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00:00 Le Grand Rendez-vous de l'immobilier, une émission présentée par Capital et Radio-Immo.
00:06 - Eh bien bonjour à toutes et à tous et merci d'être avec nous.
00:12 Voilà c'est le 52e numéro, là c'est un numéro qui s'installe grâce à vous.
00:16 On se voit tous les mois pour parler immobilier, pour parler logement et répondre à toutes vos questions.
00:21 Six saisons, et oui déjà six saisons.
00:23 Toujours coproduit avec nos amis de Capital et mon fidèle complice Guillaume Chazoulier.
00:28 Comment ça va Guillaume ? Enchanté.
00:30 - On va parler crédit immobilier aujourd'hui.
00:32 - On va parler crédit avec notre invité du jour qui est Sandrine Allonnier, porte-parole de Bouffinesse.
00:37 Bonjour Sandrine.
00:38 - Bonjour à tous les deux.
00:39 - On va faire le point sur le marché du crédit en cette fin d'année.
00:42 On le sait, hausse des taux, critères d'octroi qui se sont durcis.
00:46 Le robinet est sec.
00:49 - Ça s'appelle un goulot d'étranglement.
00:52 - Bloqué.
00:53 - Mais quel est l'état des lieux en cette fin d'année et surtout vers quoi on va pour les prochains mois et l'année prochaine ?
01:01 On fait le point tout à l'heure.
01:02 - Absolument. Le crédit est un vrai sujet puisque je rappelle quand même que c'est quasiment un crédit sur deux qui a été refusé sur l'année.
01:08 Donc un vrai sujet pour l'actualisation immobilière.
01:11 Ils attendent également en coulisse nos experts.
01:13 Comme vous le savez, tous les mois il y a trois experts qui sont avocats spécialisés dans l'immobilier, notaires ou agents immobiliers.
01:18 Ils répondront à vos questions.
01:20 Merci d'être avec nous.
01:21 On enchaîne tout de suite avec la première partie du Grand Témoin.
01:24 Le Grand Témoin.
01:26 Merci les amis.
01:27 Voilà la partie du Grand Témoin.
01:29 On va parler de crédit immobilier aujourd'hui avec Sandrine Allonnier.
01:32 Bonjour Sandrine Allonnier.
01:33 Bonjour Sylvain.
01:34 Vous êtes la porte parole de Vous Financer.
01:35 Vous êtes une experte en matière de crédit immobilier.
01:37 Le moins qu'on puisse dire, c'est que l'année, on ne peut pas franchement dire qu'elle se porte bien pour l'accès au crédit.
01:43 On va en parler, mais trouver des solutions parce qu'il y a toujours des solutions.
01:46 On ne peut pas dire qu'on ne finance pas les crédits immobiliers.
01:49 Je vous propose que la première question, comme une tradition, soit posée par Guillaume Chazoulière.
01:53 Oui. Rebonjour Sandrine. Enchanté de vous recevoir sur le plateau.
01:57 Question simple pour commencer.
01:59 Ça fait plusieurs mois que les taux grimpent.
02:02 D'ailleurs, vous nous donneriez l'historique.
02:04 Depuis combien de mois maintenant, ça grimpe ?
02:06 Est-ce qu'il continue à augmenter en octobre, ces taux de crédit immobilier ?
02:10 Eh bien oui, il continue à augmenter.
02:12 Ce qui est fou, c'est que depuis l'année 2021, on est passé de 1% à 4% aujourd'hui en moyenne.
02:18 C'est une remontée extrêmement rapide et brutale qui se poursuit sur le mois d'octobre,
02:23 mais avec quand même un léger ralentissement.
02:25 C'est-à-dire que depuis le début de l'année 2023, on avait des hausses de taux de 0,20, 0,30, voire 0,40 chaque mois.
02:31 Là, on est plutôt sur des hausses de 0,20, 0,30.
02:34 On a le sentiment qu'on va progressivement vers un plafond, en tout cas.
02:39 Voilà, on l'espère.
02:40 Mais on a aujourd'hui des taux de crédit aux alentours de 4%, voire 4,5% même sur 25 ans.
02:47 C'est du jamais vu depuis maintenant 2012.
02:50 Donc forcément, ce n'est pas sans impact pour les potentiels acquéreurs.
02:53 Les taux que vous nous donnez, ce sont des taux moyens observés sur l'ensemble du marché sur 20 à 25 ans.
02:58 Vous avez dit combien sur les durées ?
02:59 En taux moyens, on est à 3,90 sur 15 ans, 4,15 sur 20 ans et 4,40 sur 25 ans.
03:07 Il est aujourd'hui quand même de plus en plus rare de trouver un taux inférieur à 4%.
03:12 Donc un taux inférieur à 4%, c'est un très bon taux.
03:14 Et on a déjà des banques qui affichent des taux à 5% sur 25 ans.
03:19 Alors des taux évidemment qui ne sont pas pratiqués, puisqu'en tant que courtier en crédit, on veut évidemment trouver le taux le plus bas.
03:25 Donc 5% aujourd'hui, ça ne se trouve pas sur le marché, mais ça se trouve dans les barèmes.
03:29 Donc je peux vous le dire, les banques n'ont aucun frein psychologique à prêter à 5%, c'est certain.
03:33 Est-ce que c'est lié justement à cette augmentation de taux ?
03:36 C'est quand même, je crois, 300 ou 400 points de base d'augmentation, même pas un an.
03:40 Est-ce que c'est l'origine du blocage des dossiers aujourd'hui en primo-accession ?
03:46 Certains de vos collègues d'ailleurs ont communiqué sur 45% des dossiers refusés en banque.
03:51 Est-ce que c'est toujours le cas ?
03:52 Et est-ce qu'aujourd'hui, on peut quand même pouvoir monter un dossier de crédit normal, même si effectivement, on a des taux plus élevés ?
03:59 Alors l'origine du blocage, à la base, ça a été un problème d'offres bancaires.
04:04 Donc des banques qui ne voulaient plus prêter, qui n'étaient plus incitées à le faire,
04:08 parce qu'on était dans un contexte d'inflation, de remontée très rapide des taux de la Banque Centrale Européenne,
04:14 et des banques qui ne pouvaient pas augmenter elles-mêmes leurs taux autant qu'elles le voulaient à cause des taux d'usure.
04:19 Ces fameux taux plafond au-delà desquels les banques n'ont pas le droit de prêter.
04:22 La bonne nouvelle, c'est que ces taux d'usure sont en effet revus tous les mois.
04:26 Donc aujourd'hui, ils atteignent 5,80% sur 20 ans et plus, pour ces durées-là.
04:30 C'est-à-dire que les banques peuvent prêter à 5%, ça passe encore.
04:33 Donc on a moins ce problème d'offres bancaires, puisqu'aujourd'hui, elles peuvent prêter à des niveaux qui leur permettent de rentabiliser les crédits.
04:39 Mais ça, c'est en train de se transformer en un problème de demande,
04:42 puisque aujourd'hui, emprunter à 4,5%, pour certaines personnes, ça n'a pas de sens,
04:48 comme des secondo-accédants qui ont des taux à 1%, des crédits qu'ils ont pu renégocier il y a quelques années.
04:53 Et parfois, ce n'est aussi pas possible, parce que cette hausse des taux conduit à une chute de la capacité d'emprunt.
05:01 Je vous donne juste un exemple. Un couple qui gagnait 4 200 euros de revenus, qui les gagne encore,
05:06 eh bien en 2021, la banque leur disait « Pour un tiers de vos revenus, je vous prête 300 000 euros », quand les taux étaient à 1%.
05:13 Ce même couple, aujourd'hui, ne va pouvoir emprunter que 220 000 euros à des taux à 4,40.
05:19 Donc il a perdu 80 000 euros de capacité d'emprunt. Donc évidemment, ça bloque.
05:24 L'espace qu'avaient gagné les Français, ils l'ont perdu avec la hausse des taux.
05:27 Est-ce que, justement, le fait qu'il y ait une inflation forte, compense un peu la hausse des taux ou pas du tout ?
05:34 Non, dans les faits, ça ne se compense pas du tout. Aujourd'hui, on a ce problème de cette baisse de capacité d'emprunt de 25 à 30%,
05:41 des prix qui commencent à baisser, mais que de 5 à 10%. Et du coup, mécaniquement, ça bloque.
05:47 Parce que pour compenser cette perte de 80 000 euros, soit il faut mettre plus d'apports, mais tout le monde n'en a pas la capacité,
05:53 soit pour acheter la même surface, il faut une mensualité plus forte. Et là, ça bloque à cause de l'endettement.
05:59 Donc aujourd'hui, on est un peu dans cette équation insoluble, sans compter, évidemment, l'attentisme des gens qui se disent
06:05 « c'est le pire moment, puisque là, j'ai des taux qui sont élevés, des prix qui n'ont pas encore baissé ».
