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00:00 Radio Patrimoine et Capital proposent le Grand Rendez-Vous de l'Épargne,
00:06 présenté par Fabrice Coustet et Thibaut Lamy.
00:09 Bonjour, bienvenue à tous, bienvenue sur Radio Patrimoine pour ce nouveau numéro du
00:16 Grand Rendez-Vous de l'Épargne. Chaque mois, vous le savez, on décrypte ensemble l'économie avec
00:20 nos invités, notre grand témoin et l'ensemble de nos experts. Pour présenter cette émission,
00:26 je suis en compagnie de Thibaut Lamy. Bonjour Thibaut. Bonjour Fabrice. Chef de service chez
00:31 Capital. Tout à fait. Comment ça va Thibaut ? Écoutez, ça va bien. On parle d'un placement,
00:35 on peut le dire, un des préférés, en tout cas un des plus connus, en tout cas qui prend de plus
00:40 en plus d'ampleur chez les épargnants français, les SCPI. Oui, les Sociétés Civiles de Placement
00:46 Immobilier. Comme d'habitude, j'ai envie de dire, chaque année on leur prédit le pire avec la
00:52 conjoncture économique qui se dégrade. Et encore une fois, en 2022, elles ont fait plus que tenir
00:57 le choc. Elles ont délivré un rendement en moyenne de plus de 4,5%. Donc la pire pas pire,
01:03 encore confirmer tout son potentiel et sa résilience. Le défi n'était pas aisé. Évidemment,
01:09 on pense à la crise Covid et aux suites de la crise Covid notamment. Mais on va se demander
01:15 aujourd'hui si elles peuvent faire aussi bien, voire mieux en 2023. Comme chaque année, encore
01:19 une fois, il y aura des doutes autour de la performance de l'immobilier. Il y a encore des
01:23 dangers. La crise du bureau, on peut en parler maintenant, la crise du crédit. On va aussi
01:30 s'inquiéter peut-être de l'évolution de la valeur des parts des SCPI. Voilà, on va voir tout ça dans
01:37 le grand rendez-vous de l'épargne avec nos deux invités. Alors deux spécialistes, on est ravi
01:42 d'accueillir Paul Bourdois. Bonjour Paul. Bonjour Fabrice. Le cofondateur de la plateforme France
01:46 SCPI. Merci d'être présent à vos côtés. Mathieu Navarre, bonjour Mathieu. Bonjour. Directeur
01:51 commercial chez PAREF Gestion. Voilà, on va dans un instant en savoir un petit peu plus. Vous allez
01:57 tout nous dire effectivement à un programme chargé sur ces SCPI. Est-ce qu'il faut encore investir
02:01 sur les SCPI en 2023 ? On aura comme d'habitude, juste après, le coup de cœur, le coup de gueule
02:06 avec Pierre Sabatier, le président de Primeview. Et puis en dernière partie d'émission, Thibault
02:11 retrouvera nos experts bien sûr. C'est la partie que vous préférez, ça vous concerne. Toutes vos
02:15 questions qui ont été sélectionnées par la direction capitale, toutes les réponses donc avec
02:19 nos experts. Le grand rendez-vous de l'épargne, c'est parti. Le grand rendez-vous de l'épargne,
02:25 le grand témoin. Deux grands témoins à nos côtés pour parler de ces SCPI, Société Civile de
02:33 Placement Immobilier. C'est vrai que c'est un placement qui attire de plus en plus. Alors on
02:37 s'en rendait compte bien évidemment avec des rendements de 4,5, 5% voire plus pour certaines,
02:42 à l'heure où les rendements notamment sur l'assurance vie étaient au tapis. C'était
02:47 extrêmement séduisant. Par contre la donne a un petit peu changé. On va refaire un petit focus,
02:53 Paul, si vous le voulez bien, on démarre avec vous sur la SCPI très simplement, très
02:56 thématiquement. Allez, en 30 secondes, qu'est-ce que c'est ? Comment ça marche ? Alors très
03:00 simplement, c'est une entreprise, une société qui achète des biens immobiliers. Donc ça peut
03:04 être le plus souvent professionnel, ça peut être des bureaux, des commerces, des entrepôts, des
03:08 hôtels, etc. Toute une typologie de biens et qui va évidemment trouver des locataires pour louer
03:15 ces biens. Et à l'issue de cela, évidemment, elle va encaisser ses loyers. De l'autre côté,
03:21 pour financer cette société, cette SCPI, vous avez des associés, des épargnants qui achètent
03:26 une ou plusieurs parts et qui en contrepartie de leur achat vont percevoir des revenus, des
03:30 dividendes, tout simplement. Sur la plateforme France SCPI, on trouve toutes les SCPI ? On trouve
03:36 99,999% de l'offre SCPI qui est aujourd'hui présente en France. Oui, tout à fait. Mathieu
03:42 Navar, vous êtes directeur commercial chez Pareff Gestion. Que fait Pareff pour ceux qui ne vous
03:47 connaissent pas ? Pareff Gestion, nous sommes société de gestion de portefeuille immobilier.
03:51 Donc nous sommes les fameux gérants dont parlait Paul. Nous existons depuis 30 ans maintenant.
03:56 L'entreprise a été créée en 1991 et nous gérons 2 milliards d'actifs sous gestion, 22 000 associés,
04:04 donc épargnants qui nous ont confié leur épargne, et autour de 6 SCPI, donc 6 SCPI à capitale
04:10 variable avec des thématiques différentes. Un métier qu'on ne sait pas faire, c'est la SCPI
04:14 diversifiée. Donc nous, nos SCPI sont spécialisés par classe d'actifs et par territoire. Donc
04:19 finalement, ça fait de Pareff Gestion, et au travers de son histoire, un formidable observatoire
04:24 des marchés. Nous sommes présents en France, mais également en Europe, et chaque SCPI finalement,
04:29 au travers de ses indicateurs, réagit extrêmement directement au marché. Et donc notre métier
04:33 premier, c'est de gérer des SCPI pour le compte d'épargnant. C'est très clair. Et puis on va voir
04:39 dans un instant qu'on peut investir pas seulement sur les bureaux, on peut le commerce, l'hôtel,
04:42 la santé. Mais Thibault, on va démarre avec les rendements 2022. Les rendements, peut-être avec
04:48 Paul, qui je sais les compile avec France SCPI chaque année. Ça a été quoi les rendements des
04:54 SCPI en 2022 ? Et peut-être, bon, parler des rendements les plus élevés, les SCPI qui ont le
05:00 mieux performé. Alors en moyenne, donc, effectivement, le taux de distribution, comme on l'appelle,
05:07 il est de 4,53, donc pour l'année 2022. Évidemment, c'est une moyenne. Donc il y a des SCPI qui
05:13 fournissent beaucoup plus de rendements et d'autres qui en fournissent évidemment moins. Celles qui
05:17 fournissent le plus, donc celles qui sont dans le haut du classement, si on prend le seul critère
05:21 du rendement, ce sont des SCPI qui en général sont diversifiées. La plupart du temps, elles ont ça
05:26 de commun et elles ont un rendement qui est proche des 7%. Donc il y a une grosse différence entre
05:31 les 7% et la moyenne. Et puis, a contrario, évidemment, les SCPI qui fournissent le moins
05:36 sont plutôt autour de 3, 3,5. Ça veut dire, comme tout bon placement, qu'il y a plus de risques à
05:41 investir sur une SCPI qui a fait du 7% ? Exactement, c'est ce que j'allais dire. C'est que en regardant
05:46 ce haut du classement, on peut se dire, bon ben moi je suis tenté, moi épargnant, je suis tenté
05:50 d'aller vers les 7%, mais ces 7%, ils ne sont pas là sans raison. Il y a plus de risques qui sont
05:56 pris. Et puis aussi, ce qu'on remarque, le dénominateur commun de toutes ces SCPI, si on
06:01 prend le top 10, c'est que ce sont globalement des SCPI qui sont très jeunes. Donc elles ont cette
06:06 facilité à avoir moins de coûts, à avoir des locaux loués dès le début. Donc il y a aussi
06:14 une jeunesse qui fait qu'il y a plus de rendements. Mais évidemment, ce qu'on voit dans ces jeunes
06:19 SCPI, c'est qu'il y a moins d'historique aussi. Donc c'est moins rassurant aussi. Et il y a moins
06:23 de réserve, etc. On va y revenir. Mais en tout cas, voilà ce qui se passe sur ces SCPI, très
06:28 simplement en 2022. Le rendement, c'est bien. Il y a un truc qui me freine dans les SCPI, c'est les
06:34 frais. Effectivement, on parle de 10%. Alors même si on est à 4,5%, ça va obéir deux ans,
06:39 finalement, de rendement. Je trouve ça très cher. Il n'y a pas d'autres placements, à la mémoire,
06:44 qui ont de tels frais d'entrée. Pourquoi il y en a autant ? Tu veux peut-être. D'abord, peut-être,
06:50 le reconsidérer au regard d'un investissement immobilier en direct. Lorsque j'achète un
06:54 appartement en direct, les auditeurs qui nous écoutent aujourd'hui connaissent ça parfaitement.
06:58 Ils ont entre 6 et 7% de frais de notaire. Ils doivent payer éventuellement un agent immobilier.
07:02 On est déjà à 10 ou 12 et on n'a pas inclus les travaux. On n'a pas inclus finalement tout un tas
07:06 de... Vous allez me dire que ce n'est pas cher, du coup. La moyenne, ce qu'on constate, effectivement,
07:10 c'est qu'on est à 10% de frais d'entrée et que ces 10% permettent à la fois de rémunérer les
07:14 intermédiaires, mais également de rémunérer tout le travail pour gérer les actifs, pour trouver des
07:20 actifs et bien les acheter, donc tous les frais de transaction. Donc finalement, c'est extrêmement
07:23 mesuré et c'est tout le travail également de la société de gestion. La gestion, ça se paye.
