Quince manzanas, un espejo de agua con "bahía central", calles doble mano y una peatonal, espacio para más de 50 edificios de viviendas, comercios y oficinas, torres de hasta 145 metros. Así es el nuevo barrio de lujo que el Grupo Irsa proyecta construir en los terrenos de la ex ciudad deportiva de Boca Juniors en Costanera Sur de CABA. Representantes del grupo presentaron este miércoles detalles del proyecto en el marco de la audiencia pública que la empresa debe atravesar para conseguir el certificado de aptitud ambiental y comenzar la obra, último paso administrativo tras la aprobación de la Legislatura y el aval de la Justicia. Del otro lado, las organizaciones vecinales advirtieron sobre el impacto de la iniciativa sobre las costas del Río de la Plata y en zona de humedales, a metros de la Reserva Ecológica.
Fue en el marco de la audiencia pública de la Agencia de Protección Ambiental (APRA) de la Ciudad, que deberá definir el otorgamiento del certificado para el proyecto que implica la construcción de una nueva urbanización en la ciudad con sus respectivas redes vehiculares y de servicios. El barrio estará en la parte sur del predio que da hacia la Isla Demarchi, mientras que el parque se realizará hacia el norte frente al Barrio Rodrigo Bueno y la Reserva Ecológica. El barrio tendrá quince manzanas loteadas en más de cincuenta parcelas para construcciones privadas.
Así lo presentó Jorge Mandachain, arquitecto y gerente de proyectos de IRSA, que definió a la iniciativa como una "oportunidad única" para "crecer en superficie" en un sector de la ciudad al que calificó como "periférico, poco recorrido y aislado". Las 72 hectáreas se dividirán en tres zonas: la zona 1 constituida por el parque de 27,5 hectáreas, la zona 2 para la urbanización en sí --33,6 hectáreas-- y la zona 3 donde estará el lago con aguas del Río de la Plata y del canal de la reserva. Ese último espacio ocupará una superficie de 10.4 hectáreas.
Durante la presentación los representantes de IRSA aseguraron que la parte utilizada para espacio público será mayor que el espacio privado. Hablaron de un 71 por ciento del predio destinado a uso público. El dato, sin embargo, tiene sus cuotas engañosas. Es que ese porcentaje no está constituido enteramente por el parque público, sino también por las calles y veredas a abrir, la denominada "bahía central" dentro del espejo de agua y el propio lago. Si se divide el total de hectáreas por las tres zonas de repartición del predio, da un promedio de ocupación de 46,5 por ciento para la urbanización, 38,2 para el parque y 15,3 para el espejo de agua.
Fue en el marco de la audiencia pública de la Agencia de Protección Ambiental (APRA) de la Ciudad, que deberá definir el otorgamiento del certificado para el proyecto que implica la construcción de una nueva urbanización en la ciudad con sus respectivas redes vehiculares y de servicios. El barrio estará en la parte sur del predio que da hacia la Isla Demarchi, mientras que el parque se realizará hacia el norte frente al Barrio Rodrigo Bueno y la Reserva Ecológica. El barrio tendrá quince manzanas loteadas en más de cincuenta parcelas para construcciones privadas.
Así lo presentó Jorge Mandachain, arquitecto y gerente de proyectos de IRSA, que definió a la iniciativa como una "oportunidad única" para "crecer en superficie" en un sector de la ciudad al que calificó como "periférico, poco recorrido y aislado". Las 72 hectáreas se dividirán en tres zonas: la zona 1 constituida por el parque de 27,5 hectáreas, la zona 2 para la urbanización en sí --33,6 hectáreas-- y la zona 3 donde estará el lago con aguas del Río de la Plata y del canal de la reserva. Ese último espacio ocupará una superficie de 10.4 hectáreas.
Durante la presentación los representantes de IRSA aseguraron que la parte utilizada para espacio público será mayor que el espacio privado. Hablaron de un 71 por ciento del predio destinado a uso público. El dato, sin embargo, tiene sus cuotas engañosas. Es que ese porcentaje no está constituido enteramente por el parque público, sino también por las calles y veredas a abrir, la denominada "bahía central" dentro del espejo de agua y el propio lago. Si se divide el total de hectáreas por las tres zonas de repartición del predio, da un promedio de ocupación de 46,5 por ciento para la urbanización, 38,2 para el parque y 15,3 para el espejo de agua.
