PROGRAMME
9h30 : Ouverture par les co-présidents du RNA, Sarah BELLIER (directrice générale de l’EPA Nice Ecovallée) et Nicolas GRAVIT (directeur d’Eiffage aménagement).
9h45 - 10h : Actualités du ministère en charge de l’aménagement, par Jean-Baptiste BUTLEN, sous-directeur de l’aménagement durable, DHUP.
10h - 11h45 : Quelles évolutions profondes des valeurs et besoins de notre société ? Quelle remise en question, quelle stabilité des valeurs immatérielles recherchées par l’aménagement urbain ?
Animé par Hugo CHRISTY, journaliste.
Avec les interventions et débats de :
• Jean FREBAULT, ancien directeur d’agences d’urbanisme, d’un établissement public d’aménagement,
de l’architecture et de l’urbanisme au Ministère de l’Equipement ;
• Philippe ESTEBE, directeur d’études d’Acadie Coopérative Conseil, ancien directeur de l’IHEDATE, professeur associé au CNAM ;
• Philippe BIHOUIX, directeur général, AREP ;
• Réana TAHERALY, consultante.
Suivis d’échanges avec la salle
11h45 - 2h30 : Regards de collectivités et d’aménageur.
Animé par Hugo CHRISTY, journaliste.
Avec les interventions de :
• Constance DE PELICHY, maire de La Ferté-Saint-Aubin, co-présidente de la commission Aménagement de l’AMF ;
• Fanny LAPERRIERE, directrice de la Maîtrise d'Ouvrage Urbaine, Métropole de Lyon ;
• Laurent GIROMETTI, directeur général, EPA Marne.
14h - 14h30 : Quelles chaînes de valeurs de l’aménagement, quelles évolutions récentes ?
Interactions entre valeurs immatérielles visées et chaîne économique ?
Avec Isabelle BARAUD-SERFATY, Ibicity.
14h30 - 16h30 : Témoignages et débats opérationnels : Quelles valeurs de l’aménagement ? Quelles
chaînes pour les atteindre ? Quels points de blocages et enjeux aujourd’hui ?
Animé par Arnaud Paillard, journaliste.
Avec les interventions et débats de :
• Olivier BROUSSOIS, directeur général, La SEP - Poitou Aménagement ;
• avec Nina SCHOENMULLER, directrice, Redman Atlantique ;
• Samuel COPPEL, directeur du pôle immobilier & aménagement, Drôme Aménagement Habitat ;
• avec Aimeric FABRIS, directeur général adjoint, EPORA ;
• Soraya HAMRIOUI, directrice générale adjointe à l'aménagement, Grand Paris Aménagement ;
• et Lise MESLIAND, DGA Développement Paris, Projets urbains, Grandes consultations, Linkcity Ile-de-
France.
Suivis d’échanges avec la salle.
9h30 : Ouverture par les co-présidents du RNA, Sarah BELLIER (directrice générale de l’EPA Nice Ecovallée) et Nicolas GRAVIT (directeur d’Eiffage aménagement).
9h45 - 10h : Actualités du ministère en charge de l’aménagement, par Jean-Baptiste BUTLEN, sous-directeur de l’aménagement durable, DHUP.
10h - 11h45 : Quelles évolutions profondes des valeurs et besoins de notre société ? Quelle remise en question, quelle stabilité des valeurs immatérielles recherchées par l’aménagement urbain ?
Animé par Hugo CHRISTY, journaliste.
Avec les interventions et débats de :
• Jean FREBAULT, ancien directeur d’agences d’urbanisme, d’un établissement public d’aménagement,
de l’architecture et de l’urbanisme au Ministère de l’Equipement ;
• Philippe ESTEBE, directeur d’études d’Acadie Coopérative Conseil, ancien directeur de l’IHEDATE, professeur associé au CNAM ;
• Philippe BIHOUIX, directeur général, AREP ;
• Réana TAHERALY, consultante.
Suivis d’échanges avec la salle
11h45 - 2h30 : Regards de collectivités et d’aménageur.
Animé par Hugo CHRISTY, journaliste.
Avec les interventions de :
• Constance DE PELICHY, maire de La Ferté-Saint-Aubin, co-présidente de la commission Aménagement de l’AMF ;
• Fanny LAPERRIERE, directrice de la Maîtrise d'Ouvrage Urbaine, Métropole de Lyon ;
• Laurent GIROMETTI, directeur général, EPA Marne.
14h - 14h30 : Quelles chaînes de valeurs de l’aménagement, quelles évolutions récentes ?
Interactions entre valeurs immatérielles visées et chaîne économique ?
Avec Isabelle BARAUD-SERFATY, Ibicity.
14h30 - 16h30 : Témoignages et débats opérationnels : Quelles valeurs de l’aménagement ? Quelles
chaînes pour les atteindre ? Quels points de blocages et enjeux aujourd’hui ?
Animé par Arnaud Paillard, journaliste.
Avec les interventions et débats de :
• Olivier BROUSSOIS, directeur général, La SEP - Poitou Aménagement ;
• avec Nina SCHOENMULLER, directrice, Redman Atlantique ;
• Samuel COPPEL, directeur du pôle immobilier & aménagement, Drôme Aménagement Habitat ;
• avec Aimeric FABRIS, directeur général adjoint, EPORA ;
• Soraya HAMRIOUI, directrice générale adjointe à l'aménagement, Grand Paris Aménagement ;
• et Lise MESLIAND, DGA Développement Paris, Projets urbains, Grandes consultations, Linkcity Ile-de-
France.
Suivis d’échanges avec la salle.
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ÉducationTranscription
00:00:00 Le fil de la journée, j'espère que vous avez pu vous sustenter comme il se devait.
00:00:07 Tant pis pour les derniers retards d'à terme, mais je ne voudrais pas qu'on prenne trop
00:00:13 de retard, on a encore un programme intéressant cet après-midi.
00:00:17 Donc je vais être très très brève sur la transition.
00:00:20 On a beaucoup parlé de valeur matérielle et immatérielle ce matin, et de manière assez
00:00:25 idéale, nous avons Isabelle Barrosser-Fati qui va faire la jonction et la synthèse un
00:00:32 petit peu de tous les échanges que l'on a pu avoir, en se questionnant notamment sur
00:00:38 la chaîne de valeur de l'aménagement et sur ses évolutions récentes, et ses interactions
00:00:42 notamment entre valeurs immatérielles et valeurs matérielles.
00:00:45 Donc Isabelle.
00:00:46 Bonjour, je ne sais pas si on entend très bien.
00:00:51 Il vaut peut-être mieux que je parle au micro.
00:00:54 Bonjour à tous.
00:00:55 Est-ce que vous m'entendez ? Non ? C'est mieux l'autre.
00:01:07 Là c'est mieux ? Ok.
00:01:12 Bonjour à tous.
00:01:14 D'abord merci pour cette invitation du RNA à intervenir, et merci également pour avoir
00:01:21 choisi ce lieu que je ne connaissais pas et que je trouve absolument magnifique, et par
00:01:25 ailleurs particulièrement inspirant.
00:01:27 Donc j'ai regardé pendant les interventions de ce matin, ce qu'on voit comme frais, c'est
00:01:31 qu'en fait c'est le pont de la princesse Alice, c'est un navire d'exploration, d'exploration
00:01:37 océanographique, et je trouve que ça fait parfaitement écho à l'intervention que je
00:01:42 vais faire et au débat de cet après-midi, c'est-à-dire que c'est une approche exploratoire,
00:01:46 dont le but est d'essayer de contribuer à ce que Jean Frébeau a appelé une réinvention
00:01:54 des modèles économiques de l'aménagement.
00:01:56 Et juste un deuxième mot sur ce lieu, il témoigne aussi du changement d'époque, je
00:02:02 ne sais pas si vous avez remarqué mais dans les escaliers, il y a un petit panneau qui
00:02:05 dit "interdiction de fumer la pipe".
00:02:07 Voilà, donc on le voit en fait, donc voilà, je trouve que vraiment le lieu est très inspirant
00:02:12 et donc merci.
00:02:13 Alors moi je suis consultante en économie urbaine, dans une agence qui réalise principalement
00:02:18 des missions de conseil qui lui permettent de financer des travaux de recherche, et par
00:02:24 rapport à la question qui a été posée à la fin ce matin de "faut-il ou pas parler
00:02:28 finance avec le grand public", moi personnellement je pense que oui, tout dépend de la manière
00:02:33 dont on en parle, mais il me semble que au fond, l'économie et l'urbanisme ont beaucoup
00:02:39 à avoir en commun, et notamment ce qu'ils ont à avoir en commun c'est la question du
00:02:43 partage.
00:02:44 L'économie c'est la question du partage des raretés, je reprends la définition de
00:02:47 Bernard Maris, et la question des raretés revoit directement à la question des valeurs,
00:02:52 et l'urbanisme c'est l'art du partage des espaces.
00:02:54 Et donc conjuguer approche économique et approche urbanistique, c'est finalement vraiment cette
00:02:59 question très politique, au sens noble du terme, de cette question du partage que l'on
00:03:04 souhaite.
00:03:05 Alors, moi je vais vous faire une présentation qui va être très rapide, qui va forcément
00:03:18 être très réductrice, je vais vous faire une présentation qui va être très simplificatrice,
00:03:31 et volontairement schématique pour pouvoir essayer de comparer justement différentes
00:03:35 approches de la valeur, donc il y aura forcément des choses qui vont vous heurter tellement
00:03:38 elles seront simplificatrices, mais je crois que c'est un exercice nécessaire pour justement
00:03:42 essayer de cadrer un petit peu les sujets dont on a parlé ce matin.
00:03:46 Alors, le travail que je vais vous présenter, il s'inscrit en fait dans la suite, donc
00:03:53 le thème c'est quelles interactions finalement entre les valeurs financières de l'aménagement
00:03:57 et les valeurs immatérielles dont on a parlé ce matin.
00:04:00 Le travail que je vais vous présenter, encore une fois c'est un travail en cours, et c'est
00:04:06 un travail qui s'inscrit dans le prolongement d'un précédent travail qui avait été fait
00:04:10 pour le réseau national des aménageurs en 2017-2018, qui avait donné lieu aussi à
00:04:15 une publication de l'institut Paris Région que je vous ai mise en dessous, qui visait
00:04:20 justement à utiliser l'outil chaîne de valeur pour comprendre comment la valeur était
00:04:25 produite dans les opérations d'aménagement, et comment les acteurs, public et privé,
00:04:30 s'organisaient pour capter et créer de la valeur.
00:04:33 Si certains lisent attentivement, vous verrez que les tableaux ont été un petit peu modifiés.
00:04:38 L'idée notamment, et c'est vraiment un des apports de l'outil chaîne de valeur,
00:04:42 c'est vraiment de distinguer le maillon et l'acteur.
00:04:45 Et donc c'est pour ça que ici en haut, vous avez bien les maillons que j'ai mis,
00:04:50 c'est propriété initiale, aménagement, promotion, détention, occupation.
00:04:53 Ça veut dire quoi distinguer le maillon de l'acteur ? Ça veut dire qu'un aménageur
00:04:57 peut faire de la promotion, ou qu'un promoteur peut faire de l'aménagement.
00:04:59 Et ça, c'est absolument essentiel pour comprendre la recomposition qui sont à l'oeuvre.
00:05:04 Autre élément, c'est que pour pouvoir aller sur les questions de la valeur, j'ai un peu
00:05:07 simplifié le propos, et donc j'ai pas sous-segmenté les différents maillons, les différentes
00:05:12 activités.
00:05:13 C'est vrai qu'au sein de l'aménagement, certains parlent de proto-aménagement, enfin
00:05:15 on pourrait distinguer plus finement, je ne l'ai pas fait à ce stade pour, encore
00:05:19 une fois, essayer d'être plus clair dans le propos.
00:05:21 Alors, en termes d'approche, ce que j'ai essayé de faire, c'est donc de pouvoir articuler
00:05:29 la question de la chaîne de valeur avec ces valeurs dont on a parlé ce matin, et c'est
00:05:34 ce que j'ai essayé de synthétiser dans le petit tableau en haut à gauche.
00:05:37 En fait, moi je les ai, disons, résumées autour de quatre grandes valeurs.
00:05:43 Une première valeur, là on peut parler de valeur, on peut parler de finalité, on peut
00:05:47 parler de quoi, de ce qui est fabriqué.
00:05:48 Une première valeur, c'est les mètres carrés de surface de plancher neuf ou réhabilité
00:05:54 qui vont être produits.
00:05:55 Une deuxième valeur qui est essentielle, c'est la question des aménités urbaines.
00:06:00 Donc, dedans, on va retrouver notamment les équipements publics, les commerces et, on
00:06:05 va dire, tous les éléments programmatiques qui contribuent à la vie du quartier, et
00:06:08 puis aussi les espaces publics, et ça, ça renvoie à la question de la valeur du vide
00:06:11 qui a été évoquée ce matin.
00:06:12 On va retrouver aussi, troisième item, l'abordabilité sociale, donc notamment tout ce qui est en
00:06:18 lien avec la mixité programmatique à nouveau, mais aussi évidemment sociale, et puis toutes
00:06:23 les sobriétés énergétiques, carbone, foncières, matérielles, infrastructurelles, sur lesquelles
00:06:28 je reviendrai tout à l'heure.
00:06:29 Et puis, il y a un point par contre sur lequel je ne vais pas insister, mais je revois à
00:06:34 l'étude que Laurent Girometti a gentiment citée ce matin, que j'ai réalisée pour
00:06:38 l'IDEAL, l'Institut de recherche sur le logement, qui est de dire que moi je ne vais pas rentrer
00:06:43 dans la table de mixage des bilans.
00:06:45 La table de mixage, c'est quoi ? C'est le fait qu'un bilan, il comprend plusieurs
00:06:49 variables, et qu'au fond, ce que va faire l'aménageur et l'ensemble des autres acteurs
00:06:53 de la chaîne, c'est de toucher les curseurs, de les régler pour avoir plus ou moins d'espace
00:06:58 public, plus ou moins d'écart entre telle et telle charge foncière, plus ou moins de
00:07:03 densité, et évidemment ça va avoir un impact majeur comme une table de mixage.
00:07:07 Le son qui va être produit en matière d'aménité urbaine, d'abordabilité sociale, va évidemment
00:07:12 être très différent.
00:07:13 Et là, le schéma en bas à droite, c'est pour rappeler évidemment que la chaîne de
00:07:17 valeur, son évolution traduit aussi l'emboîtement des bilans de la chaîne entre les différents
00:07:22 acteurs, et ça c'est absolument essentiel à avoir en tête, mais vous le savez.
00:07:26 Alors, ce que j'avais ensuite fait, c'était de reprendre les chaînes de valeur que j'avais
00:07:32 présentées il y a maintenant près de 6-7 ans, et puis de voir comment elles évoluent.
00:07:36 Donc, le premier modèle, au sens, pas modèle, mais au sens manière d'aménager, c'était,
00:07:42 ça a été évoqué ce matin, c'était le modèle de l'extension urbaine, où le contexte
00:07:47 était celui de transformer de la terre agricole, un champ de betterave.
00:07:51 Alors, vous voyez, j'ai mis qu'il y a une valeur faible, évidemment, aujourd'hui la
00:07:56 question de la valeur de la terre agricole se pose différemment, mais de transformer
00:07:59 un champ de betterave en un morceau de ville qui a une opération d'aménagement, et ce
00:08:03 morceau de ville a une forte valeur, et notamment dans cette création de valeur, et bien, vont
00:08:10 pouvoir intervenir l'aménageur et le promoteur sur les étapes classiques, et cette valeur
00:08:15 financière, c'est ce que vous avez à droite, elle permet de financer des mètres carrés
00:08:20 de surface de plancher neuf, des aménités urbaines et de l'abordabilité sociale.
00:08:23 Donc ça, c'était le modèle classique de l'extension urbaine, qui était celui des
00:08:27 AC au moment de leur création.
00:08:28 Ensuite, on a eu ce que moi j'avais appelé le modèle du chassé-croisé, c'est l'idée
00:08:34 de dire, en fait, dans l'objectif de construire la ville sur la ville, de faire du recyclage
00:08:39 urbain, mais du recyclage urbain, on va dire, première manière, parce qu'on verra qu'il
00:08:43 y a une deuxième manière aujourd'hui de faire du recyclage urbain.
00:08:45 On voit bien que le différentiel de création de valeur est différent, puisqu'on va recycler
00:08:51 des fonciers urbanisés qui ont donc déjà des valeurs élevées, avec en plus des coûts
00:08:56 de recyclage qui vont être plus importants, puisqu'il va falloir dépolluer, démolir,
00:08:59 éventuellement reloger les habitants.
00:09:00 Donc la création de valeur, à ce stade-là, elle est plus faible, mais pour autant, on
00:09:05 va avoir des mouvements d'acteurs, à monts, à vales, où notamment ce qui va être en
00:09:09 jeu, c'est la possibilité de densifier, mais c'est surtout la possibilité de mutualiser,
00:09:13 et ça va être par exemple la grande époque du macro-lot, où on va avoir une mutualisation
00:09:17 entre ce qui relève de l'échelle de l'aménageur et de ce qui relève de l'échelle du promoteur,
00:09:21 avec notamment, par exemple, le stationnement et les réseaux de chaleur, et finalement,
00:09:25 les acteurs vont se déplacer sur la chaîne pour créer ou capter de la valeur, et au
00:09:30 fond, on va retrouver de la valeur financière qui va permettre de financer les mêmes choses.
00:09:33 Ensuite, et c'est le modèle dans lequel on est aujourd'hui, on est aujourd'hui dans
00:09:39 un enjeu de faire du recyclage décarboné, je ne sais pas si on dit années, mais je
00:09:43 me suis dit que ça, le néologisme pouvait passer, et là, on voit bien que d'un strict
00:09:48 point de vue financier, à très court terme, et d'un point de vue, on va dire à cadre
00:09:54 actuel, c'est-à-dire compte tenu des valeurs actuelles pour les matières premières, pour
00:09:58 les sols, pour également à cadre actuel en matière de comptabilité, et bien, on
00:10:03 va dire que d'un strict point de vue financier, ça va coûter plus cher.
00:10:06 Encore une fois, c'est vraiment d'un strict point de vue financier compte tenu de la manière
00:10:11 dont on aborde les choses aujourd'hui.
00:10:12 Et puis, par ailleurs, et bien, ce qui va se passer, c'est qu'on va avoir la crise
00:10:17 immobilière avec aussi des taux d'intérêt plus élevés au niveau des ménages, et on
00:10:22 voit bien qu'il y a deux maillons qui sont la promotion et la possibilité d'achat et
00:10:26 de se loger des ménages qui sont aujourd'hui fortement secoués, et la question, c'est
00:10:31 comment faire pour financer ce qu'on finançait précédemment, sachant qu'en plus de ça,
00:10:35 se rajoute une quatrième valeur qui est la sobriété énergétique, la sobriété carbone
00:10:41 et la sobriété foncière.
00:10:42 Et donc là, on est me semble-t-il, enfin, dans cette question de quel est justement
00:10:46 ce nouveau modèle économique de l'aménagement qu'on doit pouvoir imaginer pour pouvoir
00:10:51 continuer à financer ça.
00:10:53 Donc maintenant, ça va, c'est pas trop rapide ? Non ? Donc maintenant, je vais essayer de
00:10:58 vous brosser quatre réponses, me semble-t-il, qui sont apportées à ça, avant ensuite d'ouvrir
00:11:02 très rapidement sur les nouveaux défis.
00:11:04 Alors, il me semble qu'une première réponse à cette difficulté du modèle, c'est finalement
00:11:11 le diffus, qui est souvent présenté en fait comme une réponse à la fin des grandes
00:11:16 opérations d'aménagement, qui est présentée comme une forme de densification douce, qui
00:11:20 a l'avantage, et ça c'est très important, de permettre un urbanisme incrémental au
00:11:24 fur et à mesure de la possibilité de construire et de financer des ménages.
00:11:27 Mais il me semble qu'on n'est pas dans le même schéma en fait.
00:11:30 On n'est pas en train de transformer du diffus en un morceau de ville, on est en train de
00:11:33 transformer du diffus en diffus.
00:11:35 Et notamment, il n'y a pas, donc c'est pour ça que je l'ai barré, il n'y a pas le financement
00:11:39 des aménités urbaines, sauf si elles sont financées par la collectivité.
00:11:44 Alors certains diront, oui, mais il y a de la taxe d'aménagement qui peut être mise
00:11:47 en place, mais la taxe d'aménagement n'est pas affectée.
00:11:49 Et puis, du point de vue de l'abordabilité sociale, on peut en discuter, puisque ce que
00:11:54 permet un bilan d'opération d'aménagement d'ensemble, zac ou pas zac, c'est finalement
00:11:59 une péréquation justement entre les différentes charges foncières.
00:12:01 Et juste pour info, ici c'était pour indiquer que le jeu d'acteur est aussi un petit peu
00:12:06 différent, avec par exemple des propriétaires initiaux qui ne vont pas être les mêmes
00:12:09 et des promoteurs qui éventuellement vont intervenir, qui ne seront pas les mêmes.
00:12:12 Donc voilà, là c'était pour dire, c'est un modèle qui est présenté comme un modèle
00:12:15 alternatif, mais qui ne finance pas les mêmes valeurs.
00:12:18 Et donc ça, il me semble que c'est important de l'avoir en tête.
00:12:21 Il y a une deuxième option.
00:12:23 Alors là, je revois l'étude, donc pour idéal, transparent sur les actes.
00:12:27 Alors je l'ai rebaptisé, je l'ai rebaptisé le mystic gris de l'aménagement.
00:12:30 Au fond, le constat qu'on a fait à travers certaines opérations, notamment les opérations
00:12:35 par exemple des Capucins à Brest, l'opération Ecoquartier Ferrier à Laval, une opération
00:12:41 portée par le PAZ Bellevalle à Michefile, c'est que curieusement, les coûts d'acquisition
00:12:46 foncière dans les opérations étaient quasiment nuls.
00:12:49 Pourquoi ? C'est parce qu'ils ont été portés par d'autres acteurs.
00:12:52 Ils ont été portés soit par le propriétaire initial qui était l'État, soit par la collectivité,
00:12:58 soit par le PF.
00:12:59 Et ça veut dire quoi ? Ça veut dire que, alors j'étais pas tout à fait sûre si
00:13:01 le mystic gris c'était le Valais de Trèfle ou de Pic, mais en tout cas, il y a quelqu'un
00:13:05 qui accepte de garder le Valais de Trèfle, parce qu'il considère qu'au titre de son
00:13:11 implication dans l'opération, il peut accepter cette perte de valeur.
00:13:15 Oui, le propriétaire de telle caserne va accepter en fait, pour l'intérêt local,
00:13:19 de perdre, c'est ce que j'ai mis ici, de faire un renoncement financier qui va permettre
00:13:23 de rendre l'opération possible.
00:13:25 Et j'ai commencé à faire apparaître, alors il faudra voir si je le laisse ou pas,
00:13:29 mais la valeur extra-financière, c'est qu'on peut considérer que, en fait, c'est
00:13:32 la reconnaissance justement d'une valeur extra-financière qui n'est pas appelée
00:13:35 ici comme ça, mais c'est bien le renoncement à une valeur.
00:13:37 On pourrait dire aussi que c'est le constat d'une perte de valeur, et ça revoit au
00:13:41 terme d'actifs échoués, d'Alexandre Monin, c'est cette question aussi de qui va porter
00:13:46 les pertes de valeur, est-ce que les pertes de valeur sont portées par les propriétaires
00:13:49 initiaux, c'est finalement le cas ici, ou est-ce qu'elles sont portées de manière
00:13:54 mutualisée par un ensemble d'acteurs.
00:13:55 Donc ça, c'était le mystiquerie de l'aménagement, et donc finalement, on arrive bien à faire
00:14:00 les quatre finalités, les quatre grandes valeurs, mais on arrive à les faire parce
00:14:04 qu'un des acteurs de la chaîne, un des acteurs de l'opération, renonce à une partie de
00:14:09 la valeur qu'il aurait pu d'autres temps réclamer.
00:14:11 Alors l'option 3, c'est l'idée de la valeur à côté.
00:14:16 Alors encore une fois, tout ça c'est un peu exploratoire, et puis en repréparant
00:14:19 hier je me disais non, il faut modifier le schéma, mais bon, ça viendra.
