Jeudi 10 avril 2025, retrouvez Marielle Cohen-Branche (Médiateur, Autorité des Marchés Financiers) dans SMART PATRIMOINE, une émission présentée par Nicolas Pagniez.
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00:00Et nous enchaînons à présent avec enjeu patrimoine, un enjeu patrimoine consacré à certains des sujets traités par le médiateur de l'AMF en 2024.
00:14Et pour en parler, nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine, Marielle Cohen-Branche. Bonjour Marielle Cohen-Branche.
00:21Bonjour Nicolas.
00:22Vous êtes médiateur de l'AMF, vous êtes le médiateur de l'AMF. Votre rôle au sein de l'AMF, même si vous êtes une entité indépendante, c'est de tenter de régler à l'amiable des différents entre épargnants avec les professionnels régulés.
00:37Mais vous n'intervenez évidemment que sur les sujets dans le champ de compétences de l'AMF, soit les sujets financiers. C'est un service que tout épargnant peut solliciter. C'est gratuit et confidentiel.
00:47Marielle Cohen-Branche, c'est bien résumé ?
00:48Parfait. C'est confidentiel, effectivement, même vis-à-vis de l'AMF.
00:52C'est-à-dire que si je décèle un problème qui n'est pas de, on va dire, d'une erreur humaine, eh bien ça permettra, sans atteinte à son image, aux professionnels de l'améliorer.
01:05Et alors vous voyez effectivement un certain nombre de sujets entre épargnants et professionnels régulés.
01:11Il y a des choses qui se passent bien, des choses qui se passent moins bien.
01:14Je vous propose de commencer tout d'abord sur le sujet investissement sur les marchés boursiers.
01:20Vous constatez, alors, on parle de 2024, de ce que vous avez constaté sur l'année 2024.
01:26Vous avez constaté qu'en 2024, vous aviez moins de sujets qu'avant sur les sujets investissement sur les marchés cotés.
01:32Comme s'il y avait une meilleure compréhension, quelque part, de l'investissement sur les marchés cotés, Marielle Cohen-Branche.
01:37C'est vrai que les apprentis investisseurs au moment du Covid ont maintenant appris à investir.
01:44Et j'ai moins de dossiers.
01:46Alors il est vrai aussi que jusqu'en 2024, les marchés s'étaient bien passés.
01:50Bien sûr.
01:51Et s'étaient effectivement améliorés.
01:53Donc quand les cours montent, les litiges sont moindres.
01:57Mais une particularité qui m'a frappé en 2024, c'est que les ETF, Exchange Trading Funds, au fond, n'ont généré quasiment aucun litige.
02:09D'accord.
02:09Donc ça mérite d'être remarqué.
02:11Bien sûr.
02:12Et donc ce sont effectivement des placements dans des fonds indiciels cotés et qui effectivement sont moins chargés en frais, sont plus diversifiés et donc ont attiré une nouvelle clientèle.
02:26Parce qu'à toute heure, à tout moment, vous pouvez investir dans ces fonds.
02:31Et donc c'est vrai que je n'ai eu, je crois, que trois litiges dans toute l'année.
02:36D'accord.
02:36Donc un, qu'il faut remarquer, simplement, il faut savoir que le professionnel peut mettre fin à un ETF qui ne réussit pas bien.
02:44Mais c'est tout.
02:45Donc voilà, j'ai voulu observer et remarquer ce point.
02:50Alors même que la collecte sur les ETF grandit d'année en année, donc c'est quand même intéressant de remarquer qu'il y a une collecte de plus en plus grande.
02:57Et vous ne constatez pas, en 2024, rappelons-le, beaucoup de litiges sur le sujet, à vérifier en 2025.
03:04En revanche, là où effectivement, vous avez eu des litiges, c'est sur des sous-jacents où ça a pu moins bien se passer en 2024.
03:12Et notamment sur le sous-jacent immobilier, à commencer en premier lieu par les SCPI.
03:15Alors les SCPI, on en a beaucoup parlé en 2024.
03:18Effectivement, il y a eu des baisses de prix de part, il y a eu des sujets sur le rendement de certaines SCPI.
03:25Du côté de la médiation de l'AMF, vous avez vu, vous, plus de litiges ?
03:30Tout simplement, c'est une explosion, ça c'est clair.
03:34Les litiges que nous recevons sont poreux par rapport à la conjoncture.
03:40Et ça n'étonnera personne que le retournement du marché immobilier a provoqué une inquiétude tellement forte
03:47qu'un certain nombre très important d'investisseurs ont cru nécessaire de demander le remboursement.
03:56Alors les SCPI, en un mot, c'est la pierre-papier.
03:59Puisque moi, je ne suis pas compétente en immobilier.
04:02Mais lorsque l'on souscrit des parts, effectivement, d'une SCPI, c'est bien du mobilier, c'est bien, effectivement, du financier.
04:10Mais effectivement, les sociétés de gestion, elles, vont investir dans l'immobilier.
