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00:00 Le grand rendez-vous de l'immobilier, le grand témoin.
00:04 - Eh bien voilà les amis, nous sommes partis pour justement cette partie grand témoin.
00:09 Bonjour Guillaume Mottier. - Bonjour Sylvain.
00:11 - Bonjour Olivier Landrevich, vous êtes respectivement président de Meilleur Taux et président de Cafi.
00:17 Inutile de dire qu'on a les poids lourds du courtage immobilier en France.
00:21 Alors les taux de crédit font beaucoup parler en ce moment bien évidemment.
00:24 C'est un secret pour personne que ça devient un peu compliqué,
00:28 puisque les taux, les points de base ont augmenté de façon assez exponentielle.
00:32 Il y a même des éléments multifactoriels qui se sont ajoutés, notamment sur le parcours résidentiel.
00:38 On va en parler avec vous et comme c'est l'usage dans notre grand rendez-vous de l'immobilier,
00:42 c'est Guillaume qui va vous poser la première question.
00:44 - Merci. Allez on se jette à l'eau. Une question simple pour commencer.
00:48 Vous prenez la parole qui veut. La hausse des taux, donc on le sait, a enclenché,
00:52 freine l'accession, on l'a enclenché depuis plusieurs mois maintenant, on le dit bien une bonne année.
00:57 - Un peu plus de deux ans.
00:58 - Freine l'accession à la propriété, mais donc un petit point.
01:01 Où en on est aujourd'hui sur les taux moyens pour emprunter sur 20 ans et sur 15 ans ?
01:06 - Alors on peut dire, pour faire simple, on vient de dépasser les 3%.
01:09 Donc il y a à peu près 15 jours, nous on suit ça de très très près, comme tous les acteurs.
01:14 On vient de dépasser en moyenne... - Sur quelle période ? Sur une moyenne ?
01:16 - Alors sur tous les profils, toutes les durées, toutes les régions,
01:19 on vient de dépasser 3% il y a 15 jours et d'ailleurs le dernier chiffre qu'on a publié,
01:23 il y a 4 jours, c'est 3,1%. Ça c'est le taux nominal du crédit.
01:27 Et le TAEG, on y reviendra peut-être après, c'est-à-dire avec tous les coûts pris en compte,
01:31 notamment l'assurance, il est à 3,74. Alors comme je le disais, c'est une moyenne.
01:36 Ça peut dépendre de la maturité. Typiquement, de très très bons profils,
01:40 on y reviendra je pense dans un instant, peuvent espérer être en dessous de 3%,
01:44 à 15 ans et même à 20 ans, mais c'est quand même de plus en plus, de plus en plus rare.
01:48 Et donc on voit que le taux d'usure, le taux maximum a été porté à 4,5 depuis le 1er mai.
01:54 Et donc la tendance à la hausse, il faut être clair, elle se poursuit.
01:57 Elle a été très très rapide depuis 6 à 9 mois et on voit que, bon,
02:02 elle s'est très légèrement ralentie, mais en fait elle se poursuit.
02:04 Et donc on est quand même parti pour rester durablement au-dessus de 3%.
02:08 - Sur 20 ans, la durée préférée des Français, on le dit souvent,
02:10 souvent on emprunte sur 20 ans, c'est combien Olivier ?
02:14 - Quand je regarde sur les offres émises par les banques ces dix derniers jours,
02:18 on est entre 3,20 et 3,30 maintenant.
02:21 - Si on analyse bien sur les 18 mois, c'est une augmentation depuis 400 points de base sur les taux de crédit.
02:28 Est-ce que c'est inédit ?
02:30 - 200 points de base. On était, on va dire, en gros, au début de l'année 2022,
02:34 on tournait autour de 1%. Alors les très très bons profils avaient du 0,8,
02:38 les profils un peu moins bons, 1,20. Et en effet, c'est 200 points de base.
02:41 - Ça, c'est à ma connaissance, c'est inédit. Je pense que le niveau absolu des taux dont on parle,
02:45 il n'est pas non plus catastrophique. C'est-à-dire des taux à 3,
02:48 c'est des taux qu'on a connus il y a une dizaine, une quinzaine d'années en France.