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00:00La ciudad de Buenos Aires tiene una oportunidad única de recuperar borde costero sobre el río
00:05de La Plata para sus habitantes y visitantes y al mismo tiempo crecer en superficie con su
00:11tejido urbano generando 15 nuevas manzanas. Todo esto a minutos de Plaza de Mayo y del
00:18centro porteño en sinergia y armonía con la reserva ecológica Costanera Sur.
00:23Costa urbana es esa oportunidad y es el proyecto que hoy nos convoca en esta audiencia pública
00:31para evaluar sus impactos desde lo ambiental en lo que hace a dos cuestiones. Su plan maestro y de
00:38espacios públicos a nivel urbano para generar el parque público costero y las grandes manzanas que
00:43lo componen y dotarlas de servicios, calles vehiculares, bicisendas, calles y paseos
00:47peatonales y también y más específicamente evaluar lo que está delimitado como la primera
00:53etapa en su desarrollo. La etapa central conformada por el sector de parque público y los espacios
00:59públicos, vialidades y calles peatonales de precisamente el sector central de la urbanización
01:05que se conforma en esta etapa inicial. Irse en esta oportunidad tiene un rol poco habitual para
01:14un privado en la Ciudad de Buenos Aires y es ser precisamente en el marco del convenio urbanístico
01:18aprobado por ley quien proyecte, desarrolle y materialice los espacios públicos. Abriendo
01:27calles vehiculares y también peatonales que definen esas 15 grandes manzanas, dotándolas
01:38de servicios como agua corriente, cloacas, desagües pluviales, red eléctrica y de gas
01:42para abastecer a las parcelas que se generan en cada manzana. Todo ello con la aprobación previa
01:48por parte de las autoridades de competencia y las prestatarias de servicios. En nuestro caso,
01:53tal como estipula el convenio, es la Secretaría de Desarrollo Urbano del Gobierno de la Ciudad
01:56quien da intervención a todas las direcciones, secretarías, subsecretarías y áreas técnicas
02:01internas, revisando en detalle la conformación de los espacios públicos, la resolución de las
02:07intersecciones y privilegiando recorridos peatonales, la inclusión de bicisendas, los
02:13criterios de arbolado público, de parquización, de iluminación y todo lo que hace al equipamiento
02:18urbano. IRSA está presentando el master plan o plan maestro a nivel urbano de esos espacios
02:25públicos que conforman la urbanización y posibilitan, se generen esas manzanas que a su
02:30vez se subdividen en lotes o parcelas, los cuales siguiendo el proceso de aprobaciones de la Ciudad
02:35de Buenos Aires serán motivo de presentaciones puntuales para contar con sus respectivos
02:40permisos a nivel edilicio y ambiental. Por otra parte, dado que se trata de un desarrollo
02:45urbano cabe señalar que tendrá lugar en un periodo prolongado de tiempo, muy posiblemente exceda a
02:52los diez o quince años y tal como se hace en caso de cualquier intervención de envergadura o master
02:57plan a nivel urbano se particiona en etapas. En nuestro caso hemos definido tres grandes etapas,
03:03la etapa central, la etapa ciudad y la etapa río, que coinciden obviamente con las etapas
03:11de desarrollo central, ciudad y río. El predio de 71 hectáreas se ubica en el extremo sureste de la
03:19Ciudad de Buenos Aires, en el límite entre la comuna 1 de Puerto Madero y la comuna 4 de La
03:24Boca a la cual pertenece. Está recostado hacia el sur y el oeste contra el tejido de servicios de la
03:31ciudad y en particular de la industria naval de la isla de Marchi y sus vecinos son la central
