En apparence, hors Paris, les marchés immobiliers des 50 plus grandes villes françaises semblent figés : début novembre, sur un mois, l’indice moyen de prix observé par SeLoger – Meilleurs Agents – Les Echos affiche une stabilité parfaite et à peine une érosion depuis le début de l’année. Mais les apparences sont parfois trompeuses, en d’autres termes à la moyenne il n’y a personne ou pas grand monde. Dans les faits, les prix continuent de grimper dans certaines métropoles tandis qu’ils plongent ailleurs, généralement là où les hausses avaient été les plus spectaculaires ces dernières années. Ces envolées, décorrélées de l’évolution des revenus des acheteurs potentiels, ont eu pour conséquences de désolvabiliser une partie de la demande d’autant plus que les taux d’intérêt ont fini par décoller de leur niveau plancher et que les conditions d’octroi des prêts se sont durcies. [...]
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00:00En apparence, hors Paris, les marchés immobiliers des 5 ans plus grandes villes françaises semblent figés.
00:15Début novembre, sur un mois, l'indice moyen de prix observé par ce loger, meilleur agent Les Echos,
00:21affiche une stabilité parfaite et à peine une érosion depuis le début de l'année.
00:25Mais les apparences sont parfois trompeuses.
00:28En d'autres termes, à la moyenne, il n'y a personne, ou pas grand monde.
00:32Dans les fêtes, les prix continuent de grimper dans certaines métropoles, tandis qu'ils plongent ailleurs,
00:38généralement là où les hausses avaient été les plus spectaculaires ces dernières années.
00:43Ces envolées, décorrelées de l'évolution des revenus des acheteurs potentiels,
00:46ont eu pour conséquence de désolvabiliser une partie de la demande.
00:50D'autant plus que les taux d'intérêt ont fini par décoller de leur niveau plancher
00:55et que les conditions d'octroi des prêts se sont durcies.
00:58Finalement, le paysage immobilier se redessine,
01:01dans le sens d'une facture territoriale légèrement moins prononcée.
01:06Ce rééquilibrage marque avant tout le retour à la normale après des années de flambée
01:10alimentée par des taux d'intérêt historiquement bas
01:13qui avaient artificiellement dopé des valeurs dans des métropoles comme Lyon ou Bordeaux.
01:18Si la capitale gérondine résiste encore,
01:20nombre de villes surcotées font face aujourd'hui à des corrections parfois brutales.
01:25C'est le cas de la capitale des Gaules qui enregistre une chute de plus de 7% sur un an.
01:29C'est plus fort encore aux Mans qui, après avoir flambé, subit une décote de 12,6% sur la même période.
01:36Il s'agit de la plus forte chute observée au niveau national.
01:40Rennes, Strasbourg sont également sur une pente d'éclinement.
01:43À l'inverse, parmi les principales poches de résistance à la baisse,
01:48les grandes métropoles côtières, Nice notamment.
01:51Les prix continuent d'y progresser si bien que la ville devance désormais Lyon
01:55et se positionne comme la deuxième métropole la plus chère après Paris.
01:59Avec son ensoleillement et son cadre de vie attractif,
02:02la capitale azuréenne attire des candidats à l'achat,
02:05généralement plus âgés qu'en moyenne,
02:07financièrement plus aisés donc moins exposés aux variations des conditions de financement
02:11comme la remontée des taux d'intérêt.
02:13À cela s'ajoute, pour de simples raisons géographiques,
02:16une contrainte foncière qui restreint les zones disponibles à la construction.
02:20C'est le cas généralement du littoral et des massifs montagneux.
02:24Marseille est un cas à part.
02:26Pourtant deuxième ville française en termes de population
02:28et malgré une progression moyenne des prix encore proche de 3,5%,
02:33la cité fosséenne n'intégrera toujours pas le top 10 des métropoles les plus cotées,
02:38en raison de l'extrême polarisation de son marché immobilier.
02:41D'un côté, il y a des quartiers très populaires comme celui des Crottes
02:45où les prix du mètre carré avoisinent seulement les 1700 euros,
02:49alors que de l'autre côté, les quartiers résidentiels arborés les plus courus de Marseille
02:53comme le Roucasse blanc dépassent 6700 euros, soit un rapport de 1 à 4.
02:59À Paris, la correction du marché se poursuit, mais c'est une baisse ciblée.
03:04La capitale demeure de loin la ville la plus chère de France,
03:08même si les prix diminuent progressivement depuis 2020.
03:11Avec Lyon, c'est d'ailleurs la seule métropole ayant enregistré un recul sur les cinq dernières années.
03:16La correction parisienne est d'autant plus appuyée
03:19qu'elle s'est récemment retrouvée renforcée
03:21par les nouvelles exigences de performances énergétiques
03:24qui compliquent la location et, en fin de course, les ventes de logements mal isolés.
03:28Sur ce marché, qui représente environ 35% du parc immobilier parisien intramuros,
03:34c'est l'acheteur qui se retrouve en position de force et qui décide.
03:38Toutefois, comme souvent, la moyenne n'a pas beaucoup de sens.
03:42Les difficultés se concentrent dans les quartiers populaires de l'Est parisien
03:45comme le 18e, 19e et 20e arrondissements,
03:48tandis que les quartiers huppés de l'Ouest et du Centre,
03:51notamment le 7e et le 16e, résistent mieux.
03:53De même, les petites surfaces, moins de 40m2, continuent de se valoriser,
03:58grâce à une demande constante d'investisseurs et de jeunes actifs.
04:02Les grandes villes françaises sont en pleine redistribution des quartiers immobiliers.
04:06Fini le temps, des envolées continuent.
04:08Désormais, les faiblesses s'affichent au grand jour
04:11et là où la bulle a le plus gonflé, la dégringolade est d'autant plus sévère.