Category
📺
TVTranscription
00:00 Le grand rendez-vous de l'immobilier, le grand témoin.
00:03 - Rebonjour Daniel Dubrac, merci d'être avec nous.
00:07 Vous êtes la présidente de l'UNIS, l'Union des syndicats de l'immobilier.
00:10 Vous êtes la première organisation des professionnels de l'immobilier.
00:14 Donc inutile de dire que vous avez beaucoup, beaucoup de sujets en ce moment.
00:17 Dire que l'année 2023, on va dire qu'en termes immobiliers,
00:20 c'est un peu anxiogène, notamment avec le calendrier de la rénovation énergétique.
00:25 Bien évidemment, vous rassemblez pas uniquement les copropriétés,
00:29 mais aussi les administrateurs de biens et les transactionnaires,
00:32 ainsi que les mandataires immobiliers.
00:35 C'est la tradition dans le grand rendez-vous de l'immobilier.
00:37 La première question vous est posée par Guillaume.
00:39 - Rebonjour.
00:40 Eh bien, la première question, elle est très simple.
00:43 Je disais tout à l'heure, dans un contexte d'inflation, de hausse des prix,
00:47 quelle a été l'augmentation moyenne des charges de copropriétés l'an passé ?
00:51 - Alors l'an passé, c'est 2022, on ne sait pas encore.
00:54 On est certain que ce sera au moins 4% globalement,
00:58 comme finalement en 2021, puisque là, on a constaté,
01:01 on a fait la reddition des comptes en 2022.
01:04 Les exercices 2021 ont été approuvés, les budgets ont été réajustés.
01:09 Et donc là, on va rentrer dans un nouveau cycle.
01:12 L'Assemblée générale de 2023 qui va approuver 2022.
01:15 Et là, on voit bien qu'il y a une augmentation substantielle,
01:19 globalement de 4-6%.
01:22 - C'est pas neutre comme type d'augmentation quand même.
01:25 - Pour 2023 donc.
01:27 - Pour 2022, oui.
01:28 - Alors justement, dans le détail, on va voir,
01:35 on a vu que les sujets de l'énergie, c'est un sujet qui frappe beaucoup
01:39 les copropriétés. D'ailleurs, on voit bien que les gouvernements
01:41 peinent à imaginer le modèle qui conviendrait aux copropriétés,
01:44 puisque c'est quand même une gouvernance, la copropriété.
01:46 Il y a des propriétaires qui veulent faire des travaux, d'autres pas.
01:49 Il faut emporter l'adhésion.
01:51 Ce sont des délais qui sont quand même assez longs.
01:53 Quels sont les postes qui, on va dire, flambent le plus,
01:57 par exemple, et ceux, au contraire, qui restent, on va dire, plutôt stables ?
02:03 - Alors globalement, dans un relevé général des dépenses
02:07 d'une copropriété, je dirais avec un certain nombre d'équipements,
02:10 c'est toujours le chauffage collectif, toujours le premier poste.
02:14 De toute façon, le chauffage, c'est l'énergie maintenant.
02:16 Après, vous avez le poste du service de type gardiennage
02:22 ou employé d'immeuble ou société de ménage.
02:24 C'est vraiment souvent le deuxième poste.
02:26 - Donc l'énergie d'abord ?
02:28 - Le chauffage, le chauffage, l'exploitation, la maintenance, le P2, le P3.
02:33 - Même si l'année dernière, les copros ont été protégés par un bouclier tarifaire.
02:36 Donc, il est resté contenu, non ?
02:37 - On a eu un bouclier tarifaire gaz et heureusement,
02:41 parce que ça a cantonné à peu près 50% de l'augmentation.
02:45 - Mais ça reste quand même.
02:46 - Sur l'électricité, parce qu'il y a quand même 10% du parc résidentiel
02:49 qui est chauffé avec de l'électricité, avec des planchers chauffants électriques.
02:55 Là, on a eu gain de coût sur 4% maximum,
03:01 mais pour autant que sur une partie de l'année 2022.
