Investir en SCPI : Le guide complet

Axel Paris

LouveInvest est la plateforme que je recommande pour acheter des SCPI. https://go.axelparis.fr/louveinvest   2,5% de cashback reversé après votre investissement (les seuls à faire ça)   75€ offerts en utilisant le code de parrainage "AXEL"   +50 SCPI disponibles et souscription 100% en ligne  Comment ajouter votre code parrain ? Une fois inscrit, rendez-vous sur https://app.louveinvest.com/account-params et cliquez sur "Entrer un code parrain" et renseigner "AXEL" ✅   Ressources Le Google Sheets "Open Data" de LouveInvest : https://docs.google.com/spreadsheets/d/1McJtTdsId_xjdpAV7WQbj6COlz5yCOOIiJsIj45tpcU/edit#gid=953037297 L'article sur la définition du TRI : https://www.louveinvest.com/scpi/performance-scpi L'article sur la fiscalité des SCPI : https://www.louveinvest.com/scpi/imposition-scpi   Mon livre "Le guide financier des jeunes actifs" : https://go.axelparis.fr/livre  Programme : 00:00 Introduction 00:33 C'est quoi une SCPI ? 01:26 Avantages et inconvénients 04:35 Les types de possession de SCPI 06:58 Les différents types de SCPI 09:10 Pourquoi investir dans les SCPI ? 09:52 Commet bien choisir ses SCPI ? 13:16 Fonctionnement des frais 15:07 Où acheter ses SCPI ? 16:27 Investir avec LouveInvest   75€ offerts avec le code de parrainage "AXEL" sur https://go.axelparis.fr/louveinvest 20:20 La fiscalité 22:30 Stratégies recommandées et conclusion    Tous mes liens : https://go.axelparis.fr/liens  Contact professionnel : partenariat@axelparis.fr Me contacter personnellement : hello@axelparis.fr

Transcript

00:00 cette vidéo on va parler des SCPI, que sont-elles, à quoi est-ce qu'elles servent, en quoi est-ce que

00:04 c'est un investissement qui peut être intéressant, comment fonctionne la fiscalité, j'espère que vous

00:08 êtes prêts, c'est parti ! Donc au sommaire de cette vidéo on va voir donc ce qu'est une SCPI,

00:12 pourquoi est-ce qu'on devrait éventuellement investir dedans, comment est-ce qu'on l'a choisi,

00:16 quels sont les critères sur lesquels on va pouvoir se baser pour investir dans une SCPI,

00:19 comment fonctionnent les frais au sein de la SCPI, puisque c'est hyper important les frais que vous

00:24 allez payer, ainsi que comment et où acheter vos SCPI, et enfin la question de la fiscalité,

00:30 qui est une question assez complexe. Donc on va déjà démarrer par identifier ce qu'est une SCPI.

00:36 Donc SCPI ça veut dire Société Civile de Placement Immobiliaire. En fait pour faire un schéma très

00:40 simple, vous vous allez être des épargnants, donc vous et moi, et on va investir dans une SCPI.

00:45 L'argent qui va être investi va permettre d'acheter des immeubles, des bureaux, des commerces, qui vont

00:51 être ensuite loués, et donc ensuite avec ces loyers, donc ça va être des revenus locatifs qui

00:55 vont être générés, et bien la SCPI va pouvoir réinvestir pour acheter de nouveaux commerces,

01:00 etc. et une partie de ces loyers va pouvoir être reversée aux épargnants. Ça va être un petit

01:05 peu comme un dividende pour vous, on appelle ça un dividende, mais on appelle ça aussi des revenus

01:09 locatifs ou des revenus fonciers, donc ça va être dans la case revenus fonciers quand vous allez faire

01:14 votre déclaration. Donc voilà comment ça fonctionne. Vous allez investir dans la SCPI,

01:17 vous allez recevoir un loyer, mais vous allez voir qu'il y a différents types de SCPI, vous allez

01:22 avoir du coup des gains qui vont être différents. Justement, en parlant de ça, on va parler surtout

01:27 des avantages inconvénients d'investir ou non dans une SCPI. Donc les avantages de la SCPI,

01:31 c'est surtout que vous avez un investissement qui est totalement passif. Contrairement par exemple

01:35 à de l'immobilier que vous allez faire en physique, là vous allez devoir faire une visite du bien,

01:39 aller négocier le bien, faire une visite chez le notaire, peut-être faire des travaux,

01:43 gérer un locataire, etc. Là, vous allez simplement investir, acheter des parts, et tout est géré

01:48 justement par cette société de gestion. Donc vous, vous n'avez vraiment strictement rien à faire,

01:52 ce n'est faire votre déclaration d'imposition une fois par an. Ensuite, le rendement qui va être

01:57 annoncé en général et qui va être vu par la plupart des SCPI va être situé entre 3 et 7%

02:03 brut, donc après il faudra avoir votre fiscalité à vous dessus. Ensuite, vous allez avoir la

