SCPI : 2024, la bonne année pour investir dans la pierre papier ?

Capital

il y a 10 mois

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00:00:00 Le Grand Rendez-vous de l'Epargne, une émission présentée par Capital et Radio Patrimoine.

00:00:06 Bonjour à toutes et à tous, bienvenue dans ce tout nouveau numéro du Grand Rendez-vous de l'Epargne sur Radio Patrimoine avec le magazine Capital.

00:00:14 Alors c'est l'émission, je vous le rappelle, qui aborde chaque mois tous les sujets qui touchent à votre argent, que ce soit bien pour votre épargne,

00:00:22 votre succession pour vos impôts, comment les réduire, pour vos investissements immobiliers, votre préparation à la retraite. Voilà, chaque mois,

00:00:30 on a le grand témoin dans lequel on reçoit les meilleurs experts pour vous donner des conseils pour gérer au mieux votre patrimoine à l'aide, voilà, aussi de Thibault Lamy

00:00:40 qui est avec moi comme chaque mois. Bonjour. - Bonjour Bélalis. - Comment vous allez ? - Ça va très bien, je vous remercie.

00:00:45 Je rappelle que vous êtes chef de service pour le magazine Capital. Alors tout à l'heure, il y aura, comme chaque fois, votre séquence, la séquence "Ça vous concerne ?"

00:00:53 où nos experts répondent à vos questions. Il y aura aussi le coup de cœur, coup de gueule, peut-être l'un des deux, peut-être les deux, avec Pierre Sabatier,

00:01:02 le président fondateur du cabinet Primeview, aussi président de l'OREP, mais tout de suite, c'est le grand témoin. Et la question qu'on va se poser aujourd'hui,

00:01:12 c'est si 2024 est la bonne année pour investir dans les SCPI, les sociétés civiles de placement immobilier, la pierre-papier, comme on les appelle.

00:01:22 Alors il faut dire que 2023 marque un tournant après une année 2022 spectaculaire pour les sociétés civiles de placement immobilier.

00:01:29 On ne va pas parler non plus de catastrophe, Thibault, mais beaucoup de SCPI ont baissé leur prix de part et la collecte sur la pierre-papier a reculé, il faut le dire.

00:01:40 Il faut dire que la valorisation aussi des actifs détenus par les SCPI a particulièrement souffert l'an dernier. Des taux élevés d'intérêt obligent, forcément.

00:01:51 Pourtant, bon, les rendements ont été encore au rendez-vous avec des performances moyennes au même niveau qu'en 2022.

00:01:59 On touche même, je crois, les 8%, Thibault, pour les meilleurs élèves du marché. Donc on va poser des questions à nos experts aujourd'hui.

00:02:06 - Bah oui, les questions, elles sont nombreuses. À quoi il faut s'attendre pour 2024 ? Est-ce que les rendements vont se maintenir à ce même niveau ?

00:02:14 Ou est-ce qu'ils vont augmenter ? On peut l'espérer, potentiellement, avec la baisse du prix de certaines parts.

00:02:20 Et est-ce qu'au contraire, les prix des parts de SCPI vont encore reculer ? Est-ce qu'il y a des bonnes affaires dont il faut profiter dès maintenant ?

00:02:27 Voilà, ces questions, on va les poser à nos invités. - Et alors, justement, qui sont nos invités cette semaine ?

00:02:32 - On en a deux aujourd'hui. Raphaël Auziel, fondateur de la boutique des placements. Bonjour Raphaël. - Bonjour Thibault.

00:02:37 - Et Jean-Marie Souclier, président de ce génial immobilier. - Bonjour Thibault, bonjour Bérenice.

00:02:42 - Bonjour à vous deux. Eh bien, c'est parti pour le grand rendez-vous de l'épargne spéciale SCPI.

00:02:47 - Et Thibault, on va commencer avec le bilan des rendements pour l'année 2023, quand même.

00:02:55 - Oui, oui, oui. Alors, les statistiques officielles sont tombées il y a quelques jours. Selon l'ASPIM, l'association française des sociétés de placement immobilier,

00:03:02 les rendements ont atteint en moyenne 4,52% en 2023. C'est 0,01 point de moins qu'en 2022. Donc on peut dire que les rendements sont identiques.

00:03:13 Raphaël, peut-être pour commencer, ça c'est une moyenne. C'est quoi la fourchette des rendements sur les SCPI en 2023 ?

00:03:19 - Donc, je me suis amusé à ce petit exercice de regarder... Alors, on commence... Le rendement le plus faible, c'est 2,83% sur une SCPI résidentielle.

00:03:30 Et ça monte jusqu'à 8,16%. Une SCPI qui s'appelle Transition Europe, même si on fait un petit décryptage, ça serait peut-être pas autant que ça.

00:03:38 Mais en tout cas, on monte jusqu'à... Voilà. Donc de 2 à 8%. Et on voit la moyenne est à 4,50 et quelques.

00:03:43 - Sur la SCPI dont vous parlez, celle qui offre le rendement le plus élevé, c'est quoi le petit jeu ? C'est une annualisation du taux ?

00:03:51 - Non, c'est qu'en fait, le taux de distribution se calcule sur les dividendes versés sur une année par rapport au prix de part au 1er janvier.

00:03:58 Sauf que cette SCPI, comme elle a été lancée en début d'année, les parts étaient sur des parts sponsors en 1er janvier pour eux.

00:04:06 Et après, quand elle a été lancée au grand public, le prix de part était à 200€. Donc normalement, ils auraient pu prendre le prix de part à 200€.

00:04:12 Mais comme ils ont été scolaires et que ça les arrange bien, ils ont pris sur le prix de part sponsor. Et en faisant sur le prix de part...

00:04:18 - Donc, il était donc inférieur. - Voilà. Et donc, du coup, ça fait du 7,70% au lieu de 8,16%, qui est néanmoins une très belle performance.

00:04:25 Donc on voit vraiment des rendements qui sont très hétérogènes, à contrario d'il y a quelques années où c'était un petit peu plus compact, un peu un ventre mou, si je puis dire.

00:04:34 - Et du côté de chez ce génial Jean-Marie, c'est quoi les rendements ? On a eu quoi en 2023 ?

00:04:39 - Alors en fait, les rendements 2023, comme a dit Raphaël, c'est "slown" de façon assez large, puisque lui, il a donné les chiffres par SCPI.

00:04:46 En termes de typologie d'actifs, finalement, on part de 4,10% pour les SCPI commerce jusqu'à 5,90% pour les SCPI logistique avec un 5,50%.

00:04:54 J'en parle expressément parce que ça nous concerne sur les SCPI diversifiés.

00:04:58 En fait, ce génial, on a essentiellement 3 SCPI. On a 3 SCPI qui ont distribué en 2023.

00:05:02 On a donc une SCPI commerce, Coeur de Ville, qui a distribué du 5,30%, donc au-dessus de la moyenne, finalement, du marché.

00:05:07 On a deux SCPI diversifiés qui ont distribué une, Coeur de Région, notre SCPI un peu vaisseau amiral aujourd'hui, qu'on a lancé en 2019, fin 2018, 2019, qui a distribué du 6,30%.

00:05:19 Et puis, notre SCPI européenne, Coeur d'Europe, qui a distribué du 5,93 brut et du 5,23 net, puisqu'il y a les deux taux sur les SCPI étrangères en fonction qu'on prenne net de fiscalité étrangère,

00:05:30 donc vraiment distribué au porteur de part ou le montant global des revenus pour un peu mieux comparer aux autres.

00:05:34 Donc à chaque fois, on a réussi à superformer, finalement, la classe d'actifs dans laquelle on était.

00:05:38 - On rappelle simplement un petit point méthodologique pour les personnes qui nous écoutent.

00:05:42 Le taux de distribution, on est d'accord, c'est le dividende sur le prix de la part au 1er janvier de l'année N, donc au 1er janvier 2023, en l'occurrence.

00:05:51 - Exactement.

00:05:53 - Sur ces taux de distribution, sur ces rendements, on a eu quand même des petites alertes en 2023.

00:05:58 La presse, y compris Capital, parfois, s'est fait l'écho de certaines petites alertes sur les rendements qui auraient pu être inférieurs à ce qu'on a constaté, finalement.

00:06:08 Raphaël, peut-être, comment vous expliquez la résilience des SCPI, tout du moins sur les rendements en 2021 ?

00:06:14 - Il y a plusieurs explications. Déjà, on le voit, il y a quelques SCPI qui ont des rendements qui sont très élevés.

00:06:18 Donc ces rendements très élevés, ils vont doper, ils vont augmenter la moyenne de peut-être certaines qui ont un peu baissé.

00:06:24 La deuxième chose, c'est qu'il y a un peu d'inflation qui a peut-être pu un peu jouer.

00:06:29 Et après, il ne faut pas confondre des baisses de prix de part.

00:06:32 Enfin, dans les SCPI, il y a deux moteurs de performance, comme dans l'immobilier.

00:06:35 Si vous faites du locatif, il y a les loyers et il y a le prix de la part qui peut évoluer.

00:06:40 Sur les loyers, ce n'est pas un sujet. Les taux d'occupation sont bons.

00:06:43 Donc c'est pour ça qu'il n'y a pas un changement de paradigme particulier au niveau des taux de distribution.

00:06:49 - Chez SoGénial, on peut le voir avec un rendement le plus bas, donc 5,30, c'est bien ça.

00:06:54 Et jusqu'à presque un point de plus pour Cœur de Région, c'est quand même des rendements qui sont en ligne, voire supérieurs à vos objectifs.

00:07:03 Pas de difficultés particulières finalement en 2023.

00:07:05 - En fait, comme l'a dit Raphaël, on a des sujets sur les gestionnaires de SCPI,

00:07:10 les expertises pour certains gestionnaires, certains patrimoines et certaines typologies d'actifs.

00:07:14 Mais au final, à la fin, on a des locataires qui paient leur loyer.

00:07:18 C'est ça qui est le plus important. C'est qu'en fait, la SCPI est un véhicule de distribution.

00:07:21 C'est un véhicule vraiment de rendement dans 99% des cas.

00:07:24 Notre métier, c'est de percevoir des loyers et de les redistribuer aux porteurs de part.

00:07:28 Et à partir du moment où les locataires paient leur loyer, on a de la capacité de distribuer les loyers.

00:07:32 Et en fait, globalement, et dans l'immense et dans toutes les SCPI finalement,

00:07:36 les taux varient en fonction des SCPI. Il y en a qui encaissent moins, il y en a qui encaissent plus.

00:07:40 Il y en a des taux d'occupation qui sont plus ou moins importants.

00:07:43 Mais globalement, dans le marché, le marché encaisse les loyers.

00:07:45 Les loyers ont augmenté vis-à-vis de l'inflation.

00:07:47 Avec l'inflation, pour certaines SCPI, finalement, ça a permis éventuellement de gommer des effets de baisse de valeur.

00:07:54 Parce que finalement, si vous perdez 2-3% sur un immeuble et qu'en même temps, vous augmentez votre loyer de 3%,

00:07:59 vous pouvez avoir une paire d'équations, un équilibre qui se fait entre les deux.

00:08:02 Et finalement, les locataires payent, donc on distribue.

00:08:05 Et du coup, les taux de distribution se maintiennent.

00:08:07 Après, il y a un élément qu'on voit en rentrant dans le détail du moteur finalement,

00:08:11 c'est qu'entre les classes d'actifs, finalement, il y en a certaines qui distribuent plus que l'an dernier,

00:08:15 il y en a d'autres qui distribuent moins, ce qui permet finalement d'avoir globalement un taux qui est flat sur l'ensemble.

00:08:20 - La conclusion quand même, c'est, en 2023 ou comme de manière générale,

00:08:24 grosso modo, les sociétés de gestion choisissent bien leurs locataires.

00:08:28 Les locataires peuvent payer leurs loyers, ça, il n'y a pas de problème.

00:08:31 - On n'a pas de défauts, visiblement.

00:08:33 - Alors, il y a toujours des défauts, mais ça, c'est inhérent finalement à tout.

00:08:36 - Pas plus que d'autres années.

00:08:37 - Pas plus que d'autres années, et les choix de locataires sont pas...

00:08:40 C'est des baux long terme en fait, c'est des 3, 6, 9, 12 ans.

00:08:43 Donc les locataires sont là pour 3 ans, 6 ans, 9 ans, 12 ans,

00:08:46 voire pour des durées fermes de 6 ans, de 9 ans, de 12 ans.

00:08:48 Donc en fait, c'est à la fois des bons investissements qui ont été faits au cours de l'année,

00:08:52 des bonnes renégociations qui ont été faites,

00:08:54 et tout le stock de toutes les négociations et tous les achats qui ont été faits les années d'avant.

00:08:58 Et ça, ça va se perdurer pendant un certain temps encore.

00:09:01 Finalement, on bénéficie de la qualité de ce qui a été fait avant,

00:09:05 et de la qualité de ce qu'on fait aujourd'hui.

00:09:07 Donc c'est un travail de très long terme.

00:09:09 - Alors, on va s'intéresser aux prix de part des SCPI.

00:09:13 - Oui, ben voilà, vous l'avez déjà mentionné tous les deux,

00:09:16 mais si la performance, elle a été au rendez-vous en 2023,

00:09:20 l'évolution des prix de part, c'est un peu plus mitigé,

00:09:22 parce qu'on a perdu, selon toujours la SPIM, 5% de la valorisation des parts des SCPI.

00:09:28 Les prix des parts en moyenne de SCPI ont reculé de 5%.

00:09:31 Et encore là, c'est une moyenne,

00:09:33 parce que la plupart des acteurs n'ont pas baissé leur prix de part,

00:09:35 mais on a eu des baisses de prix de part assez spectaculaires,

00:09:38 notamment chez BNP et Amundi.

00:09:40 Raphaël, comment on peut expliquer, pour les novices qui nous regardent,

00:09:45 pourquoi ces prix de part ont chuté ?

00:09:48 - Alors, ben, la SCPI, c'est ni plus ni moins que de l'immobilier.

00:09:51 Et l'immobilier peut être rattaché à sa valeur à des taux d'intérêt.