07:29 Et effectivement, c'est être accompagné d'une société de gestion qui explique finalement
07:35 cette somme de coûts qu'on récupère in fine au travers du rendement, au travers du rendement
07:40 en capital. Nous évoquions les 4,53 de rendement moyen en 2022. Il ne faut pas oublier que beaucoup
07:47 de pays ont revalorisé les prix d'épargne. On parlera de valorisation, mais il y a aussi ce
07:50 gain en capital. Donc finalement, c'est lisse au travers du temps. Finalement, le temps permettant
07:55 et c'est un investissement long. On les récupère bien souvent. Alors 10, 15, 20 ans, pourquoi pas?
08:00 On va parler justement de la revalorisation des parts. Ce sera notre focus tout à l'heure. Thibault,
08:05 alors on a vu qu'il y avait des ACPI sans frais d'entrée. Alors là, ça m'intéresse.
08:08 Oui, c'est vrai. Il y a des ACPI sans frais d'entrée. Ça s'est développé depuis 2018.
08:13 Avec, je crois que c'est Neo de Novaxia qui avait lancé un petit peu le bal. Comment on peut
08:19 expliquer que des ACPI fonctionnent? Puisque Mathieu nous a vient de nous dire que c'était
08:23 très cher. Il y avait les frais de notaire, de recherche, etc. Alors premièrement, moi, je voudrais
08:28 quand même rétablir la vérité, c'est à dire que les frais de souscription qu'on a dans les ACPI
08:33 ne sont pas des frais d'entrée. Sémantiquement, c'est presque pareil. En tout cas, structurellement,
08:37 ça change. Les frais de souscription dans les ACPI, vous les supportez lorsque vous revendez
08:40 vos parts. Donc, c'est différent parce que quand vous investissez 100 000 euros, par exemple,
08:45 eh bien, vous avez vraiment investi 100 000 euros et les 4,53 qu'on a de rendement en moyenne sur
08:50 les 100 000 euros. Et par ailleurs, lorsque vous investissez dans les ACPI, c'est vrai qu'on prend
08:56 l'exemple des deux ans. Il faut deux ans pour pour amortir ces frais. En général, et Mathieu le disait
09:00 très bien, les personnes qui investissent dans les ACPI investissent sur le long terme. Je crois
09:04 qu'en moyenne, c'est 22 ans, 23 ans de durée de détention. Donc les frais de souscription...
09:09 Pour la retraite, quoi, pratiquement.
09:10 Exactement. Les frais de souscription sont amortis normalement, évidemment, puisque les performances
09:15 passées présagent pas de l'avenir. Mais normalement, ils sont amortis depuis très longtemps.
09:18 Pour répondre à la question de Thibault, comment c'est possible d'avoir des ACPI sans frais de
09:25 souscription ? Évidemment, personne n'est philanthrope. Personne ne tracera pas pour rien.
09:30 Il se rattrape sur les fameux frais de gestion qui sont pris sur les loyers versés par les
09:36 locataires avant d'être versés aux associés. Donc ça veut dire qu'ils se servent plus largement.
09:42 Et là, je pense que Mathieu peut rentrer plus dans le technique. Mais ces fameux ACPI sans
09:46 frais de souscription, aujourd'hui, il y en a trois. Et il y en a une en plus qui a des frais réduits.
09:51 Eh bien, elles se servent ailleurs, nécessairement.
09:53 Mais ça veut dire que pour l'épargnant, on aura un rendement qui sera moins dans le temps ?
09:57 Il y a deux façons, finalement, pour une société de gestion de se rémunérer. Effectivement,
10:01 il y a les frais de souscription et puis il y a les frais de gestion. Paul dit très justement que
10:05 c'est uniquement un jeu de jauge. Si je prends un petit peu moins en point A, je prendrais un
10:10 petit peu plus en point B. Ça ne veut pas dire que j'ai moins de frais. C'est simplement qu'à
10:13 l'instant A, j'en ai un petit peu moins et je les aurais un petit peu plus tard. Et il faut
10:18 absolument relativiser. Ça, c'est très important. Je rebondis sur la jonction des rendements. Ces
10:22 fameux 3,5 à 7 dont tu parlais. Il est très difficile, finalement, d'observer un rendement
10:27 haut dès lors qu'une SCPI n'a pas une capitalisation de 200, 300 millions d'euros. Pourquoi est-ce que
10:34 je dis ça ? Pour une raison très simple. C'est que 1, elle n'a pas forcément encore une somme
10:38 d'actifs suffisante pour nous donner suffisamment d'indicateurs sur sa capacité à tenir cette
10:43 performance à long terme. Et puis 2, il y a un effet relutif qu'il faut absolument évoquer,
10:48 qui a été dit à demi-mot, qui est celui du délai de jouissance. Quand j'achète des parts de
10:52 SCPI, je ne perçois de loyer qu'à l'issue d'un délai de jouissance. Oui, c'est bien. Mais si la
10:58 société de gestion achète plus vite un actif immobilier, les loyers rentrent. À qui vont ces
11:02 loyers ? Aux associés qui sont déjà présents dans le fond. Donc ce qu'on est en train de se dire,
11:06 finalement, c'est que la création d'une SCPI n'est pas très difficile, finalement, de fabriquer de
11:10 la performance. Elle ne présage absolument pas de la capacité à la tenir à long terme. Et à
11:15 l'inverse, si jamais on souhaite absolument à la tenir, ça ce sera un regard beaucoup plus
11:18 immobilier. Mais aujourd'hui, pour servir une performance à 6 ou 7 % et je reprends le 7 %
11:23 allègrement, il faut que j'achète des actifs qui me servent du 8 ou du 9 %. Et là, on est face à
11:27 un niveau de risque quasi inégalé et on va affronter un marché de 2023 qui laisse présager,
11:32 en tout cas, et ça c'est la conviction que nous avons chez Paris gestion, que nous n'irons pas
11:36 sur cette typologie d'actifs-là parce qu'elle augure un risque locataire impayé extrêmement
11:40 important. On retient Thibault, "there is no free lunch" comme on dit. C'est-à-dire que si quelque
11:45 part c'est trop beau, c'est trop gros, il n'y a pas de frais, c'est qu'on se récupère un petit peu
11:49 ailleurs. On a compris. Sur l'année 2022, une collecte toujours exceptionnelle on va dire.
11:55 Voilà, c'est une collecte record, si je ne me trompe pas, plus de 10 milliards d'euros
11:59 collectés. C'est 9 % de plus que le record qui datait de 2019. L'explication, c'est quoi ? C'est
12:06 justement la performance, c'est le rendement ? Qu'est-ce qui attire les parliants ?
12:09 Alors bien sûr, il y a la performance, le fait que le couple rendement-risque soit équilibré,
12:14 c'est-à-dire qu'on a un rendement qui est tout à fait satisfaisant et un risque qui est plutôt
12:18 maîtrisé, qui n'est pas inexistant, mais qui est plutôt maîtrisé. Et il y a aussi un effet
12:22 conjoncturel, c'est-à-dire qu'entre les livrets qui ne rapportaient pas en 2022, qui rapportent
12:28 un peu plus aujourd'hui, et les marchés qui sont et qui demeurent nerveux, forcément entre les deux,
12:33 pour dire ça assez simplement, il y a les S&P qui sont là et qui permettent d'investir dans
12:37 l'immobilier sans trop de soucis de gestion, avec un rendement plutôt correct. Parce que c'est ça
12:42 que les épargnés en recherchent avant tout, et de plus en plus, on le remarque, c'est plutôt que
12:47 d'avoir un potentiel de rendement fort, eux ce qu'ils veulent c'est de la stabilité, de la
12:51 régularité. Donc ils préfèrent avoir moins, sur les marchés et actions on peut avoir forcément un
12:56 peu plus de rentabilité, mais ils préfèrent cette régularité pour pouvoir se projeter. C'est ça
13:01 qu'on cherche. Mais alors sur le papier, la collecte c'est top, mais alors est-ce que finalement c'est
13:06 pas un problème de trop collecter pour les S&P ? Parce qu'après il faut investir ces 10 milliards,
13:10 est-ce qu'on a le marché suffisant pour les investir aujourd'hui ? Et puis il y a des rendements
13:15 élevés, Mathieu Navarre parlait. La question est plus que juste pour deux raisons. La première,
13:20 c'est que nous n'avons jamais eu une prime de risque aussi faible. Alors la prime de risque,
13:23 c'est quoi pour nos auditeurs ? C'est que depuis 2008 ou 2009, nous sommes dans un tunnel où
13:26 l'immobilier rapporte bien plus que ce qu'un placement sans risque finalement ne rapporte.
13:31 Et ça c'est la prime de risque liée à l'immobilier. Et donc nous allons devoir investir
13:34 à un moment où la prime de risque est faible, et à un moment où nous avons collecté 10 milliards
13:39 net. Et à mettre au relief également de quelque chose de très important, c'est quelle est la
13:44 profondeur de marché, quelle est notre capacité à trouver les actifs. Sur ces 10 milliards,
13:47 nous nous estimons que 8 d'entre eux seront investis sur le sol français. Et ça effectivement,
13:53 une question va se poser de la sélectivité des actifs, puisque le marché de la transaction en
13:58 dehors du résidentiel, et donc sur le sol français, c'est à peu près 25 milliards de transactions.
14:02 C'est un marché qui a plutôt été baissé depuis 2019. Et à l'inverse, 2 milliards seront orientés
14:07 à l'international, sur des marchés qui sont bien plus vastes, et sur lesquels la question se posera
14:12 beaucoup moins. Si je prends le Royaume-Uni ou l'Allemagne, c'est 60 milliards de profondeur
14:16 de marché sur la transaction, sur l'immobilier tertiaire. Donc la question va se poser sur le
14:20 territoire français. Effectivement, on va avoir un sujet de territoire et de territoire d'acquisition.