02:09 possibilité d'utiliser l'effet de levier, c'est-à-dire le crédit bancaire pour acheter plus

02:14 de SCPI. Ça, on va en reparler juste après. Ça va vous permettre de mutualiser les risques,

02:20 dans le sens où quand vous achetez des parts de SCPI, cette société-là va avoir plusieurs millions,

02:26 dizaines de millions, voire des centaines de millions qui vont être sous gestion. Donc leur

02:30 parc immobilier va être composé de centaines de millions de patrimoines, et donc ça vous permet,

02:35 en fait, quand il y a un impayé, finalement c'est diluer le risque parmi tous les épargnants de

02:39 la SCPI. Donc vous allez en fait diluer réellement le risque de votre investissement, et aussi

02:45 l'investissement minimum va être entre 200 et 5000 euros. Donc en fait, ça c'est le coût d'une part,

02:49 c'est-à-dire qu'en fait en SCPI, vous pouvez pas acheter une demi-part, vous devez acheter une

02:52 part entière, et vous avez un certain nombre de parts minimales à souscrire, et donc ces parts-là

02:58 ont un montant, et donc faudra acheter un certain nombre de parts, et donc en général le coût

03:02 minimum va être entre 200 et 5000 euros, et après vous pouvez monter au-delà, donc 50 000, 100 000,

03:08 etc. Et enfin vous pouvez, si vous le souhaitez, vendre tout ou partie, c'est-à-dire juste 50% de

03:13 vos parts, ou toutes vos parts d'un coup, quand vous le souhaitez. Sachez que les SCPI, par contre,

03:18 c'est un investissement qui est plutôt long-termiste, donc en général on va recommander de le garder

03:22 au moins 6 à 8 ans, pour que ça devienne intéressant quand même de pouvoir faire

03:27 travailler votre argent qui est investi. Les inconvénients, évidemment vous n'êtes pas

03:30 directement propriétaire de vos biens, puisque vous achetez comme des parts d'une action,

03:34 entre guillemets, et donc vous n'allez pas pouvoir vous y loger si vous le souhaitez. Alors quand vous

03:39 faites de l'immobilier physique, quand vous achetez réellement un bien, si du jour au

03:43 demain vous n'avez plus de locataire, vous pouvez utiliser vous-même le bien, là vous ne pourrez pas

03:46 le faire. Ensuite vous allez avoir des frais d'entrée qui vont être assez élevés, mais ça on va en

03:50 revenir juste après. Vous allez aussi avoir ce qu'on appelle un délai de carence, ou un délai de

03:54 jouissance allant de 3 à 6 mois pour recevoir vos premiers loyers, donc dès que vous faites un achat,

03:58 vous allez avoir une petite période qui va durer, alors ça peut durer 1, 2, 3 mois,

04:03 mais en général c'est compris entre 3 et 6 mois dans la plupart des SCPI, pour recevoir justement

04:08 votre premier loyer. Ensuite la revente de vos parts n'est pas garantie par les SCPI, évidemment plus

04:14 la SCPI est grande et plus le parc immobilier est grand, donc plus il y a d'acheteurs et de vendeurs,

04:19 plus votre part de SCPI va être liquide. Par contre si vous investissez dans une SCPI qui

04:24 est très jeune et qui a un parc immobilier peut-être de quelques millions, finalement la liquidité va

04:28 être beaucoup plus, enfin beaucoup plus faible que les grosses SCPI. Ensuite quand vous allez

04:35 investir dans SCPI, vous allez pouvoir choisir votre type de possession, c'est-à-dire à quel

04:38 commodaire, comment est-ce que vous allez l'acheter. Donc soit vous l'achetez en direct,

04:42 c'est un peu le cas classique, là vous allez acheter avec ou sans crédit, en faisant un crédit

04:46 donc auprès de la banque si vous le souhaitez. Alors évidemment si vous faites un crédit,

04:50 attention ça va jouer sur votre taux d'endettement. Aujourd'hui si vous avez un gros taux d'endettement,

04:55 vous ne pourrez pas utiliser l'effet de levier puisque si vous êtes à 30%, aujourd'hui c'est à

05:00 peu près 35% au maximal, vous ne pourrez pas y aller. Si par contre vous savez que vous ne voulez

05:04 pas acheter d'immobilier dans toute votre vie, c'est-à-dire de vrais immobiliers, vous ne voulez

05:09 pas acheter votre résidence principale tout de suite ou que vous ne voulez pas faire un investissement

05:13 locatif mais que du coup vous avez un taux d'endettement qui ne vous sert à rien, peut-être

05:17 que ça peut valoir le coup de faire un investissement SCPI puisque vous n'utilisez pas ce taux d'épargne

05:22 et donc ça pourrait vous permettre du coup d'avoir du rendement à ce niveau-là. Ensuite vous allez

05:27 pouvoir l'acheter en démembrement de propriété et donc du coup avoir une décote jusqu'à 30% de

05:34 vos parts. Donc ça on va revenir juste après mais en gros ce que ça veut dire c'est que si vous

