Immobilier : 2024 sera-t-elle l'année de la reprise ?
Charles Marinakis, président de Century 21 France, répond aux questions d’Alexandre Le Mer.
Retrouvez "L'invité éco" sur : http://www.europe1.fr/emissions/linterview-eco
Category
🗞
NewsTranscription
00:00 L'invité éco avec Banque Populaire, engagé aux côtés de ceux qui entreprennent.
00:04 6h41 sur Europe 1.
00:07 Tiens, comment se porte le marché de l'immobilier ?
00:09 On sait qu'il a fortement ralenti l'année dernière sous l'effet conjugué de l'inflation,
00:14 de la hausse des taux d'intérêt, mais cette année pourrait bien être celle de la reprise.
00:19 On vous dévoile ce matin en exclusivité le bilan des transactions et des prix de l'ancien pour ce début d'année.
00:25 Bonjour Charles-Marie Nackis.
00:27 Bonjour Alexandre.
00:28 Président de Centuri 21 France, alors d'abord merci d'avoir choisi Europe 1 pour partager avec nos auditeurs vos derniers chiffres.
00:35 Première question, est-ce que le marché commence à reprendre des couleurs ?
00:39 Eh bien oui, c'est ce qu'on commence à constater.
00:42 On était dans le rouge, ça fait 18 mois, vous savez que le marché de l'immobilier et des transactions fait la une des médias
00:51 parce que c'est un marché qui serait fracturé suite à la hausse brutale des taux.
00:56 Et puis là, il commence à reprendre un peu des couleurs parce que c'est surtout les projets des acquéreurs,
01:01 si vous voulez, qu'on commence à retrouver dans nos agences avec des demandes sur nos sites internet,
01:06 des interrogations sur les biens à vendre qui ont progressé de l'ordre de 10 à 20 % sur nos sites et dans nos agences.
01:12 Et c'est ce qui nous fait dire que ce marché commence à reprendre des couleurs
01:16 parce que ces acheteurs s'étaient un peu auto-censurés ces derniers temps.
01:20 Bon, moi j'ai envie de prendre tout ce qui est positif dans votre étude, parce que vous avez quand même des signes contradictoires.
01:26 Mais regardons ce qui est positif, on voit effectivement les taux d'intérêt qui refluent,
01:30 on voit l'inflation qui ralentit, on voit les banques qui rouvrent un peu, c'est vrai, les vannes du crédit.
01:34 Est-ce que ça veut dire que les voyants sont en train de repasser au vert ?
01:37 Est-ce que c'est un peu tôt encore pour se réjouir ?
01:40 Oui, c'est un peu tôt parce que vous savez, le temps d'immobilier, la mécanique immobilière fait que typiquement,
01:45 si je m'en tiens et vous avez raison de dire que les informations peuvent paraître contradictoires,
01:49 la volumétrie par exemple des transactions du premier trimestre 2024 a baissé de 11%.
01:55 Pour autant, je vous dis que les signaux sont plutôt favorables à une amélioration de la situation,
02:00 parce que les demandes de projets d'aujourd'hui seront les transactions de demain.
02:04 Et ça, c'est quelque chose qui va se vérifier dans 3 mois, 6 mois,
02:07 quand les acquéreurs qui se sont remis sur le marché aujourd'hui vont pouvoir concrétiser leurs projets.
02:12 Donc 2024, ce sera une année de transition, on pourrait parler de décroissance positive,
02:17 on finira l'année avec des transactions en baisse, en volume,
02:20 mais probablement avec, si vous voulez, une dynamique qui va se réenclencher
02:24 et qui va permettre de finir l'année 2024, je pense, dans de bonnes conditions,
02:28 pour attaquer 2025 de manière extrêmement sereine.
02:31 Alors, regardons le présent, le début de cette année, avec votre réseau Century 21,
02:35 un peu plus de 900 agences, je le rappelle, qu'est-ce que vous constatez ?
02:38 Le retour des candidats à l'achat, Charles-Marie Nacky ?
02:41 Oui, je crois que c'est ça la véritable information.
02:42 Il y a 3 informations, vous l'avez dit.
02:44 Un retour des candidats, surtout, vous venez de le rappeler,
02:47 un nouvel alignement des planètes qui paraît être favorable.
02:50 Des taux de crédit qui commencent à rebaisser, qui sont venus en dessous des 4%,
02:54 une inflation qui est de nouveau maîtrisée, rappelons-nous quand même que c'est l'inflation
02:58 qui a déboulé comme un chien dans un jeu de quilles il y a 8 mois,
03:02 qui a dérégulé tout le système qui fonctionnait parfaitement bien,
03:05 c'est elle qui a provoqué cette hausse brutale des taux.
03:08 Le fait qu'elle soit maîtrisée, ça permet aux taux, si vous voulez, de recommencer à baisser.
03:12 Du coup, les banques retrouvent une certaine flexibilité,
03:14 les accueilleraient aussi, ça recrée de la dynamique dans la diffusion du crédit.
03:18 Et puis, n'oublions pas aussi que les prix se sont malgré tout ajustés.
03:22 Vous voyez, l'agrégat de ces 4 facteurs cumulés font qu'on ressent aujourd'hui,
03:28 ça commence à frémir et on sent une certaine dynamique qui se réinstalle.