00:09:57 Donc, quand il n'y a pas longtemps, les taux d'intérêt étaient faibles,

00:10:01 le meilleur placement, c'était de la dette.

00:10:03 Mais aujourd'hui, et les placements sans risque ne rapportaient rien,

00:10:08 livrets A, fonds euros, etc.

00:10:10 Dans un univers où les taux augmentent,

00:10:12 ben, ça veut dire qu'il y a des placements,

00:10:14 en fait, ça va être une bonne chose pour, ben, on le voit,

00:10:17 les livrets A, les fonds euros, les obligations,

00:10:19 un certain nombre de placements reprennent des couleurs.

00:10:21 Et ça fait mécaniquement perdre de l'intérêt.

00:10:24 Donc, des placements sans risque, qui sont rentables,

00:10:26 et parfois même sans aucune fiscalité,

00:10:28 font perdre de l'attractivité avec des placements qui, en soi,

00:10:31 ont un risque de liquidité, un risque de capital.

00:10:34 Ça en vaut moins la chandelle.

00:10:35 Et comme les taux sont élevés, il y a moins d'acquéreurs potentiels.

00:10:39 Et donc, du coup, ben, comme il y a moins de personnes qui sont éligibles,

00:10:44 ça fait perdre de la valeur à ces biens immobiliers.

00:10:47 Voilà, quand à un moment, si vous voulez vendre votre appartement,

00:10:49 que tout le monde peut l'acheter,

00:10:50 ben, vous pouvez dire, ben, moi, je vais monter les enchères.

00:10:52 Maintenant, s'il y a moins de gens qui sont intéressés par votre appartement,

00:10:55 eh ben, il faut plutôt, euh, plutôt, voilà, baisser le prix.

00:10:58 Mais là, encore une fois, c'est une photographie, à l'instant T,

00:11:01 de la valeur de ces patrimoines.

00:11:03 Ils vont peut-être remonter, mais cette augmentation des taux brutales

00:11:06 a généré une baisse des valorisations des patrimoines immobiliers.

00:11:10 - La logique, finalement, Jean-Marie, est la même que pour un particulier,

00:11:13 voilà, comme disait Raphaël, qui voudrait vendre son appartement aujourd'hui,

00:11:17 alors que les taux de crédit sont très hauts,

00:11:19 il doit s'ajuster aussi à la demande, c'est ça ?

00:11:22 - Oui, je pense qu'il y a deux éléments qui vont rentrer en prime de compte

00:11:24 pour compléter ce qu'a dit Raphaël,

00:11:25 c'est qu'il y a une notion qui est un peu plus, encore une fois, sous le capot

00:11:28 et sans rentrer dans des détails très compliqués,

00:11:30 qui est la prime de risque.

00:11:31 En fait, on part du prix, soit de l'OAT 10 ans, enfin, de l'argent sans risque,

00:11:34 et on se dit, ok, si je peux placer mon argent à ce taux-là,

00:11:37 combien je vais demander de rémunération supplémentaire pour prendre un risque ?

00:11:41 Puisque même si l'immobilier est un placement star,

00:11:44 est un placement qui protège dans la durée,

00:11:46 qui protège contre l'inflation dans le cadre des SCPI,

00:11:49 et à un moment on se dit, ok, je prends toujours,

00:11:51 entre prêter mon argent au Trésor public,

00:11:53 dont je suis normalement sûr qu'il va me le rembourser,

00:11:55 et le confier à une société de gestion,

00:11:57 où on a toujours un risque, parce qu'il n'y a jamais de risque zéro,

00:12:01 même avec l'État on peut le dire aussi, mais voilà, il n'y a jamais de risque zéro,

00:12:04 combien je vais demander de prime de risque ?

00:12:05 Et nécessairement, quand les taux montent,

00:12:07 finalement que le taux de l'argent de l'État en prête plus cher à l'État,

00:12:10 on va demander à l'immobilier de, finalement,

00:12:12 d'acheter plus cher, enfin moins cher l'immobilier,

00:12:15 pour avoir cette prime de risque, pour dire, voilà,

00:12:17 je ne vais pas faire au même prix.

00:12:18 En fait, à un moment, globalement, si on a le choix

00:12:20 au même taux de rendement entre deux produits

00:12:22 un 100% sécurisés, et on a toujours un risque d'aléa dans la durée,

00:12:25 comme on le voit aujourd'hui, même s'il faut voir sur du très long terme,

00:12:28 on va préférer prêter sans risque.

00:12:29 Donc ça, ça va être un premier élément qui va jouer,

00:12:31 de façon assez importante dans le prix de part,

00:12:34 enfin dans la valorisation de l'immobilier.

00:12:36 Et après, nécessairement, quand vous êtes propriétaire d'un actif,

00:12:39 si vous voyez que, finalement, vous l'avez acheté à 5 de rendement,

00:12:42 et demain, vous devez le vendre à 6 ou 7, donc perdre de l'argent,

00:12:44 au début, vous allez vous dire, je ne vends pas,

00:12:46 donc je ne suis pas vendeur, et comme il y a beaucoup moins de collecte,

00:12:49 il y a moins d'acheteurs, donc, finalement, le marché se grippe.

00:12:51 Et à partir de ce moment-là, nécessairement, les taux et les prix

00:12:54 ont tendance à baisser, et donc la valeur des patrimoines

00:12:56 a tendance à baisser. Encore une fois, c'est le temps

00:12:59 que les primes de risque se reconstituent, que les taux redescendent,

00:13:02 puisque là, on voit que les taux sur les taux,

00:13:04 les taux sur les taux, en deux mots dans un cadre,

00:13:07 les taux sur les taux commencent à se desserrer un petit peu,

00:13:10 et que, finalement, on va revenir à des choses,

00:13:12 on ne reviendra pas au monde d'avant avec de l'argent gratuit,

00:13:14 voire payant, c'était le cas de ce qu'on avait avant,

00:13:17 mais on va quand même revenir dans un monde où on aura des taux

00:13:19 qui seront plus intéressants, on va avoir probablement

00:13:21 une décompression des taux dans les prochains mois,

00:13:23 et les prochaines années, on va revenir à des choses un peu plus normales.

00:13:26 On revient aujourd'hui, finalement, aux taux des années 2005,

00:13:29 choses comme ça, 2007, finalement, c'est les taux qu'on avait en 2007,

00:13:32 ça a beaucoup baissé, ça revient, et ça va permettre d'avoir,

00:13:35 finalement, une remontée, probablement, de la valeur des patrimoines immobiliers,

00:13:40 et donc une stabilisation des prix de part des SCPI.

00:13:43 Si on revient sur l'exemple, j'ai cité BNP Amundi,

00:13:47 qui ont des prix de part qui sont quand même assez spectaculaires,

00:13:50 c'est quoi la conclusion sur ces SCPI-là ?

00:13:53 C'est qu'elles ont mal investi, Raphaël ?

00:13:55 Elles ont mal acheté ?

00:13:56 - C'est une bonne question. Y a-t-il de mauvais gérants ?

00:13:59 Écoute, moi, parfois, ce que je vois, c'est qu'il y a un alignement

00:14:02 des planètes, mais dans le mauvais sens.

00:14:04 La conjonction de plusieurs phénomènes, c'est que vous êtes dans la classe

00:14:08 d'actifs qui n'est peut-être pas la plus sexy ou dans laquelle

00:14:11 qui est dans la tourmente. Et encore une fois, des experts,

00:14:14 l'immobilier, c'est pas une science exacte.

00:14:16 C'est compliqué, donné qu'elle est la valeur des biens.

00:14:18 Souvent, parfois, il y a des actifs immobiliers qui sont vendus

00:14:20 supérieurs à la valeur des expertises.

00:14:22 Donc aussi, il faut raison garder par rapport à ces valeurs-là.

00:14:25 Néanmoins, le bureau est un petit peu dans la tourmente,

00:14:28 aujourd'hui, suite au télétravail, et par rapport à la hausse des taux,

00:14:31 c'est peut-être l'une des classes d'actifs qui a le plus baissé.

00:14:35 Donc, ces SCPI-là sont plutôt des SCPI de bureau,

00:14:40 parfois qui ont collecté au mauvais moment de marché,

00:14:43 donc parfois des collectes très importantes, justement,

00:14:46 quand les taux étaient élevés,

00:14:49 et parfois, ou même dans le pays, éventuellement,

00:14:52 sur lequel il y a une grosse correction.

00:14:54 Voilà, il y a une SCPI, puisqu'on parle de la BNP,

00:14:56 qui est 100% bureau, qui achète des très gros actifs,

00:14:59 et la taille des actifs fait qu'aujourd'hui,

00:15:01 il y a encore plus un malus, parce que c'est plus liquide,

00:15:04 un bureau qui fait, je vais dire n'importe quoi, 200 m²,

00:15:07 qu'un bureau qui fait 20 000 m², peut-être.

00:15:10 Donc ça, et peut-être le pays où il y a eu beaucoup d'inflation,

00:15:13 et on sait que dans les pays européens, ça a plus corrigé.

00:15:16 Et par exemple, il y a une SCPI qui s'appelle Opus Réal,

00:15:18 qui ne faisait pas beaucoup de rendement,

00:15:20 parce qu'ils achetaient des gros machins, mais très bien placés,

00:15:22 mais comme c'est la mauvaise classe d'actifs,

00:15:24 le mauvais pays et le mauvais moment,

00:15:26 et bien, boum, c'est radical.

00:15:28 Par rapport à des SCPI qui sont plus diversifiés,

00:15:31 en termes et de typologie d'actifs,

00:15:34 donc bureau, commerce, etc.,

00:15:36 en termes de pays, mais aussi en termes de taille,

00:15:39 qui sont plus intermédiaires, qui vont peut-être pouvoir

00:15:41 passer plus entre les mailles du filet, si je puis dire.

00:15:43 - Mais c'est pas justement les classes d'actifs

00:15:46 qui ont plus le vent en poupe, là, tout à l'heure,

00:15:48 vous disiez qu'il y en avait qui retenaient plus que d'autres,

00:15:51 c'est lesquelles qui marchent bien en ce moment ?

00:15:53 - Ce qu'on voit qui a très bien fonctionné sur cette année,

00:15:55 c'est les SCPI diversifiés.

00:15:57 Ils vont acheter, finalement, un mix

00:15:59 bureau, commerce, activités, éventuellement hôtellerie,

00:16:01 tout un tas de choses.

00:16:02 Ils vont diversifier le patrimoine au maximum,

00:16:04 ils vont plutôt investir sur des plus petites unités,

00:16:06 plutôt en région, évidemment.

00:16:08 - Donc ils jouent sur l'effet de masse, en fait.

00:16:09 - Ils jouent sur l'effet de masse,

00:16:10 ils jouent sur le maximum de division des risques.

00:16:12 C'est-à-dire que vous avez des SCPI à 500 millions

00:16:15 qui ont plus d'actifs en nombre de lignes que des SCPI à 3 milliards.

00:16:18 Donc c'est vrai que vous avez un maximum de division des risques.

00:16:20 Donc ça, c'est quelque chose qui a vraiment performé cette année.

00:16:22 C'est à peu près 68% de la collecte des SCPI

00:16:25 en diversifiés sur cette année 2023.

00:16:27 Alors qu'avant, c'est le bureau qui était toujours en tête.

00:16:29 Et puis vous avez des classes d'actifs qui marchent bien aujourd'hui,

00:16:31 comme la logistique, en fait.

00:16:33 Vous avez soit le diversifié, qui a tendance à remplacer

00:16:35 un petit peu le bureau, aujourd'hui, comme SCPI,

00:16:37 un peu de fonds de portefeuille, de base.

00:16:39 Et puis après, vous avez une thématique,

00:16:41 ça c'est une thématique qui s'est lancée il y a

00:16:43 5, 6, 7, 8 ans, le diversifié.

00:16:45 Et puis vous avez des thématiques beaucoup plus récentes,

00:16:47 vraiment des SCPI sur une typologie économique,

00:16:49 ou immobilière.

00:16:51 Ça va être la logistique, ça va être la santé, ça va être l'hôtellerie.

00:16:53 - Et là, c'est plus risqué, du coup ?

00:16:55 - Pour moi, c'est plus des produits de diversification,

00:16:59 dans le sens où, en fait,

00:17:01 c'est des produits qu'on va mettre en complément d'un portefeuille,

00:17:03 puisqu'on ne fait jamais une seule.

00:17:05 Raphaël vous le dira beaucoup mieux que moi,

00:17:07 parce que c'est son métier tous les jours,

00:17:09 mais on ne met jamais une seule SCPI dans un investissement,

00:17:11 on en met plusieurs.

00:17:13 Et en général, on a tendance à mettre du socle de portefeuille

00:17:15 qui va être peut-être plus ou moins rentable.

00:17:17 La SCPI de diversifier, aujourd'hui, se porte bien.

00:17:19 Le bureau était moins rentable à l'époque, mais voilà.

00:17:21 On a diversifié, on faisait une allocation parallèle avec du diversifié,

00:17:23 et on rajoutait d'autres SCPI thématiques,

00:17:25 parce qu'on allait chercher des meilleurs rendements,

00:17:27 ou des effets un peu contra-cycliques ou acycliques dans l'investissement.

00:17:31 - Successivement, vous avez parlé des SCPI diversifiés,

00:17:35 on voulait quand même parler un petit peu de Coeur de région,

00:17:37 parce qu'on a parlé des baisses de prix de part,

00:17:39 Coeur de région, ça a été l'inverse.

00:17:41 Vous avez augmenté le prix de part à l'été dernier, c'est bien ça ?

00:17:43 - Oui, alors on a vu une politique depuis plusieurs années sur Coeur de région,

00:17:45 d'augmenter deux fois par an les prix de part de notre SCPI,

00:17:47 pour refléter à la fois la prise de valeur sur les actifs qu'on avait,

00:17:53 et puis le remboursement de l'endettement qu'on avait pris sur cet SCPI-là.