00:14:21 Mais c'est cette idée, d'abord il me semble qu'il y a un débat, c'est est-ce que la
00:14:25 valeur extra-financière, elle est dans le bilan ou elle est à côté du bilan ? Est-ce
00:14:29 qu'il faut deux calculettes ou une seule calculette ? Donc là il y a des débats,
00:14:33 là moi je reste sur l'idée qu'on est à cadre comptable constant, et donc j'ai
00:14:36 mon bilan d'aménagement qui n'a pas bougé, et puis j'ai à côté la calculette éventuellement
00:14:40 carbone, biodiversité, qui va permettre de dire est-ce que j'ai intérêt à faire
00:14:45 ou pas l'opération.
00:14:46 Ce qui me paraît important d'avoir en tête, c'est qu'au fond, la valeur extra-financière,
00:14:51 elle génère de la valeur financière.
00:14:52 Pourquoi ? Parce qu'il y a des acteurs aujourd'hui, par exemple des banques, l'Etat, à travers
00:14:58 des fonds friches, des investisseurs spécialisés, qui sont prêts à financer des projets parce
00:15:03 que justement il y a cette valeur extra-financière.
00:15:05 Et donc c'est de l'extra-financier qui devient financier et qui va rendre possibles les
00:15:11 opérations avec là aussi un jeu d'acteurs qui se modifie, qui se complexifie.
00:15:16 Mais à nouveau, le point clé c'est cette question, donc cette valeur non financière
00:15:23 devient financière.
00:15:24 Il me semble un sujet assez important, alors je ne parle pas de la mesure des externalités,
00:15:30 comme j'ai le privilège de l'âge, j'avais travaillé il y a très longtemps sur les
00:15:35 mesures socio-économiques des externalités.
00:15:38 Je me souviens un peu d'usine à gaz, alors je ne veux pas dire à ceux qui s'y lancent
00:15:43 de ne pas s'y lancer parce que je pense que tout n'a pas été épuisé, mais en tout
00:15:47 cas, je pense que ce à quoi il faut faire attention, c'est de ne pas se lancer dans
00:15:54 des choses qui seraient trop compliquées.
00:15:56 Et puis ce qui me frappe c'est que chacun vient avec sa propre définition de la valeur,
00:16:01 alors j'en ai listé ici quelques-unes, mais je l'appelais ça la tour de Babel des
00:16:04 valeurs, c'est-à-dire que selon les cas, vous allez avoir des gens qui vont parler
00:16:08 de valeur verte, d'investissement socialement responsable, la double matérialité avec
00:16:12 l'impact financier et l'impact impact, qui rejoint la taxonomie européenne.
00:16:16 Vous allez dans les dossiers, il y a un document d'efficacity pour un label ville durable
00:16:24 innovante qui est une autre manière d'acter la valeur extra financière des projets, mais
00:16:29 en tout cas, tout l'enjeu, c'est finalement que ces valeurs se rejoignent, puisque comme
00:16:34 je le disais, certains acteurs, certains financiers, certaines banques, certains investisseurs
00:16:38 vont accepter de financer des projets s'ils respectent certaines valeurs, encore faut-il
00:16:41 qu'ils parlent le même langage des valeurs, il me semble.
00:16:44 Et puis l'option 4, elle est un peu plus complexe, mais je l'ai appelée la valeur
00:16:48 colibri, ou la valeur qui s'éclate, et c'est un peu l'idée que finalement, la
00:16:52 somme des valeurs devient une grande valeur.
00:16:56 Et ça rejoint pas mal de thèmes qui ont été évoqués ce matin.
00:17:00 Alors, il me semble que c'est d'abord la valeur des interstices.
00:17:06 Ce matin a été évoqué le fait de révéler le foncier invisible.
00:17:08 Révéler le foncier invisible, ça veut dire quoi ? C'est prendre acte du fait que ce
00:17:12 qui n'avait pas de valeur à un moment donné a de la valeur.
00:17:15 Et dans ce foncier invisible, il me semble qu'il faut effectivement traquer chaque
00:17:18 mètre carré d'espace potentiellement avec de la valeur.
00:17:22 C'est par exemple ce mètre carré d'espace public à très forte valeur que sont les
00:17:28 trottoirs, mais c'est également les toitures.
00:17:30 Ce sont tous les mètres carrés interstitiels, les dents creuses.
00:17:34 Donc ça c'est une première forme de valeur de l'interstice spatial.
00:17:38 C'est les interstices temporels, c'est toute la valeur du temps masqué, donc c'est
00:17:44 notamment tout ce qui permet aux acteurs de l'urbanisme temporaire de créer de la
00:17:48 valeur.
00:17:49 Et puis c'est également tous les maillons invisibles qui vont se créer.
00:17:51 Et il me semble que là, ce qui est en train de se passer, c'est qu'on a donc, comme
00:17:55 ça a été dit, du cousu main, de la dentelle, des acteurs qui vont devenir de plus en plus
00:17:59 très spécialisés sur certains types de produits.
00:18:02 C'est pour ça qu'ici j'ai présenté plusieurs chaînes de valeur.
00:18:04 Par exemple la chaîne de valeur des raies de chaussée, la chaîne de valeur des locaux
00:18:07 solidaires, la chaîne de valeur autour de l'urbanisme temporaire.
00:18:12 Et il me semble que la nouvelle valeur, c'est cette somme de valeur, de petites valeurs
00:18:17 qui font une grande valeur, avec pour une part aussi le fait que certains de ces acteurs
00:18:22 sont des acteurs de l'économie sociale et solidaire, avec justement une valeur extra-financière
00:18:26 qui est intégrée finalement dans leur modèle économique.
00:18:28 Et ça, ça génère en fait, ou ça correspond plutôt au fait que finalement on a des acteurs
00:18:35 qui sont en train de renouveler chacun leur propre modèle économique, alors que ce soit
00:18:39 par la maîtrise, par une proposition de valeur sur un produit spécifique, donc typiquement
00:18:47 par exemple la foncière Socles Actifs qui est un regroupement d'acteurs qui travaillent
00:18:51 avec Grand Paris Aménagements sur les socles.
00:18:53 Mais ça peut être aussi une valeur qui va être liée à la maîtrise d'une activité
00:18:56 spécifique.
00:18:57 De ce point de vue là, le développement du hors-site c'est très intéressant parce
00:19:00 que c'est la rencontre du monde industriel avec le monde du sur-mesure qui était le
00:19:03 monde de l'immobilier.
00:19:04 Ça peut être à gauche en bas, la valeur qui est liée à l'utilisation d'une nouvelle
00:19:09 ressource clé avec des acteurs qui rentrent sur les toits ou les trottoirs.
00:19:15 Et puis c'est également tous ces modèles de dissociation fonciers bâtis, on voit bien
00:19:20 qu'on est en train de rechercher justement la valeur à l'intérieur de ce qui était
00:19:23 associé et qu'on va dissocier.
00:19:24 Donc vous voyez, quatre réponses me semble-t-il à cette question du nouveau modèle économique.
00:19:32 Une première réponse qui a toutes ses limites me semble-t-il, c'est la densification qui
00:19:35 ne s'accompagnerait pas du périurbain, qui ne s'accompagnerait pas d'une prise en charge
00:19:39 d'intérêt général, ce sur quoi des aménageurs sont en train de se positionner.
00:19:42 La deuxième réponse c'était la réponse du Misty Gris, un acteur qui accepte de renoncer
00:19:48 à la valeur.
00:19:49 La troisième réponse c'est un système plus global en fait où la valeur extra financière
00:19:53 se traduit par de la valeur financière injectée dans les projets.
00:19:56 Et la quatrième réponse c'est cette somme de petites valeurs.
00:19:59 Et puis il me semble que, et puis j'ai bientôt terminé, il me semble que voilà, il y a trois
00:20:05 niveaux défis qui se posent à minima.
00:20:06 Le premier, ce qui me frappe toujours, enfin encore aujourd'hui, c'est le fait que chaque
00:20:13 secteur parle de sa propre sobriété.
00:20:14 Donc la sobriété foncière, la sobriété énergétique.
00:20:17 En réalité l'enjeu c'est bien celui des sobriétés avec un S et celui notamment de
00:20:21 l'articulation avec les sobriétés, entre les sobriétés.
00:20:24 Et notamment moi ce qui m'a beaucoup frappée c'est cette question, alors du coup le schéma
00:20:28 il change un peu, donc vous voyez là, l'idée on transforme en fait du tissu vivant ou des
00:20:33 friches en un morceau de ville, mais si vous regardez l'image, elle est tout à fait différente.
00:20:38 En fait là c'est une ville éponge, c'est une ville totalement perméable.
00:20:40 Et ce qui est en jeu ici c'est toute la question des nouvelles infrastructures.
00:20:44 Moi j'avais été très frappée lorsque une collectivité m'avait dit que justement les
00:20:48 espaces publics sont de plus en plus dimensionnés par rapport au grand cycle de l'eau.
00:20:51 Qu'est-ce que ça veut dire la ville sans tuyaux ? Qu'est-ce que ça veut dire du point
00:20:54 de vue de la limite publique-privé le fait justement de désimperméabiliser ? Je me
00:20:58 souviens d'une intervention de Michel René à la fondation Paladio qui redisait que finalement
00:21:02 l'opération d'ensemble c'était, alors quelle que soit sa taille, comme ça a été
00:21:06 dit par Philippe Bigouix, mais en tout cas pour penser la biodiversité, les oiseaux
00:21:12 et les arbres qui ne connaissent pas le cadastre, eh bien il faut pouvoir penser en englobant
00:21:17 les frontières publiques et privées, en les dépassant, et ça pose la question des
00:21:20 nouvelles échelles d'intervention.
00:21:21 Le deuxième sujet, c'est celui de la sobriété matière.
00:21:26 Donc j'en ai pris conscience lors d'une discussion avec François Bourvik de la SPL
00:21:30 sur nos bois, et au fond ça correspond à cette idée qu'aujourd'hui on assiste en
00:21:36 fait à un recyclage urbain nouvelle manière.
00:21:39 Je pense qu'il faut faire vraiment attention sur ce thème recyclage urbain.
00:21:43 Il y avait la première manière, c'était je démolis pour reconstruire, et la nouvelle
00:21:48 manière c'est je ne démolis pas, c'est je réhabilite mes bâtiments, c'est le sol
00:21:53 des bâtiments qui devient en fait le nouveau foncier.
00:21:56 Et là ça pose une vraie question.
00:21:57 Alors ça pose deux questions, d'abord du point de vue des acteurs, je pense qu'on
00:22:01 va assister à une hybridation des chaînes d'acteurs de l'immobilier neuf et de l'immobilier
00:22:07 ancien, mais surtout ça pose aussi une vraie question sur le modèle économique de l'aménagement
00:22:13 puisque ces nouvelles constructions qui sont de la réhabilitation, pour l'essentiel,
00:22:19 ne donnent pas lieu ni à des charges foncières, ni à des participations constructeurs.
00:22:23 Alors j'ai cité le cas de la SPL Marnebois, on a par exemple la même chose avec la SPL
00:22:27 Lyon-Pardieu, qui eux sont sur des territoires, qui s'engagent dans des logiques de sobriété
00:22:33 matière parce qu'ils considèrent que justement en tissu humain constitué, la sobriété
00:22:37 foncière c'est d'abord de la sobriété matière, et qui peuvent se permettre d'aménager
00:22:40 dans ces conditions là parce qu'il y a un modèle économique de la réhabilitation
00:22:44 d'immeubles qui reste valable, mais quid lorsque ça n'est pas le cas.
00:22:48 Donc en tout cas il me semble que là c'est un défi majeur, c'est celui de pouvoir
00:22:51 passer cette nouvelle économie du recyclage humain qui ne produit plus de charges foncières,
00:22:58 et je me permets de renvoyer une étude qu'on fait avec Nicolas Riau, et en fin partie
00:23:02 prenante, et Spélia, qui est financée par l'ADEME, le PUCA et la Banque des Territoires
00:23:05 sur les modèles économiques de la sobriété, les nouveaux modèles économiques des défis
00:23:10 de la sobriété, et l'idée c'est de dire finalement, on est en train de changer de
00:23:12 paradigme, jusqu'à présent les services urbains et l'aménagement étaient fondés
00:23:17 sur l'hypothèse d'une hausse des quantités consommées ou produites, par exemple la
00:23:22 hausse des mètres carrés de surface de plancher produite, quid, lorsque l'on assiste à une
00:23:27 diminution de ces mètres carrés, ou que, encore une fois, il n'y a plus de génération
00:23:30 de charges foncières ou de participation.
00:23:32 Et puis, dernier défi me semble-t-il, qui lui est né d'une discussion avec Jérôme
00:23:38 Gauze, en fait, et donc là on voit le site de Mérignac-Soleil, qui est cette idée finalement
00:23:42 de se dire, mais on a aussi des cas où l'aménageur va devoir intervenir pour, rien qu'on peut
00:23:47 construire, mais bien pour pouvoir renaturer, et ça revoit au débat sur la valeur du vide,
00:23:52 qui je trouve est un magnifique sujet, et donc voilà, il me semble que c'est le troisième
00:23:56 défi parmi d'autres qui se pose.
00:23:58 Et alors juste pour terminer, pour reboucler sur le lieu, du coup, pour finir, donc si
00:24:04 vous voyez bien à gauche, ce qu'on voit c'est une sorte de dauphin, c'est un globicéphale,
00:24:09 et alors j'ai lu que les globicéphales, qui se fait en fait harponner par le navire
00:24:14 d'exploration, ce sont des animaux sociaux qui se déplacent le plus souvent en borde,
00:24:19 et je me disais que c'était peut-être un message pour dire qu'il faut faire attention
00:24:21 à ne pas trop se déplacer en borde, à ne pas être trop moutonnier, et que peut-être
00:24:24 ceux qui sortiront dans les nouvelles valeurs, c'est ceux qui seront innovés.
00:24:27 Voilà, merci.
00:24:28 Alors moi je vais prendre le col du signe, mais est-ce que vous m'entendez bien avec
00:24:44 ces microns ? Oui c'est bon ? Merci beaucoup Isabelle.
00:24:48 Donc bonjour à tous, vous ne me connaissez pas, je m'appelle Arnaud Payard, je suis journaliste
00:24:53 spécialisé en aménagement et urbanisme et pas mal de choses.
00:24:56 Je suis content de voir que tout le monde n'est pas parti après les annonces de Jean-Baptiste
00:25:03 Butelaine, moi quand j'étais journaliste je venais essentiellement pour ça, donc je
00:25:06 suis content que vous soyez avec nous cet après-midi.
00:25:08 Après avoir décortiqué ce matin les valeurs sociétales que doit refléter l'aménagement,
00:25:13 on va cet après-midi se lancer un peu plus, on va mettre un peu plus les mains dans le
00:25:18 cambouis en allant sur le terrain.
00:25:20 Pour commencer je viendrai appeler d'ailleurs les intervenants de cette table ronde de cet
00:25:23 après-midi, j'aimerais que Olivier Broussois, Nina Schönmuller, Samuel Koppel, Emeric Fabry,
00:25:29 Historia Amrioui et Lise Méliand me rejoignent sur scène avant de commencer plus avant.
00:25:36 Je vous présenterai tous les uns après les autres avant que vous interveniez.
00:25:42 Vous avez des micros, vous avez 4 micros pour 6 par contre, on est un peu en dej de micro,
00:25:49 il faudra partager.
00:25:50 Les aménageurs professionnels de la ville sont un peu tiraillés entre des injonctions
00:26:00 contradictoires, entre des valeurs sociétales, des valeurs financières, ils doivent les
00:26:03 incarner sur le terrain.
00:26:04 On va découper cette table ronde en deux grandes parties, on va faire deux tables rondes,
00:26:10 on va essayer de les fusionner, donc une première partie sera dédiée aux territoires détendus
00:26:14 et une deuxième partie plutôt sur les territoires métropolitains et territoires tendus.
00:26:17 Donc des questions elles sont nombreuses, moi j'ai noté comment est créée la valeur,
00:26:23 par qui, comment elle se répartit entre promoteurs et aménageurs, à quel point ces chaînes
00:26:29 de valeurs sont communes d'un projet à l'autre, d'un territoire à l'autre, quels leviers
00:26:33 aident ou empêchent l'atteinte de ces valeurs, quels premiers rajustements imaginer voire
00:26:37 déjà opérer par la collectivité et enfin, la question qui pour moi est la plus intéressante,
00:26:41 c'est comment et pourquoi peut-on envisager des renoncements de valeurs dans l'aménagement
00:26:47 vu le contexte actuel.
00:26:48 Donc moi je suis content d'arriver à prix Zabel parce qu'en relisant une note du RNA
00:26:54 que je crois que tu avais écrite en 2016, une note intitulée "Les recompositions de
00:26:58 la chaîne de l'aménagement et de l'immobilier", j'avais lu que les aménageurs étaient situés
00:27:02 je cite "au croisement de l'intérêt général dont qu'ils seraient les garants et les logiques
00:27:06 opérationnelles privées".
00:27:07 Donc je trouve que ça vous va bien Olivier Broussois, Olivier Broussois c'est un constat
00:27:13 qui peut s'appliquer à votre structure, Olivier vous êtes à la tête de la société
00:27:17 d'équipement du Poitou, donc une SEM départementale auquel s'est adjointe une SPL en 2022, donc
00:27:25 une société publique locale d'aménagement.
00:27:27 Donc votre terrain de jeu à vous, c'est Poitiers et ses environs, c'est un territoire
00:27:31 qui n'est pas vraiment détendu mais c'est pas non plus un territoire métropolitain
00:27:34 et c'est un territoire qui a des enjeux notamment au niveau du ZAN qui sont importants, un territoire
00:27:40 pilote du ZAN notamment.
00:27:42 Donc Olivier, est-ce que vous pourriez préciser un peu cet entre deux, est-ce qu'on est
00:27:45 en ruralité ou pas sur le Grand Poitier ?
00:27:49 Oui merci, bonjour à toutes et à tous.
00:27:52 On va passer tout de suite là-dessus.
00:28:12 Effectivement, avant de rentrer dans le vif du sujet peut-être et avant d'atterrir sur
00:28:16 nos sujets pragmatiques, peut-être un rappel du contexte territorial de Grand Poitiers
00:28:23 qui est donc le secteur de prédilection d'intervention d'eau d'eau structure.
00:28:26 Donc Grand Poitiers c'est un pôle d'équilibre on va dire au nord de la région Nouvelle-Aquitaine.
00:28:32 Alors je ne vous ai pas montré de carte mais effectivement c'est une agglomération de
00:28:36 40 communes qui est située à une heure de tour par la route, 1h15 de Paris à Bordeaux
00:28:43 par la ligne TGV Atlantique.
00:28:46 Donc un territoire de 200 000 habitants, 40 communes, c'est une agglomération relativement
00:28:52 récente puisqu'elle a été configurée dans sa géométrie actuelle en 2017 avec une grande
00:29:00 partie du territoire qui est rural et une partie urbanisée qui est centrée essentiellement
00:29:06 sur Poitiers et ses communes limitrophes qui constituaient d'ailleurs l'agglomération
00:29:11 A13 sous l'ancien format.
00:29:13 Un point singulier peut-être dans ce territoire c'est pour ceux qui ne situent pas Poitiers
00:29:22 sur la carte, c'est peut-être que vous situez plus facilement le Futuroscope qui donc est
00:29:26 désormais complètement intégré à cette agglomération depuis 2017 et qui donc intègre
00:29:34 un élément un peu spécifique dans le fonctionnement de ce territoire, cet élément attracteur
00:29:39 très fort.
00:29:40 Un constat aussi sur ce territoire qui est un territoire qui a une tradition historique
00:29:45 de tertiaire public très très fort, c'est une ancienne capitale régionale et on a un
00:29:50 emploi public qui est surreprésenté sur ce territoire.
00:29:53 Sur la période récente, on va dire que c'est un territoire qui a une croissance mesurée,
00:30:01 donc effectivement, vous l'avez dit, on n'est ni entendu ni en détendu, c'est un entre-deux,
00:30:08 il y a une croissance mesurée régulière depuis plus de 20 ans.
00:30:12 Par contre, ce qui caractérise ce territoire, c'est un étalement urbain important qui s'est
00:30:18 déployé depuis les années 80 sur des terres agricoles avec effectivement une culture de
00:30:23 la maison individuelle très très forte et des zones commerciales périphériques aussi
00:30:28 qui marquent tout le pourtour de l'arrocade de Poitiers.
00:30:33 C'est un territoire qui s'est développé en extension urbaine un peu par opportunité
00:30:41 successive.
00:30:42 Poitiers était une ville relativement réduite jusqu'à la seconde guerre mondiale, 45 000
00:30:49 habitants jusqu'à 1945.
00:30:52 C'est à noter que c'est une ville qui a doublé sa population depuis la seconde guerre
00:30:59 mondiale, donc on est à 90 000 habitants aujourd'hui et l'agglomération aussi qui
00:31:02 a suivi un peu cette tendance de croissance.
00:31:05 Donc effectivement, un modèle qui s'est développé sans contraintes particulières
00:31:11 en extension et du fait aussi qu'il n'a pas été questionné par des grands événements
00:31:17 qui ont pu toucher d'autres territoires plus au nord.
00:31:20 Je pense à l'industrialisation et la désindustrialisation qui a généré des questionnements sur l'aménagement
00:31:27 de ces territoires et puis sur la question des dommages de guerre, puisque c'est un
00:31:33 territoire qui a été relativement épargné par la seconde guerre mondiale et qui n'a
00:31:37 pas dû se reconstruire d'une certaine façon.
00:31:40 Dernier élément contextuel pour situer ce territoire, c'est effectivement une alternance
00:31:51 politique en 2020 qui a porté à la tête de la ville de Poitiers une maire écologiste.
00:31:56 Qui a souhaité effectivement impulser de nouvelles modalités de développement de
00:32:03 son territoire via notamment la mise en place d'un PLI à 40 porté aussi par la présidente
00:32:10 de l'agglomération.
00:32:11 Et donc avec effectivement désormais l'affirmation de nouveaux axes forts que je pourrais résumer
00:32:22 en quatre, c'est à dire sobriété au pluriel, ça a été dit, sobriété foncière, sobriété
00:32:30 dans l'usage des matériaux, préservation des ressources et des richesses locales.
00:32:35 Donc on est bien là sur la question de la préservation des terres agricoles, des paysages
00:32:41 et une attention particulière à la gestion de l'eau, puisque c'est un sujet qui peut
00:32:46 être parfois critique sur ce territoire.
00:32:49 Tout en cherchant à, je dirais, à affirmer le rôle de GPCU dans un équilibre macro
00:32:59 territorial du Grand Ouest, trouver sa place, un peu comme le disait Philippe Buix.
00:33:05 On a peut être effectivement ces territoires là ont peut être un rôle à jouer dans
00:33:09 un rééquilibrage à une échelle macro.
00:33:11 Et puis effectivement, continuer à accueillir une population qui est toujours en croissance.
00:33:19 Mais de façon maîtrisée, en étant attentif à cette question de l'inclusion d'un certain
00:33:25 nombre de populations sur lesquelles peut être des solutions n'étaient pas proposées
00:33:30 jusqu'à présent sur le territoire.
00:33:31 Du coup Olivier, alors je suis désolé, le col du CIM n'est pas très avancé, enfin
00:33:37 je ne vous vois pas, donc c'est un peu déstabilisant, mais je voulais vous demander justement,
00:33:41 vous avez signalé que vous aviez plusieurs ac en héritage, moi j'ai l'impression
00:33:43 à vous entendre que l'une des valeurs que vous portez en tant qu'aménageur c'est
00:33:46 la sobriété foncière.
00:33:47 Sur le poitier c'est un sujet qui est porté depuis l'alternance politique de 2020,
00:33:51 vous l'avez dit.
00:33:52 Comment est-ce qu'en tant qu'aménageur justement on prend ces projets en héritage
00:33:57 où la sobriété foncière n'était pas la priorité on va dire, et on les transforme
00:34:02 en projets plus vertueux ? Comment ça se passe concrètement ?
00:34:03 Oui alors effectivement, pour revenir à nos structures, face à ces projets, à cet
00:34:14 requestionnement du modèle de développement territorial de Grand Poitiers, la question
00:34:20 a été posée du rôle de notre structure, qui était une structure dont j'ai pris la
00:34:25 direction en 2016, qui était une structure on va dire entre guillemets un peu poussiéreuse
00:34:29 et qui effectivement était basée sur des modes de fonctionnement très anciens.
00:34:33 C'est une structure qui a accompagné l'extension urbaine et qui a donc contribué à l'image
00:34:41 du territoire tel qu'il est encore aujourd'hui.
00:34:44 Donc effectivement la décision a été prise notamment d'avoir à ses côtés, que la
00:34:50 collectivité ait à ses côtés, je dirais des structures plus musclées pour pouvoir
00:34:57 je dirais traiter toute la chaîne de valeur de l'aménagement urbain.