02:51 Et puis si on prend vraiment une période très très longue, sur les 50 dernières années,
02:54 on a été beaucoup plus souvent au-dessus de 3% qu'en dessous de 3%.
02:58 Donc en réalité, 3% n'est pas un drame. Par contre, ce qui est inédit,
03:01 c'est exactement ce que vous venez de dire Sylvain.
03:03 C'est la rapidité avec laquelle on a bougé. Et d'ailleurs, sur ce marché-là,
03:07 finalement, les niveaux absolus peuvent avoir un impact.
03:09 Mais ce qui a surtout un impact, c'est l'évolution, le fait qu'on soit passé de 1% à 3% aussi rapidement.
03:14 Parce que ça a des effets de marché, ça a un impact sur les acteurs.
03:17 Le premier impact, c'est qu'on a des emprunteurs qui attendent un petit peu.
03:20 Quand les choses bougent, ça crée toujours de l'attentisme.
03:23 Et puis le deuxième impact, et ça on va y revenir, parce qu'Olivier et moi,
03:26 on s'est beaucoup mobilisés là-dessus, c'est un impact réglementaire.
03:28 Quand vous avez un marché qui va très vite, les règles, la réglementation,
03:32 elle, elle va moins vite. Et ça, c'est un problème.
03:35 - Un petit élément pour voir l'achat. Parce que justement, vous l'avez...
03:38 - Oui, oui. Alors, je réponds là-dessus.
03:40 Un pouvoir d'achat entre emprunter à 1% comme on pouvait le faire il y a un peu plus d'un an,
03:45 et emprunter à 3, 20, 3, 30 comme on peut le faire aujourd'hui,
03:48 c'est 25% de plus sur la mensualité. - Ah c'est clair.
03:51 - À 25 ans.
03:52 - Et comme le disait tout à l'heure Guillaume, en 2013, finalement on retrouve les taux de 2013.
03:57 Et hors micro, vous aviez fait un petit exercice.
04:00 - Exact. - Qu'est-ce qui a changé depuis 2013 à part les taux ?
04:03 - On retrouve les taux de 2013, sauf qu'en 2013, enfin depuis 2013,
04:06 les prix de l'immobilier ont pris 28%.
04:09 - Dans le même taux, mais pas avec les mêmes prix.
04:11 - Alors attention quand même. Dans le même temps, les salaires ont pris 19%.
04:15 Donc on voit qu'il y a quand même eu un décalage d'une dizaine de pourcents
04:19 entre le rythme d'augmentation des prix de l'immobilier et des salaires.
04:23 Et donc c'est cette correction d'une dizaine de pourcents
04:26 qui nous permettrait de retrouver à peu près le même équilibre qu'on avait en 2013.
04:30 La difficulté, c'est que la hausse des taux est intervenue de façon tellement brutale
04:34 que les prix n'ont pas eu le temps matériel de s'ajuster.
04:38 - Alors cette hausse des taux, elle est à conjuguer effectivement
04:41 vers une hausse assez exponentielle de l'inflation, bien évidemment.
04:45 Donc on peut dire à ceux qui nous écoutent que ça vaut toujours la peine
04:49 d'emprunter et de porter les projets.
04:52 Il y en a même qui considèrent que la pièce que gagnaient les Français
04:54 durant les dernières années, elle a été perdue effectivement
04:57 par l'augmentation des taux et la perte du pouvoir d'achat, vous l'avez indiqué.
05:02 Question Guillaume Mottier, quels seraient, quels sont les taux négociables
05:08 pour les meilleurs profils et lesquels sont-ils sur ces mêmes durées ?
05:11 Concrètement, est-ce que vous, les banques, ont des vraies marges de manœuvre
05:17 pour des très bons profils ou pas ?
05:19 - Alors il y a des marges de manœuvre, il ne faut pas les exagérer ces marges de manœuvre
05:23 parce qu'on est sur un marché dont le prix ne peut pas fluctuer beaucoup.
