Malgré la hausse des taux, les emprunteurs seront-ils au rendez-vous ? En ce mois de septembre, les taux continuent d’augmenter. Mais certaines banques rouvrent les vannes du crédit, d’abord à leur clientèle, et petit à petit, à de nouveaux clients. La Société Générale et la Banque Postale sont les deux banques à recommencer doucement l’octroi de prêts immobiliers. Les autres banques suivront-elles jusqu’à relancer la dynamique du marché de crédit ?
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00:00 Et nous enchaînons à présent avec Enjeu patrimoine.
00:06 Nous allons tenter de comprendre ensemble si le retour de plusieurs grandes banques
00:11 nationales sur le marché du crédit immobilier va donner un petit souffle aux investisseurs
00:16 ou aux futurs acquéreurs immobiliers.
00:19 Pour en parler, nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine Pierre
00:22 Chapon.
00:23 Bonjour Pierre Chapon.
00:24 Bonjour.
00:25 Vous êtes cofondateur de Préto.
00:26 Nous avons le plaisir d'accueillir également Ludovic Uzieux.
00:28 Bonjour Ludovic Uzieux.
00:29 Bonjour.
00:30 Vous êtes cofondateur d'Artemis Courtage.
00:31 On va commencer avec vous Ludovic Uzieux.
00:34 Plusieurs grandes banques nationales ont annoncé revenir sur le marché du crédit immobilier.
00:39 Il y en a deux pour le moment.
00:41 On entend parler de Banque Postale ou Société Générale.
00:44 Certains journalistes se posent même la question de savoir si le fait qu'il y en ait deux
00:47 qui arrivent, peut-être que ça amènera d'autres grandes banques nationales à retourner
00:50 elles aussi pour la fin d'année sur le marché du crédit immobilier.
00:53 Quand on est courtier en crédit immobilier, est-ce qu'on se dit ça y est, voilà encore
00:58 un peu plus d'air pour cette fin d'année 2023 ?
01:00 On ne boude pas notre plaisir.
01:03 Ce sont des signaux faibles pour le moment.
01:05 Effectivement, c'est des situations qui existent depuis la rentrée de septembre.
01:10 Deux groupes nationaux bancaires ont signé leur retour.
01:14 On n'est pas dans l'euphorie parce que ça fait aussi un petit moment que le marché
01:19 est moins bon et que l'accès aux banques est parfois réduit, même si on trouve des
01:24 sorties bancaires sur la plupart des dossiers qui nous sont confiés.
01:27 Mais évidemment, ce sont pour l'instant des signaux faibles.
01:31 On va en voir les applications pratiques dans les prochaines semaines et les prochains mois.
01:35 Évidemment que c'est une bonne nouvelle.
01:37 Évidemment qu'on s'en réjouit.
01:39 Surtout que ça va rouvrir des perspectives et des solutions sur des dossiers au niveau
01:47 national.
01:48 Vous parliez effectivement de la Banque Postale et Société Générale.
01:51 Ce sont deux groupes qui font du crédit pour tout le monde.
01:56 C'est une bonne nouvelle.
01:58 Pour tout le monde, pour tous les acquéreurs immobiliers ou tous les investisseurs immobiliers.
02:02 Pierre Chapon, même question.
02:04 Souffle d'air aussi, j'imagine, chez Preto.
02:06 On est content de voir que des banques rouvrent un petit peu les vannes.
02:10 Parce qu'avant l'été et même d'ailleurs jusqu'à fin août, il y avait cette question
02:14 de… Alors on a eu d'abord le taux d'usure, ensuite on a les normes HCSF et enfin on se
02:19 dit même en matière commerciale, finalement, on pensait qu'il y aurait plus de volume,
02:24 on ne le voyait pas.
02:25 Mais on se rend compte qu'il y a quand même des objectifs commerciaux chez les banques
02:26 qui font qu'on rouvre les vannes du crédit immobilier.
02:28 Oui, tout à fait.
02:29 Donc c'est des bons signaux.
02:31 Il y en a deux.
02:32 C'est le signe puisque ce sont des banques qui pilotent de manière assez centralisée
02:38 leurs équilibres financiers.
02:39 Si ces banques-là prennent cette décision-là, sans doute que c'est le signe que les équilibres
02:45 financiers du crédit deviennent plus favorables.
02:48 On a des banques qui nous disent qu'on est à peu près à l'équilibre sur le produit.
02:51 Donc ça, c'est un très bon signal.
02:52 On peut s'attendre que d'autres banques, sans parler de celles qui avaient vraiment
02:56 arrêté, mais décident d'en faire un petit peu plus aussi.
02:58 Parce que la question de l'équilibre financier sur le crédit immobilier, c'était encore
03:01 un sujet là sur ces derniers mois.