14:25 Et puis nous avons également ce sujet, que nous vivons un instant, durant lequel les vendeurs,
14:31 on est face à une baisse progressive des prix, ça va saignir le marché immobilier. Mais pendant
14:35 ce temps-là, on a des vendeurs qui ne veulent pas forcément vendre à un nouveau prix, qui veulent
14:39 maintenir leur prix, des acheteurs qui disent "mais moi je ne vais pas acheter maintenant",
14:41 et nous sommes dans cette situation, et nous préférons attendre que le marché baisse,
14:45 et ce sera simple pour les SCPI. Donc est-ce que ce sera facile de trouver des actifs ? Pas
14:49 forcément, il va falloir avoir un niveau de sélectivité très important, et on commence
14:53 à voir sur le territoire français une vraie scission qui s'opère entre les territoires.
14:57 Si je prends le marché de l'Île-de-France, qui est le principal marché français...
14:59 Paris, tout va bien. Paris, QCA...
15:01 Paris, QCA, sur la demande placée...
15:03 On explique un quartier centre d'affaires...
15:05 Exactement. Alors ce qu'on regarde, typiquement, un des indicateurs clairs, c'est la demande placée.
15:09 Il y a 2 millions de mètres carrés de bureaux disponibles en 2022, 2 millions ont été placés.
15:12 À l'inverse, à la Défense, 600 000 disponibles, seulement 200 000 ont été placés. Et on voit un
15:17 marché qui est complètement à l'arrêt sur le nord, et sur le nord finalement du territoire parisien.
15:22 Mathieu, pour expliquer à nos auditeurs, ceux qui cherchent des bureaux préfèrent être à Paris,
15:25 Opéra, Calais Défense, et encore moins qu'à Saint-Denis, ou plus au nord.
15:29 En fait, la demande de nos utilisateurs a évolué. Ils veulent être centraux, avoir des bureaux
15:35 rénovés qui répondent aux derniers usages, avoir des baux les plus souples possible.
15:41 Et c'est face à cela que les sociétés de gestion vont être confrontées.
15:44 Autrement dit, on ne va plus créer de l'argent, finalement, de la valeur, parce que l'argent n'est pas cher.
15:49 On va créer de la valeur parce que nous allons moderniser et offrir à nos usagers, à nos locataires,
15:54 des actifs qui répondent à une demande qui est celle de 2023.
15:58 Alors justement, dans un instant, on va regarder du côté de l'Europe, quels sont ces SCPI européennes.
16:03 Et puis, bien sûr, vous nous direz, messieurs, on compte sur vous, quels sont les bonnes SCPI,
16:07 comment choisir, et peut-être même, pourquoi pas défiscaliser ? On va en parler.
16:12 Mais tout d'abord, on va s'intéresser avec notre grand témoin. On va faire un focus sur la valeur des parts
16:17 de SCPI en 2023. C'est Raphaël Oziel, le fondateur de la boutique déplacement, qui nous en parle.
16:22 La valorisation des actifs immobiliers des SCPI a-t-elle évolué en 2022 ?
16:26 Alors, la valorisation des actifs immobiliers des SCPI en 2022 est restée plutôt neutre.
16:32 Néanmoins, on s'aperçoit qu'elles ont légèrement diminué par rapport à l'année dernière.
16:36 Les prix des parts des SCPI ont-ils évolué aussi en 2022 ?
16:40 Alors, les prix de parts des SCPI n'ont pas diminué. Ils sont restés stables pour 2022.
16:47 Comment est calculé le prix de part d'une SCPI ?
16:50 Alors, un prix de souscription d'une SCPI se calcule par rapport à sa valeur de reconstitution.
16:56 Si on devait reconstituer la SCPI, on devrait reprendre les frais de notaire,
17:00 puisqu'on devrait racheter des biens immobiliers. Il faudrait considérer aussi les frais de souscription
17:04 qui sont inclus dans le prix de la part. Et donc, on compare le prix de souscription
17:10 par rapport à la valeur de reconstitution. Et c'est comme ça que, si la valeur de reconstitution
17:15 est supérieure au prix de souscription, a priori, il y a un décalage qui devrait être remonté
17:20 pour que les deux soient à peu près au même niveau. Mais la société de gestion a la main
17:24 sur plus ou moins 10% par rapport à la valeur de reconstitution.
17:28 Faut-il s'attendre à une baisse des prix de part des SCPI en 2023 ?
17:32 Alors, je ne pense pas qu'il y aura des baisses de prix de part sur les SCPI en 2023.
17:36 Néanmoins, une SCPI a communiqué au 1er mars 2023 une baisse de son prix de part.
17:43 C'est la SCPI Lafitte-Pierre de 9%. Ils ne nous ont pas trop expliqué pourquoi.
17:48 On va essayer de creuser dans les prochains jours. Mais a priori, c'est l'exception
17:53 qui confirme la règle. Donc pas de changement de paradigme.
17:58 Est-ce que certains prix de part sont déjà annoncés ? Non. Et quand ils le font,
18:02 on l'a vu avec le cas de Lafitte-Pierre, c'est un peu du jour au lendemain.
18:06 C'est la seule SCPI à ma connaissance qui a baissé son prix de part en 2023.
18:13 Ce que moi j'attends, c'est d'avoir toutes les valeurs d'expertise, les valeurs de reconstitution
18:17 de 2022. On ne les a pas encore, bizarrement. C'est au 31/12/2022 que le patrimoine
18:24 de l'expertise est arrêté. Mais on l'aura dans les rapports annuels des SCPI qui sont
18:29 entre mars et juillet pour les plus tardives 2023. Et là, on pourra voir comment a évolué
18:36 le patrimoine en 2022 de manière très précise. Faut-il à l'inverse attendre peut-être
18:40 à une hausse du prix des parts ? Alors oui. En 2022 déjà, on a quelques SCPI
18:45 qui sont appréciés. C'est notable dans un univers qui est plutôt baissier. C'est
18:51 le cas de l'hôtellerie. A Trimotel, la valeur de reconstitution s'est appréciée
18:55 de +3%. Mais là où c'est le plus notable, ces nouvelles SCPI qui s'appellent Epsilon
19:00 360, son prix de part a pris 9%. La valeur de reconstitution. Et elle est sur la stratégie
19:06 des small cap. Les small capitalisation, c'est des petits biens immobiliers entre
19:10 1 et 5 millions d'euros. La concurrence, c'est plutôt des foncières qui sont très
19:14 trébutaires du crédit. Quand on est sur des gros actifs immobiliers, tout le monde
19:17 achète cash. Les institutionnels, les fonds de pension, les SCPI. Mais quand on est sur
19:22 des actifs de taille plus réduite, là, ça va concerner peut-être des sociétés qui
19:26 sont très dépendantes du crédit. Et donc là, si vous vous arrivez où vous avez du
19:31 cash et où le crédit n'est pas forcément nécessaire pour l'acquisition, si vous
19:35 avez moins de concurrence, vous pouvez acheter dans des meilleures conditions. Et c'est
19:38 peut-être qu'en 2023, ce qu'on appelle ces small cap, peut-être c'est là où
19:42 il y a une opportunité de marché. Est-ce qu'il est possible d'être gagnant en
19:46 achetant une part de SCPI au bon moment ? Oui, en immobilier, il y a toujours un bon
19:51 moment. Et donc les SCPI, c'est strictement la même chose tout en observant précisément
19:57 cette valeur de reconstitution. Donc c'est le cas des Psylone 360 par exemple. C'est
20:02 le cas d'autres SCPI qui ont des belles valeurs d'expertise par rapport à leur prix
20:06 de souscription. C'est intéressant d'y rentrer. On dit souvent que c'est bien de
20:09 rentrer dans une SCPI quand elle vient d'être créée parce qu'il y a un petit potentiel
20:13 qui est assez intéressant. Donc peut-être regarder les SCPI récentes.
20:19 Raphaël Auziel, le fondateur de la boutique déplacement, interviewé par Thibault, l'ami
20:24 justement. Thibault, on vous retrouve, une petite réaction peut-être ?
20:26 Oui, peut-être pour vous deux. Alors est-ce qu'il faut, Raphaël Auziel, le conseiller,
20:32 pourquoi pas aller sur les nouvelles SCPI, il pourrait y avoir des opportunités de
20:35 marché. Vous êtes d'accord avec ce constat ?
20:37 Moi, je suis assez d'accord, effectivement. Après, il faut toujours, comme d'habitude,
20:44 ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier. Et donc, effectivement, quand on investit
20:49 sur une jeune SCPI, c'est toujours bien d'avoir à côté une SCPI qui est plutôt
20:53 cœur de portefeuille. Nous, ce qu'on appelle cœur de portefeuille, c'est une SCPI sur
20:56 lequel on a suffisamment d'historiques qui a fait ses preuves dans les dernières crises,
21:02 etc. Mais oui, effectivement, ça peut être une bonne opportunité. Je suis d'accord.
21:05 Il y a deux points qui ont été soulevés, effectivement. Il y a le point de l'entrée.
21:08 Chez Paris gestion, nous proposons des fonds qui ont 30 ans et puis d'autres qui ont
21:11 été lancés en 2020. Donc, on a cette possibilité-là. L'épargne aura le choix. Ces jeunes SCPI,
21:18 en revanche, et nous le vivons, vivront le marché immobilier d'un instant T. Donc,
21:23 de la même manière, on rejoint le propos tout à l'heure, si elles achètent un gros
21:27 rendement, et bien finalement, elles prendront le risque d'un marché baissier. Et à l'inverse,
21:32 si elles achètent des actifs de qualité, il faudra savoir les diversifier ensuite.