03:36costanera sur, los astilleros Tandanor y Dominguez García, los talleres navales de la Armada Argentina,
03:43dependencias del Ministerio de Justicia, Derechos Humanos, el Observatorio Naval, el Museo de la
03:47Cárcoba, dependencias de Senasa y playones de logística. Hacia el norte limita con el canal
03:56de la Reserva Ecológica y más allá de dicho canal con el nuevo barrio Rodrigo Bueno,
04:02que fue recientemente urbanizado y obviamente con las 350 hectáreas de tierra firme de la
04:12Reserva Ecológica Costanera Sur y hacia el este mira hacia el Río de la Plata. Se trata hoy de un
04:18sector periférico de la ciudad, un tejido industrial asociado con lo naval y servicios de
04:23logística, de ahí la presencia de los camiones a lo largo de la avenida España, un rincón extremo
04:30de la ciudad, inexplorado, poco recorrido, aislado y que presenta cierto grado de inseguridad y
04:37marginalidad. En contraste con los usos predominantes actuales, la normativa U-73 Parque
04:45Público y Urbanización Costa Urbana posibilita la combinación de usos diversos como viviendas,
04:51oficinas, comercios, servicios, educación, entretenimiento y espacios públicos, lo que se
04:56denomina según el código urbanístico en mixtura de usos cuatro que es una de las más amplias del
05:01código precisamente. Para ello la norma estableció tres zonas, la zona 1 del parque público en tierra
05:07firme, la zona 2 que es la zona urbanizar y la zona 3 del espejo de agua central y otros sectores
05:14de agua alindantes con el canal de la reserva ecológica. Cabe destacar que las zonas que
05:19establece la normativa, que siguen también son tres, no son lo mismo que las etapas de desarrollo
05:24que son sucesivamente la etapa central, la etapa ciudad y finalmente la etapa río.
05:29El planteo que se encuadró bajo la figura de convenio urbanístico establece una serie de
05:33contraprestaciones y obligaciones a IRSA como desarrollador del plan maestro para transformar
05:38este predio privado en un barrio abierto e integrado a la ciudad y conformar y ceder un
05:43parque público costero de aproximadamente 38 hectáreas. Todo eso para generar las 15
05:49manzanas de ese barrio, de la A a la Ñ, para lo cual se van a abrir calles públicas y se van a
05:55hacer los tendidos de redes de infraestructura de servicio, dotando de arbolado, alumbrado público,
05:59que es permito urbano y se va a generar una calle peatonal recorrible a lo largo de todo el eje
06:06longitudinal del proyecto. En el balance total de cada 10 hectáreas, más de 7 se destinan al uso
06:13público, es decir, de sus 71 hectáreas totales, un 29% se destinan a los lotes privados, 20,6
06:20hectáreas, recostados contra el tejido industrial existente, y un 71%, 50,9 hectáreas, se destinan a
06:27usos públicos, sumando el parque costero, los sectores de agua contrario al canal, el bañado
06:31de la bahía central, la calle peatonal y las vialidades que conforman las manzanas.
06:36Tal como establecía el convenio y la ley sancionada en sus artículos 11, 12 y 13,
06:41el propio gobierno de la ciudad, a través de la CEDU y con la organización de la Sociedad
06:45Central de Arquitectos, convocó un concurso público abierto de iniciativas y proyectos
06:50para el diseño del parque público, dando intervención a la legislatura en el jurado,
06:54y otorgó un primer premio a quienes, pese a que no era un concurso vinculante, luego IRSA contrató
07:01para que continuasen desarrollando el proyecto del parque público. Los estudios Paloarc y West 8,
07:07una de cuyos integrantes, la arquitecta Natalia Gutiérrez, directora de proyectos de Palo,
07:11expondrá a continuación en detalle el proyecto del parque público.