03:02 Parce que l'augmentation des taux laissait quand même entendre qu'ils commençaient
03:07 à retrouver de la rentabilité sur le crédit immobilier quand même.
03:09 Tout juste.
03:10 On va dire tout juste.
03:11 Après, il n'y a aucune banque qui compte de la même manière.
03:14 Mais c'est en train de revenir.
03:17 Mais ça reste un petit peu juste quand même.
03:19 Ensuite, vous disiez, c'est le signe qu'il y a des objectifs commerciaux.
03:22 Alors là, je pense qu'il faut garder un peu de réserve.
03:24 Ce n'est pas parce que ça réouvre que ça réouvre grandement.
03:29 Nous, ce qu'on entend, c'est que les objectifs commerciaux qui commencent à se préparer
03:33 pour l'année prochaine se calent à peu près sur les niveaux de cette année, donc
03:37 sur des niveaux bas.
03:38 D'accord.
03:39 On rouvre doucement.
03:40 Aucune banque nous a communiqué des objectifs 2024 plus favorables qu'en 2023 pour le
03:45 moment.
03:46 Exactement.
03:47 En revanche, on commence à réfléchir déjà à cette année 2024 qui se prépare en 2023.
03:51 Et donc, peut-être à rechercher un certain nombre de dossiers quand même.
03:54 Alors de bons dossiers, c'est peut-être qu'on va en parler, ça reste toujours peut-être
03:57 le sujet.
03:58 Mais en tout cas, de nouveaux dossiers en termes de crédit immobilier.
04:01 Oui, les banques vont chercher à occuper le terrain jusqu'il faut pour ne pas perdre
04:10 de clients et être présents sur le marché.
04:11 En revanche, on n'a pas de banques qui nous disent pour 2024, on va utiliser le crédit
04:18 immobilier pour être à la conquête de parts de marché.
04:20 C'est un petit peu, on va essayer de maintenir nos positions.
04:24 Comment expliquer Ludovic Jus, cette frilosité si je puis dire.
04:29 Je suis peut-être le plus euphorique des trois sur le fait qu'il y ait des banques.
04:33 On est content.
04:34 Vous êtes content mais effectivement, vous voyez la réalité là où on anticipe peut-être
04:40 un peu plus que ce que c'est de notre point de vue de journaliste.
04:43 Mais comment expliquer cette frilosité alors que les taux sont montés, les banques ont
04:48 retrouvé de la rentabilité, le taux d'usure a été recalculé de manière mensuelle pour
04:51 éviter de bloquer un certain nombre de dossiers.
04:53 Il y a effectivement ce sujet des normes HCSF face au coût du crédit qui est un peu plus
04:58 élevé aujourd'hui qu'avant.
04:59 Mais comment expliquer que ça ne roule pas parfaitement sur toute la chaîne ?
05:03 Parce que là où vous avez raison, c'est qu'il y a deux problèmes qui ont été les
05:08 problèmes centraux des 18 derniers mois.
05:10 Le taux d'usure qui a bloqué quand même un certain nombre de dossiers, c'était un
05:14 problème réglementaire qui est maintenant derrière nous.
05:17 Il y a une différence entre les taux qui sont pratiqués aujourd'hui en moyenne sur
05:21 20-25 ans qui sont suffisamment éloignés du taux d'usure pour que ce ne soit plus
05:26 un frein et qu'on ne devienne plus taper de l'usure sur la quasi-totalité des dossiers
05:30 aujourd'hui.
05:31 Problème de marge que vous soulignez, à savoir que tout juste ou même un peu favorable,
05:36 maintenant les banques ont une différence qui leur permet de ne pas être négative,
05:41 de payer les frais de structure de charge.
05:42 Tout ça est calculé effectivement différemment selon les groupes bancaires.
05:45 Là où on se pose la question, c'est une question de rentrée, de la rentrée de septembre.
05:51 C'est que pendant plus d'un an, les sorties bancaires ont été un peu plus compliquées,
05:58 même si encore une fois on trouve des solutions pour la plupart des dossiers.
06:01 Et que si on cherche un peu plus, qu'on présente le dossier un peu plus de fois qu'on fait
06:05 notre travail d'expert, on trouve des sorties bancaires.
06:09 Mais enfin la vraie question de cette rentrée, c'est de savoir si à un moment où cette
06:14 dernière année on avait des clients, on avait des dossiers, on avait moins de sorties
06:18 bancaires, si le problème ne va pas s'inverser, est-ce que les emprunteurs et les clients
06:21 vont être au rendez-vous, cette réouverture des guichets bancaires ? C'est un peu tout
06:24 l'enjeu de cette rentrée 2023.
