Vers une crise sévère de l'immobilier ? Bérangère Dubus et Ingrid Nappi sont les invités du 13h
Moins d'achat, moins de vente, des taux d'intérêt qui augmentent pour juguler l'inflation, va-t-on vers une crise du marché immobilier ou une baisse plus en douceur ? La plupart des experts annoncent que le nombre d'achats de logement baisserait sous la barre du million cette année.
Pour en parler :
Bérangère Dubus, présidente du premier syndicat des intermédiaires de crédit
Ingrid Nappi, économiste de l'immobilier, membre du CNR Logement.
Pour en parler :
Bérangère Dubus, présidente du premier syndicat des intermédiaires de crédit
Ingrid Nappi, économiste de l'immobilier, membre du CNR Logement.
Transcript
00:00 France Inter, le 13-14, Bruno Duvis.
00:07 C'est une barre symbolique, le nombre de transactions pour l'achat de logements tombera
00:11 sous le million cette année selon la plupart des experts.
00:14 Moins d'achats, moins de ventes, des taux d'intérêt qui augmentent pour juguler l'inflation.
00:18 Est-ce qu'on va vers une crise du marché immobilier ou une baisse plus en douceur ?
00:22 C'est notre sujet du jour, vous cherchez à vendre, à acheter, à louer.
00:26 Est-ce que c'est particulièrement compliqué en ce moment ?
00:29 Appelez-nous au 01 45 24 7000 ou utilisez l'appli France Inter rubrique Réagir pour
00:34 vos témoignages et vos questions à nos deux invités, deux experts du marché immobilier.
00:39 Bonjour Bérangère Dubus.
00:40 Bonjour, merci de me recevoir.
00:41 Présidente du Premier Syndicat des Intermédiaires de Crédit et Ingrid Napy, bonjour à vous.
00:46 Bonjour.
00:47 Economiste de l'immobilier, membre du CNR Logement, on en parlera tout à l'heure.
00:51 Ingrid Napy, est-ce que 2023 est une année charnière ? La période continue de hausse
00:55 des prix dans l'immobilier est terminée ?
00:57 Bonjour, alors non, c'est une époque charnière mais on est toujours en crise et on a toujours
01:02 été en crise.
01:03 De quelle crise parlons-nous ? Est-ce que c'est une crise conjoncturelle ? Oui.
01:05 Est-ce que c'est une crise structurelle ? Oui également.
01:08 Et sur quel marché ? Alors en fait, on va surtout parler de crise en zone très tendue.
01:12 Ce sont notamment des zones qui sont très attractives, notamment pour des questions
01:18 résidentielles et liées notamment à la crise du Covid qui est du télétravail, qui a permis
01:24 à des ménages de partir vers des zones plus intéressantes, moins chères et qui bien
01:30 sûr par une demande plus importante ont fait monter les prix, mais également des zones
01:34 très attractives d'un point de vue touristique, c'est toute la question aujourd'hui des meublés
01:37 qui étaient remises en question.
01:39 Et c'est une crise aussi pour les entreprises parce que tout c'est, notamment c'est très
01:45 important pour les entreprises de pouvoir recruter des jeunes qui arrivent difficilement
01:48 à se loger.
01:49 Alors la première chose qu'on peut voir quand même, c'est qu'on sort d'une crise où les
01:56 prix avaient augmenté de manière exponentielle.
01:59 Quand on regarde en région et de France, c'était multiplié par 3 en 20 ans, par 2
02:03 les prix multipliés par 2 en 20 ans également pour toute la France, alors que le revenu
02:07 des ménages en moyenne, il augmentait de 1,3.
02:10 Donc on parlait déjà de crise.
02:12 Aujourd'hui on parle de crise parce qu'on voit les prix baisser, notamment dans les
02:17 zones moins tendues, par exemple à Paris.
02:19 Ils baissent ou ils augmentent moins vite ?
02:22 Alors ça dépend.
02:24 Il n'y a pas un marché.
