Mercredi 23 avril 2025, retrouvez Guillaume Martinaud (Président, Orpi) dans SMART PATRIMOINE, une émission présentée par Nicolas Pagniez.
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00:00Et nous commençons tout de suite avec les clés de l'IMO, le rendez-vous dédié à l'investissement immobilier ou à l'acquisition immobilière de Smart Patrimoine.
00:10Nous allons tenter de comprendre quelle est la tendance sur le marché immobilier en ce début d'année 2025, sur les trois premiers mois de l'année.
00:18Pour en parler, nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine, Guillaume Martineau. Bonjour Guillaume Martineau.
00:22Bonjour.
00:23Vous êtes président d'Orpy et alors on va essayer de comprendre un petit peu ce qui s'est passé sur les trois premiers mois de l'année.
00:27Je rappelle l'année 2024, tous les experts s'accordent à dire que la première partie de l'année avait été très compliquée.
00:34La deuxième partie de l'année avait amorcé une reprise sur les six derniers mois de l'année 2024.
00:40En 2025, Guillaume Martineau, avez-vous constaté une continuité de cette reprise et un marché immobilier qui allait se resolidifier un petit peu quelque part ?
00:50Alors resolidifier, je ne sais pas mais tout à fait on constate la reprise.
00:54On craignait en fait en fin d'année que ça soit un feu de paille. En fait non, ça se consolide.
00:58On a plus 11% de compromis en plus depuis ce début d'année chez Orpy.
01:02D'accord.
01:02Donc c'est quand même un signe encourageant parce qu'on voit quand même qu'on est dans un contexte politique, économique, géopolitique et extrêmement lourd.
01:10Bien sûr.
01:11Donc il y a une forme de résilience du marché immobilier et le printemps pour une fois n'a jamais aussi bien porté les valeurs qu'il porte.
01:18C'est-à-dire qu'on sent que ça repart. C'est pas complètement... Enfin on n'est sûr de rien en fait.
01:23D'accord, oui.
01:24Mais je crois que personne n'est sûr de quoi que ce soit en ce moment.
01:26Sur quels que soient les sujets d'ailleurs.
01:28Les sujets mais on s'accroche à ce qu'il y a et la morale est meilleure.
01:31On a plus de compromis. Nos mandats restent moins longtemps en stock.
01:36On rouvre des agences. On a ouvert d'autres branches.
01:39Donc non franchement c'est mieux. Il faut surtout maintenir les prix.
01:43Éviter qu'il y ait un emballement parce que vous savez que sur le marché immobilier, dès qu'on entend que c'est reparti,
01:47tout le monde se met à dire ça y est c'est fini, il n'y a plus de crise alors on repart.
01:51Et donc on a porté les prix.
01:53Et là vous constatez justement au niveau national, au global que les prix commencent à se tasser par exemple.
02:00où on arrive à stabiliser les niveaux de prix ?
02:02Oui alors ce qu'on constate surtout c'est que ça reste très disparate.
02:05Il y a des endroits où les prix, où les compromis sont à la hausse, d'autres à la baisse.
02:10Parce qu'en fait il n'y a pas d'uniformité du marché immobilier.
02:12Ça je crois que c'est la grande leçon qu'on retient de ces dernières années.
02:15Avant quand Paris repartait, alors tout le marché repartait un peu plus tard.
02:18Quand Paris s'enrhumait c'était l'inverse.
02:21Et en fait maintenant il y a des marchés immobiliers.
02:23D'accord.
02:23Plus que jamais.
02:24Mais globalement l'effet de 2024 avec la fin d'année où on a réussi à stabiliser,
02:29les prix ont baissé.
02:32Alors on a réussi à beaucoup d'endroits à faire repartir le marché.
02:35Ce qui est intéressant dans l'étude d'Orpi sur le sujet justement,
02:37c'est que Paris repart à l'heure actuelle.
02:40Des villes comme Toulouse aussi où il y a un bassin d'emploi assez conséquent.
02:43Mais on voit des villes pourtant intéressantes justement pour des citadins qui veulent aller,
02:50et notamment des parisiens qui veulent créer une vie ailleurs comme Lyon ou Marseille,
02:54qui ont du mal elles à repartir.
02:56Comme si potentiellement le post-Covid on avait eu une vague d'arrivée qui avait fait augmenter les prix.