00:35:00 Donc effectivement redéploiement d'outils, alors avec deux décisions fortes, d'une
00:35:06 part la création d'une ESPL, Poitou Aménagement, création récente, décembre 2022, avec deux
00:35:13 actionnaires qui sont la ville de Poitiers et l'agglomération de Grand Poitiers.
00:35:17 Et puis une augmentation de capital significative de la SEM historique, une SEM qui avait été
00:35:23 créée dans les années 60 par les villes de Poitiers-Châteleau, historiquement.
00:35:27 Donc c'est une augmentation de capital significative puisqu'on a multiplié par 6 le capital pour
00:35:33 porter de 1 million d'euros à 6 millions d'euros.
00:35:36 Alors l'objectif double de ce groupe d'EPL et de cette initiative de renforcement des
00:35:42 outils c'est bien sûr repositionner nos entreprises publiques locales dans un rôle
00:35:47 plus stratégique auprès des collectivités.
00:35:48 Je pense à la SPL, on le sait, la spécificité de l'ESPL c'est d'être en capacité d'avoir
00:35:54 des contrats de gré à gré avec les collectivités qui sont leurs actionnaires et donc effectivement
00:35:59 c'est cette capacité à remonter la chaîne de valeur et être en émergence de projets
00:36:03 pour effectivement aider les collectivités à bien canaliser leurs investissements publics
00:36:11 et leurs initiatives sur leur territoire.
00:36:13 Donc ça veut dire derrière aussi, c'est un élément contextuel qu'il faut avoir en
00:36:19 tête, c'est un territoire où il n'y a pas d'agence d'urbanisme.
00:36:23 Donc effectivement il y a aussi ce questionnement qui nous est renvoyé au niveau de la SPL
00:36:28 d'être dans un rôle très en amont pour, je dirais, cadrer le développement territorial
00:36:34 sur des échelles assez importantes.
00:36:37 De jouer ce rôle par défaut d'agence d'urbanisme qui n'existe pas ?
00:36:41 Le jouer complètement c'est un peu compliqué, on n'a pas la capacité de faire l'observation
00:36:46 comme le font les agences d'urbanisme.
00:36:47 Effectivement par contre préfigurer des grands ensembles, l'évolution de certains grands
00:36:54 morceaux de territoire, oui ça fait partie finalement de nos compétences plus facilement.
00:36:58 Aider la collectivité à avoir cette vision stratégique.
00:37:01 Exactement.
00:37:02 Et puis l'autre objectif effectivement sur l'augmentation de capital, c'est effectivement
00:37:09 la capacité d'amplifier l'initiative publique par des opérations menées sur fond propre,
00:37:17 par la SEM historique qui a cette capacité sur le plan juridique et donc de le faire
00:37:22 de façon partenariale avec des promoteurs ou des investisseurs, puisqu'on est sur une
00:37:28 logique soit de copromotion et/ou de co-investissement.
00:37:31 Ça nous pose forcément un certain nombre de questions sur le renforcement de l'équipe
00:37:39 puisque la structure est en croissance assez importante aujourd'hui puisqu'on a quasiment
00:37:45 doublé les effectifs en moins d'un an.
00:37:47 On est passé une équipe d'une dizaine de personnes.
00:37:49 J'ai pas envie de dire que l'augmentation de capital est toute récente, elle date de
00:37:54 fin d'année dernière, fin 2023.
00:37:56 Donc tout ça est en cours de construction.
00:37:57 Donc une équipe d'une petite vingtaine de collaborateurs avec effectivement, ça a été
00:38:03 évoqué tout à l'heure dans les débats, sur quoi s'appuyer pour changer notre façon
00:38:11 d'appréhender notre métier.
00:38:12 Je pense qu'on a quand même un certain nombre de connaissances.
00:38:15 C'est juste qu'il faut les mettre dans une logique de transversalité plus forte afin
00:38:20 d'être en mesure de traiter une complexité croissante des projets que nous devons mener.
00:38:27 Et donc finalement, s'appuyer sur la technicité des collaborateurs pour faire évoluer les
00:38:33 pratiques métiers.
00:38:34 Voilà en quelques mots et pour finir sur les structures, sur l'équipe, dire aussi
00:38:45 qu'on a essayé assez rapidement aussi de se positionner sur des démarches innovantes
00:38:50 qui ont été lancées par l'État, que ce soit par la NCT où on a contribué avec les
00:38:56 collectivités locales à alimenter la démarche des territoires pilotes de sobriété foncière.
00:39:03 Et puis finalement aussi une compétence qu'on a acquis, je dirais, sur le tas, pour le dire
00:39:11 trivialement, de proposer régulièrement des dossiers fonds friches, fonds verts, sur
00:39:19 lesquels effectivement on a pris l'habitude d'être en capacité, je dirais, de faire
00:39:22 des propositions au niveau des services de l'État pour être éligibles.
00:39:26 Si on revient sur les valeurs défendues dans nos opérations d'aménagement, ça a été
00:39:40 un peu dit puisque c'est une sorte de miroir, d'effet miroir par rapport au PLUI qui est
00:39:46 en cours d'élaboration à 40 communes sur le territoire de Grand Poitiers.
00:39:50 Donc la sobriété foncière, effectivement, volonté des élus de réduire de façon drastique
00:39:57 la consommation de terre vers l'école pour, je dirais, anticiper l'application du ZAN
00:40:05 sur l'étape de 2030 puis 2050.
00:40:07 Il faut quand même dire que sur ce territoire-là, on est face à un changement culturel qui
00:40:12 est extrêmement fort et qui peut être même extrêmement violent pour les maires ruraux.
00:40:18 Donc il y a vraiment cette question d'accompagnement qui est importante et on est en plein dedans
00:40:25 en ce moment.
00:40:26 C'est un vrai changement de valeur pour certains élus.
00:40:27 Voilà, exactement.
00:40:28 Un élément qui me paraît important et là qui est cher aux exécutifs locaux, que ce
00:40:36 soit la ville ou que ce soit l'agglomération, enfin la communauté urbaine pour être plus
00:40:41 précis, c'est effectivement cette question de la participation citoyenne.
00:40:45 On a des élus qui sont très attachés à réimpliquer, à réintéresser les citoyens
00:40:51 à la chose politique et effectivement, de les amener aussi à être plus impliqués
00:40:59 dans les projets d'évolution de leur cadre de vie au quotidien.
00:41:02 Donc, on a de notre côté aussi, nous, tout un travail important d'adaptation à cette
00:41:07 nouvelle donne de participation citoyenne très structurée et qui, en même temps, on
00:41:14 le sent bien puisque Poitiers a connu, comme un certain nombre de ses territoires intermédiaires,
00:41:19 une flambée immobilière un peu subite un peu avant le Covid et très importante après
00:41:26 le Covid.
00:41:27 C'est comment être en capacité, je dirais, de travailler sur l'acceptabilité et la
00:41:32 sondabilité des projets, compte tenu effectivement de ce que je viens de dire auparavant, c'est-à-dire
00:41:37 un territoire habitué, je dirais, à de la construction pavillonnaire, peu habitué
00:41:43 à l'intensification des tissus.
00:41:45 Et donc, quand les promoteurs ont débarqué, je dirais, sur des fonciers, je dirais, maîtrisés
00:41:51 en direct, une levée de boucliers, des associations de quartier qui se sont mis devant debout
00:41:57 et puis des associations d'habitants qui se sont constitués pour contester et déposer
00:42:02 des recours sur les permis.
00:42:03 Donc, il y a vraiment cette question, je dirais, pour nous d'accompagner cette participation
00:42:08 citoyenne pour se donner les moyens, je dirais, de rendre concrète cette sobriété foncière
00:42:17 sur le plan opérationnel.
00:42:18 Programmation urbaine, je l'ai déjà dit, je vais passer assez vite, mais effectivement,
00:42:24 et puis ça a été dit très fortement ce matin, on est bien sûr sur les volontés
00:42:29 de mixité sociale, d'inclusion.
00:42:31 On a un certain nombre de populations qui, pour l'instant, ne trouvaient pas forcément
00:42:37 de logements, notamment adaptés à leur handicap, notamment, ou à leur situation exceptionnelle
00:42:48 sur le plan familial ou autre.
00:42:49 Donc, effectivement, un travail important là-dessus.
00:42:53 Qualité d'usage, ça a été dit, l'importance accordée au traitement des espaces publics.
00:43:02 On était finalement sur une ville qui s'est aménagée de façon assez utilitaire.
00:43:07 On peut le dire comme ça, c'est à dire qu'on faisait du découpage foncier, on créait
00:43:11 des voies, on créait des parcelles et on commercialisait.
00:43:15 Donc, effectivement, l'idée d'apporter beaucoup plus de sensibilité à ce territoire
00:43:21 en étant très attentif à la qualité des espaces publics, ce qui n'était pas le cas
00:43:24 jusqu'à présent.
00:43:25 Un travail sur l'économie circulaire, important, qui se rapproche de la question de la sobriété,
00:43:36 puisque on est sur des questions de réemploi de matériaux biosourcés qui sont des valeurs
00:43:41 fortement portées par les élus du territoire et sur lesquelles il nous est nécessaire
00:43:46 aussi d'aider à la structuration de filières pour rendre opérationnel des initiatives
00:43:54 de cette nature.
00:43:55 Et puis, ça a été dit aussi, ça fait partie aussi de la chaîne de valeur, certainement
00:44:00 de l'aménagement.
00:44:02 C'est entre autres profiter aussi des aménagements et des interventions sur du bâti existant
00:44:09 pour avoir une stratégie énergétique, que ce soit par l'installation de panneaux photophotiques
00:44:12 dès que possible, sur des espaces publics également, pour, je dirais, capter de la
00:44:17 valeur aussi par ce biais là.
00:44:19 Olivier, je suis désolé, on a beaucoup de monde.
00:44:24 Si vous pouviez plus rapidement.
00:44:26 Pas de problème, c'est la fin.
00:44:28 Je croyais que j'avais un peu plus de temps, mais non, finalement.
00:44:33 Alors donc, effectivement, aujourd'hui, ce qui paraît important de dire, c'est qu'on
00:44:39 est dans un rôle de l'aménageur qui est en pleine évolution, voire révolution, avec
00:44:44 une vision d'ensemble qui paraît de plus en plus indispensable pour avoir une réponse
00:44:50 pertinente aux attentes politiques exprimées sur le territoire.
00:44:53 Donc, d'être plus en amont dans la définition des projets pour assurer la fiabilité finalement
00:44:58 et la faisabilité des projets qui nous sont soumis.
00:45:00 Je pense que sur la question, notamment sur la question du foncier, je pense que le ZAN
00:45:08 nous impose un repositionnement sur cette question qui devient centrale.
00:45:12 Ça a été évoqué à plusieurs reprises, mais qui comporte un volet financier qui
00:45:18 est quand même extrêmement sensible, avec des sujets de portage à plus ou moins long
00:45:24 terme qui sont à anticiper dans le montage de nos opérations.
00:45:28 Donc, effectivement, ça, c'est un élément nouveau aussi sur le territoire qui n'a pas
00:45:33 anticipé de maîtrise foncière au fil de l'eau.
00:45:38 Et donc, on se retrouve avec cette difficulté sur ce territoire de faire de la sauveté
00:45:42 foncière, mais en n'étant pas encore en capacité d'avoir de maîtrise foncière.
00:45:46 Voilà, donc, également pour traiter, je dirais, l'équation économique de toutes
00:45:55 ces contraintes fortes qui sont sur les opérations de recyclage urbain.
00:46:02 Et on le dit tous, le coût le plus important des opérations de recyclage urbain, donc
00:46:06 c'est, je laisserai après la parole à ma voisine, mais c'est essayer de renforcer
00:46:12 le partenariat en amont avec des promoteurs pour pouvoir construire des réponses très
00:46:20 rapidement, notamment sur la base de sites déjà avec du déjà là, du déjà construit
00:46:25 et en capacité, je dirais, d'être complémentaire entre nos structures pour faire en sorte que
00:46:33 peut être que des coûts cachés ou des coûts mal maîtrisés dans le montage des projets
00:46:37 puissent être rapidement, je dirais, évacués dès lors que chacun met sa contribution technique
00:46:46 à profit d'un montage en amont.
00:46:48 Donc, voilà, c'est l'idée aussi de nous de sortir, je dirais, de consultations comme
00:46:52 on le faisait avant et d'être plutôt, je dirais, dans des montages sur le recyclage
00:46:57 urbain en particulier, très en amont et des collaborations très en amont.
00:47:03 Donc, co-promotion, co-investissement et effectivement optimiser toutes les étapes de la fabrication
00:47:09 d'aménagements urbains.
00:47:10 C'est ce que vous avez fait sur le Lilo du Gueyclin avec votre voisine Ina Schoenmuller,
00:47:16 donc opération de co-promotion, une manière de partager la valeur, en fait, comme nous
00:47:21 montrait Isabel Barross-Arfati, une manière de partager la valeur entre l'aménageur
00:47:25 et le promoteur.
00:47:26 Et du coup, je passe, je finis très, très vite, je file très, très vite.
00:47:33 Donc, pour finir mon propos, donc, effectivement, sur cette question des nouveaux modèles économiques,
00:47:39 quelques pistes de réflexion.
00:47:40 Évidemment, le travail est en cours.
00:47:42 Donc, c'est tout d'abord de façon opportuniste.
00:47:45 Mais je pense que c'est nécessaire.
00:47:47 C'est essayer de mobiliser au maximum les fonds d'État mis à disposition pour accompagner
00:47:52 les changements de pratique, puisque ça ne se fait pas du jour au lendemain.
00:47:54 Et sur notre territoire, on a encore des opérations ancien format à mener, que l'on réinfléchit
00:47:59 au fur et à mesure, mais qui restent des opérations d'extension urbaine.
00:48:04 Mais en même temps, on ne pourra pas du jour au lendemain considérer qu'on satisfasse
00:48:08 tous les besoins avec le recyclage urbain.
00:48:10 C'est effectivement une réflexion sur la mise en place de financements long terme pour
00:48:14 accompagner la transition, la transformation écologique, puisque je pense qu'on a besoin
00:48:19 d'amortir ces mutations sur du plus long terme et qu'il faut qu'on trouve des financements
00:48:25 adaptés à du portage forcier, notamment long terme pour quand on le fait.
00:48:29 Et puis, un élément qui a été dit par Isabelle Barro-Sarphatis, c'est effectivement comment
00:48:35 monétiser finalement ces externalités positives du recyclage urbain.
00:48:40 On reste confronté aujourd'hui, nous, dans des bilans, dans des modes de fonctionnement
00:48:45 de nos bilans aménageurs au fait de quand on aménage, il faut sortir les moyens financiers
00:48:50 pour aménager.
00:48:51 Et voilà, je dirais la externalité positive, la monétisation de l'externalité positive.
00:48:56 On ne la voit pas encore.
00:48:57 Alors, si la collectivité est capable, je dirais de ne pas rétrocéder rapidement.
00:49:01 Très bien.
00:49:02 Mais je pense qu'aujourd'hui, les collectivités locales sont aussi soumises à des contraintes
00:49:06 très, très fortes.
00:49:07 Et ce n'est pas toujours évident d'avoir ce type de discussion avec les collectivités.
00:49:10 Voilà quelques illustrations de mon propos.
00:49:15 Voilà, je passerai rapidement la parole à ma voisine qui parlera notamment de nos interventions
00:49:21 sur le quartier de la gare.
00:49:22 Donc, on est déjà à l'œuvre sur certains projets.
00:49:24 L'île-aux-Duguay-Clarc, j'en parle pas beaucoup, j'en parle pas trop.
00:49:28 C'est ma voisine qui prendra le relais.
00:49:30 La réhabilitation d'une caserne, d'une ancienne caserne de pompiers sur le quartier de la
00:49:37 gare de Poitiers, tout simplement pour dire que là, on a une démarche exemplaire sur
00:49:41 la question du réemploi.
00:49:43 200 matériaux recensés sur le site existant avec l'objectif de voir comment on les réincorpore
00:49:51 dans l'opération, je dirais, de reconversion qui vise à accueillir une auberge de jeunesse
00:49:58 et un pôle d'entreprise autour de l'économie sociale et solidaire.
00:50:02 Donc, voilà un vrai travail très poussé.
00:50:05 80 matériaux qui vont être réutilisés dans la rénovation de la caserne, 120 matériaux
00:50:14 qui vont être mis à disposition pour d'autres opérations.
00:50:16 Mais voilà, quelque part aujourd'hui, pas d'assurance sur le fait que le coût soit
00:50:21 plus maîtrisé.
00:50:22 On est toujours sur une...
00:50:24 Finalement, on n'a pas d'économie avérée aujourd'hui sur le fait d'être dans cette
00:50:28 question du réemploi, d'être très actifs dans cette question du réemploi.
00:50:31 Donc voilà, on voit toujours ces questions de coûts qui sont importantes.
00:50:33 Et puis voilà, c'est une autre dimension sur laquelle on est intervenu.
00:50:39 C'est de la reconversion de sites industriels dans une logique de réindustrialisation.
00:50:43 C'est juste pour montrer que ce n'est pas une affaire mince.
00:50:48 C'est une question de recyclage urbain.
00:50:49 On se retrouve à mener des travaux extrêmement lourds, extrêmement pointus techniquement
00:50:55 pour faire de la dépollution de sites, pour remettre en état des sites existants.
00:50:59 Alors, on est bien aidé sur le fond fruit sur cette opération là, mais on voit quels
00:51:03 sont les moyens avec quelques photos techniques.
00:51:05 Quels sont les moyens qui doivent être déployés pour y arriver ? Je m'arrêterai ici.
00:51:10 Merci beaucoup Olivier Broussois.
00:51:13 Donc, sur ces opérations de recyclage urbain, on va écouter Nina Schönmuller, directrice
00:51:19 atlantique de Rainman, Rainman, promoteur qu'on ne présente plus, créé il y a 17
00:51:24 ans.
00:51:25 Et Rainman se revendique en tout cas, se revendique comme un groupe engagé pour la décarbonation,
00:51:30 pour le développement d'une ville bas carbone et inclusive et est attaché à développer
00:51:35 des projets en priorité sur des opérations de recyclage urbain.
00:51:38 Donc, vous travaillez avec la CEP ou la SPL sur le centre de Poitiers.
00:51:45 Donc, comment se passe le partage de la valeur sur ces opérations avec votre partenaire
00:51:54 aménageur ?
00:51:56 Bonjour à toutes et à tous.
00:51:58 Merci beaucoup en tout cas de cette invitation.
00:52:00 Donc, moi, je suis Nina Schönmuller, je suis la directrice de Rainman et l'agence de Bordeaux.
00:52:06 Un petit focus de quelques slides sur Rainman pour ceux qui ne nous connaîtraient pas encore.
00:52:12 Donc, effectivement, comme le disait Arnaud, Rainman existe depuis 2007, créé par Mathias
00:52:20 Navarro et Nicolas Ponson.
00:52:21 Il y a trois structures.
00:52:23 Peut-être que ça, vous ne le connaissez peut-être pas de la part de Rainman, mais nous sommes
00:52:27 effectivement promoteurs immobiliers sur toute la France.
00:52:30 Mais nous avons également, nous sommes hôteliers depuis 2015.
00:52:34 On détient trois hôtels et quatre trailes en gestation.
00:52:39 Et on est depuis deux ans, on a créé une foncière solidaire qui permet en fait à
00:52:44 des structures qui ont besoin d'être accompagnées financièrement parlant sur tout ce qui est
00:52:50 économie sociale et solidaire, de les accompagner pendant un certain temps.
00:52:53 Donc, l'idée de cette foncière, c'était de dire nous sommes promoteurs, on travaille
00:52:57 sur des projets à moyen terme.
00:52:59 On va créer une foncière pour montrer aux collectivités, aux aménageurs que nous ne
00:53:04 sommes pas là pour travailler sur des projets courts, mais bien sûr du long terme avec
00:53:08 cette foncière solidaire.
00:53:09 On a une parité, on est très engagés sur nos projets.
00:53:16 On a aujourd'hui cinq implantations en France et ce qui est aujourd'hui nous intéresse
00:53:22 fortement, ce sont les projets mixtes.
00:53:24 50% de notre production est de la réhabilitation.
00:53:28 Nous sommes le premier promoteur à avoir été labellisé Bicorp.
00:53:32 Donc, c'est une labellisation internationale qui permet en fait de confronter à la fois
00:53:37 la production de ce que nous réalisons avec le management interne de notre société.
00:53:43 Et nous sommes également entreprise à mission, ce qui nous pousse en fait à travailler des
00:53:49 projets qui ont du sens et pour lesquels aujourd'hui on a vocation à créer des lieux de vie et
00:53:58 en tout état de cause, à faire en sorte de travailler ensemble avec l'intégralité
00:54:03 des parties prenantes.
00:54:04 Donc, j'ai voulu vous montrer en fait des visages dans notre présentation parce que
00:54:09 pour moi, le métier de promoteur, ça fait 20 ans maintenant que je travaille dans ce
00:54:14 métier là, j'en suis très fière.
00:54:15 Maintenant, je pense qu'on a oublié parfois la raison et l'intérêt de notre projet,
00:54:21 c'est de travailler pour des personnes.
00:54:23 On travaille tous ensemble et je pense que l'humain doit revenir au cœur de nos préoccupations
00:54:28 et c'est l'intérêt pour lequel aujourd'hui, moi j'ai rejoint les équipes de Redman
00:54:32 il y a trois ans parce que je suis intimement convaincue que c'est cette volonté là de
00:54:36 travailler ensemble les projets qui va nous faire avancer.
00:54:39 Et donc, voilà nos valeurs aujourd'hui chez Redman et ce sont des valeurs pour lesquelles
00:54:44 je pense qu'on s'est trouvé en accord en tout cas avec la CEP et la ville de Poitiers
00:54:51 pour réaliser ces projets là.
00:54:53 Donc, très clairement aujourd'hui, on se positionne sur des projets de renouvellement
00:54:57 urbain, de réhabilitation.
00:54:59 On en fait 50% aujourd'hui mais notre objectif est d'en faire beaucoup plus.
00:55:04 On travaille sur le déjà là, on pense qu'il y a énormément de choses à faire avec ce
00:55:09 qui existe déjà.
00:55:11 De mon point de vue sur mon secteur, je travaille sur toute la Nouvelle-Aquitaine.
00:55:16 Il y a énormément de choses à faire déjà en Nouvelle-Aquitaine pour travailler des
00:55:21 projets en réhabilitation et du coup c'est vrai que c'est des choses sur lesquelles
00:55:27 je pense qu'il faut mettre l'accent dessus dans les années à venir.
00:55:30 Et très clairement aujourd'hui, la société que je représente se positionne à 100% pour
00:55:37 la zéro artificialisation nette ou en tout état de cause si on doit artificialiser,
00:55:41 ce sont des zones pour lesquelles les transports en commun ont été prévus en amont et en
00:55:45 tout état de cause, on ne va pas sur des sites où la voiture est prédominante.
00:55:50 On est aussi sur la ville inclusive et sur tous nos projets, c'est là où l'humain
00:55:59 rentre en ligne de compte, c'est qu'il est indispensable de lancer des concertations
00:56:06 sur les projets.
00:56:07 C'est-à-dire que nous en tant que promoteurs, on a besoin de savoir ce que la collectivité
00:56:11 a besoin, ce que l'aménageur a imaginé ou en tout cas a travaillé ou en tout cas
00:56:17 souhaite voir produire sur les terrains mais on a aussi besoin de savoir ce que les voisins,
00:56:25 les riverains, les futurs usagers ont besoin de voir sur ces projets-là.
00:56:33 Donc en fait pour moi la concertation c'est quelque chose qui est indispensable, on ne
00:56:37 peut pas travailler un projet si on ne va pas à l'encontre des gens et si on ne va
00:56:40 pas leur demander leur avis sur leurs besoins et leur volonté.
00:56:47 Et justement sur ce sujet Olivier Broussois disait qu'il y a eu un moment où une forme
00:56:53 de mouvement des promoteurs vers Poitiers qui a pu hérisser le poil de certains habitants,
00:56:59 est-ce qu'il a fallu justement passer par là pour faire accepter les projets au centre
00:57:03 de Poitiers ? C'est une manière de faire aussi accepter les projets cette concertation
00:57:09 ?
00:57:10 Alors oui, moi je pense qu'aujourd'hui et c'est un des points sur lesquels je vais
00:57:15 parler dans la slide d'après, c'est les constats et les propositions de solutions
00:57:19 entre aménageurs et promoteurs, c'est qu'il me semble indispensable aujourd'hui que la
00:57:25 communication s'installe.
