El desarrollador Miguel Ángel Isanbizaga revela detalles sobre su nuevo proyecto en Puerto Iguazú, un condotel bajo la franquicia Four Points by Sheraton. Con una inversión estimada entre 15 y 19 millones de dólares, el emprendimiento promete ofrecer servicios de estándar internacional y generar empleo local, destacándose por su enfoque en la sustentabilidad y la rentabilidad para los inversores.
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00:00Sí, fue una linda experiencia. Yo creo que Puerto Iguazú es hoy por hoy el polo
00:06atractivo más importante de Sudamérica. No solo Puerto Iguazú, FOS y Ciudad del Este.
00:12El destino catarata del Iguazú, digamos. El área catarata. Pasó a ser el destino
00:17más importante de Sudamérica. Río de Janeiro era siempre el principal.
00:23La inseguridad de Río de Janeiro provocó que se desplace al área catarata.
00:29La inseguridad más importante que tenemos acá. Más, haber sido declarada maravillosa al mundo.
00:34Lo que nosotros notamos, y por eso empezamos con un proyecto hace
00:42prácticamente 10 años atrás, que era hacer un condotel, un hotel en
00:49condominio, que es la tendencia mundial de la construcción en hoteles. Porque
00:55lleva una alta inversión un hotel. Para la gente que no sabe, expliquemos
00:59brevemente, que es básicamente que cualquier persona o empresa puede
01:04comprar o aportar una habitación del hotel, o más, digamos lo que quieras, y
01:11sos dueño de esa habitación que el hotel administra, pero que te da
01:16dividiendo, te da ganancia todos los años. En vez de comprar un departamento
01:21para alquilar, compro una habitación, recibo una renta, pero me desentiendo de
01:27la administración. ¿Por qué? Porque eso se otorga a un operador hotelero quien se
01:31encarga de llevar adelante toda la gestión del hotel. Y además cada
01:37tanto lo puede usar, digamos. Y en el caso, en la experiencia que tuvimos con el
01:42primer hotel que hicimos, que fue el Merit de Puerto Iguazú, los propietarios
01:48pueden usar 15 días en el año. Nosotros en este caso estamos haciendo un nuevo
01:53emprendimiento, ya es una cadena internacional, en la cadena Mario nos
01:57dio la franquicia por el Four Point by Sheraton, es una marca emblemática en el
02:03mundo. En la zona de los países asiáticos hay
02:07muchísimos Four Point, en Estados Unidos también, Europa también, y Sudamérica
02:12empezó a venir la marca con este tipo de emprendimiento. El primer
02:19Marriott, un condo hotel que se hace en la Argentina, se va a hacer en Puerto
02:24Iguazú, es el que estamos desarrollando. ¿Cuántas habitaciones? 120
02:28habitaciones, un hotel que va a tener además de 120 habitaciones, muchos
02:34servicios, digamos es de estándar internacional, va a tener salón de
02:39eventos, va a tener salones de reuniones corporativas, va a tener una piscina
02:44importante. ¿Salón de eventos para cuántos? Para 200 personas, para 200
02:48personas. ¿Y qué inversión total? Se estima que vamos a andar entre los 15 y
02:5619 millones de dólares. Nosotros habíamos calculado menos antes, pero bueno, los
03:02costos argentinos son elevados y estamos llegando a ese volumen. ¿Y ya estás
03:07comercializando? Si, ya comercializamos y estamos llegando al 50% de la venta
03:14necesaria, de las ventas de habitaciones, de la cantidad de
03:18habitaciones vendidas. Y bueno, tenemos un tramo largo, estamos
03:23terminando la estructura, si Dios quiere para fin de año ya va a estar todo
03:27techado y cerrado todo el perímetro. ¿Hay gente de Misiones exclusivamente o gente de
03:33Misiones, de Buenos Aires, de otros lugares? Tenemos gente de distintos lugares del
03:36país que están invirtiendo. Tenemos gente de Misiones, muchos que ya nos
03:43compraron en el Merit, nos están comprando en este, y tenemos gente de
03:47Buenos Aires, de Córdoba, de Entre Ríos, de Corrientes.