00:17:57 Forcément, ça fait 18-24 mois qu'on a arrêté de s'endetter sur cet SCPI,

00:18:01 puisque les taux aujourd'hui ne permettent pas d'aller chercher un endettement

00:18:05 qui correspond à une stratégie de distribution,

00:18:07 et comme nous on veut faire de l'endettement amortissable,

00:18:10 donc on ne veut pas prendre de risque,

00:18:12 donc on emprunte et on rembourse tous les trimestres, tous les mois nos emprunts.

00:18:15 Donc c'est important, on ne fait pas de deux in fine.

00:18:18 Donc on avait cette stratégie d'augmenter nos prix de part,

00:18:20 on l'a continué jusqu'en juillet,

00:18:22 et puis c'est vrai que parce que la qualité du patrimoine

00:18:24 et les performances de l'ASCPI le permettaient,

00:18:26 et c'est vrai qu'on a arrêté de le faire depuis cette date-là,

00:18:28 nous en voilà beaucoup de gens qui ont des baisses de prix de part,

00:18:32 même si globalement les patrimoines se tiennent bien,

00:18:35 ils ont quand même un petit peu de baisse de valeur,

00:18:37 même si c'est 1-2%, il y a un petit peu de baisse de valeur sur le patrimoine ancien,

00:18:40 et paradoxalement les patrimoines acquis en année 2023

00:18:44 sont en progression de valeur,

00:18:45 c'est-à-dire qu'ils valent plus cher en expertise de fin d'année

00:18:47 que les prix d'acquisition,

00:18:48 et du coup on a suspendu pour l'instant cette revalorisation,

00:18:51 en disant que ce n'était pas le meilleur moment pour le faire en ce moment,

00:18:53 et qu'on reprendrait plus tard.

00:18:55 - On rappelle simplement encore une fois pour les auditeurs

00:18:57 que le prix de part il n'est pas fixé librement,

00:18:59 Raphaël, on doit opérer dans un petit tunnel,

00:19:03 dans un tunnel comme on dit de +/- 10 en fonction de la valeur du patrimoine,

00:19:08 voilà, donc il y a cette valeur dite de reconstitution,

00:19:11 c'est si on devait reconstituer demain la SCPI avec les biens immobiliers

00:19:16 et qu'on devait repayer les frais de notaire et les frais de souscription,

00:19:18 on le compare par rapport au prix de souscription,

00:19:21 puisque le prix de souscription comprend aussi les frais d'entrée de souscription de la SCPI,

00:19:26 et c'est par rapport à ça qu'on va regarder si...

00:19:32 - Si on est dans les clous finalement.

00:19:34 - Si on est dans les clous, et voilà,

00:19:37 l'AMF demande de respecter qu'on est à +/- 10 de cette fourchette de prix,

00:19:44 donc parfois certaines SCPI n'étaient pas obligées d'acter une baisse,

00:19:47 mais elles l'ont faite pour refléter,

00:19:49 après c'est des choix stratégiques, commerciaux, de philosophie,

00:19:54 donc il y a certaines SCPI aujourd'hui qui sont surcotées,

00:19:57 mais qui n'ont pas baissé le prix de part,

00:19:59 il y a encore des parts qui sont sous-cotées,

00:20:01 mais ça doit rester effectivement dans ce tunnel de 10%.

00:20:05 - On va parler de la liquidité des SCPI qui a fait parler d'elle ces dernières semaines.

00:20:09 - Oui, parce que c'est vrai que, comme il y a eu pas mal d'alertes encore une fois en 2023,

00:20:14 notamment sur la valorisation des parts de SCPI,

00:20:17 il y a pas mal d'épargnants qui ont essayé de s'en aller tout simplement.

00:20:22 Résultat, c'est qu'au 31 décembre, on avait, je crois que c'est en termes de capitalisation,

00:20:28 2,35% de la capitalisation des SCPI qui était en attente de retrait.

00:20:34 - Est-ce que c'est inquiétant, Raphaël, pour les SCPI ?

00:20:37 Et est-ce que c'est inquiétant pour les investisseurs ?

00:20:40 - Oui, c'est quand même inquiétant pour des clients de se dire que le produit n'est pas liquide,

00:20:44 mais après ça permet de réexpliquer le produit, ce que c'est une SCPI.

00:20:48 C'est pas un pot de yaourt, c'est pas un produit miracle, c'est de l'immobilier.

00:20:51 Donc l'immobilier par nature, ce n'est pas liquide.

00:20:54 Donc en l'immobilier, comme on dit, se grippe, pour parler poliment,

00:20:57 eh ben je peux pas vendre mon appartement quand j'ai envie de le vendre,

00:21:01 donc il va falloir que je sois un peu patient.

00:21:03 Donc c'est inquiétant, mais ça permet de remettre aussi un peu l'église au milieu du village,

00:21:08 parce que nous, toute la journée, on fait signer aux clients

00:21:10 que le capital, les loyers et la liquidité ne sont pas garantis.

00:21:13 - Encore une fois, le 2,35%, on rappelle, c'est une moyenne.

00:21:16 Il y a des SCPI, comme celle de Sogenia, je crois, qui sont...

00:21:19 J'ai pas vu de part en attente, en tout cas, ça figure à 0% des statistiques.

00:21:24 - J'ai fait une petite analyse des chiffres, parce que c'est vrai que le chiffre paraît étonnant,

00:21:28 mais finalement, quand on regarde, il y a 52% des parts en attente

00:21:31 qui sont sur deux sociétés de gestion, et on a 87% sur sept sociétés de gestion.

00:21:36 Donc en fait, ça concerne un très petit nombre de fonds,

00:21:39 ça concerne un très petit nombre de sociétés de gestion.

00:21:41 Évidemment, on retrouve dedans celles qui ont baissé leur prix de part, assez naturellement.

00:21:46 - Donc ça a effrayé les investisseurs ?

00:21:47 - Voilà. Que ce soit d'ailleurs plus les institutionnels, à la base, qui sont sortis,

00:21:51 et moins forcément des particuliers, et des particuliers qui ont enclenché le pas toujours après.

00:21:56 Les institutionnels sont forcément toujours...

00:21:58 Ils sont en analyse permanente, donc nécessairement, ils réagissent plus vite.

00:22:02 Mais finalement, ça concerne un très petit nombre de sociétés de gestion,

00:22:06 donc un nombre assez réduit de SCPI, et très globalement, le marché,

00:22:10 et de tous les opérateurs qui ont des performances aujourd'hui,

00:22:12 qui n'ont pas baissé leur prix de part, il n'y a aucune problématique de liquidité.

00:22:15 Les gens veulent sortir, on leur rembourse leur part, parce qu'on a des nouvelles souscriptions.

00:22:19 Le mécanisme dans les SCPI, c'est que c'est des SCPI capitales variables,

00:22:24 donc à chaque fois que quelqu'un veut sortir, il faut que quelqu'un entre pour racheter,

00:22:28 enfin pas pour racheter les parts, mais pour qu'on crée de nouvelles parts,

00:22:30 pour rembourser la personne qui veut sortir,

00:22:32 et dans l'immense majorité des cas, il n'y a pas de problématique là-dessus.

00:22:36 - Et justement, alors, est-ce que c'est un effet de masse,

00:22:39 ou est-ce que les investisseurs ont raison de revendre leur part ?

00:22:42 - On est sur du long terme, on le dit souvent, mais il faut le répéter,

00:22:48 Raphaël l'a dit tout à l'heure, en fait, quand on veut vendre un appartement,

00:22:51 on ne se fait pas en claquant des doigts, ça prend plusieurs mois.

00:22:53 Les parts de SCPI, paradoxalement, quand tout va bien, ça se vend très facilement,

00:22:56 et on arrive à les vendre très court.

00:22:58 - Parce que c'est un peu un désavantage de la SCPI, quand on vend ça à un investisseur,

00:23:01 on dit que c'est quand même plus liquide que si on achète un appartement...

00:23:05 - On leur dit que quand tout va bien, c'est tout liquide,

00:23:08 mais on leur répète, moi je le dis tout le temps, que ça n'est pas un produit liquide,

00:23:10 il ne faut jamais oublier ce sujet-là, comme Raphaël l'a dit.

00:23:12 Après, il faut voir que c'est un produit de placement long terme,

00:23:14 donc en effet, il y a des gens qui ont acheté dans les derniers mois,

00:23:18 quand ils voient qu'ils ont des décotes de prix de part,

00:23:20 c'est un peu agaçant, et j'avoue que je serais un peu énervé aussi,

00:23:23 je ne le prendrais pas très bien.

00:23:24 Mais après, ceux qui sont là depuis plus longtemps,

00:23:26 finalement, les patrimoines qui ont baissé en valeur aujourd'hui,

00:23:29 ils ont fortement progressé à une époque.

00:23:31 Donc c'est des gens qui ont vu des plus-values importantes.

00:23:34 Dans les années 2000, les SCPI, le taux moyen de distribution de tout le monde,

00:23:37 c'était autour de 7%.

00:23:39 Si on est passé aujourd'hui à du 4,52%, ce n'est pas parce qu'on gagne moins d'argent,

00:23:42 c'est parce que les prix de part ont augmenté.

00:23:43 On s'est dit que finalement, le rendement moyen,

00:23:45 j'en parlais tout à l'heure, la prime de risque baissant,

00:23:47 c'est de pouvoir revaloriser les patrimoines.

00:23:48 Donc il y a des gens qui ont gagné beaucoup d'argent.

00:23:50 À chaque fois, il faut avoir cette analyse,

00:23:51 de dire "Ok, j'ai gagné beaucoup, est-ce que j'ai un intérêt à sortir maintenant

00:23:54 si je n'ai pas besoin d'argent ? Non.

00:23:55 Et si j'en ai perdu, si je n'ai pas besoin d'argent,

00:23:58 je ne l'ai pas, comme on dit, pas vendu, pas perdu.

00:24:00 Mais bon, ça reste quand même une réalité psychologique

00:24:02 de se dire qu'on ne peut pas vendre les prix de part au même prix.

00:24:05 En fait, si on n'a pas de problématique,

00:24:07 il ne faut pas oublier qu'on est venu sur ce placement pour 10 ans.

00:24:09 On n'est pas venu pour 6 mois, on n'est pas venu pour 1 an.

00:24:11 Ce n'est pas un produit de diversification qui remplace un livret A.

00:24:14 Donc je pense qu'aujourd'hui, les gens n'ont pas de raison de sortir,

00:24:17 à part peut-être si dans leur analyse ou l'analyse de leurs conseillers,

00:24:21 ils estiment qu'il y a des SCP aujourd'hui qui sont à risque

00:24:24 et qu'il vaut mieux se repositionner sur d'autres produits,

00:24:26 toujours en immobilier.

00:24:27 Mais ça, c'est un travail à faire avec son conseiller en gestion de patrimoine.

00:24:31 - Je crois que Raphaël voulait compléter.

00:24:33 - Oui, je voulais rajouter aussi que, après c'est compliqué,

00:24:37 il y a eu plus de demandes de retrait, il y a eu quand même un SCPI bashing.

00:24:41 Et pourquoi il n'y a pas eu tant aussi de demandes de retrait que ça ?

00:24:44 Même s'il y en a, il ne faut pas se voiler la face.

00:24:46 C'est parce que les clients perçoivent un dividende.

00:24:49 Et qu'encore une fois, il y a des clients,

00:24:51 ils ont pris des SCPI pour avoir un complément de revenu.

00:24:53 Et ce complément de revenu, ça fait son taf.

00:24:56 En fait, cristalliser le prix de part, ça bouge.

00:25:00 En fait, c'est juste le jour où on vend qu'on peut voir

00:25:02 est-ce que j'ai une plus-value ou une moins-value.

00:25:04 Mais pendant ce temps-là, le prix de part, il baisse,

00:25:06 mais il va peut-être remonter aussi.

00:25:08 Donc pour moi, l'explication qu'il n'y a pas tant de demandes de retrait que ça,

00:25:12 au final, c'est parce que la SCPI continue à faire son job

00:25:15 et son job, c'est de délivrer une pension de retraite,

00:25:19 un complément de revenu, si je puis dire.

00:25:21 Et dans le même temps, l'effet pervers pour moi des SCPI

00:25:23 et pourquoi il y a aussi des retraits, c'est que depuis quelques années,

00:25:26 les SCPI sont éligibles au sein des contrats d'assurance-vie.

00:25:29 Et ça fait croire aux clients, d'une part, que ça devient un produit liquide,

00:25:34 sauf que ce n'est pas totalement vrai, premièrement,

00:25:38 et que c'est peut-être plus un placement qu'une solution de rente.

00:25:41 Et encore une fois, les problèmes qu'on a aujourd'hui

00:25:43 nous permettent de se dire que quand on vend une SCPI,

00:25:46 il faut vendre à notre client que c'est un produit de long terme.

00:25:48 C'est une rente qu'on va avoir, des revenus passifs,

00:25:51 peut-être qu'on va transmettre à ses enfants, mais ce n'est pas un placement

00:25:53 "j'ai fait ça de trois ans, j'en ai marre, je sors".

00:25:55 - Au moyen, la durée de détention d'une part de SCPI,

00:25:58 on est à largement plus de 20 ans.

00:25:59 - C'est 22 ans et demi.

00:26:01 - Et normalement, pour moi, une SCPI, c'est jusqu'à la mort, si je peux dire.

00:26:05 - On va parler de la performance des SCPI, justement, en 2024.

00:26:10 - Qu'est-ce qu'on peut attendre, sachant qu'on l'a vu,

00:26:13 en moyenne, baisse des prix de part de 5%,

00:26:15 dans ce cas-là, mécaniquement, le rendement moyen va augmenter.

00:26:19 - Tu as tout à fait raison, Thibault, c'est exactement ça.

00:26:22 Ça veut dire qu'il y a eu des baisses de prix de part

00:26:24 qui n'ont pas pu faire augmenter le rendement de ces SCPI

00:26:27 qui ont baissé ce prix,

00:26:30 parce que, justement, on l'a dit,

00:26:32 le taux de distribution, c'est le dividende sur l'année

00:26:36 rapporté au prix de la part au 1er janvier.

00:26:39 Donc, comme elles ont baissé en cours de route,

00:26:41 elles n'ont pas pu avoir ce petit booster-là

00:26:44 qu'elles vont pouvoir, qui va s'exprimer en 2024.