03:32 Alors les prix, commençons déjà par l'Everest, Charles-Marie Nacky à Paris,
03:38 les 10 000 euros le mètre carré, c'est terminé ?
03:41 Ah oui, moi je pense que c'est fini, c'est-à-dire qu'on a connu une embellie, si vous voulez.
03:45 Nous, on a fait un constat qui est assez impressionnant, si vous voulez,
03:50 c'est que la baisse des taux n'a jamais servi les acquéreurs,
03:54 elle a toujours nourri l'inflation du prix.
03:56 Et quand vous regardez les prix parisiens, quand les prix parisiens ont frôlé les 11 000 euros du mètre carré,
04:00 c'est parce que les taux étaient 1,1%.
04:02 Et donc aujourd'hui, la mécanique est en train de s'auto-réguler dans le sens contraire.
04:06 Et si vous voulez retrouver des taux comme ceux d'aujourd'hui à 3,95, 3,98,
04:12 il faut remonter à 2012 et à l'époque le prix était à 8 500 euros du mètre carré.
04:16 Il y a plus de 10 ans.
04:17 Alors vous avez une très belle carte de France que j'ai sous les yeux, Charles-Marie Nacky,
04:21 qui nous détaille l'évolution des prix de l'immobilier.
04:25 Où est-ce que c'est le plus intéressant justement pour tous les auditeurs qui nous écoutent et qui rêvent d'acheter un logement ?
04:32 Alors ça c'est un choix très personnel, moi je ne peux pas me miser dans le choix des Français.
04:35 En tout cas les baisses les plus marquées ?
04:37 En fait, si vous voulez, on ne peut plus définir.
04:41 Vous savez, à un moment on disait le prix du mètre carré en France, maintenant ça ne veut plus rien dire.
04:45 Si je prends la ville de Nice par exemple, les prix continuent à augmenter à Nice.
04:49 Pourtant le volume des transactions baisse, mais le prix continue d'augmenter.
04:53 À Marseille aussi, les prix s'ajustent à peine et les transactions elles augmentent.
04:59 À Bordeaux, c'est l'inverse.
05:00 Les prix se sont beaucoup affaissés parce qu'ils étaient beaucoup montés un peu artificiellement.
05:04 La Bretagne aussi est devenue un territoire extrêmement attractif.
05:08 Donc à chacun son projet.
05:10 Et c'est vrai que de ce point de vue là, les régions et les départements ne réagissent plus de la même manière.
05:14 Ils n'ont plus les mêmes stimuli ni les mêmes avantages.
05:17 Donc c'est un calcul à faire.
05:20 Vous choisissez en fonction de vos capacités financières.
05:23 Et surtout, ça doit rester un projet de ville immobilier.
05:26 Il faut aller là où vous avez envie d'aller.
05:28 Vous l'évoquiez il y a un instant, mais je voudrais revenir sur cet exercice inédit auquel vous vous êtes livré.
05:33 Très parlant, vous avez comparé sur un tableau avec des courbes,
05:38 l'évolution du prix du mètre carré dans une ville comme Paris
05:41 et l'évolution du taux de crédit sur une vingtaine d'années.
05:44 Là c'est très frappant quand on voit les courbes se croiser.
05:47 Qu'est-ce qu'on voit ?
05:48 La baisse des taux d'intérêt n'a jamais profité aux acquéreurs.
05:52 Elle n'a fait que nourrir la hausse des prix.
05:54 Plus les taux d'intérêt baissent dans le temps, plus on voit les prix au mètre carré monter.
05:58 Exactement.
05:59 C'est très frappant.
06:01 J'ai passé beaucoup de temps sur l'analyse de cette courbe.
06:07 En réalité, ce qu'on constate, c'est que quand les Français ont un budget qu'ils veulent consacrer au logement,
06:13 si vous voulez y consacrer 1 000 euros, 2 000 euros, 3 000 euros,
06:16 quand vous faites votre recherche, vous consacrez ce budget-là
06:20 et vous essayez d'optimiser votre achat par rapport au budget que vous avez.
06:24 Mais peu de gens disent qu'ils peuvent mettre 2 500 euros dans leur logement
06:28 et qu'ils vont finir par en mettre 1 800.
06:31 Vous essayez d'optimiser la nature et la qualité du logement que vous voulez acheter.
06:35 De telle sorte que cette enveloppe-là, qui est d'ailleurs contrôlée par le Haut Conseil à la Stabilité Financière,
06:41 c'est lui qui détermine l'enveloppe que vous pouvez consacrer au logement,
06:45 et cette enveloppe-là, elle va ou à la banque ou au vendeur, mais elle ne peut pas aller des deux.
06:50 Ce que vous pouvez donner au vendeur, vous ne pouvez pas le donner à la banque.
06:53 Autrement dit, quand les taux sont faibles, vous le donnez au vendeur, mais vous ne le donnez pas à la banque.
06:57 En revanche, quand les taux remontent, vous êtes contraints de le donner à la banque,
07:00 donc mécaniquement, vous ne pouvez plus le donner au vendeur.
07:02 Merci Charles-Marie Nacky pour ces derniers chiffres de l'immobilier
07:05 que vous avez partagé en exclusivité avec nous sur Europe 1, les chiffres Centuri 21.
07:09 Merci Alexandre pour votre invitation.
07:11 Avec plaisir, Président de Centuri 21 France.