Mardi 9 mai 2023, SMART PATRIMOINE reçoit Vincent Kraus (Cofondateur, Fermes en vie)
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00:00 Et nous commençons tout de suite avec Patrimoine Passion, le rendez-vous dédié aux investissements
00:07 plaisir, passion ou alternatif de Smart Patrimoine.
00:10 Nous allons aujourd'hui tenter de comprendre ensemble comment investir dans des fermes
00:15 ou en tout cas dans des projets qui ont une vocation agricole.
00:19 Pour cela, nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine Vincent
00:22 Croce.
00:23 Bonjour Vincent Croce.
00:24 Bonjour Nicolas.
00:25 Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine.
00:26 Vous êtes cofondateur de Ferments Vies que l'on peut également appeler FEV puisque
00:29 votre site c'est FEV.co.
00:30 Est-ce que vous pouvez nous expliquer un petit peu ce que fait FEV sachant que vous proposez
00:35 à des épargnants, à des citoyens d'investir dans des projets agricoles ?
00:38 Oui tout à fait.
00:39 Donc on a créé une foncière solidaire qui a un double objectif.
00:42 De 1) faciliter le renouvellement des générations puisque la moitié des agriculteurs vont partir
00:47 à la retraite dans les 10 prochaines années.
00:48 Et de transition agroécologique avec l'objectif de faciliter des installations pour renouveler
00:54 ces départs à la retraite par des installations plus vertueuses pour l'environnement.
00:58 Et donc la foncière achète des fermes pour ensuite les mettre à disposition de ces jeunes
01:05 qui souhaitent s'installer et qui n'ont pas les capacités financières de financer
01:08 ces fermes.
01:09 Donc vous achetez des fermes en exploitation mais qui ne trouvent pas repreneur finalement
01:12 à la fin de l'exploitation et ensuite vous mettez en relation avec de futurs agriculteurs
01:18 ou de futurs fermiers qui ont envie de se lancer dans un projet comme celui-là.
01:20 Oui tout à fait.
01:21 Alors en général quand on les achète on a déjà trouvé, on sait quel est le fermier
01:24 qui va s'installer derrière, mais en effet on les achète en général à des personnes
01:29 qui partent à la retraite.
01:30 Et donc on cherche des porteurs de projets et on essaie d'accompagner les porteurs de
01:35 projets qui ont des projets plus vertueux pour l'environnement.
01:37 Et donc une fois qu'on a trouvé une ferme à acheter ainsi qu'un projet qui nous semble
01:44 à la fois viable d'un point de vue économique et conforme à la charte agroécologique assez
01:47 ambitieuse qu'on a définie, on va organiser l'acquisition pour permettre à cette personne
01:52 de s'installer.
01:53 Est-ce qu'on peut changer totalement d'activité entre le moment où va y avoir l'acquisition
01:56 de la ferme et le moment où la nouvelle activité va démarrer en lien avec la charte agroécologique
02:00 dont vous parlez ?
02:01 Non, on peut changer complètement d'activité ou on peut reprendre une activité assez proche
02:06 de la précédente mais en changeant peut-être un petit peu les pratiques.
02:09 Donc un exemple là par exemple on a acheté récemment une ferme dans les Landes assez
02:14 grande par rapport à ce qu'on finance qui fait 190 hectares.
02:18 Et jusqu'à présent c'était une ferme qui était en grande culture donc c'était
02:23 du maïs sur 190 hectares en agriculture assez intensive.
02:28 Et là on a un porteur de projet qui s'installe pour développer une dizaine de productions
02:32 différentes, toujours en grande culture, en céréales mais avec une grosse diversité,
02:36 avec des pratiques un peu plus vertueuses qui vont permettre de stocker plus de carbone,
02:40 de mieux stocker l'eau également dans le sol.