00:26:47 Donc, les SCPI qui ont baissé vont avoir mécaniquement

00:26:50 un taux de distribution qui va augmenter.

00:26:52 Aujourd'hui, on voit un certain nombre de SCPI qui sont en création

00:26:55 et qui démarrent au bon moment, à une période où

00:26:59 on a un cash-isking, comme on dit,

00:27:01 donc si on a de l'argent, c'est plus facile de faire de la performance.

00:27:04 Et donc, je suis très confiant sur les taux de distribution 2024

00:27:08 qui devraient, à mon sens, augmenter.

00:27:11 - Et on a parlé tout à l'heure de l'impact des taux élevés

00:27:14 sur la valorisation du patrimoine et même de l'attractivité des SCPI.

00:27:19 On s'attend normalement à ce que les taux commencent à baisser

00:27:21 réellement cet été.

00:27:23 C'est ce que tout le monde espère un petit peu.

00:27:25 Jean-Marie, est-ce que ça va jouer aussi sur la performance des SCPI

00:27:28 ou la valorisation des parts, au niveau ?

00:27:30 - Alors, oui, on espère beaucoup que ça va baisser.

00:27:33 On en est tous conscients et on espère beaucoup.

00:27:36 On n'en est pas brûlés des cierges, mais presque.

00:27:38 Non, en fait, ça va avoir un effet naturel, normalement,

00:27:41 sur la valorisation des parts, puisque finalement,

00:27:43 s'il est aux baisses, le prix de l'immobilier va remonter.

00:27:46 Alors pas, encore une fois, on ne va pas revenir au prix d'avant,

00:27:48 on ne va pas revenir au taux, ce que je disais tout à l'heure,

00:27:50 qu'on avait avant. Donc, on va avoir cet effet-là.

00:27:52 Après, sur les parts, en fait, les taux qu'on a cités,

00:27:57 qu'on a affichés, c'est des taux par rapport,

00:27:59 c'est des taux, on va dire, de marché, c'est des taux,

00:28:01 c'est des statistiques. Mais finalement, les porteurs de parts

00:28:03 qui sont déjà dans les SCPI ou qui achètent des SCPI décotés

00:28:06 ont déjà des dividendes qui sont supérieurs.

00:28:08 Donc, dans la réalité, en fait, ils ont déjà des rendements

00:28:11 qui sont supérieurs. Donc, le fait d'avoir une baisse des taux

00:28:15 va impacter un peu plus, sur le long terme, quand même,

00:28:18 la distribution, puisque finalement, quand vous achetez

00:28:21 du nouveau patrimoine, il faut du temps pour que, déjà,

00:28:25 pour acheter ce patrimoine, on voit tous qu'acheter

00:28:27 des immobiliers, ça prend 4, 5, 6 mois.

00:28:29 Donc, déjà, il faut le temps d'investir la collecte.

00:28:31 Après, il faut... Donc, on n'a pas les rendements

00:28:33 sur toute l'année. Et après, ces rendements,

00:28:35 ils vont se diluer dans l'enveloppe globale de rendement.

00:28:37 C'est-à-dire que vous avez, par exemple, j'ai cité un exemple

00:28:40 pour vous donner une idée du sujet.

00:28:42 Vous avez la Française qui a une grosse SCPI

00:28:44 qui annonce avoir renouvelé 50% de son patrimoine.

00:28:47 Donc, alors, 50% de patrimoine neuf sur les 5 dernières années.

00:28:50 Donc, ça leur a mis 5 ans pour mettre 50% de patrimoine.

00:28:53 Donc, c'est-à-dire que pour vraiment influer, il faut du temps.

00:28:56 - C'est un peu, finalement, on peut faire le comparatif

00:28:58 avec le Fonds euro de l'assurance-vie, où il y a un huitième,

00:29:01 en gros, du patrimoine, du portefeuille d'obligation

00:29:03 qui est renouvelé chaque année. - Voilà.

00:29:05 - Pour les SCPI, c'est un petit peu... - C'est un peu la même chose.

00:29:07 Vous avez une partie du nouveau patrimoine.

00:29:09 Et, par rapport à ces 50%, par exemple, nous, sur Coeur de région,

00:29:11 on a fait 50% de patrimoine nouveau.

00:29:14 On a 50% de notre patrimoine qui a été acheté en 2023.

00:29:17 Donc, on l'a fait, nous, sur une année, parce qu'on est

00:29:19 un peu plus jeune SCPI. Et donc, comme le dit Raphaël,

00:29:21 les jeunes SCPI ont toujours cet avantage d'être en forte croissance.

00:29:24 Et du coup, les montants, en fait, sont...

00:29:27 Même si vous voulez, tenez 100 millions par an,

00:29:29 la première année, vous avez 100, la deuxième, vous avez 200,

00:29:31 donc vous faites +50, la troisième, 300, donc vous faites +30%.

00:29:33 Et ainsi de suite. Donc, vous avez beaucoup plus grande capacité,

00:29:36 finalement, à augmenter votre distribution.

00:29:38 Donc, oui, ça va jouer sur les SCPI récentes de façon un peu plus importante.

00:29:41 Et ça mettra plus de temps sur les SCPI plus anciennes.

00:29:43 Mais, naturellement, on est parti dans ce schéma-là,

00:29:45 sachant qu'en plus, il y a pas mal de SCPI qui font, aujourd'hui,

00:29:48 des barrages parmi celles qui ont des problèmes de liquidité

00:29:50 pour retrouver de la liquidité.

00:29:52 Donc, à un moment, ils vont réinvestir avec des nouveaux taux,

00:29:54 et ça leur permettra d'avoir une meilleure distribution.

00:29:56 - Parliez, Jean-Marie, des nouvelles SCPI.

00:29:59 Raphaël, on le voit dans le classement de 2023,

00:30:03 quand même, les nouvelles SCPI qui sont en tête du classement.

00:30:06 Est-ce que ça va durer en 2024 ?

00:30:09 - Une excellente question.

00:30:11 Je pense qu'elles vont rester en tête d'affiche.

00:30:15 Après, est-ce que ça sera sur des taux de distribution aussi élevés ?

00:30:19 Ça, j'ai pas de boule de cristal.

00:30:22 On pensait, en 2023, que certaines allaient avoir des taux de distribution

00:30:27 un peu moins élevés.

00:30:28 Elles ont quand même été, on va donner un ou deux exemples.

00:30:33 Iroko, par exemple, elle a fait plus que l'année passée.

00:30:36 Remake Live a fait un très très beau taux de distribution de 7,79.

00:30:40 Ils ont même revalorisé la part au 1er juin.

00:30:44 Donc, à voir, mais je pense que oui, sur ces SCPI-là,

00:30:47 parce qu'en fait, elles sont jeunes,

00:30:49 donc déjà, elles ont pu acheter au bon moment,

00:30:51 et elles continuent, force de leur très beau taux de distribution,

00:30:54 de capter de la collecte,

00:30:56 et elles n'ont pas de religion en termes d'investissement.

00:31:00 Bérenice disait, est-ce qu'il y a des classes d'actifs

00:31:03 qui sont un petit peu... sur lesquelles il faut investir ?

00:31:06 Mais non, en fait, aujourd'hui, je crois qu'il n'y a pas de classe d'actifs star,

00:31:09 mais en fait, c'est acheté au bon prix, en fait.

00:31:11 C'est ça, le bon plan.

00:31:13 C'est comment j'ai acheté, qui est mon locataire à l'intérieur,

00:31:16 mais peut-être pas forcément la classe d'actifs,

00:31:18 même si on essaye de montrer des tendances.

00:31:21 Je pense que c'est vraiment acheté au bon prix, surtout.

00:31:23 D'ailleurs, ces nouvelles SCPI, la plupart du temps,

00:31:25 ce sont des SCPI diversifiées, non pas de... comme vous disiez...

00:31:28 Je me suis amusé à regarder le top 10 des taux de distribution de 2023.

00:31:34 Il n'y en a qu'une qui n'est pas une SCPI diversifiée.

00:31:37 Donc, il y en a 9 sur 10 qui sont ultra opportunistes,

00:31:42 parce qu'aujourd'hui, on le répète, mais il faut être plus agile que jamais

00:31:46 pour essayer de tirer son épingle du jeu.

00:31:48 - Peut-être dernière question avant vos conseils, Thibault.

00:31:53 - Oui, peut-être sur les... On en a parlé déjà pour 2023, donc là, 2025.

00:31:58 Est-ce qu'on peut espérer que certaines SCPI commencent à rattraper la baisse des prix de part ?

00:32:04 Jean-Marie, on a dit peut-être qu'avec la baisse des taux,

00:32:07 le patrimoine va se reconstituer,

00:32:10 ou sinon, on espère plutôt en 2025 ?

00:32:12 - Je pense qu'il faudra plutôt espérer 2025.

00:32:15 Quand on regarde le marché des expertises,

00:32:17 on le voit un petit peu d'ailleurs sur ce qui s'est passé vis-à-vis des SCPI.

00:32:20 On a eu une correction sur le premier semestre,

00:32:22 on a eu pour beaucoup de patrimoine...

00:32:24 Alors pas forcément SCPI, là, je parle vraiment au global.

00:32:26 On a eu des corrections plus importantes sur le deuxième semestre,

00:32:29 parce qu'encore une fois, comme le disait Raphaël,

00:32:31 l'expertise n'est pas une science exacte.

00:32:33 On ne sort pas un prix d'un immeuble avec 3,0 après la virgule.

00:32:37 On a des fourchettes de prix.

00:32:38 Et en fait, à un moment, les experts ont besoin de se baser

00:32:40 sur des transactions de marché,

00:32:41 on se doit de se baser sur beaucoup de choses.

00:32:43 C'est comme ça qu'on fait de l'expertise.

00:32:44 C'est des sentiments, c'est des transactions,

00:32:46 on a des références, c'est pas quelque chose qui sort d'un chapeau.

00:32:49 Donc nécessairement, aujourd'hui, on va continuer.

00:32:52 On a vu encore quelques annonces de baisse de prix de part.

00:32:54 A priori, il y en a encore quelques-uns qui vont en annoncer.

00:32:57 On peut espérer que la remontée des taux, ça va se stabiliser.

00:32:59 Mais le temps que les patrimoines reprennent de la valeur,

00:33:01 encore une fois, on n'est pas sur des pics de marché boursier,

00:33:04 on est vraiment sur des courbes.

00:33:06 On a mis un peu plus de temps à baisser,

00:33:08 peut-être nécessairement que les marchés boursiers

00:33:10 ou que certains pays qui sont beaucoup plus corrélés

00:33:12 au marché économique que peut-être l'immobilier français.

00:33:15 Et donc, on va mettre un peu plus de temps à remonter.

00:33:18 Donc à mon avis, ce sera en effet plutôt du 2025.

00:33:20 Ce qui est important, encore une fois,

00:33:22 comme m'a dit Raphaël et comme je l'ai dit,

00:33:23 c'est qu'on est sur des produits de distribution,

00:33:25 que les gens viennent chercher de la distribution.

00:33:26 La distribution existe.

00:33:27 On a vu qu'elle pourrait probablement augmenter dans le temps.

00:33:31 Donc finalement, les gens sont dans le bon placement

00:33:33 et ça va reprendre de la valeur dans le temps.

00:33:35 On est sur du long terme, encore une fois.

00:33:37 - D'accord.

00:33:38 On parlait de distribution, donc de rendement.

00:33:40 On se lance pour 2024, Raphaël.

00:33:42 On investit où pour avoir du rendement ?

00:33:44 - Eh bien voilà, comme on a dit.

00:33:46 Alors quoi ? Il faut que je dise des bons SCPI ?

00:33:48 - Déjà, est-ce qu'il faut se lancer en 2024 ?

00:33:50 - Là, quand même, le timing, il est quand même excellent pour certains fonds.

00:33:54 Donc ce qui n'est pas très lisible pour un client, un épargnant,

00:33:58 c'est d'un côté, il y a un bashing des CPI

00:34:00 et de l'autre, certains disent, moi le premier,

00:34:03 que c'est le bon timing pour investir.

00:34:05 Donc ça, ce n'est pas forcément évident.

00:34:07 Mais il faut se rendre compte que pour l'immobilier,

00:34:09 c'est plus compliqué, qu'il y a des vendeurs qui sont stressés.

00:34:12 Et si du coup, le vendeur est fragilisé,

00:34:14 ça profite à qui ? Les acheteurs.

00:34:16 Et qui est acheteur ? C'est vous, avec vos petites économies.

00:34:19 Vous donnez du carburant à la SCPI, elle a de l'argent

00:34:21 et elle va faire 20 propositions en négociant mieux les prix

00:34:24 que quand tout le monde pouvait faire de l'immobilier.

00:34:27 Et donc du coup, le vendeur est en position de force.

00:34:29 Donc oui, c'est un bon timing.

00:34:31 Et maintenant, puisque tu veux des noms, mon cher Thibault,

00:34:34 bon, forcément, il y a la SCPI qui caracole.

00:34:37 Mais moi, j'invite quand même les clients à regarder

00:34:39 la collecte des SCPI, parce que celle qui arrive

00:34:41 à collecter en ce moment, c'est celle qui peut faire

00:34:43 de la performance de demain.

00:34:45 Deuxièmement, je suis d'autant plus à l'aise

00:34:47 sur les SCPI diversifiés.

00:34:49 Mais puis après, il ne faut pas exclure aussi

00:34:51 d'avoir quelques thématiques, puisqu'il faut bien faire une gamme.

00:34:53 On ne peut pas prendre que des mêmes SCPI qui se ressemblent.

00:34:56 Donc par exemple, il y a une SCPI qui est intéressante

00:34:58 comme Canéo-Spierre, qui fait du résidentiel

00:35:01 avec un rendement intéressant.

00:35:03 Je ne connais pas d'autres SCPI qui proposent du résidentiel

00:35:07 sur cette stratégie d'actifs, dans des villes qu'on dit détendues,

00:35:11 à contrario des zones dans les villes tendues.

