L'immobilier nourrit de nombreux questionnements, avec des taux hauts, des prix du marché annoncés à la baisse, et des épargnants qui se demandent s'il ne faudrait pas plutôt attendre... Alors l'immobilier est-il encore une valeur refuge en investissement ? Le point avec Matthieu Mancuso, fondateur d'Egeo Conseil.
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00:00 Et nous enchaînons à présent avec l'œil du CGP, la dernière partie de Smart Patrimoine où nous
00:08 proposons à un conseiller en gestion de patrimoine de venir nous expliquer le sujet ou l'actualité
00:14 qu'il a dans le viseur. Et cette semaine nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de
00:17 Smart Patrimoine Mathieu Mancuso. Bonjour Mathieu Mancuso. Bonjour Nicolas. Bienvenue sur le plateau,
00:22 vous êtes fondateur d'Egeo Conseil, on va parler d'immobilier ensemble. Alors l'immobilier nourrit
00:26 beaucoup de questionnements puisqu'on voit des taux de crédit immobilier qui n'en finissent
00:31 pas de monter même si effectivement ils montent peut-être un petit peu moins vite depuis
00:34 dernièrement. Des prix de l'immobilier annoncés à la baisse en tout cas dans le résidentiel si on
00:38 reste sur le résidentiel et des épargnants, des investisseurs qui se demandent si finalement ce
00:43 qu'ils auraient mieux à faire pour le moment si ça ne serait pas tout simplement d'attendre.
00:46 Effectivement, écoutez c'est assez facile d'attendre aussi, l'intérêt c'est de se poser
00:51 aussi la bonne question, est-ce que de savoir l'immobilier est-ce que c'est encore aujourd'hui
00:54 une valeur intéressante, une valeur refuge en termes d'investissement ? Effectivement depuis
00:58 à peu près 18 mois finalement on se rend compte d'une crise qui arrive un petit peu doucement
01:02 dans l'immobilier depuis je dirais le deuxième trimestre 2022 où on a commencé à avoir
01:06 l'augmentation des taux. On a senti finalement l'immobilier qui commençait à prendre un petit
01:11 peu un coup parce que c'est vrai qu'on a vécu je vais vous dire une petite dizaine d'années
01:15 finalement d'immobilier un peu tout beau tout rose. Bien sûr. Ça se passait bien et c'est vrai que...
01:19 Ça se passait plus que bien même, les taux étaient très bas, les prix n'en finissaient
01:23 plus de monter et on pouvait très vite rentabiliser un investissement immobilier ce qui est moins
01:27 le cas aujourd'hui. Ce qui est moins le cas et d'ailleurs on oublie d'ailleurs très souvent que
01:30 l'immobilier c'est du long terme. C'est vrai qu'on avait tendance à croire que avec cette baisse de
01:34 taux, l'augmentation des prix, on achetait des biens immobiliers, on les revendait deux, trois
01:37 ans après on faisait déjà des plus-values. C'était quand même une situation qui était assez anormale
01:41 pour même le rappeler. On a eu une augmentation des taux en 2022 donc qui a commencé à arriver,
01:47 il faut se rappeler quand même qu'on empruntait à 1% donc effectivement l'immobilier a augmenté.
01:51 Et depuis le mois de septembre 2022, on a eu une augmentation assez fulgurante finalement des taux
01:57 de l'immobilier qui d'ailleurs ont obligé le passage du taux d'usure à être mensualisé.
02:03 Voilà c'est parce que sinon on avait un réel problème. Parce que sinon les taux augmentaient
02:07 plus rapidement que le taux d'usure n'augmentait. Complètement et d'ailleurs c'est ce qui a fait
02:10 la tension du marché de l'immobilier. La vraie tension c'est que aujourd'hui les gens n'arrivaient
02:14 plus à emprunter. Entre les nouvelles conditions du HCSF, du Haut Conseil de Stabilité Financière
02:18 qui était déjà le taux d'endettement, l'apport et maintenant l'augmentation des taux,
02:23 effectivement c'est une difficulté assez importante. Donc on a eu cette augmentation,
02:27 je dirais cette évolution mensuelle du taux d'usure parce qu'on a quand même eu,
02:31 il faut le rappeler, un taux immobilier qui a fait x2 en l'espace d'un an. On empruntait à 2%
02:37 quand aujourd'hui on emprunte à plus de 4%. On a un taux d'usure qui est encore passé au mois
02:41 de septembre à 5,56 donc c'est assez important. Mais alors Mathieu Mochuseau, la question que
02:46 j'entends je pense tous les jours dans ma vie professionnelle ou personnelle c'est est-ce qu'il
02:51 ne vaut pas mieux attendre que le marché de l'immobilier se normalise ? Alors c'est une
02:56 question qui est complètement légitime de se poser d'ailleurs. Est-ce qu'il faut attendre ?
03:00 Maintenant il faut quand même se rappeler quelque chose, c'est que la tension immobilière n'est pas
03:04 liée finalement à la demande parce qu'aujourd'hui on a toujours des gens qui souhaitent acheter,
03:07 on a toujours des gens qui souhaitent ou s'agrandir ou investir. Ce qui a tendu finalement le marché
03:14 de l'immobilier c'est plutôt l'évolution des taux. Il faut se rappeler, je le disais à l'instant
03:18 que les taux avaient fait x2 en l'espace d'un an, pour autant les prix de l'immobilier n'ont pas
03:22 baissé ou très peu. On parle d'une baisse finalement qui est de l'ordre 1, 2, 3% dans les grandes
03:28 agglomérations comme Bordeaux, Lyon, Paris où on a 4, 5, 6%. C'est complètement dérisoire par
03:35 rapport à l'augmentation des taux. Est-ce que ça va baisser encore les prix de l'immobilier ? Est-ce
03:40 qu'il faut s'attendre finalement à une dégringolade ? C'est la crainte un petit peu de ceux qui veulent
03:44 acheter aujourd'hui. C'est un peu la crainte de ceux qui veulent acheter, je le comprends tout à fait.
03:47 Maintenant il ne faut pas oublier que c'est le seul support d'investissement, l'immobilier,
03:50 qui permet de lever de la dette pour investir. Donc si aujourd'hui on a la possibilité d'emprunter
03:56 de l'argent, certes c'est évidemment plus difficile, il ne faut pas hésiter à aller sur un marché
04:01 immobilier. L'immobilier c'est très vague. Il y a de l'immobilier résidentiel, de l'immobilier
04:05 professionnel, il y a des parts d'immobilier au travers des SCPI, il y a des lois de déficitalisation,
04:10 vous en parliez tout à l'heure. Ce qui est important c'est de pouvoir emprunter pour pouvoir
04:14 avoir accès à l'immobilier et même si on a des fluctuations de marché, même si l'immobilier
04:18 baisse dans six mois, un an, deux ans, je ne suis pas certain que les prix finalement dégringolent
04:25 aussi fortement que les taux d'emprunt ont dégringolé. Et rappelons que c'est du long terme.
04:29 Et on finira là-dessus, rappelons effectivement que l'immobilier c'est du long terme. Merci beaucoup
04:33 Mathieu Mancuso de vous être prêté à l'exercice de l'œil du CGP. Je rappelle que vous êtes
04:37 fondateur des jeux au conseil. Merci à vous également de nous avoir suivi. On se retrouve très vite sur Bismarck.
04:41 [Musique]