03:02Et puis finalement une fois qu'ils ont redescendu, ils ont du mal à repartir un petit peu.
03:05Oui parce qu'il n'y a pas de maturité du marché à cet endroit-là.
03:07C'est-à-dire que les vendeurs n'ont pas encore pris complètement conscience.
03:10Vous parliez de Lyon, de Marseille, Montpellier aussi, où en fait il y a eu une envolée des prix.
03:14Et puis tout le monde pense que ça continue et en fait il faut faire les efforts nécessaires.
03:19Et l'effort nécessaire c'est de prendre conscience que le pouvoir d'achat des Français ne suit pas.
03:23Les taux d'intérêt ont baissé.
03:25Bien sûr.
03:25On reste quand même très circonspect avec ce qui peut se passer aux Etats-Unis.
03:29La BCE, enfin tout ça, tout joue.
03:31Donc il faut que les vendeurs soient quand même extrêmement vigilants et pas penser que ça y est tout est arrêté.
03:36Et donc les marchés où les gens ont fait des efforts, on constate une reprise.
03:40Et les marchés où ce n'est pas fait, alors c'est encore un peu plus lent.
03:42Si on parle psychologie des acheteurs ou des investisseurs,
03:45on est effectivement dans un contexte économique où on a de moins en moins de certitudes quand même en matière d'investissement.
03:51Et l'immobilier a toujours eu quand même une place particulière dans les choix d'investissement des Français
03:57du fait que c'est de la pierre, c'est du physique, c'est du réel.
04:00Et ça peut avoir aussi un rôle de valeur refuge.
04:03Aujourd'hui, les acquéreurs, vous les sentez dans quelle dynamique ?
04:06Plutôt dans la dynamique de l'incertitude vis-à-vis de ce qui pourrait toucher les marchés et donc le marché immobilier
04:12ou au contraire cette envie peut-être d'aller vers la pierre parce que ça rassure quelque part comme ça a été souvent le cas en France ?
04:18Alors ça dépend du type d'investisseur.
04:20On constate un retour des primo-accédants.
04:22Donc ça c'est-à-dire des jeunes ou des gens qui rentrent sur le marché immobilier
04:25qui eux finalement se posent moins de questions parce qu'il faut se loger.
04:28Bien sûr.
04:29Et qui eux n'étaient plus là depuis quelques années ou en tout cas beaucoup moins là.
04:32Et c'est ce qui amène de la dynamique sur le marché.
04:34Tout à fait.
04:35Là on a plus de 30% de primo-accédants.
04:36Donc on voit bien qu'il y a une reprise sur ce marché-là.
04:39Sur le marché des investisseurs, effectivement, c'est le programme de la machine à laver.
04:43Et là vous êtes en essorage, défroissage en permanence.
04:45Parce que là vous ne savez plus à quel sein vous vouez.
04:47Parce que les lois changent, la fiscalité change sans arrêt.
04:51Les gens qui sont sur des marchés ou qui travaillent sur des marchés à l'export
04:54savent que leurs entreprises risquent d'avoir des soubresauts avec ce qui se passe aux Etats-Unis.
05:00Donc en fait tout le monde attend, regarde ce qui se passe.
05:05Donc il n'y a pas vraiment de certitude.
05:06C'est vrai que c'est une valeur refuge.
05:08Mais il faut pour ça avoir aussi une forme de confiance dans ce qui va se passer dans l'avenir.
05:12Et il y a toujours cette incertitude déjà en France sur ce qui peut se passer.
05:16Donc on a un marché...
05:18Mais je voudrais quand même tout de même garder un côté positif.
05:20Parce que quand ça ne va pas, je vous le dis aussi.
05:22Oui bien sûr.
05:23C'est vrai que ce début d'année laisse penser qu'il y a une reprise.
05:26D'accord.
05:26Il faut juste l'accompagner en douceur.
05:28Pas laisser les gens s'emballer.
05:30Pas non plus laisser croire aux accreurs que ça y est, les prix vont encore baisser.
05:34Donc en fait, il faut faire preuve de pédagogie beaucoup.
05:36Plus 30% vous dites de primo-accédants qui sont revenus sur ce marché.
05:40Ça veut dire que début 2025, on peut acheter son premier appartement ou sa première maison.
05:44Là où il y a quelques mois encore, c'était plus compliqué.
05:47C'était difficile, oui.