00:35:13 Donc par exemple, ça peut être intéressant de compléter

00:35:16 avec quelque chose qu'on ne peut pas avoir.

00:35:18 Parce qu'il ne faut pas oublier que dans une SCPI diversifiée,

00:35:20 c'est du bureau, du commerce, de l'entrepôt.

00:35:22 Donc si on rachète de l'entrepôt ou du commerce ou du bureau,

00:35:24 finalement, on l'a déjà dans sa SCPI diversifiée.

00:35:26 Si tu veux un autre nom Thibault,

00:35:28 parce que c'est là que tu m'attends,

00:35:30 sinon le reste, voilà, il en faut un peu.

00:35:32 Il y a une SCPI que je trouve intéressante.

00:35:34 On n'en parle pas assez, c'est bien de parler,

00:35:36 parce que celle dans le top 10, on va forcément envie d'y aller.

00:35:39 C'est la SCPI Epsilon 360,

00:35:41 qui est un positionnement que je trouve intéressant,

00:35:43 qui est la SCPI des small cap.

00:35:45 Parce que finalement, les SCPI, elles achètent tous un petit peu,

00:35:48 quand il y a un certain niveau de collecte,

00:35:50 des actifs plutôt élevés, mais les petits artisans,

00:35:53 mais je le dis ça dans le bon sens du terme,

00:35:55 avec une vraie stratégie comme Epsilon 360,

00:35:59 ils vont viser les actifs entre 1 et 5 millions d'euros.

00:36:02 Ce qui est aussi parfois la stratégie de Saut Génial.

00:36:04 Et sur ces actifs-là, on peut trouver de la performance,

00:36:08 parce que ça sort un petit peu des radars,

00:36:10 des grosses foncières, des sociétés de gestion,

00:36:13 et c'est un travail un peu de besogneux,

00:36:15 mais ça peut être intéressant.

00:36:16 Et d'ailleurs, ils ont une valeur de reconstitution

00:36:20 qui est d'à peu près 9% en décalage

00:36:22 par rapport au prix de souscription.

00:36:24 Et ils visent un objectif cette année de 8%.

00:36:27 Alors c'est un objectif, encore une fois,

00:36:29 ce n'est pas garanti, on verra.

00:36:31 Mais en tout cas, ils visent une distribution

00:36:33 supérieure à cette année.

00:36:35 Ils ont fait 6,25, ils visent 6,50.

00:36:37 Et peut-être une augmentation du prix de la part d'un et demi,

00:36:40 parce qu'ils m'ont dit eux-mêmes,

00:36:41 "Raphaël, on ne pourra pas garder un différentiel aussi important."

00:36:44 Donc peut-être s'intéresser à la petite Epsilon 360.

00:36:47 - Et est-ce qu'il faut regarder les pays où investissent les SCPI ?

00:36:50 - Alors oui. Dans le sens, encore une fois,

00:36:53 il y a des pays qui corrigent beaucoup plus.

00:36:56 Et heureusement, certains SCPI pan-européens ont été sauvés

00:36:59 parce que certains pays ont beaucoup corrigé

00:37:01 et d'autres ont peut-être un peu augmenté, ont été plus défensifs.

00:37:04 Donc je pense encore une fois que si on veut s'en sortir,

00:37:07 il faut éviter d'être, "J'investis qu'en Pologne"

00:37:10 ou "J'investis qu'en Allemagne."

00:37:11 Je pense que c'est très dangereux.

00:37:12 À l'inverse, il faut être pan-européen

00:37:15 pour se dire que, voilà, encore,

00:37:17 avec la diversification géographique,

00:37:20 je vais pouvoir sauver ma peau.

00:37:22 Et aussi, il y a quand même, il ne faut pas se cacher,

00:37:24 l'avantage fiscal que quand vous investissez sur des SCPI européennes,

00:37:27 vous n'êtes pas redevable des prélèvements sociaux.

00:37:29 Ça fait quand même une économie de 17,2 %.

00:37:32 C'est quand même pas rien.

00:37:33 - On ne néglige jamais.

00:37:34 - Ce n'est pas neutre. Jean-Marie, est-ce qu'on investit

00:37:36 sur cœur de région, cœur de ville cette année ?

00:37:38 On s'attend à quoi ?

00:37:40 On a quoi comme objectif d'ailleurs sur ces... ?

00:37:42 - Alors évidemment, on investit sur ces pays-là.

00:37:45 On a en objectif de garder les mêmes rendements que cette année,

00:37:49 avec toujours pour objectif de faire mieux.

00:37:53 Mais ça, on va dire que c'est notre ADN de gérant.

00:37:55 Mais aujourd'hui, voilà, on voit qu'on a cœur de ville,

00:37:59 c'est une SCPI commerce qui est un peu confidentielle,

00:38:01 qui mène son petit bonhomme de chemin,

00:38:02 qui a des très bons fondamentaux.

00:38:03 Elle surperforme très largement, de 25 %, sa classe d'actifs.

00:38:07 Donc c'est un bon produit de diversification.

00:38:10 Après, on a deux produits qui deviennent des produits un peu maintenant

00:38:12 de base de portefeuille,

00:38:14 que sont cœur de région et cœur d'Europe.

00:38:16 On a toujours une très belle croissance de cœur de région.

00:38:18 On a une explosion de cœur d'Europe,

00:38:19 parce qu'en effet, on a l'avantage fiscal qui est au bout.

00:38:21 L'immobilier est très taxé en France.

00:38:23 Donc c'est vrai que faire de la SCPI française,

00:38:26 c'est bien de la faire par exemple en démembrement,

00:38:28 de ne pas acheter que le...

00:38:29 de donner le revenu de quelqu'un d'autre, achète le revenu

00:38:31 et vous faites de la croissance comme ça.

00:38:33 C'est un schéma que Raphaël pourra vous expliquer.

00:38:35 Et après, on a en effet les SCPI européennes

00:38:38 qui cartonnent, qui fonctionnent très, très bien aujourd'hui,

00:38:40 qui font des belles collègues,

00:38:41 qui ont des beaux volumes d'investissement.

00:38:43 Moi, ce que j'ai envie de dire,

00:38:44 pour compléter ce que disait Raphaël,

00:38:45 il faut regarder dans la SCPI,

00:38:48 il faut regarder en effet les valeurs de part,

00:38:50 le différentiel entre la valeur de reconstitution

00:38:54 et le prix de souscription.

00:38:55 Et bien évidemment, d'avoir un prix de souscription

00:38:57 qui est inférieur à la valeur de reconstitution,

00:38:59 c'est au bénéfice du nouvel entrant,

00:39:01 puisqu'il achète le patrimoine existant,

00:39:02 un peu moins cher que sa valeur.

00:39:04 Et c'est au bénéfice du porteur de part actuel,

00:39:06 puisque ça permet de remettre des nouveaux actifs

00:39:08 et de diversifier les risques.

00:39:10 Il faut regarder s'il y a des reports à nouveau ou pas

00:39:12 qui sont faits, parce que finalement,

00:39:13 il y a des SCPI qui ne distribuent 100% des revenus,

00:39:16 il y en a qui en mettent de côté.

00:39:17 Donc, il faut rééquilibrer ça dans nos calculs.

00:39:19 Et puis, il faut regarder la diversification dans les pays.

00:39:22 En effet, d'être sur plusieurs pays,

00:39:24 des contreparties, c'est très important.

00:39:26 Si vous allez dans un autre pays,

00:39:27 ce n'est pas pour avoir Carrefour en face de vous.

00:39:30 Si vous allez investir en Allemagne,

00:39:32 et que votre seul locataire en face,

00:39:33 c'est Carrefour ou Décathlon,

00:39:34 en fait, vous gardez les mêmes contreparties qu'en France.

00:39:36 Donc, vous gardez une partie de vos risques français.

00:39:38 L'intérêt, c'est d'aller vraiment sur des opérateurs locaux

00:39:41 qui ont une capacité économique,

00:39:43 qui ont une implantation,

00:39:45 qui ont une activité qui est vraiment propre à SCPI,

00:39:47 qui ont donc plus de fidélité,

00:39:48 et donc, une meilleure capacité distributive.

00:39:50 - Peut-être une petite dernière question,

00:39:52 vous l'avez abordée succinctement, Jean-Marie.

00:39:54 Le démembrement, on a souvent parlé du démembrement et du crédit.

00:39:58 Bon, le crédit, j'ai envie de dire, en ce moment,

00:40:00 c'est peut-être un petit peu compliqué d'investir à crédit,

00:40:02 en SCPI, au vu des taux, Raphaël.

00:40:05 - Il y en a quelques-uns qui reviennent, comme ça.

00:40:07 On a des petites vagues, hop, il y a un intérêt pour le crédit.

00:40:10 En fait, il n'y a pas si longtemps, on avait des taux,

00:40:13 parce que les taux de crédit en SCPI,

00:40:15 ils ont toujours été un peu supérieurs aux taux

00:40:17 pour l'investissement locatif traditionnel.

00:40:19 Donc, avant, les clients faisaient des taux de crédit à 2,

00:40:22 avec un rendement moyen à 4.

00:40:24 Aujourd'hui, avec des SCPI qui sont à 7,

00:40:27 alors, du coup, ils essayent de sélectionner les clients le plus leur SCPI,

00:40:30 avec des taux à 5, j'ai quelques clients qui se positionnent,

00:40:33 mais par contre, il faut qu'ils aillent chercher des SCPI

00:40:35 qui sont les plus dynamiques, les plus diversifiés,

00:40:37 auxquels ils croient le plus.

00:40:39 - Et si on n'a pas besoin de revenus dans l'immédiat,

00:40:41 pour le coup, le démembrement peut être une alternative ?

00:40:43 - Alors, moi, je suis fan du démembrement temporaire,

00:40:47 puisque, du coup, c'est avec vos liquidités,

00:40:49 donc il n'y a pas besoin de demander la permission à un banquier.

00:40:51 Donc après, on aime bien emprunter l'argent du banquier,

00:40:53 mais bon, là, c'est avec son cash.

00:40:55 Et en fait, l'avantage, c'est que vous allez avoir un rendement

00:40:58 qui ne va pas être abîmé par la fiscalité.

00:41:01 En fait, l'immobilier, comme on le sait, c'est rentable,

00:41:03 mais ce qui vient nous pénaliser, c'est que la fiscalité en France,

00:41:06 elle est très importante, puisque ça va se rajouter sur vos revenus,

00:41:09 donc votre dernière tranche marginale d'imposition,

00:41:11 plus, on l'a dit, sur ce qui est français, des prélèvements sociaux.

00:41:15 Et donc, dans ce cas-là, vous avez des remises

00:41:17 qui vont vous donner des boosters de...

00:41:19 Comme vous avez une remise, parfois, de 20% sur votre prix de part,

00:41:24 vous allez pouvoir acheter plus 25% de part de SCPI,

00:41:29 et donc vous allez avoir un capital qui va être boosté de 25%,

00:41:32 et à terme, à l'extinction de ce démembrement,

00:41:35 donc là, c'est un exemple de 5 ans,

00:41:37 vous aurez aussi plus 25% de loyer,

00:41:39 et en général, cette solution, elle est idéale

00:41:41 pour les personnes qui préparent leur retraite,

00:41:43 qui ont entre 50 et 60 ans,

00:41:45 qui n'ont pas besoin spécialement des revenus,

00:41:47 mais qui, à l'extinction de leur activité,

00:41:49 auront besoin de ce complément de revenus,

00:41:51 et on l'a dit, la SCPI, c'est surtout un produit

00:41:55 pour des revenus complémentaires.

00:41:57 Donc là, c'était idéalement ces 50-60 ans,

00:42:00 mais j'ai fait une vidéo récemment, on m'a dit

00:42:02 "Mais Raphaël, c'est aussi intéressant quand on a 30 ans."

00:42:04 Oui, c'est intéressant à partir du moment

00:42:06 où on n'a pas besoin de cet argent pour vivre

00:42:08 parce qu'il est vraiment bloqué,

00:42:10 mais c'est vous qui choisissez le nombre d'années

00:42:12 où vous n'allez pas toucher ces loyers,

00:42:14 mais effectivement, c'est l'un des meilleurs moyens

00:42:16 pour souscrire à vos parts de SCPI.

00:42:18 - Merci beaucoup Raphaël Oziel,

00:42:20 merci Jean-Marie Souclier, merci Thibault Lamy,

00:42:22 on se retrouve tout de suite pour le coup de cœur,

00:42:24 coup de gueule de Pierre Sabatier,

00:42:26 le président fondateur du cabinet PrimeView,

00:42:28 président de l'OREP,

00:42:30 et après, il y aura la séquence "Ça vous concerne".

00:42:32 Le coup de cœur.

00:42:34 - Ce mois-ci, le coup de cœur n'est pas très difficile à trouver,

00:42:36 puisque on va mettre en avant les marchés à action,

00:42:38 et plus spécifiquement,

00:42:40 quelques entreprises qui ont fait l'actualité

00:42:42 depuis le début de l'année,

00:42:44 je dirais même depuis maintenant

00:42:46 un peu plus qu'au début de l'année,

00:42:48 depuis maintenant le mois de novembre dernier.

00:42:50 Je veux évidemment parler

00:42:52 de ces très grandes entreprises,

00:42:54 notamment les entreprises américaines

00:42:56 qu'on appelle les "Magnificent Seven",

00:42:58 les sept magnifiques.

00:43:00 Sept plus grosses entreprises américaines

00:43:02 qui font tous,

00:43:04 ou sont tous,

00:43:06 assimilés à des valeurs technologiques.

00:43:08 Alors, pourquoi c'est un coup de cœur ?

00:43:10 C'est parce que, force est de constater

00:43:12 que c'est elles, et quasi-eux,

00:43:14 exclusivement elles, qui ont tiré la cote vers le haut,

00:43:16 à savoir les indices boursiers vers le haut.

00:43:18 D'ailleurs, il y a une forme d'illusion

00:43:20 associée au fait que les marchés à action

00:43:22 progressent énormément. En réalité, en fait,

00:43:24 ce n'est pas tous les marchés à action,

00:43:26 ce n'est pas toutes les entreprises qui progressent,

00:43:28 mais c'est un coup de cœur. Je reviendrai tout à l'heure

00:43:30 pour vous dire quel est notre point de vue sur le sujet.