05:38 achetez en démembrement, ça veut dire que vous allez acheter la nulle propriété donc tout de

05:41 suite et l'usufruit vous l'aurez dans 10 ans. Et en fait en faisant ça, vous n'allez pas augmenter

05:46 vos revenus tout de suite donc vous n'allez pas payer d'impôts sur les revenus que vous allez

05:48 générer. Par contre le prix que vous allez, enfin le nombre de parts que vous allez avoir pour un

05:52 prix donné, vous allez avoir plus de parts à l'instant T. Donc ça veut dire que dans 10 ans,

05:56 lorsque vous allez avoir l'usufruit et donc commencer à toucher vos loyers, et bien vous

06:00 aurez donc dans 10 ans vos futurs loyers et surtout une grosse plus-value qui va être

06:04 générée parce que vous aurez eu une décote entre temps. Et donc ça du coup ça peut être un très

06:09 bon cas si vous voulez préparer votre retraite par exemple. Et enfin vous pouvez donc l'acheter

06:12 dans le cadre d'une assurance vie et ça c'est très pratique si par exemple vous voulez bénéficier

06:18 de la fiscalité de l'assurance vie. Donc je vais pas rentrer dans la détaille dans la fiscalité

06:22 de l'assurance vie. Grosso modo vous avez un avantage fiscal au bout d'huit ans. En tout

06:26 huit ans c'est pas intéressant si vous voulez vendre dans trois ans par exemple. Juste simplement

06:30 ce qu'il faut noter c'est que dans les assurances vie vous n'allez pas avoir toutes les SCPI qui

06:33 vont être référencées dedans, vous n'allez avoir que les plus grosses SCPI, celles qui vont être

06:37 les plus liquides tout simplement parce que les assureurs qui fournissent ces produits là au

06:42 sein des assurances vie se doivent de fournir des produits qui vont être hyper liquides parce que

06:46 si comment dire, s'ils vendent des SCPI qui sont pas assez liquides, eux ils sont assez frileux

06:51 donc c'est pour ça qu'ils offrent que quelques SCPI très liquides à l'intérieur des assurances

06:57 vie. Donc il y a différents types d'assurances vie. Vous allez avoir les assurances vie de type,

07:01 les SCPI pardon, de rendement. Vous allez avoir donc ces SCPI là. A quoi ça vous sert en fait ?

07:06 Vous allez acheter des parts et vous allez avoir un revenu locatif. Donc un revenu locatif tous les

07:12 trimestres, vous allez recevoir un rendement. Et donc en général voilà c'est tous les trimestres

07:16 et donc ça vous permet en fait l'objectif c'est juste simplement de vous générer des revenus

07:19 fonciers. Deuxième SCPI ça va être les SCPI de capitalisation. Là vous allez recevoir pas de

07:25 revenu locatif ou peu et ils vont automatiquement, enfin automatiquement, ils vont réinvestir les

07:30 loyers qu'ils ont pour augmenter leur parc immobilier et du coup ainsi augmenter la valeur

07:35 de la part de la SCPI. Donc là ce sera plus un investissement si par exemple vous êtes déjà dans

07:39 un auto de TMI, de tranche marginale d'imposition. Si vous ne voulez pas générer plus d'impôts,

07:45 ça peut être intéressant d'investir dans des SCPI de capitalisation puisque en fait vous allez

07:49 générer de la plus-value qui ne va pas être imposée pour le moment et donc peut-être que

07:52 dans 10, 15 ou 20 ans quand vous allez vendre vos parts de SCPI, là vous aurez donc de l'impôt sur

07:56 les plus-values que vous aurez généré. Et enfin vous allez avoir des SCPI fiscales. Là encore une

08:00 fois si vous avez une haute tranche marginale d'imposition, une haute TMI, que vous êtes à 30

08:04 ou 40% etc. Là vous allez pouvoir bénéficier des lois fiscales comme le Pinel, le Malraux,

08:10 le Monument historique ou le déficit foncier pour justement baisser votre impôt. Alors il faut faire

08:15 toujours attention quand il y a une carotte fiscale, en général c'est parce que ce n'est pas souvent

08:20 les meilleurs investissements. Donc faites bien attention à ça. Ceci dit, si je prends par exemple

08:24 l'exemple du Pinel qui est l'exemple le plus connu par exemple quand on voulait investir en

08:28 défiscalisant, si vous faites un investissement avec le Pinel, en fonction de la durée d'investissement

08:34 que vous allez faire de votre SCPI, vous allez pouvoir par rapport au montant d'investissement

08:38 que vous aurez fait, en fait ça va être comme du crédit d'impôt. Donc si mettons vous avez

08:42 investi par exemple 100 000 euros sur je sais pas moi 12 ans, et bien vous allez pouvoir déduire 21%

08:48 du montant que vous aurez investi. Donc si vous avez investi 100 000 euros, vous allez pouvoir

08:52 avoir 21 000 euros de crédit d'impôt sur 12 ans. Donc c'est quand même plutôt pratique, c'est plutôt