05:27 En fait à la baisse, tout simplement il y a le coût de la ressource pour les banques,
05:30 les banques empruntent sur les marchés, donc ça, ça représente un coût.
05:33 Puis à la hausse, il y a la norme dont on parlait il y a un instant, qui est le taux d'usure.
05:36 Donc entre les deux, la capacité qu'ont les banques soit de baisser, soit au contraire d'augmenter.
05:40 D'ailleurs pour que les banques puissent baisser sur certains profils,
05:43 il faut qu'elles puissent augmenter sur d'autres profils.
05:45 Cette capacité à le faire, elle est sur le crédit immobilier assez réduite.
05:49 On va dire qu'entre les très très bons profils et puis les profils les moins bons,
05:53 il y a peut-être 50, 60 points de base d'écart, pas plus.
05:56 On va dire si le marché pouvait librement fonctionner,
05:59 on aurait des écarts probablement plus importants, peut-être au-delà de 100 points de base.
06:03 Donc au total, on va dire l'excellent profil, il peut peut-être viser en dessous de 3%,
06:07 on va dire 2,8, 2,9, mais il ne va pas pouvoir avoir 2,5, c'est clair.
06:12 On ne voit pas des profils, même excellents, alors c'est quoi des profils excellents ?
06:15 C'est des gens qui ont beaucoup d'apports, beaucoup d'épargne.
06:18 Et puis il y a un troisième cas qui est en fait quand on est déjà client de sa banque,
06:21 quand on a une antériorité dans la relation bancaire,
06:23 et bien ça permet souvent d'avoir de meilleures conditions.
06:26 Et ces très bons profils vont pouvoir négocier, vous voyez, 20, 30 points de base,
06:29 certainement pas 50 ou 60 points de base.
06:31 Guillaume.
06:32 À l'inverse, on va revenir sur les profils bloqués aujourd'hui.
06:35 Un exemple ou des exemples de profils bloqués, messieurs ?
06:39 Je suis venu avec un exemple qui est un candidat à la primo-accession,
06:44 salaire modeste, on est à 1 700 euros net par mois, la personne est seule.
06:50 Un apport significatif, il est capable de mettre 12 000 euros dans le projet
06:55 et il cherche 120 000 euros à emprunter.
06:58 Il y a un an, un peu plus d'un an, quand les taux étaient au plus bas,
07:04 on pouvait financer cette personne pour une mensualité de 493 euros par mois,
07:09 ça le mettait à un niveau de taux d'endettement de 29%,
07:12 donc le projet serait passé dans la plupart des banques.
07:15 Aujourd'hui, avec les taux qu'on vous a cités,
07:18 la même personne sur le même projet va être à 626 euros par mois,
07:22 c'est 27% de plus sur la mensualité,
07:25 et ça fait monter son taux d'endettement de 8 points pour atteindre 37%,
07:30 et là, il y a beaucoup de banques qui vont dire non
07:32 parce qu'on est au-dessus du fameux 35% préconisé par les normes HTSF.
07:37 Guillaume : Là, c'est un cas type.
07:38 C'est un cas type et c'est même un cas typique de primo-accession
07:43 dont on sait qu'elle est la plus en panne.
07:45 Je donne simplement quelques chiffres.
07:47 Dans certaines régions, ne serait-ce que sur le 9,
07:49 on est sur du -40% avec une désolvabilisation de la demande importante.
07:53 Question sur justement, à quoi vous attribuez cette augmentation inédite ?
08:00 Moi, ça fait plus de 30 ans que je suis dans ce métier,
08:02 je n'ai jamais vu une augmentation aussi rapide des taux.
08:04 Quoi vous l'attribuez, Guillaume Mottier ?
08:06 Guillaume Mottier. Je pense qu'il y a déjà au premier ordre
08:08 tout simplement un phénomène de marché,
08:10 le coût de la ressource, il est au premier ordre indexé
08:13 sur le refinancement par la BCE,
08:15 et donc le changement de politique monétaire, c'est le premier facteur.
08:18 Il y a des éléments en plus, on peut dire qu'on est dans un environnement français
08:22 dans lequel il y a peut-être une petite prime de risque.