02:42 Donc on est dans la continuité mais tout en changeant quand même les pratiques de
02:47 manière assez importante ce qui permet de régénérer les sols et d'avoir un impact
02:51 positif à la fois sur l'eau carbone, la biodiversité et la gestion de l'eau.
02:54 Bon on rentrera dans un instant un peu plus dans le détail sur la façon dont vous sélectionnez
02:57 peut-être les projets mais juste avant je propose d'inviter les épargnants quand même
03:00 à comprendre où est-ce qu'ils sont dans ce système.
03:03 Donc vous achetez les projets agricoles, les fermes, les terrains également si je ne dis
03:07 pas de bêtises c'est une foncière donc vous achetez les terrains mais vous avez besoin
03:11 de fonds pour ça et c'est là où vous faites appel aux épargnants pour vous accompagner.
03:15 Exactement.
03:16 Donc la foncière elle est aujourd'hui essentiellement financée par de l'épargne citoyenne.
03:20 Donc c'est des personnes qui investissent à partir de 500 euros et puis pour certains
03:26 plusieurs dizaines de milliers d'euros et qui en fait achètent des parts de la foncière
03:30 et donc deviennent propriétaires d'un bout des fermes qui sont achetées par la foncière.
03:35 Ils n'investissent pas dans un projet directement, ils investissent au sein de la foncière parce
03:40 qu'ils font confiance à la stratégie de la foncière qui ensuite va investir elle-même
03:43 dans différents projets agricoles.
03:44 Exactement c'est ça, ils investissent dans un… ça ressemble un petit peu à ce qu'on
03:49 peut voir dans l'immobilier avec les SCPI parce qu'ils investissent dans une structure
03:52 qui va mutualiser ensuite des investissements dans différents projets.
03:55 Donc vous l'avez dit c'est de 500 à plusieurs milliers d'euros, vous avez une idée du
04:00 ticket moyen aujourd'hui à partir du… enfin que vous constatez sur la plateforme ?
04:04 Oui alors aujourd'hui donc la foncière existe depuis juillet 2021, on a collecté
04:10 à peu… quasiment 7 millions d'euros auprès d'à peu près 700 personnes.
04:14 Donc on a un montant moyen d'investissement qui est de 10 000 euros.
04:18 D'accord.
04:19 Donc c'est une assez grosse différence parce que donc les premiers c'est 500 euros
04:21 et ensuite ça monte… on a notre plus gros investissement qui est de plusieurs centaines
04:26 de milliers d'euros.
04:27 Et alors comment ça se passe pour l'épargnant ? Alors effectivement ensuite on est propriétaire
04:31 de part de foncière, est-ce que fiscalement ça a une incidence particulière pour l'investisseur
04:36 qui s'est positionné ?
04:37 Oui en fait la foncière a un agrément de l'économie sociale et solidaire, vraiment
04:41 ESUS, qui permet aux gens qui investissent dans la foncière de bénéficier de 25% de
04:45 réduction d'impôts, ce qui rend les choses intéressantes d'un point de vue financier
04:52 parce que c'est vrai que les deux premières raisons pour lesquelles les gens vont investir
04:55 dans cette foncière c'est de faire quelque chose d'utile et de concret d'un point
04:58 de vue social et environnemental avec leur épargne, de le faire sans prendre un très
05:02 grand risque parce qu'ils investissent dans un actif tangible qui est la terre agricole
05:05 et qui a vu sa valeur progresser assez régulièrement dans le temps historiquement.
05:09 Parce qu'on investit dans la terre, on n'investit pas dans le projet de l'agriculteur, on
05:12 investit dans la terre pour le coup.
05:13 Oui, on investit dans le foncier, donc le foncier c'est la terre et un peu des bâtiments,
05:18 mais aujourd'hui la valeur de ce que détient la foncière c'est 80% de terre et 20% de
05:25 bâtiments.
05:26 Mais c'est vrai qu'on n'achète pas tout ce qui est matériel, équipement qui eux
05:29 sont financés directement par l'agriculteur.