02:25 Je pense que la règle d'or à comprendre, c'est qu'il n'y a pas un marché du logement.
02:28 Le marché du logement, il est localisé.
02:31 Et puis on va parler également du marché locatif, là où on offre un service qui est
02:35 celui d'héberger les ménages et où il y a une véritable pénurie structurelle de logements
02:40 et notamment pour une certaine catégorie de ménages qui sont les ménages, les classes
02:45 moyennes, ce qu'on appelle le logement intermédiaire, qui dans le parc privé, qui ne correspond
02:49 pas au logement social, on le laisse de côté.
02:51 On parle vraiment des ménages avec des revenus moyens, des jeunes qui rentrent sur le marché
02:58 du travail et qui ne peuvent pas se loger.
03:00 Et puis d'autre part, il y a également aujourd'hui une crise qui commence à apparaître sur le
03:05 marché de l'actif, c'est-à-dire de l'investissement locatif, celui qui va rapporter un rendement
03:10 locatif.
03:11 Donc on voit bien qu'il y a une multiplicité de crises dont la difficulté d'avoir des
03:16 prédictions à long terme, mais de toute façon on voit qu'on sort d'une période
03:22 de crise de très forte hausse des prix pour des ménages notamment et qu'on est aujourd'hui
03:28 sur un point de retournement de crise.
03:30 Pourquoi ? Et vers d'autres crises.
03:32 Pourquoi ? Parce qu'on a un changement total de paradigme.
03:35 Structurellement, on est passé d'une période où c'était facile d'acheter du logement
03:39 avec des taux d'intérêt bas, avec une inflation pratiquement à zéro, donc un effet de levier
03:44 financier très attractif pour la plupart des ménages, pour beaucoup de ménages.
03:47 Donc une capacité, ce qui a permis d'augmenter la capacité d'achat des ménages et notamment
03:53 des primes au excédent.
03:54 Et là, ça se complique.
03:55 Là, ça se complique bien évidemment, puisqu'on a un retournement soudain, brutal, inattendu,
04:01 qui est celui occasionné par l'inflation, lié bien sûr à la crise logistique qui
04:07 est liée à la pandémie, enfin à la crise du Covid et puis également à la hausse des
04:10 taux d'intérêt.
04:11 Donc forcément, avec des conditions en plus bancaires très strictes, puisqu'on n'a
04:16 pas envie de revivre la crise des subprimes ou en tout cas le spectre des crises bancaires
04:20 liées à l'immobilier.
04:21 Donc forcément, on a un ralentissement sur le marché de l'endettement immobilier,
04:26 donc de l'acquisition immobilière.
04:28 Bérangère Dubu, sur ce 2023 année charnière et des prix qui se tassent un peu.
04:34 On entendait Ingrid Napi nous dire qu'on est passé d'une crise de hausse très forte
04:38 des prix à une crise au fond d'accès au logement parce que ça devient plus compliqué.
04:41 C'est votre constat également ?
04:43 En fait, c'est une crise qui va toucher tout le monde.
04:45 Il faut bien le comprendre parce que finalement, un parcours résidentiel qui est accessible
04:49 et équitable, il y a des gens qui vont être locataires dans le social, des gens qui vont
04:52 être locataires dans le logement libre, des gens qui vont accéder à la propriété avec
04:57 du PSLA, etc. et des gens qui vont accéder à la propriété librement.
05:00 Et chaque fois qu'une étape se libère, ça laisse de la place pour les autres.
05:03 Le problème aujourd'hui, c'est qu'on a une crise du crédit.
05:07 Et je crois que le crédit est la pierre angulaire du logement puisque si les gens ne peuvent
05:12 pas acheter, ils ne peuvent pas se loger et que c'est tout un système qui s'écroule.
05:16 Donc, aujourd'hui, avec le problème du crédit qu'on connaît depuis un an, qui ont été
05:20 d'abord le taux d'usure qui est en face de ce résorbé, mais le taux perdu.
05:24 Le taux d'usure, c'est le taux maximum auquel prêtent les banques ?
