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00:00 Le Grand Rendez-vous de l'immobilier, une émission présentée par Capital et Radio-Immo.
00:06 - Eh bien bonjour à toutes et à tous et merci d'être avec nous.
00:12 Voilà c'est le 52e numéro, là c'est un numéro qui s'installe grâce à vous.
00:16 On se voit tous les mois pour parler immobilier, pour parler logement et répondre à toutes vos questions.
00:21 Six saisons, et oui déjà six saisons, toujours coproduit avec nos amis de Capital et mon fidèle complice Guillaume Chazoulier.
00:28 Comment ça va Guillaume ? - Enchanté.
00:30 - On va parler crédit immobilier aujourd'hui.
00:32 - On va parler crédit avec notre invitée du jour qui est Sandrine Allonnier, porte-parole de vous Financer.
00:37 Bonjour Sandrine. - Bonjour à tous les deux.
00:39 - On va faire le point sur le marché du crédit en cette fin d'année.
00:42 On le sait, hausse des taux, critères d'octroi qui se sont durcis.
00:46 Le robinet est sec.
00:49 - Ça s'appelle un goulot d'étranglement.
00:53 - Mais qu'en est-il, quels étaient les lieux en cette fin d'année et surtout vers quoi on va pour les prochains mois et l'année prochaine ?
01:01 On fait le point tout à l'heure.
01:02 - Absolument, le crédit est un vrai sujet puisque je rappelle quand même que c'est quasiment un crédit sur deux qui a été refusé sur l'année.
01:08 Donc un vrai sujet pour l'actualisation immobilière.
01:11 Ils attendent également en coulisse nos experts.
01:13 Comme vous le savez, tous les mois, il y a trois experts qui sont avocats spécialisés dans l'immobilier, notaires ou agents immobiliers.
01:18 Ils répondront à vos questions.
01:20 Merci d'être avec nous. On enchaîne tout de suite avec la première partie du Grand Témoin.
01:24 Le Grand Témoin
01:26 Merci les amis. Voilà la partie du Grand Témoin.
01:29 On va parler de crédit immobilier aujourd'hui avec Sandrine Allonnier.
01:32 Bonjour Sandrine Allonnier.
01:33 - Bonjour Sylvain.
01:34 - Vous êtes la porte-parole de Vous Financez. Vous êtes une experte en matière de crédit immobilier.
01:38 Le moins qu'on puisse dire, c'est que l'année, on ne peut pas franchement dire qu'elle se porte bien pour l'accès au crédit.
01:43 On va en parler, mais trouver des solutions parce qu'il y a toujours des solutions.
01:47 On ne peut pas dire qu'on ne finance pas les crédits immobiliers.
01:49 Je vous propose que la première question, comme une tradition, soit posée par Guillaume Chazoulière.
01:53 - Oui. Rebonjour Sandrine. Enchanté de vous recevoir sur le plateau.
01:57 Question simple pour commencer.
01:59 Donc ça fait plusieurs mois que les taux grimpent.
02:02 D'ailleurs, vous nous donnerz l'historique. Depuis combien de mois maintenant ça grimpe ?
02:06 Est-ce qu'il continue à augmenter en octobre ces taux de crédit immobilier ?
02:10 - Eh bien oui, il continue à augmenter.
02:12 Ce qui est fou, c'est que depuis l'année 2021, on est passé de 1% à 4% aujourd'hui en moyenne.
02:18 C'est une remontée extrêmement rapide et brutale qui se poursuit sur le mois d'octobre,
02:23 mais avec quand même un léger ralentissement.
02:25 C'est-à-dire que depuis le début de l'année 2023, on avait des hausses de taux de 0,20, 0,30, voire 0,40 chaque mois.
02:31 Là, on est plutôt sur des hausses de 0,20, 0,30.
02:35 On a le sentiment qu'on va progressivement vers un plafond, en tout cas.
02:39 Voilà, on l'espère.
02:40 Mais on a aujourd'hui des taux de crédit aux alentours de 4%, voire 4,5% même sur 25 ans.
02:47 C'est du jamais vu depuis maintenant 2012.
02:50 Donc forcément, ce n'est pas sans impact pour les potentiels acquéreurs.
02:53 - Les taux que vous nous donnez, ce sont des taux moyens observés sur l'ensemble du marché ?
02:57 Vous avez dit combien sur les durées ?
02:59 - En taux moyen, on est à 3,90 sur 15 ans, 4,15 sur 20 ans et 4,40 sur 25 ans.
03:07 Il est aujourd'hui quand même de plus en plus rare de trouver un taux inférieur à 4%.