06:11 Mais malgré tout, dans cet environnement qui semble comme ça très négatif, on commence à voir un peu le bout du tunnel.
06:18 Pourquoi ? Parce qu'on a une inflation qui reflue. Et du coup, la Banque centrale européenne a déjà commencé à dire
06:24 qu'elle allait arrêter d'augmenter ses taux. Donc cette spirale infernale qu'on avait avec hausse des taux d'usure,
06:30 hausse des taux de crédit derrière, et hausse des taux de la BCE, donc de nouveau hausse des taux de crédit,
06:36 finalement, on devrait pouvoir sortir de cette spirale infernale dans les prochains mois, dès lors que la BCE va arrêter d'augmenter ses taux.
06:42 – C'est-à-dire qu'il faut s'attendre à avoir les taux se stabiliser, non plus forcément augmenter.
06:46 – Exactement, mais à une stabilisation, résultat aux alentours de 4,5-5%, c'est ce qu'on prévoit pour l'année prochaine.
06:54 – Ça pourrait être plus ou pas ?
06:56 – Alors théoriquement, oui, puisqu'on va avoir des taux d'usure qui seront aux alentours de 6,20% en fin d'année.
07:02 Donc on pourrait avoir des banques qui reprêtent à 5,20%, puisque c'est l'écart qui permet quand même de faire passer des dossiers.
07:07 – Et est-ce qu'elles reprêtent, ces banques ? Est-ce que les banques qui ne prêtaient plus parce qu'elles étaient exposées pour certaines aussi ?
07:13 Parce qu'il faut quand même savoir que tout ça, c'était lié aussi à l'exposition des banques françaises en termes de risque.
07:19 Est-ce que les conventions qu'avaient les banques avec des grands réseaux de crédit, justement, elles les ont remis au goût du jour ?
07:25 – Oui.
07:26 – Ou est-ce qu'on a toujours un nombre restreint de banques qui prêtent encore ?
07:29 – Alors la bonne nouvelle, c'est que le robinet du crédit se détend, si je puis dire.
07:33 Le filet d'eau devient un peu plus gros, tout simplement parce qu'à ces niveaux de taux-là, il redevient rentable pour les banques de prêter.
07:40 Voilà, on a un environnement qui est plus favorable. Et donc résultat, depuis la mi-septembre, donc c'est très récent,
07:46 chaque semaine, on a des bonnes nouvelles avec des banques qui reviennent sur le marché.
07:50 – Qui reviennent sur le marché, d'accord.
07:51 – Exemple, une grande banque nationale qui n'acceptait pas de prêter s'il n'y avait pas 5 000 euros de revenus
07:56 et qui limitait le montant des prêts à 350 000 euros, elle a levé toutes ces restrictions.
08:01 Une grande banque nationale qui, depuis un an, n'envoyait plus de barèmes, renvoie des barèmes, mais seulement pour les meilleurs profils.
08:07 Et une grande banque régionale d'Île-de-France nous a dit "c'est bon, il n'y a plus de quota, vous pouvez nous renvoyer des dossiers".
08:12 – On va parler des profils d'ailleurs, c'est impressionnant.
08:14 – On va parler des profils, et juste avant de parler des profils, parce qu'on terminera peut-être là-dessus,
08:18 mais justement, on a parlé des taux, les conditions d'octroi, elles aussi, je crois savoir,
08:24 vous vous annoncez quelques bonnes nouvelles sur les conditions d'octroi, c'est-à-dire que ça dessert un peu ?
08:28 – Oui, voilà, on a le sentiment que les banques reviennent sur le marché.
08:33 Donc déjà, elles acceptent de prêter davantage, mais aussi avec des critères moins stricts.
08:37 On a une banque régionale qui accepte de nouveau de prêter sans apport, à 110%.
08:42 – Non. – Si, si, tout à fait.
08:44 – C'est laquelle ? – Alors c'est en Bourgogne-Franche-Comté.
08:46 – D'accord, je note. – Elle accepte de prêter sans apport.
08:49 – Sinon l'apport moyen, c'est quoi ? – Non mais oui, absolument, on va le dire, parce qu'on nous écoute, alors c'est la...
08:54 – C'est plutôt 10 ou 20%, c'est-à-dire que les banques, pour se prémunir d'une baisse de prix,
09:00 acceptent de prêter 90% de la valeur du bien, donc il faut 10% pour amortir, si je puis dire,
09:05 plus les 10% de frais. – Vous nous donnez l'adresse de la banque, avant de partir.
09:08 – Je vous le donnerai. Mais du coup, voilà, on sent que, en fait, comme à ce niveau de taux-là,
09:13 il est plus rentable de prêter, et également, il y a une prime de risque, si je puis dire,
09:17 puisque les taux sont maintenant élevés, et bien elles acceptent de financer des profils
09:21 avec des un peu moins bons revenus, mais attention, il faut toujours montrer pas de blanche,
09:25 et montrer à la banque qu'elle va rentabiliser le crédit qu'elle vous accorde.
09:29 – Bien sûr. – C'est-à-dire, rapatrier de l'épargne, si y en a, domiciler les comptes,
09:33 prendre les assurances habitations, quitte à changer après.
09:37 – Toujours pareil, ils demandent la domiciliation des comptes, ils demandent…
09:40 – Voilà, les banques ne sont pas des philanthropes.
09:43 – Vous avez un ou deux conseils, maintenant, pour encore faire passer le dossier,
09:47 même si ça défère, même si les taux se stabilisent, un conseil ou deux pour encore pousser son dossier
09:53 dans cette période difficile. – Allez voir plusieurs banques ou un courtier,
09:56 parce que certaines banques, je voulais dire, reviennent, mais d'autres non.
09:59 Certaines banques sont plus appétantes à prêter à des primo-accédants,
10:02 puisqu'elles veulent les accompagner sur le long terme, d'autres non.
10:05 Donc c'est pas parce qu'on a un refus dans une banque qu'on n'aura pas un accord dans une autre.
10:08 – On les connaît ces banques.
10:09 – Alors justement, c'est quoi les profils les plus exposés ?
10:12 Parce qu'on a vu par exemple la primo-accédition a pris un sacré coup, vous savez.
10:16 – Oui, alors en proportion, ils sont restés stables, en proportion, c'est toujours 45% du marché,
10:21 parce que les autres sont aussi très exposés.
10:24 Les secondo-accédants, ceux qui doivent faire un crédit-relais, c'est vraiment problématique,
10:28 parce que déjà, ils n'ont pas forcément envie de déménager, parce qu'ils avaient un prêt à 1%,
10:32 – Et puis il faut vendre.
10:33 – Prêt-emprunté à 4%, la crainte de ne pas vendre dans les délais,
10:36 et des montants de relais, c'est quand même 70% de la valeur du bien,
10:40 moins le capital restandu, donc on se retrouve avec des relais très faibles,
10:44 et du coup des taux d'endettement trop élevés au regard du Haut Conseil de Stabilité Financière.
10:49 On a également les investisseurs qui sont pénalisés,
10:51 puisqu'il y a aussi ce critère des 35% d'endettement qu'il faut respecter,
10:55 avec des loyers qui sont moins bien pris en compte dans le calcul de l'endettement.
10:58 – Et ça, ça ne bougera pas.
11:00 – Ça doit soi-disant potentiellement bouger en fin d'année, lors de la réunion du mois de décembre,
11:04 c'est en tout cas ce que Bruno Le Maire veut laisser croire.
11:06 – Là, on n'a pas un conseil ou deux à donner pour ce profil-là ?
11:09 – Alors, pour les investisseurs, le conseil est fait.
11:12 – Créer une société civile, peut-être ?
11:13 – Aller voir sa propre banque, parce qu'elle va pouvoir vous mettre dans sa poche de flexibilité.
11:17 Elles ont le droit à 20% des crédits accordés en dehors des critères du Haut Conseil.
11:22 Donc ça marche évidemment mieux avec sa propre banque,
11:25 puisqu'elle n'a pas envie de vous perdre.
11:27 Créer en effet une SCI et financer.
11:29 – Est-ce que ça permet réellement, Sandrine Lalonnier, quand on crée une SCI,
11:32 on nous écrit souvent pour ça, est-ce que ça permet d'éviter le ratio des 35% ?
11:37 – Oui, parce qu'on n'est plus soumis aux règles du Haut Conseil,
11:40 puisqu'on passe en crédit professionnel.
11:42 – Très bien.
11:43 – Et dans ces cas-là, c'est à la libre appréciation de la banque,
11:45 mais qui va pouvoir aller jusqu'à 40%, par exemple, dans l'être mort,
11:48 et on n'est plus soumis non plus aux taux d'usure.
11:50 – Donc c'est plutôt une bonne idée.
11:52 – C'est plutôt une bonne idée.
11:53 – Pour ceux qui investissent, même des petits investisseurs.
11:55 – Mais ça, ça ne sera pas financé dans des banques traditionnelles.