03:04 - D'accord. Donc, ce qui explique que c'est encore un poste
03:07 qui a eu largement augmenté en 2022.
03:08 Donc, vous disiez le gardiennage par la suite ?
03:10 - Et puis, tout le reste, le gardiennage, les gardiens d'immeubles,
03:13 ça dépend des conventions collectives, évidemment.
03:15 Les employés d'immeubles, ça dépend aussi de cette convention.
03:19 Les sociétés de ménage, ça dépend de différentes conventions.
03:21 Il y a forcément des augmentations qui sont liées à la masse salariale
03:25 et aux charges tout simplement sociales, patronales, et que payent les copropriétés.
03:31 - Est-ce qu'il y a toujours autant de gardiens qu'avant ou il y en a beaucoup moins ?
03:33 - Je ne pourrais pas vous dire.
03:35 Ce serait intéressant, à travers le registre d'immigration de la copropriété,
03:40 de faire une extraction.
03:41 - Il y avait une évolution assez forte des gardiens d'immeubles
03:45 qui était vraiment un petit peu le tiers de confiance.
03:49 Un peu le médiateur dans l'immeuble.
03:51 J'ai quelques souvenirs comme ça de gardiens qui étaient très présents.
03:54 Et puis, je constate qu'au fur et à mesure, il y en a de moins en moins.
03:57 - Il y a deux problèmes.
03:58 Il y a à la fois la loge de fonction et le logement de fonction.
04:02 Il faut quand même que ça soit aux normes, au moins de sécurité incendie.
04:04 Donc, il y a quand même des choses.
04:06 On paye aussi la taxe foncière.
04:07 Il y a ce type d'arguments.
04:10 Et puis, en plus, effectivement, un gardien, c'est une convention collective.
04:16 C'est payer une partie de son énergie, de son eau.
04:21 Et donc, ça pèse.
04:22 Et malheureusement, parce que le gardien, c'est un service de proximité.
04:25 C'est une veille sur tous les différents problèmes,
04:28 que ce soit des problèmes techniques ou des problèmes psychologiques des occupants.
04:31 C'est très important comme veille pour le syndic de l'immeuble
04:35 parce qu'il a les informations en temps réel sur les difficultés.
04:38 On avait demandé à un moment donné que pour ces gardiens-là,
04:41 pour ces employés d'immeubles-là, mais plutôt pour les gardiens,
04:44 que les charges sociales patronales n'existent pas pour ces gardiens
04:49 parce qu'ils étaient vraiment un agent social utile dans une collectivité.
04:53 Mais on n'a pas eu ça.
04:55 Justement, on va continuer sur les postes les plus importants
05:00 et puis on va glisser tranquillement sur les conseils à donner
05:03 pour contenir ces postes.
05:05 Après, globalement, 6% en 2021 sur les autres charges.
05:09 Vous avez quand vous avez un P3 ou quand vous avez un ascenseur
05:13 avec la loi d'Eurobien, il y a plus de...
05:16 En 2003, il y a eu des travaux à faire.
05:18 À un moment donné, il y a une obsolescence des équipements.
05:20 Donc, il a fallu faire des travaux de remplacement de matériel,
05:23 de petits dépannages.
05:25 Il y a souvent des fuites d'eau.
05:27 Donc, du coup, ces travaux-là, ils pèsent.
05:29 Ils pèsent puisqu'à chaque fois, vous avez le déplacement,
05:31 vous avez la main d'oeuvre.
05:32 - Et sur les contrats alors ?
05:34 Contrats d'assurance, les contrats d'ascenseuriste, les contrats...
05:37 Qu'est-ce que... ?
05:38 - Une augmentation, une augmentation sur les contrats d'assurance.
05:42 Il y a aussi l'indice FNB qui est en augmentation.
05:45 Et puis, évidemment, tout dépend s'il y a eu des problèmes
05:50 dans la copropriété, puisqu'à ce moment-là, vous avez...
05:52 - Ce n'est pas des hausses majeures, donc, dans vos chiffres ?