03:12 Donc un taux inférieur à 4%, c'est un très bon taux.
03:14 Et on a déjà des banques qui affichent des taux à 5% sur 25 ans.
03:19 Alors des taux évidemment qui ne sont pas pratiqués, puisqu'en tant que courtier en crédit,
03:23 on veut évidemment trouver le taux le plus bas.
03:25 Donc 5% aujourd'hui, ça ne se trouve pas sur le marché, mais ça se trouve dans les barèmes.
03:29 Donc je peux vous le dire, les banques n'ont aucun frein psychologique à prêter à 5%, c'est certain.
03:33 - Est-ce que c'est lié justement à cette augmentation de taux ?
03:36 C'est quand même, je crois, 300 ou 400 points de base d'augmentation en même pas un an.
03:40 Est-ce que c'est l'origine du blocage des dossiers aujourd'hui en primo-accession ?
03:46 Certains de vos collègues d'ailleurs ont communiqué sur 45% des dossiers refusés en banque.
03:51 Est-ce que c'est toujours le cas ?
03:52 Et est-ce qu'aujourd'hui, on peut quand même pouvoir monter un dossier de crédit normal,
03:57 même si effectivement, on a des taux plus élevés ?
03:59 - Alors l'origine du blocage, à la base, ça a été un problème d'offres bancaires.
04:04 Donc des banques qui ne voulaient plus prêter, qui n'étaient plus incitées à le faire,
04:08 parce qu'on était dans un contexte d'inflation, de remonter très rapide des taux de la Banque Centrale Européenne
04:14 et des banques qui ne pouvaient pas augmenter elles-mêmes leurs taux autant qu'elles le voulaient
04:18 à cause des taux d'usure, ces fameux taux plafonds au-delà desquels les banques n'ont pas le droit de prêter.
04:22 - Qui auraient été revus ?
04:23 - La bonne nouvelle, c'est que ces taux d'usure sont en effet revus tous les mois.
04:26 Donc aujourd'hui, ils atteignent 5,80% sur 20 ans et plus, pour ces durées-là.
04:30 C'est-à-dire que les banques peuvent prêter à 5%, ça passe encore.
04:34 Donc on a moins ce problème d'offres bancaires, puisqu'aujourd'hui, elles peuvent prêter à des niveaux
04:38 qui leur permettent de rentabiliser les crédits, mais c'est en train de se transformer en un problème de demande,
04:43 puisque aujourd'hui, emprunter à 4,5%, pour certaines personnes, ça n'a pas de sens,
04:48 comme des secondo-accédants qui ont des taux à 1% des crédits qu'ils ont pu renégocier il y a quelques années.
04:54 Et parfois, ce n'est aussi pas possible, parce que cette hausse des taux conduit à une chute de la capacité d'emprunt.
05:02 Je vous donne juste un exemple. Un couple qui gagnait 4 200 euros de revenus, qui les gagne encore,
05:07 eh bien en 2021, la banque leur disait "pour un tiers de vos revenus, je vous prête 300 000 euros",
05:12 quand les taux étaient à 1%. Ce même couple, aujourd'hui, ne va pouvoir emprunter que 220 000 euros,
05:18 à des taux à 4,40. Donc il a perdu 80 000 euros de capacité d'emprunt.
05:23 Donc évidemment, ça bloque.
05:25 L'espace qu'avaient gagné les Français, ils l'ont perdu avec la hausse des taux.
05:28 Est-ce que justement, le fait qu'il y ait une inflation forte, compense un peu la hausse des taux ou pas du tout ?
05:34 Non, dans les faits, ça ne se compense pas du tout.
05:37 Aujourd'hui, on a ce problème de cette baisse de capacité d'emprunt de 25 à 30%,
05:42 des prix qui commencent à baisser, mais que de 5 à 10%.
05:45 Et du coup, mécaniquement, ça bloque. Parce que pour compenser cette perte de 80 000 euros,
05:50 soit il faut mettre plus d'apports, mais tout le monde n'en a pas la capacité,
05:53 soit pour acheter la même surface, il faut une mensualité plus forte.
05:57 Et là, ça bloque à cause de l'endettement.
05:59 Donc aujourd'hui, on est un peu dans cette équation insoluble,
06:03 sans compter évidemment l'attentisme des gens qui se disent que c'est le pire moment,
06:07 puisque là, j'ai des taux qui sont élevés, des prix qui n'ont pas encore baissé.
06:11 Mais malgré tout, dans cet environnement qui semble comme ça très négatif,
06:16 on commence à voir un peu le bout du tunnel.
