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00:00 Ce matin, tous ensemble sur France Blog Borgne, on se demande si c'est facile en ce moment
00:03 d'acheter une maison ou un appartement, si vous avez un projet d'achat ou que vous avez
00:06 acheté il y a quelque temps, il faut vraiment nous appeler pour nous raconter comment ça
00:09 s'est passé avec les banques, avec les agents immobiliers ou aussi avec les courtiers.
00:13 0380 42 1515, en tout cas on va vous donner tous les bons conseils pour vous préparer
00:19 au mieux avec justement notre invité du jour, Adnan.
00:21 Fabrice Bu, à toi déjà, rappelons le rôle d'un courtier, il sert à quoi et en quoi
00:26 il va nous aider à acquérir un bien ?
00:27 Alors, un courtier immobilier c'est un facilitateur de démarches bancaires, son rôle il est d'optimiser
00:36 et de trouver les bonnes solutions au niveau des banques pour répondre aux projets des
00:42 clients.
00:43 Un client c'est un persona, il a ses propres attentes, ses propres critères sur son dossier,
00:49 tout le monde n'est pas identique, donc des salaires différents, des surfaces financières
00:53 différentes, une gestion bancaire différente et notre rôle de courtier c'est de mettre
00:58 ses profils en face des banques et chaque banque cherche aussi différents types de
01:03 clients.
01:04 Toutes les banques ne cherchent pas tous les clients, donc c'est un peu ça notre rôle,
01:09 faciliter ces démarches-là pour pousser des portes qui vont s'ouvrir évidemment.
01:12 Alors, est-ce que quand on fait un appel à un courtier aujourd'hui, on a plus de chance
01:17 de voir son dossier aboutir auprès des banques ?
01:18 Alors oui, je ne vais pas vous dire non évidemment, mais oui évidemment parce que c'est un
01:23 gain de temps énorme.
01:24 Quand vous faites un rendez-vous avec un client, vous passez une heure avec lui, il détaille
01:29 tout votre dossier et en une heure vous avez le retour du marché global.
01:34 Alors justement, c'est quoi un bon dossier ? Qu'est-ce que vous demandez à des clients
01:37 qui veulent acquérir un bien aujourd'hui ? Vous leur dites, il faut quoi ? Les bulletins
01:40 de salaire, il faut les éventuels prix à la consommation déjà en cours ?
01:44 Alors il y a différentes choses, évidemment il faut un maximum de documents pour qu'on
01:47 puisse y voir très clair sur le dossier et pas avoir de mauvaises surprises en tout
01:51 cas pour pouvoir faire notre analyse correctement.
01:54 Donc évidemment la liste de documents est assez fastidieuse, plus qu'un banquier souvent
01:58 quand on demande à un client de venir en rendez-vous, il vient avec une grosse liste
02:03 de documents mais c'est obligatoire parce que sans ça, sans ces éléments factuels,
02:07 on ne peut pas avoir un bon retour.
02:10 Et l'objectif du rendez-vous du courtier c'est quand même à la fin du rendez-vous
02:14 de pouvoir dire à son client, oui vous pouvez acheter, non vous ne pouvez pas pour telle
02:18 et telle raison définir ensemble un plan d'action, est-ce qu'il y a des actions à
02:22 mettre en place pour que je puisse demain devenir propriétaire et ainsi de suite.
02:26 Fabrice, lui à toi, il y a eu une époque bénie avec les banques qui disaient oui à
02:30 tous les prêts, aujourd'hui on sent clairement le serrage de vis, qu'est-ce qui s'est passé
02:34 ?
02:35 Il s'est passé qu'il y a eu déjà la crise en 2008-2009, suite à laquelle l'étau
02:41 en 2010 j'ai fait construire avec mon épouse c'était 4% déjà donc rien de choquant,
02:46 mais on a eu une phase de descendante de taux qui était assez importante.
02:51 Et 2015-2019 ça a été vraiment ce que je dis, j'appelle ça la foire à neuneu, c'était
02:58 vraiment n'importe qui pouvait emprunter, on disait oui à tout.
03:02 Et post-2019 il y a eu la crise de Covid, il y a eu la guerre en Ukraine et donc il
03:08 y a eu un durcissement, une inflation qui fait que les taux ont monté, ont commencé
03:14 en 2021 à monter et donc le Haut Comité de Stabilité Financière, donc l'État, a
03:19 dit attention il y a une alerte, on est en train de sur-endetter nos Français et on
03:25 ne veut pas se retrouver dans une crise financière comme il y a eu en 2009.
03:28 Ce qu'il faut impérativement c'est éviter le sur-endettement.
03:30 Donc là ils ont durci les critères.
03:31 A l'époque quand on faisait un dossier on regardait l'endettement, tout le monde sait
03:36 ce que c'est que l'endettement, certainement c'est le rapport des charges sur les revenus.
03:40 Donc cet endettement ne devait pas dépasser 33%.
03:43 Si cet endettement dépassait ces 33%, on se référait à d'autres critères comme
03:50 le reste à vivre, la gestion bancaire, l'épargne de précaution, on regardait un peu ça.
03:55 Donc tout ça donnait du bon sens au dossier parce qu'un client pouvait être endetté
03:58 à 40% mais avoir suffisamment de reste à vivre et pouvoir assumer sa mensualité.
04:04 Ce qu'il faut c'est juste éviter le sur-endettement impérativement.
04:06 Et en 2021 ces critères ont été changés et le HCSF a rendu obligatoire contraignant
04:15 le taux d'endettement.
04:16 Donc plus de notion de reste à vivre de surface financière.
04:19 C'est 35%, pas un pourcentage de plus.
04:22 Si on prend un exemple très concret, Fabrice Buatwa, un couple qui veut acheter une maison
04:26 aujourd'hui à Dijon ou proche de Dijon, à deux ils ont 4000 euros de revenus mensuels
04:30 et ils n'ont pas d'apport.
04:31 Est-ce qu'ils vont pouvoir emprunter ? Et sur combien d'années ?
04:35 Alors oui, ils vont pouvoir emprunter parce qu'aujourd'hui on a des signaux positifs
04:38 quand même de certains partenaires bancaires qui ré-ouvrent du sans-apport.
04:42 Le risque du sans-apport pour un banquier c'est de surfinancer un bien dans une période
04:47 de crise où le prix immobilier a tendance à baisser.
04:50 Donc c'est un risque supplémentaire qu'ils ne voulaient pas prendre.
04:52 Mais aujourd'hui on est capables de le faire.
04:55 Un couple qui a 4000 euros aujourd'hui s'il veut rester dans un endettement correct et
04:59 se laisser de la marge, il va emprunter 180 000.
05:03 Sur 25 ans ça sera un peu plus.
05:07 Mais il ne pourra pas dépasser, vous prenez 35% de 4000 euros, ça doit faire du 1600,
05:14 1500 et quelques euros.
05:16 Ce qu'on constate aussi aujourd'hui c'est que parfois quand les banques nous disent
05:20 non, on n'a pas toujours prévu mais on va piocher dans la cagnotte de mamie, les parents
05:25 donnent des sous aussi.
05:26 Ça vous arrive souvent ?
05:27 Oui, ça nous arrive assez régulièrement parce qu'un des critères importants aujourd'hui,
05:32 c'est que la banque ne surfinance pas les prêts immobiliers, les biens.
05:36 Donc ça veut dire qu'il faut aller chercher de l'apport.
05:39 Et quand on a 20 ou 30 ans, c'est plutôt vers la fin.