Est-on au début d’une crise immobilière ? Faut-il continuer d’investir sur des véhicules type SCI ou SCPI ? C’est la question que de nombreux investisseurs se posent en cette rentrée 2023. En plein retournement de marché, faut-il rester ou sortir ? C’est l’actualité la plus brûlante qu’explique Philippe Parguey, directeur général de Nortia, avec son œil de CGP !
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00:00 Et c'est parti pour l'œil du CGP, la dernière partie de Smart Patrimoine.
00:07 Nous allons tenter de comprendre ensemble comment aborder l'investissement en SCI ou
00:11 SCPI face aux différentes actualités dans le secteur.
00:14 Pour en parler, nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine Philippe
00:17 Parguet.
00:18 Bonjour Philippe Parguet.
00:19 Bonjour Nicolas.
00:20 Bienvenue sur le plateau, bienvenue dans l'œil du CGP.
00:21 Vous êtes directeur général de Norcia et dans votre viseur, dans votre œil cette
00:26 semaine, les SCPI, les SCI qui ont été un petit peu chahutés ces derniers mois.
00:33 Alors on va comprendre un petit peu d'où vous parlez.
00:36 Est-ce que l'immobilier, l'investissement immobilier, les fonds immobiliers représentent
00:39 une part importante du stock de Norcia aujourd'hui ?
00:42 Alors je vais donner quelques chiffres.
00:43 Norcia c'est 11 milliards d'euros.
00:46 Les SCI et les SCPI on les retrouve majoritairement en assurance de vie chez nous.
00:50 Donc c'est à peu près sur un périmètre de 9 milliards.
00:52 9 milliards qui sont interdits.
00:54 C'est des conseillers en général patrimoine indépendant qui souscrivent nos produits.
00:57 Bien sûr.
00:58 Et sur ces 9 milliards, on a à peu près 7,5% qui sont soit sur des SCPI, donc le véhicule
01:03 historique, si on peut parler comme ça, et la SCI qui sont des véhicules un peu hybrides
01:07 qui ont été créés il y a une quinzaine d'années, qui sont plus liquides que la
01:11 SCPI, donc qui étaient plus adéquates pour l'assureur en termes de liquidité.
01:14 Donc 7,5%, ça fait en grosso modo à peu près 100 millions d'euros d'investissement.
01:20 Est-ce qu'il faut être inquiet ? C'est la question que beaucoup se posent aujourd'hui.
01:24 Est-ce qu'il faut s'attendre à une crise immobilière plus conséquente ? Est-ce qu'il
01:27 faut être inquiet sur les fonds immobiliers, Philippe Parguet ?
01:30 J'aurais tendance à dire que dans un an, les réponses seront claires.
01:33 Bien sûr, évidemment.
01:34 En attendant, on est encore un peu dans le brouillard.
01:37 Si on prend méthodiquement la chose, il y a eu une dizaine de SCPI qui ont dévalorisé
01:42 leur prix de part.
01:43 Elles ont dévalorisé leur prix de part parce qu'elles avaient un prix de souscription
01:48 auquel elles faisaient souscrire les clients qui étaient trop éloignés de la valeur
01:50 d'expertise, donc de leurs biens.
01:52 Les SCPI aujourd'hui sont très réguliers, sont obligés d'expertiser leurs biens régulièrement.
01:57 Donc il y avait un écart qui était trop important.
01:58 Et les autorités de tutelle leur ont demandé de manière assez forte de, si vous avez besoin
02:04 d'ajuster, ajuster maintenant.
02:06 Donc effectivement, il y a eu cette première vague de corrosion qui est quand même assez
02:09 importante.
02:10 On a des SCPI qui ont dévalorisé jusqu'à 16 ou 17%, donc ce n'est pas neutre.
02:15 Maintenant, la question, c'est de savoir si c'est la première vague ou la vague va
02:18 se suivre.
02:19 Il y a déjà des sociétés de gestion qui ont dit "non, c'est bon, je suis bien valorisé,
02:24 je suis serein sur mes expertises, je ne bouge pas".
02:27 Et la question, c'est de savoir si les autres vont bouger ou pas.
02:29 Sachant qu'il y a d'autres échéances quand même par rapport à ce que l'AMF a demandé
02:32 aux sociétés de gestion.
02:33 Effectivement, il y a des échéances en octobre, en décembre.