00:57:26 Je pense qu'un promoteur ne connaît pas tout, on a une expérience, on peut apporter
00:57:32 notre savoir-faire, nos idées, mais aujourd'hui ce n'est pas nous qui allons révolutionner
00:57:39 les quartiers, je pense que c'est toute la chaîne de valeur qui doit se mettre la main
00:57:43 dans la main pour trouver des solutions dans le contexte où on est mais aussi pour l'avenir
00:57:48 qui se dessine devant nous.
00:57:51 Donc travailler sur des projets aujourd'hui en promotion immobilière sans travailler
00:57:57 main dans la main avec les aménageurs, pour moi ça n'a pas de sens.
00:58:00 Je pense concrètement en parlant qu'on parle tout le temps de montant de charges foncières,
00:58:05 j'ai beaucoup entendu ça aujourd'hui et c'est tout à fait légitime, on est tous
00:58:09 là aujourd'hui parce qu'on a des bilans économiques à faire tourner, que ce soit
00:58:14 les aménageurs, que ce soit les promoteurs, on doit à mon sens être beaucoup plus transparent
00:58:19 les uns avec les autres.
00:58:20 Nous aujourd'hui on n'a aucune difficulté à montrer nos bilans, à montrer nos marges,
00:58:27 nos honoraires de gestion parce qu'on sait expliquer, tout s'explique aujourd'hui,
00:58:32 tous les niveaux, toutes les lignes de nos bilans sont explicables et je pense que si
00:58:39 on arrive à être beaucoup plus transparent les uns avec les autres, il y aura des non-dits
00:58:43 qui ne seront plus existants et du coup une difficulté en moins pour essayer de faire
00:58:49 avancer les choses parce que quand on est aménageur on a des difficultés et si ces
00:58:54 difficultés peuvent être présentées aux promoteurs, on peut peut-être ensemble travailler
00:59:00 des projets pour trouver des solutions parce que je pense très clairement que dans le
00:59:05 contexte actuel, il n'y a pas que les promoteurs qui souffrent, il y a bien évidemment les
00:59:09 aménageurs qui ont des difficultés à faire avancer les dossiers et je pense que le collectif
00:59:15 et le collectif que ce soit de toute la chaîne de valeur pour réaliser un projet, il est
00:59:23 primordial.
00:59:24 Un autre constat que je rencontre moi, en tout cas en tant que promoteur qui a une production
00:59:34 100% BBCA bas carbone, c'est qu'aujourd'hui notre coût de construction légitimement
00:59:40 par rapport à un promoteur qui fait des bâtiments peut-être avec un petit peu moins vertueux,
00:59:47 c'est le coût de construction et ce qui fait que quand il y a des consultations, nous
00:59:52 aujourd'hui chez Redman on a vocation à répondre à des consultations avec notre positionnement
00:59:58 assez innovant et on se retrouve avec des montants et des propositions de charge foncière
01:00:04 qui sont nettement inférieures à celles que peuvent proposer d'autres promoteurs
01:00:08 moins vertueux.
01:00:09 C'est pour ça qu'aujourd'hui je pense que un des freins et un des leviers pour
01:00:13 nous, parce que je ne considère pas être la seule promoteur à faire du bas carbone
01:00:19 et être vertueux, il y en a beaucoup d'autres qui le font et qui le font très bien, mais
01:00:23 je pense que si on pouvait définir les charges foncières dès le début sans que ce soit
01:00:27 une surenchère au niveau des consultations, ça vous permettrait aménageurs en tout état
01:00:34 de cause de vraiment regarder des projets au lieu de regarder une charge foncière et
01:00:40 un projet.
01:00:41 Je pense que indirectement il y a beaucoup d'aménageurs qui le font, tout le monde
01:00:45 ne le fait pas, mais je pense que ça fait partie, en tout cas pour nous promoteurs,
01:00:50 de leviers qui nous permettraient de faire des projets plus vertueux et en tout cas de
01:00:54 vous proposer ce qu'on est capable de faire et d'innover.
01:00:57 Il me semblait que la plupart des aménageurs maintenant étaient sur charge foncière fixe,
01:01:05 ce n'est pas le cas partout.
01:01:06 C'était le cas pendant les appels à projets urbain innovants, les charges foncières
01:01:10 étaient fixes à priori pour se concentrer sur le projet plutôt que sur le prix de
01:01:14 vente.
01:01:15 En ce moment il y a des charges foncières qui sont définies mais qui sont des charges
01:01:20 foncières minimales.
01:01:21 C'est un seuil.
01:01:22 Quand vous dites qu'il faut être transparent dans les opérations d'aménagement, vous
01:01:32 attendez, vous revendiquez comme transparent, vous m'aviez dit on travaille à livre ouvert,
01:01:37 vous attendez la même chose de vos partenaires ?
01:01:38 Complètement.
01:01:39 Je suis intimement convaincue qu'aujourd'hui quand on dit, quand les gens sont mécontents
01:01:47 les uns avec les autres, c'est parce que les gens ne se disent pas les choses réellement.
01:01:51 Je pense qu'aujourd'hui il ne faut plus de tabou au niveau financier.
01:01:54 Je pense qu'aujourd'hui on doit faire avancer la ville.
01:01:59 La ville a besoin de tous les acteurs et je pense que le fait d'être transparent permettrait
01:02:06 de lever certains tabous sur des sujets.
01:02:12 Est-ce que vous vouliez décrire un peu plus le projet que vous avez en commun avec la
01:02:22 CET ?
01:02:23 On a souhaité mettre quelques photos pour vous montrer le avant à vrai, alors même
01:02:28 si le après est vraiment un croquis, vous allez le voir après.
01:02:31 L'îlot du Guesclin c'est effectivement une friche des bâtiments appartenant à Enedis
01:02:38 qui sont situés à proximité immédiate de la gare de Poitiers sur laquelle aujourd'hui
01:02:45 on est en phase de faisabilité avec les architectes, avec l'agence Cobé.
01:02:49 L'idée c'est aujourd'hui de faire 5500 m2 de SDP au global avec 1500 m2 de réhabilitation
01:02:57 et 4000 m2 de bâtiment neuf.
01:03:04 Il est intéressant de voir aussi sur un projet comme celui-là, quand on fait de la réhabilitation,
01:03:09 la réhabilitation ça coûte cher et pour pouvoir équilibrer un bilan économique, il
01:03:14 est souvent intéressant de pouvoir mixer la réhabilitation avec le neuf qui permet
01:03:19 de rééquilibrer le bilan.
01:03:23 Là c'est la nouvelle opération, effectivement c'est pour montrer à droite on retrouve un
01:03:30 bâtiment neuf qui va monter à R+4 et sur le côté on retrouve en bleu sur le plan
01:03:37 masse les deux bâtiments Enedis existants et de part et d'autre on met des bâtiments
01:03:42 neufs qui vont accueillir des bureaux.
01:03:45 Et puis pour un peu aussi montrer notre savoir-faire, on a souhaité aussi vous montrer les ateliers
01:03:54 du rond-point, donc là c'est une opération que nous réalisons chez Redman à Nyor.
01:03:58 En fait on travaille pour le compte d'un regroupement d'associations de l'économie
01:04:03 sociale et solidaire Nyorte, c'est une friche industrielle qui est aujourd'hui qu'on va
01:04:08 réhabiliter et ce projet en fait ça fait deux ans qu'on travaille dessus et c'était
01:04:13 un peu un exemple pour vous montrer qu'avec des échanges, avec des discussions, on arrive
01:04:19 à sortir des opérations qui sont économiquement pas forcément évidentes à faire mais c'est
01:04:25 une opération de réhabilitation.
01:04:28 Aujourd'hui on était parti sur plus de 7000 m² de surface de plancher mais l'équilibre
01:04:34 économique du projet ne tenait pas étant donné que les associations, aujourd'hui c'est
01:04:39 un montage qui est particulier, c'est un tiers de subventions publiques, un tiers d'investisseurs
01:04:48 privés et un tiers de dettes.
01:04:50 Et en fait il faut que l'équilibre économique soit complètement iso entre ces trois, ces
01:04:55 trois leviers et aujourd'hui cette opération là ne fait plus 7000 m² mais elle en fait
01:05:01 4000 pour pouvoir répondre à cette contrainte là.
01:05:05 Et la foncière solidaire de Redman a souhaité participer avec l'ANRU sur l'endettement privé
01:05:12 pour pouvoir sortir le projet.
01:05:14 Donc voilà, c'était juste un petit exemple pour montrer ce qu'on peut faire, on peut
01:05:19 faire des projets de 3000 m², de 5000 m² à Poitiers et on fait jusqu'à 50000 m²
01:05:27 à Clichy par exemple chez Redman, donc en fait tout type de projet.
01:05:30 L'idée n'était pas de faire la pub pour Redman mais bien la pub pour la copromotion
01:05:35 avec un aménageur.
01:05:36 Vous avez souligné qu'il y avait un surcoût induit par la rénovation, comment on absorbe
01:05:44 ce surcoût quand on est promoteur, on vend les surfaces ou les logements plus chers ? Ou
01:05:49 alors il faut aller au-delà de ça ?
01:05:53 Dans un équilibre de bilan il y a la charge foncière aussi, malheureusement les promoteurs
01:06:02 n'ont pas le droit aux subventions publiques, c'est un petit problème sur ce type de projet
01:06:08 parce qu'aujourd'hui très concrètement parlant quand on fait une réhabilitation,
01:06:14 quand on travaille un projet aujourd'hui comme du Gaiclin, si moi je n'étais pas
01:06:20 mariée avec un aménageur je n'aurais pas le droit de subvention publique et je ne pourrais
01:06:27 pas forcément travailler ce projet-là et le développer.
01:06:29 Aujourd'hui comment on fait ? On travaille avec toutes les parties prenantes, il faut
01:06:34 savoir que certains investisseurs sont intéressés par la réhabilitation, par le fait d'avoir
01:06:39 des opérations qui soient vertueuses et donc du coup on arrive à trouver des terrains
01:06:43 d'entente mais c'est toute la chaîne de valeur qu'il faut essayer d'optimiser, on
01:06:47 réduit nos marges quand on peut parce qu'il faut savoir que nos marges elles sont dictées
01:06:52 aussi par les banques donc on ne s'amuse pas non plus, on ne peut pas faire n'importe
01:06:56 quoi avec nos marges, on les réduit au minimum quand on peut le faire et pour pouvoir sortir
01:07:01 des opérations de ce type-là.
01:07:03 Donc je note transparence, pas de surenchère sur les charges foncières et réduction des
01:07:10 marges, c'est pas très optimiste mais bon c'est une manière au moins de sortir des
01:07:16 opérations en rénovation.
01:07:17 Alors c'est pas optimiste mais moi je pense qu'aujourd'hui il faut essayer de continuer
01:07:21 à avancer et je pense qu'avec la volonté et l'envie de chacun et le fait de se donner
01:07:29 les moyens, l'argent est nécessaire parce qu'on ne peut pas faire sans mais je pense
01:07:35 que le fait d'avoir envie de sortir des projets, d'avoir envie de faire changer les choses
01:07:41 peut nous aider à ouvrir pas mal de portes.
01:07:43 Merci beaucoup Nina Schönmüller.
01:07:46 On va passer à vous Samuel Coppel.
01:07:49 On reste dans un territoire peut-être même un peu plus détendu, on part dans la Drôme.
01:07:53 Samuel Coppel vous êtes directeur de Drôme Habitat Aménagement donc vous êtes bailleur
01:07:57 certes mais vous faites aussi de l'aménagement comme c'est de plus en plus le cas, on pense
01:08:02 à l'eau Pâques du Rhône qui à l'époque faisait pas mal d'aménagements.
01:08:05 Donc votre sujet à vous c'est de poursuivre la création de logements et de logements
01:08:09 abordables voire sociaux dans un territoire où la mise en œuvre du ZAN n'est pas facile
01:08:14 parce que c'est un territoire qui est dénué de friches donc comment réussir à continuer
01:08:23 à construire malgré les obstacles, malgré les restrictions sans faire de l'extension
01:08:30 urbaine ?
01:08:31 Oui bonjour à tous, donc la Drôme territoire dit détendu mais on a vu ce matin dans les
01:08:38 cartes des géographes que la Drôme était en rouge foncé donc on n'est largement pas
01:08:43 en pic de démographie, on accueille 5000 habitants par an mais comme tout département
01:08:48 et notamment celui-là il est très disparate dans sa façon d'accueillir la population.
01:08:53 On a aussi des secteurs extrêmement détendus voire en dépeuplement avec des secteurs aussi
01:09:01 de désindustrialisation donc on doit répondre à plusieurs enjeux sur le même territoire.
01:09:06 C'est aussi dans cet aspect là que Drôme Aménagement Habitat qui est un OPH intervient,
01:09:12 on intervient pour l'ensemble des collectivités, c'est une approche très technique, c'est
01:09:18 pas une commande réellement politique, c'est une approche autour des élus de tous les
01:09:23 territoires qui ont ces sujets en tête qui sont de maintenir l'attractivité de leurs
01:09:30 communes, de leurs intercôts et de répondre aux besoins des gens qui sont ici et d'autres
01:09:36 qui arrivent aussi et donc on est là pour faire le lien entre les besoins et répondre
01:09:41 aussi à l'offre.
01:09:42 Le fait d'être un bailleur historique, 11 000 logements sur 160 communes de ce département,
01:09:49 ça donne aussi le recul sur la connaissance des territoires, la connaissance des élus,
01:09:54 c'est aussi l'expérience du royaume urbain, l'expérience de la réhabilitation donc le
01:09:58 fait d'avoir ce patrimoine est aussi une des qualités pour appréhender l'avenir sur
01:10:06 ce type de reconstruction, de reproposition sur ces territoires.
01:10:11 Et donc aménageurs par nature en fait puisque la réponse aujourd'hui qui est faite c'est
01:10:18 d'accompagner les collectivités, des collectivités qui sont portées principalement par leurs
01:10:23 élus, très peu d'ingénierie technique sur ce territoire.
01:10:27 Le logement il s'est produit comme vous l'avez indiqué aussi en Vendée par le lotissement,
01:10:34 par l'extension urbaine, 40 ans de production de maisons individuelles en extension urbaine,
01:10:39 effectivement sur des territoires qui étaient rurales donc exactement sur des territoires
01:10:44 agricoles donc pas réellement de friches mais vraiment une extension sur le terrain
01:10:49 agricole donc le terrain le plus propice à faire facilement du logement et 40 ans de
01:10:55 production ça vous définit la façon dont le modèle économique est établi.
01:11:00 Effectivement ce matin on a entendu des choses auprès de notre madame le maire mais on a
01:11:06 effectivement ce type de réponse traditionnelle, celle qui faisait aussi le plus de marge
01:11:11 clairement en termes de lotissement, de maisons habituelles et d'adaptation de ce marché
01:11:17 puisque en fait toute la force commerciale aussi des CMistes résidait dans la vente
01:11:21 de la maison auprès des particuliers des ménages.
01:11:23 Donc quand vous avez une production qui est faite de cette manière là, le fait de transformer
01:11:30 ça est quasiment aujourd'hui très difficile.
01:11:32 C'est très difficile parce que c'est aujourd'hui, je le redis, c'est pas une commande politique
01:11:38 clairement exprimée, c'est des élus de petites communes qui ont bien compris l'intérêt
01:11:44 du foncier, ont bien compris les problématiques de l'étalement urbain, ont bien compris
01:11:50 les problématiques qui sont liées à la gestion de la flotte, de l'eau en général parce
01:11:53 que c'est un territoire qui est assez connu et qui a connu des difficultés à ce niveau-là.
01:11:59 Donc l'extension urbaine, l'accueil de nouveaux résidents posent question également sur
01:12:04 la gestion du foncier au sens général du terme.
01:12:09 Je vous interromps rapidement, là on parle de gestion de l'eau, on parle d'adduction
01:12:12 d'eau, c'est-à-dire qu'il n'y a pas assez d'eau pour tomber comme dans le bar.
01:12:15 Il y a du PPR comme il y a de la gestion de l'alimentation de l'eau potable, c'est
01:12:20 la question de l'eau dans les deux sens en fait, la gestion des risques de façon générale
01:12:24 aussi sur les fonciers qui sont aujourd'hui sur le territoire.
01:12:29 Donc les élus sont sensibilisés, ils ont assez bien compris l'intérêt de tout ça.
01:12:36 Par contre, très clairement aujourd'hui, la demande des ménages exprimés, en tout
01:12:41 cas telle qu'elle s'exprime actuellement et la façon dont le système économique y
01:12:45 répond, reste l'extension urbaine par la maison habituelle.
01:12:48 Aujourd'hui, on est là pour trouver, essayer de trouver des solutions qui soient un peu
01:12:55 nouvelles, un peu innovantes, qui répondent à ces questions-là et qui restent équilibrables,
01:13:01 en tout cas dans un modèle possible économique, non seulement pour produire du logement locatif,
01:13:06 mais également pour produire de l'aménagement avec les opérateurs privés, pour proposer
01:13:11 d'autres modèles de construction et accueillir de manière plus large l'ensemble des ménages
01:13:16 qui souhaitent aujourd'hui venir habiter en drôme ou qui habitent déjà, mais qui
01:13:21 décohabitent et qui ont besoin de logement.
01:13:23 Il y a assez peu de logements vacants au sens de la vacance.
01:13:27 Par contre, il y a une évolution très forte de la résidence secondaire.
01:13:31 Il y a aussi dans certains pays, dans certains secteurs de la drôme, une concurrence très
01:13:35 claire avec la résidence secondaire, voire la résidence de tourisme.
01:13:38 Donc, on touche aussi dans ce territoire des problématiques de marché qui sont liées
01:13:45 à l'arrivée notamment d'acquéreurs.
01:13:47 On va le voir sur un exemple après, d'acquéreurs du Benelux belge néerlandais qui achètent
01:13:53 des résidences secondaires en fin de carrière professionnelle pour faire une partie de la
01:13:59 retraite, en partie la retraite.
01:14:00 Donc, avec une concurrence sur les marchés qui existe aussi, même dans ces petits territoires,
01:14:05 et la nécessité de trouver des solutions, des fois un peu complexes, entre cette valeur
01:14:11 financière qui arrive sur le territoire et la capacité pour les ménages locaux qui
01:14:15 sont plutôt moins fortunés de pouvoir quand même rester habiter sur ce type de village
01:14:22 et de logement.
01:14:23 Je peux peut être sur les exemples vous montrer un peu comment ça marche concrètement.
01:14:28 Donc, premier exemple, là, on était vraiment dans l'exemple, on va dire phare et il fera
01:14:36 plaisir à mon voisin qui est époura, puisque on est sur une commune du Sud Rome.
01:14:40 Donc, le Sud Rome, c'est les baronies provençales.
01:14:43 C'est le début de la lubérisation.
01:14:45 On est sur une commune de 81 habitants, donc vieux village en pierre qui aujourd'hui doit
01:14:51 être à 50% de résidence secondaire et dont l'ensemble des transactions se font avec quasiment
01:14:57 l'ensemble des transactions avec des personnes issues du nord de l'Europe qui achètent ces
01:15:04 vieilles pierres qui leur plaisent beaucoup dans un contexte plutôt sympa.
01:15:07 C'est vrai et la volonté politique, c'était sur une transaction de préempter pour refaire
01:15:14 trois résidences principales.
01:15:15 Vous imaginez bien que à la fois sur la valeur du foncier, à la fois sur les coûts de travaux,
01:15:23 le portage, il a fallu réinventer des choses.
01:15:25 C'est ce qu'on a fait ensemble avec époura pour à la fois préempter, passer en bâille
01:15:32 amphithéose, faire du recyclage foncier avec époura, créer des logements.
01:15:37 Et donc ça, c'est pour créer seulement trois résidences principales.
01:15:40 C'est une énergie terrible, mais c'est soit ça, soit il n'y a finalement dans ce secteur
01:15:45 là plus de résidences principales à terme.
01:15:48 C'est ça qui est des élus qui l'ont accepté et d'autres qui ne l'acceptent pas, qui souhaitent
01:15:55 que l'on puisse quand même conserver des ménages sur ces habitants, sur ces logements
01:16:00 là.
01:16:01 Et donc, on joue ce rôle là.
01:16:03 Évidemment, c'est là, c'est un rôle purement public.
01:16:06 On va être clair, il n'y a pas d'opérateurs privés.
01:16:09 Les opérateurs privés eux accompagnent les acquisitions privées parce qu'effectivement,
01:16:14 quand vous avez un ménage belge qui achète ce type de logement, il a plutôt un fort
01:16:19 pouvoir d'achat.
01:16:20 Il fait tourner les entreprises locales.
01:16:22 Ce n'est pas forcément négatif sur le plan économique.
01:16:25 Ça l'est un peu sur la vie du village en sens général et la vie de ce secteur là.
01:16:30 Donc, il faut par rapport à ce type de projet, ce qu'on veut dire, c'est qu'il faut réinventer
01:16:36 le modèle.
01:16:37 C'est que le marché lui même produit une forme d'exclusion liée à ce phénomène
01:16:43 là.
01:16:44 La volonté politique, elle est là.
01:16:46 La volonté économique est compliquée.
01:16:48 Elle nécessite beaucoup d'engagement.
01:16:49 Et c'est simplement avec des montages immobiliers un peu différents que l'on va pouvoir donner
01:16:55 ce type de réponse.
01:16:56 On parlait de dentelle.
01:16:57 Je crois que là, on est dans la micro dentelle, mais c'est effectivement ce type d'opération
01:17:01 qui anime aujourd'hui nos en tant qu'opérateurs, nous anime assez souvent.
01:17:04 Le coût unitaire du coup de logement pour le projet d'Arpavon, c'est le logement.
01:17:12 Il va sortir à 200 000 euros, 600 000 euros les trois logements.
01:17:15 Sans compter l'énergie folle et le coût humain.
01:17:17 Il ne coûte pas l'énergie, mais l'effort, il existe aussi.
01:17:20 C'est un coût de logement qui est supérieur au prix de logement moyen que l'on fait nous
01:17:25 globalement, qui tient contre aussi du respect du patrimoine, qui tient compte de type d'artisans
01:17:31 qui ont été retenus pour créer ce type.
01:17:33 Il n'y a pas d'accès véhicule pour rénover ce bâtiment.
01:17:37 Donc, je ne veux pas dire que ça la brouette, mais quand même, c'est quasi ça.
01:17:40 Donc, forcément, il y a un coût associé et ça fait partie de l'équilibre et de l'engagement
01:17:46 que l'on a sur ce type de projet.
01:17:47 C'est possible que si il y a une demande politique, c'est forcément une demande politique.
01:17:51 Au départ, on est là pour répondre à ces demandes politiques dans un cadre que l'on
01:17:56 est capable de proposer.
01:17:57 Mais c'est aussi parce que le partenariat qui a été noué avec le PF et pourra a pu
01:18:02 être monté sur ce type de projet là.
01:18:05 Et c'est une friche.
01:18:06 On peut l'appeler comme ça.
01:18:07 En tout cas, on a pu intervenir par cette expérience là, par ce montage là.
01:18:13 Et pour le faire, il faut aller le chercher et il faut le proposer.
01:18:18 Mais c'est aussi faire évoluer ces règles dans chacun des établissements pour tenir
01:18:24 compte de ce type d'opération et de la façon dont on peut y répondre.
01:18:29 Deuxième type d'opération, on est à Saint-Laurent-en-Royance.
01:18:35 C'est une commune de 1400 habitants, donc au pied du Vercors.
01:18:38 On est sur une autre typologie d'intervention, puisque on est sur des communes toujours de
01:18:43 petite taille, évidemment, qui a connu un passé industriel, qui a connu son développement
01:18:49 urbain des années 60, 70.
01:18:51 Pour accompagner le développement de pays, on a construit deux barres de R+8 au milieu
01:18:57 du voyage de l'environnement que vous avez.
01:19:00 C'était un choix urbanistique de nos prédécesseurs qui servait à loger tous les ouvriers de
01:19:07 ces industries qui étaient présentes, qui ont tous disparu aujourd'hui.
01:19:11 Et clairement, on se retrouve donc avec un héritage de patrimoine un peu décalé avec
01:19:19 la demande actuelle et qui, en termes de réponse aujourd'hui, a été à moitié vide quand
01:19:26 on a commencé à se poser la question de son avenir.
01:19:28 Et là, cet exemple-là, il sert aussi à démontrer qu'on ne peut pas tout réhabiliter.
01:19:35 C'est-à-dire qu'à un moment donné, quand vous héritez de 28 logements avec 8 étages
01:19:39 au milieu de la campagne et que plus personne ne veut y aller, c'est compliqué de le réhabiliter.
01:19:45 Ça ne sert à rien.
