SMART PATRIMOINE - Emission du jeudi 4 mai
Jeudi 4 mai 2023, SMART PATRIMOINE reçoit Yasmina Brasseur (Ingénieure patrimoniale, BRED banque privée) et Pierre Sabatier (économiste prospectiviste, président, PrimeView)
Transcript
00:00 [Musique]
00:08 Bonjour à tous et bienvenue dans Smart Patrimoine.
00:10 Smart Patrimoine, l'émission qui vous accompagne dans la gestion de vos finances personnelles
00:14 et qui décrypte également avec vous les actualités et les enjeux du secteur de la gestion de patrimoine.
00:19 Une émission que vous pouvez retrouver tous les jours sur Bsmart.
00:22 Et au sommaire de cette édition, nous commencerons avec l'Art à la Une,
00:26 le rendez-vous dédié aux actualités du monde de l'art. Un rendez-vous proposé par Sibila Oujan,
00:30 journaliste spécialisé sur les questions d'art au sein de la rédaction de Bsmart.
00:34 Nous enchaînerons ensuite avec l'Art à la Une, l'interview où nous aurons le plaisir de retrouver
00:39 Yasmina Brasseur, ingénieure patrimoniale chez Bred, banque privée,
00:42 avec qui nous tenterons de comprendre ensemble la fiscalité en matière de cession d'œuvres d'art.
00:49 Et puis enfin, dans la troisième partie de Smart Patrimoine, dans Enjeu patrimoine,
00:53 nous nous intéresserons au niveau de taux de crédit immobilier et à leur impact sur la dynamique de vente
00:59 et peut-être de niveau de prix en matière d'immobilier résidentiel pour 2023.
01:03 Des sujets que nous traiterons avec Pierre Sabatier, économiste, prospectiviste et président de Primeview.
01:08 On se retrouve tout de suite sur le plateau de Smart Patrimoine.
01:10 Et nous commençons avec l'Art à la Une, le rendez-vous dédié aux actualités du monde de l'art.
01:19 Rendez-vous proposé par Sibylle Aoudjane, journaliste spécialisée sur les questions d'art au sein de la rédaction de Bismarck.
01:24 Bonjour Sibylle. Bonjour Nicolas.
01:26 Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine. On est ravis de vous retrouver cette semaine.
01:29 Et on commence avec les actualités de cette semaine dans le monde de l'art.
01:32 Encore une étape de franchie concernant les restitutions Sibylle.
01:36 Alors la semaine dernière, un projet de loi pour les restitutions concernant les œuvres d'art spoliées par les nazis avait été présentée.
01:42 Cette semaine, c'est Jean-Luc Martinez qui est le directeur du Louvre qui présente son rapport
01:46 sur les restitutions d'œuvres d'art africaines à la demande d'Emmanuel Macron.
01:51 Cela concerne les œuvres d'art qui sont présentes encore aujourd'hui dans les collections publiques.
01:56 Alors le point majeur du rapport, c'est de définir les critères de restituabilité,
02:00 c'est-à-dire présenter quels sont les œuvres d'art concernées par ces critères.
02:04 Jean-Luc Martinez établit neuf critères.
02:06 Alors pour résumer, d'abord la demande doit émaner d'un État d'origine
02:11 et celui-ci doit vérifier qu'un autre État ne fait pas la même demande sur les mêmes biens.
02:16 Ensuite, on doit vérifier si l'acquisition auprès de la France a été illégale ou illégitime.
02:22 Et enfin, l'État requérant doit aussi s'engager à garder la nature patrimoniale de l'œuvre d'art,
02:27 c'est-à-dire faire en sorte que celle-ci soit encore présentée au public au sein du pays d'origine.
02:33 Et aussi, les demandes ne peuvent pas s'accompagner de demandes financières.
02:36 Si les critères sont remplis, Sibylle, comment se passerait la restitution ?
02:40 Alors selon les propositions de Jean-Luc Martinez, l'œuvre passera ensuite en commission,
02:45 composée d'experts français et aussi d'experts du pays d'origine.
02:49 Ils émettront ensuite un avis consultatif.
02:53 L'avis sera ensuite validé par un décret du Conseil d'État ou un accord intergouvernemental.
02:59 Autre idée apportée par Jean-Luc Martinez, c'est la notion de patrimoine partagé,
03:03 c'est-à-dire une solution pour les œuvres d'art qui ne rempliraient pas tous les critères dont on a parlé.
03:08 La France en fait ferait par exemple une sorte de dépôt à long terme auprès des pays concernés
03:14 plutôt qu'une restitution au sens juridique du terme.
03:17 Est-ce qu'on a une estimation aujourd'hui, Sibylle, du nombre d'œuvres qui pourraient être concernées au sein des institutions publiques ?