04:16Et donc, cette porosité par rapport au marché a conduit à cet accroissement.
04:20Alors, quel type de problème ?
04:23En fond, il y en a eu de deux sortes.
04:25D'une part, les investisseurs n'ont apparemment compris ou pris conscience de cette problématique, que ce n'était pas liquide.
04:34D'accord, oui.
04:35Et donc, c'est le premier problème que j'ai eu, ça a été, effectivement, le délai d'attente.
04:41Le délai d'attente.
04:42D'accord, vous étiez saisi parce que les délais d'attente pour se faire rembourser étaient trop longs.
04:47Exactement.
04:47Et donc, c'est à ce moment-là qu'il a fallu que j'explique à ces investisseurs
04:52qu'effectivement, pour pouvoir être remboursé, encore faut-il que quelqu'un ait, à l'inverse, envie d'en acheter.
05:00D'accord.
05:00C'est-à-dire qu'il faut bien distinguer, c'est ça qu'on a essayé de faire comprendre de façon pédagogique à ces investisseurs,
05:07qu'il y a un délai de l'enregistrement de leur demande de remboursement, qu'on appelle demande de retrait.
05:13Bien sûr.
05:13Et donc là, déjà, il peut y avoir, à ce moment-là, des professionnels qui ne le font pas forcément suffisamment rapidement.
05:22Et donc là, on va regarder ces dossiers.
05:24Et s'il y a un délai qui ne s'explique pas, on va demander une indemnisation, puisque vous l'avez souligné,
05:31le prix de la part peut aussi, effectivement, commencer à diminuer, d'autant plus que l'AMF a exigé que la revalorisation des parts se fasse tous les six mois.
05:43Et ça, ce premier délai, c'est celui du délai de traitement.
05:47D'accord.
05:47Et puis après, il y a le deuxième délai.
05:49Ce n'est pas parce que vous êtes inscrit chronologiquement sur cette liste que vous allez être exécuté.
05:58Et c'est le délai d'exécution.
06:00Et donc là, on peut attendre un an, un an et demi.
06:02Parce qu'il faut un acheteur de l'autre côté.
06:04D'une part, et que vous avez une liste d'attente et que des gens sont avant vous pour des montants très importants.
06:09Et puis à partir de ce moment-là, il y a eu un troisième problème.
06:13C'est que les gens et les investisseurs ont commencé à dire, mais finalement, j'ai peut-être donc été mal conseillé.
06:19Et donc on va aller regarder si par rapport à cela, ça ouvre le dossier du mauvais éventuel conseil.
06:25Parce que si je comprends bien, ce premier problème, enfin en tout cas, ce premier sujet de litige que vous avez vu sur les SCPI,
06:31quelque part, c'était une méconnaissance du fonctionnement de sortie de la part d'investisseurs particuliers
06:37qui, lorsqu'ils ont redécouvert le fonctionnement, se sont retournés vers leur conseil quelque part.
06:42Exactement.
06:43D'accord.
06:43Et donc là, il y a un document que je regarde particulièrement parce que les parts de SCPI sont des produits complexes
06:50et que le professionnel doit vérifier que le client a bien été informé.
06:55Et quand j'observe qu'il y a eu cette page unique qui est signée par le client, où on va en six questions ou en six phrases
07:04lui expliquer que c'est illiquide, que c'est soumis aux aléas, que peut-être il ne peut pas, là je ne peux rien.
07:12En revanche, je ne sais pas ce que verbalement on lui a dit.
07:15Bien sûr.
07:15Mais moi, je m'appuie sur les documents qu'il a signés, surtout quand le document, on va dire, est court.
07:22Et à ce moment-là, ça devient le risque du client et ça n'est plus la responsabilité du professionnel.
07:29Vous mentionniez deux types de litiges sur les SCPI.
07:32Le deuxième, du coup ?
07:34Le premier, c'est ce que j'ai dit, c'est le délai de traitement.
07:37D'accord.
07:38Et le deuxième, c'est le délai d'exécution.
07:40D'exécution.
07:40Donc moralité, gardez bien effectivement tous les écrits de votre conseil quand vous voulez potentiellement pouvoir vous retourner.
07:46Je les demande aussi aux professionnels.
07:48Bien sûr.
07:49Bon, mais effectivement, il va apprendre qu'il a signé par exemple un document qui lui expliquait parfaitement ce qu'il n'a peut-être, qu'il aurait dû lire.
07:57Je ne parle pas des dossiers qui font 25 ou 30 pages.
08:01Bien sûr.
08:01Je parle d'une page unique, manuelle de bonne compréhension.
08:05Si jamais aujourd'hui quelqu'un a envie d'en acquérir, avant de signer le manuel de bonne compréhension, là, qui ne fait qu'une page, lisez-le.
08:15Lisez-le, effectivement.
08:17Toujours sur le sous-jacent immobilier, il y a d'autres types de placements ou d'investissements, notamment le crowdfunding immobilier.