01:19:46 En fait, c'est qu'aujourd'hui, il faut aussi se dire que la démolition reconstruction
01:19:50 est une solution, est une solution pour reproposer un aménagement sur ces communes, reproposer
01:19:59 des logements disponibles en accession privée ou en locatif social, permettre à des ménages
01:20:06 de rester sur le village.
01:20:09 Ce n'est pas qu'ils ne pourraient pas y aller puisqu'il y a des logements disponibles.
01:20:11 C'est qu'ils ne veulent pas y aller sur ce produit-là.
01:20:14 Donc, on a, dans ce type d'opération, anticipé l'avenir de certains logements qui se sont
01:20:22 retrouvés décalés par rapport à la demande.
01:20:24 Et je profite de cette opération puisque on a étudié avec l'USH le bilan carbone de
01:20:31 cette opération de démolition de 90 logements de reconstruction de 15 versus une opération
01:20:38 on aurait tout réhabilité.
01:20:39 En fait, ce bilan carbone était à peu près équivalent dans ces deux versions là.
01:20:44 A la différence près qu'on aurait réhabilité des bâtiments vides.
01:20:47 Donc, évidemment, c'était évidemment pas le sujet.
01:20:49 Mais pour dire aussi que la démolition reconstruction n'est pas interdire en soi.
01:20:55 Il faut aussi se dire que dans certains cas, c'est des opérations qu'il faut mener pour
01:21:01 maintenir des logements à destination de tous.
01:21:04 Et de façon synthétique, vous avez des trucs combien de logements pour en reconstruire
01:21:08 combien ? 90 démolis, 15 reconstruits.
01:21:10 Donc, on a forcément moins d'offres, mais on est dans une offre qui est adaptée aujourd'hui
01:21:19 à la demande du territoire.
01:21:20 Est-ce que vous disiez faire correspondre le lien entre les besoins et l'offre de logement ?
01:21:24 Parce que voilà, on est quand on parle de ce qui est déjà là, tout ce qui est déjà
01:21:30 là et pas forcément facile à reconvertir.
01:21:32 On part du principe que si c'est déjà là, on peut le réhabiter.
01:21:36 Non, c'est pour différentes raisons.
01:21:38 Il peut y avoir du très ancien, très dégradé.
01:21:40 Il peut y avoir du bâtiment stigmatisé simplement parce qu'on l'a construit avec 8 étages au
01:21:45 milieu de la campagne.
01:21:47 Il y a plein de raisons qui expriment qu'un logement tel quel qui est déjà là n'est
01:21:51 pas forcément réutilisable, même avec beaucoup d'argent.
01:21:54 Il faut aussi se poser la question de quel usage on trouve par rapport à la demande.
01:21:59 Une dernière opération sur une commune de 1800 habitants en péri-urbanité.
01:22:09 On est sur une commune qui s'appelle Saint-Paul-les-Romands, Romands-sur-Isère, ville moyenne.
01:22:13 On est tout de suite à côté.
01:22:15 Donc, une habitat pavillonnaire, 100% pavillonnaire.
01:22:20 Pour revenir à ce que vous m'avez dit au départ, c'est une commune rurale, un centre-bourgre
01:22:24 qui s'est étendu dans les années 80-90 avec de la maison, aucune friche.
01:22:28 Dès qu'on sort de la maison, on est dans le champ.
01:22:31 Et une réflexion portée par des élus sur quels alternatifs pouvons-nous proposer pour
01:22:40 habiter de nouveau ces villages-là au-delà de la maison individuelle telle qu'elle a
01:22:44 été construite pendant 30 ans?
01:22:46 Sachant que derrière ça, il y a une question aussi de l'adaptabilité de ces maisons-là,
01:22:51 soit au niveau financier, puisque aujourd'hui sur le marché, très peu de ménages sont
01:22:57 en capacité d'acheter des maisons existantes et n'ont plus la possibilité de construire
01:23:01 des maisons neuves.
01:23:02 Et l'autre, ça, c'est le début de la chaîne résidentielle.
01:23:05 Et puis à la fin de la chaîne résidentielle, on va dire qu'au-delà de 75 ans, on a du
01:23:10 mal à rester habité dans ces logements-là.
01:23:12 Ils ont été construits, ont fait toute leur vie, mais à un moment donné, il y a une
01:23:17 adaptabilité qui est plus compliquée au-delà du fait que c'est souvent des grands logements.
01:23:21 Et donc, se pose la question de la dernière partie résidentielle et où peut-on habiter
01:23:29 encore?
01:23:30 Et sûrement pas dans cette maison-là.
01:23:31 Donc, en général, on doit s'en aller du village.
01:23:35 Et donc, la réflexion, c'était de proposer un habitat dit intergénérationnel, mais
01:23:39 en fait, c'était pour accueillir tous les ménages qui puissent rester habités sur
01:23:42 la commune dans un modèle collectif qui n'existe pas aujourd'hui.
01:23:47 Tout le tout ensemble est pavillonnaire avec des formes d'habités différentes.
01:23:51 Ce type de projet a été labellisé "démonstrateur de la ville durable France 2030".
01:23:56 Et donc, c'est une phase d'incubation pour essayer de proposer une alternative à la
01:24:01 maison individuelle, à la fois locative sociale, mais à la fois en accession privée, c'est-à-dire
01:24:05 que c'est quelque chose qui est porté par le bailleur en lien avec des promoteurs.
01:24:09 On parlait de copromotion, mais c'est dans cet esprit là.
01:24:11 Et juste pour la petite histoire, c'est qu'aujourd'hui, l'analyse qui est faite de cette opération
01:24:20 est portée par le territoire de façon positive.
01:24:22 Mais d'un autre côté, à l'analyse du PLH avec au niveau quantitatif, le tableur indique
01:24:28 51 logements.
01:24:29 C'est quand même beaucoup pour cette commune.
01:24:31 Est-ce que vous ne pourriez pas la mettre dans la ville centre?
01:24:34 C'est quand même la remarque qu'on nous a faite alors qu'on essaie justement de travailler
01:24:37 sur un habitat périurbain différent, comme quoi les réflexions sont des fois un peu
01:24:44 compliquées entre les différents acteurs de la planification européenne.
01:24:48 Donc, ces trois exemples, ils étaient là pour montrer un peu la diversité des actions
01:24:54 qu'un opérateur comme Romain Ménagements Habitat peut avoir sur un territoire.
01:24:58 Les territoires sont différents à l'intérieur du même enveloppe départementale.
01:25:03 Je pense qu'on peut retrouver des différences à l'intérieur d'une enveloppe intercommunale
01:25:06 également.
01:25:07 Il n'y a pas de réponse identique sur tous les sites.
01:25:11 Tout ce qu'on a entendu ce matin, on essaie évidemment de l'intégrer.
01:25:15 La question qui va se poser à chaque fois, évidemment, c'est de pouvoir y répondre
01:25:21 sur une évolution économique possible.
01:25:24 Mais les acteurs, en tout cas, c'est la notion d'ingénierie et de montage qui va pouvoir
01:25:31 permettre de répondre à la plupart des questionnements et donc de faire des propositions sur ces
01:25:37 projets là.
01:25:38 Merci Samuel.
01:25:39 Justement, on parle de montage.
01:25:42 Je tourne vers vous, Emeric Fabrice.
01:25:44 Du coup, j'ai oublié si on disait Fabrice ou Fabrice.
01:25:48 Fabrice, le S se prononce.
01:25:50 C'est comme dans le sud-ouest.
01:25:51 Donc, Fabrice, vous accompagnez Romain Ménagements Habitat dans la mise en œuvre de leur projet.
01:25:57 On l'a vu.
01:25:58 Vous portez du foncier.
01:26:01 C'est votre travail vu que vous êtes directeur adjoint de l'EPORA.
01:26:03 C'est un EPF d'État, un des plus anciens, il me semble, de France.
01:26:08 Votre terrain de jeu, c'est la région Rhône-Alpes.
01:26:10 Votre raison d'être, c'est d'acquérir et de dépolluer des sols.
01:26:14 Et vous, l'EPORA, les friches, c'est quelque chose que vous faites depuis extrêmement
01:26:24 longtemps.
01:26:25 Donc, vous, dans le portage foncier, quelles sont les valeurs qui guidaient avant votre
01:26:28 action et qui les guident aujourd'hui dans votre action de portage foncier ? Et comment
01:26:32 ça se passe ?
01:26:33 Est-ce que vous me permettez d'être un peu désagréable ?
01:26:34 Oui, je suis là pour ça.
01:26:36 On ne fait pas du portage foncier quand on a un EPF.
01:26:39 Le portage foncier, c'est la chose des foncières.
01:26:41 Nous, en tant qu'EPF, on prépare le terrain.
01:26:43 Dans le portage, il y a une notion d'inertie, d'être inerte dans la chose.
01:26:49 On prépare aussi.
01:26:50 Nous, on prépare.
01:26:51 Moi, ce que je vais essayer de vous montrer, je vais essayer de donner une petite tonalité
01:26:55 positive parce que j'ai l'impression qu'un peu tout le monde est abattu après cette
01:26:59 journée.
01:27:00 C'est l'après-midi, c'est l'heure de la seste.
01:27:01 C'est peut-être aussi la digestion, je ne sais pas.
01:27:04 Moi, je vais essayer de donner de l'espoir et des perspectives et de montrer que c'est
01:27:08 possible.
01:27:09 Voilà.
01:27:10 Donc, on va aller sur quelques opérations.
01:27:11 Alors, bien entendu, c'est possible à des conditions dont je vais les évoquer un peu
01:27:15 plus loin.
01:27:16 Mais pour que vous compreniez bien mon propos, il va falloir que malheureusement, je commence
01:27:20 par présenter un peu l'établissement.
01:27:21 C'est ce que quand on dit établissement public foncier d'Etat, on a vite chacun dans sa région,
01:27:27 une représentation des choses parce qu'il y a des modalités.
01:27:29 On les connaît.
01:27:30 Les fifs qui est la mère des EPF, vous connaissez probablement pas cas.
01:27:35 Le pfp, j'ai vu qu'il y avait une collègue qui était là, qui représentait le pf Bretagne.
01:27:40 Bon, on est on partage tous un peu le même ADN puisqu'on est tous sur des statuts du
01:27:46 code de l'urbanisme.
01:27:47 Mais en fait, nous sommes tous différents dans nos modalités d'intervention et ces
01:27:50 modalités d'intervention, ces modalités d'intervention.
01:27:53 En fait, on est 12 EPF, EPF en France d'État.
01:27:57 Bien entendu, il y a des EPF locaux que vous connaissez.
01:28:00 Ce sont nos cousins, puisque nous ne partageons pas tout à fait la même partie du code de
01:28:04 l'urbanisme, pas tout à fait la même chose.
01:28:06 On a une même source de financement qui est la taxe spéciale d'équipement.
01:28:11 Mais on ne fonctionne pas tout à fait pareil.
01:28:13 Donc, 12 EPF d'État en France ou EPF A avec les deux d'outre-mer et donc autant d'EPF
01:28:26 avec des modalités différentes.
01:28:27 Chaque EPF est adapté à son territoire et le nôtre en Neuvin et Renalpes, c'est un
01:28:32 territoire assez particulier.
01:28:35 Alors, il faut que je dise que l'EPF est pour A.
01:28:37 Il est né en Loire d'abord pour recycler des friches industrielles.
01:28:41 Donc, nous n'étions pas un EPF à l'origine.
01:28:44 En fait, nous en sommes devenus un.
01:28:46 A l'origine, nous avons été créés comme une contrepartie de l'État vis-à-vis du
01:28:50 département de la Loire et du Rhône pour résorber les friches du Giat.
01:28:55 C'est d'actualité.
01:28:56 Le Giat, c'était l'industrie de l'armement française qui a donné ensuite des Nexter
01:29:00 et autres et autres grands groupes connus aujourd'hui qui vont être très utiles.
01:29:05 Eh bien, nous, nous avons résorbé leurs friches qui représentaient des dizaines et des dizaines
01:29:09 d'hectares dans les grosses polarités de la Loire Saint-Etienne, Rouen, Saint-Chamond.
01:29:13 Quand je dis des dizaines et des dizaines d'hectares, c'était des sites de 40, 50
01:29:16 hectares qu'il fallait aller résorber.
01:29:18 Et nous avons aussi accompagné le redressement par les bases, l'établissement de piques
01:29:21 d'aménagement, le redressement autant que de possible de la ville de Saint-Etienne dans
01:29:26 le cadre de l'opération d'intérêt national.
01:29:28 Donc, ça, c'est nos origines.
01:29:29 Donc, en tant que EPF, en fait, on a un code génétique qui est celui du proto aménagement.
01:29:35 Le mot a été dit tout à l'heure.
01:29:37 Voilà donc le proto aménagement, cette espèce de concept qui ne fait pas de nous un aménageur,
01:29:42 mais nous met un peu à l'amont de l'aménagement, consistant à dépolluer, déconstruire, décontaminer,
01:29:48 bref, préparer le terrain à son collègue d'après l'aménageur.
01:29:52 Et on a vraiment construit nous en tant que EPF.
01:29:55 On a été construit sur ça.
01:29:57 Et notre histoire, c'est de s'étendre après à des territoires avec des enjeux très, très
01:30:01 variés, au point que nous sommes aujourd'hui sur les limites que vous pouvez voir, par
01:30:06 exemple, sur la carte du bas, les limites vertes.
01:30:09 Nous sommes en vert là, c'est à dire un périmètre qui n'a pas vraiment de sens par rapport à
01:30:13 la région, qui est celui d'une construction progressive, etc.
01:30:17 Mais qui nous a confrontés à une diversité d'enjeux très, très importante auxquels
01:30:20 on a dû répondre en s'adaptant.
01:30:21 Et je voudrais aussi dire pour nous caractériser que nous sommes un EPF des pauvres.
01:30:27 Excusez-moi d'aller un peu franco comme ça.
01:30:29 Nous sommes un peu l'EPF des pauvres en Nouvelle-Grenale.
01:30:31 Vous avez sur la droite, je vous ai mis cette carte parce que je la trouve parlante.
01:30:34 En fait, c'est le potentiel financier des communes de notre belle région,
01:30:40 Verne-Rhône-Alpes.
01:30:41 Et en vert, vous voyez le périmètre de l'EPF.
01:30:43 Donc, en fait, l'EPF a certes des collectivités qui ont un bon potentiel financier par
01:30:48 habitant, mais la majorité de son territoire, c'est quand même des collectivités qui n'en ont pas.
01:30:52 Et donc, il prélève sa taxe spéciale sur ce périmètre, qui n'est pas un périmètre de
01:30:58 cohérence territoriale.
01:30:59 J'y reviendrai un peu plus loin dans ma présentation parce que je pense qu'il y a une
01:31:01 source des résolutions de problèmes qui vient des coopérations entre communes de la région.
01:31:07 Peut-être. Oui, alors, je crois qu'il fallait que je parle un peu des valeurs de l'EPORA.
01:31:11 Donc, bon, je vais raconter un peu des choses basiques.
01:31:14 Vous avez déjà entendu toute la matinée.
01:31:16 Bien entendu, la transition écologique, c'est dans nos missions.
01:31:19 Je ne sais pas si vous savez tous que la mission de l'EPF, c'est lutter
01:31:22 contre l'étalement urbain et l'artificialisation des sols.
01:31:24 C'est ça, notre mission. En fait, on fait du foncier pour ça.
01:31:28 Donc, c'est consubstantiel, j'ai envie de dire, d'être dans la transition écologique.
01:31:32 Il y a plus forte raison encore pour notre EPF, qui est un ADN de
01:31:35 recycleur de friches et qui le pratique dans ses modes d'action.
01:31:41 Mais on a aussi une valeur de solidarité entre collectivités,
01:31:45 de solidarité territoriale qui vient de notre mode de financement.
01:31:48 Nous levons une taxe qui s'appelle la taxe spéciale d'équipement sur
01:31:51 toutes les communes de notre périmètre.
01:31:53 Et cette taxe, elle est mutualisée.
01:31:56 Il n'y a pas de retour d'argent vers la collectivité qui a été prélevée.
01:32:00 Et donc, elle est mutualisée pour les projets du territoire et pour
01:32:04 la préparation des fonciers dédiés au projet.
01:32:05 Et à ce titre-là, ça nous permet notamment d'avoir des politiques
01:32:09 de financement au travers de la minération foncière.
01:32:11 C'est une particularité de notre EPF.
01:32:13 Peu d'EPF la pratiquent, comme l'EPORA.
01:32:17 Sur notre stratégie quinquennale, notre minération foncière,
01:32:20 c'est 69 millions d'euros.
01:32:21 C'est plus que le fonds friche, le fonds vert en Auvain-Renalpe.
01:32:26 Il faut vous représenter un peu la somme d'argent.
01:32:28 Et de la même manière, nous apportons une ingénierie
01:32:31 de solidarité parce que notre territoire n'a pas beaucoup
01:32:34 d'ingénierie, et M. Samuel nous le disait.
01:32:35 Il est fait de collectivités à faible moyen et de petites
01:32:40 strates de polarité.
01:32:41 Malgré tout, on relève des enjeux un peu...
01:32:46 Et là, j'aimerais montrer un peu parfois peut-être que la source
01:32:50 du problème de l'aménagement, elle vient plutôt d'une
01:32:52 politique d'aménagement à plus grande échelle.
01:32:54 J'aimerais dire ça d'abord parce que j'ai entendu,
01:32:57 ça a été abordé tout à l'heure en fin de matinée.
01:32:59 Je vous ai mis à gauche, ici, le taux de vacances par commune.
01:33:05 Et vous voyez, il y a cette carte-là,
01:33:08 elle a des petites tâches rouges, comme un dalmatien.
01:33:10 Les petites tâches rouges que vous voyez,
01:33:12 ce sont toutes les polarités constituant l'armature.
01:33:15 C'est toutes les villes.
01:33:16 Et donc là, on peut se poser quand même quelques
01:33:19 questions d'équilibre territoriaux.
01:33:21 Lorsqu'on constate, c'est les cartes de droite,
01:33:25 donc que le taux de construction,
01:33:27 elle compare les cartes de droite très rapidement,
01:33:30 le taux de construction de la période triennale post-Covid
01:33:33 et de la période triennale pré-Covid.
01:33:37 D'accord ? Et ce qu'on voit sur cette carte,
01:33:39 en fait, c'est qu'aujourd'hui, l'accélération de la construction,
01:33:43 elle se fait principalement dans le péri-urbain et
01:33:46 principalement sur la maison individuelle.
01:33:48 La maison individuelle, elle est à gauche,
01:33:50 le collectif est à droite.
01:33:52 Et donc, nous avons un vrai problème de report résidentiel
01:33:55 dans cette région,
01:33:56 des villes dynamiques vers leur campagne.
01:34:00 Et ce report résidentiel se traduit par de la consommation foncière
01:34:04 intense parce que c'est le pavillon,
01:34:06 je fais la couture avec le propos de Samuel,
01:34:09 le pavillon qui domine en ce moment la production.
01:34:14 Donc, on a fort à faire.
01:34:17 Donc, quels sont les gènes fonciers ?
01:34:22 Alors, je crois que vous avez vu ça ce matin.
01:34:25 J'imaginais qu'en tant que PEP, vous attendiez un petit peu
01:34:27 que je parle du foncier.
01:34:28 Donc, j'ai mis ça.
01:34:29 Mais je pense que vous avez, j'imagine,
01:34:33 abordé le sujet des fonciers cachés.
01:34:34 Samuel, je te rassure, il y a plein de friches en Drôme.
01:34:37 On les connaît, on les mobilise.
01:34:40 Tu les verras venir bientôt.
01:34:41 D'ailleurs, la Drôme, c'est un des territoires où on a plus cru
01:34:44 en stock sur les trois dernières années.
01:34:47 Donc, il y a une prise de conscience aussi de la nécessité
01:34:49 de faire des stratégies foncières.
01:34:50 Bon, qu'est ce que c'est nos nouveaux espaces ?
01:34:53 Nos nouveaux, je ne sais pas s'ils sont si nouveaux que ça.
01:34:55 Les dernières grandes friches monopropriétés,
01:34:59 j'ai bien dit les dernières, parce qu'en fait, c'est déjà ex post.
01:35:02 C'est un Eldorado, les friches, les grandes friches monopropriétés.
01:35:07 C'est dernière nous, le sujet.
01:35:08 C'est la Vallée du Gier qu'on voit là.
01:35:11 Alors là, vous n'avez pas du tout la Vallée du Gier, non.
01:35:13 C'est Vienne et c'est la friche beche-vienne qui est une
01:35:17 ancienne manufacture napoléonienne de drap,
01:35:21 manufacture royale, que nous sommes en train de recycler
01:35:24 dans un grand projet qui va faire 700 logements au coeur de Vienne.
01:35:26 Donc, c'est plutôt un exemple de ce qu'on peut faire en
01:35:31 aménagement encore sur des fonciers monopropriétaires,
01:35:34 j'appelle ça, les monoblocs, les grands fonciers,
01:35:36 faciles à aménager finalement, parce qu'on négocie avec un ou
01:35:41 deux propriétaires et tout de suite, on a plusieurs hectares.
01:35:43 Pastoche, mais c'est déjà passé.
01:35:45 Donc, ce n'est pas là qu'on va faire l'aménagement du futur.
01:35:49 Il y a les dernières dencreuses ou zones d'extension.
01:35:51 Simplement, là, on n'est pas encore en Zanne.
01:35:55 On a encore quelques temps devant nous de réduire par deux la
01:35:59 consommation d'ENAF.
01:36:00 2031.
01:36:02 Voilà, 2031.
01:36:03 Donc, c'est ça la perspective immédiate,
01:36:05 le foncier immédiatement productible qui rentrera dans cette catégorie.
01:36:09 Et il y a les dencreuses dans les villes sur lesquelles il faut faire
01:36:11 de la stratégie foncière parce que, du coup, ces dencreuses,
01:36:14 il faut les utiliser au mieux.
01:36:15 Autrement, on ne va pas être sobre en foncier.
01:36:19 Je reviendrai sur le cas du Bimbi un peu plus tard,
01:36:20 si vous me permettez.
01:36:21 Les îlots urbains dégradés ou vacants,
01:36:24 ça, c'est Petite Ville de Demain, Action Coeur de Ville, etc.
01:36:29 Typique, les plus difficiles, les plus durs,
01:36:32 où on n'a pas de méthode, où on doit développer une
01:36:34 nouvelle ingénierie, qu'on n'a pas.
01:36:36 De nouveaux modes de financement.
01:36:38 Bref, il y a tout à inventer.
01:36:39 Et les espaces ou volumes urbains sous-utilisés.
01:36:43 Et là, on a des potentiels magiques.
01:36:45 Je vais peut être vous montrer ça au travers de quelques exemples.
01:36:49 D'abord, oui, d'abord, oui.
01:36:54 Ils sont plus occupés, plus pollués, plus divisés,
01:36:58 plus environnés.
01:37:00 Donc, c'est plus compliqué de les sortir.
01:37:01 Donc, on aura moins de foncier en volume qui alimentera
01:37:03 l'industrie de l'aménagement.
01:37:04 Donc, il faut peut être anticiper tout ça et mettre plus d'efforts
01:37:10 sur le développement foncier, massifier la recherche de
01:37:13 gisements et leur mobilisation.
01:37:15 Je pense que les EPF, à ce titre là,
01:37:17 sont des acteurs majeurs pour le faire.
01:37:19 J'y reviendrai.
01:37:20 Alors, je vais vous donner trois exemples, en fait.
01:37:24 J'ai mis des chiffres.
01:37:26 Je dévoile tout.
01:37:28 Comme le demandait Annie Nassin-Miller.
01:37:31 Donc, je vais vous donner trois exemples de trois recyclages
01:37:36 fonciers qui constituent, en fait, l'essentiel de notre
01:37:38 portefeuille d'action.
01:37:40 Notre établissement n'a quasiment pas de terrain en stock.
01:37:43 Nous ne portons quasiment que des fonciers en recyclage urbain.
01:37:49 Nous avons 280 millions d'euros de stock qui sont quasiment à 90%,
01:37:53 95% des terrains de recyclage urbain.
01:37:56 Et donc, je vais vous montrer trois types d'opérations que nous faisons.
01:37:58 La première, résorption d'habitats dégradés en centralité.
01:38:01 On avait trois copropriétés à négocier,
01:38:04 alors trois copropriétés avec autant de copropriétaires à l'intérieur.
01:38:08 Bref, une action d'acquisition, résorption,
01:38:12 donc acquisition, démolition, reconstruction.
01:38:14 Et on est dans un contexte qui, normalement,
01:38:17 est un contexte favorable puisque nous sommes dans une ville
01:38:20 Action-Coeur de Ville.
