SMART PATRIMOINE - Meublés de tourisme : Airbnb dans le viseur du gouvernement
On se dirige sans doute vers une réforme fiscale pour les propriétaires qui louent leurs biens sur les plateformes, type Airbnb. Le gouvernement souhaite durcir les règles, jugées trop favorables, pour ces locations de tourisme. Une proposition de loi qui devait être examinée mi-juin a été reportée. Pour rappel, ces meublés bénéficient d’un abattement forfaitaire de 71 %, bien plus que pour les meublés classiques, pour lesquels l’abattement s’élève à 50 %, et à 30 % pour les locations vides.
Transcript
00:00 Et c'est parti pour les clés de l'immeuble, rendez-vous dédié à l'investissement immobilier
00:07 de Smart Patrimoine.
00:08 Nous allons tenter de comprendre ensemble si la fiscalité des locations Airbnb est trop
00:14 favorable à l'heure actuelle et surtout si elle peut être amenée à évoluer dans le
00:17 temps.
00:18 On se souvient que le ministre de l'économie Bruno Le Maire a laissé entendre dans plusieurs
00:21 interviews avant l'été qu'il serait en tout cas favorable lui à une revue de la
00:29 fiscalité des locations Airbnb.
00:31 Pour en parler, nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine Aurélie
00:35 Sultan.
00:36 Bonjour Aurélie Sultan.
00:37 Bonjour.
00:38 Vous êtes avocate fiscaliste en patrimoine et experte en location meublée.
00:41 Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine.
00:43 Si la question se pose, c'est qu'il y a un contexte fiscal particulier pour les locations
00:49 saisonnières Airbnb.
00:50 Déjà, est-ce que c'est la même chose ? Quel est le terme qu'on utilise fiscalement ?
00:53 Alors, on utilise le terme plutôt de location courte durée.
00:56 D'accord.
00:57 Ou meublée de tourisme.
00:58 Voilà.
00:59 Ce sont les deux termes qu'on utilise nous en fiscalité.
01:01 Mais on va voir que le régime fiscal, que ce soit en location courte durée ou longue
01:06 durée quand vous faites du meublé, est sensiblement identique avec quelques subtilités qu'on
01:11 va aborder.
01:12 Et alors du coup, un traitement fiscal différent des locations classiques.
01:16 On sait notamment, tous ceux qui mettent leurs appartements ou leurs maisons sur Airbnb
01:20 savent qu'ils ont un nombre de jours limité dans l'année pour le louer.
01:23 Tout à fait.
01:24 Tout à fait.
01:25 Donc, vous êtes limité à 120 jours quand vous êtes dans des communes comme à Paris
01:28 ou dans des grandes villes.
01:29 Normalement, vous êtes limité à 120 jours par an si c'est votre résidence principale.
01:34 Et à Paris, en fait, si ce n'est pas votre résidence principale, vous n'avez pas du
01:37 tout le droit de faire du Airbnb sauf certaines dérogations.
01:40 Mais normalement, vous ne pouvez faire que du Airbnb sur votre résidence principale
01:43 à maximum 120 jours par an.
01:45 Et alors, quelle est la fiscalité qui s'applique ? Est-ce que déjà, on fait la différence
01:48 entre résidence principale ou non résidence principale ?
01:50 Non.
01:51 Non, pas forcément ?
01:52 Non.
01:53 Alors, en fait, on fait la différence d'un point de vue fiscal.
01:54 Si vous faites de l'allocation nue, vous louez sans meubles ou si vous faites de l'allocation
01:57 meublée.
01:58 Si vous faites de l'allocation nue, vous êtes sous le régime fiscal des revenus fonciers.
02:02 Et si vous faites de l'allocation meublée, vous êtes sous le régime des BIC, donc des
02:06 bénéfices industriels et commerciaux.
02:07 D'accord.
02:08 Et alors, quelle est la différence qui laisse entendre, enfin, qui fait dire à certains
02:13 que la fiscalité est trop favorable pour les locations, donc, court de durée ?
02:16 Court de durée ou meublée, ou longue durée, d'ailleurs.
02:20 Aujourd'hui, vous avez un dispositif qui s'appelle le dispositif microbique.
02:24 Bien sûr.
02:25 Donc, en fait, il s'applique si vous avez moins de 77 700 euros de chiffre d'affaires.