21:35 Donc, ça, c'est plutôt le regard gérant. Et il y a un deuxième propos qui était tout
21:37 à fait éloquent et intéressant. C'est d'observer, et c'est très important, la gestion de la
21:43 performance et le positionnement par une société de gestion du prix de sa part par rapport
21:47 à la valeur de reconstitution. Est-ce que les sociétés de gestion ont été prudentes
21:51 en 2022 ? Est-ce qu'on a garné, finalement, ce qu'on appelle les buffers, les coussins
21:55 de sécurité en positionnant les prix les plus bas possibles ? Et ce propos est intéressant
21:59 qu'on a aujourd'hui quasiment l'essentiel des valeurs d'expertise du marché. Nous les
22:03 publierons en mars parce qu'elles sont approuvées en mars en remont finalement au reportage.
22:08 Et donc, sur les bulletins trimestriels, vous verrez ces nouvelles valeurs de reconstitution
22:11 qui réagissent déjà au marché. L'ensemble des marchés européens sont baissiers. Il
22:15 ne faut pas se cacher derrière cela. Et donc, ces coussins de sécurité vont être le coussin
22:19 amortisseur. Il y a des chutes qui seront très fortes.
22:22 Est-ce que ça veut dire justement qu'il y a des parts qui vont baisser ? Par exemple,
22:25 les bureaux, on est peut-être acheté trop cher. On va faire ça très simple. Il y a
22:30 deux ans. Aujourd'hui, le marché baisse. Donc, on est obligé de reconsidérer cette
22:34 valeur d'actifs. Et du coup, la part baisse. En l'état du marché en mars 2023, si la
22:38 société de gestion a été prudente et a bien positionné son prix de part inférieur
22:42 à la reconstitution, il n'y aura aucune baisse. Zéro. Parce que le marché n'a pas encore
22:46 décoté suffisamment. Et pourtant, on considère une Europe du Nord qui réagit à moins 10,
22:52 moins 15, voire moins 20 % sur certaines typologies d'actifs. Une Europe plutôt Est qui est entre
22:57 moins 5 et moins 10 %, et une France qui est plutôt stable. Mais pas de recul de part
23:02 en tout cas chez nous. Et évidemment, c'est grâce à ces coussins de sécurité. Prix
23:07 de souscription versus reconstitution. En même temps, si on n'est pas obligé de sortir
23:11 finalement, de matérialiser, on peut rester et puis attendre le retour à la meilleure
23:14 fortune finalement. C'est comme les marchés boursiers qu'on connaît. Il faut attendre
23:19 un petit peu que la crise passe et puis ça va peut-être remonter. Alors, c'est intéressant
23:22 ce que vous nous dites Mathieu, dans le temps qu'on a parlé de l'Europe. Vous allez d'ailleurs
23:25 vous diversifier. Vous nous disiez à peu près, on va investir sûrement, aller voir
23:29 d'autres placements. Est-ce que c'est le bon moment ? Parce que vous nous dites, c'est
23:33 en train de baisser partout en Europe. Justement, le bon moment. Effectivement, nous
23:36 gérons un milliard d'actifs en Europe avec une prédominance très, très forte sur l'Allemagne.
23:41 Et nous sommes présents également en Pologne. C'est le bon moment. C'est-à-dire que ce
23:45 qu'on appelle la décompression de marché. Nous avons observé depuis 1991 qu'à trois
23:49 reprises, cette fameuse prime de risque que nous citions tout à l'heure, s'est complètement
23:54 écrasée. Et systématiquement, les deux années qui suivirent cette compression de
24:00 la prime de risque, les rendements se sont envolés. Les rendements des classes d'actifs
24:03 immobilières. Pour quelle raison ? C'est très simple. L'immobilier doit offrir un
24:07 rendement complémentaire aux placements sans risque. Ça veut dire quoi ? Ça veut
24:10 dire que nous sommes devant et en amont d'une baisse des prix des actifs immobiliers. Ce
24:17 qui est valable pour le patrimoine déjà détenu en portefeuille. Si les degrés de
24:20 prudence ont été présents, tout ira bien. Mais ça va donner une opportunité rarement
24:26 égalée aux CPI d'acheter sur un marché baissier. Et donc celles qui collecteront
24:30 et qui collecteront bien vont acheter à des niveaux qui seront des niveaux bas. Donc
24:35 oui, c'est une opportunité. Et c'est une opportunité pour le rendement. Puisque si
24:39 j'achète moins cher, j'achète néanmoins un loyer qui sera équivalent. Et on sait
24:42 que les indexations ont été opérées quasiment sur tout le territoire européen.
24:45 C'est très clair. On achète finalement au son du canon. Thibault, on parle un petit
24:48 peu maintenant des... Voilà ce qu'on peut faire en 2023 pour ceux qui nous écoutent.
24:52 On revient peut-être simplement sur les CPI européennes. Je voulais voir avec Paul Bourdois
24:56 peut-être une vue d'ensemble sur la performance des CPI européennes parce qu'il y en a pas
25:00 mal qui se sont lancées dernièrement. Est-ce qu'on est dans la moyenne du marché ? On
25:04 est au-dessus ? Comment ça se porte ? Alors on est un tout petit peu au-dessus de la moyenne
25:08 de marché. Il y a un effet effectivement fiscalité qui est un peu plus adouci par
25:15 rapport à la fiscalité purement franco-française. Donc il y a un tout petit delta, mais qui
25:19 permet d'avoir une rentabilité plus intéressante. Ça ne veut pas dire que les rendements sont
25:23 meilleurs en Europe ailleurs qu'en France. Mais en tout cas, cet effet fiscalité permet
25:30 de doper. Et c'est d'ailleurs l'argument de beaucoup de SCPI qui disent « Regardez,
25:34 nous on investit en Europe et effectivement on permet d'avoir une meilleure rentabilité.
25:38 » Là où il faut faire attention, c'est que souvent, et ça contredit un peu ce que
25:44 Mathieu disait, c'est que souvent en Europe, les SCPI qui sont franco-françaises sont
25:49 obligées de faire appel à des brokers, à des intermédiaires. Et donc ces intermédiaires
25:53 prennent des coups aussi. Donc parfois, quand il y a des opportunités de marché, parfois
25:56 ces opportunités de marché, en tout cas le potentiel de plus-value, il est un peu grignoté
26:02 par ces brokers qui forcément se servent au passage.
26:06 Notez déons moi que ces frais sont pris dans les frais de souscription. Ça c'est très
26:10 important. Oui, pour la plupart.
26:12 Qu'est-ce qu'on fait en 2023, M. Paul Bordois, vous qui avez la version globale,
26:19 on va dire, de l'ensemble de ces SCPI ? Tiens, question d'ailleurs, combien il y a de
26:22 SCPI disponibles ?
26:23 Alors disponibles aujourd'hui, il y en a un peu plus d'une centaine. Après, ça dépend
26:26 si vous prenez les SCPI à capital fixe, à capital variable. Capital fixe, donc c'est
26:30 des SCPI sur lesquels on peut rentrer s'il y a des reventes de parts. Capital variable,
26:35 évidemment, c'est des SCPI qui sont en constante augmentation de capital, donc sur lesquels
26:38 on peut rentrer quand on veut.
26:39 Ils sont ouverts, comme ils sont ouverts finalement.
26:41 Donc là, effectivement, il y en a entre 50 et 100 de SCPI à capital variable. Votre
26:49 question, c'est qu'est-ce qu'on fait en 2023 ?
26:50 Alors la question, qu'est-ce qu'on fait ? Voilà, on va prendre le... Ceux qui nous
26:52 écoutent peut-être se disent, moi, j'ai des réticences, mais je voudrais y aller.
26:56 Comment je fais pour démarrer ? Alors on a compris, on ne met pas tous les œufs dans
26:59 le même panier, mais ça veut dire, on fait quoi ? Pratiquement, on fait France, un peu
27:03 d'étrangers, un peu d'Europe, du bureau, du commerce.
27:06 Quelles sont les clés ?
27:07 Alors, les clés, déjà, il y a une grille de lecture qui est différente pour chaque
27:12 épargnant. C'est-à-dire que nous, on a des épargnants qui nous contactent en nous
27:16 disant, voilà, moi, ce que je veux, c'est le plus fort rendement. Et d'autres qui nous
27:20 disent, moi, je veux le plus fort historique, la plus forte sécurité. Finalement, je veux
27:24 être rassuré. Il n'y a pas un profil, il n'y a pas une allocation parfaite ou type
27:29 pour tous les épargnants. Encore une fois, je répète, moi, je pense qu'il ne faut pas
27:33 mettre tous ces deux dans le même panier, il faut varier. Quand on investit sur une
27:37 SCPI qui est plutôt récente, une SCPI sans frais, puisque c'est à la mode, on se méfie
27:42 de ce qui est à la mode. Eh bien, on contrebalance ça par des SCPI qui sont un peu plus cœur
27:47 de portefeuille. Effectivement, chez Pareff, il y a des SCPI qui sont défensives, sur
27:51 lesquels il y a un historique. Il y en a dans d'autres sociétés de gestion. Je suis obligé
27:55 d'en citer pour ne pas...
27:56 Alors, au moins trois marques.
27:58 Alors, au moins trois marques, vous avez effectivement la française avec l'épargne
28:02 foncière, qui est une SCPI très ancienne, créée dans les années 60. Vous avez Immorante,
28:07 qui appartient à la société de gestion Sofidi, qui a un historique assez fort également,
28:13 qui est très défensif, qui n'est pas du tout sur la même typologie d'actifs qu'il
28:16 y a sur les commerces. Et puis, effectivement, on peut investir sur des SCPI européennes,
28:22 parce que je crois qu'il y a des vraies opportunités. Chez Pareff, ils sont experts de l'Europe
28:28 depuis très longtemps. Il y a d'autres sociétés de gestion qui s'y mettent.