11:57 Il va falloir aller voir des banques spécialisées,
11:59 parce que les banques traditionnelles n'ont aucun intérêt à passer du temps sur ce type de dossier.
12:03 – On n'a plus de temps, juste pour terminer sur les profits,
12:05 parce qu'après on passera à un autre sujet.
12:07 Vous parliez des primo-accédants, il y a des banques qui prêtent plus que d'autres à des primo-accédants ?
12:11 – Oui, il y a des banques citoyennes, les banques mutualistes,
12:16 elles prêtent aux primo-accédants,
12:18 elles font même des prêts à taux bonifiés pour accompagner les primo-accédants,
12:21 des taux plus faibles pour les moins de 35 ans,
12:24 et certaines acceptent aussi de prêter sans apport,
12:27 alors évidemment pas à Paris, pas dans les villes où il ne va falloir…
12:30 – Les comptes mutualistes, crédit mutuel, BPCE, BREG…
12:32 – Tout à fait, les crédits agricoles…
12:34 – Crédit agricole, etc., crédit coopératif…
12:36 – Des banques qui connaissent bien leurs marchés locaux
12:37 et qui acceptent de financer des jeunes primo-accédants.
12:39 – C'est important pour ceux qui nous écoutent, effectivement,
12:41 d'aller plutôt vers ce type de banque, c'est vrai qu'ils sont assez diligents en général.
12:44 – Tout à fait.
12:45 – On a la question de l'assurance, toujours, qui revient,
12:49 ça a l'air d'être un peu la grande creuse,
12:51 est-ce que les banques aujourd'hui, vraiment, systématiquement,
12:53 vont imposer aux clients d'avoir le contrat d'assurance,
12:57 ou est-ce qu'on peut encore faire son marché sur le marché, justement,
13:01 pour avoir des prix plus intéressants ?
13:03 Vous aviez vous-même d'ailleurs déjà communiqué sur cette question,
13:07 parce que l'impact de l'assurance, en fonction de la durée du crédit,
13:11 de l'amortissement du capital,
13:12 peut avoir quand même une incidence de coût déterminante.
13:16 – Oui, là, on a un impact de l'assurance emprunteur qui est très élevé,
13:19 parce qu'on a déjà des taux élevés,
13:21 et dès lors qu'on dépasse 50 ans,
13:23 on peut avoir des taux d'assurance à 0,8, 0,9, 1 point,
13:27 et ce sont aujourd'hui les rares cas où on a des taux d'usure
13:30 qui sont encore bloquants,
13:31 c'est avec des achats pour les plus de 50 ans,
13:34 donc oui, c'est un vrai sujet.
13:36 Après, même si les banques commencent à nouveau à rentabiliser
13:39 les crédits qu'elles accordent,
13:41 il est certain que c'est avec les produits annexes
13:44 qu'elles vont véritablement le rentabiliser.
13:46 Donc on reste quand même sur des banques qui, évidemment,
13:50 sont très captives sur tout ce qui est assurance emprunteur,
13:54 mais également multi-risques habitation.
13:56 Donc le conseil qu'on peut donner,
13:58 parce que maintenant les banques ont également baissé leurs tarifs
14:00 pour limiter le risque de renégociation,
14:02 le conseil qu'on peut donner, c'est évidemment passer par la banque,
14:05 ça va faciliter l'accord de prêt,
14:07 ça va faciliter, ça va aussi aider dans les délais,
14:11 mais après, le point positif,
14:13 c'est qu'aujourd'hui on peut changer d'assurance
14:15 quasiment quand on veut,
14:16 soit quand on veut lors de la première année,
14:18 soit à date anniversaire.
14:20 Donc aujourd'hui, voilà, c'est très facilité,
14:22 et même dans le cadre de la loi Lemoyne,
14:24 eh bien si on a moins de 200 000 euros à rembourser,
14:26 on n'a même pas besoin de questionnaire de santé.
14:28 - C'est clair.
14:29 - Donc souvent, oui, ça va faciliter de prendre l'assurance de la banque,
14:32 mais ensuite, il ne faut pas hésiter à changer.
14:34 Le problème, c'est que souvent, les gens en ont marre des démarches,
14:36 donc ne le font pas, mais il faut le faire,
14:38 il faut demander des devis d'assurance.
14:40 - Vous avez pointé, d'ailleurs, la difficulté pour les plus de 60 ans,
14:42 effectivement, comme comté à l'intérieur,
14:45 mais enfin voilà, aujourd'hui, c'est une vraie galère pour emprunter.
14:48 Merci beaucoup, Sandrine Lannonier, vous restez avec nous,
14:50 on va enchaîner avec nos programmes, comme d'habitude, bien évidemment,
14:53 pour vous donner les bons conseils, vous avez noté, pour les crédits,
14:56 Bourgogne-Franche-Comté, je pense que ça va échapper à personne.
14:59 On se retrouve tout de suite après.
15:03 - Eh bien voilà, ça vous concerne, nous sommes dans la première partie,
15:07 avec nos experts, comme vous le savez, chaque mois,
15:10 dans ce numéro du Grand Rendez-Vous de l'Immobilier,
15:12 vous êtes agent, immobilier, notaire, expert comptable ou avocat,
15:16 on vous donne les réponses aux questions que vous posez chaque mois
15:20 dans le club d'épopréos géré par Capital,
15:22 et c'est Vincent Favreau qui gère ces questions,
15:25 qui va vous les poser. Comment ça va, l'ami Vincent ?
15:27 - Ça va très bien, et vous ?
15:28 - Voilà, mieux, très bien.
15:31 - Non, ce que je vous ai pris pour Jimi Hendrix, le mois dernier.
15:34 - La chirurgie fait des miracles.
15:36 - Voilà, Vincent Favreau, notre super reporter,
15:39 on reçoit aujourd'hui Jean-Luc Brulard. Bonjour Jean-Luc.
15:43 - Bonjour Sylvain, bonjour Guillaume, bonjour Vincent.
15:45 - Un agent immobilier basé dans l'Ouest parisien,
15:48 et on a une première question, Vincent.
15:50 - Oui, une première question pour Jean-Luc Brulard.
15:53 C'est une dame qui nous dit "Bonjour, je suis nu propriétaire d'une maison
15:57 dont ma maman est usufruitière. Est-ce possible de vendre cette maison ?
16:01 Ma mère est en EHPAD, très âgée, elle ne pourra pas revenir dans le logement."
16:06 Est-ce que c'est un critère ?
16:08 - Oui, alors question très importante, et par sa fréquence, et par les enjeux.
16:14 On avait évoqué déjà ces sujets-là, mais dans un autre contexte,
16:19 concernant ce qu'on appelle le démembrement de propriétés,
16:22 sans refaire l'historique, mais en gros, et c'est la situation la plus courante,
16:27 peut-être là, à la suite du décès du papa, on peut l'imaginer,
16:31 où on a un partage de ce qu'on appelle la pleine propriété,
16:35 entre l'usufruit, et là c'est donc la maman qui est bénéficiaire de l'usufruit,
16:40 et la nu propriété, l'enfant ou les enfants.
16:44 Alors quand on dit vendre, comme dans la question,
16:47 on imagine vendre en pleine propriété, c'est-à-dire se libérer du bien.
16:51 Et là, très clairement, pour vendre en pleine propriété,
16:54 il faut réunir la nu propriété et l'usufruit.
16:58 Ça veut dire que tous ceux qui sont propriétaires, copropriétaires, individus,
17:03 doivent signer, doivent accepter.
17:06 Donc, ça pose la question de la maman,
17:11 et très important, de la capacité, de la validité de son accord.
17:20 Car très clairement, un vice du consentement,
17:25 parce que la personne n'est plus en capacité,
17:27 est très dangereux, parce que ça peut emporter une nullité de la vente.
17:32 Alors je vous réponds, peut-être un peu là,
17:35 avec des éléments juridiques que les notaires auraient pu vous donner,
17:39 peut-être mieux que moi, mais si vous permettez,
17:41 je vous dirai aussi, puisque je suis agent immobilier,
17:43 aussi ce qu'il faut en tirer sur le plan opérationnel.
17:46 Bref, donc absolument, réunir tout ça,
17:50 donc tout le monde doit signer.
17:52 Alors la question c'est, la maman, pourquoi elle est partie en EHPAD ?
17:55 Est-ce qu'elle a eu un accident physique,
17:58 mais qu'elle est en pleine capacité intellectuelle ?
18:02 Si ses capacités intellectuelles,
18:05 donc ses capacités de consentement sont avérées,
18:09 il faut savoir qu'un notaire peut se déplacer à l'EHPAD,
18:12 par exemple, pour dans ce cas-là, recueillir,
18:14 si la maman ne peut pas se déplacer, une procuration
18:17 qui permettra de passer la vente avec son accord.
