Jeudi 20 avril 2023, SMART PATRIMOINE reçoit Nicolas Saignol (Directeur, Equance Espagne)
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00:00 Et nous enchaînons à présent avec Enjeu Patrimoine où nous allons tenter de comprendre
00:08 ensemble quelle est l'incidence d'une expatriation sur la fiscalité de vos investissements immobiliers
00:13 qu'ils soient réalisés en France ou à l'étranger.
00:16 Et pour en parler, nous avons le plaisir d'être en duplex avec Nicolas Seigneul.
00:20 Bonjour Nicolas Seigneul.
00:21 Bonjour Nicolas.
00:22 Bienvenue donc à distance dans Smart Patrimoine.
00:25 Vous êtes depuis l'Espagne puisque vous êtes directeur Equance en Espagne.
00:30 Equance qui est un cabinet de gestion privée internationale.
00:33 Vous allez nous expliquer comment gérer la fiscalité de ces investissements immobiliers
00:38 lorsque l'on est soi-même expatrié.
00:40 Alors il y a deux cas de figure.
00:42 Le premier cas de figure qu'on va essayer d'explorer ensemble c'est celui où justement
00:46 je suis expatrié mais j'ai des biens immobiliers en France qui me génèrent des revenus.
00:52 Comment dois-je les prendre en compte dans ma déclaration de revenus Nicolas Seigneul ?
00:57 Alors effectivement on est dans un thème qui est d'actualité puisque 13 avril dernier
01:02 a ouvert la campagne déclarative pour l'année 2022.
01:06 Pour les non-résidents, elle a ouvert également et se clôtura le 25 mai.
01:10 C'est la deadline pour réaliser sa déclaration quand on est non-résident auprès du centre
01:15 des impôts de Noisy-le-Grand.
01:16 En ce qui concerne les revenus en lien avec un investissement immobilier réalisé sur
01:25 le sol français alors qu'on est soi-même plus résident fiscal français ou en tout
01:28 cas plus résident français, est-ce que ça a une incidence particulière Nicolas Seigneul ?
01:31 Alors oui ça a une incidence et comment on va faire pour procéder à cette déclaration ?
01:37 Tout d'abord on va regarder s'il existe ou pas une convention entre la France et son
01:41 pays de résidence fiscale.
01:42 Alors pas de panique parce que la France a signé énormément de conventions fiscales
01:45 à peu près 150 sur tout ce qui concerne l'impôt sur le revenu et l'impôt sur le
01:49 patrimoine dont on parlera ensuite.
01:50 Mais il faut bien retenir que quand on parle de revenus immobiliers et qu'en présence
01:56 d'une convention fiscale, très souvent dans la quasi-totalité des cas, c'est la règle
02:01 de situation de l'immeuble qui va définir la compétence territoriale d'un pays ou
02:06 de l'autre, votre pays de résidence fiscale ou bien la France, pour venir taxer ses revenus.
02:09 Donc quand le bien est en France, situé en France, que les revenus sont tirés du sol
02:13 français et que vous êtes à l'étranger, la France va être compétente pour réclamer
02:18 un impôt sur ces revenus-là.
02:20 Donc on paye un impôt en France lorsque l'on est propriétaire d'un bien qui génère
02:25 des revenus immobiliers même si nous-mêmes on n'habite plus en France ?
02:29 C'est ce qui se passe dans la majeure partie des cas.
02:32 Par contre, il faut bien voir une chose, c'est que là on rentre dans un sujet un petit peu
02:38 épineux, le sujet de la taxation des revenus immobiliers, puisqu'on peut parler d'une
02:45 fiscalité confiscatoire dès lors qu'on se réfère à des revenus de location nue,
02:51 des revenus fonciers, comme on les appelle, puisque la fiscalité va être complètement
02:57 différente, les taux de taxation que la fiscalité qu'on a l'habitude quand on est français
03:01 et qu'on habite en France de payer sur des revenus immobiliers, on va avoir des taux
03:06 régis par l'article 187a du CGI, ces taux vont être, il faut raisonner en deux étapes,
03:12 d'abord l'impôt sur le revenu et ensuite les prélèvements sociaux.
03:15 Donc pour chaque euro généré en France, on va avoir une taxation de 20% minimum, c'est
03:22 vraiment dès le premier euro qu'on va payer 20% d'impôt sur ses revenus locatifs et ensuite
03:27 dès lors qu'on va augmenter ses revenus, qu'on va dépasser le seuil de 26 070 euros,
03:33 ces 20% vont se transformer en 30%.
03:35 Donc on voit que c'est un barème avec deux tranches et donc une légère progressivité.
03:39 Ça c'est pour l'impôt sur le revenu.
03:41 Au sein de l'Union Européenne ?
03:43 Voilà.