07:16También va a exponer el arquitecto Mike McCormack, que es el proyectista del master plan de la zona
07:222 a urbanizar. La propia naturaleza y el carácter peninsular del predio y la propuesta urbanística
07:30cuya normativa fuera aprobada, acentúan ese marcado eje longitudinal, el cual es recorrible
07:36en toda su extensión, por una peatonal, atravesando sectores diferenciados y atractores
07:42a lo largo de su recorrido, desembocando y abriéndose hacia el río y su horizonte,
07:49su horizonte fluvial, y devolviendo ese paisaje costero y litoral a la ciudad,
07:57permitiendo a su vez volver la mirada hacia ella y hacia su horizonte urbano, su skyline,
08:04el costa urbana. Por su proximidad y carácter agreste, dialoga con la reserva ecológica y,
08:10en cierto modo, la expande, haciéndola permear en lo urbano, generando un amplio
08:14paseo costero con más de cuatro kilómetros de senderos peatonales para paseantes,
08:20corredores y ciclistas, con amplias áreas de esparcimiento y contacto con el paisaje
08:24ribereño natural. Esta expansión a la vez constituye un buffer o zona de amortiguación
08:31o transición entre lo urbano y la reserva. Costa urbana es precisamente la oportunidad única de
08:38hacer ciudad en el marco de un acuerdo público-privado en un predio excepcional por su
08:43dimensión, ubicación y conectividad, y le da a Buenos Aires la posibilidad de expandirse,
08:47estimulando su economía y recuperando el acceso a la costa del río con zonas de paseo, recreación
08:53y esparcimiento para sus ciudadanos y visitantes, pero a la vez con usos mixtos que van a hacer de
08:58ese sector de la ciudad, algo vital, atractivo, integrándolo y transformándolo por completo.
09:04Nosotros estuvimos a cargo del diseño urbano del Master Plan y les voy a hacer una reseña
09:09general del proyecto. El objeto de nuestro trabajo es partir de este terreno de 71 hectáreas y adaptarlo
09:17para la vida pública como extensión abierta de la ciudad de Buenos Aires y el barrio de La Boca,
09:21al que pertenece, y por supuesto incorporar el acceso público al río. Para esto se requirió de
09:28un cambio de uso por el de mixtura de usos 4 del CUR, que en algunos sectores de la ciudad,
09:33como en este, no se había incorporado y que ha sido una de las novedades más importantes del
09:37nuevo código, que hace al aspecto social y que es esencial para el fusionamiento integral de
09:42cualquier barrio. También de la inacción de parámetros urbanísticos, o sea la distribución
09:48de volumetrías máximas para los futuros edificios. Aclaro que nosotros no diseñamos los edificios,
09:53solo definimos la codificación. Cada propietario de lote deberá después presentar su proyecto
09:59cumpliendo con esta normativa y con el procedimiento de estudio de impacto ambiental que corresponde.
10:05Todo esto fue aprobado mediante un convenio urbanístico en 2021 por ley 6476.
10:13La primera definición para el Master Plan fue reducir esta única gran parcela original a una
10:21nueva cantidad de parcelas de superficie considerablemente menores, que sumadas se
10:26equivalen a menos del 30% de la original. Esta decisión permite el cumplimiento de
10:32dos aspectos claves en términos de sostenibilidad urbana. Lograr una alta eficiencia en términos de
10:38infraestructura y funcionamiento, concentrando densidad, y favorecer la maximización de
10:45espacios verdes, liberando tierra y agrupando grandes espacios abiertos. El resto, como
10:52consecuencia de esta atomización del espacio privado, es el 71% y será destinado para uso
10:59público, dentro de la cual el 18% se destina a circulación de espacios verdes de pequeña escala
11:06y el 53%, totalmente agrupado, a un parque de escala metropolitana de 37 hectáreas que sería
11:13uno de los más grandes de Buenos Aires, que va a exceder los requerimientos de esta urbanización
11:17y que va a convocar gente de todo el AMBA, con el valor agregado de su contacto con el río,
11:23como ya explicó Manda Chaín previamente. Esta propuesta de distribución de la tierra