05:30 Je pose la question parce qu'effectivement quand on voit que vous achetez du foncier
05:35 mais parce qu'il y a effectivement manque de repreneurs sur un projet particulier, vous
05:39 allez sélectionner un futur repreneur, si son activité ne marche pas pour une raison
05:43 x ou y, est-ce que ça a un impact sur le rendement potentiel pour l'investisseur ou
05:48 il suffit de mettre quelqu'un d'autre à la place et d'espérer que ça reparte ?
05:51 Il suffit en effet de le remplacer théoriquement, après c'est vrai que ce n'est pas simple
05:58 parce que s'installer en agriculture c'est souvent le projet d'une vie, donc trouver
06:03 la bonne personne qui reprend l'activité d'une personne qui aurait failli ce n'est
06:07 pas forcément évident.
06:08 Il y a beaucoup de candidats pour se positionner à la reprise de fermes que vous avez acquis.
06:16 En général, on achète les fermes quand on sait qu'on a déjà un porteur de projet
06:21 qui va s'installer sur la ferme, donc aujourd'hui on n'a pas encore eu de défaillance et de
06:25 remplacement à faire mais ça arrivera.
06:28 En effet, il y a beaucoup de gens qui cherchent à s'installer aujourd'hui, pas assez pour
06:32 combler les départs à la retraite qui sont trop nombreux par rapport aux gens qui s'installent
06:36 aujourd'hui, mais justement l'idée de cette foncière c'est aussi d'essayer de casser
06:42 un frein à l'installation parce que le financement et l'accès au foncier est un frein à l'installation
06:47 pour beaucoup de gens.
06:48 Aujourd'hui, c'est ce qui est un changement de paradigme par rapport à il y a 15-20 ans,
06:53 les deux tiers des personnes qui s'installent s'installent hors cadre familial, c'est-à-dire
06:56 que ce ne sont pas des gens qui vont hériter des terres dès leur 1er an et pour ces gens-là,
06:59 l'accès au financement pour financer du foncier agricole c'est quelque chose qui
07:03 est indispensable et qui est nécessaire.
07:05 Et pourtant, il y a des gros besoins d'investissement.
07:08 Comment est-ce que vous sélectionnez les projets sur lesquels vous décidez de vous positionner?
07:14 En fait, on fait une analyse à la fois sur la viabilité économique du projet et en
07:19 particulier en regardant l'expérience de la personne, en essayant de voir si son projet
07:24 nous semble viable d'un point de vue économique sur le long terme et on vérifie qu'il est
07:29 conforme à une charte agroécologique assez ambitieuse qu'on a définie.
07:32 Et ensuite, la dernière vérification qu'on fait, c'est est-ce qu'on achète la ferme
07:37 à un bon prix parce que justement dans le cas où le projet ne fonctionnerait pas bien,
07:43 il faudrait qu'on puisse soit retrouver un locataire, soit vendre la ferme sans faire
07:47 perdre de l'argent aux gens qui ont investi dans la foncière.
07:49 Et donc, c'est un peu les trois choses qu'on regarde et une fois que ces trois sujets sont
07:54 ouverts, on peut organiser l'acquisition et on se lance sur l'acquisition.
07:57 Une question plus côté investisseur ou épargnant, alors effectivement on a évoqué les montants,
08:03 est-ce que vous avez une idée de la durée de détention peut-être obligatoire dans
08:07 un premier temps côté investisseur ou moyenne tout simplement que vous constatez vis-à-vis
08:12 des investisseurs ?
08:13 Alors d'un point de vue statutaire, les parts sont inaliénables pendant trois ans.
08:18 Les gens sont tenus de rester pendant minimum trois ans et après la réduction d'impôts
08:22 dont peuvent bénéficier les particuliers est liée à une détention des titres de
08:25 sept ans minimum.
08:26 Donc, c'est plutôt un investissement long terme et l'objectif c'est plutôt de rester
08:31 au moins sept ans dans ce genre d'investissement.