08:24 On voit que l'écart entre les taux français et les taux allemands,
08:28 par exemple, a plutôt eu tendance à augmenter.
08:30 Donc on est dans un environnement économique dans lequel le taux de base,
08:33 c'est-à-dire le taux de refinancement par les banques centrales, a augmenté.
08:35 Le taux spécifique à la France, lui aussi a augmenté.
08:39 Et donc ça, ça explique au premier ordre.
08:41 Ensuite, le deuxième élément, c'est que si on regarde spécifiquement
08:44 ce qui concerne le crédit immobilier, je pense qu'on vient d'une période
08:47 dans laquelle, en effet, avec des taux à 1, et beaucoup de production de crédit
08:52 qui a eu lieu, les banques ont eu, de la part de leurs régulateurs,
08:56 plutôt des injonctions de réduire un petit peu la production.
08:59 Donc ça, évidemment, quand on joue sur les quantités, on joue aussi sur les prix,
09:01 ça a aussi un impact. Mais il me semble que le phénomène de marché
09:04 dont on parle, il est d'abord expliqué par le changement de la politique monétaire.
09:08 Et si je peux revenir d'un mot sur l'exemple que citait Olivier,
09:11 sans être trop long, Olivier a cité un exemple, on va dire, de primo accédant,
09:15 profil moyen, voire, on va dire, profil début de carrière, avec un salaire plutôt faible.
09:20 Ce qu'il faut dire, c'est que l'effet réglementaire dont on parle,
09:22 notamment le HCSF, on y reviendra, parce que c'est un acronym un peu barbare,
09:26 mais qui a beaucoup d'impact, ça concerne aussi des profils
09:29 beaucoup plus qualitatifs, beaucoup plus SSP+, et notamment,
09:32 on en parlait au début, l'investissement locatif.
09:34 On voit que de plus en plus de profils d'investisseurs locatifs,
09:37 donc des gens qui ont encore un crédit sur leur résidence principale
09:41 et qui veulent faire un investissement locatif, donc de très bons risques,
09:43 en fait, on leur interdit d'emprunter, alors que, fondamentalement,
09:46 ils sont solvables et qu'ils auraient tout à fait les moyens de rembourser.
09:49 Ça, c'est un phénomène inédit.
09:50 - Y compris sur des opérations qui s'autofinancent, c'est-à-dire où le loyer suffit à...
09:54 - Alors, on va emboîter sur le concret, et merci de m'avoir tendu cette perche.
10:00 Vous avez eu une victoire tous unis sur la réforme du taux d'usure.
10:04 - Petite victoire.
10:05 - Petite victoire, mais enfin, quand même.
10:07 Alors, conditionnellement parlant, le gouverneur de la Banque de France
10:11 a la possibilité de déroger avec le taux d'usure, en le mettant mensuellement,
10:16 et ce, pendant une durée maximum de 24 mois.
10:18 - Il peut même en changer la formule, s'il le souhaite.
10:20 - Il peut en changer la formule.
10:21 - Il peut faire ce qu'il veut, proposer ce qu'il veut aux ministres
10:25 pendant 24 mois consécutifs.
10:26 - Alors, ça a été une victoire que vous avez menée de haute lutte,
10:30 mais évidemment, elle a été enclenchée en début d'année.
10:33 Question, est-ce que ça a amélioré les choses, ou pas ?
10:36 - Oui, ça a redonné...
10:37 - Et sous question, avant de commencer, rappelez quand même ce que c'est ce taux d'usure.
10:40 - Le taux d'usure, c'est le taux réglementaire au-dessus duquel les banques n'ont pas le droit d'aller.
10:45 - Voilà.
10:46 - Et ça a redonné une certaine fluidité au marché.
10:50 Là où, entre juillet et décembre 2022, on avait été contraints, parfois,
10:57 de dire à des clients, "Repassez dans deux mois,
11:01 il faut attendre que le taux d'usure s'ajuste pour que la banque soit prête à prendre votre dossier."
11:06 Là, on leur dit "Repassez dans 15 jours."