03:23 Oui, alors Jean-Luc Martinez précise bien, je cite, "les collections publiques françaises ne seront pas vidées".
03:29 Alors par exemple, le musée du Quai Branly examine en ce moment l'origine de 180 œuvres africaines
03:36 sur les 80 000 œuvres africaines qu'il possède dans ses collections.
03:40 Pour rappel, ce rapport servira de base de préparation au projet de loi cadre qui sera soumis dans les prochains mois au Parlement.
03:47 Voilà, donc pour le sujet des restitutions, on continue avec les actualités dans le monde de l'art cette semaine
03:51 et on passe sur l'actualité des foires, Sibylle.
03:53 Oui, alors Art Basel annonce les points forts de la prochaine édition de sa foire qui sera à Bâle,
03:59 qui aura lieu mi-juin prochain. Dans les nouveautés principales, un secteur dit "cabinet" sera installé.
04:05 Ce sont des espaces thématiques qui seront présentés au sein même des stands, des galeries d'art.
04:10 On retrouvera 13 secteurs autour d'expositions d'œuvres d'art de différents artistes,
04:14 comme Henri Salat qui est représenté par Esther Schiepper et Génésis Bélanger représentée par Perrotin.
04:20 Art Basel 2023 présentera aussi 76 installations et performances à grande échelle dans son secteur Unlimited.
04:27 Il y aura aussi un parcours dans la ville pour présenter 26 œuvres et performances créées pour l'événement.
04:33 Pour rappel, l'édition 2023 aura lieu du 15 au 18 juin prochain et réunira 284 galeries.
04:40 Et on finit nos échanges sur ces actualités du monde de l'art cette semaine avec la Tate Britain
04:45 qui dévoile le nom des quatre artistes nominés au Turner Prize.
04:48 Oui, la Tate Britain a annoncé les quatre artistes présélectionnés pour leur Turner Prize 2023.
04:54 On commence par Jessie Darling. Jessie Darling travaille des sculptures et des installations
04:59 qui évoquent la vulnérabilité des corps humains et la précarité des structures de pouvoir.
05:05 On a aussi Guylaine Leung. Guylaine Leung travaille des œuvres d'art qui prennent forme de partitions.
05:12 En fait, ce sont des instructions qui permettent de tester les limites de l'espace de la galerie.
05:17 Rory Pilgrim raconte des histoires, des poèmes, réalise des musiques, des films,
05:22 créés en collaboration avec des communautés locales pour réfléchir sur les temps de changement et la lutte pendant la pandémie.
05:28 Et enfin Barbara Walker avec une pratique qui interroge les problèmes passés et présents de l'identité raciale, d'exclusion et de pouvoir.
05:37 Donc ces quatre artistes seront exposés dans une exposition commune au Turner Eastbourne dans l'East Sussex à partir de septembre prochain.
05:45 Le gagnant sera annoncé le 5 décembre 2023. Le lauréat aura une bourse de 25 000 pounds et 10 000 pounds seront attribués aux artistes présélectionnés.
05:54 Merci Sybille pour ces actualités du monde de l'art. Nous avons à présent le plaisir de recevoir ensemble sur le plateau de Smart Patrimoine Yasmina Brasseur.
06:02 Bonjour Yasmina Brasseur. Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine. Vous êtes ingénieure patrimoniale chez Brede Banque Privée.
06:08 Nous allons tenter de comprendre ensemble quelle est la fiscalité qui s'applique en matière de cession d'œuvres d'art.
06:14 Première question, peut-être celle qui va le plus intéresser finalement les gens qui nous écoutent.
06:19 Est-ce qu'il y a des cas d'exonération lorsqu'on cède ou on vend une œuvre d'art avec laquelle on a réalisé une plus-value ?
06:26 Alors il y a quelques cas mais ils ne sont vraiment pas nombreux. Le premier cas c'est lorsque la valeur du bien est inférieure à 5000 euros.
06:33 Le deuxième cas c'est les non-résidents. Les non-résidents ne sont pas tenus des plus-values réalisées sur le territoire français.
06:37 Mais ça ne veut pas dire qu'ils sont exonérés dans leur état de résidence. Exonérés en France mais peut-être imposables à l'étranger.
06:44 Et le troisième cas c'est lorsque vous cédez à des musées, à des collectivités territoriales, à des collectivités locales.
06:49 Là, en effet, vous avez une exonération.
06:51 Donc lorsqu'on possède une œuvre d'art, il faut s'attendre à ce qu'il y ait une fiscalité associée le jour où on veut céder l'œuvre d'art.
06:57 Et oui, et on est gratuit. Et pour ça il y a deux choix. Vous allez nous les expliquer.
07:01 Exactement. Donc il y a deux options. Soit vous avez l'imposition à la taxe soiffaitaire de 6,5%, de 6% auquel vous ajoutez la CRDS de 0,5%.