03:44 Maintenant il faut parler bien évidemment de ce sujet épineux des prélèvements sociaux
03:48 et en distinguant le cas de personnes qui sont résidentes, non résidentes, pardon,
03:54 fiscales françaises, mais résidentes au sein de l'Union Européenne ou de l'espace
03:58 économique européen et la Suisse et ceux parmi d'entre nous qui nous écoutent qui
04:02 vivent en dehors de ces zones citées par exemple, le cas de l'Australie.
04:07 Puisque pour un français d'Union Européenne qui aurait donc des revenus immobiliers français,
04:11 en plus de payer le taux de 20 ou 30% d'impôt sur le revenu, il va devoir payer un prélèvement
04:16 de solidarité qui s'élève à 7,5%.
04:19 Donc on voit qu'on peut être soit à 27,5% soit à 37,5%.
04:24 Par contre, où le bas de l'aise c'est quand on prend un exemple d'un français qui vit
04:29 en Australie, lui il continuera à payer ce que nous on paye en France disons quand on
04:34 est résident, les fameux prélèvements sociaux de 17,2% en plus de son impôt sur le revenu.
04:39 Donc on arrive finalement à une fiscalité qu'on peut qualifier je pense de confiscatoire
04:42 puisque dans le pire des cas on sera à 30% + 17,2%.
04:46 On atteint quasiment 50% d'imposition sur ses revenus fonciers de source française
04:50 et des premières reprises.
04:51 Mais ça veut dire Nicolas Segnol que lorsque l'on part vivre à l'étranger, il vaut mieux
04:55 vendre ses investissements immobiliers en France ou est-ce que là aussi on est taxé
04:59 lorsque l'on réalise des plus-values immobilières sur le sol français ?
05:02 Alors, effectivement, que ce soit des revenus de location ou bien alors des plus-values,
05:09 dès lors même si on va vivre à l'étranger, on va devoir, on sera redevable, on devra
05:16 faire une déclaration, on sera redevable d'un impôt en France.
05:19 Maintenant, le problème c'est que les français en général ont une impétence pour la pierre,
05:24 pour l'investissement immobilier et généralement on aime bien investir dans son pays.
05:29 Donc, quelque part il faut trouver des solutions pour continuer d'investir et ne pas être
05:34 pénalisé, ne pas se retrouver dans ce carcan fiscal qu'on vient de décrire.
05:36 Donc, pour le cas des plus-values par exemple, si vous voulez, la fiscalité est assez similaire
05:43 que pour un résident.
05:44 On aura un taux d'impôt sur le revenu de 19%, on bénéficiera des abattements pour
05:48 durée de détention dès lors qu'on vend un bien qui est resté en France alors qu'on
05:52 a déménagé à l'étranger.
05:53 Pour les résidents de l'Union Européenne, on sera sur 19% + 7,5% de préalablement
06:00 de solidarité, comme pour les revenus.
06:02 Par contre, pour les hors-Union Européenne, on va se retrouver sur un même schéma que
06:07 pour un résident, les 19% + la CGCRDS.
06:10 Par contre, il faut souligner un point, c'est qu'il y a une exception que pas mal de nos
06:17 compatriotes, je le vois ici en Espagne quand on discute de ce sujet, il y a hors, c'est
06:20 qu'on a la possibilité, même si on a déménagé à l'étranger et qu'on a gardé un bien
06:26 situé en France, d'obtenir sous conditions, il y a deux conditions, une exonération de
06:32 150 000 euros sur la plus-value qu'on réaliserait sur ce bien qui est resté en France.
06:37 Les deux conditions, je les donne pour entrer volontairement dans la technique, mais elles
06:42 sont faciles.
06:43 Il suffit d'avoir résidé deux ans en France et que la session intervienne avant le dixième
06:48 anniversaire de son départ à l'étranger.
06:49 D'accord, donc une vente qui interviendrait effectivement lorsqu'on est déjà parti
06:54 mais qu'on veut se séparer d'un bien immobilier.
06:57 Un mot peut-être rapide quand même, Nicolas Saignol, sur cette différence de traitement,
07:02 qu'on soit résident en Union Européenne ou hors de l'Union Européenne, ça change
07:06 beaucoup de choses quand même en matière de fiscalité.
07:08 On le voit et ça a été un sujet brûlant, notamment en 2012 et en 2015.
07:14 En 2015, c'est l'arrêt de Reuter, la cour de justice de l'Union Européenne, qui a
07:18 été reprise par la Cour de cassation, par le Conseil d'État, suite à la loi de finances
07:25 rectificatives de 2012, qui avait réassujetti, si ma mémoire est bonne en août 2012, les
07:32 non-résidents aux prélèvements sociaux sur deux catégories de revenus qui étaient donc
07:36 les locations et les plus-values.
07:38 Il y a eu tout un épisode judiciaire et maintenant on se retrouve sur une dualité finalement
07:43 de traitement, comme on l'a vu précédemment.
07:45 Ce qui change le plus, c'est cette question des prélèvements sociaux, avec 7,5% à payer
07:52 pour des Unions Européennes, des résidents non-résidents hors Union Européenne et 17,2%
07:57 pour les Français qui sont domiciliés en dehors de l'Union Européenne.
