18 c'est que vous bénéficiez d'un accompagnement qui est obligatoire.

00:55:21 Donc, quand vous lancez votre projet,

00:55:22 votre syndic va désigner ce qu'on appelle un assistant à maîtrise d'ouvrage,

00:55:26 une AMO.

00:55:27 C'est l'accompagnateur qui va vous aider à monter votre projet,

00:55:29 à bénéficier de l'ensemble des aides auxquelles vous êtes éligibles

00:55:32 et qui, lui, en fonction des profils des particuliers,

00:55:36 va pouvoir, au-delà du fait qu'il y ait une aide socle

00:55:38 qui bénéficie à tout le monde,

00:55:39 va pouvoir dire pour tel ou tel bénéficiaire,

00:55:41 vous avez le droit en plus à une bonification.

00:55:43 Quels types de travaux sont couverts par cette aide ?

00:55:45 Avez-vous des exemples ?

00:55:46 MaPrimeRénov'Co-Propriétés va permettre de financer des travaux

00:55:49 dans les parties communes, mais également des parties privatives

00:55:53 lorsque ça a un intérêt pour la copropriété.

00:55:56 Dans les parties communes, on va évidemment financer,

00:55:58 par exemple, l'isolation des façades, l'étanchéité des toits-toitures

00:56:02 ou le système de chauffage, quand il y a un système de chauffage collectif.

00:56:05 A noter, on peut notamment financer,

00:56:07 grâce à MaPrimeRénov'Co-Propriétés,

00:56:09 le changement de sa chaudière à énergie fossile,

00:56:12 type chaudière gaz, chaudière au fioul,

00:56:14 vers un raccordement au chauffage urbain

00:56:16 qui est beaucoup plus économique et écologique.

00:56:18 Et puis après, on peut également financer,

00:56:20 il faut bien en avoir conscience,

00:56:21 des travaux en partie privatifs,

00:56:23 comme les changements de fenêtres,

00:56:24 comme l'installation de robinets thermostatiques pour ces radiateurs.

00:56:27 Quand on fait isoler sa façade,

00:56:29 c'est important également d'assurer une bonne ventilation des logements

00:56:31 et donc MaPrimeRénov'Co-Propriétés

00:56:33 prend en charge l'installation de VMC, par exemple.

00:56:36 Cette aide est-elle cumulable avec d'autres aides,

00:56:38 comme le certificat d'économie d'énergie ou encore le prêt à tout zéro ?

00:56:41 En France, il faut savoir qu'il y a 9,7 millions de logements collectifs.

00:56:45 Il y a un véritable enjeu à accélérer la rénovation

00:56:48 de ce parc de logement en co-propriétés.

00:56:50 L'aide de l'ANA est là pour créer une dynamique

00:56:53 et ensuite, elle peut être cumulée avec d'autres aides.

00:56:56 Il y a les aides des certificats d'économie d'énergie,

00:56:58 en fonction des travaux et des personnes qui les réalisent.

00:57:00 Et puis, vous avez des aides locales qui existent.

00:57:03 Un certain nombre de collectivités viennent abonder

00:57:06 l'aide MaPrimeRénov'Co-Propriétés pour réduire au maximum le reste à charge.

00:57:10 Mais il restera, puisqu'il s'agit de travaux qui ont un coût assez important,

00:57:13 donc il restera toujours du reste à charge.

00:57:15 Et il y a un vrai enjeu sur comment on finance ce reste à charge.

00:57:18 Les banques ont mis en place des dispositifs

00:57:21 pour financer ce reste à charge.

00:57:24 Vous avez l'éco-prêt à taux zéro, par exemple, l'éco-prêt à taux zéro, CoPro.

00:57:29 Et puis, de toute façon, avec MaPrimeRénov'Co-Propriétés,

00:57:32 pour financer les accomptes auprès des artisans,

00:57:35 vous avez le droit à des accomptes sur l'aide qui vous est versée.

00:57:39 Vous avez aussi cette façon-là de réduire votre reste à charge

00:57:42 en sollicitant l'ANA pour toucher un peu en avance de phase

00:57:45 l'aide pour payer les accomptes aux artisans.

00:57:48 Une réaction derrière du brac ?

00:57:50 Eh bien, oui, c'est clair.

00:57:52 Il y a des aides nationales, des aides locales.

00:57:55 Ce qu'il faut aussi savoir, c'est que l'AMO peut être financée ou co-financée.

00:58:00 C'est important, comme il devient obligatoire pour une forme d'agrément

00:58:04 du dossier et l'éligibilité des aides.