07:10 Donc le tout fait 6,5%. Et les 6,5% vont s'appliquer sur le prix de cession. Donc ça c'est la première option.
07:16 Donc on va prendre une œuvre d'art et là on applique 6,5%.
07:18 Exactement. On prend 100 000 euros, ça a de la valeur du prix de cession, on applique 6,5%, ça vous fait 6 500 de fiscalité, on n'en parle plus.
07:24 L'autre possibilité, c'est sur option, c'est de demander l'application du régime des plus-values sur le bien meuble.
07:30 Et là on est à 19% plus les prélèvements sociaux, donc 17,2%. Vous allez me dire "le choix est vite fait".
07:37 Si c'est vite, 36,2% si on additionne les deux, il n'y a pas photo, je vais prendre la taxe soiffaitaire.
07:43 Sauf que lorsque vous prenez l'option pour les plus-values sur le bien meuble, vous avez une possibilité d'abattement de 5% par année de détention de la deuxième année
07:52 et donc une exonération au bout de 22 ans. Là où l'exonération par la taxe soiffaitaire n'existe pas.
07:58 Donc c'est la durée de détention qui va déterminer si on choisit l'un ou l'autre des modes de calcul ?
08:03 Et si on a les justificatifs ? Parce que forcément si on décide d'aller chercher l'exonération parce qu'on a une détention longue suite à une succession, héritage, donation,
08:11 il faut pouvoir justifier la date et la valeur d'entrée dans le patrimoine.
08:15 Donc ça peut être l'acte d'achat, si vous avez fait tout simplement un achat à degré à gré ou dans une maison de vente,
08:21 ou l'acte de succession à la condition encore une fois qu'il y ait eu un inventaire de succession.
08:26 Et si il n'y a pas eu d'inventaire, on ne pourra pas prouver la date d'entrée. Donc parfois on est bloqué et on ne peut pas bénéficier de l'exonération faute de justificatif.
08:33 Donc premier conseil, conservez vos justificatifs. C'est très très très important.
08:37 Et alors là, vu que c'est en ce moment même qu'on peut faire nos déclarations d'impôt, pour ceux qui sont concernés par l'IFI,
08:43 il y aurait quelque chose de particulier dont vous voudriez nous faire part ?
08:48 Tout à fait. Alors pour rappel, l'IFI, qu'est-ce que c'est ? C'est l'impôt sur la fortune immobilière qui a remplacé l'ISF en 2018.
08:55 Au niveau de l'assiette, on a eu un grand changement. C'est qu'aujourd'hui, l'IFI, comme c'est précisé, l'impôt sur la fortune immobilière,
09:02 va s'appliquer uniquement sur l'immobilier détenu en direct. Donc résidence principale, résidence secondaire,
09:09 tout ce que vous avez en immobilier de rendement, un appartement locatif, soit location nue ou meublée.
09:15 Et ensuite, tout ce que vous détenez de manière indirecte via des sociétés, donc des parts de SCI, des parts de SCPI,
09:22 tout ça, vous rentrez du coup dans l'assiette pour calculer votre IFI. Bien sûr. Et pas l'œuvre d'art.
09:29 Les œuvres d'art ne sont pas... Des biens immobiliers. Exactement. Ce ne sont pas des biens immobiliers, donc ils ne sont pas taxables.
09:35 Mais pourtant, on va voir, lorsqu'on sait d'une œuvre d'art, des impacts sur l'IFI, en particulier sur le plafonnement de l'IFI.
09:43 Alors je m'explique. Donc on a un IFI. Le jour de la déclaration, vous allez calculer votre IFI.
09:49 Et puis vous allez voir si vous allez pouvoir bénéficier du plafonnement de l'IFI. Donc qu'est-ce que c'est le plafonnement de l'IFI ?
09:55 Si l'ensemble de vos impositions, donc impôts sur le revenu, prélèvements sociaux, contributions sur le revenu et l'IFI de l'année en cours,
10:03 si l'ensemble de ces revenus excède... L'ensemble de ces impositions excède 75% des revenus, ce qui va excéder va venir en déduction.
10:12 Donc vous allez calculer votre montant d'IFI. Vous calculez votre plafonnement. Si vous avez un résultat positif, vous allez venir en déduction de l'IFI.
10:19 On va peut-être donner un petit exemple pour que les gens comprennent. Mettons qu'on gagne 50 000 euros par an, mais qu'on détient une résidence principale
10:26 valorisée à 1 million d'euros parce qu'on habite à Paris ou dans une région où l'immobilier a fortement augmenté. La fiscalité va être conséquente,
10:33 alors qu'on n'aura pas forcément les moyens, avec les revenus qu'on aura perçus sur une année, de payer cette fiscalité.