00:43:32 Alors, ce qui est intéressant, c'est que c'est un coup de cœur

00:43:34 tout de même, parce que souvent, vous avez l'habitude

00:43:36 de nous entendre dire

00:43:38 "Attention, les armes ne montent pas jusqu'au ciel",

00:43:40 il y a une forme d'artificialisation

00:43:42 finalement du mouvement. Là, en l'occurrence,

00:43:44 ce n'est pas un mouvement artificiel,

00:43:46 c'est un mouvement qui s'est appuyé

00:43:48 sur des très bons résultats d'entreprise.

00:43:50 Et c'est un peu la nouveauté,

00:43:52 c'est qu'aujourd'hui, finalement,

00:43:54 on constate qu'on a vraiment deux dimensions

00:43:56 très très fortes, deux dynamiques très fortes

00:43:58 sur les marchés actions, européens comme américains,

00:44:00 mais concentrons-nous sur le marché américain,

00:44:02 tout simplement parce que c'est le marché directeur,

00:44:04 c'est celui qui va entraîner les autres, soit à la hausse,

00:44:06 soit à la baisse, c'est vraiment celui qu'il faut comprendre

00:44:08 pour pouvoir se positionner sur les marchés actions.

00:44:10 Et bien, qu'est-ce qu'on constate ? On constate

00:44:12 qu'au cours de la dernière saison de publication

00:44:14 dans Zulta, parce que vous achetez une action, vous n'achetez pas

00:44:16 une entreprise pour ce qu'elle a fait, mais parce que vous pensez

00:44:18 qu'elle va faire mieux demain, elle va créer plus de richesses

00:44:20 demain qu'aujourd'hui, et bien,

00:44:22 la dernière saison de publication de Zulta, celle du quatrième trimestre

00:44:24 de 2023, a finalement été

00:44:26 globalement correcte,

00:44:28 on a des résultats qui ont été

00:44:30 à peu près en ligne avec les anticipations

00:44:32 qui étaient celles des analyses financières en toute fin

00:44:34 d'année dernière, donc pas grand-chose à dire,

00:44:36 si ce n'est que lorsqu'on rentre dans le détail,

00:44:38 il y a deux dynamiques qui sont fondamentalement opposées.

00:44:40 Les sept magnifiques

00:44:42 ont affiché des croissances,

00:44:44 des résultats impressionnants,

00:44:46 puisqu'on atteint plus de 50% de hausse des profits

00:44:48 au cours du dernier trimestre de l'année 2023,

00:44:50 car les 493 autres

00:44:52 valeurs, celles qui...

00:44:54 l'indice de référence aux Etats-Unis, c'est le

00:44:56 S&P 500, 500 plus grosse boîte américaine,

00:44:58 et bien, il y a les sept dont je vous parlais

00:45:00 tout à l'heure qui ont fait plus de 50%,

00:45:02 et toutes les autres qui ont fait quoi ? Moins 8%.

00:45:04 Donc là, on est vraiment sur une récession de profits,

00:45:06 qui est d'ailleurs,

00:45:08 forcée de constater, plus connectée à ce

00:45:10 qu'on constate en termes d'économie réelle,

00:45:12 notamment aux Etats-Unis. Et donc,

00:45:14 cette dichotomie-là se reflète

00:45:16 aujourd'hui sur les marchés financiers, sur les marchés

00:45:18 actions. Donc au final, on a un marché action

00:45:20 relativement logique, qui

00:45:22 finalement applaudit dès demain

00:45:24 le résultat fort

00:45:26 enthousiasmant et positif de

00:45:28 quelques valeurs, quelques très très grosses valeurs,

00:45:30 toujours les mêmes, et

00:45:32 le reste de la cote qui reste à la traîne.

00:45:34 Et donc, cette dichotomie-là

00:45:36 explique finalement le fait

00:45:38 qu'il n'y a qu'une seule thématique, si vous voulez

00:45:40 effectivement générer des

00:45:42 profits et des plus-values sur les marchés actions,

00:45:44 il n'y a qu'une seule thématique qui l'emporte jusqu'à maintenant,

00:45:46 c'est celle de ces sept magnifiques.

00:45:48 Alors ces sept magnifiques, quelle est cette thématique-là ?

00:45:50 Attardons-nous quelques secondes

00:45:52 sur le sujet. Beaucoup de gens vont vous dire

00:45:54 que c'est le secteur technologique qui fonctionne.

00:45:56 Eh bien, nous avons l'habitude de dire

00:45:58 qu'aujourd'hui, ce ne sont pas que

00:46:00 des valeurs technologiques. En réalité, quand vous achetez

00:46:02 ces valeurs-là, vous achetez quoi ? Vous achetez des entreprises

00:46:04 qui sont assises sur des montagnes

00:46:06 de cash, des trésoreries qui sont absolument colossales.

00:46:08 Et donc, pour nous, ce n'est pas la thématique

00:46:10 de la techno qu'il faut jouer à travers

00:46:12 ces valeurs-là, c'est la thématique des trusts.

00:46:14 C'est-à-dire que quand vous êtes une entreprise

00:46:16 qui est assise sur une montagne de cash,

00:46:18 eh bien, quelles que soient les circonstances,

00:46:20 vous l'emportez. Pourquoi ? Parce que même

00:46:22 lorsque vous ne trouvez pas,

00:46:24 vous savez, on appuie le pricing power,

00:46:26 la rentabilité,

00:46:28 la richesse créée repose beaucoup sur l'innovation.

00:46:30 Mais ces valeurs-là et ces entreprises-là,

00:46:32 même lorsqu'elles ne trouvent pas

00:46:34 en interne, à travers

00:46:36 leur service de recherche,

00:46:38 leur centre de recherche interne, eh bien,

00:46:40 elles ont les moyens de racheter

00:46:42 ces entreprises qui, elles, sont des vraies

00:46:44 entreprises de recherche. Et donc, vous avez,

00:46:46 quelles que soient les circonstances, qu'elles soient bonnes ou mauvaises,

00:46:48 les conditions qui sont faites pour

00:46:50 que ces trusts l'emportent toujours.

00:46:52 D'où le coup

00:46:54 de cœur qui est celle d'aujourd'hui,

00:46:56 en fait, les marchés actions sont finalement assez logiques

00:46:58 et continuent de jouer une thématique qui ne peut

00:47:00 que l'emporter. Mais j'ai presque envie de dire

00:47:02 au détriment des autres, donc

00:47:04 c'est un petit peu la nuance qu'on pourrait apporter jusqu'à

00:47:06 maintenant, eh bien, il faut, évidemment,

00:47:08 on ne peut que jouer cette thématique-là si on

00:47:10 veut s'exposer aux marchés actions et gagner.

00:47:12 Mais, au bout d'un

00:47:14 moment, on se pose la question de l'extrême concentration

00:47:16 des marchés. Lorsque, tout à l'heure,

00:47:18 je l'évoquais, on parle de 7 valeurs

00:47:20 sur 500, les 493

00:47:22 autres sont à la traîne.

00:47:24 Et ça veut dire simplement que les

00:47:26 fondations de la hausse qui ont tiré

00:47:28 les marchés actions vers le haut sont extrêmement

00:47:30 étroites. Et donc, naturellement,

00:47:32 eh bien, lorsque les fondations

00:47:34 sont très étroites, eh bien, on n'est plus

00:47:36 soumis, en fait, aux aléas d'un coup

00:47:38 de vent. Donc, il faudra faire très attention, en fait,

00:47:40 à l'avenir, puisque les anticipations sur

00:47:42 ces valeurs-là restent quand même très, très positives,

00:47:44 peut-être un peu trop agressives, quand même, vu le contexte

00:47:46 général. Eh bien, il faudra faire attention.

00:47:48 Toute déception sur ces valeurs-là

00:47:50 coûtera. Coutera,

00:47:52 évidemment, en termes de valorisation

00:47:54 pour cette thématique-là et, naturellement,

00:47:56 aussi sur toutes les autres. Donc, coup de cœur,

00:47:58 félicitons-nous, finalement, du très beau parcours

00:48:00 et de la logique, aujourd'hui,

00:48:02 des marchés actions depuis le début de l'année, c'est-à-dire que,

00:48:04 finalement, on joue

00:48:06 ce qui fonctionne mieux en termes de profitabilité

00:48:08 et d'économie réelle, mais attention

00:48:10 parce qu'aujourd'hui, on est face à un marché

00:48:12 actions qui fonctionne avec des fondations qui sont de plus

00:48:14 en plus étroites.

00:48:16 Et oui, ça vous concerne,

00:48:18 c'est votre séquence.

00:48:20 Vous envoyez vos questions

00:48:22 par mail à l'adresse

00:48:24 qui s'affiche, qui est juste en dessous,

00:48:26 grand--rendez-vous de l'Epargne,

00:48:28 tout attaché, @prismamedia.com

00:48:30 et

00:48:32 chaque mois, nos experts, nos trois

00:48:34 experts y répondent.

00:48:36 Alors, on accueille tout de suite notre première

00:48:38 experte qui est à distance, il s'agit

00:48:40 de Nathalie Cousigou-Suas,

00:48:42 notaire à Paris. Bonjour, Maître, et nous avons

00:48:44 pour vous une question de Tassadit,

00:48:46 Thibaut. - Oui, Tassadit, notre

00:48:48 lectrice, elle veut savoir si elle peut prévoir

00:48:50 à l'aide d'un notaire, donc ça tombe bien avec

00:48:52 Maître Cousigou-Suas, qu'en cas de décès

00:48:54 de son fils, ses enfants, donc

00:48:56 les petits-fils de Tassadit, n'héritent

00:48:58 pas de la part revenant à leur père.

00:49:00 Notre lectrice n'a jamais eu de contact avec ses petits-enfants

00:49:02 et ne veut pas les avantager.

00:49:04 - Oui, bonjour Thibaut. Alors,

00:49:06 la question de notre auditrice,

00:49:08 elle est celle-ci, peut-elle concrètement

00:49:10 déshériter ses petits-enfants ?

00:49:12 Ce qu'elle craint, c'est qu'au-delà

00:49:14 du deuil, effectivement, que son fils

00:49:16 ne prédécède avant elle

00:49:18 et que du coup, ses petits-enfants

00:49:20 recueillent à son propre

00:49:22 décès la part qu'aurait dû recevoir

00:49:24 son fils. Eh bien, il faut

00:49:26 savoir qu'en droit français, on ne

00:49:28 peut pas déshériter

00:49:30 totalement ses enfants, c'est-à-dire

00:49:32 qu'il y a une part de la succession

00:49:34 qui est automatiquement dévolue

00:49:36 aux enfants, qui doit revenir

00:49:38 aux enfants. Par exemple, si

00:49:40 Tassadit a eu deux enfants,

00:49:42 dont son fils, eh bien

00:49:44 normalement, chacun de ses enfants

00:49:46 doit avoir la moitié de son patrimoine,

00:49:48 la moitié de sa succession.

00:49:50 Dans ce cas, elle peut

00:49:52 très bien avantager soit

00:49:54 une tierce personne, soit l'un de ses enfants,

00:49:56 c'est-à-dire léguer, par exemple,

00:49:58 soit l'un de ses enfants, un tiers

00:50:00 de sa succession et les deux tiers

00:50:02 iront

00:50:04 à son autre enfant. C'est ce qu'on appelle

00:50:06 la part de quotité disponible.

00:50:08 C'est tout à fait pareil pour les petits-enfants

00:50:10 qui, eux, si malheureusement

00:50:12 leur père venait à décéder

00:50:14 avant leur grand-père, eh bien

00:50:16 viendraient représenter leur père

00:50:18 dans la succession de leur grand-mère

00:50:20 et donc pourraient prétendre à cette part de réserve.

00:50:22 Donc, concrètement,

00:50:24 si malheureusement son fils

00:50:26 prédécède à Tacitite et que Tacitite

00:50:28 n'a laissé aucun testament,

00:50:30 les petits-enfants pourront prétendre

00:50:32 à la part de leur père. Dans l'exemple que j'ai donné,

00:50:34 ils auraient la moitié

00:50:36 de la succession et le frère ou la soeur

00:50:38 du fils de Tacitite

00:50:42 aurait l'autre moitié.

00:50:44 Ce que peut faire la grand-mère, c'est qu'elle peut dire

00:50:46 qu'en cas de prédécès

00:50:48 de son fils, elle souhaite que la

00:50:50 quotité disponible soit léguée

00:50:52 à ses autres enfants,

00:50:54 soit un tiers, de sorte

00:50:56 que ses petits-enfants auront

00:50:58 quand même quelque chose, mais seront réduits

00:51:00 à la part de réserve qu'aurait pu

00:51:02 recevoir leur père.

00:51:04 Ça vous concerne !

00:51:06 Nous avons une seconde question d'Isabelle Thibault.

00:51:08 Oui, Isabelle

00:51:10 qui nous demande jusqu'à quand

00:51:12 un héritier indivisaire

00:51:14 peut demander, après la vente d'une maison,

00:51:16 à être indemnisé. Un membre de la

00:51:18 famille d'Isabelle estime en effet qu'il a été

00:51:20 lésé avec la soule

00:51:22 qui lui a été versée au moment

00:51:24 de la vente du bien immobilier.

00:51:26 Le membre de la famille d'Isabelle

00:51:28 veut faire valoir ses droits de nombreuses

00:51:30 années après la fin de l'indivision.

00:51:32 Isabelle veut savoir

00:51:34 s'il en a le droit. - La question de

00:51:36 notre lecteur, elle est relative

00:51:38 à un

00:51:40 recours après un partage.

00:51:42 Vraisemblablement, il y a eu un

00:51:44 partage dans le cadre d'une succession.

00:51:46 Imaginez par exemple qu'il y ait eu une maison,

00:51:48 que les héritiers se soient

00:51:50 mis d'accord pour que l'un se voit attribuer

00:51:52 la maison, et l'autre a eu

00:51:54 sa part, l'équivalent en argent,

00:51:56 qui s'appelle une soute.