18:22 Mais si la maman est à l'EHPAD pour d'autres raisons,
18:26 par exemple une maladie d'Alzheimer,
18:28 en tout cas quelque chose qui a diminué de façon significative
18:33 ses capacités intellectuelles et de prise de décision,
18:36 alors c'est une autre situation.
18:39 Parce que là, il va falloir soit une décision de tutelle,
18:46 tutelle, curatelle, etc.
18:49 Je reviendrai tout à l'heure, mais il y a aujourd'hui
18:51 un autre dispositif qui s'appelle le mandat de protection futur,
18:54 qui permet d'anticiper un peu les choses.
18:56 Donc ça c'est très important, et c'est très long.
19:00 Ce qui veut dire que nous les agents immobiliers,
19:02 les professionnels, c'est dès l'estimation,
19:05 même dès la prise de mandat, à la lecture du titre de propriété,
19:08 on vérifie quelle est la situation pour anticiper ces situations
19:12 et éventuellement avoir fait toutes les démarches avant.
19:15 Parce que si c'est au moment de la vente qu'on s'aperçoit
19:17 que la maman ne peut pas signer, on perd des mois.
19:20 Et dans le marché qu'on vient de connaître,
19:21 perdre des mois, c'est peut-être perdre son acquéreur.
19:23 - Une question de José de Nantes maintenant.
19:25 Son locataire lui a envoyé son assurance,
19:27 mais pour un trimestre seulement.
19:29 Est-ce que l'assurance locataire est obligatoire ?
19:31 Et s'il y a un problème et qu'il n'a pas d'assurance,
19:33 s'il y a un dégât, qu'est-ce qui se passe ?
19:34 - Très bonne question, souvent posée.
19:36 Exactement, fréquente et sujet aussi à gros enjeux
19:39 et parfois à des situations assez graves.
19:42 Déjà, une attestation pour un trimestre,
19:47 moi, ça m'allume des clignotants.
19:48 En général, les attestations d'assurance sont annuelles.
19:51 L'assurance, oui, elle est complètement obligatoire.
19:54 La multirisque habitation pour un locataire,
19:56 elle est obligatoire et d'autant plus obligatoire
19:59 que c'est le seul second motif du jeu de la clause résolutoire,
20:03 sans être trop technique, c'est-à-dire de la résiliation du bail.
20:06 L'autre motif étant l'impayé de loyer,
20:08 c'est-à-dire l'importance de l'assurance.
20:11 - Résolution du bail, c'est-à-dire, pour expliquer simplement,
20:15 on met un terme au bail avant la fin du contrat ?
20:19 - De la durée du contrat, avec une décision en référé du juge.
20:22 - Ah, mais il faut quand même une décision en justice.
20:24 - Oui, mais en référé.
20:25 - Et si dans ce laps de temps, on fournit l'attestation ?
20:27 - C'est bon, on régularise.
20:29 Donc, vigilance, nous les professionnels,
20:32 évidemment, on s'assure que le bien est assuré
20:36 à l'entrée dans les lieux, mais tous les ans,
20:39 à l'échéance du bail, on demande aux locataires
20:42 de prouver par une nouvelle attestation
20:44 qu'il est toujours bien assuré.
20:46 Alors, c'est pour ça qu'il y a des risques importants
20:51 et c'est pour ça que les propriétaires doivent être aussi assurés
20:54 par ce qu'on appelle dans notre jargon la P&O,
20:57 assurance propriétaire non occupant,
20:59 car si le locataire n'est plus assuré et qu'il y a une catastrophe
21:02 et qu'on s'en aperçoit quid des biens du propriétaire,
21:06 mais vous pouvez être aussi dans une situation de vacances,
21:09 c'est-à-dire entre deux locataires,
21:11 et là, il n'y a plus d'assurance locataire.
21:13 L'assurance P&O est obligatoire en copropriété
21:16 depuis la loi Allure 2014,
21:18 mais il y a des propriétaires qui louent aussi des biens
21:20 en monopropriété, par exemple une maison.
21:22 Et je ne serais que leur recommander vivement
21:24 de prendre leur P&O,
21:26 ces quelques dizaines, petites centaines d'euros,
21:29 pour éviter des grosses catastrophes.
21:32 - Et appuyez-vous sur des professionnels aussi, Jean-Luc Brouillard.
21:35 - Toujours s'appuyer sur des professionnels,
21:37 d'ailleurs on a appris quelque chose tout à l'heure,
21:39 on va apprendre quelque chose sur le Bayon,
21:41 c'est une question qu'on va poser à notre notaire.
21:43 Merci Jean-Luc Brouillard.
21:44 - Avec plaisir.
21:45 - Merci de nous avoir accueillis à Bicot.
21:47 - Merci Jean-Luc Brouillard, dans l'Ouest parisien,
21:49 et on enchaîne tout de suite bien évidemment
21:51 avec le reste de notre programme.
21:53 - Voilà, ça vous concerne, deuxième partie,
21:55 comme on vous l'a dit tout à l'heure,
21:57 c'est notre promesse éditoriale,
21:59 chaque mois, vous posez des questions
22:01 sur le club Facebook des propriétaires gérés
22:03 par nos amis de Capital,
22:05 et chaque mois on vous répond avec l'ami Vincent,
22:07 où aujourd'hui nous recevons
22:09 une avocate, Emmanuel Lefebvre,
22:11 bonjour. - Bonjour.
22:12 - Comment ça va ? - Ça va bien, merci.
22:14 - Eh bien écoutez, ça nous fait extrêmement plaisir
22:16 de vous recevoir sur le plateau, et vous êtes spécialisée
22:18 d'ailleurs en droit immobilier, ça tombe bien,
22:20 on parle d'immobilier.
22:22 Et Vincent va vous poser
22:24 la première question, je crois que c'est
22:26 notre Jacqueline à Tarbes.
22:28 Terminus du train.
22:30 - Terminus, deux minutes d'arrêt.
22:32 Jacqueline donc demande
22:34 pour vous Emmanuel,
22:36 un ordre d'idée, elle cherche un ordre d'idée
22:38 entre le moment où on dépose un dossier
22:40 contentieux pour un pays de loyer,
22:42 après échec de conciliation, et la convocation
22:44 au tribunal. Elle a déposé
22:46 un dossier début juillet, et elle n'a toujours pas
22:48 de nouvelles. - Oui alors malheureusement,
22:50 Jacqueline, elle est confrontée un peu
22:52 à tout problème auquel
22:54 est confronté le bailleur dans le cadre des impayés,
22:56 parce qu'en fait, il y a déjà des délais légaux
22:58 qui sont donc obligatoirement
23:00 respectés, qui sont longs,
23:02 et puis il y a surtout aussi les délais devant
23:04 le tribunal, qui sont malheureusement
23:06 de plus en plus longs,
23:08 et qui posent une vraie difficulté,
23:10 parce que déjà ils ne sont pas maîtrisables,
23:12 et puis on a notamment là, ce qu'elle
23:14 indique, je suppose qu'elle doit avoir des impayés
23:16 à moins de 5 000 euros,
23:18 puisqu'elle a elle-même saisi le tribunal,
23:20 ce qui est possible dans le cadre des impayés.
23:22 A partir de ce moment-là, on fait une requête qu'on dépose
23:24 au tribunal, ensuite on attend d'être
23:26 convoquée pour une audience de conciliation
23:28 qui est obligatoire pour
23:30 les impayés de moins de 5 000 euros,
23:32 et une fois manifestement ce qui s'est passé,
23:34 il n'y a pas eu de conciliation, il faut attendre
23:36 d'être convoquée en audience.
23:38 Là, on est à peu près à 2-3 mois
23:40 manifestement, depuis qu'elle
23:42 a eu cette conciliation
23:44 qui n'a pas pu aboutir, je veux dire, on est dans
23:46 un délai tout à fait normal.
23:48 Malheureusement, ça peut être bien plus long,
23:50 des fois on a des dossiers, nous, qui peuvent mettre
23:52 4, 5, 6 mois, même l'autre fois, j'ai eu
23:54 encore il y a 15 jours, 9 mois de délai
23:56 entre le dépôt d'une
23:58 demande pour avoir une date d'audience,
24:00 parce qu'il y a des problèmes devant les tribunaux,
24:02 qui soit
24:04 peuvent déménager, qui soit
24:06 peuvent avoir des difficultés d'organisation.
24:08 Donc, qu'elle ne s'inquiète pas, maintenant
24:10 je pense que finalement, ce qu'il faut aussi
24:12 qu'elle fasse, peut-être c'est qu'elle appelle, parce que
24:14 malheureusement, des fois, il y a quand même aussi
24:16 des loupés, ça peut exister comme partout,
24:18 qu'elle appelle, qu'elle vérifie pour que
24:20 on puisse la ré-audiencez
24:22 assez rapidement. Mais bon, qu'elle ne s'inquiète pas,
24:24 3 mois, nous reviendrons. - Et à l'aube de
24:26 l'hiver, je pense qu'on va rentrer dans la trêve hivernale,
24:28 c'est bien ça ? - Ah bah oui, exactement, de toute façon.