10:38 Donc ça ne doit pas excéder 75% de ce qu'on gagne sur une année.
10:42 Exactement. Et dans les revenus, on inclut ensemble les revenus, les salaires, les BIC, les plus-values, notamment sur les sessions d'œuvres d'art.
10:49 Et c'est vrai que pour la résidence principale, petit aparté, ça peut être vite... L'IFI peut se retrouver en forme d'injustice parce que la résidence principale
10:55 ne génère pas de revenus. Et parfois, dans certaines régions, on se retrouve à être redevable d'un impôt et on n'a pas forcément les revenus en face.
11:01 C'est pour ça que le plafonnement va venir un peu gommer cette injustice et permettre à des contribuables qui ont moins de revenus de pouvoir faire face à leurs impôts.
11:09 Et c'est là où le plafonnement de l'IFI va être impacté par une session d'œuvres d'art parce que, comme vous avez compris, on va calculer l'ensemble des impôts.
11:18 Dans les impôts, on dit l'impôt sur le revenu, l'IFI, prélèvements sociaux, contributions sur les revenus. Dans l'impôt sur le revenu, on va également retrouver la taxation sur une session d'œuvres d'art.
11:27 Et en face, dans les revenus, on va également intégrer la plus-value que vous avez réalisée sur une œuvre d'art. Et c'est là où ça peut être un peu dangereux.
11:36 On va l'illustrer avec un exemple. On va se dire « Moi, je vais faire jouer l'option pour la plus-value sur biens meubles parce que j'aurai une exonération.
11:47 J'aurai pas d'impôt à payer au moment de la session. » Sauf que parfois, ce qu'on oublie, et c'est très important, c'est que les revenus en face doivent rentrer pour le calcul du plafonnement.
11:56 Et malheureusement, ce qu'on a gagné au moment de la session de l'œuvre d'art, on pourrait le perdre au moment du plafonnement et on va se retrouver redevable de l'IFI parce qu'on a gonflé le revenu.
12:08 Et pire que ça, non seulement on aura gonflé le revenu, mais en plus on aura réduit l'imposition parce qu'on serait retrouvé avec une exonération.
12:14 J'ai une petite illustration. On va partir d'une œuvre d'art vendue à 100 000 euros. Je l'ai acquis à 30 000 euros à deux périodes.
12:24 Donc une belle plus-value.
12:25 70 000 euros. Bravo. Bien. C'est génial. J'ai une plus-value de 70 000 euros. L'impôt à prendre en compte pour une taxe forfaitaire, c'est facile.
12:35 Je prends les 100 000 multipliés par 6,5. Ça me fait du coup 6 500 qui va venir gonfler ma balance imposition.
12:42 Qu'est-ce que je mets en face pour les revenus ? Parce que je dois aussi pouvoir comparer les fameuses 75 % de revenus et gonfler mes revenus.
12:48 Là, le BOFIP nous a fourni une formule de calcul toujours aussi simple à l'image de notre code général des infos français.
12:55 Pour calculer les revenus, qui va gonfler la partie revenu, on ne va pas prendre les 100 000 qui est le prix de session.
13:01 On va chercher, on va calculer de manière théorique cette plus-value. On va prendre les fameuses 6 500, auxquels on va diviser par le taux applicable
13:09 si vous avez pris l'option pour plus-value sur un bien meuble, à savoir les 19 % plus les 0,5. Donc on a 6 500 divisé par 19,5.
13:17 Ça nous fait un total, je ne l'ai pas calculé de tête, de 33 000 et des poussières.
13:22 Alors même que sur le papier, la plus-value est de 70 000 euros entre le moment où je l'ai acheté et le moment où je la vends.
13:26 Et ce qui est retenu comme revenu, c'est 33 333 euros.
13:30 Tout à fait. Donc là, on va retenir les 33 000. Donc toujours dans mon calcul plafonnement, je vais gonfler mes impôts de 6 500,
13:36 je vais gonfler mes revenus de 33 000 et puis je regarde si je suis toujours droit au plafonnement.
13:40 Mais dans mon cas, je me suis dit « Ah bah non, taxe sur 2,6 et demi, je vais aller plutôt chercher l'abattement pour durée de détention. »
13:47 Premier exemple, je l'ai depuis plus de 5 ans. Donc j'ai un abattement de 15 %. Là, vous allez me dire « Aucun intérêt, parce que ma taxation,
13:54 même si j'ai 5 % d'abattement, mais j'ai que 15 ans de détention, j'ai 21 000. » On va dire « Bof. »
14:00 Mais dans mon autre cas, en fin de compte, au bout de 5 ans, je ne les vends pas. Je vais tenter les laxionnérations ou sinon je vais me rapprocher 19 ans.
14:09 Donc j'ai 19 ans de détention. Là, la plus-value, c'est beaucoup moins. On est à 3 800. J'ai pris mes 70 000. Je fais mon abattement.