06:27 A force d'avoir entendu pendant un an que les taux augmentaient, que les prix baissaient
06:31 un peu et que ce n'était peut-être pas le meilleur moment d'aller acheter, ou en tout
06:34 cas ce que disaient un certain nombre d'experts, c'est ça la question aujourd'hui ? C'est
06:38 à ce qu'ils vont revenir ?
06:39 Oui, c'est quand même un marché de confiance.
06:41 C'est aussi un marché où il y a une forte inertie.
06:44 Ce n'est pas parce que deux groupes bancaires ont décidé aujourd'hui de réouvrir un
06:47 peu les vannes que ça va être transformé sur les chiffres du mois de septembre et
06:52 du mois d'octobre.
06:53 Il va falloir quand même un peu d'élan pour repartir à la conquête des emprunteurs
06:57 qui sont effectivement un peu échaudés par les signaux qu'ont été tous ces emprunteurs
07:02 qui forment un projet, lisent, écoutent, regardent les émissions qui sont consacrées
07:07 à ces sujets de l'immobilier et ont bien compris que c'était quand même un tout
07:10 petit peu plus difficile d'emprunter aujourd'hui qu'hier.
07:12 Il faut que tous ces indicateurs-là, que les planètes soient alignées et qu'on rentre
07:18 dans un cycle à nouveau vertueux de l'immobilier, à savoir de recherche, de pouvoir trouver
07:24 des biens finançables et de trouver un crédit immobilier.
07:27 Pierre Chapon, vous constatez une sorte de découragement vis-à-vis d'un certain nombre
07:32 de clients que vous accompagnez ? C'est un peu moins de confiance qu'avant dans l'idée
07:36 que devenir acquéreur de sa résidence principale, c'est quelque chose qu'on considérait
07:40 encore facile il y a deux ou trois ans ?
07:42 Alors, on ne constate pas de découragement en tout cas sur l'intention.
07:47 Je ne pense pas que les Français, par un calcul financier, aient délaissé le rêve
07:54 de devenir propriétaire.
07:55 Ça, je ne pense pas.
07:57 Les Français ne raisonnent pas comme ça.
07:59 Ils ne raisonnent pas comme des entreprises.
08:02 Bien sûr.
08:03 Donc non, ils sont là, il y a de la demande, mais de la demande complètement molle.
08:08 Ils se posent plein de questions.
08:11 Et je pense qu'effectivement, le fait de constater, comme le dit Ludovic, que maintenant,
08:17 il n'y a plus de problème de financement, et l'exemple des deux groupes bancaires
08:22 qui reviennent s'en éteint, mais déjà sur les derniers mois, on peut dire qu'on
08:27 n'avait plus de problème pour financer les dossiers.
08:29 Et ça, il faut que le marché le sache.
08:32 À la fois un vendeur qui initie son projet de changement de maison, il doit comprendre
08:38 que ses acheteurs potentiels peuvent être financés.
08:41 Et si on reconstruit cette confiance-là, c'est hyper important.
08:44 Et ça peut faire la différence.
08:46 Et ce n'est pas un mauvais moment pour lui, c'est au son haut, pour se positionner.
08:50 Il y a moins d'acheteurs.
08:52 Si on est bankable, c'est-à-dire si on a bien préparé son dossier, qu'on est
08:57 bien préparé, on a un poids de négociation important, et les acheteurs qui se lancent
09:02 concrètement et énergiquement dans un projet d'achat, actuellement, je ne pense pas qu'ils
09:06 fassent une mauvaise opération.
09:07 Effectivement, on en parlait d'ailleurs dans une émission précédente, cette idée
09:10 de "on a vécu une sorte d'âge d'or pendant une dizaine d'années où on empruntait
09:14 pour pas grand-chose et derrière on pouvait attendre trois ans avant de rentabiliser presque
09:18 son achat puisque les prix continuaient à monter", avec quand même le petit bémol
09:21 de "on était 20 à 40 sur chaque maison, chaque appartement, et on avait une chance
09:26 sur deux d'être appelé".
09:27 Comment est-ce qu'on aborde cette période en matière d'investisseurs ou d'acquéreurs
09:31 immobiliers, Ludovic Higieux ? Est-ce qu'il faut se dire qu'il y a quand même encore
09:34 des opportunités ? Est-ce que maintenant que le financement est revenu, on peut dire
09:36 que c'est un bon moment pour les acquéreurs ou est-ce qu'effectivement il faut encore
09:39 avoir en tête qu'il va falloir aller négocier et faire comprendre par exemple aux vendeurs
09:42 que la valorisation est peut-être plus celle que les acquéreurs ont en tête aujourd'hui
09:46 ?