03:53Empezó la gente a conocer el producto, nosotros tuvimos una dificultad de un
03:59periodo sin poder informar mucho, porque Mario nos prohibía. Ahora que tenemos
04:04todo aprobado por Mario, ya pueden salir a comunicar y ofrecer a la venta.
04:09Miguel, hablaste un poquito del tema de las características, si nos podés
04:13reforzar, bueno, esta cuestión de las tendencias también, que seguramente se
04:18habrá adaptado el diseño según la tendencia del nuevo huésped, ¿no? Y
04:22también si hay algunos estándares que se trabaja con el tema de la
04:25sustentabilidad. Sí, estamos trabajando mucho con la sustentabilidad. Mario nos
04:29exige eso, aprovechando que es una zona con muchos recursos naturales. Hoy Puerto
04:36Iguazú se destaca con respecto a Focio y a Ciudad del Este, por ser, digamos, el
04:42espacio más virgen que tenemos en la zona. Gracias a Dios preservamos la selva.
04:47Misiones se caracteriza por eso, además de tener el contacto directo con las
04:53cataratas, le hacen un lugar único en el mundo. Por eso que los hoteles también
04:59tienen que estar en acuerdo a eso, a esos principios de contacto con la
05:04naturaleza. Nosotros, en nuestro hotel, vamos a tener
05:09varios de las sustentabilidades que hoy se manejan en el mundo turístico, como
05:15se es la generación de energía, como es la recolección de agua y otra serie de
05:20tratamientos de los líquidos crocales. Iguazú tiene un problema que lo
05:27tenemos que solucionar, que son los servicios crocales y de provisión de
05:32agua potable y energía. También, teniendo en cuenta la exigencia también del
05:36Westpac, que hablaste que es el servicio más internacional. Claro, son hoteles de
05:40cuatro categorías y Mario es una de las cadenas, o es la cadena más grande del
05:45mundo. Tiene más de 200 millones de afiliados al sistema Bomboy, lo que
05:53provoca que los pasajeros que vengan al Mario probablemente, en un 60 o 70 por
06:00ciento, sean afiliados al sistema Bomboy, que viene por la mesa de reserva de
06:05Mario. En la zona, en el área catarata no hay
06:08ningún Mario, vamos a ser el primero. De las tres ciudades, incluyendo Ciudad
06:15Leste. De las tres ciudades es el único. Digamos que hay gente que se enamora o
06:22le gusta cierto servicio, cierta característica, gente que viaja, de
06:27distintos tipos de cosas. Gente que se compra determinada marca de ropa,
06:31determinada marca de combustible, donde carga combustible, determinada marca de
06:36auto y así en cada uno de los órdenes. Si en la hotelería ocurre eso. Y en
06:40hotelería hay gente que le gusta hoteles de esta característica. Y siempre
06:44pelean, pelean en el buen sentido de la palabra, las marcas que son
06:49Marriott, Hilton, Wincan y Accor son las cuatro cadenas. Que vos ya sabés que vas a
06:55este hotel y tiene garantía de cierta calidad, confort, categoría,
06:59servicio, seguridad. Y entonces tener un
07:05representante de esta cadena en Iguazú, para cientos de miles de personas del
07:10mundo que viaja mucho, pasa a ser un lugar de referencia. Hay un tema que siempre lo
07:15comento cuando doy charlas con los inversores, es que Marriott tiene dos
07:24hoteles en Buenos Aires emblemáticos. Uno es el Sheraton de Retiro, que tiene más
07:29de 1.100 habitaciones. Y después está el Marriott, propiamente dicho, que está en la
07:34calle Carlos Pellegrini, entre Tucumán y La Baña, que tiene alrededor de casi 500
07:39habitaciones. O sea, estamos hablando de 1.500 mínimo de habitaciones. El
07:4560% de esos pasajeros que se alojan vienen de la mesa de mar, proveniente
07:50reserva de la mesa de mar. Si nosotros pensamos que estamos
07:54haciendo un hotel de 120, que de esa cantidad de pasajeros que van a
08:00Buenos Aires, el 10% venga y llenamos el hotel.