11:29se plasmó en una zonificación, parte de la nueva normativa U-73 incorporada en el CUR,
11:34que se puede ver en esta imagen. Las zonas 1 y 3, para parque público y espejo de agua,
11:41respectivamente, que para nosotros se unifican en lo que llamamos el parque. Y la zona 2,
11:47para urbanización. Esta zona de la urbanización se decidió recostada sobre el borde urbano existente,
11:54al sur y al oeste, conectada con las vialidades de la ciudad, mientras que el parque ocupa toda
12:00la franja norte y este, conectada con la avenida España, para fácil acceso, y lindante con el canal
12:05de la reserva ecológica y con el río de la Plata. Ambos se acompañan aprovechando el lado largo del
12:11terreno, de un kilómetro y medio. La línea que los vincula, que no es caprichosa, sino que se adapta
12:18a la geografía existente, se va moviendo, generando una relación mutua permanente y maximizando la
12:24superficie de contacto. Es decir, lo amarillo y verde de este dibujo no son dos partes separadas,
12:29sino que integran el mismo organismo. Para el diseño del parque se convocó un concurso abierto
12:34y público, mientras que nosotros nos ocupamos de la zona 2, que incluye la codificación urbanística
12:39y el diseño de los espacios públicos. Esta es la zona urbanizar, que es la 2, y así quedó distribuida
12:46la tierra, por fuera del parque. Son en total 33 hectáreas, de las cuales el 61%, que son los lotes,
12:56y están acá en blanco, son 206.000 m2. Y los espacios públicos, que están en amarillo y
13:03representan el 39% de esta zona, son 3 hectáreas, o sea, 129.700 m2. En cuanto al proyecto específico
13:14de la zona urbanización, que es esto que vemos aislado en la imagen, el barrio se organiza a lo
13:20largo de un eje longitudinal, o este-este, que va desde el Monumento a los Reyes de España,
13:26a la izquierda, en la avenida, hasta la costa del Río de la Plata, al este. Este eje está materializado
13:33por la calle principal, que es peatonal y que la hemos tratado como un parque lineal a la manera
13:37de paseo. Es ancho, mide de 40 a 70 metros, y con fuerte presencia de verde. La geometría, así como
13:45la del resto de los elementos que conforman el nuevo barrio, no es una trama tradicional.
13:50Está adaptada a la organización existente del predio y deliberadamente propone cambio de dirección
13:56y de dimensión. Esto favorece a la variedad, mejora las visuales, reduce el efecto de isla de calor
14:02entre los edificios, ayuda a la circulación de aire y a la creación de zonas de sol y sombra.
14:09La codificación de las volumetrías para los futuros edificios empieza a ambos lados de esta
14:14calle principal, como se ve en esta imagen, y son masas construibles de altura fija,
14:20limitada en forma de tiras, con algunas de sus alturas tomadas de las unidades de sustentabilidad
14:28alcurvigente. Esta tipología es la ideal para moldear los espacios públicos en la escala
14:33adecuada, previsible y controlada, y acompaña y define de punta a punta no solo el paseo peatonal,
14:39sino también la primera línea de frente de todo el parque, en una manera similar a Libertador y
14:46el Parque 3 de Febrero, asegurando frentes continuos activos sobre estos espacios públicos
14:50principales y sobre todo a nivel de planta baja, aprovechando la mixtura de usos de la que hablamos
14:55en el inicio. En el resto de los lotes, ubicados en segunda línea respecto de este eje principal,
15:02por detrás de las tiras, la codificación es más holgada, con volumetría más libre y de baja
15:08intensidad de ocupación del suelo, lo cual permite liberar mayor proporción de espacios
15:13verdes absorbentes de gestión privada. El resultado es edificios aislados rodeados de jardines.
15:22Así queda definida la estructura circulatoria del barrio. El concepto principal de la movilidad
15:27es blando, o sea, lo no motorizado tiene prioridad sobre lo motorizado. Así está definida la
15:34jerarquía de todos los espacios circulatorios, por eso la calle peatonal es la principal.
15:39El último elemento del espacio público es la circulación vehicular.