05:48Mais je pense qu'il faut que les gens en prennent conscience.
05:50C'est-à-dire que les taux d'intérêt ont baissé un peu aussi.
05:52Donc ça, ça joue.
05:53Les gens aussi, les vendeurs sont plus réceptifs.
05:56Vous avez tout le phénomène des passoires énergétiques aussi.
05:59On comprend vraiment maintenant que certaines choses ne peuvent plus se vendre au même prix qu'avant.
06:02D'accord.
06:03Donc des efforts sont faits aussi de ce côté-là.
06:05D'accord.
06:05Ah oui, donc on achète des passoires énergétiques parce qu'il y a une décote, par exemple, où il y a plus de négociations.
06:09Pour certains, primo-accédants, ils se lancent en se disant, voilà, je vais acheter ça.
06:13Il y a des travaux à faire, mais je vais les faire ou je peux les faire ou je peux les financer parce qu'il y a eu des réformes fiscales là-dessus.
06:19Donc, c'est plus un frein.
06:22Et ça, c'est aussi un moyen pour faire comprendre aux vendeurs que quand vous êtes classé en G ou F, il faut faire attention.
06:27Il faut baisser le prix.
06:28Ou faire les travaux.
06:29Faire les travaux, mais la plupart du temps, les vendeurs ne veulent pas le faire.
06:32Bien sûr.
06:32Il y a une forme aussi de compréhension un peu plus évidente que ça ne l'était le cas il y a ces deux dernières années.
06:38Si on essaye de se projeter sur la suite, alors vous l'avez dit, on n'a aucune certitude, mais on a vu quand même une fin d'année 2024 où le marché immobilier se reprenait.
06:46C'est confirmé au moins sur les trois premiers mois de l'année 2025.
06:50Qu'est-ce qu'on s'attend à une année un peu plus optimiste, un peu plus positive que 2024, en 2025, Guillaume Martineau ?
06:58C'est très difficile parce que vous voyez, on pressent qu'il peut y avoir encore une dissolution qui nous pend au nez.
07:05Donc, ça peut y avoir des incidences.
07:06Et pourtant, la dernière n'a pas eu d'incidence sur le plan économique et sur le plan du marché.
07:10Bien sûr.
07:11Mais on se rend bien compte que les Français sont inquiets.
07:14Donc, c'est difficile de prédire l'avenir encore plus que d'habitude.
07:17Mais on peut quand même se dire qu'il y a cette envie d'acheter.
07:21Vous parliez de valeur refuge, donc on n'achète pas pour spéculer, là.
07:25Bien sûr.
07:25On achète vraiment pour se loger.
07:26D'accord.
07:26Il y a toujours aussi peu de biens à acheter si on veut faire de l'investissement locatif.
07:32Donc, il y a un marché plus restreint là-dessus aussi.
07:35Donc, je pense que les gens en ont envie, envie de se lancer.
07:38En tout cas, le fait de penser que ça allait continuer à s'écrouler, c'est fini.
07:42D'accord.
07:43On l'a dit.
07:43On avait dit qu'il n'y aurait pas le même phénomène qu'en 2008.
07:46Donc, chacun commence à se rendre compte qu'en faisant un peu d'efforts, en baissant un peu, on peut réattirer du monde.
07:52Et puis, les acquéreurs peuvent se lancer.
07:54Donc, ça se joue vraiment, en fait, quartier par quartier ou ville par ville ?
07:58Ville par ville.
07:59En fait, chaque professionnel doit être bien conscient d'une chose.
08:01C'est que si on laisse s'envoler les prix et si on ne fait pas assez de pédagogie pour expliquer aux vendeurs pourquoi il faut faire attention,
08:06alors le marché ne partira pas et vous faisiez allusion à certaines villes.
08:09Et à contrario, quand les professionnels locaux font bien leur boulot, alors les vendeurs le comprennent.
08:16Et on l'a vu à Paris, qui avait souffert quand même depuis 3-4 ans.
08:19Donc, c'est aussi un bon signal.
08:20Merci beaucoup, Guillaume Martineau, de nous avoir accompagné dans Smart Patrimoine.
08:23Je rappelle que vous êtes président d'Orpied.
08:24Merci beaucoup.
08:25Merci.
08:25Et quant à nous, on se retrouve tout de suite dans Enjeu Patrimoine.