01:38:21 Projet lauréat de Réinventonon au centre-ville,
01:38:27 au coeur de ville, de la NCT.
01:38:28 Bon, un déficit à assumer seul.
01:38:32 Vous le voyez là, prix de revient du foncier,
01:38:37 1,785,000. On le revendra à 360.000 à notre opérateur.
01:38:41 C'est une perte sèche de 1,4 million.
01:38:44 Eh bien, voilà, vous l'avez trouvé, le garçon sympa autour de la table
01:38:47 qui joue aux cartes avec vous, qui a le mystérieux,
01:38:49 content de perdre à chaque fois. C'est lui qui accepte le PF.
01:38:54 Regardez, le PF participe à 635.000 euros et la collectivité
01:38:57 accepte de faire cette perte. Mais pourquoi ?
01:38:58 Parce qu'en fait, on n'est pas dans une logique productiviste.
01:39:01 On n'est pas dans une logique de produire du logement en masse.
01:39:04 On est dans une logique de refaire du paysage urbain attractif.
01:39:06 Donc, ce n'est pas du tout une logique où les externalités
01:39:09 qu'on imaginait tout à l'heure peuvent être financées par les charges foncières.
01:39:12 Ce n'est pas possible. On veut refaire du paysage urbain.
01:39:14 On veut produire de l'externalité.
01:39:16 Et donc, il faut payer. Malheureusement,
01:39:18 il faut que la puissance publique s'en empare.
01:39:20 Et donc, là, en l'espèce, ce qu'on trouve avec la collectivité,
01:39:23 c'est qu'on est un peu seul à le payer.
01:39:25 Autant il y a eu un financement d'ingénierie sur les actions
01:39:27 Cœur de Ville à Lamont, autant quand il s'agit de passer
01:39:30 concrètement à la caisse, il n'y a plus personne.
01:39:31 Voilà, donc peut-on améliorer ça dans le rapport
01:39:37 à la NCT ?
01:39:38 Deuxième opération un peu symbolique,
01:39:41 celle-ci, nous en faisons énormément dans la ceinture lyonnaise,
01:39:44 notamment dans les communes et ces rues.
01:39:45 À ce titre, une petite note d'optimisme.
01:39:48 J'entendais qu'il fallait un changement de culture des collectivités
01:39:51 pour faire de la sobriété foncière.
01:39:54 La meilleure façon de faire un changement de culture,
01:39:55 c'est de s'y mettre, c'est de passer à la pratique.
01:39:58 Parce qu'on aura beau faire des incantations,
01:40:01 ça ne changera pas plus les mentalités.
01:40:03 Par contre, quand les collectivités ont fait une
01:40:06 ou deux opérations successfoules de recyclage urbain sur du
01:40:09 pavillonnaire ou de la friche, tout de suite,
01:40:12 elles prennent conscience du potentiel et remettent des pièces
01:40:16 dans le jukebox.
01:40:17 Je peux vous citer plein d'exemples dans la ceinture
01:40:18 lyonnaise des communes et ces rues pour qui nous sommes intervenus
01:40:21 exactement sur ce type d'opération pour produire du logement social
01:40:24 face à leurs obligations et qui nous réutilisent de manière
01:40:28 systématique.
01:40:29 Nous avons énormément de stock dans cette ceinture lyonnaise
01:40:32 de ce point de vue-là.
01:40:33 Donc vous voyez à gauche l'état actuel du foncier.
01:40:36 Nous sommes dans une collectivité que j'appelle réservoir d'actifs
01:40:40 parce qu'en fait, les gens font le pendulaire sur la métropole
01:40:43 de Lyon, dans ce territoire-là, et qui était ces rues.
01:40:49 Et on a, vous voyez, un parcellaire extrêmement complexe,
01:40:53 la mêlée, vous le voyez à gauche,
01:40:54 qui a nécessité donc beaucoup de négociations.
01:40:57 Donc comment on s'y est pris dans un dossier comme ça ?
01:41:00 On s'y est pris très tôt.
01:41:02 On a anticipé avec la collectivité.
01:41:04 On y travaille depuis 2016.
01:41:05 Et en fait, on acquiert le foncier au fur et à mesure de la mutation.
01:41:10 On ne brusque pas le territoire.
01:41:12 Et par cette méthode, on a réussi à avoir la quasi-totalité
01:41:17 de la propriété à aujourd'hui.
01:41:19 Donc on est à 70-80%.
01:41:21 Le reste de la propriété, on va l'avoir par expropriation,
01:41:24 sur des références de prix que nous avons pu constituer.
01:41:26 Et cette grande anticipation de la mobilisation foncière,
01:41:29 elle va profiter à qui ?
01:41:30 À un aménageur.
01:41:31 Parce que ce même terrain-là,
01:41:33 si nous avions laissé la nature faire son oeuvre,
01:41:36 il serait parti en bimbi.
01:41:38 C'est certain.
01:41:42 C'est ce qui se passe dans ces territoires-là.
01:41:44 Division parcellaire.
01:41:45 -Au lieu de 100 logements, on aurait eu...
01:41:47 -On aurait eu 15 logements.
01:41:49 On en fait 100.
01:41:50 Et on en fait 100 en gérant les mitoyennetés,
01:41:53 en ayant l'espace et les marges de manoeuvre
01:41:55 pour faire de l'aménagement de qualité.
01:41:58 Et donc, à la fin, il est mieux accepté
01:41:59 par la personne qui vit à côté de ce programme,
01:42:03 malgré le taux de logement social.
01:42:05 Voilà. Donc ça, c'était un 2e exemple.
01:42:07 Et parce que je suis en binôme avec Samuel
01:42:10 et qu'avec DH, on s'apprécie beaucoup,
01:42:12 j'ai mis un dernier exemple d'une friche.
01:42:14 Ah, il y en a une, quand même.
01:42:17 La friche Cluse.
01:42:18 Tu m'as dit tout à l'heure que c'était une ancienne
01:42:19 menuiserie industrielle, en fait,
01:42:21 que nous avons recyclée pour le compte de Saint-Jean-en-Royant,
01:42:26 au pied du Vercors, paysage magnifique,
01:42:27 Saint-Jean-en-Royant.
01:42:29 Donc, pour y réaliser...
01:42:31 Alors là, on est dans un rôle plus classique de l'établissement.
01:42:34 Une maison médicale, un CMS,
01:42:36 et des logements recreatifs sociaux,
01:42:37 et c'est DH qui porte ça.
01:42:40 Vous voyez le bilan de la même manière qu'à droite,
01:42:44 ce qui s'est passé avec l'intervention de l'EPORA ou pas.
01:42:46 On a une stratégie rurale dans notre établissement,
01:42:48 c'est-à-dire qu'on augmente nos aides financières
01:42:51 sur la dépréciation de valeurs
01:42:54 lorsqu'on est sur des collectivités rurales.
01:42:57 Et donc, vous voyez que, malgré tout ça,
01:42:59 il y a des déficits majeurs qui restent à la charge
01:43:00 de la collectivité locale,
01:43:02 mais dans un même temps, si elle ne les prend pas en charge,
01:43:04 personne ne prendrait ce dossier vraiment en compte.
01:43:08 Regardez aussi le temps. C'est un temps long
01:43:13 pour préparer le foncier.
01:43:15 Ça a eu plus...
01:43:18 Bon, là, j'avais fait un peu une liste à l'après-vers
01:43:21 d'éléments de solutions
01:43:25 qui me paraissaient nécessaires.
01:43:26 Je vais les synthétiser parce que je crois
01:43:27 que j'ai pris tout le temps.
01:43:30 -On est en retard depuis le début.
01:43:31 -Ah bon ? D'accord.
01:43:34 Je vais essayer de rattraper un peu le retard
01:43:35 en allant très vite.
01:43:36 Déjà, à mon avis, il y a un champ de solutions
01:43:39 qui ne dépend pas de vous,
01:43:41 mais sur lequel vous pouvez avoir un effet par prescription.
01:43:47 C'est l'amont.
01:43:48 Nous avons des politiques d'aménagement
01:43:49 qui sont trop homogènes,
01:43:52 pas suffisamment stables
01:43:54 pour que les acteurs globaux
01:43:57 maintiennent leur financement aux bons endroits,
01:43:59 agissent aux bons endroits massivement.
01:44:01 J'ai mis ici quelques exemples.
01:44:04 Quand on s'occupe de la France moche
01:44:08 dans les zones commerciales de périphérie
01:44:11 et qu'on n'est pas dans une grande métropole,
01:44:14 en fait, on accentue les difficultés
01:44:17 des petites polarités ACV-PVD
01:44:20 qui sont concurrencées dans leur centralité
01:44:22 par ces endroits-là.
01:44:24 Donc on accentue la difficulté de trouver des investisseurs,
01:44:27 des possibilités de transformer l'urbain de manière nette.
01:44:31 Même chose pour le BIMBI.
01:44:33 Le BIMBI dans des secteurs ruraux
01:44:35 où on évite l'étalement
01:44:37 et on permet la division parcellaire,
01:44:39 va bien.
01:44:40 Le BIMBI dans les secteurs périurbains,
01:44:42 je vous ai montré tout à l'heure,
01:44:43 en périphérie des grandes métropoles,
01:44:45 va pas bien.
01:44:46 Et la RPI, la ressource foncière,
01:44:48 au lieu de 100 logements, on n'en mettra que 10.
01:44:52 Donc c'est quelques exemples que je vous donne.
01:44:54 Il y en a d'autres, il y en a plein,
01:44:56 pour vous dire que, en fait,
01:44:57 quand on a une politique d'aménagement national,
01:44:59 il faut l'assumer et la maintenir dans le temps.
01:45:01 C'est un peu comme la stabilité fiscale.
01:45:03 Si on n'a pas de stabilité de la politique d'aménagement,
01:45:05 on se disperse et on crée
01:45:07 des injonctions contradictoires dans les territoires.
01:45:09 Donc je pense que ça, c'est un axe fort de travail.
01:45:13 Il y a une application des collectivités plus fortes
01:45:15 dans les stratégies foncières.
01:45:16 Elles ont laissé faire pendant 30 ans,
01:45:17 ça se faisait tout seul.
01:45:19 C'était la construction magique.
01:45:21 Le promoteur arrivait, il faisait un pub,
01:45:23 hop, ça sortait de terre, magique.
01:45:25 Bon, là, c'est plus le cas, malheureusement.
01:45:28 Et donc il faut revenir à des stratégies foncières publiques,
01:45:31 des stratégies anticipatrices,
01:45:33 comme on l'a vu tout à l'heure sur le travail
01:45:35 de remembrement foncier à Cérésin-du-Rhône.
01:45:39 Eh bien, quand on fait ça,
01:45:41 il faut que la collectivité soit en impulsion.
01:45:43 Il y en a qu'elle qui soit en capacité de préparer.
01:45:45 Après, il y a des opérateurs comme les EPF
01:45:47 qui sont capables de les accompagner.
01:45:49 Et moi, il y a 2 points, là,
01:45:50 des solidarités pour le modèle de financement.
01:45:53 D'abord, je pense que nous avons des grandes inégalités,
01:45:57 parfois à l'échelle infrarégionale,
01:45:59 des métropoles ultradynamiques
01:46:02 et à 20 km, des villes en déprise complète.
01:46:05 Ce n'est pas normal de constater ça.
01:46:08 Et on organise comment ces solidarités ?
01:46:10 Par un fonds Friches national ou je ne sais pas quoi qui revient.
01:46:13 Je pense que l'intelligence locale permettrait peut-être
01:46:16 de trouver des synergies plus proches du terrain
01:46:19 entre ces grandes métropoles qui ont besoin de se stabiliser
01:46:22 et leurs villes périphériques qui veulent remonter.
01:46:26 Et qu'est-ce que ça veut dire, ça ?
01:46:27 Des contrats territoriaux, peut-être,
01:46:28 mais aussi une question des opérateurs
01:46:31 qui viennent travailler sur ces 2 territoires,
01:46:33 parce qu'il y a des péréquations possibles.
01:46:37 Aujourd'hui, quand on regarde les aménageurs,
01:46:39 ils sont quasiment à l'échelle d'une ville.
01:46:43 Les grands aménageurs départementaux,
01:46:44 ce ne sont que des SEM.
01:46:46 Et donc les SEM qui butent sur leur problématique
01:46:48 de mise en concurrence.
01:46:49 Moi, j'interroge ça et je vous propose de réfléchir
01:46:53 à comment on retrouve des échelles
01:46:54 qui permettent les péréquations.
01:46:56 Et ça vaut pour les EPF.
01:46:57 -Et il me semble que vos collègues de Nouvelle-Aquitaine
01:46:59 avaient fait ça entre Bordeaux et Angoulême, justement.
01:47:03 -Oui, c'est ça.
01:47:04 Et peut-être le dernier truc.
01:47:07 Il nous reste encore des ENAF à consommer.
01:47:09 On doit diviser par 2 sur 6 ans
01:47:11 et probablement avec l'artificialisation,
01:47:13 il restera encore.
01:47:14 Et j'ai entendu tout à l'heure que ce sera nécessaire
01:47:16 et j'adhère complètement à ce propos-là.
01:47:18 On ne pourra pas se passer de l'ENAF
01:47:19 comme on ne pourra pas se passer des énergies carbonées
01:47:21 pour toutes nos mobilités.
01:47:23 Il y a des transitions à faire
01:47:24 et donc il ne faut pas être radical sur ce point-là.
01:47:27 Mais par contre, admettre que quand on construit en ENAF,
01:47:32 on construit beaucoup moins cher
01:47:34 que quand on construit en recyclage urbain.
01:47:37 Et donc là, il y a un rééquilibrage à faire.
01:47:39 Il faut que la consommation d'ENAF à l'extérieur
01:47:41 finance davantage le recyclage urbain.
01:47:43 Il faut qu'on trouve une méthode.
01:47:45 Et ça, je pense que ça va en passer
01:47:47 par une réforme de la fiscalité,
01:47:48 notamment de la fiscalité foncière, du stock,
01:47:51 parce qu'on ne peut pas faire reposer ça
01:47:53 sur la taxe d'aménagement qui alourdit les bilans
01:47:55 des opérateurs et renchirer le coût du logement.
01:47:57 Donc il va falloir plutôt renchirer
01:47:59 le coût d'habiter à la campagne, excusez-moi de dire comme ça.
01:48:01 Et là, on renverse un peu un paradigme.
01:48:04 Je termine là-dessus.
01:48:05 N'est-ce pas étonnant de voir ces villes-centres en déprise
01:48:09 avoir des taxes foncières,
01:48:11 parce qu'elles assument du service,
01:48:12 beaucoup plus élevées que leurs périphéries proches,
01:48:15 où la plupart des habitants de cette périphérie
01:48:17 viennent consommer les services de la ville ?
01:48:19 -C'est toujours été un problème.
01:48:20 -C'est un problème, et je pense que ça,
01:48:22 c'est l'amont sur lequel vous n'avez pas beaucoup de prise.
01:48:25 Donc je passe à ce qui vous concerne
01:48:27 et je vous parlerai de l'aval.
01:48:28 Bon, je vais passer très vite, parce que vous l'avez déjà dit.
01:48:31 Bon, moi, j'insisterai peut-être sur un truc
01:48:34 qui vient de ma posture de périurbain.
01:48:36 C'est le 1er point.
01:48:40 On ne fait pas de l'aménagement à Lyon ou à Paris ou à Bordeaux
01:48:44 comme on fait de l'aménagement dans les petites villes
01:48:47 comme pour les Ronalpins, Vienne,
01:48:50 Ville-Franche-Sur-Saône, Belleville, Macon, etc.
01:48:55 Les problématiques sont complètement inversées.
01:48:58 Tout est inversé.
01:49:00 Les métropoles, ce sont des singularités.
01:49:02 Donc on ne peut pas imaginer un aménagement du territoire
01:49:05 qui soit le même en métropole que sur les villes périphériques,
01:49:09 notamment la place de la voiture, il y a un réinterrogé,
01:49:11 notamment le fait que dans les petites villes,
01:49:14 les centres sont constitués de ménages pauvres
01:49:17 et c'est les périphériques qui sont riches.
01:49:19 Donc on a besoin de faire pénétrer les gens dans la ville.
01:49:20 Il y a plein de sujets qui sont inversés.
01:49:22 Et donc il faut savoir refaire de l'aménagement différemment.
01:49:25 Il faut que vous inventiez ça.
01:49:27 Il faut que vous inventiez comment je fais
01:49:29 pour faire de l'aménagement dans ces petites villes
01:49:31 sans m'inspirer ou reproduire de manière pavlovienne
01:49:34 ce que je fais dans les plus grandes.
01:49:36 -Et c'est aussi un enjeu pour les opérateurs immobiliers
01:49:39 qui doivent aussi apprendre à investir ces territoires.
01:49:42 -Exactement.
01:49:43 Quand je dis "vous", c'est "nous", c'est tout le monde.
01:49:45 -Toute la chaîne de production.
01:49:47 -Bon, après, là, vous en avez suffisamment parlé.
01:49:50 J'ai le dernier point, simplement. J'ai 2 points.
01:49:52 -Il nous reste une demi-heure pour terminer
01:49:54 et le faire participer au public.
01:49:55 -Allez-y, je vous en prie.
01:49:57 -La prise en compte des risques, ça ne va pas du tout.
01:49:58 Les financeurs ne se sont pas adaptés au terrain d'occasion.
01:50:01 Donc ça, il va falloir que ça change.
01:50:03 S'il faut en passer par la loi, il faudra y arrêter.
01:50:05 Et après, peut-être la slide d'après...
01:50:07 Pardon, excusez-moi.
01:50:10 Du coup, je suis brusqué.
01:50:12 Pour créer de la valeur,
01:50:14 il y a une chose qui est à peu près certaine.
01:50:16 C'est que le foncier va connaître un accroissement de valeur
01:50:21 par la rareté, par la difficulté de le produire.
01:50:25 Il y a tout un champ de notre économie
01:50:28 qui dépendait du coût de construction
01:50:31 fait sur de l'ENAF.
01:50:32 Demain, on ne va plus être dans l'ENAF,
01:50:34 on va être sur du recyclage.
01:50:35 Ça va coûter plus cher.
01:50:36 Il y a de la rente qui va se créer.
01:50:39 Eh bien, je pense qu'une des solutions pour la filière,
01:50:43 c'est d'aller chercher cette rente.
01:50:47 C'est-à-dire, là où il va devoir investir pour transitionner,
01:50:50 là, on va demander des subventions publiques,
01:50:53 comme les opérations que je vous ai montrées avant,
01:50:55 il serait peut-être de bonne gestion,
01:50:57 de bonne intelligence
01:50:58 de ne pas se séparer de la propriété foncière trop vite.
01:51:02 Parce que cette propriété foncière,
01:51:03 elle va générer des plus-values,
01:51:05 elle va générer des revenus locatifs
01:51:07 qui vont probablement croître.
01:51:09 Et donc, je pense qu'une des solutions
01:51:12 réside dans le fait d'aller chercher cette rente foncière
01:51:16 pour financer la transition.
01:51:17 Et donc, c'est ce que notre établissement
01:51:19 est en train d'imaginer avec la Caisse des dépôts
01:51:21 sur les foncières économiques.
01:51:23 Nous sommes en train de mettre le point final
01:51:27 à un business plan d'une foncière économique
01:51:29 de portage long terme.
01:51:30 Donc une foncière qui conservera la propriété.
01:51:33 -Je crois que GPA... -Exactement.
01:51:35 Ca tombe très bien.
01:51:36 -Parce que GPA nous a devancés. -Nous avons... Voilà.
01:51:38 Et je pense que ça, c'est un peu l'avenir de la filière.
01:51:42 -Ca paraît être un enjeu d'avenir.
01:51:44 Et oui, je disais, ça tombe très bien
01:51:46 que vous parliez de Grand Paris Aménagement.
01:51:48 Allez-y.
01:51:49 Puisque notre prochaine intervenante
01:51:53 sera Amrioui,
01:51:55 et directrice générale adjointe chargée de l'aménagement
01:51:57 chez Grand Paris Aménagement.
01:51:58 Donc Grand Paris Aménagement, c'est 80 opérations d'aménagement.
01:52:01 C'est un EPA, c'est aussi une SPLAN.
01:52:03 C'est beaucoup de choses.
01:52:04 Ce sont également des larges réserves foncières.
01:52:07 Et donc on vient de voir comment incarner
01:52:09 les valeurs de l'aménagement dans les territoires un peu détendus.
01:52:11 Comment ça se passe dans la 1re métropole européenne ?
01:52:14 Emeric Fabrice nous disait
01:52:16 qu'on ne faisait pas d'aménagement à Vienne
01:52:17 comme on en fait à Paris.
01:52:18 Alors vous qui intervenez aussi bien
01:52:20 en très proche couronne parisienne
01:52:21 qu'à Nangis, dans le sud de la Seine-et-Marne,
01:52:24 comment ça se passe ?
01:52:25 -Question très large que vous me posez.
01:52:28 Bonjour à toutes et tous.
01:52:31 C'est vrai que cette thématique des valeurs de l'aménagement,
01:52:33 elle amène à prendre plein de directions différentes.
01:52:35 On en a appris tout un tas
01:52:37 à l'occasion de cette table ronde.
01:52:39 Donc je vais choisir mon filon.
01:52:42 Je vais creuser, puis vous me direz
01:52:43 ce que vous en pensez après.
01:52:46 Peut-être commencer par une petite parenthèse.
01:52:49 En fait, en me préparant à cette table ronde,
01:52:51 je me suis demandé pourquoi je faisais de l'aménagement.
01:52:54 Quelle était la valeur qui me poussait
01:52:55 à avoir choisi cette thématique et à faire ce métier ?
01:53:00 Je crois que fondamentalement, c'est une valeur démodée
01:53:01 qui est la mienne.
01:53:03 La valeur qui m'a amenée à l'aménagement,
01:53:04 c'est la production de logements,
01:53:06 c'est le fait de loger des gens.
01:53:08 J'ai le sentiment qu'aujourd'hui, cette valeur,
01:53:09 elle est vraiment en perte de vitesse
01:53:12 dans la prise de décision d'engager un projet,
01:53:13 en tout cas un projet d'aménagement.
01:53:15 Alors ça peut être contestable, comme point de vue,
01:53:17 mais c'est le mien, en tout cas, c'est celui que je constate
01:53:19 en Ile-de-France, notamment.
01:53:22 Je dirais que ça se traduit par différents éléments.
01:53:26 D'abord, quand on interroge le public,
01:53:27 je pense que c'est assez rare, finalement,
01:53:29 que dans le cadre de concertation,
01:53:30 les gens rêvent qu'on produise du logement
01:53:33 à proximité de leur domicile.
01:53:36 Finalement, quand on interroge les élus,
01:53:38 je crois que dans le discours politique,
01:53:39 c'est rare que soit affirmée la volonté de loger
01:53:42 pour elle-même.
01:53:43 On peut faire du logement pour plein de raisons,
01:53:44 mais en tout cas, pour lui-même,
01:53:46 j'ai pas le sentiment que ce soit le coeur, aujourd'hui,
01:53:49 de la décision politique qui amène à produire un projet.
01:53:53 Et d'ailleurs, ça a été dit par un de mes collègues
01:53:55 tout à l'heure,
01:53:57 on n'est pas là pour produire en masse.
01:53:59 Ca se retrouve dans le propos de nos collaborateurs.
01:54:00 Moi, je l'entends tous les jours.
01:54:02 Quand on monte des projets, finalement, le logement,
01:54:04 il faut en faire, mais quand même pas trop,
01:54:05 parce qu'on est avant tout là pour faire autre chose.
01:54:08 On va parler d'autre chose après.
01:54:10 Je vais pas tout dévoiler,
01:54:11 même si vous savez déjà beaucoup de choses là-dessus, je pense.
01:54:14 Et puis, finalement, même dans un territoire
01:54:16 qui va être, par exemple, carencé SRU,
01:54:18 on pourrait se dire que le logement
01:54:19 retrouve une valeur principale, cardinale,
01:54:23 eh bien, on considérera qu'il n'est pas souhaitable
01:54:25 d'aller réaliser un projet s'il est en extension urbaine.
01:54:28 Donc on voit bien que dans la chaîne des valeurs,
01:54:31 la question environnementale, la question de la préservation,
01:54:33 la question de la réparation
01:54:35 sont bien supérieures aujourd'hui dans la prise de décision
01:54:37 à la question du logement pour lui-même.