28:32 Est-ce qu'il y a des modes, justement ? On parle beaucoup de l'hôtellerie ou de la logistique.
28:39 Est-ce qu'il y a des SCPI, par exemple, sur ces classes d'actifs en particulier ?
28:42 Alors, l'hôtellerie revient effectivement très fort. Mais comme je vous le disais,
28:47 on se méfie de ce qui est à la mode. C'est très dangereux. En 2019, par exemple, avant
28:53 le Covid, ce qui était à la mode, c'était l'hôtellerie. Vous voyez que ça a posé
28:57 des problèmes par la suite. Alors, c'était juste conjoncturel. C'était pas sur la qualité
29:02 des biens. Mais par exemple, pendant le Covid, ce qui était à la mode, c'était la logistique,
29:07 c'était la santé. Et effectivement, c'est des classes d'actifs. Aujourd'hui, c'est
29:11 des typologies d'actifs qui voient leur rendement un tout petit peu baisser. Donc on peut se
29:15 rendre compte qu'il y a des effets de vases communicants. Et les bureaux, on n'en a pas
29:19 parlé, mais les bureaux, c'est intéressant. C'est défensif. Ça permet d'avoir du rendement.
29:23 C'est une classe d'actifs à ne pas négliger. Raphaël Ausiel tout à l'heure parlait
29:27 de ce qu'on appelle les small caps. C'est aussi une thématique qui peut être intéressante.
29:32 Voilà, je pense qu'il y en a vraiment pour tous les goûts dans les SCPI.
29:36 Voilà, plus de 100 SCPI disponibles. Un dernier conseil pour terminer cette émission, Mathieu.
29:41 Ce que Paul disait très juste, le temps du marketing n'est pas celui de l'investissement.
29:46 Et ça, nous le constatons souvent. Les épargnants le constatent souvent, mais avec un train
29:51 de retard. Mais c'est structurel. Non, il faut véritablement observer de très près
29:55 ces SCPI. Je rejoins le fait de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier. Et c'est
30:00 de cette manière qu'on a constitué en tout cas notre gamme pour offrir différentes classes
30:04 d'actifs, différents territoires. Et puis être alerte aussi à tous les indicateurs
30:08 des SCPI. Nous avons parlé de rendement, assez allègrement de rendement. Il n'y a pas que
30:12 le rendement dans les SCPI. Il y a beaucoup d'indicateurs à observer, indicateurs techniques.
30:17 On parlait de la valeur de reconstitution, mais ce n'est pas tout. Et ça, c'est un
30:21 vrai message à passer à nos auditeurs. Soyez alerte quant à la durée résiduelle des
30:26 baux. Si j'achète un rendement, c'est bien, mais il est verrouillé sur combien de temps
30:29 mon rendement. Et mon locataire s'est engagé à me payer combien de temps. Alors, quand
30:34 j'ai peu d'actifs, c'est un petit peu du bluff. Mais quand j'ai une manne d'actifs,
30:40 j'ai ce qu'on appelle une wall, une durée résiduelle des baux. Observons-la.
30:43 Observons le taux d'occupation financier, observons la dette et la structuration de
30:47 la dette. On a la chance finalement, en tant que société de gestion, tous sur le marché,
30:54 d'avoir des dettes plutôt saines, plutôt à taux fixe, plutôt étalées, plutôt échelonnées.
30:57 Donc les hausses de taux, nous n'allons pas les subir en tant que telles sur le parc
31:00 existant. Soyons alerte à tous ces indicateurs.
31:05 Alors évidemment, pour vous conseiller, votre conseiller en gestion de patrimoine préféré,
31:09 si vous n'en avez pas, il y a aussi d'excellents magazines qui font des palmarès, je crois,
31:12 sur vos... Oui, oui, assez régulièrement. On reprend
31:15 d'ailleurs notamment les palmarès qui sont fournis par France-SCPI, par l'IEIF.
31:19 Voilà, donc la règle, une fois de plus, la diversification. N'hésitez pas à panacher.
31:24 Effectivement, les classes d'actifs, les pays. En tout cas, il y en a pour tous les
31:26 goûts sur plus de 100 SCPI. Et ça va continuer. En tout cas, nos experts sont plutôt confiants
31:32 pour cette année 2023. Merci à Paul Bourdois, le cofondateur de la plateforme France-SCPI.
31:37 Adresse email ? Adresse internet ? Adresse internet france-scpi.com. Et on a aussi sorti
31:43 un livre, je pense que c'est intéressant, qui est dans la collection Pour les Nuls,
31:47 qui s'appelle "La SCPI pour les Nuls", dans toutes les bonnes librairies.
31:49 Voilà, le livre en noir et jaune, c'est ça ?
31:51 Absolument. Parfait. Et puis merci à Mathieu Navarre, le directeur
31:53 commercial de Parève Gestion. Merci Mathieu.
31:56 Je suis ravi. Merci à vous tous. Merci Thibault. On continue
32:00 dans un instant le coup de cœur, le coup de gueule, avec Pierre Sabatier.
32:03 Radio Patrimoine et Capital, le grand rendez-vous de l'épargne.
32:09 Pierre Sabatier nous a rejoint. Bonjour Pierre. Bonjour à vous.
32:13 Le président de Primeview pour son coup de cœur, coup de gueule. On va aller sur les
32:18 marchés financiers, sur les actifs financiers d'ailleurs, cotés ou pas. Coup de cœur,
32:22 coup de gueule. On commence avec votre coup de cœur Pierre.
32:24 Alors mon coup de cœur, c'est en fait, on reste à peu près dans la même lignée.
32:28 On est ici au grand rendez-vous de l'épargne. Donc la question fondamentale, l'épargne,
32:32 ça ne s'envisage pas en fait sur la semaine qui vient ou le mois qui vient, mais plutôt
32:35 sur des horizons de temps qui sont plus lointains. Et mon coup de cœur, il est très clairement,
32:38 et on le répète, sur l'opportunité historique probablement qui s'offre aux investisseurs
32:43 actuellement vis-à-vis de la classe d'actifs obligataires.
32:45 Les obligations. Les obligations et d'ailleurs les obligations
32:49 assez sûres. Les obligations souveraines émises par les États ou les obligations émises
32:53 par les entreprises bien notées. Celles qui ne vont pas partir si jamais le vent tourne,
32:58 ne vont pas partir au premier coup de vent. C'est ce qu'on appelle l'investment grade,
33:01 par les entreprises bien notées. Pourquoi en fait les obligations ? C'est parce que
33:04 ça fait 10 ans, 10 ans que ce qu'achètent traditionnellement dans un cœur de portefeuille,
33:10 à savoir des obligations, les investisseurs n'ont pas pu l'acheter. Pour une raison
33:13 toute simple, c'est parce que les taux n'ont cessé de baisser pendant ces 10 dernières
33:16 années-là. Alors on a essayé de trouver des substituts pendant des mois, des trimestres,
33:21 des années. L'immobilier a servi un peu de substitut obligataire, le crédit privé,
33:25 etc. Mais grosso modo, ce qu'il fallait retenir, c'est que les investisseurs étaient privés
33:30 de ce qu'ils aiment acheter, à savoir une obligation, c'est quoi ? Je sais ce que
33:33 je mets, je sais ce que je touche. Mais si ce que je touche c'est zéro, forcément
33:36 personne ne les achète. Eh bien, il faut quand même faire un pas de côté et revenir
33:41 un an et demi en arrière. S'il y a un an et demi sur ce plateau, je vous disais que
33:44 vous pouvez acheter une obligation sur, c'est-à-dire sans risque de défaut, et en plus c'est
33:48 très contemporain le risque de défaut, vous voyez en ce moment avec les tensions associées
33:51 aux risques bancaires. Donc sans risque de défaut qui vous rapporte du 4 à 5% par an.
33:55 Il y a un an et demi, personne ne nous aurait cru, personne. Donc n'oublions pas d'où
34:00 on vient. Nous avons probablement l'opportunité historique de recharger les portefeuilles
34:04 en obligation. Je sais ce que je mets, je sais ce que je touche, et ce que je touche
34:07 n'est plus anecdotique, 4 à 5%. Donc mon coup de cœur, très clairement, c'est
34:11 de reconsidérer la classe d'actifs obligataires qu'on a dû oublier pendant une grosse
34:16 dizaine d'années et qui ont fait un retour en force. Alors la bonne nouvelle, c'est
34:19 que, pourquoi je parle d'opportunité historique, c'est parce que notre point de vue, c'est
34:22 que les taux ne vont pas rester hauts pendant très très longtemps. Parce que la détérioration
34:26 de l'économie et de l'activité en ce moment, qu'on peut déjà pressentir aux
34:29 Etats-Unis et qu'on va commencer à pressentir dans quelques mois en Europe, eh bien, orientera
34:33 les taux plutôt vers le bas. Ça veut dire quoi ? C'est-à-dire que si vous avez profité
34:36 de ce moment historique pour recharger des obligations qui vous rémunèrent de manière
34:40 confortable, eh bien vous serez très heureux de l'avoir en cœur de portefeuille lorsque
34:44 les taux auront à nouveau baissé. Donc ça veut dire que concrètement, la
34:48 valeur de l'obligation, elle va s'apprécier. Alors oui, élément de précision, quand
34:52 les taux sont élevés, eh bien l'obligation n'est pas chère à acheter, elle est très
34:56 rémunératrice. Quand les taux baissent, eh bien la valeur de l'obligation augmente.