00:58:07 Donc, c'est important.

00:58:08 Sur les banques, il n'y a pas quand même beaucoup de dispositifs.

00:58:12 Nous, on aimerait bien que les banques regardent le prêt collectif

00:58:16 au syndicat des co-propriétaires.

00:58:18 Je ne parle pas du prêt où chaque co-propriétaire pouvait adhérer

00:58:21 et payer, se faire financer sa cote par la co-propriété.

00:58:26 Ça pose la question de l'impayé et de la garantie face à ça.

00:58:30 Donc, voilà.

00:58:32 Sur l'accompagnateur Rénov', juste une question.

00:58:35 Il m'a semblé comprendre que les syndics professionnels

00:58:39 pourraient jouer le rôle de l'AMO.

00:58:41 C'est possible ou pas ?

00:58:42 Les syndics, ce sont des tiers de confiance.

00:58:44 Ils vont accompagner, ils vont bien sûr monter les dossiers.

00:58:47 Ils vont fournir, oui.

00:58:49 On a monté des dossiers avant qu'il y ait Macron-Rénov'.

00:58:52 Ce que je veux dire, c'est que l'assistant à la maîtrise du brac,

00:58:54 ce n'est pas nouveau pour les syndics.

00:58:56 Ils le font déjà par ailleurs pour plein de sujets.

00:58:58 On l'a fait par ailleurs pour les autres aides,

00:59:00 quand on était en plan de sauvegarde ou autre.

00:59:02 Sur un chiffre, on a donné quelques chiffres.

00:59:05 C'est quand même faible, je trouve, même si ça monte en puissance.

00:59:08 Comment ça se fait que les co-propriétaires ne s'en emparent pas plus vite

00:59:11 que ça de ma prime Rénov' Co-Pro ?

00:59:14 26 000 en 2022.

00:59:17 Elle est énorme.

00:59:18 Elle est prolongée, vous avez raison, elle est prolongée déjà.

00:59:21 Ça fait deux ans que ça existe.

00:59:23 Il ne vous a pas échappé que récemment, il y a quand même eu le Covid.

00:59:27 Pendant le Covid, il ne s'est pas passé grand chose, honnêtement.

00:59:31 Même si on avait l'opportunité de faire des assemblées générales en distanciel.

00:59:35 Ensuite, il y a quand même l'inquiétude de la crise ukrainienne.

00:59:40 Quoi qu'il arrive, les gens sont quand même un petit peu inquiets.

00:59:43 Et puis, pof, il y a eu la crise énergétique.

00:59:45 Et puis l'inflation.

00:59:46 Donc là, en ce moment, dès l'instant où les bailleurs ont une obligation

00:59:50 de faire les travaux, sinon ils ne peuvent plus louer.

00:59:52 Là, la question se pose.

00:59:53 Et donc, du coup, il peut y avoir un espèce de rassemblement.

00:59:56 À la condition qu'on puisse voter les travaux, à la condition que le DPE collectif

01:00:02 qui va exister dans l'habitat collectif puisse être supérieur au DPE du logement.

01:00:10 C'est-à-dire de façon à rendre opposable ce DPE et qu'on puisse avoir l'obligation

01:00:16 de faire les travaux, une incitation plus forte à faire les travaux.

01:00:19 Si le DPE de l'enveloppe est moins bon que le DPE individuel de chacun des logements.

01:00:25 C'est très clair.

01:00:26 Alors, c'est très clair.

01:00:27 Et surtout, ça démontre une chose, Daniel Dubrac, c'est qu'il est urgent et même

01:00:31 essentiel de passer par les professionnels pour ça, qui ont parfaitement décrypté

01:00:35 cette actualité normative.

01:00:37 Merci beaucoup, Daniel Dubrac.

01:00:38 Je rappelle que vous êtes présidente de l'Union des syndicats de l'immobilier,

01:00:42 la première organisation en France patronale.

01:00:45 Vous êtes aussi accessible sur unis-imo.fr si vous voulez en savoir plus sur l'activité

01:00:51 de la chaîne de valeur de l'immobilier.

01:00:54 Merci, Daniel Dubrac.

01:00:55 Et on enchaîne tout de suite avec la troisième séquence, "Ça nous concerne".

01:00:58 C'est pour vous.

01:00:59 À tout de suite.

01:01:00 Le Grand Rendez-vous de l'immobilier, ça vous concerne.