08:58 un bon coût. Et donc si en plus de ça, et bien vous avez la part de votre SCPI qui prenne de la

09:04 valeur au fur et à mesure du temps, ça peut être un bon cas. Donc voilà, trois options qui peuvent

09:07 être à étudier. Maintenant, pourquoi est-ce qu'on pourrait avoir envie d'investir dans SCPI ? Comme

09:12 je vous l'ai dit, ça peut être donc se générer un revenu complémentaire, un revenu passif,

09:15 de pouvoir investir à l'étranger si on le souhaite. Donc si on veut se diversifier, mais qu'aujourd'hui

09:20 on est en France, on va pas se déplacer pour faire une visite de biens etc. et qu'on veut

09:24 se diversifier d'un point de vue immobilier sur l'étranger, donc principalement en Europe,

09:28 parce que l'SCPI qu'on a actuellement c'est pas des SCPI aux Etats-Unis etc. donc ça va être plutôt

09:33 européenne. Donc ça vous permet en un seul achat d'acheter par exemple des biens qui vont être à

09:38 la fois en Espagne, en Allemagne, en France, en Angleterre etc. Vous allez pouvoir aussi du coup

09:43 défiscaliser, même si comme je vous l'ai dit, un investissement qui est conditionné par l'avantage

09:48 fiscal, il faut toujours faire très attention. Maintenant, comment est-ce qu'on peut choisir

09:53 correctement ces SCPI ? Quels sont les critères à regarder ? Moi si je devais vous donner les

09:57 quatre critères qui sont pour moi les plus importants, ça va être surtout le taux de

10:00 distribution. Donc ce qu'on va appeler le TD, le raccourci c'est TD, c'est le nouveau nom qu'on

10:07 va appeler au rendement. Donc en fait le rendement c'est si par exemple aujourd'hui vous investissez

10:11 100 euros, combien est-ce que vous allez gagner dans l'année ? Donc si on vous affiche un rendement

10:14 de 3%, vous investissez 100 euros, vous allez gagner 3 euros. Le TD, ça va être simplement,

10:19 donc cet acronyme, il va vous permettre de calculer le dividende brut annuel que vous allez recevoir

10:25 sur le prix acquéreur du 1er janvier par an de l'année. Donc si par exemple au 1er janvier 2022,

10:32 le prix d'une part SCPI était de 1000 euros et que vous avez un dividende de 30 euros,

10:38 eh bien ce sera 30 sur 1000 euros. Et si à la fin de l'année le prix de la part a augmenté,

10:43 eh bien le TD sera toujours le même puisque c'était par rapport au 1er janvier. Après,

10:47 vous avez aussi le TDVM qui lui va prendre en compte le dividende annuel perçu sur la

10:53 valeur moyenne de l'année. Donc ça veut dire que si la part de SCPI va prendre de la valeur ou

10:59 monte un peu, descend un petit peu, eh bien ça va prendre la moyenne et ça va faire le rendement

11:04 annuel entre guillemets. Donc ce sont deux critères qui peuvent être intéressants à voir. Ensuite,

11:09 vous allez avoir le taux d'occupation financier. Grosso modo, ça va être la différence entre les

11:13 loyers réels potentiels, donc si tout est loué, pardon, ça va être la différence entre les

11:18 loyers réels et les loyers que vous allez potentiellement pouvoir gagner si tout était

11:22 loué. Donc si par exemple vous avez un taux de 100%, ça veut dire que la SCPI exploite à 100%,

11:28 tout c'est bien, donc ça c'est vraiment excellent, ça veut dire que tout est loué. Si c'est à 90%,

11:32 ça veut dire qu'il y a 10% de vacances locatives, donc c'est quand même, c'est bien mais c'est pas

11:37 énorme 90%. Donc je pense qu'au-delà de 90%, c'est un bon chiffre. Enfin, vous allez voir la

11:43 capitalisation. Plus une SCPI va avoir une grosse capitalisation, plus elle va être liquide et plus

11:48 ça peut vous rassurer dans le sens "c'est costaud". Évidemment, l'âge de la SCPI est hyper importante,

11:55 si une SCPI a seulement deux ans, ça peut être un critère de risque, alors qu'une SCPI qui a

12:01 prouvé qu'elle a fait un bon rendement pendant les 10-15 dernières années, évidemment c'est pas la

12:05 même chose. Et enfin, le dernier critère qui est le TRI, le taux de rendement interne, qui est pour

12:10 moi le critère le plus important. Pourquoi ? Parce qu'en fait c'est un critère qui va prendre en

12:13 compte vraiment l'ensemble des paramètres financiers. Ça veut dire qu'il va prendre en

12:17 compte les frais de souscription, la revalorisation des parts, c'est-à-dire est-ce qu'elles vont

12:21 prendre de la valeur ou perdre de la valeur avec le temps, les frais de gestion, etc. Et en fait,

12:25 ce TRI, cet indicateur, c'est un indicateur qui peut être commun à plein d'investissements,

12:31 parce qu'en fait ce TRI, c'est un pourcentage qui peut être utilisé en immobilier physique,

12:37 ça peut être utilisé en bourse, ça peut être utilisé sur n'importe quel type d'investissement.