05:25 C'est le taux maximum auquel on pouvait prêter.
05:27 Et il y a eu un vrai problème avec la Banque de France qui a manqué de réactivité, c'est
05:30 évident.
05:31 Les banques se débloquaient, mais pas tout à fait.
05:33 Il y a la hausse des taux qui va baisser votre capacité d'emprunt, ça c'est concret.
05:36 Alors, sur les taux, on en est à combien ? À combien on emprunte aujourd'hui ?
05:40 Aujourd'hui, sur 25 ans, vous allez être entre un profil excellent et un profil dit
05:44 standard entre 3,30 et 3,70 à peu près.
05:47 Donc, on en est là.
05:48 Et effectivement, il y a un blocage général qui est en train de se faire.
05:51 J'entendais juste les inquiétudes d'Ingrid Nappi au sujet des subprimes.
05:55 Il faut arrêter.
05:56 Il n'y a aucun rapport entre le système bancaire français et le système bancaire
06:00 américain, puisque aux États-Unis, vous empruntez en fonction de la valeur de vos
06:04 biens et en France, vous empruntez en fonction de vos revenus.
06:07 Donc, quelle que soit la valeur de votre maison, si vous vous attendez à un tiers qui coûte
06:11 un million d'euros ou 100 000 euros, vous aurez tous les mois à payer un tiers de vos
06:15 revenus en crédit et il n'y a pas de danger à ce niveau-là.
06:17 Ingrid Nappi sur cette question ?
06:19 Oui, tout à fait.
06:20 C'est pour indiquer qu'il y a toujours un lien fort entre la crise immobilière et
06:24 la crise bancaire.
06:25 Aujourd'hui, les banques font très attention parce qu'on voit bien que les difficultés
06:31 de remboursement vont être réelles.
06:33 Par contre, je voudrais quand même revenir sur la question de la sacro-sainte propriété
06:37 immobilière en France, qui est inscrite dans la Constitution.
06:40 On peut aussi avoir un marché de l'investissement locatif, un marché de la location qui peut
06:45 être développé.
06:46 On n'est pas forcément obligé d'acheter son logement.
06:49 On a d'autres pays, on a d'autres exemples dans des pays notamment nordiques, scandinaves,
06:53 allemagne, etc. où les ménages sont très bien logés et ont la possibilité de louer
07:00 leur logement plutôt que de l'acheter.
07:01 Donc en France, on est plutôt sur une mentalité où il faut être propriétaire de son logement
07:06 parce que ça permet également, du fait du système de retraite par répartition, de
07:11 capitaliser sur son futur et de pouvoir à un moment donné bénéficier de plus de value
07:16 sur son logement.
07:17 Avoir un toit pour ses vieux jours.
07:18 Voilà.
07:19 Les choses sont en train de changer, mais ce que je veux dire par là, c'est qu'il
07:21 y a aussi une crise structurelle du logement locatif.
07:24 Parce que pendant très longtemps, on a permis aux ménages d'acquérir leur logement,
07:28 non seulement pour se loger, et ça c'est très bien, mais également pour développer
07:31 un investissement locatif qui est aussi une autre chose très positive.
07:35 Maintenant, ce qu'il faut voir, c'est cet investissement locatif, il a été drainé
07:38 vers quoi ? Là aujourd'hui, on pose la question des meubles touristiques.
07:42 On voit bien qu'on n'offre plus un logement pour permettre aux ménages et notamment aux
07:48 ménages moyens de se loger, aux jeunes actifs, mais on a dévié le marché de logement locatif
07:54 vers un marché de l'offre touristique.
07:56 Là, il y a un biais.
07:58 C'est là qu'on peut parler de crise structurelle du logement.
08:00 A quoi sert le logement aujourd'hui ? Est-ce qu'il sert à loger des ménages qui vont
08:04 travailler dans des zones aujourd'hui qui se développent, notamment les nouveaux marchés.
08:08 On a vu les villes moyennes qui ont le vent poup pour près des ménages parce qu'il
08:12 y a un besoin de quitter les grandes métropoles.