08:04Esa es la relación. Bueno, sabemos que los condos hoteles son una
08:09tendencia mundial. ¿Qué aspectos, qué características le vuelven tan atractivo
08:13para los inversores? La ventaja, la primera y fundamental, es que la
08:18rentabilidad duplica la de comprar un departamento. A igual inversión. Si yo
08:23tengo 150 mil dólares y compro un departamento en la ciudad de Posada, para
08:28ponerlo en alquiler, voy a tener una determinada renta,
08:34en el hotel vas a sacar exactamente el doble. ¿Eso ya pasó con la gente que hizo
08:40la primera inversión en el Merit? Exacto. La gente que invirtió en el Merit está cobrando el
08:44doble de lo que cobraría si hubiera comprado un departamento en la ciudad. Exactamente.
08:49Sí, hay temporadas bajas, pero en general, fíjense que el 2023 dio una
08:57rentabilidad del 8.9% anual en dólares. Y la inversión no era muy
09:06cara, era una inversión que rondaba entre los 65 mil dólares a los 100 mil dólares.
09:11Este hotel es más caro, porque es un hotel de mayor categoría, tiene más
09:16servicios, tiene un restaurante significativo, tiene spa, tiene...
09:24¿Plazo de ejecución de esta inversión? Nosotros por contrato firmamos que
09:30tenemos que entregar el hotel fines del 2026, en diciembre del 2026. Quedan un par de años de trabajo.
09:37Dos años y medio. ¿Y qué cantidad de empleo va a generar el día en que está funcionando?
09:42Se estima que este hotel va entre... a ver, hay directamente en relación de
09:50dependencia del hotel, más el efecto colateral de los trabajos en directo.
09:56El hotel, propiamente dicho, va a tener alrededor de 70 o 80 personas y después
10:02tenemos todos los servicios colaterales. Totalmente, ahí se multiplica mucho más.
10:06Es significativo, pero también en la construcción. El hotel tiene todos los días que lavar la ropa,
10:12todos los días cambiar la ropa, por lo menos cada vez que sale un pasajero, eso
10:17normalmente se lava afuera. Nosotros tercerizamos. Por eso voy, digamos, ya no
10:21es un empleado o una empleada del hotel, sino está tercerizado. Y después los
10:25transfers que se usan en los hoteles. La gente que lleva y trae. Taxis, camises. La comida, tener una infinidad de
10:32servicios, digamos. La ubicación del hotel creo que no... Sí, está localizado en las
10:39zonas de granja que le llaman en Puerto Iguazú, que es donde hay muchas cabañas.
10:44De la zona de la Aripuca, al fondo, 500 metros al fondo, es un lugar
10:52residencial de muy buena tranquilidad, con poco ruido, mucha vegetación y
11:00bueno, cumple con los requisitos que Mario quería.
11:04Simplemente en esta inversión realmente muy importante, ¿qué
11:11cantidad de gente, por ejemplo, ya generó como empleo el desarrollo anterior?
11:17El MERI, ¿qué cantidad de empleados? El MERI está trabajando con 45
11:23personas, más los tercerizados. Es para ver el impacto, porque el
11:29impacto de la inversión está en la inversión, en la obra, en el atractivo, el
11:34servicio para el turista, pero también en el empleo misionero, digamos. Pero además,
11:38si nosotros logramos agregar camas a Puerto Iguazú, también tenemos que
11:45buscar los otros servicios, porque el pasajero que llega a Puerto Iguazú va a
11:49querer una confitería, un restaurante, va a ir a visitar otro atractivo
11:55turístico, además de las cataratas que lo hay en Puerto Iguazú y que
12:00obviamente van a ir mejorando si hay demanda.