06:18 Pourquoi ? Parce qu'on a une inflation qui reflue.
06:21 Et du coup, la Banque centrale européenne a déjà commencé à dire qu'elle allait arrêter d'augmenter ses taux.
06:26 Donc cette spirale infernale qu'on avait avec hausse des taux d'usure,
06:30 du coup hausse des taux de crédit derrière, et hausse des taux de la BCE,
06:34 donc de nouveau hausse des taux de crédit,
06:36 finalement, on devrait pouvoir sortir de cette spirale infernale dans les prochains mois,
06:40 dès lors que la BCE va arrêter d'augmenter ses taux.
06:42 - C'est-à-dire qu'il faut s'attendre à voir les taux se stabiliser, non plus forcément augmenter.
06:46 - Exactement, mais à une stabilisation, résultat aux alentours de 4,5-5 %,
06:51 c'est ce qu'on prévoit pour l'année prochaine.
06:54 - Et ça pourrait être plus ou pas ?
06:56 - Alors théoriquement, oui, puisqu'on va avoir des taux d'usure qui seront aux alentours de 6,20% en fin d'année.
07:02 Donc on pourrait avoir des banques qui reprêtent à 5,20%,
07:04 puisque c'est l'écart qui permet quand même de faire passer des dossiers.
07:07 - Et est-ce qu'elles reprêtent, ces banques ?
07:08 Est-ce que les banques qui ne prêtaient plus, parce qu'elles étaient exposées pour certaines aussi,
07:13 parce qu'il faut quand même savoir que tout ça, c'était lié aussi à l'exposition des banques françaises en termes de risque,
07:19 est-ce que les conventions qu'avaient les banques avec des grands réseaux de crédit, justement,
07:24 elles les ont remis au goût du jour ?
07:26 Ou est-ce qu'on a toujours un nombre restreint de banques qui prêtent encore ?
07:29 - Alors la bonne nouvelle, c'est que le robinet du crédit se détend, si je puis dire.
07:33 Le filet d'eau devient un peu plus gros, tout simplement parce qu'à ces niveaux de taux-là,
07:38 il redevient rentable pour les banques de prêter.
07:41 Voilà, on a un environnement qui est plus favorable.
07:43 Et donc résultat depuis la mi-septembre, donc c'est très récent,
07:47 mais chaque semaine, on a de bonnes nouvelles avec des banques qui reviennent sur le marché.
07:51 Exemple, une grande banque nationale qui n'acceptait pas de prêter s'il n'y avait pas 5 000 euros de revenus
07:56 et qui limitait le montant des prêts à 350 000 euros, elle a levé toutes ces restrictions.
08:01 Une grande banque nationale qui, depuis un an, n'envoyait plus de barèmes,
08:05 renvoie des barèmes, mais seulement pour les meilleurs profils.
08:08 Et une grande banque régionale d'Île-de-France nous a dit "C'est bon, il n'y a plus de quotas, vous pouvez nous renvoyer des dossiers".
08:13 - On va parler des profils, et juste avant de parler des profils, parce qu'on terminera peut-être là-dessus,
08:18 mais justement, on a parlé des taux, les conditions d'octroi,
08:22 elle aussi, je crois savoir que vous annoncez quelques bonnes nouvelles sur les conditions d'octroi,
08:26 c'est-à-dire que ça dessert un peu ?
08:29 - Oui, voilà, on a le sentiment que les banques reviennent sur le marché.
08:33 Donc déjà, elles acceptent de prêter davantage, mais aussi avec des critères moins stricts.
08:37 On a une banque régionale qui accepte de nouveau de prêter sans apport à 110 %.
08:42 - Non. - Si, si, tout à fait.
08:44 - C'est laquelle ? - Alors c'est en Bourgogne-Franche-Comté.
08:46 - D'accord, je note. - Elle accepte de prêter sans apport.
08:49 - Sinon l'apport moyen, c'est quoi ? - Non mais oui, absolument, on va le dire, parce qu'on nous écoute, alors c'est la...
08:54 - C'est plutôt 10 ou 20 %, c'est-à-dire que les banques, pour se prémunir d'une baisse de prix,
09:00 acceptent de prêter 90 % de la valeur du bien, donc il faut 10 % pour amortir, si je puis dire,
09:05 plus les 10 % de frais. - Vous nous donnez l'adresse de la banque, avant de partir.