02:30 Donc, si vos loyers annuels n'excèdent pas 77 700, vous pouvez avoir un abattement qui
02:35 représente en principe 50 %.
02:37 D'accord.
02:38 Donc, ça veut dire que vous n'avez pas à apporter de justificatif par rapport à vos
02:41 charges, etc.
02:42 Vous avez automatiquement 50 % d'abattement et donc, vous êtes imposé sur la moitié.
02:46 Ça, c'est quand vous faites du meublé court de durée classique.
02:49 D'accord.
02:50 Donc, je loue un appartement, mettons, à Paris, à Lyon ou à Bordeaux.
02:53 J'ai un chiffre d'affaires qui n'excède pas le seuil de 70 000 euros, un peu plus
02:57 que vous venez de nous donner.
02:58 77 700.
02:59 77 700.
03:00 Automatiquement, entre guillemets, l'administration fiscale prend en compte la moitié de ce
03:04 chiffre d'affaires pour ensuite apposer une fiscalité.
03:06 Exactement.
03:07 Ça, c'est le principe.
03:08 Exception, c'est que si vous avez un classement, vous êtes en meublé de tourisme classé,
03:13 c'est-à-dire que vous avez obtenu une accréditation auprès d'un organisme indépendant agréé
03:17 par l'État qui va évaluer le niveau de confort d'équipement du logement et qui
03:23 va vous attribuer des étoiles, comme à l'hôtel, de 1 à 5 étoiles.
03:26 Et là, vous pouvez bénéficier du microbic, mais là, le seuil n'est plus 77 700, mais
03:32 il est passé à 188 700.
03:33 D'accord.
03:34 Et là, vous avez un abattement de 71 %.
03:36 D'accord.
03:37 C'est énorme.
03:38 Donc, vous êtes imposé sur 29 %, ce qui est plutôt favorable.
03:40 Et c'est ça qui est en discussion et qui est un peu une niche aujourd'hui.
03:43 Parce que quand on est dans des villes très touristiques comme Paris, on a plus facilement
03:48 peut-être ces fameuses étoiles dont vous parlez ou pas forcément ?
03:51 Non, en pratique, tous ceux qui font du Airbnb à Paris ne demandent pas de cette accréditation.
03:58 Ils n'ont pas d'étoiles.
03:59 C'est plutôt dans les stations de ski, dans les stations balnéaires, etc.
04:02 Où effectivement, il y a plus d'étoiles qui sont accordées.
04:06 Mais à Paris, je le vois très rarement.
04:07 Alors, une question quand même, parce qu'effectivement, on comprend que la fiscalité appliquée aujourd'hui
04:13 laisse entendre qu'on fait un cadeau à ceux qui ont possibilité de générer des revenus
04:18 à partir de leur logement.
04:20 Pour autant, quand on pose la question à Airbnb France sur le nombre de gens ou sur
04:23 les revenus moyens générés par des appartements, on est sur des montants beaucoup plus faibles.
04:29 On est autour de 4000 euros, un peu moins même, à l'année.
04:31 C'est pareil, j'ai vu qu'il y avait une moyenne de 3800 euros, ce qui n'est pas très élevé.
04:38 Et finalement, en pratique, ceux qui font beaucoup d'Airbnb ne sont pas sous le régime micro.
04:44 Ils sont sous le régime réel et ils déduisent toutes les charges réellement engagées pour
04:50 cette activité de location meublée.
04:53 Et ils peuvent déduire les frais de conciergerie, les intérêts d'emprunt, etc.
04:57 Donc on dépasse souvent les 50% de charges réelles engagées.
05:01 Surtout qu'on peut amortir le bien immobilier quand on fait de la location meublée, à
05:05 condition d'avoir un comptable d'inscrire le bien à l'actif d'un bilan.
05:09 Donc il n'y a pas de comptabilité, c'est des frais quand même en plus.
05:12 Donc on est quand même considéré comme professionnel.
05:13 On ne peut pas simplement les déclarer ?
05:15 Non, sans être professionnel.
05:16 On peut être en loi remeublé non professionnel et déduire l'amortissement.
05:20 Ce n'est pas...
05:21 C'est juste un dispositif comptable.
05:24 On est quand même sous le régime réel avec une comptabilité à tenir, même si on est
05:27 non professionnel.
