Que devient le patrimoine immobilier dans le cadre d’une succession ? Qui hérite lorsqu’un propriétaire immobilier décède ? Quels sont les actes qu’un notaire va rédiger dans le cadre d’une succession ?
Entretien avec Maitre Jocelyn NICOLAS, vice-président de la Chambre interdépartementale des notaires de la Cour d’appel de Reims.
Entretien avec Maitre Jocelyn NICOLAS, vice-président de la Chambre interdépartementale des notaires de la Cour d’appel de Reims.
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00:00 Un des principaux acteurs de votre projet immobilier
00:02 demeure le notaire.
00:04 De par les actes qu'il signe, il est également un des personnages clés
00:07 qui a la vue la plus exhaustive à la fois sur le marché,
00:10 les transactions, mais surtout sur la vie,
00:12 sans jeu de mots, d'un bien immobilier.
00:15 Pour vous donner quelques précisions,
00:16 notamment sur le patrimoine immobilier
00:18 dans le cadre d'une succession,
00:19 nous sommes ravis d'accueillir Maître Jocelyn Nicolas,
00:22 qui est vice-président de la Chambre interdépartementale
00:24 des Notaires,
00:26 qui est aussi le directeur général de l'Assemblée nationale
00:28 interdépartementale des Notaires de la Cour d'appel de Reims.
00:31 Peut-être une 1re question, Maître.
00:33 Qui hérite lorsqu'un propriétaire immobilier décède ?
00:37 Qui sont ces héritiers ?
00:38 -Alors...
00:39 On va avoir 2 situations bien différentes.
00:43 La 1re, c'est si ce propriétaire n'est pas marié,
00:47 et ensuite s'il est marié,
00:49 puisqu'il y a vraiment 2 distinctions.
00:50 S'il n'est pas marié,
00:53 vont hériter ses enfants.
00:56 Alors les descendants, les enfants, les petits-enfants,
00:58 le cas échéant.
01:00 A défaut, ce seront ses pères, mères, frères et sœurs.
01:04 A défaut, les ascendants ordinaires,
01:07 donc les grands-parents,
01:09 et à défaut, les oncles, tantes, cousins, cousines.
01:14 Si, en revanche, il est marié,
01:18 la position du conjoint survivant va être primordiale.
01:21 Et dans ce cas-là,
01:22 le conjoint survivant va répartir ses droits
01:26 avec les héritiers, les enfants, en ligne directe.
01:30 S'il n'y a pas d'enfants,
01:31 le conjoint survivant va quasiment primer
01:35 sur les autres héritiers.
01:37 On pourrait complexer les choses,
01:39 mais globalement, c'est de ça dont il s'agit.
01:42 Alors ce qui est intéressant,
01:43 c'est que lorsque le conjoint survivant
01:46 a des droits en même temps que les enfants,
01:49 ces droits vont soit être en démembrement de propriété,
01:52 un droit en usufruit,
01:54 soit des droits en pleine propriété, en indivision.
01:58 - Est-ce qu'un contrat de mariage peut aussi avoir lieu dans ce cadre
02:03 et va changer un peu la donne ?
02:05 - Le contrat de mariage va changer la donne
02:10 en ce qui concerne la vie du couple.
02:14 En revanche, au moment de la succession,
02:16 les droits du conjoint survivant
02:18 ne seront pas traités par le contrat de mariage.
02:21 Éventuellement, c'est par le biais d'une donation entre époux
02:25 ou par le biais d'un testament
02:26 que l'on va pouvoir modifier les droits des héritiers,
02:30 et notamment du conjoint survivant.
02:32 Mais le contrat de mariage, lui,
02:34 règle la question des relations entre les époux,
02:38 mais pendant le mariage.
02:39 - Je présume que pour le pacte, c'est la même chose.
02:42 - Oui.
02:43 - Quels sont les actes qu'un notaire va rédiger
02:45 dans le cadre d'une succession ?
02:46 - Les principaux actes qu'on va rencontrer
02:49 sont d'abord l'acte de notoriété,
02:51 c'est-à-dire qu'il est de notoriété publique
02:54 qu'il y a un décès
02:55 et que les héritiers sont un tel, un tel, un tel.
02:58 C'est un acte important
02:59 parce que les banques, les différents organismes
03:04 vont pouvoir le demander
03:05 pour la justification de la qualité d'héritier.
03:08 Mais lorsque il y a un patrimoine,
03:10 et un patrimoine immobilier notamment,
03:13 les 2 actes les plus importants
03:15 sont l'acte d'attestation immobilière
03:17 et puis la déclaration de succession.
03:19 L'attestation immobilière,
03:21 c'est en fait le transfert de propriété
03:25 du patrimoine du défunt vers le patrimoine des héritiers.