08:15 Mais là également, où est l'offre locative de logement ?
08:18 Est-ce qu'on la laisse aux touristes dans des villes comme Saint-Malo qui est une ville
08:22 emblématique ? Bérengère Dubus sur cette question du marché locatif.
08:26 Sur le marché locatif, je dirais que bien sûr il y a une culture de la propriété
08:29 puisque être propriétaire c'est la sécurité.
08:31 C'est être couvert en cas de maladie, c'est être couvert en cas de décès pour ses enfants,
08:36 c'est ne pas avoir de charges à l'âge de la retraite et c'est surtout fixer sa
08:39 charge de loyer.
08:40 Quand Madame disait que les prix de l'immobilier avaient été multipliés par deux, ça veut
08:44 dire quand même que les échéances de crédit sont restées pareilles.
08:47 Ceux qui ont acheté il y a dix ans payent toujours la même échéance, là où les
08:49 loyers augmentent.
08:50 Première chose.
08:51 Seconde chose, quand on dit qu'il faut du locatif, oui des locataires.
08:54 S'il faut des locataires, il faut des propriétaires.
08:56 Et pour avoir des propriétaires, il faut des gens qui achètent et qui investissent.
09:00 Donc c'est ce que je disais tout à l'heure, il n'y a pas d'opposition entre les investissements
09:04 locatifs et les résidences principales.
09:05 Il y a juste le besoin pour qu'un marché fonctionne, pour que tout le monde y ait accès
09:09 effectivement.
09:10 Et vu que l'État ne peut pas a priori loger tout le monde dans un parc locatif qui ne
09:14 s'arrêterait jamais, il faut des bailleurs privés et ces bailleurs privés doivent avoir
09:17 accès au crédit.
09:18 Est-ce que cette potentielle crise, nous demande Arthur, via l'appli, aura un impact sur le
09:23 milieu de la construction de logements ?
09:25 Oui, bien sûr.
09:26 Alors, il y a plusieurs impacts.
09:28 La très bonne question d'Arthur.
09:29 La Fédération des promoteurs immobiliers inquiète beaucoup puisque vous savez que
09:32 quand vous achetez un bien sur plan, le promoteur va avoir son permis de construire, il fait
09:36 son budget.
09:37 Et puis après, il y a des réservations.
09:38 C'est-à-dire qu'il y a des gens qui vont réserver ce bien en produisant leur offre
09:41 de prix.
09:42 Et dès lors que le promoteur sait qu'il a vendu un certain pourcentage, il a les fonds
09:46 et la garantie nécessaires pour que la banque lui donne l'argent et qu'il construise.
09:49 Donc, premier problème qu'il y a, si les gens n'ont plus accès au crédit, il n'y
09:53 a pas ce taux de réservation et les mises en chantier ne démarrent pas.
09:56 Et ça, c'est acté actuellement.
09:58 Il y a moins de mises en chantier que de permis de construire accordé depuis un an.
10:02 C'est la première fois que ça arrive parce qu'ils ont beau avoir les accords, ça ne
10:04 peut pas commencer.
10:05 Donc oui, la répercussion est là.
10:06 - Question d'auditeur de Montreuil.
10:09 Bonjour Monsieur.
10:10 Ah non, c'est via l'appli.
10:13 D'accord, très bien.
10:14 Monsieur Tordeau de Montreuil, donc je vous lis ce qu'il nous dit Ingrid Napie, propriétaire
10:19 d'un appartement à Montreuil, donc près de Paris.
10:21 Je l'ai mis en vente début janvier.
10:23 Il n'a été visité qu'une seule fois.
10:25 Il y a comme ça des logements mis en vente qui mettent des mois à se vendre en ce moment.
10:31 - Oui, alors on va parler aussi de, pour répondre aussi sur la question des mises en chantier
10:36 et pour répondre à ce monsieur.
10:38 Aujourd'hui, il y a un attentisme de la part de tous les ménages.