01:01:04 Et voilà, nous sommes toujours dans notre programme, le 46e numéro du Grand Rendez-vous

01:01:10 de l'immobilier, "Ça vous concerne".

01:01:12 Et ça vous concerne tous les mois avec le grand, le seul, l'immunérable.

01:01:17 C'est toujours l'ami Vincent.

01:01:19 Ça va Vince ?

01:01:20 Ça va très bien.

01:01:21 Voilà, on a une super avocate, la plus douée dans l'immobilier parisien et français.

01:01:29 Elle est pas loin.

01:01:30 On discutera des honneuraires tout de suite après.

01:01:33 Emmanuel Lefebvre est avec nous.

01:01:35 Bonjour Emmanuel.

01:01:36 Bonjour.

01:01:37 Bienvenue, avocate à Versailles.

01:01:39 Première question pour vous.

01:01:41 C'est Bernard.

01:01:42 Il a accepté une promenace de vente.

01:01:44 Problème, quelques semaines après, l'acquéreur a fait jouer la condition suspensive de prêt

01:01:49 et s'est rétracté.

01:01:50 Il refuse de donner un justificatif de refus de prêt.

01:01:54 Qu'est-ce que peut faire Bernard ?

01:01:56 Ça c'est pas bien.

01:01:57 C'est vraiment pas bien de faire ça.

01:01:58 Non, et en ce moment c'est assez souvent.

01:02:00 C'est vrai.

01:02:01 Oui, en ce moment on a beaucoup de dossiers comme ça.

01:02:03 Je pense qu'avec les problèmes de prêt.

01:02:05 Mais c'est vrai que la première des choses, c'est vraiment de regarder les termes de la promesse.

01:02:10 Pourquoi ? Parce que dans les termes de la promesse, il est bien indiqué quelles sont les obligations du bénéficiaire de la promesse.

01:02:16 A savoir le nombre de demandes de prêt qu'il doit faire, le prix montant du maximum, les intérêts également maximum, etc.

01:02:25 Donc ça c'est déjà quelque chose qui est à vérifier.

01:02:27 Et ensuite également de vérifier quelle est la procédure qui est prévue dans chaque promesse.

01:02:31 Parce que dans chaque promesse, finalement, il est prévu une procédure et les sanctions.

01:02:37 Et ne sont pas la même en fonction des promesses qui sont conclues via les notaires ou des fois même via les agences immobilières.

01:02:43 Donc c'est vrai que c'est la première des choses à faire et à regarder.

01:02:46 Puisqu'il y a notamment souvent des courriers recommandés qui sont envoyés au bénéficiaire.

01:02:52 Pour lui faire une injonction de demander justement ses refus de prêt.

01:02:56 Et de vérifier qu'il a bien respecté toutes les conditions, dans quel délai il les a réclamés.

01:03:01 Il faut qu'il y ait plusieurs refus de prêt ?

01:03:02 Oui, généralement il y en a au moins deux.

01:03:04 Au moins deux, d'accord.

01:03:05 Des fois il peut y en avoir plus, mais au moins deux.

01:03:07 Et ensuite, en fait, une fois qu'il a fait ce courrier recommandé et que ça a mis en demeure.

01:03:11 Il y a des fois une procédure également qui est à faire avec un notaire.

01:03:15 Qui doit faire une injonction également aux bénéficiaires.

01:03:18 Pour savoir ce qu'il en est et quand est-ce qu'il peut faire jouer ce que l'on appelle la clause de pénal.

01:03:24 Ou qui est la clause pour l'indemnité d'immobilisation.

01:03:27 Puisqu'il est prévu qu'il y ait une sanction.

01:03:29 C'est-à-dire que la condition suspensive de prêt ne peut jouer que si le bénéficiaire a respecté toutes ses obligations.

01:03:36 Sinon il a une sanction.

01:03:37 Et dans ces cas-là, c'est la clause qui est prévue.

01:03:40 Alors il faut faire très attention justement à cette clause.

01:03:43 Puisque des fois il y a un montant très important qui est mentionné sur la promesse.

01:03:47 Mais des fois il n'y a aucune somme qui est séquestrée chez le notaire.

01:03:51 Ou seulement une petite somme séquestrée chez le notaire.

01:03:54 Ce qui est très souvent le cas en fait.

01:03:55 Voilà, exactement.

01:03:56 Et le problème après c'est que pour récupérer ce qui est prévu dans la promesse.

01:03:59 Donc on imagine qu'on va récupérer des dizaines de milliers d'euros.

01:04:03 Et finalement il y a soit rien qui est séquestré chez le notaire.