15:46Las calles están organizadas alrededor del paseo peatonal central, atravesando las manzanas,
15:51conectándose con la trama vial circundante y vinculando longitudinalmente la zona de urbanización
15:56y el parque. La vialidad tiene una geometría no repetitiva y está definida para ser fluida y de
16:02baja velocidad, diseñada específicamente para evitar la necesidad de recurrir a semáforos o
16:06reductores artificiales de velocidad y aún así mantener la prioridad del peatón y de las
16:11micromovilidades urbanas. Volviendo a la calle peatonal principal, esta es en realidad una
16:18concatenación de espacios diferentes entre sí, unidos sin solución de continuidad, que se puede
16:23recorrer de punta a punta. Está organizada en paralelo al parque y se ofrece como alternativa
16:29de contrapunto y de complemento. Es el alma principal del barrio y materializa la conclusión
16:35de la llegada a la ciudad al Río de la Plata. Acá se ve el desarrollo de algunos sectores,
16:41como ser la plaza de entrada, que le da nuevo uso al puente de acceso existente de la ciudad
16:46de Portillo de la Boca, los tramos típicos de calle peatonal a la manera de parque lineal,
16:50los cruces de calle con prioridad peatonal, las aperturas en forma de plazas de cercanía y toda
16:59la relación del borde con el espejo de agua central. El elemento continuo que atraviesa
17:05todos estos espacios es un sistema urbano de drenaje sostenible, SUDS, que se ve acá a la
17:10derecha, que gestiona las aguas pluviales de la zona urbanizada y que además le proporciona un
17:14carácter especial por el aporte de los estratos específicos de vegetación baja. La arboleda
17:20estructurante es siempre de especies nativas y va variando y cambiando el carácter. Esto es
17:25tipología, color, magnitud, estacionalidad, según el diseño y el destino de cada lugar.
17:31Contamos con un sistema de canteros grandes a lo largo de todo el paseo y también las calles
17:37vehiculares, que se ven acá a la derecha, en adición al SUDS, que funciona también como
17:42racionalizador de la red de desagües pluviales, además de fomentar la biodiversidad, como por
17:49ejemplo atraer fauna. El diseño de la vegetación propuesta en todos sus estratos es siempre
17:56de especies nativas, como dijimos, y las especies seleccionadas son de bajo mantenimiento y
17:59requerimiento hídrico, para optimización de los recursos. Respecto de las calles,
18:05todas son de doble mano, con dos franjas en ambos lados, con pisos semiabsorbentes, acá en rojo,
18:14para usos flexibles, como por ejemplo estacionamientos, dárselas de detención,
18:18manejo de residuos, canteros verdes, cargadores y otros usos que se puedan necesitar a futuro.
18:24Luego están las bicisendas, separadas tanto de las circulaciones de vehículos como de los peatones.
18:28Finalmente, a ambos lados, las veredas peatonales. La distribución de arboledas y canteros acentúan y
18:36ordenan todo el sistema circulatorio, como se puede ver en estos croquis, confinando sectores,
18:42brindando protección a peatones, por ejemplo estos canteros en las esquinas, sombra y filtrado
18:48a agentes externos. Para terminar, algunos comentarios generales sobre estas imágenes.
18:53Estos son estudios específicos de las zonas públicas que hemos hecho del proyecto y que
18:58ilustran temas ya vistos, como por ejemplo acá la reutilización de existencias, como en este caso
19:04el puente de la Plaza de Bienvenida, a la izquierda, o como en este otro sector, la Tablestaca, que
19:11también es existente, que la aprovechamos como definición del borde entre el urbano y el espejo
19:16de agua en el nuevo paseo costero. En algunas zonas, el paseo peatonal central se abre y forma
19:23naturalmente plazas que convocan a los habitantes inmediatos. Considerando la creación del parque
19:29para este paseo peatonal de videourbana, siempre mantenemos el equilibrio entre zonas verdes y
19:33zonas secas en una relación aproximada de 50-50, para asegurar una racionalidad en el uso,
19:39el mantenimiento y en la flexibilidad. En esta imagen podemos ver todo resumido en una sola
19:46vista. Vemos el suds a la izquierda, la llegada al agua, el balance de verdes, el uso intenso de
19:55especies típicas de la calle de Buenos Aires, acá por ejemplo se ven tipas y jacarandás más atrás,
19:59el moldeado del espacio público con las tipologías de tiras a ambos lados.
20:04Y esta es una última imagen en la que volvemos al principio y el resumen de los tres componentes
20:11principales de esta urbanización, la ciudad, el parque y la llegada al río.