05:54 - L'indice FNB est très utilisé.
05:57 Donc, c'est au moins 9 %, dans les contrats.
06:00 - Alors, quel conseil vous donnez aujourd'hui aux copropriétaires
06:03 pour justement, du global, pour contenir ces charges,
06:05 pour bien gérer sa copropriété ?
06:07 Qu'est-ce qu'il faut faire ?
06:08 - Passer par un professionnel, je pense que ça...
06:10 - Envoyer les charges augmentées.
06:11 - Comment on fait ?
06:12 Qu'est-ce qu'on regarde comme poste ?
06:13 Et comment on concurrence les contrats ?
06:16 Lesquels ?
06:17 On fait plus de contrôle avec des compteurs individuels,
06:23 des consommations, je veux dire, des compteurs individuels sur l'eau, etc.
06:26 Ce sont des conseils très concrets, là.
06:28 - Soit vous distinguez l'aspect énergie, où là, il faut vraiment mettre le paquet,
06:33 regarder les contrats, etc.
06:34 Mais pour tout le reste, il faut toujours avoir une image saine et sérieuse
06:38 de votre copropriété, au niveau de la balance des copropriétaires,
06:42 au niveau des contrats.
06:43 Est-ce que quand il y a eu une révision,
06:45 est-ce qu'elle était liée à ce qui devait se passer dans le contrat ?
06:48 Vous avez des indices de révision, il faut toujours les regarder.
06:50 Donc ça, c'est le premier point, il faut les négocier.
06:52 C'est compliqué de négocier aujourd'hui, parce que quand vous avez des pièces
06:56 qui augmentent, vous pouvez peut-être négocier sur des visites supplémentaires
07:02 ou des contrôles supplémentaires, des choses comme ça.
07:04 Donc, renouveler les contrats, bien regarder les indices,
07:08 regarder comment le contrat va se reconduire.
07:10 Essayer peut-être d'avoir des contrats avec une faculté de le résilier
07:14 en cours de cycle, même si c'est des contrats, par exemple, de trois ans,
07:18 avec une faculté de se rétracter ou de résilier au bout d'un an.
07:22 Après, sur l'aspect énergie, c'est la sobriété,
07:26 la sobriété individuelle et collective.
07:28 Alors, on a toute l'argumentation de l'État sur essayer d'éteindre,
07:33 de décaler, de consommer moins les gestes des personnes.
07:38 Et puis sur la sobriété collective, s'accrocher sur le fait qu'en fonction
07:44 des conditions climatiques, essayer quand même de moins chauffer qu'avant.
07:48 - C'est quoi la période que vous conseillez, vous ?
07:51 - La période, c'est la période de chauffe dont on avait demandé au gouvernement
07:54 qu'elle soit quelque chose, qu'elle soit ancrée dans le marbre,
07:57 que ce soit réglementaire et non pas lié au bon vouloir du Conseil Étrangéco.
08:02 On disait que si on gagnait 15 jours en octobre et si on gagnait 15 jours en avril,
08:06 c'est-à-dire qu'on faisait le 1er novembre et le 31 mars,
08:11 c'est un peu dur, parce que ça dépend évidemment des régions,
08:13 mais globalement, on pouvait gagner 15 jours d'un côté, 15 jours de l'autre.
08:17 Et c'était très important parce que ça faisait au moins plus de 6% à 10% d'économie.
08:21 - Sur le volume annuel.
08:22 - Voilà, donc la réglementation, on ne l'a pas.
08:24 Donc du coup, c'est le bon vouloir du syndic, des engueulades
08:28 que peuvent avoir les gestionnaires parce qu'il fait trop froid, il fait que ceci, cela.
08:32 On avait aussi conseillé sur la température.
08:36 Donc ça, avoir un contrat type quand c'est par exemple des réseaux de chaleur
08:41 ou des contrats de chaudière collective.
08:43 Il y a du P2 dans le P2, que ce soit effectivement bien dit la date à laquelle on va démarrer,
08:49 mais aussi la température maximale, le jour et la nuit.