00:51:58 Imaginez par exemple que leurs droits étaient égaux,

00:52:00 la maison valait 100 000,

00:52:02 l'un, le cohéritier A,

00:52:04 s'est vu attribuer la maison moyennant 100,

00:52:06 à charge pour lui de verser

00:52:08 le complément, c'est-à-dire 50,

00:52:10 les droits de B,

00:52:12 dans le partage. Et aujourd'hui, que se

00:52:14 passe-t-il ? B nous dit

00:52:16 "manifestement, je m'aperçois que la maison

00:52:18 a été sous-évaluée,

00:52:20 et je veux demander ma part,

00:52:22 je veux remettre en cause le partage".

00:52:24 Que prévoit la loi ? Effectivement,

00:52:26 la loi prévoit un recours

00:52:28 qui est prévu

00:52:30 par le Code civil et qui s'appelle

00:52:32 l'action complément de part, autrefois

00:52:34 on l'appelait la lésion. Mais cette

00:52:36 action, en fait, elle est subordonnée

00:52:38 à deux conditions.

00:52:40 Tout d'abord, il faut vérifier

00:52:42 l'intégralité du partage

00:52:44 et conditionner au fait que

00:52:46 l'héritier qui s'estime lésé

00:52:48 ait été lésé de plus du quart.

00:52:50 Donc, effectivement,

00:52:52 il ne suffit pas de constater un

00:52:54 déséquilibre, il faut encore que

00:52:56 ce déséquilibre qui porte sur l'ensemble

00:52:58 du partage dépasse

00:53:00 25% de, en fait,

00:53:02 de la valeur des droits

00:53:04 auxquels aurait pu prétendre

00:53:06 le copartageant qui s'estime lésé.

00:53:08 Mais ce n'est pas suffisant,

00:53:10 il faut encore que cette

00:53:12 action complément de part

00:53:14 soit effectuée dans un délai précis,

00:53:16 c'est-à-dire que le copartageant,

00:53:18 c'est-à-dire le coindivisaire qui s'estime lésé,

00:53:20 fasse valoir ses droits

00:53:22 dans un délai de deux ans à compter

00:53:24 du partage. Après, c'est

00:53:26 trop tard. Donc, ce que nous dit notre

00:53:28 lecteur, c'est que ça fait de

00:53:30 nombreuses années que ce partage est intervenu,

00:53:32 et bien si ça dépasse deux ans,

00:53:34 son action est vouée à l'échec,

00:53:36 puisque le délai de deux ans

00:53:38 est vraiment un délai impératif.

00:53:40 Donc, deux conditions.

00:53:42 Déséquilibre du partage,

00:53:44 mais qui porte sur plus du quart

00:53:46 du déséquilibre, d'une part, et d'autre

00:53:48 part, un délai pendant lequel

00:53:50 il faut agir, qui est le délai de deux ans.

00:53:52 En revanche, il n'est pas nécessaire

00:53:54 de montrer une fraude ou une volonté

00:53:56 de nuire. La simple

00:53:58 preuve du déséquilibre de

00:54:00 25% demandé dans le

00:54:02 délai de deux ans, et bien

00:54:04 est suffisante.

00:54:06 On accueille tout de suite

00:54:08 notre deuxième experte,

00:54:10 qui est à distance également, il s'agit de

00:54:12 Charlotte Tammer, directrice conseil

00:54:14 chez Yaumoni, et nous avons

00:54:16 deux questions. La première est une

00:54:18 question de Marc Thibault, notre

00:54:20 lecteur. - Oui, Marc, il veut ouvrir une

00:54:22 assurance-vie pour sa fille qui a 13 ans.

00:54:24 Il est séparé de la maman de sa

00:54:26 fille depuis 7 ans, les relations

00:54:28 sont assez compliquées avec son ex-conjointe.

00:54:30 Il veut savoir si

00:54:32 son ex-femme est obligée d'être

00:54:34 présente à l'ouverture de l'assurance-vie,

00:54:36 et puis aussi des conseils,

00:54:38 quel type de contrat choisir pour

00:54:40 sa fille. - Alors, pour répondre à Marc,

00:54:42 effectivement, on peut ouvrir

00:54:44 un contrat d'assurance-vie au nom de son enfant,

00:54:46 c'est même une très bonne idée,

00:54:48 c'est même une très bonne idée pour lui transmettre

00:54:50 non seulement un capital à sa majorité,

00:54:52 mais aussi le véhicule

00:54:54 d'investissement.

00:54:56 Et effectivement, pour ouvrir un contrat

00:54:58 d'assurance-vie à un mineur, il faut

00:55:00 normalement le consentement des deux parents

00:55:02 ou des deux tuteurs légaux. Et ça, c'est

00:55:04 vrai jusqu'aux 12 ans révolus

00:55:06 de l'enfant. Après les

00:55:08 12 ans révolus, en fait, on va également demander

00:55:10 le consentement de l'enfant.

00:55:12 Donc, dans le cas de Marc, il est tout à fait possible

00:55:14 d'ouvrir le contrat d'assurance-vie au nom

00:55:16 de sa fille par lui-même, il n'a

00:55:18 pas besoin de l'autorisation de sa mère,

00:55:20 et effectivement, ça tombe bien, puisqu'à priori, ils sont en

00:55:22 mauvais terme.

00:55:24 Ce qu'on va recommander à Marc, donc, c'est d'ouvrir

00:55:26 ce contrat d'assurance-vie, et on va quand même

00:55:28 lui recommander deux, trois petites choses.

00:55:30 La première, c'est

00:55:32 de concomitamment, à l'ouverture de ce contrat

00:55:34 d'assurance-vie, de mettre en place ce qu'on appelle un

00:55:36 pacte adjoint, qui est un acte sous-saint privé,

00:55:38 et qui va permettre, à l'intérieur

00:55:40 de ce pacte adjoint, de mettre une clause

00:55:42 d'inaliénabilité

00:55:44 des capitaux jusqu'aux 25 ans révolus

00:55:46 de sa fille. Ça veut dire quoi ? Ça veut dire qu'au

00:55:48 18 ans, en fait, le contrat d'assurance-vie est

00:55:50 entre les mains de sa fille, et grâce à cette clause

00:55:52 d'inaliénabilité, elle va être obligée de

00:55:54 demander l'autorisation de Marc pour

00:55:56 utiliser ses capitaux entre son 18e et son

00:55:58 25e anniversaire. Et ça, c'est plutôt bien

00:56:00 parce qu'à 18 ans, on n'a pas

00:56:02 forcément la valeur, conscience

00:56:04 de la valeur de l'argent.

00:56:06 Deuxième chose qu'on va recommander à Marc, c'est de faire

00:56:08 attention au contrat d'assurance-vie qu'il va

00:56:10 choisir. En effet, les frais

00:56:12 ne sont pas les mêmes en fonction des différents

00:56:14 contrats d'assurance-vie, et donc on va lui recommander

00:56:16 d'avoir des frais plutôt bas, puisque

00:56:18 les frais ont directement un impact sur la

00:56:20 performance du contrat sur la durée. Et

00:56:22 troisième recommandation qu'on va faire à Marc pour le contrat

00:56:24 d'assurance-vie pour sa fille, c'est,

00:56:26 comme elle a 13 ans aujourd'hui,

00:56:28 c'est d'avoir... elle a un horizon de placement qui est plutôt lointain,

00:56:30 qui est au moins de 7, 8,

00:56:32 peut-être même de 10 ans, et c'est d'orienter

00:56:34 plutôt sur une gestion dynamique

00:56:36 en action, pour

00:56:38 aller chercher un maximum de rentabilité

00:56:40 sur la durée.

00:56:42 Seconde question pour

00:56:44 vous, Charlotte Tamer, d'Eve.

00:56:46 Thibault.

00:56:47 Eve a une petite épargne sur une assurance-vie,

00:56:49 environ un peu plus de 7000 euros,

00:56:51 7266 euros cette année,

00:56:53 intérêts compris. Elle a

00:56:55 aussi un ALEP, un livret d'épargne

00:56:57 populaire, avec 4085

00:56:59 euros net,

00:57:01 donc intérêts compris, encore une fois.

00:57:03 Elle veut savoir si, dans son cas,

00:57:05 ce serait judicieux de cesser les versements sur son

00:57:07 contrat d'assurance-vie, sans résilier

00:57:09 pour autant le contrat, et

00:57:11 faire des versements exclusivement

00:57:13 sur le LEP, parce que le LEP,

00:57:15 on rappelle, a un taux à 5%

00:57:17 actuellement.

00:57:18 Alors, pour répondre à Eve,

00:57:20 effectivement,

00:57:22 son LEP

00:57:24 affiche un taux de rendement de 5%,

00:57:26 et semble,

00:57:28 vu ce qu'elle nous annonce en termes de chiffres,

00:57:30 plus rentable que son contrat d'assurance-vie.

00:57:32 Elle se demande si

00:57:34 elle doit réorienter son épargne régulière

00:57:36 plutôt vers le LEP, qui a un rendement supérieur

00:57:38 à celui

00:57:40 de son assurance-vie. Alors, la réponse,

00:57:42 la réponse Eve,

00:57:44 elle va clairement dépendre

00:57:46 de votre horizon de placement,

00:57:48 c'est-à-dire qu'il n'y a pas de réponse préétablie.

00:57:50 C'est-à-dire que si vous avez un horizon de placement

00:57:52 à travers ce projet d'épargne,

00:57:54 cette épargne régulière que vous versez,

00:57:56 si vous avez un horizon de placement qui est plutôt de court terme,

00:57:58 c'est-à-dire entre maintenant et 3 ans,

00:58:00 c'est-à-dire que vous allez avoir besoin de cette épargne

00:58:02 entre maintenant et 3 ans, alors oui,

00:58:04 je vous recommande de réorienter votre épargne

00:58:06 du côté de votre LEP,

00:58:08 qui va être plus rentable que votre assurance-vie.

00:58:10 Si votre projet

00:58:12 d'investissement est plutôt sur un horizon

00:58:14 de moyen terme ou de long terme,

00:58:16 c'est-à-dire plutôt au-delà de 3 ans,

00:58:18 entre 3 et 5 ans, voire 5 ans,

00:58:20 8 ans, 10 ans et plus,

00:58:22 alors l'assurance-vie peut sembler aussi très pertinente

00:58:24 parce qu'au-delà de son aspect fonds euros,

00:58:26 elle peut vous proposer des fonds,

00:58:28 notamment des fonds en actions,

00:58:30 et on sait que sur la durée, le plus rentable,

00:58:32 c'est de prendre des actions.

00:58:34 Alors certes, ce n'est pas garanti en capital,

00:58:36 mais si votre horizon de placement est lointain,

00:58:38 vous diluez le risque

00:58:40 et vous augmentez votre potentiel de rentabilité

00:58:42 qui peut être au-delà, bien évidemment,

00:58:44 des 5 %. Donc, Ève,

00:58:46 maintenant, il suffit de vous demander

00:58:48 quel est l'horizon de placement à travers cette épargne,

00:58:50 est-ce qu'il est de court terme, entre maintenant et 3 ans,

00:58:52 auquel cas la réorientation des versements,

00:58:54 c'est directement sur l'LEP,

00:58:56 est-ce que votre projet d'épargne est plutôt

00:58:58 sur du moyen terme, entre 3 et 5 ans,

00:59:00 ou est-ce qu'il est sur du long terme

00:59:02 à 8 ans et plus ? Et en fonction

00:59:04 de cette réponse-là, à vous de réorienter votre épargne,

00:59:06 ce n'est pas forcément soit tout LEP,

00:59:08 soit toute assurance-vie, ça peut être

00:59:10 un juste milieu entre un peu d'LEP,

00:59:12 un peu d'assurance-vie. Néanmoins, sur l'assurance-vie,

00:59:14 et vu les rendements affichés, on n'a pas plus

00:59:16 de détails, mais pensez bien,

00:59:18 si vous êtes sur du long terme, à réorienter

00:59:20 la gestion, plutôt

00:59:22 sur de l'action et de l'action internationale.

00:59:24 Ça vous concerne.

00:59:26 Et nous accueillons

00:59:28 tout de suite notre dernier expert

00:59:30 en visio également, il s'agit de Stéphane

00:59:32 Absolue, directeur associé

00:59:34 chez PIC6 Conseil,

00:59:36 et nous avons une question

00:59:38 de Pierre.

00:59:40 Pierre détient plusieurs biens de famille qu'il entend léguer à ses enfants.

00:59:42 Il aimerait savoir comment faire

00:59:44 en sorte d'éviter les éventuels conflits

00:59:46 entre eux liés à une indivision.

00:59:48 Il a entendu parler d'une convention d'indivision

00:59:50 et souhaite savoir si cet acte est bien

00:59:52 indiqué dans cette situation.

00:59:54 Pour répondre à la question de Pierre,

00:59:56 la gestion de biens

00:59:58 entre héritiers

01:00:00 peut évidemment soulever plusieurs problèmes.

01:00:02 Une des solutions peut consister

01:00:04 à, dans la gestion de ces biens,

01:00:06 créer une société civile et puis rentrer

01:00:08 dans une organisation de gestion, qui est une organisation

01:00:10 de société civile. Ce qui n'est pas toujours évident

01:00:12 à mettre en place, ce qui peut représenter un coût

01:00:14 et ne pas être forcément la stratégie choisie

01:00:16 par les parents.

01:00:18 Si on ne rentre pas dans le cadre de cette organisation

01:00:20 en société civile, pour la gestion

01:00:22 de biens, notamment de biens immobiliers,

01:00:24 reste évidemment la solution légale

01:00:26 qui est la solution, dans la gestion

01:00:28 d'un bien à plusieurs héritiers,

01:00:30 la solution de l'indivision.

01:00:32 L'indivision est

01:00:34 largement définie

01:00:36 dans le cadre du cadre civil.

01:00:38 Un des principes sur lesquels repose

01:00:40 l'indivision, c'est évidemment

01:00:42 un principe d'unanimité.