01:54:38 Et pour moi, c'est un changement quand même,
01:54:40 en tout cas, de paradigme
01:54:42 qui se traduit ensuite
01:54:44 dans tout un tas de déclinaisons de politique,
01:54:45 de stratégie d'établissement,
01:54:47 qu'on retrouve aussi dans la stratégie d'établissement GPM,
01:54:49 parce que notre dénomination,
01:54:52 en tout cas, la façon dont on présente notre établissement,
01:54:54 c'est un établissement dans la vocation,
01:54:55 et la vocation, c'est le terme que je cherchais.
01:54:58 Je l'ai noté. C'est de recréer de la qualité de vie
01:54:59 pour les habitants et pour longtemps.
01:55:01 Donc on n'y parle pas de logement.
01:55:02 On entend l'idée qu'il y a de la durabilité,
01:55:04 donc il y a des enjeux de protection, de préservation,
01:55:07 mais le logement a un peu disparu
01:55:09 de la terminologie de l'aménagement.
01:55:12 Est-ce que c'est grave ? Je ne sais pas.
01:55:13 En tout cas, comme on parlait des valeurs aujourd'hui,
01:55:15 je me suis dit que ça valait le coup de l'évoquer.
01:55:18 En tout cas, ça a quand même, à mon sens,
01:55:19 des conséquences sur le modèle économique.
01:55:21 Je vais venir à la valeur plus économique,
01:55:23 parce qu'on a beaucoup parlé de ça.
01:55:25 C'est aussi ce qui a attendu de moi aujourd'hui.
01:55:27 Le logement est devenu presque un objet transactionnel,
01:55:30 quelque chose qui permet de financer une réparation.
01:55:34 Voilà. On va densifier un projet
01:55:35 pour atteindre un équilibre économique.
01:55:37 Et encore, ça ne marche pas très bien, on l'a vu,
01:55:38 lorsqu'on est en recyclage.
01:55:39 Là, c'est presque l'inverse qui se produit.
01:55:42 Donc ce n'est pas forcément la solution idéale
01:55:46 à nos problèmes financiers.
01:55:48 C'est devenu aussi une valeur transactionnelle
01:55:51 lorsqu'il s'agit de faire évoluer un peuplement,
01:55:54 parce que ça permet de générer de la mixité,
01:55:57 de régler un certain nombre de désordres
01:55:59 ou de dysfonctionnements urbains.
01:56:01 C'est ce qui rend acceptable le logement.
01:56:04 Donc finalement,
01:56:08 dans la conception des projets, comme je le disais,
01:56:12 ce qui va motiver la prise de décision,
01:56:14 c'est la résolution d'une problématique,
01:56:16 la préservation d'un existant,
01:56:18 à la fois du point de vue environnemental,
01:56:19 mais aussi du point de vue patrimonial.
01:56:23 Et c'est de plus en plus important
01:56:24 dans la prise de décision de nos projets.
01:56:25 C'est aussi la préservation de la biodiversité,
01:56:27 son développement, son renforcement.
01:56:29 Alors ça vient poser des questions de modèles.
01:56:32 Nous, si on regarde un établissement
01:56:33 comme Grand Paris Aménagements,
01:56:34 si on prend l'historique de nos opérations,
01:56:36 une opération d'extension urbaine
01:56:38 génère une marge supérieure,
01:56:40 enfin, 2 fois plus importante
01:56:42 qu'une marge d'opération en recyclage.
01:56:45 Et une opération en recyclage
01:56:46 ne finance pas nos frais de structure.
01:56:49 Donc une fois qu'on a dit ça,
01:56:51 on peut se poser la question
01:56:52 de comment on continue la production,
01:56:55 comment on continue à faire fonctionner
01:56:56 un établissement comme le nôtre
01:56:58 sans qu'il bénéficie de subsides de fonctionnement,
01:57:00 ce qui n'est pas notre cas.
01:57:02 Je pense que c'est le cas de peu d'établissements aujourd'hui.
01:57:04 Franchement, on attend de nous qu'on soit
01:57:06 à la fois des outils au service de l'intérêt général,
01:57:09 mais aussi qu'on fabrique notre propre développement économique.
01:57:12 C'est ça, un peu l'équation impossible
01:57:13 qu'on essaie de résoudre tous les jours.
01:57:17 Donc comment on fait, finalement,
01:57:18 pour essayer de résoudre tout ça ?
01:57:19 Parce que je ne veux pas noircir le tableau.
01:57:20 Il y a plein de choses qu'on peut essayer de développer.
01:57:23 Alors d'abord, ce qu'on a essayé de faire,
01:57:27 c'est effectivement de voir dans le temps long
01:57:29 comment on pouvait fabriquer de la valeur
01:57:33 sans avoir à sur-subventionner nos projets.
01:57:36 Alors ça a un impact très limité sur ma génération d'opérations.
01:57:40 Mais j'espère que ça sera efficace pour mes successeurs futurs.
01:57:43 Donc là, je reviens un peu sur ce qui a été évoqué tout à l'heure
01:57:46 par les PORAS, notamment.
01:57:47 Effectivement, on a développé à la fois
01:57:49 une foncière qui a vocation à acquérir
01:57:53 nos fonciers d'activité économique,
01:57:55 à les porter dans le long terme
01:57:57 de façon à ce qu'on puisse préserver le foncier,
01:58:01 dont on considère qu'il est un bien commun,
01:58:03 et qu'il a vocation, tout particulièrement
01:58:04 sur les zones d'activité économique,
01:58:07 à être réinventées.
01:58:08 On sait qu'il y a une obsolescence des actifs économiques.
01:58:11 Elle est inscrite, finalement, dans leur ADN.
01:58:14 Elle s'incarne différemment selon les territoires.
01:58:15 En Ile-de-France, les enjeux, c'est plus la déqualification
01:58:19 que l'inoccupation,
01:58:23 ce qui rend les choses encore plus compliquées,
01:58:24 parce que quand il y a de l'occupation,
01:58:26 même si elle est pas souhaitable, il faut la dénoncer,
01:58:28 donc il faut la payer, ce qui est normal.
01:58:31 Donc comment on organise ça,
01:58:32 cette mutation, cette incitation à recycler,
01:58:35 à réinvestir ses sites,
01:58:36 voire à transformer vers d'autres activités ?
01:58:38 C'est en créant cette foncière qui a vocation à porter ses terrains
01:58:41 et à fabriquer des assiettes foncières
01:58:43 suffisamment importantes pour pouvoir amener les opérateurs
01:58:47 à se réinventer.
01:58:48 Finalement, c'est un outil qu'on essaye de développer.
01:58:51 Il y a un 2e outil qu'on essaie de développer,
01:58:52 mais on trouve peu d'élus qui sont sensibles à ça.
01:58:54 Pourtant, je pense qu'il est très puissant.
01:58:56 C'est les ZAC à grande échelle.
01:58:58 On l'a aujourd'hui sur un territoire
01:59:01 dans le nord de l'Ile-de-France où on a une ZAC qui a 60 ans.
01:59:04 On l'a jamais supprimée, c'est comme ça.
01:59:06 Et en fait, ça a plein de vertus, la ZAC, qu'on oublie
01:59:09 une fois que l'opération d'aménagement est terminée.
01:59:11 C'est que ça permet, en fait,
01:59:14 de continuer à maîtriser la nature des ouvrages
01:59:18 qui sont délivrés.
01:59:19 Ca permet de générer des revenus lorsqu'on peut capter
01:59:22 des participations d'urbanisme
01:59:23 lorsque, pareil, il y a des nouvelles constructions.
01:59:26 Ca permet de faire vivre aussi une espèce de communauté
01:59:28 d'acteurs économiques présents sur le territoire.
01:59:30 On est toujours dans la SL qui porte les équipements publics.
01:59:33 Et en fait, je pense que ça a participé
01:59:36 à préserver dans la durée la vitalité de cette zone.
01:59:39 -Est-ce qu'il n'y a pas un risque
01:59:40 lié aux droits de délaissement en ZAC ?
01:59:42 -Oui. C'est sûr, il y a un risque.
01:59:45 Moi, je plaide, d'ailleurs, on l'a déjà exprimé auprès de l'Etat,
01:59:48 pour que le droit de délaissement en ZAC
01:59:49 soit de même nature qu'en DUP,
01:59:51 c'est-à-dire qu'on puisse y renoncer.
01:59:53 Ca me semblerait de nature
01:59:55 à nous aider à prendre ces risques-là.
01:59:57 Après, c'est vrai qu'en Ile-de-France,
02:00:00 c'est quand même un risque limité.
02:00:01 En tout cas, à chaque fois qu'on a été confronté à cette décision,
02:00:03 on s'est rendu compte qu'il était quand même assez peu réaliste
02:00:07 qu'il soit exercé.
02:00:09 Et donc, je crois beaucoup à la ZAC à grande échelle
02:00:11 pour accompagner les mutations,
02:00:13 surtout sur des fonciers en friche à recycler,
02:00:18 où on n'a pas forcément les moyens d'acheter tout de suite,
02:00:20 on n'a pas forcément les moyens de porter pendant longtemps,
02:00:22 on n'a pas forcément le PF qui a une politique de...
02:00:25 Comment dire ?
02:00:26 De diminution du coût d'acquisition du foncier.
02:00:28 Et finalement, c'est aussi comme ça qu'on fabrique
02:00:30 de l'urbanisme négocié,
02:00:31 mais un peu plus que négocié quand même,
02:00:33 parce qu'on a quand même la ZAC derrière.
02:00:34 Voilà. Moi, j'aime bien manier un peu les 2 outils,
02:00:37 le coercitif et l'incitatif,
02:00:38 et je trouve que la ZAC, c'est assez fort pour ça.
02:00:41 Donc il y a cette question du foncier économique.
02:00:44 C'est aussi dans notre stratégie d'intervention
02:00:47 sur les opérations,
02:00:48 d'aller essayer de fabriquer des modèles un petit peu nouveaux
02:00:51 sur des choses qu'on n'arrive pas bien à faire
02:00:53 quand on est un gros aménageur.
02:00:54 Donc ça a été évoqué un petit peu,
02:00:56 travailler dans le tissu pavé veneur en densification douce,
02:00:59 essayer là aussi d'être sur des grands périmètres
02:01:00 où on n'essaye pas de faire le grand soir de la commune,
02:01:04 mais plutôt d'accompagner les propriétaires
02:01:05 dans la densification, dans la mutation de leur patrimoine
02:01:08 pour fabriquer du vivre-ensemble
02:01:10 et pour en profiter pour recoudre un peu des espaces.
02:01:14 Ca nous semble intéressant
02:01:15 et pas forcément très consommateur, en fait,
02:01:18 de moyens économiques, mais plus d'ingénierie.
02:01:20 Je pense qu'on a besoin de ça.
02:01:22 Et en Ile-de-France, c'est assez étonnant.
02:01:24 On pourrait penser que dans les grandes villes
02:01:26 qui sont en périphérie de Paris,
02:01:29 on a toute l'ingénierie qu'il faut
02:01:30 et on a des grandes difficultés de regroupement aujourd'hui.
02:01:33 Et donc on a aussi des communes qui ont des difficultés
02:01:35 juste à mettre les moyens en ingénierie
02:01:36 pour accompagner les projets dans ce qui est aujourd'hui le tissu.
02:01:39 Donc c'est un peu ces interventions à grands spectres
02:01:40 que je les trouve intéressantes.
02:01:43 En termes plus financiers, on a fait un peu comme tout le monde,
02:01:45 on a remonté la chaîne de valeur,
02:01:46 donc on fait des opérations de copromotion
02:01:48 avec les promoteurs.
02:01:50 Souvent, on a des discussions un peu dures
02:01:52 avec les promoteurs qui peuvent nous dire
02:01:53 "Vous venez sur notre métier,
02:01:55 "déjà qu'il y a moins de projets, comment on va faire pour survivre ?"
02:01:57 Moi, ce que je dis souvent, c'est que si nous-mêmes,
02:01:59 on n'est plus pourvoyeurs de foncier
02:02:00 parce qu'on ne peut pas survivre,
02:02:01 on ne pourra pas non plus donner de foncier à vendre.
02:02:03 Donc finalement, c'est quelque chose
02:02:05 que je trouve assez vertueux, la copromotion,
02:02:07 à la fois du point de vue économique,
02:02:08 parce que ça partage la valeur,
02:02:09 mais aussi du point de vue de la relation avec le promoteur,
02:02:12 du positionnement de l'aménageur en tant que prescripteur,
02:02:14 puisque ça nous oblige à tester nos prescriptions
02:02:17 et finalement à se confronter à ce que c'est
02:02:20 que l'application d'un cahier des charges de ZAC.
02:02:22 Et peut-être, ça nous rend aussi meilleurs
02:02:24 dans notre façon de prescrire
02:02:26 dans les nouveaux projets que l'on réalise.
02:02:27 Donc on a un certain nombre, 7, 8 opérations en cours.
02:02:31 On vise à en faire à peu près 400 par an,
02:02:33 sur notre...
02:02:34 On fait 2 500 logements par an,
02:02:36 donc c'est ça, la proportion qu'on vise sur la GoPro,
02:02:38 à la fois pour être meilleur aménageur
02:02:41 et puis créer cette manne financière
02:02:44 dont on a besoin pour continuer à équilibrer nos projets.
02:02:48 C'est aussi...
02:02:51 Oui, être quand même en ingénierie sur les subventions,
02:02:54 accompagner l'Etat dans sa réflexion sur ces sujets.
02:02:57 Et je pense que l'Etat a mis quand même beaucoup de moyens
02:02:59 dans les dernières années
02:03:00 pour aider aussi à accompagner ce retriclage.
02:03:02 J'imagine que c'est pas terminé,
02:03:04 parce que de toute façon, c'est l'orientation
02:03:06 qu'on est en train de tous prendre.
02:03:07 Donc c'est un peu notre rôle aussi
02:03:08 de faire des préconisations sur le sujet,
02:03:10 d'essayer de faire évoluer les dispositifs
02:03:12 pour qu'ils soient fléchés vers les projets les plus vertueux.
02:03:16 Qu'est-ce que je voulais vous dire d'autre ?
02:03:19 Moi, je pense que ça pose aussi cette question, finalement,
02:03:25 de la partage de la valeur économique
02:03:27 et où est-ce qu'elle se situe.
02:03:28 La question des acteurs,
02:03:29 parce qu'on voit bien aujourd'hui,
02:03:31 la promotion est très perturbée dans le contexte actuel
02:03:33 avec la crise que l'on vit dans ses missions, dans son rôle.
02:03:37 Je trouve que ça doit tous nous réinterroger, finalement,
02:03:39 sur qu'est-ce qui justifie, dans notre intervention,
02:03:42 que l'on capte une partie de la valeur
02:03:44 de la fabrique de la ville.
02:03:46 Voilà. Ca, c'était un sujet, je trouve, important.
02:03:48 Donc quelle est la valeur ajoutée du promoteur
02:03:50 aujourd'hui dans le système ?
02:03:52 Je pense que les promoteurs qui se réinterrogent là-dessus
02:03:54 survivront à cette crise.
02:03:56 Ceux qui se réinterrogent pas vraiment
02:03:58 auront de grandes difficultés.
02:03:59 Et c'est un peu pareil pour les aménageurs,
02:04:01 parce que malgré tout, on l'a dit,
02:04:03 on va tous faire moins, en fait.
02:04:04 On va faire peut-être mieux, avec plus de dentelles,
02:04:08 mais on va faire moins.
02:04:09 Donc qu'est-ce que ça veut dire ?
02:04:11 Qu'est-ce qui justifie, aujourd'hui,
02:04:12 notre part dans le système du gâteau ?
02:04:14 Parce qu'en fait, on fait pas ça pour le gâteau, quand même.
02:04:16 Donc fondamentalement,
02:04:18 je suis assez convaincue que l'aménagement a un avenir.
02:04:21 Il a un vrai rôle à jouer dans cette chaîne de valeur
02:04:25 dès lors qu'il est capable
02:04:27 de contextualiser totalement son intervention.
02:04:30 Je pense qu'on a encore beaucoup de choses à apprendre là-dessus,
02:04:33 en fait, vraiment très...
02:04:35 dans la contextualisation.
02:04:36 Et donc ça oblige, je pense, à pas mal quand même
02:04:38 transformer encore notre façon de fabriquer la ville.
02:04:41 Je pense qu'on est encore héritier beaucoup
02:04:43 des modèles de l'extension urbaine
02:04:44 dans la façon d'appréhender le foncier,
02:04:46 dans la façon de programmer.
02:04:48 Et ça vaut aussi pour les concepteurs,
02:04:49 pour tous les partenaires du projet.
02:04:52 On a facilement...
02:04:54 C'est beaucoup plus facile de faire un projet en extension sur rien,
02:04:58 où on peut tout dessiner, on peut tout chiffrer en théorie,
02:05:00 on peut faire le parcours résidentiel idéal
02:05:02 que de travailler sur un tissu existant
02:05:03 où on a de la contrainte
02:05:06 et où on est obligé de jouer avec cette contrainte.
02:05:08 Et voilà, je pense que la force de l'aménageur aujourd'hui,
02:05:10 et donc le coeur de son métier,
02:05:12 c'est de savoir jouer, d'être celui qui est capable
02:05:14 de réunir le plus ses contraintes.
02:05:16 C'est un peu basique de le dire comme ça,
02:05:18 mais parfois, il faut revenir aux basiques.
02:05:20 -Merci, Soraya.
02:05:22 Donc un gâteau qui se réduit,
02:05:23 ce que je retiens d'après ce que vous dites.
02:05:26 Lise Méliand, enfin,
02:05:27 vous êtes directrice générale adjointe
02:05:29 chargée entre autres des consultations
02:05:30 en Ile-de-France chez Link City.
02:05:32 Link City, à la fois promoteur,
02:05:34 mais aussi aménageur privé.
02:05:37 Vous avez vous-même fait un peu d'aménagement.
02:05:38 Vous étiez à l'époque, il me semble.
02:05:41 Donc voilà, comment...
02:05:43 C'est une question assez classique, comme pour les autres.
02:05:46 Dans ce gâteau qui se réduit,
02:05:48 comment on peut continuer à porter des valeurs
02:05:50 en tant que promoteur ?
02:05:51 Est-ce qu'on doit faire des renoncements
02:05:53 sur certains engagements
02:05:56 parce que le marché est en crise
02:05:58 ou est-ce qu'au contraire, on peut faire tout bien encore ?
02:06:01 -En tout cas, je pense qu'il ne faut pas renoncer.
02:06:03 Enfin, je vais essayer d'être un peu plus positive que ça.
02:06:06 Merci à toutes et à tous d'être restés.
02:06:09 La journée est un peu longue.
02:06:11 Donc on va essayer de tenir rapidement
02:06:14 la fin de cette séquence.
02:06:16 Même si moi, j'ai beaucoup apprécié la 1re.
02:06:18 J'étais très heureuse d'entendre Jean
02:06:21 en tout début de matinée.
02:06:22 Et finalement, je le dis d'ores et déjà,
02:06:25 je partage beaucoup de ce qui a été dit par mes 2 voisines,
02:06:29 mais notamment par ma voisine de gauche
02:06:31 sur les valeurs de Redmond et sur la promotion.
02:06:34 Enfin, je pense qu'aujourd'hui, je le dis souvent,
02:06:36 je suis un peu en fin de parcours,
02:06:39 mais il se trouve que j'ai beaucoup circulé,
02:06:41 effectivement, dans le public, dans le privé,
02:06:43 dans des entreprises, dans des collectivités,
02:06:45 pour les tâches et des promoteurs.
02:06:47 Bref, ça fait un petit bout de chemin.
02:06:49 Et je pense vraiment que la question de l'écoute,
02:06:53 c'est pas simplement, d'ailleurs, de partager les bilans,
02:06:55 c'est de les comprendre, c'est de s'entendre.
02:06:57 Je pense qu'effectivement, la question de la transparence
02:07:00 et de l'éthique sont les conditions pour faire bien nos métiers.
02:07:04 Donc franchement, j'encouragerais volontiers
02:07:06 les gens qui sont dans la salle et les plus jeunes d'entre vous
02:07:08 à être très mobiles dans vos différents parcours.
02:07:14 Je pense qu'on s'enrichit beaucoup dans le parcours
02:07:16 et en tout cas dans l'écoute dans chacun de nos métiers,
02:07:19 de ce que font les autres en face.
02:07:20 Je pense que je dis souvent ça, la fabrique de la ville,
02:07:23 c'est un peu comme la fabrique d'un film ou d'un livre.
02:07:26 Il faut un auteur, c'est vrai, comme il faut un concepteur de qualité,
02:07:30 mais il faut aussi un maître d'ouvrage comme il faut un éditeur.
02:07:33 Il faut un imprimeur comme il faut un aménageur.
02:07:36 Il faut vraiment toute cette vertu-là.
02:07:38 Et tous ces gens-là sont indispensables
02:07:40 à la bonne production de fer.
02:07:43 Link City, c'est donc effectivement un aménageur et un promoteur.
02:07:48 On n'est jamais aménageur tout seul,
02:07:50 comme le sont certains de nos confrères.
02:07:52 Nous, on est toujours aménageur
02:07:54 comme moyen de faire aussi notre métier de promoteur.
02:07:57 On fait toujours de la promotion dans nos opérations.
02:08:00 Et pour nous, c'est surtout effectivement...
02:08:03 C'est pas une finalité en soi d'être aménageur.
02:08:05 On l'est, on va le voir dans certains exemples que je vais vous présenter,
02:08:07 mais on l'est pas tout le temps.
02:08:09 Par contre, on essaye d'être tout le temps
02:08:10 au plus près des attentes des territoires et des besoins.
02:08:14 Et c'est ça qui va nous donner
02:08:17 le fait qu'on ait passé de plus en plus d'opérations.
02:08:19 On fait pas du tout de diffus.
02:08:21 On fait vraiment toujours des opérations
02:08:22 sur des sites relativement grands
02:08:24 qui nous permettent d'avoir une programmation assez riche.
02:08:28 Et en ayant une programmation assez riche,
02:08:30 de pouvoir offrir des équipements
02:08:33 au même titre que l'on va pouvoir offrir
02:08:34 des logements ou de l'activité.
02:08:37 Et puis, bien sûr, des espaces publics
02:08:38 comme lieu du partage
02:08:41 et lieu essentiel de la production de nos quartiers.
02:08:46 Donc l'important, c'est le déjà-là, c'est le sur-mesure.
02:08:49 Alors je vais du coup vous présenter...
02:08:53 Tu as dit, toi, tes attentes, Soraya,
02:08:56 en disant que quand j'ai commencé ce métier,
02:08:57 c'est que je voulais produire du logement.
02:08:59 Je te rassure, moi aussi,
02:09:01 quand je suis venue à Paris de Marseille,
02:09:03 de l'agence d'urbanisme,
02:09:04 j'ai commencé aussi en agence d'urbanisme,
02:09:07 je suis venue parce que les terrains de la RATP,
02:09:09 on disait qu'il fallait faire 3 000 logements en 5 ans.
02:09:12 C'était la circulaire au quart en 1991
02:09:15 pour la relance du logement social en Ile-de-France.
02:09:17 Je dis ça pour beaucoup d'entre vous
02:09:19 qui n'étiez sans doute pas nés à ce moment-là,
02:09:21 mais ça vous redonne quand même la mesure du temps long,
02:09:23 du temps nécessaire,
02:09:25 du fait qu'on invente et qu'il y a beaucoup d'ébullition aujourd'hui
02:09:27 et qu'en même temps, il y a aussi beaucoup de choses
02:09:29 et de pain sur la planche et depuis longtemps.
02:09:32 Mais c'est vrai que la question du logement,
02:09:34 elle est quand même un peu centrale
02:09:35 et je crois qu'elle l'est toujours,
02:09:36 mais c'est vrai qu'elle l'est dans un contexte un peu différent
02:09:40 et où on avait échangé un peu avant cette table ronde,
02:09:43 tu parlais non seulement de tes attentes à toi,
02:09:46 mais celles de la valeur de nos collaborateurs
02:09:48 et effectivement le fait qu'aujourd'hui,
02:09:51 pour faire nos métiers, il faut aussi donner de l'engagement
02:09:53 et donner à convaincre et envie de faire.
02:09:56 Et je pense que de ce point de vue-là, effectivement,
02:09:59 chacun doit faire son métier dans le meilleur sens.
02:10:02 C'est pour ça que j'avais parlé de notre feuille de route,
02:10:05 parce que pour nous, ça a été extrêmement important
02:10:06 dans les années autour du moment du Covid
02:10:10 qui nous a laissé malheureusement beaucoup de temps
02:10:13 qu'on n'a pas utilisé de la meilleure des manières.
02:10:15 En tout cas, de beaucoup réfléchir à notre stratégie,
02:10:18 à ce qu'on voulait faire et à comment s'inscriver
02:10:21 dans cette transition et dans le cadre qui est le nôtre.