14:17 Là, on est à quasiment 85 % parce que j'ai 19 ans. Là, je n'ai plus que 3 800. Je dis « Ah bah, c'est génial. J'ai 3 800 versus 6 500. Eh eh. »
14:24 Je paye encore mon impôt. C'est bon. Mais qu'est-ce qui se passe au niveau du plafondement de l'IFI ?
14:29 Au niveau de la plus-value, même si elle a abattu de 85 %, ce que j'intègre, c'est la plus-value brute, à savoir les 70 000.
14:37 100 000, -30 000. Du coup, je vais aller intégrer 70 000 versus 33 000. Et parfois, en intégrant un revenu plus important, je vais me retrouver à un échec du plafondement.
14:49 Et du coup, j'aurais peut-être gagné au niveau de l'impôt sur l'accession.
14:54 Donc, il y a plus d'impôts.
14:55 Mais je me retrouverai avec un IFI plus important.
14:57 Exactement. Je me retrouverai avec plus d'impôts au niveau de l'impôt sur la fortune immobilière.
15:02 Et le cas le plus critique, c'est que je vais jouer l'exonération totale. Donc, je vais rien gonfler côté imposition.
15:09 Je vais être flat. Par contre, je vais être à 70 000 en revenus.
15:12 Et pour ceux, les contribuables qui ont une grande collection d'œuvres d'art, mais qui n'ont pas forcément beaucoup de revenus parce qu'ils jouent régulièrement au plafondement,
15:20 soit parce qu'ils ont des distributions dividendes différées, soit parce qu'ils ont peu de revenus,
15:26 parfois, une session d'œuvres d'art, ils peuvent se retrouver face à un paiement de l'impôt de l'IFI qu'ils n'avaient pas forcément prévu initialement.
15:33 Donc, en gros, lorsqu'on cède une œuvre d'art, il y a "Ok, je réfléchis sur l'option. Est-ce que j'ai intérêt à faire la taxe profétaire ou jouer l'exonération ou du moins les abattements ?
15:43 Mais il faut aussi que je me pose une deuxième question. Je suis redevable de l'IFI. Et avec le plafondement de l'IFI, je ne paye pas d'IFI.
15:48 Donc, je vais aussi réfléchir sur ça. Peut-être qu'il serait plus judicieux de payer plus au moment de la session plutôt que de payer plus d'IFI.
15:56 Parfois, le calcul va vite être révélateur. Je préfère payer plus en session, mais au moins, au niveau d'IFI, je ne vais pas avoir une taxe beaucoup plus élevée.
16:04 Donc, attention à ne chercher que le gain fiscal et regardez aussi effectivement quel est le revenu qui va être intégré lorsque vous vendez une œuvre d'art.
16:12 Merci beaucoup Yasmine Abrasir. Une toute petite question. Vous nous avez évoqué le fait qu'il faut garder effectivement tout ce qui va pouvoir prouver le fait qu'on détienne une œuvre depuis longtemps.
16:22 Est-ce qu'une photo qui date de il y a 70 ans et qui montre qu'on l'avait dans notre salon, ce sera retenu ?
16:26 Non, ça ne marche pas. Ce n'est pas un document officiel.
16:29 Il faut vraiment l'acte d'achat, l'acte notarié, et éventuellement les polices d'assurance. Ça peut aider. Mais la photo de mamie qui vous donne le tableau...
16:38 Qui vous dit "Regardez, elle était dans mon salon, ça ne marche pas".
16:41 Avec les photos de shop aujourd'hui et l'intelligence artificielle, vous pouvez parfaitement monter cette photo.
16:46 Merci beaucoup Yasmine Abrasir de nous avoir amené sur le plateau Smart Patrimoine. Je rappelle que vous êtes ingénieure patrimoniale chez Brede Banque Privée.
16:52 Merci également Sibylla Oudjian, journaliste spécialisée sur les questions d'art au sein de la rédaction de Bismarck.
16:56 Et quant à nous, on se retrouve tout de suite dans Enjeu Patrimoine.
17:04 Nous enchaînons à présent avec Enjeu Patrimoine. Nous allons évoquer ensemble le niveau du crédit immobilier en France.
17:12 Actuellement, un sujet qui alimente de nombreux questionnements depuis plusieurs mois.
17:15 Et nous allons tenter de comprendre en quoi il peut avoir ou non un impact sur les dynamiques du marché immobilier en France en 2023.
17:21 Pour cela, nous avons le plaisir d'être à distance en duplex avec Pierre Sabatier. Bonjour Pierre Sabatier.
17:27 Bonjour.
17:28 Bienvenue dans Smart Patrimoine. Vous êtes économiste, prospectiviste et président de Primeview.