35:00 Donc c'est inversement proportionnel au niveau de taux. Donc vous avez tout à fait compris.
35:04 4 à 5%, c'est probablement un top sur les taux. Profitez pour recharger à fond dans
35:09 les portefeuilles. À partir de là, les taux vont se remettre à baisser. Donc ce que vous
35:12 aurez en portefeuille va naturellement prendre de la valeur parce que ça sera rare des obligations
35:16 qui vous sur, qui vous rémunèrent 4 à 5%. Quand les taux seront revenus à 2 ou 3, eh
35:20 bien naturellement, elles vaudront plus cher parce qu'elles seront rares sur le marché.
35:23 Voilà pour le coup de cœur, le coup de gueule, Pierre.
35:27 Alors le coup de gueule, plus général aussi, parce que le contexte est vraiment intéressant
35:30 en ce moment. C'est un warning général qui ne veut pas dire qu'il ne faut pas y aller,
35:37 mais qu'il faut être extrêmement sélectif et précautionneux. L'année dernière, 2022,
35:41 a permis aux actifs cotés, cotés c'est-à-dire sur des marchés réglementés, les actions,
35:45 les obligations, ils en ont pris plein la tronche. En grosso modo, tout le monde a corrigé.
35:49 Et donc, ça a vraiment un peu remis les pendules à l'heure par rapport au niveau d'activité.
35:53 On était sur des niveaux de survalorisation qui étaient historiques début 2022. Aujourd'hui,
35:57 c'est moins le cas. On pourrait discuter sur le marché actions, mais bon, grosso modo,
36:00 ça a été fait. Mon warning, c'est plutôt sur les actifs non cotés. Les actifs non
36:05 cotés, c'est quoi ? Beaucoup de gens vous ont dit en 2022, vous voyez, c'est top parce
36:08 que c'est plus résilient, c'est moins volatile. Simplement, il faut réexpliquer aux gens
36:12 que c'est moins volatile tout simplement parce qu'il n'y a pas de transaction. C'est
36:16 ça le vrai sujet. Or, aujourd'hui, avec des niveaux de taux qui sont quand même à 4
36:20 ou 5 %, c'est très bien pour l'investisseur qui va acheter des obligations. C'est évidemment
36:23 beaucoup moins bien pour l'investisseur qui a besoin d'argent pour investir. Et donc,
36:28 en gros, le ranchérissement des crédits met en difficulté tout un tas d'activités
36:32 qui ont été financées avec beaucoup de dettes jusqu'à maintenant. Ces activités,
36:35 c'est quoi ? C'est essentiellement qu'est-ce qu'on achète avec du levier ? De l'immobilier.
36:39 On commence simplement, ça fait quelques mois aujourd'hui, à partir de maintenant
36:44 qu'on a des corrections de prix immobiliers aux États-Unis et on commence tout simplement
36:48 à les avoir en Europe, ce chemin-là, il est devant nous. Ça, c'est vrai pour l'immobilier.
36:53 On doit avoir des corrections de prix qui permettent au rendement de l'immobilier
36:56 de remonter parce qu'on ne peut pas avoir des obligations qui vous rapportent 2,4 et
36:59 de l'immobilier qui vous rapporte 2,4. Historiquement, il faut que l'immobilier rapporte plus que
37:05 l'obligation souveraine. Et donc, comment on va faire pour faire remonter ces rendements-là ?
37:08 Il n'y a pas d'autre élément qu'une baisse de prix. La baisse de prix, elle permettra
37:13 de reflater, de renchérir le niveau du loyer par rapport au prix du bien. Et donc, ça,
37:17 c'est devant nous. Donc, attention sur cette classe d'actifs-là. Et la deuxième, c'est
37:22 tout ce qu'on appelle private equity ou private credit. Vous savez, en fait, tous ces fonds
37:27 d'investissement sont un peu substitués aux banques au cours des 10 dernières années.
37:30 Donc, on a alimenté tout un tas d'activités, notamment des start-up, donc à travers de
37:35 la dette ou des actions qu'on leur a fournies, à travers des fonds de private equity. La
37:41 manière dont on interprète la faillite, vous savez, de la banque californienne qui
37:43 s'appelle la SVB, Silicon Valley Bank, pour nous, ça ne génère pas de risque systémique.
37:48 Et d'ailleurs, on en a eu à la démonstration, les autorités monétaires ont été extrêmement
37:51 réactives, qu'elles soient américaines ou européennes ou suisses d'ailleurs. Donc,
37:54 on n'a pas de risque systémique. Mais ce que ça veut dire, ça veut dire quoi ? Ça
37:57 veut dire que tout simplement, le monde ne peut pas tourner à la même allure lorsque
38:00 les taux étaient à 1 et lorsque les taux sont à 4 ou 5. Et c'est ce que ça vous
38:04 dit aujourd'hui. La Silicon Valley Bank, c'est quoi ? C'est d'abord une banque spécialisée
38:08 dans le private equity et le private credit. Et qu'est-ce qu'elle nous dit, ces difficultés
38:12 ? Elle nous dit tout simplement que ce monde-là ne peut pas tourner à la même allure parce
38:17 que les taux, en fait, se sont très fortement enrachurés depuis un an. Et ça, on en est
38:21 au début de cette période-là. Donc attention, sur ces actifs non cotés, c'était facile
38:25 jusqu'à maintenant, on pouvait y aller les yeux fermés. La seule recommandation qu'on
38:29 peut donner, c'est qu'il faut être beaucoup plus sélectif et aller dans le détail, voir
38:32 véritablement en portefeuille quels sont les sous-jacents qui résisteront, en gros,
38:37 aux vents contraires qui commencent à arriver. Et c'est classique, vous savez, les vents
38:40 contraires dans l'économie réelle, c'est 12 à 18 mois après le début des hausses
38:44 des taux directeurs. Donc on rentre vraiment dans cette période-là. Quelles entreprises,
38:49 quels actifs résisteront à des vents contraires qui vont se renforcer ? Et quelles, évidemment,
38:54 entreprises ou actifs sous-jacents ne résisteront pas, en fait, aux vents contraires ? Et donc
38:59 le vrai enjeu vis-à-vis de cette classe d'actifs-là, c'est la sélectivité.
39:02 Est-ce qu'on peut s'attendre à une correction violente sur ces marchés ?
39:05 Alors, le chemin, honnêtement, extrêmement difficile à dire. On peut avoir, effectivement,
39:10 une entreprise ou un fonds qui ouvre le placard d'un coup, le cadavre tombe. Et là, évidemment,
39:14 les ajustements se font très vite. Ça, on n'aime pas trop. On peut aussi avoir tout
39:17 simplement le fait qu'en gros, il y ait des déceptions qui s'accumulent. Une déception,
39:22 ce n'est pas forcément une grosse déception, mais une petite déception qui s'accumule
39:25 aux petites déceptions. Et vous savez, la psychologie du marché. Dans un monde, et
39:29 je le répète, c'était mon coup de cœur initial, où d'autres actifs sont devenus
39:32 à niveau attractif, eh bien, on peut avoir des mouvements de balancier, des mouvements
39:35 de basculement, surtout quand ça fait quand même des années où tout ça a été vendu
39:40 comme des substituts pour les uns au marché action classique, pour les autres au marché
39:43 obligataire. Je parle d'un côté private equity, de l'autre marché immobilier.
39:47 Attention donc aux actifs non cotés. Et puis, on fonce sur les obligations, une fenêtre
39:52 de tir peut-être historique pour recharger. Merci Pierre Sabatier.
39:55 Merci à vous.
39:56 Je rappelle que vous êtes le président de Primeview. On continue ce grand rendez-vous
39:59 de l'épargne tout de suite. Ça vous concerne.
40:02 Le grand rendez-vous de l'épargne, ça vous concerne.
40:05 Votre rubrique préférée, pourquoi ? Parce que ce sont tout simplement vos questions
40:11 adressées à la rédaction de Capital. Thibault Lamy a fait son choix parmi les questions
40:16 et on va poser la première question à Charlotte Tamer. Bonjour Charlotte.
40:19 Bonjour.
40:20 Directrice conseil chez Yeomanie. Première question Thibault.
40:23 Première question de Martin qui croit savoir qu'on peut souscrire un PER, un plan d'épargne
40:28 retraite pour son enfant mineur. Il aimerait déjà en être certain et puis savoir quel
40:34 est l'intérêt de la manip ?
40:36 Alors, effectivement, il existe un PER, plan d'épargne retraite dédié aux enfants.
40:41 Donc, vous pouvez l'ouvrir nominativement au nom de vos enfants. Et en fait, qu'est-ce
40:46 qu'on met dans… C'est un PER qui va fonctionner comme le PER pour un parent, pour un adulte.
40:50 Qu'est-ce qu'on met dedans ? En fait, les enfants, vous regardez sur votre déclaration
40:53 fiscale, ils vont disposer d'un disponible fiscal, même s'ils ne travaillent pas,
40:58 qui va être égal à, comme pour les gens qui sont sans activité ou au chômage, 10%
41:04 du plafond annuel de la sécurité sociale. Le plafond annuel de la sécurité sociale,
41:08 il est réévalué chaque année. Il est autour de, excusez mon imprécision, autour de 40
41:13 000 euros. Donc, en fait, chaque année, chaque enfant au sein du foyer fiscal dispose d'un
41:19 disponible fiscal de 4 000 euros. D'accord ? Alors, vous pouvez ouvrir un PER au nom
41:24 de votre enfant, donc il lui appartient, il est nominatif. Et chaque année, vous pouvez
41:27 investir le disponible fiscal et seulement le disponible fiscal de l'enfant, d'accord,
41:33 qui viendra en déduction des revenus du foyer fiscal. Donc, en fait, j'épargne pour mon
41:38 enfant et le parent, lui, il s'octroie l'avantage fiscal.