01:00:44 Les décisions doivent être prises

01:00:46 à unanimité. Et puis, le corollaire

01:00:48 de cette

01:00:50 unanimité, c'est que nul

01:00:52 n'est censé rester dans une indivision s'il ne

01:00:54 souhaite plus en faire partie.

01:00:56 Évidemment, tout cela a des conséquences.

01:00:58 Des conséquences sur la gestion

01:01:00 même de ce patrimoine en indivision.

01:01:02 Et puis, des conséquences sur

01:01:04 les relations

01:01:06 entre les individés.

01:01:08 Une fois qu'on a dit ça,

01:01:10 quelque part, ces règles

01:01:12 bien définies peuvent

01:01:14 cependant être aménagées

01:01:16 dans le cadre de ce qu'on appelle une convention d'indivision.

01:01:18 Ce qui permettra, dans le cadre

01:01:20 de l'indivision, de déterminer, au-delà

01:01:22 des règles légales fixées par le

01:01:24 Code civil, de déterminer des règles

01:01:26 d'organisation et de gestion

01:01:28 propres à l'indivision. Bien

01:01:30 évidemment, cette convention d'indivision devrait être

01:01:32 signée par l'ensemble

01:01:34 des indivisaires. Mais elle va

01:01:36 permettre de déroger certaines règles.

01:01:38 Et en premier lieu, d'ailleurs,

01:01:40 elle va pouvoir faire obstacle à

01:01:42 ce droit de

01:01:44 demander le partage. C'est-à-dire qu'on pourra,

01:01:46 pendant une durée déterminée, cette durée déterminée

01:01:48 normalement c'est 5 ans, on pourra, dans le cadre

01:01:50 d'une convention d'indivision, prévoir sur 5 années

01:01:52 le fait que

01:01:54 il n'est pas possible

01:01:56 pour un coin indivisaire

01:01:58 de demander le partage.

01:02:00 On va bloquer un peu

01:02:02 la situation du coin indivisaire.

01:02:04 Autre règle qu'on va

01:02:06 pouvoir contourner, c'est la règle de l'unanimité.

01:02:08 Cette règle de l'unanimité

01:02:10 qui normalement oblige à ce que

01:02:12 tous les indivisaires se mettent d'accord,

01:02:14 on va pouvoir définir dans le cadre de la convention d'indivision

01:02:16 des règles de majorité

01:02:18 qui seront des règles différentes,

01:02:20 avec une majorité différente

01:02:22 et donc une prise de décision

01:02:24 qui pourra être plus simple

01:02:26 que dans le cadre du principe de l'unanimité.

01:02:28 Alors, une exception quand même à ce principe,

01:02:30 c'est notamment dans le cadre

01:02:32 de la cession d'un bien immobilier

01:02:34 détenu en indivision,

01:02:36 dans ce cadre-là,

01:02:38 la règle de l'unanimité s'impose

01:02:40 et on ne peut pas se priver

01:02:42 de l'accord de l'ensemble des indivisaires

01:02:44 pour la cession du bien immobilier.

01:02:46 Autre disposition

01:02:48 qu'on pourra indiquer

01:02:50 dans la convention d'indivision,

01:02:52 ce sont les règles liées à la gérance

01:02:54 et à la représentation même de cette indivision.

01:02:56 Donc la loi prévoit

01:02:58 un certain nombre de dispositions sur la représentation

01:03:00 et la gérance de l'indivision.

01:03:02 Dans le cadre de la convention d'indivision, on va pouvoir

01:03:04 déterminer des règles propres

01:03:06 qui pourront d'ailleurs déroger

01:03:08 aux règles légales par rapport

01:03:10 à l'information et

01:03:12 par rapport au fait de borner peut-être

01:03:14 de manière différente la gérance de cette

01:03:16 indivision, la rémunération éventuellement

01:03:18 de cette gérance

01:03:20 d'indivision. Et puis,

01:03:22 une dernière typologie de règles

01:03:24 qui peuvent être indiquées dans la convention d'indivision,

01:03:26 c'est les règles qui relèvent

01:03:28 de la gestion même des rapports

01:03:30 entre les indivisaires, un droit

01:03:32 à l'information en particulier,

01:03:34 la perception des revenus,

01:03:36 c'est-à-dire que peut-être que les

01:03:38 co-indivisaires peuvent se mettre d'accord sur le fait que la perception

01:03:40 des revenus ne se fera pas annuellement, mais elle

01:03:42 peut se faire trimestriellement, mensuellement.

01:03:44 Donc une organisation de leurs relations

01:03:46 entre eux. De même manière, on peut prévoir des règles

01:03:48 qui indiqueront que ces

01:03:50 revenus ne seront pas perçus par les

01:03:52 co-indivisaires, mais rentrent dans

01:03:54 cette masse indivise et viennent

01:03:56 gonfler du coup le patrimoine de l'ensemble

01:03:58 des indivisaires. On n'a pas de répartition.

01:04:00 Donc toutes ces règles-là, des règles

01:04:02 de jouissance même du bien, on peut prévoir que

01:04:04 le bien individu est laissé à la

01:04:06 jouissance d'un ou plusieurs indivisaires

01:04:08 avec des conditions qui seront prévues dans

01:04:10 la convention d'indivision. Donc on le voit

01:04:12 entre la structuration

01:04:14 d'une société qui permet la gestion

01:04:16 d'un patrimoine à plusieurs associés

01:04:18 dans un cadre bien déterminé, il est possible

01:04:20 dans le cadre d'une indivision de prévoir

01:04:22 au travers de cette convention d'indivision

01:04:24 des règles particulières,

01:04:26 des règles qui pourront déroger de la même manière

01:04:28 aux règles légales

01:04:30 pour faciliter la gestion

01:04:32 du bien des enfants de Pierre, en l'occurrence,

01:04:34 pour la

01:04:36 transmission et donc faciliter quelque part

01:04:38 la bonne entente de la famille.

01:04:40 Ça vous concerne !

01:04:42 Et nous avons une seconde question

01:04:44 de Thomas. Oui, Thomas,

01:04:46 tout simplement, il veut savoir s'il peut aider

01:04:48 financièrement un parent ou un grand-parent

01:04:50 et comment il peut le faire en payant le moins

01:04:52 d'impôts possible. Alors, la question

01:04:54 est importante, puisque

01:04:56 cette aide alimentaire

01:04:58 qui peut être attribuée de la part

01:05:00 d'un enfant vis-à-vis d'un parent

01:05:02 ou d'un grand-parent relève même d'une obligation

01:05:04 du code civil, puisque je rappelle que c'est dans

01:05:06 le cadre de l'obligation alimentaire, des enfants

01:05:08 peuvent être même contraints à aider

01:05:10 financièrement leurs parents

01:05:12 qui se trouveraient eux-mêmes

01:05:14 dans le besoin. Alors, après,

01:05:16 en termes d'aide, tout dépend bien évidemment

01:05:18 du type d'aide dont a besoin

01:05:20 le parent en situation

01:05:22 de difficulté. Donc, pour le soutenir,

01:05:24 on a évidemment une aide financière,

01:05:26 je vais attribuer

01:05:28 une somme à mon parent,

01:05:30 je peux l'aider en lui donnant un capital

01:05:32 et puis, bien de la même manière,

01:05:34 je peux l'aider en lui donnant un revenu

01:05:36 complémentaire qui viendrait éventuellement

01:05:38 compléter une retraite.

01:05:40 Tout ça peut rentrer sous différentes

01:05:42 formes dans le cadre de l'obligation alimentaire

01:05:44 qui est prévue par le code civil. Alors,

01:05:46 juridiquement ensuite, ce qui est intéressant de savoir,

01:05:48 c'est comment est-ce qu'on peut mettre en place

01:05:50 cette aide vis-à-vis d'un parent en difficulté.

01:05:52 Alors, le premier élément,

01:05:54 c'est par le versement d'une pension

01:05:56 alimentaire. La pension alimentaire

01:05:58 peut prendre plusieurs formes, il peut s'agir

01:06:00 du versement d'une somme financière

01:06:02 à l'égard du parent, mais il peut

01:06:04 également s'agir de

01:06:06 la prise en charge de frais,

01:06:08 de frais du parent,

01:06:10 frais de logement, frais de santé, qui seront pris

01:06:12 en charge par l'enfant. Alors,

01:06:14 la particularité de cette pension alimentaire,

01:06:16 versée notamment dans le cadre de l'obligation

01:06:18 alimentaire, c'est qu'elle est déductible des impôts

01:06:20 et donc, au titre

01:06:22 de l'impôt sur le revenu, de

01:06:24 l'enfant qui va la verser à

01:06:26 son parent. Alors, elle est déductible, et elle est déductible

01:06:28 sans limitation de montant, à partir

01:06:30 du moment où la pension qui est versée

01:06:32 est en lien avec les revenus

01:06:34 de l'enfant qui verse cette pension,

01:06:36 et en lien avec les besoins du parent

01:06:38 qui a besoin

01:06:40 d'un soutien financier. Et à partir du moment où

01:06:42 on a cette corrélation, la pension alimentaire

01:06:44 est déductible, dans le cadre de la déclaration d'impôt

01:06:46 sur le revenu, pour sa totalité,

01:06:48 peu importe le montant.

01:06:50 Autre forme, il est

01:06:52 possible de faire un don.

01:06:54 On est souvent dans l'autre

01:06:56 sens, c'est-à-dire des parents qui vont faire des dons

01:06:58 aux enfants.

01:07:00 Ça fonctionne de la même manière, la possibilité

01:07:02 de bénéficier de l'abattement de 100 000 euros,

01:07:04 lorsqu'un enfant fera un don

01:07:06 à son parent, qui, bien évidemment,

01:07:08 est dépendant financièrement.

01:07:10 Alors, cet abattement de 100 000 euros fonctionne,

01:07:12 par contre,

01:07:14 l'abattement de 31 865 euros,

01:07:16 qui est un abattement pour don de somme

01:07:18 d'argent, ne s'applique pas entre

01:07:20 un enfant et un parent. Il va fonctionner

01:07:22 du parent vers l'enfant, mais il ne fonctionne

01:07:24 pas dans le sens inverse.

01:07:26 Autre élément, pour

01:07:28 obtenir une aide financière de la part d'un

01:07:30 enfant, c'est la possibilité de mettre en place

01:07:32 un prêt familial. Là, c'est la

01:07:34 situation où l'enfant ne souhaite pas

01:07:36 se départir d'une partie de son patrimoine ou

01:07:38 de l'enrichissement, et qu'il va donc faire un prêt.

01:07:40 Ce prêt-là sera

01:07:42 soit remboursé du vivant du parent,

01:07:44 soit, le cas échéant, constaté comme un

01:07:46 passif dans la succession du parent au moment de son décès.

01:07:48 Alors, là, j'invite

01:07:50 quand même vivement

01:07:52 nos lecteurs à

01:07:54 indiquer

01:07:56 les conditions de ce prêt dans un écrit,

01:07:58 à réaliser un écrit, pour déterminer

01:08:00 les conditions de durée,

01:08:02 les conditions d'intérêt,

01:08:04 éventuellement les garanties

01:08:06 qui peuvent être prises. Donc, de réaliser

01:08:08 un écrit, et deux, surtout, de faire enregistrer

01:08:10 cet écrit auprès de la recette

01:08:12 des impôts, du

01:08:14 coup, de celui qui octroie ce

01:08:16 prêt, parce que ça permettra d'éviter

01:08:18 toute qualification, toute requalification

01:08:20 en donation, éventuellement,

01:08:22 et ça permettra de bien cadrer ce que sont

01:08:24 les conditions, et du coup, de les rendre

01:08:26 opposables à l'administration fiscale.

01:08:28 Et puis, dernier élément,

01:08:30 il est aussi possible, du coup, de loger

01:08:32 un parent. Donc, là, on a plusieurs

01:08:34 hypothèses. Comme on le disait tout à l'heure, la prise en charge

01:08:36 d'un loyer, qui rentrera dans le cadre de la pension

01:08:38 alimentaire que j'ai abordée tout à l'heure. Il est possible

01:08:40 également de mettre à disposition un titre gratuit

01:08:42 un logement dont,

01:08:44 du coup, l'enfant serait propriétaire.

01:08:46 Thomas souhaite

01:08:48 mettre un de ses appartements à la disposition

01:08:50 de ses parents. Il peut le faire gratuitement, sans loyer,

01:08:52 sans que ce soit requalifié en donation,

01:08:54 puisqu'il s'agit, là encore, d'une obligation,

01:08:56 de l'obligation alimentaire.

01:08:58 Et puis, une dernière stratégie

01:09:00 qu'on utilise parfois chez Pixis,

01:09:02 lorsqu'on est avec

01:09:04 des enfants qui sont peut-être assujettis à l'IFI,

01:09:06 on a, dans le cadre de donations

01:09:08 temporaires d'usufruits, la possibilité de réduire

01:09:10 la base taxable à l'IFI,

01:09:12 en donnant un usufruit aux parents

01:09:14 qui, s'il est en difficulté,

01:09:16 n'est peut-être pas à l'IFI.

01:09:18 Et qui pourra jouir du logement,

01:09:20 être normalement le titulaire

01:09:22 de l'obligation déclarative au titre de l'IFI,

01:09:24 ce qui permet d'alléger l'IFI

01:09:26 de l'enfant, tout en octroyant

01:09:28 aux parents dans le besoin

01:09:30 la jouissance d'un logement. Donc on le voit, il y a

01:09:32 plusieurs formats possibles

01:09:34 pour pouvoir aider, que ce soit

01:09:36 financièrement, en logement ou en capital à parents.

01:09:38 Merci Stéphane Absolu,

01:09:40 merci également à nos trois experts pour cette

01:09:42 séquence, ça vous concerne.

01:09:44 Merci beaucoup Thibault Lamy pour cette

01:09:46 émission. Merci à Baptiste

01:09:48 Plouchard à la réalisation.

01:09:50 On se retrouve évidemment le mois prochain

01:09:52 pour un tout nouveau numéro du

01:09:54 Grand Rendez-vous de l'Épargne. À très vite !

01:09:56 Le Grand Rendez-vous de l'Épargne

01:09:58 à retrouver sur Radio-Patrimoine

01:10:00 et Capital.fr

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