17:34 Pour commencer cette interview, j'ai sous les yeux le taux d'usure qui sera pratiqué pour le mois de mai, maintenant qu'il est calculé mensuellement.
17:42 On regarde pour les prêts immobiliers à taux fixe d'une durée de 20 ans et plus. Le taux d'usure est passé à 4,52%.
17:49 On est passé au-dessus des 4%.
17:51 Le taux effectif moyen constaté sur les trois derniers mois est lui à 3,39%. On se rapproche des 4%, mais on n'y est pas encore.
17:59 Première question, Pierre Sabatier. Un emprunt immobilier avec un taux ou un TAEG autour de 4%, reste-t-il avantageux ?
18:09 On sent qu'il alimente beaucoup de craintes aujourd'hui. Pourtant, on entend des personnes un peu plus âgées qui nous disent qu'il n'y a pas si longtemps,
18:16 et les taux étaient encore plus élevés que ça. Faut-il s'inquiéter d'un taux qui avoisinerait les 4% en matière de crédit immobilier, Pierre Sabatier ?
18:23 Je suis sûr que vous avez déjà une idée. La réponse à cette question est évidente.
18:28 Évidemment que le monde n'est pas le même lorsque les taux tournent autour de 1% et comparativement à 4% comme aujourd'hui.
18:35 Nous n'en sommes qu'au début, c'est-à-dire que nous n'avons pas commencé véritablement à voir les effets, notamment sur le marché d'immobilier.
18:41 La différence fondamentale par rapport au passé, c'est que les taux étaient plus élevés à une certaine époque, mais les volumes de dettes en jeu n'étaient pas les mêmes.
18:51 Aujourd'hui, les prix de l'immobilier se sont ajustés avec des taux qui ont beaucoup, beaucoup, beaucoup baissé.
18:56 La sensibilité au taux, la capacité d'achat des ménages a été décuplée par rapport au passé.
19:03 Ce qui fait qu'aujourd'hui, on est clairement face à un niveau de stress inédit depuis extrêmement longtemps sur le marché d'immobilier français.
19:12 Ça nous renvoie quasi aux années 90 et à la crise immobilière que le marché dans son ensemble avait connu, parisiens y compris,
19:19 avec des chocs de taux qui mettent sous pression la demande finale parce que les prix d'immobilier, ce n'est finalement pas autre chose que la réponse à cette question que vous posez aux banquiers.
19:27 « J'ai envie d'acheter. Combien je peux avoir au regard de mes revenus ? »
19:30 Mais alors du coup, ce qu'il faut comprendre, c'est que dans un deuxième temps, on verra mécaniquement les prix immobiliers baisser ou alors c'est justement là le sujet de stress aujourd'hui ?
19:39 C'est que les Français sont un peu plus endettés qu'il y a quelques années et que les prix de l'immobilier restent hauts ?
19:44 Alors oui, c'est une question de délai. Vous savez, le temps de l'économie réelle et le temps des marchés financiers ou des taux d'intérêt n'est pas le même.
19:53 Et évidemment, quand vous suivez ça au quotidien, il y a une forme d'empressement. Mais l'impact classique d'une augmentation des taux d'intérêt,
20:00 ça met du temps à se formaliser dans la vie réelle, dans le comportement des agents et également dans les dynamiques de prix, notamment des prix de l'immobilier.
20:08 Je m'explique. Et c'est toujours la même chose. On est face finalement à quelque chose d'assez traditionnel en économie.
20:13 Alors vu que ça fait longtemps qu'on ne l'a pas vécu, beaucoup de gens ne l'ont pas vécu et donc on s'en est surpris.
20:17 Mais la mécanique, elle est toujours la même. Quand vous avez une augmentation sensible des taux, immédiatement, immédiatement, le marché du neuf se bloque.
20:25 Ce qu'on a constaté en France déjà depuis l'année dernière. Pourquoi ? Parce que le marché du neuf, c'est un marché de promoteur qui doit faire face à un effet ciseau terrible
20:32 qui s'appelle l'augmentation des coûts de production en conséquence de l'inflation que le monde a connue depuis maintenant un an et demi.
20:39 Donc les coûts de production augmentent et le pouvoir d'achat des gens qui sont censés acheter votre logement baisse.
20:46 Parce qu'avec l'augmentation des taux, quand les taux montent de 2%, votre banquier à mensualité constante et horizonte constante en termes d'emprunts,
20:54 il va vous dire que vous pourrez avoir 15% de moins. Donc vous avez à la fois des coûts de production qui augmentent et une capacité à répliquer cette augmentation
21:01 des coûts de production dans les prix de vente finale qui diminuent. Tout de suite, la promotion immobilière s'arrête.