09:08 - Je vous le donnerai. Mais du coup, voilà, on sent que, en fait, comme à ce niveau de taux-là,
09:13 il est plus rentable de prêter, et également, il y a une prime de risque, si je puis dire,
09:18 puisque les taux sont maintenant élevés, et bien elles acceptent de financer des profils
09:22 avec des un peu moins bons revenus, mais attention, il faut toujours montrer pas de blanche,
09:26 et montrer à la banque qu'elle va rentabiliser le crédit qu'elle vous accorde.
09:30 - Bien sûr. - C'est-à-dire rapatrier de l'épargne s'il y en a, domiciler les comptes,
09:34 prendre les assurances habitations, quitte à changer après.
09:37 - Toujours pareil, ils demandent la domiciliation des comptes, ils demandent...
09:40 - Voilà, les banques ne sont pas des philanthropes.
09:43 - Vous avez un ou deux conseils, maintenant, pour encore faire passer le dossier,
09:47 même si ça défère, même si les taux se stabilisent ?
09:51 - Allez voir plusieurs banques, ou un courtier, parce que certaines banques, je vous l'ai dit,
09:57 reviennent, mais d'autres non. Certaines banques sont plus appétentes à prêter à des prix moins accédants,
10:02 puisqu'elles veulent les accompagner sur le long terme, d'autres non.
10:05 Donc c'est pas parce qu'on a un refus dans une banque qu'on n'aura pas un accord dans une autre.
10:08 - On les connaît, ces banques. - Alors justement, c'est quoi les profils les plus exposés ?
10:12 Parce qu'on a vu, par exemple, la prime d'accession après un sacré coup, cette année.
10:16 - Oui, alors en proportion, ils sont restés stables, en proportion, c'est toujours 45% du marché,
10:21 parce que les autres sont aussi très exposés. Les secondos accédants, ceux qui doivent faire un crédit-relais,
10:27 c'est vraiment problématique, parce que déjà, ils n'ont pas forcément envie de déménager,
10:30 parce qu'ils avaient un prêt à 1%, un prêt emprunté à 4%, la crainte de pas-vente dans les délais,
10:36 et des montants de relais, c'est quand même 70% de la valeur du bien, moins le capital restandu,
10:41 donc on se retrouve avec des relais très faibles, et du coup, des taux d'endettement trop élevés
10:46 au regard du Haut Conseil de Stabilité Financière. On a également les investisseurs qui sont pénalisés,
10:51 puisqu'il y a aussi ce critère des 35% d'endettement qu'il faut respecter,
10:55 avec des loyers qui sont moins bien pris en compte dans le calcul de l'endettement.
10:59 Ça, ça ne bougera pas, ça.
11:01 Ça doit soi-disant potentiellement bouger en fin d'année, lors de la réunion du mois de décembre.
11:05 C'est en tout cas ce que Bruno Le Maire veut laisser croire.
11:07 On n'a pas un conseil ou deux à donner pour ce profil-là ?
11:09 Alors, pour les investisseurs, le conseil est fait.
11:12 Créer une société civile, peut-être ?
11:14 Aller voir sa propre banque, parce qu'elle va pouvoir vous mettre dans sa poche de flexibilité.
11:18 Elles ont le droit à 20% des crédits accordés en dehors des critères du Haut Conseil,
11:23 donc ça marche évidemment mieux avec sa propre banque, puisqu'elle n'a pas envie de vous perdre.
11:27 Créer en effet une SCI est financé de bien.
11:30 Est-ce que ça permet réellement, Sandrine Lannonier, quand on crée une SCI,
11:33 on nous écrit souvent pour ça, est-ce que ça permet d'éviter le ratio des 35% ?
11:38 Oui, parce qu'on n'est plus soumis aux règles du Haut Conseil,
11:41 puisqu'on passe en crédit professionnel.
11:43 Et dans ces cas-là, c'est à la libre appréciation de la banque,
11:46 mais qui va pouvoir aller jusqu'à 40%, par exemple, d'endettement,
11:49 et on n'est plus soumis non plus aux taux d'usure.
11:51 Donc c'est plutôt une bonne idée ?
11:53 C'est plutôt une bonne idée.
11:54 Mais ça ne sera pas financé dans des banques traditionnelles.
11:57 Il va falloir aller voir des banques spécialisées,
11:59 parce que les banques traditionnelles n'ont aucun intérêt à passer du temps sur ce type de dossier.
12:03 On n'a plus de temps, juste pour terminer sur les profits,
12:05 parce qu'après on passera à un autre sujet.
12:07 Vous parliez des primo-accédants.
12:09 Il y a des banques qui prêtent plus que d'autres à des primo-accédants ?