11:09 Donc ça redonne quand même de la fluidité au marché.
11:11 - Donc ça a amélioré les porteurs de projets ?
11:16 Est-ce que ça a redonné du souffle ?
11:17 - Un peu. Maintenant, il ne faut pas se voiler la face.
11:21 On a beaucoup parlé du taux d'usure, on parle beaucoup maintenant du HCSF.
11:26 Même si on nous libérait miraculeusement de ces normes un peu inadaptées,
11:35 il ne faut pas se mentir.
11:37 Avec la vitesse de remontée des taux qu'on observe depuis 15 mois,
11:41 et qui n'a rien à voir avec le taux d'usure ou HCSF,
11:44 de toute façon, la demande de crédit ralentirait.
11:47 Donc je ne veux pas qu'on laisse penser que ces deux normes sont la cause de 100% du ralentissement.
11:54 - On a parlé de HCSF, Haut conseil à la stabilité financière.
11:58 Est-ce que ça veut dire, Guillaume Mottier, que le HCSF a un pouvoir coercitif sur la politique ?
12:03 - En tout cas, il s'en est doté au début de l'année 2020, fin 2019, début 2020.
12:07 Donc avant le Covid, avant la hausse des taux,
12:09 ce Haut conseil, qui est pour faire simple, composé du gouverneur de la Banque de France
12:13 et du ministre de l'Économie, sans faire injure aux autres membres,
12:15 on peut dire que quand il y a ces deux personnes autour de la table,
12:18 les autres ont un tout petit peu moins à voir au chapitre.
12:20 Donc c'est plus une façon de mettre en scène des décisions qui en fait sont prises
12:23 par le gouverneur et le ministre de l'Économie.
12:25 Donc ce Haut conseil a décidé de prendre des normes pour réduire,
12:29 et c'est totalement assumé, la production de crédit immobilier.
12:32 Nous ce qu'on dit, tout simplement, c'est que, on regarde le sujet comme le taux d'usure.
12:36 Le taux d'usure, c'est une règle qui fixe un prix maximum.
12:38 Et donc, comme toujours, comme toute règle, il y a deux aspects.
12:42 Il y a un aspect protecteur et puis il y a aussi un aspect empêcheur.
12:45 C'est-à-dire que quand on fixe dans un marché un prix maximum,
12:48 ça évite aux gens de payer au-dessus de ce prix,
12:51 mais parfois, les gens qui seraient prêts à payer au-dessus,
12:53 ou alors pour lequel la seule façon d'accéder à l'emprunt serait de payer plus,
12:57 eh bien l'effet de la règle, c'est juste de les en empêcher.
12:59 Donc la règle, elle a toujours deux aspects.
13:01 Et nous on dit une chose très simple, quand le marché évolue, la règle doit évoluer.
13:04 Donc on parlait de la mensualisation du taux d'usure.
13:07 Ok, c'est très bien d'avoir pris une mesure de mensualisation,
13:09 de notre point de vue, et sans avoir l'air trop critique,
13:12 c'est arrivé six à neuf mois trop tard.
13:14 Quand on prend une norme comme celle-là, qui a un impact sur les prix,
13:16 il n'y a pas beaucoup de marchés sur lesquels il existe des règles sur les prix,
13:20 qui disent, le prix maximum s'étend, le crédit immobilier en est une.
13:24 Eh bien c'est juste tout à fait normal, tout à fait sain,
13:27 que cette règle s'adapte plus rapidement, quand le marché lui-même évolue.
13:31 Le HCSF, c'est pareil.
13:32 De nouveau, le Covid est passé par là, la hausse des taux est passée par là,
13:35 et que de façon un tout petit peu aveugle, on se dise,
13:37 ah ben non, les règles du début de l'année 2020 doivent rester les mêmes,
13:40 nous semble assez absurde, et je dirais là-dessus,
13:42 c'est même une question un peu philosophique.
13:44 Je pense que la réflexion n'est pas de savoir,
13:46 quelles sont les autres bonnes règles, par lesquelles il faut remplacer les règles actuelles.