21:06 C'est vrai en France depuis maintenant le milieu de l'année dernière. C'est vrai aux États-Unis depuis un an et demi, depuis le début de l'année 2022,
21:12 avec des corrections qui sont massives. C'est -20, -30, -40% par rapport au volume de production des années précédentes.
21:21 Donc c'est classique. Un, le neuf s'arrête tout de suite. Deux, qu'est-ce qui se passe ? Il se passe que le volume de transaction souffre.
21:27 Les prix ne s'ajustent pas tout de suite. Quand vous êtes un vendeur, vous avez en fait un bien à vendre.
21:31 Vous avez en tête le prix de l'année 2021 ou 2022 ou début 2022. Et quand vous voulez mettre votre bien en vente,
21:38 votre référence en termes de prix, c'est celle-ci. Votre exigence en termes de prix, c'est celle-ci.
21:42 Ce n'est pas qu'il n'y a pas de demande. Il y a toujours un désir d'acheter de l'immobilier.
21:45 Mais la problématique, c'est que ce vendeur qui veut vendre au prix 2021 ou 2022 ne trouve pas preneur au prix pour une raison toute simple.
21:53 C'est parce qu'en fait, l'acheteur en face de lui ne peut pas mobiliser la même somme d'argent parce que le banquier vous dit
21:59 « Si les taux sont passés de 1 à 4, vous aurez 25 % de moins. »
22:02 Donc, il y a un désir d'acheter, mais pas à ce prix-là. Qu'est-ce que fait le vendeur ?
22:06 Non, il ne baisse pas son prix tout de suite. Il ne vend pas.
22:09 C'est pour ça que naturellement, vous avez les volumes de transaction qui baissent.
22:13 C'est déjà le cas en France. Évidemment, c'est le cas aux États-Unis depuis maintenant 6 à 9 mois.
22:17 6 à 9 mois plus tard, vous avez d'abord le volume de transaction qui baisse.
22:21 Puis ensuite, les prix vont s'ajuster parce que le vendeur finit par comprendre qu'il trouvera un acheteur
22:27 en face de lui, mais qu'il ne trouvera pas d'acheteur au prix qu'il avait en tête.
22:31 C'est la mécanique dans laquelle nous rentrons à peine. Nous n'en sommes qu'au début de l'impact des taux d'intérêt
22:37 qui met du temps à se traduire naturellement dans les prix d'immobilier.
22:42 En général, vous comptez 9 à 12 mois avant que les prix d'immobilier flanchent,
22:46 a posteriori, d'une augmentation des taux d'intérêt. Nous n'en sommes qu'au début.
22:51 Une question peut-être un petit peu optimiste, peut-être trop optimiste sur le sujet.
22:55 Alors effectivement, si les vendeurs ont du mal à trouver des acheteurs, il y a également un autre facteur
22:59 qui est ce taux d'usure qui bloquait un certain nombre de dossiers.
23:02 Et maintenant, les normes HCSF qui sont pointées du doigt par un certain nombre de professionnels de l'immobilier.
23:06 Si on reste dans un environnement de taux plus élevés, mais avec des normes pour accorder un crédit immobilier
23:12 qui se détendent, est-ce que cela pourrait permettre un atterrissage un peu plus en douceur pour le marché de l'immobilier en 2023 ?
23:18 Non, la réponse est non. Les gens qui pensaient que le blocage de l'immobilier ou des transactions immobilières
23:24 étaient associées aux taux d'usure n'ont pas compris qu'en réalité, c'est la réponse au fait que la capacité d'emprunt des ménages
23:31 est directement impactée par l'augmentation des taux. Donc en fin de compte, l'augmentation, ce n'est pas l'offre de crédit
23:38 qui pose problème aujourd'hui, c'est le fait que c'est plutôt la capacité d'argent que peuvent lever le ménage,
23:44 l'acheteur final, au regard de ses revenus qui n'ont pas beaucoup augmenté. Et donc ça, c'est le premier point.
23:49 Le deuxième point, en réalité, croyez-vous, là je vous pose la question, dans un monde dans lequel la croissance
23:54 est en train de ralentir à peu près partout dans le monde, et c'est voulu, c'est les banques centrales qui choisissent
23:58 de faire ralentir la demande pour calmer les pressions inflationnistes, et donc naturellement, un des corollaires de ça,
24:04 c'est qu'il y aura moins de croissance. Dans un monde dans lequel il y a moins de croissance, il y a une augmentation naturelle
24:08 des faillites, une pression sur le pouvoir d'achat des ménages, est-ce que les banquiers ont traditionnellement l'habitude
24:13 de prêter plus ? Est-ce qu'ils ont la volonté de prêter plus ? Non, parce qu'un banquier, ça doit gérer aussi le risque de défaut.
24:19 On commence à voir l'augmentation d'un certain nombre de défauts dans certains segments, et donc naturellement,
24:26 la réponse traditionnelle de la banque, peu importe le taux d'usure, c'est qu'elle va devenir progressivement plus exigeante.