01:04:06 Soit une petite somme séquestrée chez le notaire.

01:04:08 Et en plus qu'il faut quand même aussi la deuxième chose à savoir.

01:04:11 C'est qu'un notaire ne peut pas restituer la somme d'argent qu'il a séquestrée.

01:04:16 Il faut un accord entre le bénéficiaire et le vendeur.

01:04:20 Ou sinon une décision de justice.

01:04:22 Donc c'est vrai que souvent c'est malheureusement le parcours du combattant.

01:04:25 - Et ça dépend de la clause pénale ?

01:04:26 - Ça dépend.

01:04:28 Ça peut être 5% on va dire à peu près.

01:04:30 - Combien ?

01:04:31 - 5% à peu près.

01:04:32 - 5% ? Du montant de la vente ?

01:04:34 - Oui, des fois ça peut être ça.

01:04:35 Ou des fois même un peu plus.

01:04:37 - Donc celui qui serait taxé ne justifie pas bien.

01:04:40 Et si on a quelqu'un qui est un peu valéitaire, ça peut quand même lui coûter bonbon.

01:04:43 - Oui, ça peut lui coûter.

01:04:44 Alors après il faut quand même voir qu'il faut faire une action en justice.

01:04:48 Donc généralement ce type de dossier finit en transaction.

01:04:51 Ou on dit que la somme qui est séquestrée chez le notaire, s'il y en a une,

01:04:55 finalement on la récupère.

01:04:57 Mais il faut quand même l'accord.

01:04:58 - C'est très clair.

01:04:59 - Une autre question pour vous Emmanuel Lefebvre.

01:05:01 Véronique, elle est présidente du conseil syndical de son immeuble.

01:05:05 Un de ses copropriétaires a fait déplacer sa cuisine dans son appartement.

01:05:09 A cet effet, ce copropriétaire a touché au réseau collectif sans autorisation préalable de la Copro.

01:05:15 Et a même commis des dégâts.

01:05:17 Que peuvent faire Véronique et la copropriété ?

01:05:20 - Mais quand même Vincent, qu'est-ce qui se passe ?

01:05:22 Mais c'est pas bien ce qu'on fait.

01:05:23 - Il se passe que les gens veulent être libres, monsieur.

01:05:25 - Un peu trop.

01:05:26 - Il y a quand même des règles.

01:05:29 - Moi je pose la question à Maître Lefebvre.

01:05:31 Je suis désolé.

01:05:32 Maître Lefebvre, qu'est-ce qu'on fait ?

01:05:33 - En fait, il y a quand même une règle qui est essentielle en droit de la copropriété.

01:05:37 C'est si on touche au parti commun, donc là en l'espèce au réseau collectif ou à l'aspect extérieur,

01:05:42 il faut une autorisation préalable de l'Assemblée Générale.

01:05:45 Et pas du syndic, attention.

01:05:46 C'est de l'Assemblée Générale.

01:05:48 - Assemblée Générale, ça veut dire qu'il faut réunir l'Assemblée Générale ?

01:05:52 - Oui, exactement.

01:05:54 Il faut réunir l'Assemblée Générale.

01:05:55 - Et on en avait pour un an.

01:05:56 - Non, parce que maintenant on peut demander une Assemblée Générale spéciale.

01:06:00 Avant, ce n'était pas le cas.

01:06:01 Et maintenant, n'importe quel copropriétaire peut demander une Assemblée Générale spéciale,

01:06:05 à ses frais.

01:06:06 Et dans ces cas-là, l'Assemblée Générale donne une autorisation,

01:06:09 et éventuellement sous condition.

01:06:11 Donc elle peut dire, ok, mais nous il faut qu'on étale le projet,

01:06:14 il faut que l'architecte de la copropriété vienne surveiller, etc.

01:06:17 Et si ça n'a pas été respecté comme là,

01:06:19 la copropriété est extrêmement forte,

01:06:23 parce qu'elle peut faire une mise en demeure pour dire qu'ils doivent stopper les travaux.

01:06:27 Si ce n'est pas le cas, on peut même assigner en référé devant le tribunal,

01:06:31 donc le juge de l'urgence, au final, sans habilitation de l'Assemblée Générale,

01:06:36 pour demander une démolition sous astreinte avec remise en état.

01:06:40 - Oh là là !

01:06:41 - Démolition sous astreinte avec remise en état.

01:06:43 Et alors là, en plus, c'est imparable.