08:02 Donc il y a une vraie différence de traitement, de discrimination sur ce sujet-là.
08:06 C'est un point très sensible.
08:07 Rapidement, Nicolas Seigneul, quel conseil vous donneriez aux gens qui nous écoutent
08:11 pour la gestion de ces investissements immobiliers lorsque l'on est non-résident fiscal français ?
08:17 Alors évidemment, ce ne sera pas pour cette déclaration de revenus-là, mais peut-être
08:19 pour anticiper la suivante.
08:20 On l'a vu, la catégorie finalement de revenus qui est pénalisante fiscalement, c'est le
08:27 revenu foncier.
08:28 Ce n'est pas forcément non plus une catégorie de revenus qui est intéressante quand on
08:31 est résident en France.
08:32 Je ferme la parenthèse là-dessus.
08:33 Ce qu'on peut faire pour continuer d'investir dans l'immobilier sans être pénalisé fiscalement,
08:38 on peut déjà un, tout simplement privilégier le schéma de l'allocation noblée, où grâce
08:43 au jeu des amortissements, si on note pour une déclaration en réel, on va venir gommer
08:48 le résultat taxable avec les amortissements qui se viendront se déduire.
08:51 Et si on a financé son acquisition par un emprunt, on peut se retrouver dans des cas
08:56 où pendant 20 ans, finalement, on va être complètement libre de toute charge fiscale.
08:59 Après, je voudrais parler d'un instrument qu'on utilise beaucoup, dont on fait souvent
09:03 l'archéologie, parce que c'est la SCPI, puisque c'est un instrument qui est très
09:07 versatile, qui nous permet de répondre à beaucoup de cas de figure.
09:10 Mais prenons le cas de la SCPI, c'est un conseil qui est assez connu, mais c'est vrai que depuis
09:16 2012, on a vu apparaître certains gérants qui ont créé des SCPI dites internationales
09:24 ou européennes.
09:25 Et si on prend le cas de la SCPI, en opposant une SCPI française et une SCPI européenne,
09:32 la SCPI française avec 100% de ses actifs en France et la SCPI européenne avec tous
09:38 ses actifs à l'étranger, le traitement fiscal ne sera pas du tout le même.
09:42 Sur une SCPI française, on va subir de plein fouet la fiscalité décrite précédemment.
09:46 En revanche, sur une SCPI européenne, bien que la SCPI soit enregistrée en France, c'est
09:51 une SCPI française, mais avec des biens à l'étranger, on va retenir comme règle
09:55 de taxation uniquement la règle de localisation, les biens n'étant pas en France, mais à
10:01 l'étranger, il n'y aura aucune déclaration à effectuer en France des lois condamnées
10:04 aux résidents et aucun impôt à payer.
10:07 Est-ce que ça vaut aussi, alors il nous reste une minute Nicolas Seigneul, si jamais je
10:11 reviens en France et que j'ai réalisé ces investissements et ces SCPI internationales
10:15 à l'étranger par exemple ?
10:16 Alors oui, les avantages qu'on avait effectivement à l'expatriation, au moment de sa patrie,
10:23 vont toujours produire des effets très positifs sur sa déclaration, puisque un exemple, au
10:29 niveau de la CEGS et CERDS, on restera sur du revenu foncier qui sera taxable, c'est
10:32 un revenu étranger qu'on doit réintégrer dans sa déclaration, par contre comme c'est
10:36 un revenu de l'étranger, on n'aura pas à payer de CEGS et CERDS, donc on élut 17,2%
10:42 de taxation sur son revenu.
10:43 Et aussi pour l'IFI, on n'en a pas trop parlé, mais c'est vrai que c'est la même règle
10:47 pour l'IFI, c'est la règle de localisation.
10:49 Donc, parler simplement de la loi LME 2018 prolonguée au niveau de la Sarkozy, qui stipule
10:56 que quand on a passé 5 ans à l'étranger et qu'on revient en France, tous les investissements
11:01 immobiliers qui auront été réalisés pendant cette période d'expatriation ne rentreront
11:05 pas dans la base taxable de votre IFI pendant 5 ans.
11:08 Donc si on rentre le 2 janvier, c'est plutôt conseillé si on peut s'organiser comme ça,
11:12 vu que l'IFI on prend la situation au 1er janvier, on peut avoir quasiment jusqu'à
11:17 6 ans d'exonération des biens qui ont été acquis à l'étranger dans sa base IFI.
11:21 Merci beaucoup Nicolas Seigneul, Moralité si vous voulez rentrer en France, rentrez
11:25 le 2 janvier, c'est ce qu'il faut retenir effectivement.
11:27 Merci Nicolas Seigneul en tout cas d'être intervenu dans Smart Patrimoine.
11:30 Je rappelle que vous êtes directeur Equance, donc gestion privée internationale en Espagne.
11:34 Merci à vous de nous avoir suivi et à très vite sur Bsmart.
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