41:42 Quel est l'intérêt de cette manipulation ? Et bien, l'intérêt de cette manipulation,
41:46 c'est qu'on va imaginer que Martin, alors on connaît assez peu sa situation, mais on
41:49 va imaginer qu'il a une tranche marginale de 40 %, et donc il a son fils Léo, et donc
41:54 il a le disponible fiscal de 4 000 euros. Il va investir 4 000 euros dans le PER de
41:58 Léo et, en fait, il va avoir 40 % d'économie d'impôt. Enfin, les 4 000 euros investis
42:03 sur le PER de Léo vont venir en déduction du revenu imposable du foyer fiscal. Et donc,
42:09 l'économie fiscale réalisée, elle sera de 40 %, soit de 1 600 euros. Et donc, en fait,
42:13 il aura mis 4 000 euros pour Léo, qui lui auront concrètement coûté 2 400 euros.
42:18 Donc, ça permet, ça peut être un booster, c'est-à-dire que, concrètement, je mets
42:22 4 000 euros pour mon fils, mais ça me coûte 2 400 euros par mois.
42:25 Alors, il y a un intérêt fiscal, mais la question qui se pose sur un produit tunnel
42:28 comme le PER, c'est comment on débloque ? Il ne va pas attendre la retraite de son
42:32 fils pour le débloquer ? Ma réponse, elle va se faire en deux temps.
42:35 La première, c'est qu'au final, le PER, dans sa nouvelle version, telle qu'il existe
42:38 depuis la loi PACTE, présente un avantage certain, qui est la possibilité de libérer
42:43 son capital en cas d'acquisition de la résidence principale.
42:45 Et au final, on se rend compte que quand les gens mettent de l'épargne de côté pour
42:48 les enfants, très souvent, ça ne sert ni pour acheter une voiture, ni pour payer les
42:52 études, mais bien pour l'acquisition de la résidence principale.
42:54 C'est ce qui sort des statistiques officielles, que vous investissiez en PER ou en assurance
42:58 vie.
42:59 C'est surtout dédié à l'apport du premier bien immobilier, qu'il soit résidentiel
43:03 ou locatif.
43:04 Donc, au final, Léo, on peut l'ouvrir dès la naissance, son PER.
43:07 On imagine que son père lui mette quelques milliers d'euros chaque année avec l'avantage
43:12 fiscal qui bénéficie au foyer, donc aux parents.
43:15 Et puis, au moment où Léo veut acheter sa résidence principale, il va pouvoir, de manière
43:19 anticipée, débloquer son PER.
43:21 Donc jusque là, on se dit qu'on a trouvé un produit un peu magique pour booster notre
43:25 capacité d'épargne à l'égard de nos enfants.
43:27 Sauf qu'on a oublié les conditions de sortie du PER.
43:29 Et c'est là que ça commence un petit peu à se corser.
43:31 Donc, d'un point de vue marketing, en apparence, c'est vraiment très sexy.
43:35 Ça donne vraiment envie d'y aller.
43:36 Et puis, on a l'impression que grâce à l'économie fiscale, et souvent, les gens
43:39 s'arrêtent là, malheureusement, on est incité à épargner pour ses enfants.
43:43 Le problème, c'est quand vous sortez d'un PER, quand vous sortez en cas d'achat de
43:46 la résidence principale, et que vous soyez...
43:48 Que le PER ait été ouvert à l'origine par vos parents ou par vous-même, ce qui
43:52 importe, les conditions de sortie sont les mêmes.
43:53 Donc, on se projette Léo à 25 ans.
43:55 Il faut quand même qu'il ait un premier travail pour acheter sa résidence principale,
43:58 parce qu'il va sûrement faire un prêt en face.
44:01 Et on estime qu'entre ce que son père lui a mis chaque année, plus ça a travaillé
44:04 sur les marchés, on va dire que Léo se retrouve avec 90 000 euros.
44:08 Et que sur ces 90 000 euros-là, on va estimer qu'il y a 20 000 euros de plus-value et qu'il
44:12 y a 70 000 euros de capital.
44:13 Je le fais vraiment au hasard, ne sortez pas les calculettes.
44:17 Donc, au moment où Léo, il va liquider son PER, il va le liquider en entier, parce
44:21 que généralement, quand on achète un bien immobilier, on ne sort pas 2 000 euros.
44:24 C'est-à-dire qu'on sort l'argent en une seule fois.
44:27 Les 20 000 euros de plus-value, ils vont être taxés, alors, au prélèvement forfaitaire
44:31 unique, 30 %, enfin, on verra d'ici 25 ans, mais en tout cas, c'est la fiscalité des
44:35 plus-values immobilières jusque-là, pas de problème.
44:36 Le problème, c'est que les 70 000 euros de capital qui ont donné une déduction fiscale
44:41 à l'entrée vont être retrouvés fiscalisés sur le revenu, mais cette fois-ci, non pas
44:45 pour les parents, mais pour Léo.
44:46 Et donc, Léo, on imagine qu'il ait son premier travail, il gagne 35 000 euros par an, ce
44:50 qui est déjà plutôt pas mal pour entrer sur le marché du travail.
44:53 Il est à la tranche à 30 %, et sur une année, il va se rajouter 70 000 euros de revenu.
44:57 Et donc, ce qui aura été déduit fiscalement à l'entrée va être refiscalisé.
45:02 Donc, Léo, il ne va pas se retrouver avec un apport de 90 000 euros, il va se retrouver
45:05 avec un apport beaucoup moindre.
45:07 Et parfois même, en fait, ce qui peut se passer, c'est que l'avantage fiscal récupéré
45:10 par les parents, il est plus souvent de 30 que de 40 %, et à la sortie, on monte facilement
45:15 sur des tranches à 40 %, parce que les sommes sorties sont assez conséquentes.
45:18 Donc, en fait, il y a un jeu de basculement.
45:20 En fait, le PER, encore une fois, enfin, la défiscalisation, on dit souvent "no lunch
45:25 free" en finances, mais c'est encore plus vrai en défiscalisation, ce que le PER, c'est
45:30 du crédit d'impôt.
45:31 C'est-à-dire qu'on vous dit, il y a une somme d'argent, au lieu de la donner aux impôts,
45:34 vous la bloquez sur un PER, on vous prête ce capital, vous allez chercher de la plus-value
45:39 que vous n'auriez pas eu sans ce capital, parce qu'il faut du capital pour aller chercher
45:42 une plus-value.
45:43 Par contre, à la sortie, vous gardez la plus-value, mais vous rendez le capital.
45:46 Et sauf que là, c'est le père qui bénéficie de l'avantage fiscal, mais c'est l'enfant
45:50 qui repaye l'avantage fiscal derrière.
45:52 Alors, certains, ça ne les gênera pas, mais il faut quand même l'avoir en tête.
45:54 Moi, je trouve quand même que l'assurance-vie, puisqu'on peut aussi ouvrir des assurances-vie
45:58 au nom des enfants, va présenter des conditions de sortie.
46:01 On va un peu moins en amont, mais au final, il restera tout autant, voire un peu plus,
46:05 parce que la sortie fiscale sur les plus-value sera plus attractive sur une assurance-vie.
46:09 Je ne sais pas si c'est clair, mais…
46:10 C'est très clair.
46:11 Une fois de plus, il ne faut pas que ce soit la carotte fiscale qui vous motive.
46:14 Encore une fois, on ne fait pas des décisions d'investissement en fonction de la fiscalité,
46:17 mais bien en fonction du rendement que l'on cherche derrière.
46:20 Et dernier point, parce que c'est une question qui est très, très souvent posée, le disponible
46:24 fiscal des enfants n'est utilisable que sur les PER enfants.
46:27 C'est-à-dire que si vous décidez, par rapport à ce que je viens de vous dire, d'ouvrir
46:30 au final une assurance-vie pour votre enfant, moi je pense que ça reste quand même le
46:33 meilleur choix, vous ne pouvez pas utiliser le disponible fiscal de vos enfants pour le
46:39 mettre dans votre propre PER.
46:40 Le PER d'un enfant mineur n'est utilisable que sur un PER enfant.
46:44 Parce qu'en trépoux, on peut se les passer.
46:45 Mais entre parents et enfants, on ne peut pas.
46:48 Voilà.
46:49 C'est très clair.
46:50 Merci Charlotte, Charlotte Hammer, la directrice conseil chez Youmoney.
46:52 Dans un instant, une autre question.
46:54 Le grand rendez-vous de l'épargne, ça vous concerne ?
46:57 Notre notaire préféré est en plateau, Nathalie Cousigou-Suas.
47:03 Bonjour Nathalie.
47:04 Bonjour, merci.
47:05 Bonjour à tous.
47:06 On a une nouvelle question.
47:07 Thibault, on vous écoute.
47:10 C'est un peu dramatique, mais expliquez-nous.
47:12 Voilà.
47:13 Dans un lecteur, Christian, son père, est décédé.
47:15 Il était propriétaire d'une maison de campagne de son vivant.
47:18 Donc le père de Christian avait approuvé le devis d'un couvreur pour la réparation
47:23 du toit de cette maison pour un montant de 12 000 euros.
47:25 Les travaux maintenant sont terminés, mais donc le père de Christian est décédé avant
47:30 d'avoir pu régler.
47:31 Christian, il se demande si c'est à lui de payer ces 12 000 euros, parce que le couvreur
47:36 lui demande de régler à lui la totalité.
47:38 Donc Christian se demande aussi s'il peut se retourner vers ses sœurs pour partager
47:42 l'addition.
47:43 Bien sûr.
47:44 Alors ce qu'il faut savoir en fait, lorsque vous avez une dette, cette dette, elle ne
47:48 s'éteint pas parce que vous décédez.