12:41 Et donc du coup, on peut comparer des investissements même qui sont de nature

12:45 différente. Donc ça c'est vraiment l'avantage du TRI. Donc pour moi, l'un des critères principaux

12:48 à regarder, c'est surtout le TRI, puisque évidemment si vous voyez par exemple une

12:53 SCPI avec un taux de distribution, donc c'est comme si c'était un rendement de 8% par an et

12:58 une autre de 2%, on va dire 3% par an par exemple, mais que le premier a des frais de gestion hyper

13:04 élevés et surtout par exemple des frais de souscription hyper élevés, alors que l'autre a

13:08 zéro de frais de souscription ou a des frais de gestion très peu élevés, finalement le TRI peut

13:12 peut-être être meilleur sur le deuxième cas. Donc à vérifier. Et maintenant on va parler de

13:16 comment fonctionnent les frais. Donc vous allez avoir deux types de frais, les frais ponctuels

13:19 et récurrents. Ponctuel, vous allez simplement avoir vos frais d'entrée. Comment ça fonctionne ?

13:23 Quand vous allez investir par exemple 10 000 euros en part de SCPI, eh bien en général les frais

13:28 vont osciller entre 10 et 12%. Donc si on part du principe que c'est 10%, vous investissez 10 000,

13:33 vous avez 10% de frais qui vont être payés à la SCPI pour payer par exemple les différents

13:39 distributeurs, la SCPI, etc. Et du coup vous allez avoir donc 9000 euros, mais en fait en réalité

13:45 ces 9000 euros c'est ce qu'il y a dans la SCPI, c'est ce qui va être utilisé après pour l'investissement,

13:50 mais la valeur de vos parts, enfin la valeur de souscription, ce sera bien 10 000 euros et en gros

13:56 vos loyers vont être calculés sur la valeur de souscription que vous aurez faite, donc de 10 000

14:00 euros. Si par exemple on imagine que la part est à 100 euros, donc vous avez acheté, donc on va dire

14:07 que plutôt que la part est à 1000 euros, vous avez acheté du coup 10 parts et que par part vous avez

14:12 je sais pas 10% enfin vous avez 10 euros de rendement, eh bien en investissant

14:18 10 000 euros, vous aurez bien 100 euros de revenus, vous n'aurez pas 90 euros parce qu'il y a 1000 euros

14:23 de frais qui sont partis. Donc ce que je voulais vous dire c'est que vos loyers sont bien calculés

14:27 sur la valeur de souscription que vous aurez faite. Cependant comme vous aurez donc payé des frais de

14:32 souscription, la valeur de vos parts donc va diminuer automatiquement par rapport à ça. Donc si

14:37 aujourd'hui vous achetez 10 000 euros et que vous avez 1000 euros de frais d'entrée qui sont partis,

14:41 dans un an si vous revendez vos parts et que les parts n'ont pas pris de valeur, eh bien vous allez

14:45 les revendre à 9000 euros. Donc il y a une différence qui va se faire à ce niveau-là. Donc ça c'est les

14:50 frais d'entrée. Ensuite vous allez avoir les frais récuivants qui vont être les frais de gestion et

14:53 les frais d'achat. Simplement ces frais-là, on n'en parle pas tellement parce que en fait ça va être

14:57 pris en compte dans les revenus que vous allez recevoir. Les revenus fonciers que vous allez

15:00 recevoir, ils vont être nets de frais de gestion et nets de frais d'achat. Donc finalement on ne

15:05 les prend pas en compte. Maintenant où est-ce qu'on va pouvoir acheter ces SCPI ? Donc on peut

15:09 les acheter auprès de notre banque, on peut les acheter auprès d'un conseiller en gestion de

15:12 patrimoine ou des courtiers en ligne. Ce qu'il faut savoir c'est que les banques, les conseillers et

15:16 les courtiers en ligne, de toute façon vous allez avoir des frais d'entrée qui vont être non

15:21 négociables par les SCPI. Et donc ça c'est statuaire, c'est-à-dire que, statutaire je crois

15:25 qu'on dit, c'est-à-dire que c'est dans les statuts quand vous allez acheter des parts de

15:29 SCPI, vous allez forcément payer ces frais d'entrée. Donc ces frais d'entrée ne sont

15:33 non négociables. Cependant dans ces frais d'entrée qui sont souvent par exemple de 10%,

15:37 vous allez avoir la moitié qui va donc aller à la SCPI et vous allez avoir l'autre moitié qui va

15:42 rémunérer les distributeurs. Donc les distributeurs qu'est-ce que c'est ? Ça va être les banques,

15:45 les conseillers ou les courtiers. Et du coup il faut bien comprendre que les banques, les CGP et

15:49 les courtiers également du coup touchent une commission sur votre investissement. Donc quand

15:54 par exemple un courtier ou un CGP va vous dire "mon service il est gratuit, il coûte rien",

16:01 en réalité il coûte la commission qu'il va gagner sur votre investissement. Donc forcément plus vous

16:06 allez investir avec lui, plus lui il aura une grosse commission. Donc ça peut valoir le coup,

16:10 donc si vous êtes en direct avec un CGP par exemple, de lui demander une rétrocommission

16:15 de 1, 2, peut-être 3% je sais pas, en fonction de ce que lui il va gagner aussi sur sa rétrocommission.