13:50 Je pense que dans le contexte actuel, le discours très simple,
13:53 qu'il faudrait que les pouvoirs publics aient, c'est faisons confiance aux acteurs.
13:56 A priori, les gens qui empruntent pour acheter leur maison, c'est des gens responsables,
14:00 les banques sont aussi des acteurs responsables, et qui savent ce qu'elles font,
14:03 faisons leur confiance, c'est le message très simple qu'on passe.
14:06 Un point sur... - Une dernière question,
14:07 oui, c'est la même question, donc le HCSF, vous commencez à l'aborder,
14:11 voir quelles sont les pistes que vous attendez,
14:14 on sait qu'il y aura des décisions qui seront prises en début juin,
14:17 - Mais qu'est-ce qu'il faudrait augmenter ?
14:18 - Qu'est-ce qui pourrait fluidifier dans le chemin de nos règles ?
14:21 Vous disiez tout à l'heure, le cas des investisseurs...
14:23 - Pour moi, il y a trois choses à revoir, c'est la façon dont les revenus locatifs sont pris en compte,
14:28 autoriser ce qu'on appelait le calcul différentiel,
14:30 que la plupart des banques appliquaient avant HCSF.
14:33 - Est-ce qu'aujourd'hui, on les prend en compte ?
14:35 - Si, on les prend en compte, mais on les prend en compte dans le revenu global.
14:38 Donc si je vais faire l'acquisition d'un appartement qui génère 1000 euros de loyer,
14:43 je peux m'emprunter à hauteur d'un crédit qui va me générer 350 euros de remboursement mensuel,
14:49 et non pas 1000 comme avant.
14:50 Donc ça change beaucoup de choses.
14:52 Ensuite, je pense que cette notion de plafond sur le taux d'endettement à 35%
14:59 mérite d'être enrichi d'un regard sur ce qu'on appelle le reste à vivre.
15:04 Et quand on est à 35% d'endettement, ça n'est pas la même chose quand on gagne 1700 euros net par mois,
15:09 comme le client que je prenais en exemple tout à l'heure,
15:11 ou quand on s'appelle Lionel Messi.
15:13 Enfin, vous voyez, c'est juste, c'est un non-sens.
15:16 Et d'ailleurs, c'est comme ça que les banquiers raisonnaient jusqu'à HCSF.
15:20 Et puis, la dernière chose, moi, que je modifierais, c'est,
15:23 vous savez qu'il y a un espace de semi-liberté qui est laissé aux banques,
15:27 dans le sens où elles peuvent faire 20% de dossiers dérogatoires à ces règles.
15:31 Ce qu'on sait beaucoup moins, c'est qu'il y a des sous-limites à l'intérieur de ce 20%,
15:35 notamment pas plus de 4% pour des projets locatifs.
15:38 Quand on sait, quand on a vécu de l'intérieur la façon dont une banque fonctionne
15:43 et la façon dont les décisions de crédit sont décentralisées dans une banque,
15:46 ça n'est absolument pas opérant, c'est impilotable sur le terrain.
15:52 Et c'est la raison pour laquelle les banques n'utilisent pas ces sous-limites,
15:57 ne saturent pas ces sous-limites, parce qu'elles ne peuvent pas les piloter.
16:00 - Et puis surtout, pourquoi faire simple ?
16:03 - C'est exactement ce que j'allais dire, c'est qu'on voit,
16:05 et moi j'en ai fait un peu partie, l'administration française,
16:07 dans ses travers un peu classiques, je dirais que les normes telles que Olivier vient,
16:11 avec son talent de les décrire, elles sont quand même assez caricaturales,
16:15 de complexité, des ratios, des sous-ratios.
16:18 J'hésiterai pas à les qualifier un peu technocratiques.
16:20 - C'est très français et ça me rappelle une phrase de Georges Pompidou,
16:26 "Pourquoi emmerder les français ?"
16:28 - C'est bien résumé.
16:30 - Guillaume Mottier, je rappelle que vous êtes le président exécutif de Myrto,
16:33 et Olivier Landrevi, président de Caspian.