08:24Là aussi, vous avez eu des litiges.
08:25Beaucoup de litiges.
08:27Pour la même raison, ce renournement du marché immobilier a fait que, effectivement, alors qu'est-ce que c'est le crowdfunding immobilier ?
08:34Ce qu'on appelait le financement par la foule.
08:36C'est très attractif, a priori.
08:39Pourquoi ? Parce qu'on vous dit, vous allez investir une toute petite somme qui va avoir un intérêt de 10% par an.
08:46Et donc, allez-y.
08:50Et en réalité, les dossiers que nous avons eus, qui ont donc, effectivement, été beaucoup plus importants en nombre,
08:57eh bien, les investisseurs, en réalité, ont investi dans des opérations très complexes de promotion immobilière à travers des obligations,
09:09ce qu'on appelle des conseillers en investissement participatif.
09:12et que c'est très compliqué, la promotion immobilière.
09:16Et donc, je me suis aperçu, et c'est ça l'essentiel de mon analyse,
09:21qu'il faut distinguer ce qui est le retournement du marché immobilier,
09:25et donc l'aléa qui fait que les entreprises qui vont financer ou construire les logements qui auront été financés dans le cadre de cette promotion,
09:35de ce qui est l'insuffisance professionnelle de ces plateformes,
09:39qui, avant de proposer, doivent se renseigner et apprécier la viabilité de ces projets.
09:47L'ont-ils fait ? Et malheureusement, dans beaucoup de dossiers, je m'aperçois que l'insuffisance professionnelle de compétence
09:55ou l'inexactitude des garanties, l'insuffisance de la viabilité est au rendez-vous.
10:02Malheureusement, dans ces cas-là, le plus souvent, l'entreprise émettrice va se retrouver dans les dossiers que j'ai,
10:08en procédure collective, et comme les investisseurs seront plutôt des créanciers chirographères,
10:16ils n'auront plus rien à la fin.
10:18Créanciers chirographères parce qu'ils ont...
10:21Parce qu'ils ont souscrit une obligation.
10:23C'est ça.
10:23Et que l'émetteur de cette obligation est en liquidation judiciaire.
10:27D'accord. Ok.
10:29Et parce qu'ils n'ont pas investi directement en immobilier,
10:31mais là, pour le coup, vous constatez sur le crowdfunding immobilier, dans les litiges que vous avez,
10:36effectivement, qu'il est plus facile de démontrer le défaut de conseil,
10:39contrairement au SCPI dont vous parliez tout à l'heure.
10:41Pour autant, ce sont très souvent des toutes petites structures.
10:44D'accord.
10:45Et donc, ont-elles la capacité, effectivement, est-ce qu'elles risquent, elles aussi,
10:51c'est de se retrouver en procédure collective ?
10:54Bien sûr.
10:55Parce qu'elles n'auront pas les reins assez solides pour, on va dire, indemniser les éléments.
11:00Et donc, peut-être que ces dossiers se retrouveront le plus souvent en procédure judiciaire aussi.
11:06Donc, vraiment, attention aux investisseurs, avant d'aller investir ce qui paraît très attirant,
11:16mais où la difficulté est liée à la fois au retournement du marché immobilier.
11:21Bien sûr, oui.
11:22Et là, je veux dire, c'est l'aléa, mais qui peut être aussi liée à l'insuffisance d'une sélection de projets suffisamment viables dans ces dossiers-là.
11:32Nous sommes à la fin du premier trimestre 2025.
11:37Tout ce qu'on a dit correspond à ce que vous avez constaté en 2024.
11:40Quel conseil est donné à des investisseurs en 2025 dans ce contexte financier compliqué,
11:45justement pour éviter d'avoir à saisir le médiateur en 2026 ou 2027 ?
11:49Eh bien, moi, véritablement, réfléchir avant d'investir.
11:56L'AMF le répète à l'envie, s'il y a un intérêt élevé, c'est qu'il y a un risque élevé.
12:02C'est revenir aux fondamentaux.
12:05Les fondamentaux, c'est que les investissements sont très souvent des investissements longs termes.
12:10Et il faut effectivement éviter d'investir dans ce que vous ne comprenez pas.
12:17Et si vous avez une page, simplement, manuelle de bonne compréhension,
12:22eh bien, puisque vous devez le signer, regardez-le avant de signer.
12:27Et donc, ne pas se laisser impressionner par un retournement, peut-être, de conjoncture.
12:32Et ne pas paniquer, si j'ose dire, simplement parce que les cours baissent.
12:38Les investissements en action sont des investissements longs termes.
12:42Et donc, tant qu'on peut ne pas vendre à des mauvais moments, être patient.
12:48Merci beaucoup, Marielle Cohen-Branche, de nous avoir accompagnés dans Enjeu patrimoine.
12:53Je rappelle que vous êtes le médiateur de l'AMF.
12:55Merci beaucoup.
12:56Merci à vous.
12:56Et quant à nous, on se retrouve tout de suite dans L'œil de l'expert.