47:50 Donc il y a une transmission qu'on appelle active.
47:53 Les héritiers reçoivent le patrimoine avec le bon, c'est-à-dire la maison, mais avec
47:57 le moins bon, c'est-à-dire les dettes qui sont attachées.
48:00 Alors bien sûr, on n'est pas toujours obligé d'accepter une succession.
48:03 On peut la refuser ou on peut aussi l'accepter à concurrence de l'actif net.
48:07 Pourquoi je vous dis ça ? Parce que quand vous acceptez la succession, vous êtes tenu
48:11 de toutes les dettes du défunt, même si ça dépasse ce qu'il a laissé.
48:16 Et vous êtes tenu sur votre patrimoine personnel.
48:18 Donc revenons au cas de Christian.
48:20 Manifestement, on dit que la succession a l'air bénéficiaire.
48:24 Ça veut dire quoi ? La maison, elle vaut peut-être 200 000 et il y a une dette de
48:27 12 000 euros.
48:28 Donc ça veut dire qu'il y a le plus et supérieur au moins.
48:32 Donc la succession, il vaut mieux accepter bien sûr.
48:34 Et du coup, on est obligé de payer la dette.
48:38 C'est la transmission passive des obligations.
48:41 Donc dans ce cas-là, que dit nos codes civils, qui est toujours là et qui règle les rapports
48:45 des particuliers, c'est que la dette, elle se divise.
48:48 C'est-à-dire que bien sûr, elle est due par la succession.
48:50 Mais le couvreur, normalement, il devrait diviser ses poursuites.
48:54 Donc la dette, elle est de 12 000 euros.
48:56 Si Christian, il a une sœur ou un frère, il devrait, le couvreur, demander 6 000 euros
49:01 à chacun.
49:02 Néanmoins, si Christian a les sous et qu'il veut payer pour désintéresser le couvreur
49:08 qui a quand même fait le job, donc il ne faut aussi pas précipiter la faillite de ce
49:11 couvreur.
49:12 Et bien, il aura un recours contre sa sœur pour les 6 000 euros manquants.
49:16 Et ça se passe comment concrètement si la sœur ne veut pas payer sa part ?
49:21 Voilà, c'est que la contrainte par corps n'existe plus depuis 1848.
49:24 Donc c'est la justice, effectivement, bien sûr, puisqu'on ne peut pas se faire justice
49:28 à soi-même.
49:29 Exactement.
49:30 Voilà, c'est très clair.
49:32 Christian est fixé.
49:34 On espère que la paix des familles sera préservée.
49:36 Bien sûr.
49:37 Merci Nathalie.
49:38 Nathalie Cousy-Goussuas, notaire à Paris.
49:40 Le grand rendez-vous de l'épargne, ça vous concerne.
49:43 Nouvelle question, nouvel expert.
49:48 On accueille Stéphane Absolu.
49:49 Bonjour Stéphane.
49:50 Bonjour Fabrice.
49:51 Vous êtes directeur associé chez PIC6 Conseil.
49:52 On va reparler, Thibaut, du PER.
49:55 Eh oui, le plan d'épargne retour qui fait son retour.
49:59 C'est une question d'Emma, qui a un PER et qui se demande si les sommes placées dans
50:05 cette enveloppe entrent dans le champ de l'IFI, l'impôt sur la fortune immobilière.
50:08 C'est une question qui est souvent posée.
50:11 Emma a bien raison.
50:12 Ce qu'il faut déjà identifier, c'est que lorsqu'on parle de PER, on a deux typologies
50:16 de PER.
50:17 On a des PER assurance et ce qu'on appelle des PER bancaires, compte-titres.
50:21 Donc on a ces deux PER dont le traitement ne va pas être forcément le même.
50:25 Et puis la question qui se pose par rapport à Emma, c'est les unités de compte en
50:30 immobilier qui seraient logées à l'intérieur de son PER.
50:33 C'est-à-dire que cette poche d'immobilier à l'intérieur de cette enveloppe PER serait
50:37 normalement à déclarer au titre de l'IFI, puisque c'est considéré comme du bien immobilier.
50:41 Jusqu'à maintenant, il y avait quand même un flou sur cette question de la déclaration
50:46 ou pas de ces valeurs immobilières.
50:49 Les compagnies d'assurance avaient tendance à envoyer des IFUs avec une ligne PER et
50:54 des actifs en immobilier à déclarer.
50:57 On appelle ce qu'est l'IFU ?
50:59 L'IMF, c'est-à-dire lorsque la compagnie informe le client de ce qu'il va devoir
51:05 déclarer, que ce soit pour l'impôt sur le revenu ou sur l'IFI.
51:08 Donc les compagnies avaient tendance à intégrer dans ces IFUs le fait que le PER et les valeurs
51:13 immobilières dans le PER étaient à déclarer.
51:14 Il y a une question qui a été posée pour avoir la réponse de Bercy pour clarifier
51:18 justement ce sujet.
51:19 Alors elle a clarifié ce sujet, sauf que la réponse est tout sauf claire, puisque
51:24 aujourd'hui la position de Bercy et de l'administration fiscale c'est de dire que les PER, notamment
51:30 les PER assurance, sont des contrats qui normalement ne sont pas rachetables.
51:33 C'est-à-dire qu'ils sont bloqués, sauf cas de déblocage.
51:35 Donc la position de Bercy c'est de dire, dans la mesure où mon PER est un contrat
51:39 qui est non rachetable, il est donc bloqué, donc normalement pas à déclarer au titre
51:45 de l'IFI.
51:46 Sauf que derrière, Bercy a rajouté une petite phrase qui dit "en revanche, si le contrat
51:52 est rachetable, il devra être déclaré au titre de l'IFI".
51:55 Sauf que là, le problème qu'on va avoir, donc la première question c'est de se poser
52:00 quand et comment est-ce que mon contrat va être rachetable.
52:02 Donc ça les conditions pour le rachat de ces contrats et le déblocage des sommes,
52:06 on les connaît, Charlotte le disait tout à l'heure, le déblocage pour l'acquisition
52:11 de sa résidence principale, évidemment le départ à la retraite, et donc ces conditions-là
52:14 vont rendre le PER rachetable et donc déblocable.
52:18 Et là l'administration fiscale nous dit, peu importe à la limite qu'il ait été
52:23 effectivement débloqué, moi je dis qu'à partir du moment où il est rachetable, ce
52:26 contrat devient déclarable à l'IFI.
52:29 Sauf que là le problème qu'on va avoir techniquement c'est que les compagnies d'assurance,
52:33 notamment je vais débloquer des fonds pour racheter ma résidence principale, la compagnie
52:37 d'assurance elle ne va pas forcément en avoir toute l'information, j'ouvre mes
52:41 droits à la retraite parce que, avant même mon âge légal, parce que j'avais une carrière
52:45 longue, parce que j'avais un régime spécial, la compagnie d'assurance ne va pas forcément
52:49 avoir l'information, donc on va recevoir des IFUs où là à l'inverse les compagnies
52:52 diront "non c'est bon, contrat non rachetable, vous n'avez pas à déclarer".
52:56 Sauf que le contribuable lui-même aura, de ses décisions de gestion, décidé de racheter
53:01 son contrat pour racheter sa résidence principale ou débloquer pour la retraite de manière
53:05 anticipée, et pour autant il aura un IFU qui ne correspondra pas à sa situation.
53:09 Donc là il faut bien attirer l'attention, alors d'EMA si c'est son cas, ou en tout
53:13 cas des titulaires de PER avec de l'immobilier à l'intérieur, s'ils rentrent dans une
53:19 situation de contrat PER rachetable, il faudra qu'ils déclarent ces valeurs immobilières
53:26 à l'IFI, même s'ils n'ont pas racheté.
53:28 C'est juste le critère de devenir rachetable qui rend du coup le PER taxable à l'IFI.
53:35 J'ai envie de demander, de dire, on a tout intérêt à ne pas être honnête finalement,
53:39 et à ne pas préciser ça.
53:41 Je ne pourrais pas dire qu'on a tout intérêt à ne pas être honnête, mais il est certain
53:44 qu'on va recevoir des IFU de la part des compagnies d'assurance qui diront "votre
53:48 contrat est non rachetable pour le moment à sa connaissance, et donc hors IFI".
53:51 Donc c'est vrai que si on se base sur cet IFU, le contribuable n'aura pas à le déclarer.
53:55 Alors ça c'est la situation des contrats PER assurance.
53:59 Les PER compte-titres n'ont pas ce régime là, et eux sont en revanche déclarables
54:05 à l'IFI, quoi qu'il en soit.
54:07 C'est vraiment ce régime un peu particulier et un peu compliqué à appréhender, ne concerne
54:11 que les PER assurance.
54:12 Alors dans les faits ça concerne quand même une grande partie des PER, il y a très peu
54:15 de PER compte-titres en fait sur le marché.
54:18 Mais il faut savoir que le régime applicable pour les PER compte-titres est un régime d'imposition
54:23 à l'IFI.
54:24 S'il y a des valeurs immobilières à l'intérieur évidemment.
54:26 C'est très clair.
54:28 Merci Stéphane, Stéphane Absolu, je rappelle que vous êtes directeur associé chez Pixis
54:33 Conseil.
54:34 On arrive au terme de cette émission, un grand merci à ceux qui l'ont réalisé,
54:37 Jason Piniero et Nicolas Sandanasamy.
54:40 Merci à Thibault Lamy qui l'a brillamment préparé et animé.
54:43 On se retrouve dès le mois prochain pour un nouveau numéro du Grand Rendez-vous de
54:47 l'Épargne.
54:48 Le Grand Rendez-vous de l'Épargne, à retrouver sur les sites de Radio Patrimoine et Capital.
54:55 *Musique*