Mercredi 15 janvier 2025, SMART PATRIMOINE reçoit Béatrice Lièvre Théry (Directrice Générale, Sogeprom)
Category
🗞
NewsTranscription
00:00Et nous commençons donc tout d'abord avec les clés de LIMO, le rendez-vous dédié à l'investissement immobilier ou à l'acquisition immobilière de Smart Patrimoine et nous avons le plaisir d'être accompagné aujourd'hui en plateau par Béatrice Lièvre-Terry.
00:14Bonjour Béatrice Lièvre-Terry. Bonjour, merci pour votre accueil. Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine, vous êtes directrice générale de SOGEPROM. L'activité de SOGEPROM c'est la promotion immobilière.
00:23L'immobilier neuf 2025 s'ouvre. On a connu une année 2024 où on a beaucoup parlé d'immobilier neuf avec parfois les difficultés que pouvait connaître le secteur.
00:34Quel est le bilan que vous tirez de cette année 2024 avant qu'on évoque les perspectives et potentiellement les convictions que vous pouvez avoir sur ce marché ?
00:42L'année 2024 a vraiment été une année en deux parties. Je dirais une première partie d'année très difficile avec des baisses de volume très conséquentes.
00:51Globalement sur l'immobilier neuf résidentiel, les volumes ont été divisés par deux en termes de réservation entre une année de référence qui pourrait être 2019 et 2024.
01:03C'est vraiment extrêmement sensible et ça se décline sur à la fois les ventes, les lancements commerciaux, les obtentions de permis de construire, tout le marché c'est vraiment...
01:15On peut parler de marché à l'arrêt en début d'année 2024 ?
01:18Quasiment, et puis progressivement au cours de l'année parce que les taux ont baissé et le crédit immobilier est devenu plus accessible pour nos clients,
01:28que les promoteurs ont aussi consenti des baisses de prix, des remises pour redonner une attractivité et la possibilité à nos acquéreurs en résidentiel de se porter acquéreur de leur maison ou de leur logement.
01:44Ce qui était très difficile avant, la baisse de pouvoir d'achat des acquéreurs potentiels était très marquée.
01:50Donc tout ça a fait que le marché a redémarré progressivement, c'est très lent, sur l'année on sera encore en négatif par rapport à 2023.
01:58Mais il y a deux dynamiques si je comprends bien.
02:00Voilà, une inflexion à la hausse en fin d'année et chez Sogeprom on a beaucoup mieux vendu au détail à des particuliers qu'en 2023.
02:08On doit être à près de 50% d'augmentation en termes de nombre d'appartements vendus à des particuliers par rapport à 2023.
02:16Alors ça a permis de compenser peut-être des investisseurs en bloc, donc les bailleurs sociaux qui ne sont plus venus soutenir le marché en 2023.
02:25Quand on parle d'investisseurs en bloc, c'est ceux qui achètent plusieurs appartements d'un coup, plusieurs maisons ?
02:28Exactement, voilà, qui achètent en bloc finalement, qui ont beaucoup soutenu la filière en 2023 et qui avaient un peu moins de moyens en 2024.
02:42Et donc c'est les particuliers qui sont venus finalement redonner un petit peu de souffle à cette dynamique de marché sur le deuxième semestre de 2024 ?
02:49Sur le deuxième semestre de 2024, grâce notamment à la baisse des taux et à la baisse des prix.
02:55Et puis je crois qu'il y a eu aussi un effet fin du dispositif Pinel qui s'est arrêté au 31 décembre 2024.
03:02Et je pense qu'il y a eu certains investisseurs particuliers qui se sont positionnés pour bénéficier avant la fin du dispositif.
03:11D'accord, donc ça a redonné...
03:13Ça a redonné aussi un peu d'élan. En tous les cas, nous on l'a perçu très nettement.
03:17Et alors je reviens effectivement sur le shift, quelque part l'évolution que vous avez constatée.
03:21Alors je ne sais pas si elle était à mi-année exactement, mais en tout cas ce qui a inversé ou en tout cas commencé à changer la tendance sur cette année, ça a vraiment été les taux.
03:28Ça n'a pas du tout été les sujets de promotion immobilière, parce qu'il y avait un sujet prix à un moment.
03:33Effectivement, difficulté de sortir des immeubles de terre. Non, c'est les taux qui ont changé la tendance.
03:37Je pense que c'est vraiment à la fois les taux. Les taux de crédit au particulier, ils ont baissé de l'ordre de 1%, donc passé de 4,5 à 3,5.
03:45Pour faire une prise de schématique, c'est très sensible en termes de pouvoir d'achat immobilier.
03:51Et puis je crois qu'il faut aussi dire que les promoteurs ont été amenés à baisser leur prix aussi ou à consentir des promotions, des remises importantes.
04:04On a vu des moins 3 000, moins 5 000 euros par pièce.
04:07Beaucoup de promoteurs ont été très agressifs en termes de remise pour écouler leur stock tout simplement et se remettre au fond dans le pouvoir d'achat des acquéreurs potentiels.
04:20Alors tout ça évidemment s'est traduit, c'est ce qu'on a entendu toute l'année, par des difficultés importantes pour un certain nombre de promoteurs et pour la profession en général
04:27que relaie la Fédération des promoteurs immobiliers en permanence parce que c'est difficile pour ce secteur évidemment.
04:35Si on regarde maintenant du côté de vos convictions de marché pour 2025, est-ce qu'on doit s'attendre à une continuation de cette tendance de deuxième partie d'année en 2024 ?
04:46Est-ce qu'il y a des difficultés à prendre en compte ? Est-ce qu'il y a des opportunités que vous attendez sur cette année 2025 en tant que particulier ?