02:10:24 Donc aujourd'hui, on a une feuille de route RSE.
02:10:27 Alors pour ceux qui ne le savent pas,
02:10:28 Link City a des filiales de bouies de construction, toujours.
02:10:32 Et donc ça, ça nous donne aussi une couleur un peu particulière.
02:10:34 Ca veut dire aussi qu'on a toujours l'entreprise à nos côtés,
02:10:38 très tôt, ça nous permet de travailler
02:10:39 sur des sujets souvent très techniques.
02:10:42 Ca veut dire aussi qu'on se sent assez à l'aise
02:10:44 pour rassurer souvent les propriétaires
02:10:47 sur la valeur de ce que l'on va faire,
02:10:49 sur la qualité de ce que l'on peut proposer.
02:10:52 Il y a d'ailleurs quitte à le faire à un coût aussi plus important,
02:10:56 on gagne rarement nos projets sur les charges foncières.
02:10:59 C'est en général parce qu'on raconte une autre histoire,
02:11:01 quand les charges foncières mêmes sont...
02:11:03 Mais ça ne nous en fait pas forcément perdre
02:11:04 parce que je pense qu'il y a des propriétaires
02:11:06 et des aménageurs qui sont assez conscients
02:11:09 du fait que la tenue de l'engagement,
02:11:12 c'est une valeur matérielle d'ailleurs, au fond,
02:11:15 parce qu'elle permet de faire les opérations
02:11:16 et de ne pas les planter, ce qui est quand même une certaine vertu.
02:11:19 Et puis on est assez tenace,
02:11:21 on a la réputation d'être assez tenace.
02:11:23 Je pense que ma voisine de droite peut en témoigner.
02:11:26 Et on pense qu'il faut, quand on est là...
02:11:29 Je ne vais pas du tout décrire tous les piliers,
02:11:32 vous les voyez, et si vous voulez en savoir plus,
02:11:34 pas de problème, mais en tout cas,
02:11:36 l'ordre des choses vous paraît assez normal,
02:11:38 mais quand même, la transition écologique
02:11:40 comme le 1er pilier de la réflexion
02:11:43 que l'on se donne pour le choix de nos terrains,
02:11:45 sur où on va, où on ne va pas, comment on y va,
02:11:47 si on ne construit pas suffisamment en bois
02:11:51 ou avec des matériaux biosourcés
02:11:55 ou avec de l'économie circulaire, on n'y va pas.
02:11:57 Les comités d'engagement sont très vigilants à ça.
02:12:01 Les projets à impact social positif,
02:12:03 on va en voir certains.
02:12:04 La question de la programmation est aussi
02:12:05 une des conditions de réussite de nos projets
02:12:07 vis-à-vis des collectivités.
02:12:09 Ca nous a fait gagner beaucoup de projets,
02:12:11 d'ailleurs, dans les inventoires de la métropole du Grand Paris.
02:12:14 Ca ne les rend pas forcément faciles à faire,
02:12:15 mais des équipements attractifs dans des territoires
02:12:18 qui ne le sont pas, c'est vraiment une des conditions
02:12:21 pour nous de notre travail.
02:12:23 Et puis sur la gouvernance,
02:12:24 alors on n'est pas entreprise à mission,
02:12:27 on n'en est sans doute pas là,
02:12:28 mais en tout cas, le fait d'avoir un comité des parties prenantes,
02:12:32 d'avoir un engagement pour nos salariés,
02:12:34 pour nos collaborateurs, c'est quand même extrêmement important.
02:12:38 Et puis les questions d'éthique qui nous guident beaucoup.
02:12:42 Je vais aller très vite.
02:12:43 Quelques opérations.
02:12:44 Des opérations parisiennes, les 2 qui sont en bas à gauche.
02:12:48 Donc une, construction en pierre,
02:12:49 la plus grosse construction en pierre dans Paris
02:12:52 de 35 000 m2 avec TVK dans le 19e arrondissement.
02:12:55 C'est le plus grand réinventé Paris que l'on a gagné en 2015.
02:13:00 A côté, c'est une construction au-dessus d'un centre-bus
02:13:04 de la RATP qui va être électrifiée.
02:13:06 Donc là, on a démontré à la RATP
02:13:08 qu'on pouvait encore arriver à construire.
02:13:11 Alors justement, ne pas consommer de terrain,
02:13:13 mais construire au-dessus d'un centre-bus
02:13:16 en ayant un grand jardin qui est sur dalle,
02:13:20 mais on a aussi une grande toiture photovoltaïque.
02:13:23 C'est un projet fait avec Marc Wimram.
02:13:25 2 opérations plus anciennes à Grenoble
02:13:27 et à la Nation en garde de Lyon.
02:13:30 C'est une des 1res sur élévation en bois dans Paris.
02:13:33 Je dis ça parce qu'en général, on pense toujours...
02:13:35 Bouygues a construit beaucoup en béton.
02:13:37 Il n'y a pas de doute là-dessus. On continue d'ailleurs.
02:13:39 Mais pour autant, on construit beaucoup en bois.
02:13:41 On est sans doute un des plus gros constructeurs bois
02:13:43 aujourd'hui en France.
02:13:44 On a une ingénierie maintenant très développée.
02:13:46 C'est une opération qui s'est faite en 6 occupés.
02:13:49 Donc je passe vite.
02:13:51 L'autre thématique sur la question de la programmation.
02:13:54 Donc là, c'est des opérations qui sont...
02:13:56 J'ai choisi des exemples plutôt en région
02:14:00 avec le collège Truffaut à Lyon, l'hôtel Dieu à Rennes,
02:14:04 les fabriques à Marseille.
02:14:06 Je ne connais pas la dernière opération
02:14:08 qui est à Montaigne, et je ne la connais pas.
02:14:12 Donc j'en suis un peu désolée. Je ne vous la décrirai pas.
02:14:15 Mais pour la 1re, le collège Truffaut,
02:14:18 il y a une auberge de jeunesse,
02:14:21 il y a de l'enseignement.
02:14:24 À l'hôtel Dieu, il y a aussi une programmation extrêmement...
02:14:27 Avec un urbanisme transitoire
02:14:28 qui a été très long à mettre en place.
02:14:30 C'est des opérations en général assez longues à sortir.
02:14:33 Les fabriques, c'est une opération qu'on fait
02:14:35 avec Urbanera de Guiguimaud
02:14:37 dans le cadre d'une opération d'aménagement international
02:14:40 puisqu'on est dans le site d'Euro-Méditerranée.
02:14:43 C'est 18 lots, ça fait à peu près plus de 100 000 m2.
02:14:47 En tout cas, on n'est pas aménageurs,
02:14:49 mais on est vraiment dans une interface
02:14:51 de fabrication, de la programmation,
02:14:54 de l'appropriation par les habitants.
02:14:56 Ça a été un travail toujours en cours,
02:14:59 très long, avec l'aménageur.
02:15:02 Et puis sur l'éthique,
02:15:06 on a effectivement un travail...
02:15:09 On est très attentifs sur l'accompagnement
02:15:13 de la responsabilité de l'entreprise
02:15:15 dans l'acte de construire.
02:15:17 On n'est pas forcément les meilleurs encore
02:15:19 en parité hommes-femmes.
02:15:23 Il y a aussi le fait qu'on ait une entreprise de construction
02:15:25 avec un monde du BTP qui ne le facilite pas.
02:15:28 Mais c'est clair qu'il faut une démarche très volontaire
02:15:31 pour faire bouger les lignes.
02:15:32 Il n'y a pas de doute là-dessus.
02:15:35 Du coup, je voulais vous présenter
02:15:37 quelques images de projets
02:15:40 dans lesquels on a un rôle un peu différent.
02:15:42 Je vais aller vite parce que je vois vraiment l'heure tourner.
02:15:45 C'est une opération que l'on a gagnée
02:15:47 dans le cadre d'Inventant la Métropole du Grand Paris.
02:15:50 On est dans le Val-de-Marne, à côté de l'aéroport d'Orly.
02:15:52 C'est des terrains qui apportaient la Lafif, en l'occurrence,
02:15:56 mais dans le territoire dans lequel Orsa,
02:15:58 la finale de GPA, était très implantée.
02:16:00 Donc, du coup, c'est une opération...
02:16:02 Là, l'objectif, c'est clairement de faire muter
02:16:05 une zone industrielle d'activité du CENIA
02:16:08 dans un vrai quartier.
02:16:09 Et là, tout le travail, on est à la fois d'aménageurs classiques,
02:16:13 mais en même temps, on est entourés, j'allais dire,
02:16:16 maintenant par une opération d'aménagement
02:16:18 qui est portée par Orsa autour d'une gare
02:16:21 de prolongement de la ligne 14 à Pont-de-Ringis.
02:16:24 Là, vraiment, tout le travail, c'est comment on fabrique
02:16:26 quelque chose qui va créer aussi une certaine intériorité
02:16:29 pour redonner un cadre de vie qualitatif
02:16:31 dans un environnement qui va être délicat
02:16:33 pendant les 1res années,
02:16:34 où la gare va être en service,
02:16:37 l'opération d'Orsa ne le sera pas complètement.
02:16:39 Donc, moi, on dit aux équipes d'être très attentives
02:16:42 à ce que le coeur de quartier, les parcs,
02:16:44 ce que l'on a promis de faire, on le fasse bien en 1er
02:16:48 pour que les... Certes, on parle souvent des pionniers
02:16:50 des nouveaux quartiers, mais "pionniers",
02:16:52 c'est un terme sympathique,
02:16:53 mais ça peut être aussi un terme un peu dur
02:16:55 dans les opérations que l'on fait.
02:16:57 Donc, il faut être d'autant plus attentifs à cela.
02:17:00 C'est donc une opération de plus de 250 000 m2.
02:17:03 C'est une opération très importante sur une quinzaine d'hectares
02:17:06 et où il y a aussi un grand équipement
02:17:08 qui se déchevale sur 2 communes, sur Orly et Thiers,
02:17:10 séparé par la A86.
02:17:12 Et à Thiers, il y aura un grand équipement
02:17:14 autour du e-sport,
02:17:16 qui était un peu le grand déclencheur attractif
02:17:19 du projet au moment de la consultation.
02:17:22 Je ne rentre pas dans le détail sur les ambitions du projet urbain.
02:17:26 On l'a dit, construire des carbonés,
02:17:27 il y a de la construction en bois, il y a des matériaux.
02:17:29 On a un grand centre d'économie circulaire,
02:17:32 de recyclage dans une halle,
02:17:34 d'ailleurs, dans une autre opération,
02:17:36 où Orsa et aussi l'aménageur aux Ardoines, à Vitry,
02:17:40 que l'on a inauguré.
02:17:42 Donc voilà.
02:17:43 Et puis le travail sur ce parc qui est intérieur
02:17:47 et qui a vraiment la vocation à redonner un cadre agréable
02:17:50 dans un environnement où il faudra du temps.
02:17:52 Je pense qu'effectivement, tu parlais déjà,
02:17:54 on construit pour des gens.
02:17:56 Et donc la question des conditions d'accueil,
02:17:58 il faut donner envie aux gens.
02:18:01 La question de la densité, pour moi,
02:18:02 elle est effectivement celle de la qualité
02:18:04 et de donner des plus et donner des bonnes raisons
02:18:07 aux gens de vouloir habiter dans les quartiers
02:18:09 que l'on construit.
02:18:11 Des opérations, bien sûr, aussi,
02:18:13 BBCA, construction en bois.
02:18:15 On n'est bien sûr pas les seuls à vouloir faire ça.
02:18:17 La chocolaterie a tourné la tête.
02:18:19 La chocolaterie, c'est une opération,
02:18:21 c'est une consultation privée.
02:18:23 Je dis ça parce que Laurent Girometti est parti,
02:18:26 mais c'était difficile parce que c'est une consultation
02:18:29 que Nestlé a lancée en 2017
02:18:33 auprès de 3 opérateurs sans qu'on ait aucune possibilité
02:18:35 de discuter avec la collectivité.
02:18:38 Et encore moins avec l'aménageur présent
02:18:39 qui, lui-même, n'a pas été forcément extrêmement heureux
02:18:41 de ne pas se retrouver à la manette de cette transformation.
02:18:44 Et donc tout le travail a été aussi
02:18:48 de bien montrer qu'on allait pouvoir faire aussi bien
02:18:52 dans des conditions de départ qui étaient quand même très difficiles
02:18:55 puisque pour la collectivité, elle partait 1 200 emplois,
02:18:58 elle était prévenue de rien,
02:18:59 et nous, on déboulait avec un programme,
02:19:01 beaucoup de logements, comme tu l'as dit,
02:19:04 des élus qui n'étaient pas forcément en attente
02:19:05 de construction de plusieurs centaines de logements
02:19:09 sur leur site.
02:19:10 Le travail a été extrêmement long pour...
02:19:12 J'ai remis quelques études, quelques photos historiques
02:19:15 parce que c'est vraiment un site,
02:19:16 pour ceux qui ne le connaissent pas,
02:19:18 absolument merveilleux.
02:19:19 C'est l'histoire d'une histoire industrielle
02:19:22 d'une famille Meunier,
02:19:24 qui est une chocolaterie qui s'est développée
02:19:25 tout au long du 19e siècle jusqu'à la moitié du 20e siècle.
02:19:29 Et puis c'est en fleuron qu'il a perdu.
02:19:32 Il se trouve que c'est Nestlé qui a racheté cet actif
02:19:34 dans le cadre d'une de ses filiales.
02:19:37 Le patron de Nestlé France est tombé juste amoureux du site.
02:19:39 Il en a fait le siège de Nestlé France.
02:19:42 Et ça lui a fait une 2de vie.
02:19:43 Mais c'est un site qui est toujours complètement fermé.
02:19:45 Et là, pour nous, le défi,
02:19:47 c'est vraiment de transformer ce site
02:19:50 en un quartier de ville.
02:19:52 Là aussi, on est aménageurs complètement,
02:19:55 c'est-à-dire avec après remise, avec un pub,
02:19:57 remise des espaces publics à la collectivité.
02:20:01 Et du coup, avec une programmation
02:20:04 qui est en gros en 3 thématiques ou 3 temps,
02:20:07 à la fois un quartier de la Marne
02:20:10 avec quand même beaucoup de logements,
02:20:11 beaucoup de logements réhabilités.
02:20:12 On a à peu près 600 logements réhabilités
02:20:14 dans les monuments historiques,
02:20:16 avec Histoire patrimoine filiale de Cogedim
02:20:19 et environ 600 logements neufs en résidence
02:20:22 et en diverses propositions de logements familiaux,
02:20:26 mais aussi ce qu'on appelle la cité du goût,
02:20:28 qui est la mise en valeur de tous les bâtiments historiques
02:20:30 autour d'une école de formation
02:20:33 autour de la cuisine et de la gastronomie,
02:20:35 un équipement culturel,
02:20:37 un hôtel autour de la gastronomie dans la cathédrale.
02:20:41 Et puis du côté de Thiers,
02:20:42 on a eu beaucoup de discussions avec le maire de Thiers
02:20:44 qui ne voulait pas de logement
02:20:46 parce que c'était trop excentré de son centre-ville.
02:20:49 Donc il y a eu des discussions assez longues
02:20:51 et on est tombés d'accord sur le fait
02:20:53 que finalement, on allait s'en tenir à une cité productive.
02:20:56 En plus, il y a des ateliers, un entrepôt
02:20:59 qui était à l'intérieur de ce site-là.
02:21:01 Et donc on va travailler plutôt sur de l'activité
02:21:04 autour de l'agronomie
02:21:07 pour progresser dans la thématique.
02:21:10 Je le dis, c'est des opérations
02:21:11 qui sont extrêmement longues à sortir
02:21:14 parce qu'il faut modifier les PLU,
02:21:16 parce qu'il a fallu reconstruire
02:21:17 tout le travail qu'un aménageur public classique
02:21:20 aurait fait en partant d'une commande publique,
02:21:22 d'un travail avec des habitants.
02:21:25 Donc il a fallu redémontrer, j'allais dire,
02:21:27 un peu tout notre savoir-faire,
02:21:29 bonne volonté, appropriation.
02:21:31 Donc c'est une opération qui va mettre...
02:21:33 On vient d'avoir les permis d'aménagement,
02:21:34 on vient de déposer les 1ers PC,
02:21:36 mais donc c'est une opération qui a été gagnée fin 2017.
02:21:39 Donc c'est vrai que dans la crise que l'on vit aujourd'hui
02:21:42 et quand on parle aussi des marges des promoteurs,
02:21:44 moi, je suis très frappé pour avoir été longtemps aménageur,
02:21:46 de ne pas avoir pas mesuré à quel point ça coûtait
02:21:50 de faire du développement dans le temps de développement
02:21:52 des opérations chez des promoteurs privés.
02:21:54 Et c'est pour ça que quand je dis si on s'écoute
02:21:56 et si on se parle, la question du temps,
02:21:58 pour moi, elle est vraiment fondamentale.
02:21:59 Alors peut-être parce que, effectivement,
02:22:01 j'ai fait sa clé qui a été extrêmement rapide,
02:22:04 mais il y a une dynamique à aller vite,
02:22:05 il y a une dynamique à s'entendre, etc.
02:22:07 Et moi, je pense qu'on gagnerait beaucoup de temps
02:22:08 les uns et les autres à partager le plus possible
02:22:12 pour gagner du temps.
02:22:14 On ne gagne pas forcément de l'argent,
02:22:15 mais quand on dit le temps, c'est de l'argent,
02:22:18 je pense que ce n'est pas tout à fait faux,
02:22:20 et surtout en ce moment.
02:22:21 C'est aussi pour moi...
02:22:23 Puis j'ai mis une 3e opération
02:22:24 parce qu'on a beaucoup parlé de la transformation d'actifs.
02:22:27 Donc, effectivement, c'est des opérations,
02:22:29 on en veut beaucoup, c'est difficile à sortir,
02:22:32 des transformations d'actifs,
02:22:33 aussi pour les raisons économiques que tu as dites,
02:22:36 aussi pour celles que tu as énoncées.
02:22:37 Les opérateurs privés ne peuvent pas, effectivement,
02:22:40 trouver des subventions publiques.
02:22:43 Donc là, c'est la tour NJ à Sergy-Pontoise.
02:22:47 Ca s'est fait en lien avec l'agglomération.
02:22:50 C'est une opération de gré à gré,
02:22:52 mais c'est une belle opération
02:22:54 qui va permettre d'avoir un bâtiment qui était phare
02:22:57 et qui était quand même abandonné au coeur de Sergy,
02:22:59 juste à côté de la préfecture.
02:23:01 Donc, se dire qu'on va lui redonner vie,
02:23:03 ça nous... On est très contents,
02:23:06 même si aujourd'hui, trouver les investisseurs
02:23:08 pour du bureau des résidences étudiantes,
02:23:11 parce qu'on va avoir une résidence étudiante
02:23:13 sur une large partie du bâtiment.
02:23:15 Mais, objectivement, je vous mentirais
02:23:18 si je vous disais que cette opération
02:23:19 était hyper facile à sortir aujourd'hui.
02:23:22 Mais en tout cas, on a eu le permis
02:23:25 et on travaille à la recherche du bouclage des investisseurs.
02:23:29 Voilà, c'était les 3 opérations rapides
02:23:32 que je voulais quand même vous présenter.
02:23:34 -Si, Lise, malheureusement, on arrive un peu au bout,
02:23:38 mais on est prêts à prendre des questions
02:23:40 s'il n'y a pas des personnes qui souhaitent poser des questions
02:23:43 à nos intervenants, n'hésitez pas, on a plein de micros.
02:23:45 Enfin, on en a 4, mais on va se débrouiller
02:23:46 pour vous en passer un.
02:23:48 Est-ce que tu as des questions ?
02:23:49 Tout le monde a envie de prendre son train.
02:23:53 Moi, j'avais une question.
02:23:55 Non, juste une question rapide pour qui veut y répondre.
02:23:59 Philippe Esteb a dit ce matin "Quelle valeur accorder au vide ?"
02:24:02 Et je trouve que c'est un peu le sujet
02:24:04 sur lequel on doit choper maintenant.
02:24:05 Donc, je ne sais pas qui a envie de répondre à ça.
02:24:09 "Quelle valeur accorder au vide ?" Soraya ou Louise ?
02:24:12 -Non, mais il y a 2 choses.
02:24:13 Moi, je pense qu'il y a une grande valeur...
02:24:15 Le vide, c'est un drôle de terme.
02:24:17 Je pense qu'il voulait dire... Il y a 2 choses.
02:24:18 Il y a la valeur du vide dans l'espace public
02:24:21 qui n'est quand même pas vide, qui est un lieu d'usage,
02:24:23 qui est un lieu de partage.
02:24:24 Donc ça, je pense que c'est une valeur
02:24:26 extrêmement importante auquel on est attaché.
02:24:28 Je pense qu'il disait aussi ce matin
02:24:30 la valeur du vide dans la question de la durée.
02:24:32 Jean l'a dit, on est passé des plans masse figés
02:24:34 à l'idée de plans guides.
02:24:36 Maintenant, on parle beaucoup de permis capables,
02:24:38 de la question de l'évolutivité.
02:24:40 Donc effectivement, il y a la question
02:24:41 de est-ce que dans des opérations d'aménagement,
02:24:43 on est capable de ménager du vide ou de l'espace
02:24:47 pour la durée de l'opération
02:24:48 et pour se laisser de la marge de manoeuvre ?
02:24:50 Et ça, effectivement, quand on est tous avec des bilans
02:24:53 où il doit être bouclé à tous les moments,
02:24:56 ça, c'est plus compliqué.
02:24:58 Mais effectivement, je pense que c'est cette 2e valeur-là
02:25:00 qui serait nouvelle et intéressante et nécessaire.
02:25:03 Et je n'ai pas la meilleure des solutions.
02:25:06 -Merci, Lise. Est-ce qu'il y a des questions ?
02:25:09 Sinon, il nous reste à...
02:25:12 Enfin, vous pouvez applaudir nos intervenants, déjà.
02:25:14 (Applaudissements)
02:25:17 (...)
02:25:22 Et Sarah, je te laisse conclure.
02:25:24 -Donc oui, il m'appartient de conclure seule
02:25:31 parce que Nicolas a été appelé par d'autres obligations
02:25:33 et il vous prie de bien vouloir excuser son absence.
02:25:36 Mais face à une visite du ministre sur le salon Bacarbone,
02:25:39 on ne fait pas trop le poids. Je m'en excuse.
02:25:42 Je commencerai juste sincèrement par remercier
02:25:45 vraiment l'ensemble des intervenants
02:25:48 qui, aujourd'hui, ont apporté un regard vraiment riche
02:25:52 des témoignages questionnants
02:25:55 et qui ouvrent des perspectives pour le cycle
02:25:59 que nous entendons conduire sur les 2 ans qui viennent.
02:26:02 Bien évidemment, merci également au Caudir et à Emilie
02:26:05 pour toute la préparation et l'animation de cette journée.
02:26:09 Vu l'heure, je vais vous faire grâce de l'exercice de synthèse
02:26:12 de tout ce que nous avons vu aujourd'hui.
02:26:14 C'était beaucoup trop dense pour ça,
02:26:16 mais je pense qu'à l'instar de Jean Frébeau ce matin
02:26:18 qui caractérisait l'évolution des valeurs de l'aménagement
02:26:22 par des glissements sémantiques,
02:26:24 je vais juste essayer de retenir quelques mots-clés.
02:26:28 Je ne vais pas être exhaustive non plus,
02:26:29 mais qu'on a pu entendre aujourd'hui.
02:26:31 Sédimentation des enjeux,
02:26:32 complexification de l'intérêt général,
02:26:35 émergence écologique, changement de paradigme,
02:26:38 chaîne de valeur, captation de la valeur,
02:26:40 valeur des sols, économie de stock, économie du vide,
02:26:45 patatras, flemme intellectuelle,
02:26:50 mystiguerie, mais en même temps,
02:26:52 quête de sens et de valeur, prendre soin,
02:26:56 ville incluante, enthousiasme et mobilisation créative,
02:27:00 colibri.
02:27:01 Je pense que ces différents mots-clés
02:27:04 ne font que confirmer l'intuition qu'il y a eu le Caudillers
02:27:07 de dédier le cycle que nous ouvrons
02:27:09 aux valeurs de l'aménagement.
02:27:11 Et je vous invite à nous rejoindre aussi
02:27:13 et à noter déjà dans vos agendas les prochaines séances
02:27:16 qui auront lieu le 19 septembre et le 21 novembre.
02:27:18 Merci beaucoup.
02:27:20 (Applaudissements)
02:27:23 (...)
02:27:28 Merci à tous !
02:27:30 Merci.