08:33 Donc là, la foncière ayant moins de deux ans, pour l'instant il n'y a pas encore eu
08:39 des investisseurs.
08:40 Les gens ne sont pas partis.
08:41 Oui, c'est ça.
08:42 Mais on sait que sur ce genre de projet, en général il y a la moitié des personnes
08:46 qui ont investi qui vont désinvestir au bout de sept ans ou réinvestir ou réinvestir
08:51 dans autre chose.
08:52 Et puis la moitié qui reste encore plus long terme.
08:55 Est-ce qu'on investit dans ce type de projet lorsqu'on est à la recherche d'un rendement
08:58 particulier ? Est-ce qu'il y a un rendement proposé quand on investit dans la foncière
09:02 FEV ?
09:03 Alors, le rendement est relativement limité parce que les locations de l'agricole sont
09:10 à des prix un petit peu assez faibles.
09:13 Malgré tout, ce qu'on vise sur la revalorisation de la part annuelle, c'est du 2 à 3% par
09:20 an en moyenne.
09:21 Donc, ce n'est pas très élevé.
09:24 Mais le rendement total doit se regarder avec la réduction d'impôt.
09:28 Et quand on prend en compte la réduction d'impôt, on arrive sur des taux de rendement
09:30 qui sont assez intéressants.
09:31 On dépasse les 5% après imposition.
09:35 Alors, vous nous avez évoqué l'agrément ESUS.
09:38 Je rappelle que vous êtes également labellisé par FinanSol.
09:40 Tout à fait.
09:41 Dernier mot sur le risque.
09:44 Alors, vous l'avez rapidement évoqué.
09:45 Est-ce qu'il y a des risques quand même à avoir en tête lorsqu'on est investisseur
09:48 et qu'on veut investir dans FEV ou dans des fermes via une foncière ?
09:52 Le risque, il est 100% corrélé au marché des terres agricoles, qui historiquement a
09:58 assez peu volatile et qui a progressé assez régulièrement dans le temps.
10:02 Maintenant, il y a aussi un risque sur le fait, on en parlait tout à l'heure, de ne
10:06 pas avoir de locataires, donc de ne pas avoir de paiement de loyer pendant un certain temps,
10:10 ce qui pourrait diminuer le rendement potentiellement.
10:12 Et justement, c'est là notre rôle de bien choisir les porteurs de projets qui vont s'installer
10:17 et de les accompagner, ce qu'on fait également pour essayer de les aider à viabiliser leurs
10:22 projets et faire en sorte que leurs projets perdurent dans le temps et ne s'arrêtent
10:26 pas au bout de quelques années.
10:27 Il y a un accompagnement de votre part à la suite du projet, une fois que le projet
10:30 est lancé, ou peut-être d'autres structures ?
10:32 Alors, on demande à ce que les porteurs de projets soient accompagnés d'un point de
10:35 vue technique par des structures qui ont l'habitude de faire ça et qui sont tout à fait compétentes.
10:39 Et nous, on essaie de les accompagner sur des sujets un peu plus macro.
10:44 On essaie de les faire réfléchir à la diversification de leur exploitation, à la transformation
10:49 éventuelle de leur production pour essayer de créer plus de valeur et à des sujets
10:54 comme l'agritourisme ou l'énergie, des projets d'énergie solaire sur les toits,
11:00 tuyaux par exemple, ce genre de choses.
11:01 Pour diversifier l'activité ou en tout cas réduire les charges liées à une exploitation
11:06 agricole, j'imagine ?
11:07 Exactement.
11:08 Merci beaucoup Vincent Croce d'être venu sur le plateau de Smart Patrimoine.
11:10 Je rappelle que vous êtes cofondateur de Ferme en Vie.
11:13 Merci beaucoup.
11:14 Merci.
11:14 Et Quentin, on se retrouve tout de suite dans Enjeu patrimoine.