SMART PATRIMOINE - Immobilier : quelles perspectives pour 2024 ?
Après deux ans de hausse et une fin d'année mouvementée, les taux de crédit vont-ils enfin se stabiliser ? Yann Jéhanno, président de Laforêt France revient dans SMART PATRIMOINE sur les perspectives d'évolution du marché de l'immobilier en 2024 ?
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00:04 Et pour commencer cette émission, nous vous proposons de retrouver l'interview de Yann Géhanno, président de La Forêt France,
00:10 qui était sur le plateau de Smart Patrimoine il y a quelques jours, pour nous donner ses perspectives d'évolution du marché immobilier en 2024,
00:17 mais évidemment aussi pour tirer un bilan de l'année 2023. Regardez.
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00:25 Alors en effet, les taux ont augmenté de manière fulgurante. En fin novembre 2023, ils sont à 4,22%,
00:34 toute durée confondue en moyenne selon l'observatoire CSA Crédit Logement.
00:37 Si on revient sur ce même observatoire il y a deux ans, on était à 1,05%, donc multiplié par 4, un peu plus de 4 en deux ans.
00:48 Donc c'est extrêmement violent. Est-ce qu'on est dans une phase de stabilisation ?
00:53 En tout cas, on a l'impression que le pic est pas très loin devant nous, qu'on devrait l'attendre.
00:59 Bien sûr.
01:00 Est-ce que ça donnera beaucoup d'air, beaucoup de souffle au marché immobilier ?
01:05 Je ne sais pas, puisque le sujet n'est peut-être pas tant au niveau du taux auquel on emprunte, auquel on signe son crédit immobilier,
01:14 que dans la capacité à se voir octroyer un prêt par sa banque.
01:20 C'est plutôt là que le bas blesse, avec des critères d'octroi édictés par le HCSF qui sont très contraignants,
01:27 et des banques qui, pour certaines, ne jouent pas leur rôle toujours en 2023 et ne prêtent pas sur l'immobilier.
01:32 C'est là où ça bloque aujourd'hui, c'est plus tellement sur le niveau de taux de crédit.
01:35 Alors effectivement, plus on emprunte à un niveau élevé, plus le crédit coûte cher.
01:40 On pourrait se dire, même si on est dans un environnement un peu plus élevé,
01:43 on a cette stabilisation du contexte d'emprunt et du prix, du coût de l'argent en tout cas,
01:50 qui fait que chacun saurait comment se positionner.
01:52 On pourrait se dire, si ça reste suffisamment longtemps, peut-être que les prix vont baisser et que la dynamique va reprendre.
01:57 Et là, vous nous dites, non, ce n'est pas ça, c'est plus la capacité d'emprunt en lien avec des règles, des normes émises par le HCSF.
02:03 Exactement, le HCSF qui a mis en œuvre des règles qui ont été pensées à un moment où le marché de l'immobilier était en surchauffe,
02:09 et des règles qui sont devenues contraignantes au 1er janvier 2022.
02:12 On va rappeler que moins de deux mois après, la guerre entre l'Ukraine et la Russie débutait,
02:17 et qu'à l'été 2022, on a commencé à entrer dans cette phase de hausse des taux de la BCE ininterrompue jusqu'à il n'y a pas très longtemps.
02:26 Donc une mesure contracyclique qui fait que les banques ceinture et bretelle ont eu du mal et ont encore beaucoup de mal à prêter à leurs clients en respectant ces critères.
02:36 Et puis des stratégies de beaucoup d'enseignes nationales de ne pas aller sur l'immobilier, en tout cas d'être plus regardant sur les dossiers qu'ils finançaient.
02:45 Et la difficulté du marché, elle est vraiment là.
02:47 Et alors la difficulté du marché, c'est des banques qui ne veulent pas prêter ou des banques qui ne peuvent pas prêter aujourd'hui ?
02:53 Ce sont des banques qui ne veulent pas prêter aujourd'hui, il faut dire les choses telles qu'elles sont.
02:58 Le HCSF octroie un quota d'exception aux banques qui est de 20%.
03:04 Alors qui vient d'être vu en tout cas dans les annonces qui sont plutôt des annonces du type pansement sur une jambe de bois.
03:11 Oui c'est ça, il y a la règle et vous pouvez y déroger tant que ça ne représente pas plus de 20% d'une certaine catégorie de crédit.
03:19 Exactement, sauf que les banques y ont recours pour 14% en moyenne.
03:23 Le gouverneur de la Banque de France en a parlé il n'y a pas très longtemps.
03:26 Donc les banques de toute façon n'utilisent pas ce quota d'exception pour financer CQFD.
03:32 Ça démontre bien qu'aujourd'hui une partie des banques ne font pas leur travail.