10:40 Il est évident, on attend de voir si les prix vont réellement baisser ou si…
10:45 - Et pardon, parenthèse, parenthèse, les ménages qui sont dans l'attentisme, ils
10:49 ont raison ou pas de votre point de vue ?
10:50 - Bien sûr que non, ils n'ont pas raison puisque pour plein de raisons.
10:53 La première, c'est que les taux ne vont faire que monter.
10:54 C'est que la chute de l'immobilier, il y aurait une baisse des prix, mais elle ne compensera
10:58 pas cette hausse et puis surtout tous les mois où vous passez, moi je suis quelqu'un
11:01 de concret, en payant un loyer, c'est de l'argent perdu.
11:03 Donc attendre un an, c'est jeter 12 000 euros de loyer.
11:05 - Même question, madame Napy, est-ce qu'ils ont raison d'être dans l'attentisme ?
11:09 - Je pense qu'ils ont raison d'être dans l'attentisme.
11:11 Pour l'instant, personne n'a la boule de cristal parfaite.
11:15 Ce que je voudrais quand même revenir sur cette question de, notamment de l'obsolescence
11:21 rapidement des ménages, pardon, des logements.
11:24 Face aujourd'hui à la transition écologique, on est quand même dans des objectifs nouveaux.
11:31 J'entendais tout à l'heure parler, ma collègue, concernant les mises en chantier.
11:36 Ce n'est plus aujourd'hui l'indicateur qui va montrer que le secteur du bâtiment va
11:40 bien.
11:41 On est aujourd'hui dans cette phase de transition écologique où il faut, on sait bien que
11:45 le bâtiment c'est pratiquement le premier émetteur de gaz à effet de serre, premier
11:48 émetteur de déchets.
11:50 Il faut aujourd'hui construire différemment.
11:52 Et avec la loi Climat et Résilience de 2021, notamment les périodes de changement climatique
11:58 où on voit bien qu'il faut éviter les îlots de chaleur, qu'il faut éviter de construire
12:02 des logements et d'artificialiser les sols.
12:06 C'est tout un changement entier de paradigme qui est à prendre en compte.
12:09 On ne peut plus produire comme avant où on avait une abondance des liquidités, une
12:14 abondance des ressources, une abondance de crédit.
12:17 Aujourd'hui, on va gérer la pénurie des ressources, qu'elles soient financières,
12:20 qu'elles soient des matériaux de construction.
12:23 On doit penser différemment.
12:25 Et ça c'est très difficile à faire comprendre, notamment à tous les ménages qui ont déjà
12:29 investi dans le logement et qui voient également leur logement très vite devenir obsolète.
12:34 Parce qu'il y a des nouvelles réglementations thermiques, on l'a bien vu avec le DPE.
12:37 Il y a un grand changement dans ce monde de l'immobilier.
12:40 On va aller au standard.
12:41 Bonjour Nathalie.
12:42 Oui bonjour à toute l'équipe.
12:43 Merci de nous appeler.
12:45 Vous êtes dans le sud de l'Isère et qu'est-ce qui vous arrive ? Vous n'arrivez pas à construire,
12:49 c'est ça l'idée ?
12:50 Ni construire ni acheter.
12:51 C'est une zone qui s'appelle le Triève, qui est privilégiée pour l'agriculture.
12:56 Très bien.
12:57 Il y a du travail.
12:58 C'est pour ça qu'on est venus là.
13:00 Et malheureusement, il n'y a pas de terrain à acheter, si ce n'est des divisions de
13:04 parcelles et surtout pas de biens à acheter, des maisons terminées.
13:08 Et donc là, aujourd'hui, on a une capitale, il y a la vente d'autres maisons et on est
13:12 sans logement.
13:13 On est dans 60 mètres carrés.
13:14 Bien heureux d'avoir un toit sur la tête.
13:16 Mais voilà, qu'est-ce qu'on fait ? On a été propriétaire.
13:19 Et il n'y a rien à acheter, sachant que la ville est dans le processus petite ville
13:23 de demain.