05:28 Est-ce qu'il est crédible, envisageable que cette fiscalité évolue ?
05:33 On a eu des effets d'annonce, effectivement, des interviews.
05:36 Bon, des interviews ne font pas la loi.
05:37 Est-ce que vous pensez qu'il est crédible qu'on revienne sur cette fiscalité aujourd'hui ?
05:42 Alors, ce qu'on critique aujourd'hui, c'est quand vous faites de la location nue,
05:45 quand vous êtes sous le régime des revenus fonciers, là, le seuil pour bénéficier
05:49 du micro foncier, ce n'est plus 77 000 ou 188 000, c'est 15 000 euros de loyer.
05:55 Et l'abattement n'est pas de 50 % à 71 %, il n'est que de 30 %.
05:58 En fait, on se dit pourquoi il y a cette différence entre ceux qui font de la location nue et
06:03 ceux qui font de la location meublée.
06:04 Donc aujourd'hui, certains veulent justement revenir sur la fiscalité des revenus fonciers.
06:12 Après, c'est un peu sévère parce que c'est vrai que quand vous faites de la location
06:14 nue, vous achetez des meubles, il y a quand même beaucoup de contraintes quand même
06:18 concernant cette location, vous n'avez pas quand vous faites de la location nue.
06:21 Donc c'est pour ça que dans les 50 %, on prend en compte toutes ces charges, notamment
06:28 aux frais de conciergerie.
06:29 Et avec une question sur le logement quand même, parce qu'avec cette idée derrière
06:32 que si la fiscalité est plus incitative sur la location courte durée type Airbnb ou saisonnière,
06:38 c'est autant de biens qu'on enlève pour du logement longue durée dans un contexte
06:42 de tension un peu sur le marché du logement à l'heure actuelle.
06:44 Oui, c'est vrai.
06:45 Mais quand vous regardez la location des meublées longue durée, finalement aussi, elle bénéficie
06:50 d'un régime de l'abattement de 50 %.
06:52 Ce n'est pas que les locations courte durée.
06:53 Donc est-ce qu'on veut revenir sur tout le dispositif des loueurs en meublée non professionnel
06:58 ou même professionnel ? Ou est-ce qu'on va revenir que sur les locations courte durée
07:05 dont certains peuvent bénéficier d'un abattement de 71 %, donc certains veulent justement voir
07:09 la suppression seulement de cet abattement de 71 % et de le rabaisser à 50 %.
07:13 Donc aujourd'hui, on ne sait pas sur quel terrain ils veulent.
07:15 Normalement, ça devrait être discuté lors du projet de loi de finances pour 2024, à
07:24 l'automne prochain.
07:25 Et donc on va voir, est-ce qu'ils vont réduire les seuils, est-ce qu'ils vont réduire les
07:28 abattements, est-ce qu'ils ne vont pas toucher du tout à la location meublée ? On verra.
07:32 Est-ce qu'un changement de fiscalité, selon vous, alors effectivement, là on est plus
07:35 du domaine de la vie puisqu'on n'a pas encore de fait établi, mais pourrait à lui seul
07:40 régler le problème du mal logement, peut-être qu'on fait peser sur les AirBnB quelque chose
07:45 qui n'a pas forcément à voir avec la location saisonnière aussi en matière de logement
07:49 en France.
07:50 Finalement, on a vu qu'à Paris notamment, vous ne pouvez pas faire de location meublée
07:53 sur votre résidence secondaire, donc c'est votre résidence principale.
07:57 Donc déjà, il n'y a pas de problème de logement puisque c'est leur résidence principale,
08:01 donc on n'enlève pas un logement à quelqu'un.
08:03 Donc je ne sais pas si la fiscalité, donc celui qui fait un petit peu de AirBnB, qui
08:08 met sa maison, même sa résidence secondaire dans le sud de la France par exemple, dans
08:14 certaines stations, ils peuvent le faire plus facilement.
08:16 Bon, est-ce que ça va résoudre la crise du logement ? Je n'en suis pas certaine.
08:23 Merci beaucoup Aurélie Sultan de nous avoir accompagné dans Smart Patrimoine.
08:27 Je rappelle que vous êtes avocate fiscaliste en patrimoine et experte en location meublée.
08:31 Merci beaucoup.
08:32 De rien.
08:33 Merci à vous et on se retrouve tout de suite dans Enjeu Patrimoine.