16:20 Donc normalement il doit être transparent, il doit vous dire combien est-ce qu'il a de

16:23 rétrocommission quand il fait un investissement avec vous. Maintenant donc on va parler de

16:27 Louv'Invest justement, donc le courtier que moi je recommanderais donc si je devais faire des

16:31 achats en SCPI, tout simplement pour deux raisons, mais surtout la première c'est qu'ils font un

16:36 cashback de 2,5% du montant investi. Donc comment ça fonctionne ? Eh bien c'est très simple,

16:41 quand vous allez vous rendre sur leur site, ils expliquent que en fait la plupart des courtiers,

16:46 donc quand je parle des courtiers c'est les banques, les CGP etc., donc eux ils vont prendre

16:50 après 5%, les 5% vont être conservés par la société de gestion et eux du coup vont garder

16:55 que 2,5% et vont vous rétribuer 2,5% sous les 60 jours après avoir fait votre investissement. Donc

17:02 vous allez recevoir, ce ne sera pas une réduction sur votre investissement, vous allez le recevoir

17:06 comme étant une prime, donc vous allez recevoir un virement sur votre compte en banque du montant

17:11 de 2,5% de votre investissement, tout simplement. Voilà comment ça fonctionne, donc sur Louv'Invest

17:16 quand vous allez donc vous créer un compte, eh bien vous allez aussi pouvoir avoir 75 euros

17:20 offerts sur votre premier investissement en utilisant le code AXEL, donc ça peut toujours

17:24 être sympa en plus si vous voulez démarrer dans l'investissement SCPI avec un petit bonus en plus

17:30 et donc quand vous allez vous rendre sur la plateforme, vous allez avoir donc une cinquantaine

17:34 de SCPI proposés par Louv'Invest, donc qui sont les différentes SCPI qui sont juste ici, vous allez

17:39 pouvoir les rechercher, les trier etc., les filtrer par le montant minimum d'investissement, le montant

17:44 maximum, différentes stratégies en fonction de est-ce que vous voulez investir dans des bureaux,

17:48 logistique etc. Si aujourd'hui vous êtes plus sur la partie, comment dire, financière et de voilà,

17:54 de savoir est-ce que finalement c'est un bon produit ou pas, ils ont mis en place un fichier

17:57 qui s'appelle SCPI DataDB, donc je vous mettrai le lien en description également, qui référence donc

18:02 toutes les SCPI qu'ils ont et en fait on va avoir beaucoup de données, plus de données que sur

18:06 leur site, pour pouvoir justement comparer ces différentes SCPI et donc là par exemple si on

18:10 prend le cas donc une SCPI qui est assez connue, Activimo, donc là je peux prendre du coup cette

18:14 SCPI-là, je peux voir qu'elle, elle a un TD, donc un taux de distribution de 6,2 sur 2021, donc c'est

18:20 quand même un très bon taux de distribution, la part de souscription est à 610 euros et du coup le

18:26 minimum de part est donc à 10 parts, donc le montant minimal d'investissement est de 6100 euros.

18:31 Ce qu'on peut voir aussi c'est que le délai de jouissance il est de cinq mois, ça veut dire qu'en

18:35 gros dès l'instant où vous allez faire un investissement, vous allez toucher vos premiers

18:38 loyers en attendant cinq mois de plus, donc voilà, il faut quand même prendre en compte ce délai-là,

18:43 puisque ça peut jouer du coup sur votre rendement, en tout cas sur la première année. Vous avez des

18:48 frais de gestion mais du coup ça ils vont être, en fait votre rendement, votre TD, il va être net

18:52 de frais de gestion. Vous pouvez faire aussi un versement programmé si vous le souhaitez,

18:55 voilà vous avez plein d'informations. Vous pouvez voir aussi la capitalisation du fonds et sa

19:00 création, donc là on peut voir que du coup Activimo est quand même assez jeune. Si on veut regarder

19:05 par exemple une SCPI qui va être un peu plus ancienne, par exemple si on prend une SCPI qui

19:10 va dater par exemple de 2011, ici, donc là la ligne 14, ça va être la SCPI qui s'appelle Crystal

19:21 Rent et donc elle a un taux de distribution de 5%, 4,8% en 2020, donc ce qui est plutôt pas mal,

19:29 et le montant minimal de la souscription de 247 euros, donc ce qui est vraiment pas cher quand