13:24 C'est une bourgade de 2400 habitants.
13:26 Bérangère Dubu, ça pose la question du manque de fonds.
13:28 Si on parlait du rapport marché de l'immobilier écologie, voilà, est-ce qu'il y a des
13:33 coins où on manque de terrain, sachant que la bétonisation est un problème aussi d'un
13:37 autre côté ?
13:38 Il y a plein de choses.
13:39 Alors quand on dit qu'on ne peut pas continuer à mal construire, entre guillemets, avec
13:41 toutes les normes qu'ont les promoteurs depuis des années, la RT 2020, RT 2022, etc.
13:45 Les logements qui sont neufs et qui sont produits actuellement et qui sont en attente
13:48 sont des logements qui sont responsables de l'environnement.
13:50 Il faut le dire.
13:51 Après, les communes, aujourd'hui, on a le problème de l'eau, notamment nous, dans
13:54 le sud, en d'où je suis, où des communes ne veulent plus agrandir leurs villes pour
13:57 préserver les ressources.
13:58 Et c'est très bien.
13:59 Donc on va aller vers effectivement d'autres également sources d'habitat.
14:02 Ça peut être reconstruire l'existence, ça peut être rénover.
14:05 Il y a plein de solutions.
14:06 Le seul problème, c'est que toutes ces solutions, s'il n'y a pas une politique du crédit,
14:10 avec un assouplissement des normes HCSF, qui permet toujours, c'est le Haut conseil
14:15 de la stabilité financière qui édicte les règles pour encadrer le crédit, dont on
14:18 parle beaucoup actuellement, puisqu'il se pose la question justement auprès du ministère
14:22 du logement, Bercy, Banque de France, les questions qui se posent, c'est est-ce qu'ils
14:26 doivent assouplir ces critères ? Aujourd'hui, si les gens doivent rénover, par exemple,
14:29 des logements, il faut peut-être qu'ils aient droit à des durées de crédit supérieures.
14:33 Il faut peut-être que ces jeunes aient droit à un taux d'endettement peut-être un petit
14:36 peu plus élevé parce qu'ils auront moins de charges d'énergie.
14:38 Donc toutes ces questions-là sont nécessaires et doivent être prises en compte.
14:41 Ingrid Napy, je voulais garder un tout petit peu de temps, on arrive au terme de cette
14:46 partie de l'émission, pour parler du CNR Logement, Conseil National de la Refondation
14:50 auquel vous avez participé.
14:52 Est-ce que ça a été utile ? Est-ce que vous en tirez des enseignements, des pistes
14:56 de réforme ? A quoi a-t-il servi ce CNR Logement ?
14:58 Je pense que le CNR de logement, bien sûr, a été très utile.
15:01 C'est toujours en cours d'analyse par le ministère.
15:05 Ça nous a permis de tous les acteurs de la chaîne de valeur et de l'industrie immobilière
15:09 de se rencontrer.
15:10 Il faut savoir que c'est une chaîne d'industrie très compliquée.
15:13 Parce qu'on part d'un foncier qui, par principe, est localisé et très rare, on l'a bien
15:18 dit à l'instant.
15:19 On part par un processus de production très long.
15:21 Construire un logement, produire un logement, ça prend plus de 24 mois, quand tout va bien.
15:26 On voit qu'il y a de nombreux acteurs.
15:28 Tous ces acteurs ont fonctionné pendant très longtemps en forme de silos.
15:32 Aujourd'hui, on est dans une période où on met tout sur la table.
15:35 On est en train d'analyser pour justement déstructurer un peu cette filière et permettre
15:40 à cette filière d'avancer très vite et de produire très vite des logements pour
15:43 répondre à une nouvelle demande des ménages.
15:46 Au moins tout le monde s'est rassemblé.
15:48 C'est ce que vous nous dites.
15:49 On redétaillera le CNR Logement dans quelques semaines, très certainement dans Stresse 14.
15:54 Merci à toutes les deux d'avoir participé à cette émission 13h45.