09:47 On est probablement dans ce moment-là, c'est-à-dire dans un temps de transaction
09:50 un peu plus long, où dans cette période où un bien qui vaut 100, dans l'idée du
09:55 vendeur il vaut toujours 110, alors que dans l'idée d'un acquéreur, il a potentiellement
10:00 des cotés de 5 ou 10%, ce qui est à peu près l'ajustement des prix qu'on a pu constater
10:06 depuis quelques mois.
10:07 En fait, je vous parlais de confiance tout à l'heure, on vit aussi dans des idées
10:15 et dans un temps qui a duré une dizaine d'années, c'est long, à savoir que quand on a financé
10:20 son précédent bien à moins de 1% et qu'il va falloir le revendre sans énorme plus-value
10:26 comme ça a été le cas les dernières années, il y a peut-être une recherche un peu plus
10:30 longue, une optimisation un peu plus longue et des opérations qui vont prendre un peu
10:33 plus de temps.
10:34 Ou avec, comme on le voit souvent, avec une plus-value qui est toujours présente mais
10:37 un peu moins grande que si on avait vendu il y a deux ans et on a du mal à accepter
10:41 l'idée qu'on ne reviendra peut-être pas sur le niveau d'il y a deux ans.
10:43 C'est un peu ça, c'est des choses qu'on a touchées qui sont derrière nous et puis
10:47 il faut se le dire, il faut aller de l'avant, surtout sur un marché qui est un peu bloqué.
10:52 Là où je suis, j'abonde dans le sens de Pierre, c'est que se financer à ces conditions-là,
10:57 d'ailleurs rien ne présage que ce ne sera pas un peu plus haut dans les quelques mois
11:00 à venir, que si vraiment à un moment ou un autre sur des engagements de 20 ou 25 ans,
11:06 les taux devaient rebaisser à un moment ou un autre, il y aura des phénomènes de rachat
11:09 de crédit comme on a connu sur les dix dernières années, cristalliser des taux aujourd'hui,
11:15 baisser à taux fixe comme c'est toujours le cas en France en 2023 et probablement en
11:19 2024, c'est quand même une bonne chose.
11:22 Et ces projets qui sont existants ou en tout cas quand il y a un besoin, ce qu'on ressent
11:29 aujourd'hui c'est plutôt de la mollesse sur les achats de confort, sur les transactions
11:35 qui sont entre guillemets un peu obligatoires, c'est un peu plus long, les négociations
11:38 sont probablement un peu plus âpres, mais le marché est toujours là, c'est un peu
11:44 plus mou, mais on va se remettre en ordre de marche pour que ça se passe bien en cette
11:50 fin d'année.
11:51 Pierre Chapon, je rebondis sur ce que nous a dit Ludovic Huguet sur le niveau de taux
11:55 à l'heure actuelle, est-ce qu'on peut espérer se dire qu'aujourd'hui on a atteint une certaine
11:58 stabilité dans la progression des taux de crédit immobilier et qu'on voit l'avenir
12:03 de manière un peu plus sereine, je ne sais pas, mais un peu plus stable en tout cas ?
12:06 Alors, je vais répondre à deux échéances, sur le court terme, c'est-à-dire les quelques
12:11 prochains mois, malheureusement non, je pense que ça va continuer d'augmenter, peut-être
12:14 qu'il y aura une rapidité d'augmentation qui va se tasser un peu, mais ça va continuer
12:18 d'augmenter, les banques n'ont pas encore répliqué toute la modification de leur coût
12:25 de financement un peu moyenné, donc ça va continuer d'augmenter, par contre on s'attend
12:30 à une forme de stabilisation en 2024, et d'ailleurs entre les lignes de la dernière
12:37 annonce de la BCE, on s'attend à ce que ça a été la dernière hausse de taux, ça
12:42 pointe vers l'atteinte d'un plateau début mi-2024, et après, comme le disait Ludovic,
12:51 il est probable que par la suite, mais alors là le timing c'est impossible de le savoir,
12:55 il y a une baisse de taux qui arrive, et ça c'est à prendre en compte aussi dans l'arbitrage
13:00 que peuvent faire les acheteurs, puisque acheter avec une très bonne égo sur le prix, le
13:05 prix on ne l'enlèvera jamais, alors que le taux à 5%, peut-être que dans deux ans
13:09 on le renégocie à 3%. En tant qu'acquéreur on peut renégocier
13:12 son taux à la baisse, en revanche il est rarement négocié à la hausse, c'est ça
13:15 qu'il faut comprendre. Merci beaucoup messieurs de nous avoir accompagnés sur le plateau
13:19 de Smart Patrimoine, Pierre Chapon cofondateur de Pretto, Ludovic Usieux cofondateur d'Artemis
13:24 Courtage, merci à tous les deux, merci à vous de nous avoir suivis, on se retrouve
13:28 tout de suite dans la troisième partie de Smart Patrimoine, l'œil du CGP.