24:30 - Mais ça n'empêche pas de continuer la procédure.
24:32 - Exactement, on continue la procédure. - Parce que souvent,
24:34 ceux qui nous écrivent pensent que tout s'arrête,
24:36 non, ça ne s'arrête pas. - Ah non, au contraire, il faut continuer,
24:38 il faut continuer, il faut faire justement, pendant la trêve hivernale,
24:40 toute cette procédure,
24:42 puisque après, lorsqu'elle a son audience,
24:44 il faut encore qu'elle ait son jugement,
24:46 qui peut prendre encore 2 à 3 mois, même plus,
24:48 et une fois qu'il y a le jugement, à partir de ce moment-là,
24:50 il faut encore le faire signifier et continuer la procédure.
24:52 - D'ailleurs, on va compléter la question, on va demander,
24:54 la trêve hivernale, c'est de quand à quand ?
24:56 - C'est du 15 octobre, qui commence
24:58 généralement, donc voilà. - Donc ça, déjà bien, oui.
25:00 - Voilà, exactement. Et puis alors après,
25:02 généralement, on est vers le mois de mars,
25:04 mais souvent, ça repart
25:06 au mois d'avril. En fait, chaque année,
25:08 ça peut rechanger. Mais généralement, on va dire
25:10 de octobre à avril,
25:12 on ne peut rien faire. - Donc, ne perdez pas
25:14 de temps. - Non,
25:16 et ne perdez pas patience.
25:18 - Et ne perdez pas patience. - Ne perdez pas de temps
25:20 et ne perdez pas patience.
25:22 - Patience, c'est très français, comme valeur.
25:24 - Emmanuel Lefebvre, une autre
25:26 question pour vous. C'est Franck,
25:28 à Saint-Michel, sur Orges. J'ai actuellement
25:30 un locataire qui ne paye plus son loyer depuis quelques mois.
25:32 J'ai été informé par l'agence immobilière
25:34 que cette personne a déposé
25:36 un dossier de surendettement qui a été
25:38 jugé recevable, nous dit Franck.
25:40 Je comptais récupérer, dans tous les cas,
25:42 ce logement pour ma fille à la fin du bail.
25:44 Est-ce que c'est possible ?
25:46 Une question à multiples tiroirs,
25:48 j'ai envie de faire, Emmanuel. - Oui, oui, et compliqué
25:50 parce que, pourquoi ? Déjà,
25:52 depuis la loi Elan, il y a une conciliation
25:54 qui a été faite entre
25:56 les procédures de surendettement
25:58 et les procédures, justement, d'impayés
26:00 puisqu'il y avait des décisions
26:02 qui, forcément, pouvaient se
26:04 court-circuiter et qui n'étaient pas bonnes.
26:06 Maintenant, il faut quand même savoir que,
26:08 à partir du moment où une commission de surendettement
26:10 a considéré un dossier recevable,
26:12 toutes les mesures de la commission de surendettement
26:14 s'imposent au juge.
26:16 Et si le juge a déjà pris des décisions,
26:18 elles peuvent se substituer aux décisions qui ont été prises
26:20 par le juge. Donc, voilà.
26:22 C'est vrai que, déjà, il y a quand même ce premier point
26:24 et qui fait que, manifestement,
26:26 quand il y a des problèmes d'impayés comme ça,
26:28 le principe est que le débiteur
26:30 ne doit pas payer ses dettes antérieures,
26:32 mais normalement doit payer ses dettes
26:34 qui commencent à courir une fois que
26:36 la demande est devenue recevable.
26:38 Donc, concernant, en fait,
26:40 cet auditeur franc,
26:42 le problème qui se passe, c'est qu'on sent
26:44 qu'on essaie un peu, peut-être, de court-circuiter,
26:46 on va dire, le surendettement,
26:48 mais la difficulté...
26:50 Alors, théoriquement, on peut faire son congé
26:52 pour reprise parce que,
26:54 en fait, ça ne vient pas poser de difficultés,
26:56 normalement, avec la procédure de surendettement.
26:58 Mais il faut savoir, et c'est ce que, souvent,
27:00 les gens se trompent, c'est-à-dire qu'ils ont l'impression
27:02 que, quand ils font leur congé pour reprise,
27:04 ils peuvent reprendre, à la date, en fait,
27:06 de fin du bail, leur appartement.
27:08 La difficulté, c'est qu'il faut faire,
27:10 au final,
27:12 aller devant le juge pour faire valider son congé.
27:14 Donc, c'est-à-dire qu'à ce moment-là,
27:16 il faut constater que la personne
27:18 est toujours sur place, aller devant le juge,
27:20 faire valider son congé.
27:23 Or, là, dans ce cas-là, on a un juge
27:25 qui va être d'autant plus sévère d'aller vérifier
27:27 est-ce que, oui ou non, il y a bien une reprise
27:29 pour son enfant, dans quelles conditions,
27:31 et, attention, qu'est-ce qu'a dit, en fait,
27:33 le juge de l'exécution ?
27:35 Est-ce qu'il a repris ses loyers, puisque, normalement,
27:37 c'est le principe le paiement de ses loyers ?
27:39 Et, en même temps, il faut savoir que, même si on fait
27:41 valider son congé et qu'on a, quand même,
27:43 une expulsion qui est ordonnée,
27:45 possiblement, la commission de surendettement
27:47 peut faire obstacle
27:49 à l'expulsion qui peut y avoir.
27:51 - Tout ça, ça n'augure pas. - Voilà.
27:53 - Les meilleurs hospices pour les petits propriétaires,
27:55 c'est une galère.
27:57 - C'est une catastrophe.
27:59 En plus, je ne vois que les situations
28:01 difficiles, forcément, et avec des gens
28:03 qui sont dans des galères.
28:05 Et, franchement, les gens...
28:07 - Celui qui ne paye pas ses loyers se met en surendettement.
28:09 Deux choses. Un, il ne paiera pas,
28:11 et deux... - Oui. Et même sans le surendettement,
28:13 c'est-à-dire que même s'il ne paye pas...
28:15 - Est-ce qu'on peut effacer les dettes de loyer ?
28:17 - Oui. Oui, c'est possible
28:19 dans le cadre du surendettement.
28:21 Et même sans surendettement, à partir du moment...
28:23 - Il y a un petit propriétaire qui compte dessus pour vivre.
28:25 - Eh ben, c'est... - Et qui a un crédit bancaire, par exemple.
28:27 - Oui, exactement. - Ils s'en foutent, les juges ?
28:29 - Le problème, c'est que les délais sont tellement
28:31 longs, c'est que des décisions,
28:33 elles peuvent intervenir au bout de 2 ans, quoi.
28:35 Et donc, pendant ce temps-là, vous avez
28:37 quelqu'un qui n'a pas payé ses loyers,
28:39 qui vous rend, en fait... Et en même temps, tout est
28:41 à ses frais avancés du bailleur. C'est-à-dire qu'il doit payer
28:43 l'avocat, il doit payer l'huissier,
28:45 il doit faire les procédures d'expulsion, et en même temps...
28:47 - Tu payes ton crédit, tu payes ton crédit,
28:49 tu payes ton assurance,
28:51 t'es pas payé, t'as 2 ans, et en plus,
28:53 on va te dire que tout ce qu'on te doit,
28:55 on va l'écraser dans le cadre de la commission
28:57 de surendettement, qui efface la dette
28:59 de l'appartement. - Oui, c'est possible. Ou alors, vous pouvez,
29:01 même moi, j'ai des cas aussi, où les gens sont insolvables,
29:03 même s'ils n'ont pas fait d'ailleurs de dossier de surendettement,
29:05 parce qu'au moins, un dossier de surendettement,
29:07 il y a quand même un contrôle, mais il y a des gens qui ne sont pas
29:09 solvables, et puis finalement, bah, qui partent,
29:11 et on va laisser l'appartement dans un état catastrophique,
29:13 qui partent, et en fait, comment faire ?
29:15 Parce que vous allez avoir une belle décision
29:17 qu'on affiche, en fait, sur votre mur,
29:19 et si on peut pas, de toute façon, faire des saisies,
29:21 avoir des gens insolvables derrière, on peut rien faire.
29:23 - Vous savez ce qui est terrible dans ces cas-là ?
29:25 Je suis sûr que les amis, vous allez y reconnaître,
29:27 c'est qu'en fait, on a l'impression qu'en faisant ça,
29:29 on passe pour des salauds de propriétaires, capitalistes, etc.
29:32 Quand on sait que les 2/3 des propriétaires
29:34 ont besoin de ça pour vivre, et ont des crédits,
29:36 je trouve que le déséquilibre, pour le coup,
29:38 il est quand même assez inéquitable,
29:40 notamment pour les propriétaires.