02:34 Donc on pourrait voir peut-être de nouvelles valorisations sur le devant de la scène.
02:39 Oui, tout à fait.
02:40 Les expertises de décembre seront importantes puisqu'elles vont aussi peut-être expliquer
02:45 une deuxième vague.
02:46 On est au début d'une crise, je ne pense pas, parce que sinon on aurait dévalorisé
02:50 de manière assez forte et tout le monde aujourd'hui.
02:52 La deuxième vague sera importante.
02:54 Ça va dépendre de l'évolution des taux, de savoir si les actifs immobiliers se déprécient.
02:57 Et ça dépend surtout aussi de quel immobilier détient la SCPI.
03:02 On sait que le bureau est en souffrance.
03:04 On sait que le commerce, moins ou tout dépend duquel.
03:08 Après, il y a d'autres segments de l'activité comme la santé, la logistique, l'hôtellerie
03:12 qui se comportent très bien.
03:13 Je ne parlerai pas d'habitation, je suis complètement novice dans le sujet, ou complètement
03:20 incompétent.
03:21 Mais en tout cas, il y a des segments d'activité qui fonctionnent bien et d'autres qui sont
03:23 plus en difficulté.
03:24 Un mot sur la liquidité.
03:25 C'est un sujet d'inquiétude depuis plusieurs mois.
03:27 On a vu effectivement que parfois, dans certains cas, pour certaines SCPI, il y avait des
03:32 alertes, notamment la SCPI, la SCI, je vais y arriver, Kapimo, dont Primonial Reim a informé
03:38 qu'elle serait plus en capacité d'assurer la liquidité de la SCPI au-delà d'un milliard
03:42 d'euros de retrait.
03:43 Il faut s'inquiéter des sujets liquidités aujourd'hui.
03:45 Alors ça, c'est un vrai bon sujet.
03:47 C'est une vraie bonne question.
03:48 On se souvient de 97, enfin pas tous, mais certains, se souviennent de 97 où il y a
03:52 eu une vraie crise de liquidité sur les SCPI, qui a été une crise très importante.
03:56 Il y a beaucoup de SCPI qui étaient détenus par les assureurs.
03:58 Un assureur doit assurer la liquidité des supports qui la composent.
04:03 Donc si je suis souscripteur d'une SCPI en assurance vie que je souhaite la vendre,
04:08 l'assureur est censé assurer la liquidité de ce support-là.
04:11 Nous, on a majoritairement des SCPI en assurance vie.
04:14 Donc du coup, effectivement, il faut juste que l'assureur assure la liquidité de ce
04:19 sujet-là.
04:20 97, ça a mis quelques SCPI, mais encore une fois dans un autre contexte, un peu en difficulté.
04:24 Aujourd'hui, le sujet est là.
04:26 L'article dans lequel vous faites référence est sorti, a été un peu bouleversé le marché.
04:32 Reprenons le débat.
04:34 Un assureur doit assurer la liquidité.
04:36 Un assureur est associé des SCPI qui sont dedans.
04:39 Donc en fait, encore une fois, c'est une question de cohérence par rapport à l'ensemble.
04:44 C'est-à-dire qu'en fait, il faut que l'assureur puisse absorber les flux de liquidité,
04:49 que qu'il répercute les ordres sur les SCPI qui sont censés être plus liquides et qu'ils
04:54 assurent la liquidité.
04:55 Donc oui, il y a un risque de liquidité si tout le monde sort en même temps.
05:00 Il ne faut pas se mentir.
05:01 Donc après, il y a différentes manières de faire.
05:03 Soit on baisse la valeur liquidative, soit on met des gaps.
05:05 On dit bon ben on sort, on a une liquidité qui est prolongée.
05:09 C'est ce que proposait Emmanuel Lehen.
05:11 Donc voilà, si tout le monde sort en même temps.
05:14 Donc après, il faut raison garder.
05:15 C'est un investissement de long terme.
05:16 Exactement.
05:17 Il faut se souvenir que l'immobilier est un investissement de long terme.
05:21 On finira là-dessus.
05:22 Philippe Parguet, merci beaucoup de nous avoir accompagnés dans l'œil du CGP.
05:25 Je rappelle que vous êtes directeur général de Norcia.
05:27 Merci à vous également de nous avoir suivis.
05:29 On se retrouve très vite sur Bismarck.
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