19:34 on veut commencer un investissement en SCPI. Voilà, donc vous allez pouvoir comparer toutes

19:39 les SCPI dans ce tableau-là. N'hésitez pas aussi à aller voir du coup les pages en détail des

19:44 différentes SCPI puisque eux vont évidemment décrire où est-ce qu'ils ont investi leurs

19:48 biens, l'historique aussi de, comment dire, financière de chacune des SCPI, donc ça,

19:55 ça peut être hyper intéressant. Et donc une fois que vous aurez choisi votre SCPI,

19:58 vous la recherchez sur Louvre Invest, vous allez cliquer sur acheter et donc là après il faudra

20:03 compléter votre profil de l'investisseur et vous aurez donc à la fois 75 euros d'ajouté sur votre

20:09 investissement et aussi 2,5% de cashback sous 60 jours après, donc c'est entre 30 et 60 jours.

20:16 Voilà pour ce qui est de l'achat sur la SCPI et enfin sur la partie fiscalité,

20:21 comment fonctionne la fiscalité sur la SCPI. Vous allez avoir donc en gros deux parties,

20:25 une partie loyer, donc c'est ce que vous allez recevoir si vous faites des SCPI en direct ou

20:30 que vous avez choisi de prendre une SCPI par capitalisation, non pardon, par des SCPI de

20:36 rendement. Et donc là c'est les SCPI de rendement, vous allez avoir des revenus qui vont être dans

20:39 la catégorie revenu foncier qui vont être imposés donc soit au régime micro foncier,

20:44 soit au régime réel. Au régime micro foncier, vous allez avoir un abattement de 30% sur vos revenus

20:49 et ensuite ça va être imposé à la TMI ou si vous êtes au régime réel, vous allez pouvoir donc

20:53 en fait dire voilà j'ai gagné tant de dividendes ou de loyers, vous appelez ça comme vous voulez,

21:00 et vous allez pouvoir déduire par exemple vos intérêts d'emprunt, vos frais réels, etc. Donc

21:06 si je prends le cas par exemple d'un investissement avec un crédit sur 15 ou 20 ans, ça va être

21:11 probablement bien plus intéressant de choisir le régime réel plutôt que le régime micro foncier.

21:16 Et ces revenus fonciers là, donc une fois que vous aurez fait votre TMI ou régime réel,

21:20 vont être aussi soumis aux prélèvements sociaux de 17,2% en sachant que les prélèvements sociaux

21:26 concernent les SCPI qui vont avoir des biens en France. Si vous avez des biens qui sont par exemple

21:31 en Allemagne ou à l'étranger, donc qui ne sont pas en France, vous n'aurez pas de prélèvements

21:35 sociaux. Donc ça c'est une autre chose à prendre en compte. Enfin pour la partie session, donc si

21:39 vous vendez vos parts, là vous allez avoir une impôt sur la plus-value immobilière. Si l'ASPI

21:45 vend des immeubles à l'intérieur donc et que vous redistribuez des gains, ça aussi ça va être dans

21:50 une autre petite case. Et si vous avez des sessions d'actifs financiers, dans l'ASPI ils peuvent

21:55 investir dans des actifs financiers, c'est tout à fait possible. Et donc s'il y a des sessions de

22:00 titres justement à ce truc là et que vous gagnez de l'argent sur ça, et bien ce sera dans une autre

22:04 case aussi. De toute façon, je ne vais pas rentrer trop dans le détail parce que ça devient assez

22:07 complexe, il y a plein de conditions qui peuvent rentrer en jeu. Vous allez avoir les SCPI qui

22:11 vont vous générer un IFU, un imprimé fiscal unique, qui vous permet en fait de... En fait ils vont vous

22:16 donner les cases dans lesquelles remplir et dans lesquelles vous allez pouvoir remonter, reporter

22:21 les différents montants. Donc ça c'est vraiment l'avantage des SCPI, c'est qu'eux vont vous générer

22:25 un IFU pour ça. Donc comme ça niveau imposition vous allez gagner vachement de temps. Voilà,

22:29 maintenant si je devais faire une petite conclusion, une petite stratégie sur les SCPI, qu'est-ce que

22:34 moi je recommanderais, à qui, dans quel cas ? Donc moi dans un premier temps, je conseillerais

22:40 la SCPI pour quelqu'un qui veut donc soit générer un revenu supplémentaire. Dans ce cas-là,

22:46 je conseillerais plutôt d'investir à crédit dans une SCPI européenne, ou quelqu'un qui a déjà de

22:51 l'argent à placer, donc dans ce cas-là pas à crédit. Ça lui permet de 1) d'éviter les prélèvements

22:56 sociaux, comme je vous l'ai dit, parce que si c'est des investissements qui sont en dehors de

22:59 la France, vous n'allez pas avoir les prélèvements sociaux, et aussi quand vous investissez par

23:02 exemple en Allemagne, et bien vous allez avoir une fiscalité qui va être avantageuse. Vous allez