03:37 Une partie le font, les banques régionales, les banques mutualistes mais les banques nationales sont encore un peu plus à l'écart.
03:43 Et d'ailleurs il s'agirait de leur tirer les oreilles et les observer, c'est ce qu'on a cru comprendre du HCSF et du gouverneur de la Banque de France.
03:50 Mais alors comment l'expliquer vous qui êtes un professionnel de l'immobilier, président d'un réseau immobilier en France.
03:56 Comment expliquer qu'à des taux de crédit plus élevés, donc des crédits plus rentables pour les organismes bancaires,
04:03 on est en du mal quand on veut acquérir une résidence principale ou quand on veut faire un investissement locatif à obtenir un crédit immobilier ?
04:11 Alors d'une part parce que ces règles demandent d'avoir une cote par d'apport, de ne pas s'endetter au-delà d'un certain nombre d'années, 25 ans par exemple.
04:20 Ce qui est peut-être ridicule lorsqu'on est primo-excédent et qu'on achète un logement à 25 ou 28 ans.
04:26 On pourrait très concrètement s'endetter sur deux ans de plus et sur 27 ans sans présenter de risque.
04:32 On pourrait également laisser filer un peu plus l'octroi du crédit.
04:35 On rappelle que la France propose des taux d'emprunt fixes et non variables.
04:40 Donc le risque est extrêmement minime que les Français ne puissent pas rembourser.
04:46 On a tout simplement des banques qui dans ce contexte ne pouvaient pas ou ne voulaient pas prêter parce qu'elles n'avaient pas de marge suffisante.
04:53 Il semblerait aujourd'hui qu'elles annoncent pouvoir et vouloir prêter puisqu'elles arrivent maintenant à restaurer leur marge à suivre sur l'année 2024.
05:02 Est-ce que si on regarde de l'autre côté, si les prix de l'immobilier venaient à baisser plus fortement, ça pourrait redonner un peu de fluidité au marché ?
05:09 Alors effectivement il y aurait des gagnants et des perdants mais ça redonnerait de la fluidité au marché ?
05:12 Le marché n'a pas perdu non plus toute sa fluidité. On va être sur des niveaux de transactions qui sont similaires en volume à ce qu'on avait observé par exemple sur une année comme 2018.
05:22 Entre 900 et 950 000 ventes en France. Ça reste extrêmement conséquent.
05:27 Si les prix baissaient évidemment, ça permettrait certainement à un certain nombre d'accueilleurs de se positionner plus facilement.
05:34 Mais, parce qu'il y a un mais, il y a toujours un mais, les prix de l'immobilier reculent de manière plutôt contenue.
05:40 On est à autour de 3,5% de baisse des prix en un an. C'est bien loin des 20 à 25% de pouvoir d'achat immobilier que les Français ont perdu par l'intermédiaire de la hausse des taux.
05:50 Justement, c'est la question qu'on a un peu envie de vous poser. A vous, professionnels de l'immobilier, qui avez un certain nombre d'années d'expérience dans le domaine,
05:57 on entend souvent des gens nous dire "le coût du financement, le coût de l'argent devient plus élevé, mécaniquement les prix vont baisser et on va retrouver une situation qu'on a connue il y a quelques années".
06:10 Est-ce qu'il faut s'attendre à ça ? Puisque, aujourd'hui, on voit des prix qui diminuent légèrement, comme vous le disiez, par rapport à l'augmentation du coût de l'argent.
06:19 Je crois qu'il ne faut pas s'attendre à une baisse extrêmement importante des prix. Les prix de l'immobilier n'ont pas dévissé, ils ne vont pas dévisser.
06:28 Les accueilleurs l'ont bien compris d'ailleurs, puisqu'ils reconfigurent leurs projets. Ils renoncent à une partie de la surface qu'ils visaient.
06:35 Ils se délocalisent d'une station de métro, d'une station de train. Ils envisagent des travaux alors qu'initialement ils ne voulaient pas en faire.
06:43 Donc les acquéreurs qui sont sur le marché, qui sont motivés aujourd'hui, et ils sont tous très motivés, ont compris que cette baisse des prix se poursuivrait en pente douce jusqu'à quand, on ne sait pas.
06:53 On peut voir que de l'autre côté de l'Atlantique, les prix sont de nouveau orientés à la hausse.
06:58 Donc il suffit de quelques bonnes nouvelles pour que le marché de l'immobilier retrouve toutes ses couleurs.
07:03 Voilà, c'était l'interview de Yann Géhanno, le président de La Forêt France sur le marché de l'immobilier en 2023 et sur les perspectives 2024.
07:14 Et quant à nous, on se retrouve tout de suite dans Enjeu patrimoine.