29:42 Merci beaucoup, Emmanuel Lefebvre.
29:44 - De rien, merci beaucoup.
29:46 - Blobeavocat.com, pour vous retrouver.
29:48 - Merci.
29:50 - C'est le bon réflexe, parce qu'il vaut mieux,
29:52 dans ces cas-là, les amis, croyez-moi,
29:54 payer des honneurs et un avocat pour être tranquille,
29:56 et ça vous ferait gagner du temps et de l'énergie, bien évidemment.
29:58 On en rechaine tout de suite avec le reste
30:00 de nos programmes, justement, pour les experts,
30:03 ainsi que le grand entretien avec notre grand témoin.
30:05 Je vous rappelle qu'on va parler de crédits immobiliers,
30:07 c'est un vrai sujet aujourd'hui,
30:09 et on se retrouve dans quelques instants.
30:11 A tout de suite.
30:13 - Le grand témoin.
30:15 - Remonjour, notre 52e numéro du Grand Rendez-vous
30:17 de l'immobilier, c'est maintenant,
30:19 avec la deuxième partie de l'entretien
30:21 avec une experte en crédits immobiliers,
30:23 qui est porte-parole de Vous Financez,
30:25 c'est Sandrine Lanoni.
30:27 Merci de te rester avec nous.
30:29 On va commencer, effectivement,
30:31 à rentrer un peu dans le vif du sujet,
30:33 Guillaume, le sujet des bonnes pratiques,
30:35 et notamment de la question énergétique.
30:37 C'est un sujet auquel font particulièrement
30:39 attention les banques aujourd'hui.
30:41 - Oui, c'est un fait nouveau.
30:43 On parle beaucoup des passoires, des DPE.
30:45 Et vous, vous nous dites que ce que vous constatez,
30:47 c'est que les banques sont de plus en plus
30:49 attentives à la performance énergétique
30:51 des biens qu'on convoite.
30:53 Expliquez-nous, alors, Sandrine.
30:55 - Oui, tout à fait, et c'est logique,
30:57 puisque la performance énergétique du bien
30:59 va avoir un impact sur plusieurs éléments
31:01 pris en compte par les banques
31:03 dans l'appréciation du risque.
31:05 D'abord, le prix, puisqu'on sait qu'il y a
31:07 des décotes de 20% sur des passoires thermiques.
31:09 Donc un couple de primo-accédants
31:11 qui achèterait une passoire, qui divorcerait
31:13 au bout de trois ans sans avoir fait les travaux,
31:15 sont bien risque d'avoir encore plus perdu de la valeur.
31:17 Sur les délais de vente, on sait que les délais
31:19 de vente des passoires énergétiques
31:21 sont aussi beaucoup plus longs, donc ça joue
31:23 sur la liquidité du bien. Et puis, également,
31:25 sur les factures énergétiques. Ça peut aller
31:27 du simple au quintuple, je crois,
31:29 entre un bien A et B et une passoire thermique.
31:31 Donc ça a un énorme impact
31:33 sur le reste à vivre et également
31:35 sur la capacité à honorer ses mensualités
31:37 et les dépenses contraintes.
31:39 Donc pour les banques, aujourd'hui,
31:41 c'est vraiment quelque chose qui est regardé de près
31:43 et ça peut être à la fois pénalisant
31:45 comme également
31:47 un élément positif
31:49 si on prévoit de faire les travaux au moment de l'achat.
31:51 - D'accord. Est-ce que ces banques
31:53 tiennent compte aussi
31:55 de MaPrimeRénov', de toutes les aides ?
31:57 Et elles se disent finalement,
31:59 le client qui va
32:01 s'engager à faire des travaux,
32:03 dans la pesée, je veux dire, dans l'évaluation,
32:05 en disant "on est sûr qu'il va avoir
32:07 tant d'aides", etc. Est-ce que ça compte ?
32:09 Est-ce que c'est un ratio
32:11 extra-financier, justement, dans l'octroi du crédit ?
32:13 - Alors, elles n'en tiennent pas
32:15 encore tellement compte parce qu'on sait que c'est
32:17 très long pour obtenir les aides.
32:19 C'est entre 5 et 8 mois,
32:21 après le début des travaux. Il y a un reste à vivre
32:23 parfois de 85 %, mais il y a quand même
32:25 des banques qui commencent à mettre en place des outils
32:27 pour faciliter l'obtention des aides.
32:29 Donc, on va aller vers ce chemin-là,
32:31 en tout cas, c'est certain. Mais en tout cas,
32:33 l'EDP aujourd'hui, c'est un critère d'octroi
32:35 qui va impacter pas mal de choses.
32:37 Par exemple, on a une banque en Ile-de-France.
32:39 Si un couple de prix moins accédant
32:41 achète un bien F et G, la banque va demander
32:43 10 % d'apport supplémentaire.
32:45 - Ah oui, quand même ! - Pour anticiper, en effet,
32:47 la baisse potentielle du prix de ce bien.
32:49 Si c'est un investisseur qui
32:51 achète un bien F ou G et que les travaux
32:53 ne sont pas prévus, les loyers
32:55 potentiels ne seront pas pris en compte dans l'endettement.
32:57 Pourquoi ? Parce que F et G, rapidement,
32:59 on n'aura plus le droit de les louer.
33:01 Donc, c'est vraiment étudié de près.
33:03 Aujourd'hui, dans les dossiers de prêt, il faut qu'on glisse le DPE.
33:05 Sinon, le dossier peut être parfois
33:07 considéré comme incomplet.
33:09 - Alors, s'il y a le DPE, effectivement, comme élément,
33:11 on peut tout de même très bien imaginer
33:13 que la banque intègre, en fait, le coût des travaux
33:15 avec l'engagement de pouvoir les faire.
33:17 - Alors, lorsque c'est possible, en effet,
33:19 qu'on a un endettement qui n'est pas encore au maximum,
33:21 et lorsque la banque, lorsque
33:23 le prix moins accédant, en tout cas,
33:25 l'investisseur intègre le coût des travaux,
33:27 eh bien là, à l'inverse,
33:29 c'est pris comme quelque chose de très positif
33:31 par les banques, puisque ça va rendre le bien
33:33 à un moment, enfin, à nouveau performant
33:35 et, du coup, avec une vraie valeur.
33:37 Et on a, par exemple, une grande banque nationale
33:39 qui a lancé un prêt à impact
33:41 avec des baisses de taux
33:43 de 0,10 à 0,30
33:45 en fonction, justement,
33:47 du DPE et des travaux.
33:49 Et donc, si vous achetez un bien performant,
33:51 il y a -0,20 sur le taux.
33:53 Et si vous achetez un bien avec un mauvais
33:55 DPE, mais que vous intégrez les travaux,
33:57 ce sera -0,30 sur le taux.
33:59 Ça veut dire que, finalement, l'enveloppe
34:01 globale "achat + travaux",
34:03 grâce à la décote
34:05 de taux de 0,30, ça revient
34:07 au même que
34:09 un crédit sec sans les travaux.
34:11 - Donc, des taux bonifiés pour un bien
34:13 performant, voire un bien avec un engagement
34:15 de travaux, elles sont beaucoup à faire ça ?
34:17 - Non, non. Alors, pour l'instant, elles ne sont pas beaucoup.
34:19 C'est le début, mais c'est une manière de participer
34:21 à l'effort collectif de rénovation
34:23 énergétique. Mais, en tout cas,
34:25 et c'est logique puisque "mauvais DPE =
34:27 risque plus élevé", et du coup,
34:29 tout risque se paye en finance.
34:31 Donc, à l'inverse, un bon
34:33 DPE, ça va être regardé.
34:35 Et on a, de façon plus répandue,
34:37 des banques qui font des prêts à taux
34:39 bonifiés. Elles vont accorder une ligne de presse
34:41 supplémentaire lorsqu'on
34:43 achète un bien performant.
34:45 Par exemple, en Ile-de-France, toujours,
34:47 cette banque, pour un bien A, B ou C,
34:49 ça peut être jusqu'à 50 000 euros
34:51 à 0%. Donc là, c'est pour
34:53 encourager les biens performants. - Donc, c'est un prêt à taux zéro.
34:55 Là, on n'est même pas sur un taux bonifié. C'est un prêt
34:57 à taux zéro complémentaire pour un
34:59 engagement de travaux. - Tout à fait. - D'accord.
35:01 - Sous condition de ressources ou pas ? - Non.
35:03 Sans condition de ressources, il faut juste être primo-accédant.
35:05 - D'accord. - Et d'autres banques,
35:07 sous condition de travaux, donc elles demandent le DPE
35:09 avant et après travaux, eh bien,
35:11 on a plusieurs banques en région qui
35:13 accordent des prêts comme ça.
35:15 Donc, encore en Champagne-Bourgogne
35:17 ou bien en Franche-Comté, on a des prêts
35:19 jusqu'à 20 000, 30 000 euros
35:21 à 0,5 ou 1,5%.
