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00:00 - Il est 8h moins le quart, fini les envolées du prix de l'immobilier en Gironde en 2023, le nombre de ventes baisse,
00:06 les prix dans l'ancien aussi. On analyse justement la situation avec le vice-président de la Chambre des notaires de la Gironde,
00:12 Sébastien Arthaud, notre invité ce matin, Marie-Rouarge.
00:14 - Bonjour Sébastien Arthaud. - Bonjour.
00:16 - Alors comment est-ce qu'on peut qualifier l'année 2023 pour le marché de l'immobilier en Gironde ?
00:20 Est-ce qu'on peut parler de tassement ?
00:22 - On a un tassement, on a un effet d'atterrissage après de longues et nombreuses années d'hausses des prix,
00:28 des hausses des volumes qui étaient sûrement un petit peu excessives, irrationnelles.
00:32 On a un ralentissement, oui, mais un ralentissement qui revient sur un niveau national,
00:37 c'est un phénomène national, à un petit peu moins de 900 000 ventes,
00:41 ce qui reste quand même une moyenne très élevée sur les 30 dernières années.
00:45 Donc un réajustement du marché, très certainement, motivé par plein de raisons qu'on pourra aborder.
00:51 - On a beaucoup, beaucoup entendu dire "oh là là, les prix baissent, ça y est, le marché de l'immobilier s'effondre",
00:55 on n'en est pas là.
00:56 - Non, on n'en est pas du tout là, il y a un petit tassement,
00:59 on va avoir des prix qui ont baissé de 7, 8, 9, 10 % dans les plus fortes hypothèses.
01:07 On a quelques petits secteurs qui continuent à augmenter très légèrement,
01:11 qui suivent, on va dire, pas l'inflation, mais une petite croissance, 1 ou 2 %,
01:15 mais on n'en est pas du tout à un effondrement des prix.
01:18 On a eu une très nette baisse des volumes, et l'année 2022 et l'année 2021,
01:23 les années post-Covid, comme dans plein de secteurs d'activité,
01:26 avaient été dopées par une confiance des ménages, une envie de consommer,
01:30 peut-être un petit peu plus développée, un peu trop importante, on va dire,
01:35 que ce qui serait raisonnable pour un marché de l'immobilier assez simple.
01:38 - On a demandé à nos auditeurs ce matin, Sébastien Artaud,
01:41 si avec ce tassement, ce ralentissement, ce réajustement, comme vous dites,
01:46 ils avaient les moyens d'acheter un logement en Gironde ?
01:48 On va écouter la réponse de Jean-Pierre, 54 ans, il vit à Bordeaux.
01:51 - Gironde, oui, j'imagine qu'il y a des coins qui sont moins recherchés,
01:54 où il y a moins de pression démographique, et donc immobilière,
01:56 mais en tout cas à Bordeaux, non, c'est assez certain.
01:58 Parce qu'il me faudrait un crédit de 30 ou 40 ans,
02:00 au minimum, il faudrait avoir 200, voire 300 000 euros.
02:02 Sans apport, je pense que c'est un crédit à 5 000, 6 000 de remboursement par mois.
02:06 Aujourd'hui, ce n'est pas mon projet, de toute façon, ça ne serait pas possible.
02:08 - L'immobilier reste cher à Bordeaux, notamment, puisqu'il parle de Bordeaux ?
02:12 - L'immobilier, bien évidemment, reste quelque chose de cher.
02:16 C'est un produit de première nécessité, on a besoin de tous se loger,
02:20 donc ça peut être en effet un sujet pour beaucoup de gens
02:23 qui souhaiteraient acquérir sur la métropole bordelaise.
02:26 Les zones hypercentrales sont en effet, de toute façon, toujours chères.
02:30 On a quand même toujours eu des secteurs périphériques bordelaises,
02:35 très immédiates ou un petit peu plus éloignés,
02:36 qui restent à des tarifs quand même convenables pour du logement.
02:41 On a un prix de production, coût des matériaux,
02:46 coût de construction dans la globalité,
02:49 mais également des normes qui sont aujourd'hui assez contraignantes
02:54 pour les acquéreurs, promoteurs, tous les acteurs de l'immobilier,
02:58 neufs ou anciens à rénover,
03:01 qui expliquent aussi une part de ces prix qui restent quand même élevés.
03:06 Et je ne suis pas sûr qu'on ait une baisse réellement sensible
03:10 dans les années qui arrivent pour tous ces facteurs-là.
03:11 - Oui, il y a plein d'explications, Exogène.
03:13 On a souvent blâmé les Parisiens pour l'augmentation des prix à Bordeaux,
03:16 ils ne sont pas si responsables que ça.
03:17 - Non, il n'y a aucune responsabilité.
03:19 On a eu un attrait en effet de la région par l'arrivée du LGV,
03:23 on a eu un petit effet post-Covid,
03:26 parce que c'était plus agréable d'habiter en province
03:28 sûrement que dans un petit appartement parisien sans extérieur,
03:31 mais on reste sur des volumes d'arrivées parisiennes
03:35 qui sont assez constants sur les dix dernières années.
03:37 Il n'y a pas de boom exceptionnel à ce niveau-là.
03:40 - Le prix de l'immobilier en Gironde,
03:41 on en parle avec le vice-président de la Chambre des notaires de la Gironde,
03:44 Sébastien Arthaud, notre invité.