04:53Comment est-ce qu'on doit aborder cette année à venir ou en tout cas le premier semestre de cette année puisqu'on n'a peut-être pas une vision sur toute l'année ?
04:59Alors effectivement je crois que la visibilité ce n'est pas ce qui caractérise le secteur ni en 2024 ni en 2025, il faut être honnête.
05:10Alors je dirais deux choses, ce qui va être très structurant pour notre secteur en 2025, c'est d'abord la fin du pinel.
05:19C'est quand même un des socles du modèle de fonctionnement de la promotion immobilière que c'est ces dispositifs qui redonnent de l'attractivité additionnelle
05:28notamment via les outils fiscaux à l'investisseur particulier en immobilier neuf et qui va disparaître.
05:37Je n'ai pas la date en tête mais ça fait peut-être 30 ans ou 40 ans, je ne sais pas exactement, qu'on vit avec ce type de dispositifs.
05:44Oui bien sûr, ce n'était pas forcément du pinel mais il y avait des dispositifs équivalents.
05:47Et dans la vie d'un programme immobilier c'est très important puisque comme vous le savez peut-être, quand on est promoteur immobilier et qu'on lance un programme,
05:55on doit attendre d'avoir pré-vendu 30% du programme avant d'avoir les financements bancaires et de pouvoir démarrer les travaux et poursuivre le programme.
06:05Et souvent c'est effectivement les investisseurs qui se positionnaient dans cette phase-là où il y a encore un peu d'incertitude,
06:11où les délais avant la livraison sont encore un peu longs et donc c'est un peu plus compliqué pour un futur propriétaire occupant de se positionner.
06:20Parce qu'aujourd'hui, et ça fait effectivement 30 ou 40 ans que c'était le cas, il n'existe plus de dispositif fiscal pour soutenir l'immobilier neuf, si je comprends bien avec la fin du pinel.
06:31Il y a de la rénovation, il y a du de Normandie ou du Marlboro, mais du neuf ça n'existe plus.
06:35Sur le neuf neuf classique il n'y a plus. Alors on peut continuer à louer son appartement en ayant recours au statut LMNP, mais qui marche sur le neuf comme sur l'ancien,
06:44mais il n'y a plus de dispositif spécifique sur le neuf. Donc c'est un changement majeur pour la profession et on va voir comment est-ce que tout ça s'articule, mais c'est un changement majeur.
06:55Ça c'est le premier point. Le deuxième point, c'est l'évolution des taux. On voit que ces dernières semaines, les taux d'eau ont beaucoup augmenté, un peu partout, et notamment en France.
07:08Et donc nous notre marqueur c'est quand même l'OAT 10 ans. Quand il re-augmente de 50 points de base en une semaine, on va voir ce que ça donne.
07:16Ça c'est un impact important. Et dans les facteurs positifs qui peuvent soutenir le marché, d'abord il y a des besoins immobiliers.
07:25On sait très bien qu'il y a beaucoup de nos compatriotes qui ont du mal à se loger et donc il y a des besoins importants.
07:31Justement c'est une de mes questions, quand on parle de besoins immobiliers, on parle essentiellement de logement, c'est là où se concentrent les besoins ?
07:37Si on revient sur le tertiaire, le tertiaire c'est le bureau, l'immobilier dit industriel et logistique, le commerce et puis tout ce qui est immobilier de tourisme,
07:49disons hôtels, résidents gérés. Ce qui est certain dans cette palette, c'est qu'en France, le bureau était très prédominant dans les portefeuilles des investisseurs institutionnels au sens large.
08:00Et qu'aujourd'hui le bureau c'est un peu le parent pauvre, parce qu'il y a 5 millions de mètres carrés vacants en Ile-de-France et qu'il y a besoin de moins de bureaux pour tout un tas de raisons,
08:10et notamment le télétravail. Ça ne veut pas dire qu'il n'y a plus de programmes de bureaux neufs, il y en a moins c'est évident et qui sont montés de manière beaucoup plus sécurisée.
08:19Mais le bureau et l'investissement immobilier au sens large c'est directement lié au taux d'intérêt.
08:25Et donc il faut qu'on arrive à remettre une rentabilité suffisamment attractive pour que les investisseurs dans leur ensemble reviennent sur l'immobilier.
08:34Sinon ils font des produits plus liquides et moins risqués. Et c'est ce qu'on a vécu en 2024. On pensait voir avec la baisse des taux en 2024 une amélioration en 2025.
08:44Et là je dois dire que j'adorerais avoir une boule de cristal mais je ne l'ai pas.
08:49Il nous reste quelques secondes. On a parlé effectivement de la fin du Pinel, de l'impact des taux aussi sur le marché en 2025. Est-ce que c'est ces deux grands drivers ?
09:00Je pense qu'il y a un driver additionnel qui est l'adaptation au changement climatique. On en parle beaucoup mais l'immobilier l'incarne.
09:07Et donc je pense que l'immobilier neuf apporte vraiment une solution pour un immobilier qui va pouvoir se projeter dans le temps de manière durable sans nécessiter des travaux complémentaires.
09:17Et ça je pense que c'est un driver fort. Quelle que soit d'ailleurs la classe d'actifs dont on parle. Je pense que ça c'est vraiment un élément important du marché également.
09:28A garder en tête lorsqu'on regarde le marché de l'immobilier neuf en France. Merci beaucoup Béatrice Lièvre-Therry de nous avoir accompagné dans Smart Patrimoine.
09:36Je rappelle que vous êtes directrice générale de Sogeprom. Merci beaucoup.
09:38Merci beaucoup.
09:39Et quant à nous on se retrouve tout de suite dans Enjeu Patrimoine.