35:23 Et du coup, ça va faire
35:25 10 000, 15 000 euros d'économies sur le coût
35:27 total du crédit. Donc, c'est non négligeable
35:29 pour encourager la rénovation énergétique.
35:31 - On a compris, finalement, les banques, c'est leur intérêt
35:33 de faire ça pour justement
35:35 fidéliser une clientèle et relancer
35:37 et être finalement dans la... - Financer une partie du marché aussi
35:39 qui était puissant. - Dans la trajectoire
35:41 de la rénovation énergétique. - Tout à fait.
35:43 Financer des biens qui vont, du coup, avoir
35:45 des cotes limitées dans le temps,
35:47 des biens qui vont rester liquides, des biens qui
35:49 potentiellement pourront se louer.
35:51 Et finalement, ça, c'est vertueux pour tout le monde
35:53 et je pense que ça devrait se généraliser.
35:55 - Pour conclure cet entretien, Sandrine Allonnier,
35:57 si on devait quand même donner les 4,
35:59 5 points les plus importants pour ceux
36:01 qui nous écoutent, pour bien monter leur dossier.
36:03 On a bien compris ce que vous disiez tout à l'heure,
36:05 il vaut mieux passer par un courtier
36:07 parce que le courtier représente l'intérêt de son client,
36:09 si j'ai bien compris. Et donc, du coup,
36:11 il est à même d'avoir une proposition plus intéressante.
36:13 - Et surtout, il connaît les banques qui vont être
36:15 plus à même de prêter en fonction du profit.
36:17 - Est-ce que c'est mieux pour monter le dossier ?
36:19 - Ah oui, pour monter le dossier également,
36:21 parce que, par exemple, on peut avoir parfois
36:23 un refus parce qu'il va manquer de l'apport
36:25 ou parce que l'endettement va être
36:27 trop élevé et on va pouvoir
36:29 remonter le dossier différemment.
36:31 On va savoir quelles sont les banques qui ont
36:33 aussi des prêts bonifiés
36:35 localement, qui vont pouvoir
36:37 venir baisser
36:39 l'endettement. On sait
36:41 dans quelle ville on a le droit aux prêts à tout zéro.
36:43 L'endettement vient d'être modifié.
36:45 Donc, c'est vrai que le montage du dossier va être
36:47 optimisé. Mais après, évidemment,
36:49 c'est aussi... - Et puis la façon de le présenter,
36:51 je pense qu'un particulier qui le fait lui-même
36:53 n'a pas le même savoir qu'un
36:55 courtier qui va "habiller".
36:57 - Tout à fait. - Je ne parle pas de bidonner le dossier, bien évidemment,
36:59 mais de le présenter
37:01 différemment. - Par exemple, s'il manque un petit peu d'apport,
37:03 on va pouvoir encourager
37:05 et marquer sur le
37:07 dossier que des primes sont
37:09 à venir à la fin de l'année. C'est dans 3 mois
37:11 qu'il va pouvoir y avoir telle part de variables,
37:13 qu'il va pouvoir y avoir peut-être une augmentation
37:15 l'année prochaine, on peut avoir une attestation de l'employeur.
37:17 Donc, on monte vraiment
37:19 un dossier bien fixé. - Une question sur votre métier,
37:21 puisque justement, vous avez été
37:23 un peu chahuté cette année.
37:25 Après 12 mois,
37:27 est-ce que justement, le métier de
37:29 courtier aujourd'hui en immobilier,
37:31 avec la baisse
37:33 des demandes, est toujours aussi
37:35 prégnant ? Est-ce qu'on trouve encore
37:37 maintenant des courtiers ?
37:39 Et comment on fait pour...
37:41 Vous avez eu quand même des baisses
37:43 d'activités très significatives. - Oui, oui. Les courtiers
37:45 subissent de plein fouet
37:47 la baisse du marché. On a une baisse de la
37:49 production de crédit de 40 % par rapport
37:51 à l'année dernière. - Ah, quand même ! - Eh bien,
37:53 ça se répercute
37:55 de la même façon chez les courtiers.
37:57 Les agents immobiliers, eux, ont le coussin
37:59 amortisseur de ceux qui achètent
38:01 sans crédit ou bien qui revendent
38:03 et qui ensuite rachètent. Donc, la
38:05 baisse d'activités, elle est plutôt de 20-25 %
38:07 chez les agents immobiliers. Chez les courtiers,
38:09 elle est bien de 40 à 50 %. Donc,
38:11 aux courtiers de se réinventer, de
38:13 travailler sur l'assurance, de travailler aussi
38:15 sur la diversification de ces métiers,
38:17 ça peut être des produits de placement,
38:19 de la vente de neufs, voilà.
38:21 - La gestion patrimoine de proximité. - Exactement.
38:23 Les courtiers sont obligés de se diversifier. Le gros avantage,
38:25 c'est qu'ils ont la confiance
38:27 de leurs clients et du coup, ils sont
38:29 capables d'utiliser cette confiance pour
38:31 les conseiller sur leur patrimoine
38:33 en règle générale. - Voilà les amis.
38:35 - Je veux juste poser une dernière question.
38:37 - Très rapidement. - On en reviendra.
38:39 - On a moins d'une minute.
38:41 - Juste une dernière question, Sandrine. Vous avez posé
38:43 par rapport à la performance de la rénovation énergétique.
38:45 Il y a donc des banques qui ne prêtent plus
38:47 aujourd'hui, clairement,
38:49 pour des logements mal classés
38:51 DPE. - Tout à fait. Ça peut arriver. On a
38:53 déjà eu le cas, un refus
38:55 de crédit pour une maison
38:57 avec un DPEF ou G,
38:59 qui était situé à 30 km
39:01 de Troyes, parce que
39:03 c'était une passoire, un bien non liquide,
39:05 il y avait en plus les trajets,
39:07 l'achat d'une deuxième voiture.
39:09 Par contre, pour le même budget,
39:11 se coupent les revenus trois mois après
39:13 avec l'achat d'un appartement dans le centre
39:15 de Troyes, avec un DPED
39:17 et là, le dossier a été accepté.
39:19 Donc oui, ça a un impact. - L'avantage, c'est qu'ils
39:21 étaient deux.
39:23 - Tout à fait. - On va dire des choses comme ça.
39:25 Merci Sandrine Allonnier.
39:27 On essaye de vous donner
39:29 les meilleurs conseils.
39:31 C'est vous financier, vous êtes porte-parole de vous financer.
39:33 Merci d'être venue sur le plateau.
39:35 Ça vous concerne, troisième partie,
39:37 on va parler avec des notaires.
39:39 Je sais que c'est un sujet qui vous inquiète beaucoup,
39:41 qui vous pose question. On va en parler dans
39:43 quelques instants. Ça vous concerne, c'est tout de suite.
39:45 - Ça vous concerne.
39:47 - Cinquante-deuxième numéro du Grand Rendez-vous
39:49 de l'immobilier, ça vous concerne, troisième partie.
39:51 Je vous propose que
39:53 nous rencontrions là un notaire
39:55 qui a d'ailleurs ses habitudes
39:57 dans le Grand Rendez-vous de l'immobilier, c'est Charles Flaubert.
39:59 Comment ça va ? - Écoutez,
40:01 autant que faire se peut, ça va bien.
40:03 Il faut garder le sourire. - Il faut garder le sourire
40:05 et comme c'est de tradition, vous le savez Charles,
40:07 c'est l'ami Vincent
40:09 qui va poser les questions.
40:11 - Oui, tout à fait. Bonjour Charles.
40:13 La première question est de Michel Derouen.
40:15 Le budget prévisionnel voté en AG
40:17 n'a pas été totalement dépensé.
40:19 Comment peut-on rembourser
40:21 les co-pros après clôture et approbation des comptes ?
40:23 C'est sa question, Michel.
40:25 - Je règle toujours vos questions parce que ce sont des questions pratiques
40:27 et je pense que ça intéresse beaucoup
40:29 les téléspectateurs.
40:31 Là, le budget prévisionnel,
40:33 déjà, qu'est-ce que c'est en fait
40:35 le budget prévisionnel ? Le budget prévisionnel,
40:37 ce sont les charges de copropriété.
40:39 C'est le terme, on va dire,
40:41 simple, le terme compréhensible
40:43 par tout le monde, charges de copropriété.
40:45 Donc, le principe, c'est
40:47 qu'un budget est voté
40:49 tous les ans par l'Assemblée
40:51 générale des copropriétaires. Il arrive que ce budget
40:53 soit dépassé ou, au contraire,
40:55 que ce budget ne soit pas totalement consauvé,
40:57 ce qui est, dans
40:59 notre cas-là, pour cet auditeur, la question.
41:01 Dans ce cas, il y a
41:03 deux possibilités. Soit,
41:05 après avoir approuvé les comptes et
41:07 constaté un excédent de budget
41:09 prévu, ce qui arrive,
41:11 il y a une restitution qui est faite aux
41:13 copropriétaires. Bon.