08:53 Donc on puisse comme ça avoir un contrat qui nous oblige à proposer aux gens
08:59 de se chauffer à ces conditions écrites.
09:01 Voilà, c'est des choses qu'on peut peut être discuter.
09:04 C'est vrai que c'est compliqué parce que tout le monde n'a pas la même sensation du froid ou du chaud.
09:08 Il y a aussi le confort d'été où on a proposé que ça ne soit pas augmenté au-delà de 26 degrés,
09:13 comme ça existe finalement dans les permis de construire.
09:16 Mais là, je parle de l'existant.
09:17 Globalement, ce sont des immeubles anciens que nous avons autour de nous.
09:20 Il y a très peu d'immeubles où il n'y a pas ces facilités.
09:22 On est obligé de réajuster.
09:23 Et puis, bien sûr, le désembroiage.
09:26 Pareil aussi pour les réseaux d'évacuation d'eau usée,
09:29 pour éviter qu'il y ait des engorgements, qu'il y ait des dépannages de cette nature là,
09:33 qui ne servent strictement à rien.
09:35 Prendre des contrats d'entretien préventif, de façon à ne pas avoir du curatif.
09:40 Ça coûte peut être cher comme ça, one shot, ou si on prend des contrats de trois ans, c'est moins cher.
09:45 Mais ça peut rapporter gros en cas de gros pépins type engorgement ou dégâts des eaux.
09:51 Donc voilà, il faut toujours penser à des contrats préventifs de maintenance,
09:55 des équipements en place, des évacuations en place, des tuyaux en place sur le chauffage,
10:01 le désembroiage, l'équilibrage.
10:03 Ça a été beaucoup abordé dans les questions de sobriété énergétique par le gouvernement.
10:07 Et donc, évidemment, les professionnels l'ont relayé.
10:10 C'est vrai que c'est la voie du bon sens, ce que vous dites, puisque c'est là tout l'intérêt d'ailleurs
10:14 d'avoir un syndic professionnel pour justement anticiper et faire des propositions dans ce sens.
10:19 Alors, la France, dans les pays de l'Union européenne, a été l'un des pays,
10:23 sinon le seul pays à mettre en place le bouclier tarifaire, un bouclier tarifaire pour les consommateurs.
10:30 La question qu'on se pose, c'est est ce qu'il a été notamment pour le gaz et l'électricité reconduit pour 2023 ?
10:36 Absolument. Ça a été reconduit. En plus, il y a un plafonnement de 15% de la hausse.
10:40 Alors évidemment, ça peut être sur le gaz et le tarif, tarif réglementé à la vente.
10:47 Donc c'est 15%. 15% contre 4%.
10:50 Et alors, les copropriétaires doivent s'en contenter de se dire ça y est, c'est renouvelé ou elles doivent faire quelque chose ?
10:55 Non. Alors nous, notre conseil en tant que professionnels et même pour les syndic bénévoles et les personnes qui sont seules face à leur gestion,
11:03 il faut absolument, absolument demander l'aide. Normalement, les fournisseurs d'énergie le font, soit de façon Internet, soit par courrier.
11:11 Mais vraiment, je vous incite à aller télécharger les attestations de demande de bénéficier de ce bouclier tarifaire électrique.
11:20 Et de tarifaire gaz.
11:21 Auprès de qui ? De son fournisseur ?
11:23 Auprès du fournisseur. Le gouvernement a un site dans lequel on peut télécharger cette demande, cette attestation,
11:31 qui fera qu'on aura un avoir comptable. On n'a pas de l'argent. Il faut bien se rendre compte que c'est avoir comptable.
11:38 C'est pour ça qu'on parle de difficultés, de charges qui augmentent, etc. Mais on a aussi les problèmes de trésorerie qui vont être là.
11:45 Et donc pour l'électricité, on a bénéficié d'un tarif réglementaire, d'un bouclier tarifaire électrique sur 2023, sur toute l'année, avec des accomptes.
11:56 La difficulté des accomptes, ça a été demandé, c'est que les fournisseurs d'énergie ne sont pas enclins à donner ces accomptes.