12:11 Oui, il y a des banques citoyennes, les banques mutualistes,
12:16 elles prêtent aux primo-accédants,
12:18 elles font même des prêts à taux bonifiés pour accompagner les primo-accédants,
12:21 des taux plus faibles pour les moins de 35 ans,
12:24 et certaines acceptent aussi de prêter sans apport.
12:27 Elle n'est évidemment pas à Paris, elle n'est pas dans les villes où il va falloir...
12:30 Mais quand on dit mutualiste, crédit mutuel, BPCE, BRED...
12:32 Tout à fait, les crédits agricoles...
12:34 Crédit agricole, etc., crédit coopératif...
12:36 Des banques qui connaissent bien leurs marchés locaux
12:37 et qui acceptent de financer des jeunes primo-accédants.
12:39 C'est important pour ceux qui nous écoutent, effectivement,
12:41 d'aller plutôt vers ce type de banque.
12:42 C'est vrai qu'ils sont assez diligents en général.
12:44 Tout à fait.
12:45 On a la question de l'assurance, toujours, qui revient.
12:49 Ça a l'air d'être un peu la grande creuse.
12:51 Est-ce que les banques, aujourd'hui, vraiment, systématiquement,
12:53 vont imposer aux clients d'avoir le contrat d'assurance ?
12:57 Ou est-ce qu'on peut encore faire son marché sur le marché, justement,
13:01 pour avoir des prix plus intéressants ?
13:03 Vous aviez vous-même, d'ailleurs, déjà communiqué sur cette question.
13:07 Parce que l'impact de l'assurance,
13:09 en fonction de la durée du crédit et de l'amortissement du capital,
13:12 peut avoir quand même une incidence de coût déterminante.
13:16 Oui, là, on a un impact de l'assurance emprunteur
13:18 qui est très élevé, parce qu'on a déjà des taux élevés.
13:21 Et dès lors qu'on dépasse 50 ans,
13:23 on peut avoir des taux d'assurance à 0,8, 0,9, 1 point.
13:27 Et ce sont, aujourd'hui, les rares cas où on a des taux d'usure
13:29 qui sont encore bloquants.
13:31 C'est avec des achats pour les plus de 50 ans.
13:34 Donc, oui, c'est un vrai sujet.
13:36 Après, même si les banques commencent à nouveau
13:38 à rentabiliser les crédits qu'elles accordent,
13:41 il est certain que c'est avec les produits annexes
13:44 qu'elles vont véritablement le rentabiliser.
13:46 Donc, on reste quand même sur des banques
13:48 qui, évidemment, sont très captives
13:51 sur tout ce qui est assurance emprunteur,
13:53 mais également multi-risques habitation.
13:55 Donc, le conseil qu'on peut donner,
13:57 parce que maintenant, les banques ont également baissé
13:59 leurs tarifs pour limiter le risque de renégociation.
14:02 Le conseil qu'on peut donner, c'est, évidemment,
14:04 passer par la banque.
14:05 Ça va faciliter l'accord de prêt.
14:07 Ça va faciliter...
14:08 Ça va aussi aider dans les délais.
14:11 Mais après, le point positif, c'est qu'aujourd'hui,
14:13 on peut changer d'assurance quasiment quand on veut,
14:15 soit quand on veut lors de la première année,
14:18 soit à date anniversaire.
14:20 Donc, aujourd'hui, voilà, c'est très facilité.
14:22 Et même dans le cadre de la loi Lemoyne,
14:24 eh bien, si on a moins de 200 000 euros à rembourser,
14:26 on n'a même pas besoin de questionnaire de santé.
14:28 -C'est clair. -Donc, souvent, oui,
14:29 ça va faciliter de prendre l'assurance de la banque,
14:31 mais ensuite, il ne faut pas hésiter à changer.
14:33 Le problème, c'est que souvent, les gens en ont marre des démarches,
14:36 donc ne le font pas, mais il faut le faire.
14:38 Il faut demander des devis d'assurance.
14:40 -Vous avez pointé, d'ailleurs, à la difficulté,
14:42 pour les plus de 50 ans, effectivement,
14:44 comme compter à l'intérieur, mais enfin, voilà,
14:46 aujourd'hui, c'est une vraie galère pour emprunter.
14:48 Merci beaucoup, Sandrine Lannonier.
14:50 Vous restez avec nous. On va enchaîner avec nos programmes,
14:52 comme d'habitude, bien évidemment, pour vous donner les bons conseils.
14:54 Vous avez noté, pour les crédits,
14:56 Bourgogne-Franche-Comté, je pense que ça va échapper à personne.
14:59 On se retrouve tout de suite après.
15:01 -Ça vous concerne.