41:15 Mais, le plus souvent,
41:17 on constate cet excédent et cet excédent
41:19 est affecté à l'exercice
41:21 ultérieur et donc on appellera un peu
41:23 moins de charges à l'exercice ultérieur.
41:25 C'est comme ça qu'on fait. À ma connaissance,
41:27 on ne restitue pas de sommes aux
41:29 copropriétaires. Sauf si,
41:31 vraiment, il y avait une très grosse différence ou qu'il y avait
41:33 vraiment une erreur manifeste. Mais,
41:35 la plupart du temps, on utilise
41:37 ce reliquat pour financer les
41:39 charges, ou
41:41 les travaux, d'ailleurs. Ce serait possible également
41:43 de l'exercice ultérieur.
41:45 C'est comme ça que les syndicats font.
41:47 Et je précise peut-être une chose. Tout ça, ça se fait
41:49 après approbation des comptes. Donc, c'est l'année
41:51 d'après, l'année d'après de l'exercice,
41:53 bien évidemment. - C'est ce que dit Michel, après clôture
41:55 et approbation des comptes. Charles Flaubert,
41:57 une autre question. Yasmine, à Paris,
41:59 elle a une mauvaise expérience avec des locataires.
42:01 Une amie m'a conseillé
42:03 pour un nouveau bail de passer par un huissier,
42:05 voire d'établir un bail notarié.
42:07 Est-ce que vous pouvez
42:09 m'expliquer ce que c'est et est-ce que c'est une
42:11 bonne idée ? C'est la question de Yasmine. - Alors,
42:13 c'est une excellente idée. Yasmine
42:15 se pose, en réalité,
42:17 une question que se posent peu de
42:19 clients. Nous faisons peu
42:21 de baux authentiques. On
42:23 parle d'un bail authentique. Une vente
42:25 immobilière, on va chez un notaire
42:27 parce qu'en réalité, c'est une obligation
42:29 pour pouvoir publier son acte. Donc,
42:31 on passe chez le notaire, on fait un acte. Pour
42:33 le bail, ça n'est pas une obligation.
42:35 Donc, il y a assez peu de baux
42:37 authentiques. - C'est quoi la différence ?
42:39 Un bail authentique et un bail...
42:41 - La différence, c'est que le bail, il est établi
42:43 par le notaire. L'acte
42:45 est authentique, il est reçu par le notaire.
42:47 Avantages, inconvénients ?
42:49 On va commencer par l'inconvénient.
42:51 Il y a un coût, il y a un tarif.
42:53 Donc, un coût qui est fixé par le tarif du notaire.
42:55 Vous pouvez demander à votre notaire. - Et ça coûte ?
42:57 - Ça coûte quelques centaines
42:59 d'euros pour un bail d'habitation
43:01 classique. C'est quelques centaines d'euros.
43:03 Donc, il y a un coût. Mais le grand
43:05 avantage, ça c'est le grand avantage, c'est que
43:07 le bail a date certaine, le bail va être
43:09 correctement rédigé puisqu'il est rédigé par un
43:11 professionnel, par un notaire. Et surtout,
43:13 et ça c'est vraiment le point le plus intéressant
43:15 du bail authentique, c'est qu'il vous
43:17 permet de saisir beaucoup plus facilement
43:19 les comptes du locataire
43:21 qui ne paye pas, que ce soit un bail commercial
43:23 ou un bail d'habitation.
43:25 - Et pourquoi ? - Parce que, comme
43:27 le bail est authentique, il est prévu
43:29 par les textes, que nous
43:31 pouvons délivrer une copie
43:33 exécutoire, c'est-à-dire une copie
43:35 qui est exécutoire, et donc, au moyen
43:37 de cette copie exécutoire, un huissier de justice
43:39 pourra saisir les comptes
43:41 directement sans avoir besoin d'une décision
43:43 de justice. Pourquoi ? Parce que c'est la loi.
43:45 - Donc ça veut dire qu'il y a
43:47 deux catégories de baux ? - Il y a deux catégories de baux
43:49 et d'ailleurs, au corps des fondants des notaires,
43:51 je vais vous dire, peut-être qu'on
43:53 communique pas assez là-dessus, nous
43:55 les notaires, mais on devrait plus le dire.
43:57 - Moi je l'apprends. - Tout à fait, et c'est vraiment
43:59 très intéressant. - Donc quel est le taux, en fait,
44:01 de baux authentiques comme ça,
44:03 notariés, du coup ? - Alors, le taux
44:05 est extrêmement faible, c'est vraiment...
44:07 On les trouve plus
44:09 parfois dans des baux commerciaux,
44:11 des choses très importantes, ou des
44:13 programmes importants. - Chez les privés ?
44:15 - Chez les privés, c'est très rare, objectivement.
44:17 - Mais ça se fait. - On en fait assez peu, on en fait,
44:19 moi j'en ai déjà reçu, on en fait peu,
44:21 mais peut-être on communique pas assez, nous,
44:23 les notaires, mais c'est vraiment intéressant,
44:25 notamment sur l'aspect
44:27 si jamais le locataire ne paye pas,
44:29 le propriétaire est beaucoup plus
44:31 fort. - On comprenne bien, parce que c'est très
44:33 important, on apprend quelque chose, c'est que justement,
44:35 Yasmine, son idée, c'est de passer par un bail notarier
44:37 parce que justement, elle a eu
44:39 de mauvaises expériences. - Et malheureusement,
44:41 c'est quelque chose d'assez fréquent.
44:43 - Ça veut pas dire qu'elle aura pas d'autres mauvaises expériences,
44:45 mais en tout cas, le bail sera rédigé par
44:47 le notaire, et donc, sera authentifié aussi
44:49 à ce temps-là. - Absolument, et d'ailleurs, c'est très
44:51 judicieux ce que vous dites, ça veut pas dire qu'elle aura
44:53 de mauvaises expériences, mais ça veut dire aussi
44:55 que lorsque le locataire sait
44:57 que le bail
44:59 est authentique, et que donc, on a un moyen beaucoup
45:01 plus facile de le saisir,
45:03 de saisir ses comptes bancaires,
45:05 peut-être qu'il sera plus enclin à payer,
45:07 parce qu'en réalité, il le sait, ça.
45:09 Et donc, ça permet aussi de rester bons amis.
45:11 - Donc, un bail
45:13 signé avec un administrateur de biens,
45:15 il faut une décision de justice ?
45:17 - Tout à fait. - Pour saisir
45:19 les comptes ? - Pour saisir les comptes. - Si je signe
45:21 le même bail par devant notaire ?
45:23 - Ça n'est pas nécessaire. - C'est un rapport direct.
45:25 - Voilà. - Très intéressant.
45:27 - Merci. - Tout à fait. - Merci, Yasmine,
45:29 pour cette bonne question. - Merci à vous
45:31 pour les bonnes réponses, Charles Flaubert.
45:33 - On vous retrouve à Saint-Maur-des-Fossés.
45:35 - Avec plaisir pour revenir,
45:37 et je suis toujours très heureux de vous voir, c'est un vrai plaisir.
45:39 - Eh bien voilà, c'est bientôt
45:41 terminé pour notre 52e numéro. On va passer
45:43 à la conclusion dans quelques instants, tout de suite après ça.
45:45 - Le Grand Rendez-Vous de l'Immobilier.
45:47 - Eh bien voilà, c'est terminé
45:49 pour notre 52e numéro
45:51 du Grand Rendez-Vous de l'Immobilier. On est déjà
45:53 dans la 6e saison. On va se retrouver
45:55 le mois prochain. Merci à toutes les équipes de Capital
45:57 et de Radio-Emu. Merci
45:59 Guillaume. Et le mois prochain, Guillaume, on va
46:01 parler d'un sujet dont on va parler d'ailleurs un peu
46:03 aujourd'hui, c'est la rénovation énergétique.
46:05 - On parle de la rénovation énergétique, ça bouge.
46:07 Tout ce qui pourrait
46:09 changer, qui concernera les particuliers
46:11 en maison individuelle,
46:13 en appartement, les aides au
46:15 programme de 2024, Sylvain.
46:17 - Absolument. Gros sujet. Je vous donne
46:19 rendez-vous donc le 17 novembre,
46:21 c'est à 18h05 sur Radio-Emu
46:23 et sur Capital.
46:25 Pour ce prochain numéro, on va vous souhaiter
46:27 d'ici là, prenez soin de vous,
46:29 faites attention aux dépenses énergétiques,
46:31 il commence un peu à faire froid et c'est normal,
46:33 c'est la saison. On se retrouve le mois prochain.
46:35 Le grand rendez-vous de l'immobilier
46:37 à retrouver sur Radio-Emu
46:39 et Capital.fr
46:41 [Musique entraînante diminuant jusqu'au silence]