12:04 Pourquoi ?
12:06 Il faudrait demander à Total Énergie, par exemple, parce que c'est pas obligatoire dans la loi. C'est une possibilité.
12:12 Et donc du coup, on se rend compte qu'aujourd'hui, on n'aura peut-être pas les accomptes. C'était 50% du montant qui avait été précédemment donné sur l'année écoulée.
12:20 Et là, on se rend compte qu'on n'aura peut-être pas nos accomptes. Et ça va bien nous embêter. On a quand même réajusté les budgets 2023,
12:26 lors de l'Assemblée générale 2020. — Si on n'a pas les accomptes, ça veut dire quoi, en fait ? Ça veut dire qu'on paye et puis qu'on sera remboursés après ?
12:31 — Oui, de toute façon, c'était ce qui se passait avant. Mais ça peut poser des problèmes de trésorerie. Vous savez que le fonds de roulement,
12:37 c'est pas plus d'un sixième du budget. Bon, on a réajusté les budgets. Donc qu'est-ce que ça veut dire ? Ça veut dire qu'on va peut-être décaler
12:43 des paiements de fournisseurs. Et ça, c'est bien embêtant. — Oui, parce que toujours, c'est la gestion de trésorerie qui est toujours très sérieuse.
12:49 — Sur les conseils aussi pour baisser les charges, ce sont les indicateurs, les compteurs individuels, les éléments de mesure, les types IFC.
12:56 Ça, c'est très important, parce que ça responsabilise l'occupant. Ça lui parle. — Et c'est pas encore systématique.
13:00 — C'est pas systématique, bien que ça soit obligatoire. Ça coûte aussi cher en maintenance de ces équipements. Mais ça peut rapporter...
13:08 Mais surtout, c'est que ça responsabilise l'occupant. Pour ça aussi, quand on leur a dit... — Dans la gestion de...
13:12 — Oui, parce qu'ils voient la consommation. Autrement, on ne voit pas. On voit la... — Notamment pour l'eau, non ?
13:16 — Oui, bien sûr. Puis on voit la répartition une fois par an. Alors que là, si on a une information qui arrive, on se dit
13:22 « Tiens, je consomme plus que d'habitude. Je vais regarder. J'ai peut-être une fuite ». — Oui. Effectivement, c'est sujet de comptage.
13:29 C'est un vrai sujet global dans la chaîne de valeur. On a l'impression qu'il n'y a pas d'uniformité dans les standards de comptage.
13:36 C'est vraiment très hétérogène ? — Alors il y avait des compteurs qui n'étaient pas capables de donner en temps réel l'information.
13:42 Donc déjà, il a fallu les équiper. Ça, c'est un gros sujet. — D'accord. Ça, c'est un gros sujet, oui.
13:46 — La plupart du temps, en fonction du type de matériel, on a la possibilité de ne pas avoir une taxation supplémentaire, un contrat financier supplémentaire.
13:54 — Et avec les nouveaux modes de comptage aujourd'hui, justement, les compteurs, les Linky par exemple ou d'autres, on arrive à télécharger les données en temps réel.
14:01 Est-ce que ça a évolué globalement, techniquement ? — Oui, ça a évolué. On a l'information. On dit aussi aux occupants « Téléchargez ÉcoWatt, téléchargez Écogaz ».
14:11 Ça va vous donner quand même une alerte. Donc vous allez peut-être vous demander « Est-ce que je suis en train de consommer plus ou est-ce que j'ai un problème de fuite ou d'écart ? »
14:18 — Oui, c'est clair. Merci beaucoup, Daniel Dubrac. Vous restez avec nous pour la suite de notre programme, puisqu'on a une deuxième partie
14:24 justement pour parler copropriété. Dans un instant, on va revoir notre premier expert. C'est un notaire. C'est Charles Flaubert, à ne pas confondre, bien évidemment,
14:32 qui sera avec nous dans un deuxième temps. On se retrouve tout de suite pour cette séquence.