01:06:45 À partir de ce moment-là, la personne doit passer par l'Assemblée Générale,

01:06:49 avoir une régularisation de ses travaux,

01:06:51 et si elle n'a pas cette régularisation des travaux,

01:06:54 la seule solution, c'est une autorisation judiciaire.

01:06:57 Mais la sanction, c'est comme on ne peut pas se faire justice à soi-même,

01:07:01 l'autorisation judiciaire, on ne peut l'avoir que si on n'a pas commencé les travaux.

01:07:04 Donc ça veut dire que c'est comme le jeu de loi,

01:07:06 on retourne au départ, on démolit tous ses travaux,

01:07:08 on demande l'autorisation de l'Assemblée Générale,

01:07:11 si on ne l'a pas, autorisation du juge.

01:07:13 Autant dire qu'il faut faire très attention,

01:07:15 et absolument avoir cette autorisation de l'AG avant de commencer ce type de travaux.

01:07:20 - Et on rappelle qu'un tuyau dans un mur, ça peut être aussi les parties communes,

01:07:24 enfin sous-entendu, c'est du réseau collectif,

01:07:26 donc si on y touche, on est comptable de passer devant l'Assemblée Générale.

01:07:29 - Voilà, comme un chauffage aussi, un radiateur peut être aussi,

01:07:32 dans le cas d'un chauffage collectif...

01:07:34 - Dans l'intérêt d'avoir toujours des bons tuyaux pour...

01:07:36 - Et des bons avocats aussi.

01:07:37 - Pour faire les choses.

01:07:38 - Surtout, surtout...

01:07:39 - Surtout des bons avocats.

01:07:40 - Sinon, on est légèrement dans la merde quand même.

01:07:43 - Merci beaucoup Véronique, avec Bernard,

01:07:47 qui ont posé des questions sur le groupe Facebook "Le Club des Proprios",

01:07:50 et merci donc à Emmanuel Lefèvre,

01:07:52 avocat en spécialiste de la copropriété,

01:07:55 qu'on retrouve donc à Versailles,

01:07:57 et dans toute la France aussi sur blob-avocat.com

01:08:01 - Blob, avec un B comme Bernard.

01:08:04 - Mais blob, ça ne veut pas dire en anglais...

01:08:07 - Non, c'est comme ce qu'a envoyé Thomas Pesquet dans l'espace.

01:08:10 - Oui, très bien !

01:08:12 - Blob-avocat.com

01:08:14 - On va aller sur des zones stratosphériques avec notre avocate préférée.

01:08:17 - Exactement.

01:08:18 - Merci Emmanuel, on se retrouve bientôt,

01:08:20 ici sur Le Grand Rendez-Vous de l'Immobilier.

01:08:22 Je vais y arriver avec nos amis de Capital et de Radio Imo,

01:08:25 et on va bientôt se quitter, on se retrouve dans quelques instants.

01:08:28 - Le Grand Rendez-Vous de l'Immobilier,

01:08:30 Guillaume Chazoulière, Sylvain Lévy-Valency.

01:08:34 Merci d'avoir suivi ce 46e numéro du Grand Rendez-Vous de l'Immobilier.

01:08:38 On va se retrouver, comme d'habitude, le mois prochain,

01:08:40 pour un numéro inédit.

01:08:42 On va parler, Guillaume, de l'achat et des envies d'achat

01:08:46 pour le marché immobilier 2023.

01:08:48 - Oui, on fera un point sur le marché de l'immobilier,

01:08:50 l'achat, le printemps de l'immobilier qui approche.

01:08:53 Le 17 mars, on se retrouve.

01:08:55 - Voilà, on va se retrouver le 17 mars.

01:08:57 D'ici là, prenez soin de vous.

01:08:59 Le podcast, comme d'habitude, est récupérable

01:09:01 sur toutes les plateformes qui vont bien,

01:09:03 sur le site de Radio-Imo.

01:09:05 Merci aux équipes techniques de Radio-Imo,

01:09:07 Baptiste, Nicolas, Vincent et toutes les équipes,

01:09:10 ainsi que celles de Capital.

01:09:12 On se retrouve le mois prochain, ce sera le 17 mars.

01:09:14 Prenez soin de vous. Bon week-end.

01:09:16 - Le Grand Rendez-Vous de l'Immobilier,

01:09:20 en partenariat avec Orpi,

01:09:22 1350 agences immobilières partout, rien que pour vous.

01:09:27 A retrouver sur les sites de Radio-Imo et Capital.

01:09:30 ♪ ♪ ♪

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