23:06 payer à peu près 15% juste d'impôts, mais qui vont être déjà prélevés automatiquement dans

23:11 vos gains. Donc en fait, quand vous allez toucher vos revenus fonciers, ils vont être nets de

23:15 fiscalité. Évidemment que si c'est que européen et que c'est pas français, qu'il n'y a pas de

23:21 bien dans la France. Ensuite, vous allez pouvoir donc utiliser l'effet de levier bancaire. Si vous

23:27 faites sans crédit, vous n'allez pas pouvoir. Et enfin, autre avantage, ça vous permet d'investir

23:31 dans un produit qui est 100% passif, c'est-à-dire que vous n'aurez rien à faire, c'est vraiment

23:34 qu'un investissement financier. Et donc le cas de quelqu'un qui par exemple aujourd'hui travaille

23:40 à l'étranger et freelance ou est en déplacement, etc., il a par exemple de l'argent à investir,

23:46 aujourd'hui moi je conseillerais plutôt une SCPI dans ce cas-là, puisque justement lui,

23:50 il peut utiliser son effet de levier bancaire. S'il ne souhaite pas acheter sa résidence principale

23:56 ou qu'il ne souhaite pas faire un investissement locatif en direct, c'est-à-dire de devoir gérer

24:00 un locataire, etc., eh bien c'est typiquement le genre de personne à qui je recommanderais la

24:04 SCPI, puisque comme ça il pourra utiliser son effet de levier bancaire et du coup avoir un,

24:08 comment dire, un investissement 100% passif sur ça. Donc du coup, qu'il pourra gérer à distance

24:13 s'il le souhaite. Enfin, enfin deuxième point, si aujourd'hui vous avez une haute TMI, donc si

24:19 vous avez, si vous gagnez déjà beaucoup d'argent et que vous payez déjà pas mal d'impôts, mais que

24:24 vous voulez préparer votre retraite pour plus tard, ce que vous pouvez faire c'est du coup acheter

24:29 des parts de SCPI, du coup en démembrement temporaire, et du coup vous allez profiter

24:34 d'une décote, donc vous allez avoir plus de parts pour un tarif moins cher. Vous n'allez pas avoir

24:37 de revenus pendant, par exemple, 10 ou 15 ans, et dans 10 ou 15 ans, là vous allez avoir des

24:42 revenus et vous allez pouvoir, par exemple, pouvoir générer une plus-values si vous le

24:46 souhaitez. Mais l'avantage, ça va vous permettre surtout de préparer votre retraite, si vous voulez

24:49 préparer votre retraite, si vous voulez préparer votre retraite en avance, et comme ça vous n'allez

24:55 pas d'impôts à payer, parce que vous avez des revenus qui vont être très élevés maintenant,

24:58 mais peut-être que dans 10 ou 15 ans, comme vous allez toucher la retraite, vous allez gagner moins

25:02 d'argent, et bien ça va vous permettre de remplacer cette perte de revenus. Enfin, ce qu'il est aussi

25:08 possible de faire, c'est que si vous avez une société que vous gagnez beaucoup d'argent avec

25:11 cette société-là, et donc cette société a de l'argent, au lieu de vous le verser en salaire,

25:16 là vous allez payer beaucoup d'impôts et beaucoup de choses qui finalement ne servent pas à grand

25:19 chose, vous pouvez en fait, avec cet argent-là, faire remonter cet argent dans une holding,

25:25 où juste cette société-là en question peut tout à fait acheter des parts de SCPI. Donc en fait,

25:29 vous pouvez tout à fait investir avec votre société dans des parts de SCPI, pour justement

25:34 soit générer un revenu passif, soit capitaliser dessus et donc faire un investissement, faire

25:39 travailler l'argent de votre société, c'est tout à fait possible. Donc voilà, vous avez plein

25:44 d'options qui s'offrent à vous, vous avez d'autres stratégies qui sont possibles, n'hésitez pas à

25:49 regarder un petit peu sur internet ce qu'ils peuvent se faire. Moi, à titre personnel, si je

25:52 devais faire quelque chose, je pense que ce serait plus la partie investissement à crédit en société,

25:56 ou juste investissement dans une société, ou un investissement plutôt à crédit en SCPI européenne,

26:03 pour me générer un revenu passif supplémentaire. Voilà, j'espère que cette vidéo vous aura plu sur

26:08 la partie, sur le sujet des SCPI. Si vous avez des questions, ça se passe en commentaire, sinon je

26:13 vous mettrai plein d'articles de Louvinvest, pour moi je pense que c'est l'un des sites où il y a

26:16 le plus de contenu hyper bien fait sur leur blog, donc au moins, si vous ne souhaitez même pas

26:20 investir avec Louvinvest, regardez les, lisez les articles de blog qu'ils ont faits, ils sont

26:25 vraiment très bien détaillés et très faciles à comprendre. Voilà, je vous souhaite donc une très

26:30 bonne journée, je vous dis à très bientôt, c'était Axel, ciao tout le monde !

Category

Transcription

Recommandations