24:31 Et à la fois, la notion de taux, qui traduit le coût du crédit et l'argent que peut mobiliser l'acheteur final,
24:37 mais aussi l'accessibilité au crédit. Et en l'occurrence, nous sommes dans un moment où les banques ont plutôt tendance,
24:44 ce n'est pas sous la contrainte naturellement, à prêter un peu moins facilement, être un peu plus exigeante,
24:50 parce qu'elles ont compris que l'environnement macroéconomique était un peu moins favorable.
24:54 Et qu'est-ce que ça veut dire, un environnement macroéconomique un peu moins favorable ? C'est un risque de défaut qui augmente un peu.
24:59 Vous savez, une banque, c'est ça. Rappelez-vous les épisodes aux États-Unis. C'est moins une problématique de liquidité
25:05 qu'une problématique de solvabilité. Est-ce que le volume de crédit distribué jusqu'à maintenant,
25:09 est-ce que mon acheteur en face, l'emprunteur, a la capacité à répondre à son exigence de remboursement ?
25:16 Et donc c'est un peu ça le sujet. Et en fait, on est dans ce mouvement de basculement.
25:19 Pendant un temps, le taux d'usure, finalement, c'était un prétexte. Mais c'est ne pas comprendre que c'est véritablement
25:24 la solvabilité de la demande finale qui, aujourd'hui, est interrogée.
25:27 Est-ce qu'on est en mesure, aujourd'hui, Pierre Sabatier, de donner des ordres de grandeur en matière de volume
25:31 ou de niveau de prix pour cette année 2023 ? Je lisais avant cette émission que le groupe Aviv, par exemple,
25:35 anticipe un recul de 20% des transactions sur l'année 2023. Est-ce que vous avez, vous, des ordres de grandeur
25:42 que vous anticipez pour cette année 2023 ?
25:45 Il suffit de regarder ce qui se passe ailleurs, dans les économies qui sont un peu en avance de cycle.
25:49 Aux États-Unis, on a baissé d'entre -30% et -40% sur les volumes de transactions.
25:53 Voilà. Ce sera peut-être un petit peu moins chez nous parce qu'on est sur un marché un tout petit peu moins tendu.
25:58 Donc, entre 20 et 30% de baisse sur les volumes de transactions, ça s'entend.
26:02 Et en termes de prix, on peut estimer que si on s'arrête à 3% de hausse des taux, ce qui n'est pas impossible,
26:08 donc ces 3% de hausse des taux, ça coûte à peu près 25% de capacité d'empreinte pour la demande finale.
26:14 Allez, considérons que les ménages peuvent aller un peu piocher dans leur épargne pour compenser ça.
26:18 On est sur des niveaux de correction entre 15 et 20%.
26:21 Entre 15 et 20%, et donc ça veut dire que les niveaux de prix vont probablement corriger,
26:25 donc pour acter le fait que l'augmentation des taux d'intérêt rend l'argent moins facilement disponible en quantité et en prix.
26:32 Et donc ça doit se traduire naturellement dans les prix.
26:34 Alors d'une certaine manière, c'est une bonne nouvelle pour les acheteurs de demain.
26:38 C'est parce que ça va reflater le rendement. Votre émission, elle parle de patrimoine.
26:42 C'est la gestion patrimoniale. Il n'y a pas que la valorisation des actifs.
26:45 Il y a aussi en fait ce qu'ils vous rendent, le rendement associé aux investissements que vous faisez.
26:50 Évidemment, un marché qui corrige en termes de prix de 15 à 20%, c'est un marché dans lequel le loyer est bien reflaté.
26:57 C'est-à-dire que le rendement va naturellement tendre vers le haut.
27:00 Et c'est ce qui devrait se produire d'ici la fin d'année, début d'année prochaine.
27:03 On aura un immobilier qui redeviendra en réalité plus attractif que ce qu'il était jusqu'à ce début d'année.
27:09 Avec un coût d'acquisition un peu plus élevé, notamment vis-à-vis du crédit immobilier.
27:13 C'est ça. Le coût d'acquisition étant plus élevé, bien naturellement,
27:18 on est un peu plus exigeant sur ce qu'on est en capacité de mobiliser pour le vendeur, à savoir le prix.
27:23 Merci beaucoup, Pierre Sabatier, de nous avoir accompagné dans Smart Patrimoine.
27:27 Je rappelle que vous êtes économiste, prospectiviste et président de Primeview. Merci beaucoup.
27:31 Merci à vous. À bientôt.
27:33 Merci à vous également de nous avoir suivis.
27:35 Je vous donne rendez-vous très vite pour un nouvel numéro de Smart Patrimoine sur Bsmart.
27:40 [Musique]