03:29 Si je prends l'exemple
03:32 d'époux mariés sous le régime légal
03:34 de la communauté de biens réduite aux aquiers,
03:37 eh bien, les biens communs,
03:39 le transfert de propriété, ce sera la moitié du bien
03:43 qui sera répartie en fonction des héritiers.
03:46 L'autre moitié restant à appartenir aux conjoints.
03:49 S'il s'agit d'un bien propre,
03:51 c'est l'intégralité de ce bien
03:52 qui rentre dans le transfert de propriété.
03:56 -On le sait, les successions, ça prend aussi beaucoup de temps.
04:02 Quel est à peu près le temps moyen dans une succession
04:05 pour régulariser cette succession ?
04:07 -Alors, taux moyen...
04:09 Justement, la question du taux moyen...
04:12 C'est...
04:13 On a un chronomètre qui est le chronomètre fiscal.
04:16 On a 6 mois pour régler les droits de succession.
04:20 Donc, généralement, les notaires se calent sur ce calendrier
04:24 et il faut que la succession soit réglée dans les 6 mois.
04:27 S'il n'y a pas de difficulté,
04:28 elle peut être réglée bien plus tôt.
04:31 -Il y a la famille qui reste, bien évidemment, après un décès.
04:35 Quelles sont les particularités aussi du logement de la famille ?
04:40 -Le logement de la famille,
04:42 tel qu'il est défini par le Code civil
04:45 et également par le Code général des impôts,
04:47 c'est le logement qui était le logement du défunt,
04:52 mais également, au moment du décès,
04:54 logement du conjoint ou d'un enfant mineur
04:58 ou d'un enfant majeur protégé.
05:00 Dans ce cas-là,
05:02 il existe un régime civil et un régime fiscal.
05:05 Le régime civil,
05:07 c'est d'abord l'article 763 du Code civil
05:11 qui prévoit que le logement de la famille
05:13 est protégé en ce sens que le conjoint
05:18 restera dans les lieux, s'il le souhaite,
05:21 pendant un an.
05:23 L'article 764 du Code civil, lui, va plus loin,
05:27 mais là, il faut que le bien soit l'actif de succession
05:31 et pas simplement...
05:32 Il faut que le logement soit la propriété du défunt
05:35 et non pas simplement en qualité de locataire.
05:38 Dans cette hypothèse, le conjoint peut rester sa vie durant
05:41 dans le logement. C'est une véritable protection.
05:45 Sur le plan fiscal,
05:47 l'article 764 bis du Code général des impôts
05:50 prévoit un abattement de 20 %
05:53 sur la valeur du logement de la famille
05:56 dans le cadre de l'actif de succession.
05:58 -Maître, lorsqu'il y a aussi une succession,
06:02 il y a une estimation aussi de cette succession.
06:04 Comment ça se passe ?
06:05 -Sur le bien immobilier,
06:08 l'estimation est absolument essentielle.
06:11 L'enjeu est assez simple.
06:14 Le coût de l'acte est lié à la valeur du bien.
06:21 Quand je dis le coût de l'acte, ce sont les frais d'acte
06:23 et les éventuels droits de succession.
06:26 Et donc, il est absolument important d'estimer le bien
06:30 à sa valeur vénale, c'est-à-dire valeur de marché,
06:33 parce que si on surestime le bien,
06:37 on va payer des frais pour rien,
06:41 si on sous-estime le bien,
06:43 on prend un risque de redressement fiscal
06:46 et en plus, l'impact d'une plus-value
06:49 en cas de revente.
06:50 Donc, vous avez raison,
06:51 l'estimation du bien est absolument essentielle
06:54 lorsque l'on traite un bien immobilier
06:56 dans le cadre d'une succession.
06:59 C'est le 1er conseil qu'on peut donner,
07:01 bien estimer le bien.
07:02 Le 2e conseil, c'est bien assurer le bien,
07:05 parce que dès la succession,
07:09 la question se pose de continuer l'assurance du bien,
07:12 parce que les héritiers
07:14 se retrouvent immédiatement propriétaires,
07:17 mais sans forcément savoir si le bien est assuré ou pas.
07:21 -Petite dernière question, mais qui vise plus
07:24 à des renseignements que l'on pourrait donner aussi
07:27 à nos téléspectateurs.
07:28 Où peut-on retrouver toutes ces informations ?
07:31 -Vous pouvez retrouver ces informations
07:33 chez votre notaire, et puis plus facilement
07:35 sur Internet, sur le site des notaires de France,
07:38 notaire@l.fr.
07:40 -Maître Josselin-Nicolas, merci beaucoup pour ces précisions.
07:43 de la France.
07:44 Merci.
07:44 [SILENCE]