03:45 - Arsene, ce ne sont pas les Parisiens ou pas que les Parisiens
03:48 qui achètent en Gironde, Sébastien Arthaud ?
03:50 - Principalement des Girondins,
03:53 des provinciaux des Girondins,
03:57 parce qu'ils souhaitent changer.
03:58 On a des populations jeunes qui aiment bien changer.
04:01 Donc on a des rotations assez rapides sur les populations jeunes,
04:06 on va avoir des rotations aussi sur des populations plus âgées,
04:09 la tranche 35-50 ans bouge un petit peu moins,
04:12 c'est normal, elle est en train de construire sa vie familiale,
04:17 donc un peu de stabilisation sur ces secteurs-là,
04:19 mais la tranche 25-35 ans est assez active
04:22 puisqu'elle est en phase de construction d'un patrimoine immobilier
04:25 qu'elle fait évoluer en fonction de ses besoins,
04:27 éventuellement d'une personne célibataire,
04:31 d'un jeune couple, un jeune couple qui a accueilli un enfant,
04:32 et donc forcément les besoins évoluent.
04:34 Et donc sur ces tranches-là,
04:35 on peut avoir des rotations assez rapides de biens immobiliers.
04:39 Même principe pour des gens qui partent à la retraite,
04:41 pour lesquels les besoins sont un peu différents,
04:42 ou les aspirations, les envies de qualité de vie,
04:45 d'un peu plus d'espace, de centre moins urbain,
04:48 peuvent être une motivation ou une explication
04:50 pour dynamiser ces tranches d'âge au niveau de l'acquisition.
04:53 Vous évoquiez le fait que les villes-centres,
04:55 donc Bordeaux, ça peut rester assez cher,
04:58 il y a évidemment de fortes disparités
05:00 entre les différents secteurs du département,
05:02 il y a eu par exemple une baisse plus forte des prix
05:04 des maisons dans l'Ancien dans l'Entre-deux-Mers,
05:06 alors que les prix continuent à augmenter dans le Médoc,
05:08 par exemple, c'est très différent, c'est très disparate ?
05:10 Oui, c'est très disparate, avec quand même des marqueurs,
05:13 le Médoc était historiquement très bas,
05:15 donc pour plein de raisons,
05:18 principalement parce que pendant longtemps,
05:20 il a été compliqué d'accéder au Médoc et au Nord-Médoc,
05:25 je vous invite à prendre votre voiture
05:27 ou à essayer de rejoindre Soulac ou le Verdon,
05:30 qui sont des communes charmantes,
05:31 mais pour autant assez éloignées de Bordeaux
05:33 au niveau en temps horaire de déplacement,
05:36 alors que l'Est Girondin,
05:40 tout le Langonais et Réolé étaient,
05:42 de par la proximité de l'autoroute,
05:45 aux quatre voies, déjà mieux desservis.
05:47 Voilà, donc ces facteurs-là peuvent expliquer aujourd'hui
05:50 un petit rattrapage, un phénomène de rattrapage
05:52 de ces secteurs du Médoc,
05:54 qui ne l'oublions pas, aussi sont concernés
05:56 par toutes les villes côtières,
05:58 le Lac-Hano, Hourtin, Carcan, jusqu'à Soulac,
06:00 qui deviennent très attractives,
06:02 c'est quand même sympathique d'habiter à la plage,
06:04 toute l'année !
06:04 - Ce réajustement de l'année 2023,
06:06 il va se poursuivre en 2024, a priori ?
06:08 - Oui, je pense qu'on aura une poursuite de cette,
06:12 je vais appeler de stabilisation du marché,
06:14 on continuera à avoir un volume de vente,
06:18 les économies stables sur un volume de 850 000 ventes
06:22 au niveau national,
06:23 ce qui reste à quelque chose près identique
06:25 à ce qu'on a connu l'année dernière,
06:27 ce qui semble être un marché à peu près raisonnable
06:31 sur l'analyse des dix dernières années.
06:32 Donc il faut s'habituer à avoir des volumes de transactions
06:34 un peu plus faibles.
06:35 On peut regretter ou s'inquiéter un petit peu plus
06:37 sur la production d'immeubles neufs,
06:39 parce qu'il faut loger des gens, bien évidemment,
06:43 et pour plein de raisons,
06:44 la production d'immeubles neufs aujourd'hui
06:46 est très très fortement à la ralentie,
06:48 ça peut être des problématiques de normes,
06:50 de normes de construction,
06:51 des problématiques environnementales,
06:52 des coûts de construction qui ne sont plus en adéquation
06:55 forcément avec l'acquisition,
06:57 et des politiques fiscales au niveau national
06:59 qui sont beaucoup moins incitatives
07:01 et qui favorisent moins nos concitoyens
07:05 à investir dans l'immobilier neuf,
07:06 qui historiquement en France,
07:08 on peut le regretter, mais c'est comme ça,
07:09 a toujours été un petit peu dopé par les avantages fiscaux
07:12 qui pouvaient être procurés.
07:13 - Merci beaucoup Sébastien Arthaud,
07:15 vice-président de la Chambre des notaires de la Gironde,
07:17 d'avoir été avec nous ce matin pour décrypter un petit peu
07:19 cette année 2023 sur le marché de l'immobilier en Gironde.
07:21 Bonne journée à vous.
07:22 - Très bonne journée à vous, merci.