SMART BOURSE - Marchés à thème(s) : Ludovic Huzieux (Artémis Courtage)
Jeudi 8 juin 2023, SMART BOURSE reçoit Ludovic Huzieux (Co-fondateur, Artémis Courtage)
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00:00 *Musique*
00:09 Le dernier quart d'heure de Smartboard chaque soir, c'est le quart d'heure thématique.
00:13 Le thème ce soir, c'est celui de l'immobilier à travers notamment le prisme du crédit immobilier
00:19 et le cofondateur d'Artemis Courtage, Ludovic Usieux, qui est avec nous en plateau
00:24 pour adresser un état des lieux de la situation. Bonsoir Ludovic.
00:27 - Bonsoir Guy.
00:28 - Merci beaucoup d'être là. J'ai vu passer les chiffres Banque de France pour le mois d'avril
00:32 sur la production, l'origination de nouveaux crédits. Donc chute du crédit de 40% et plus, on le rappelle quand même,
00:38 qui semble être en train de se stabiliser entre mars et avril.
00:42 Est-ce que c'est une observation que vous constatez également, Ludovic ?
00:47 - On l'espère. On espère avoir touché les plus bas et être en forme un peu de plateau.
00:52 C'est une toute petite augmentation par rapport au mois de mars qui avait bien dévissé
00:56 et vous l'avez rappelé en introduction, c'est une baisse de plus de 40% par rapport à avril 2022.
01:02 - Oui. Quand vous dites un plateau, c'est même plutôt un plancher.
01:07 - C'est ça. C'est le fond du trou, le fond de la cuvette. On est d'accord.
01:11 - Qui est exclu là, complètement, aujourd'hui ?
01:15 Qui sont les catégories qui n'ont vraiment plus accès au crédit ? Comment ça fonctionne chez vous ?
01:20 Est-ce qu'il y a encore ? Et ceux qui ont accès au crédit, qui sont-ils ? Quels sont leurs profils ?
01:26 - Ce qui est compliqué aujourd'hui, c'est que les exclus du crédit sont un peu tous les profils,
01:33 avec des profils moins favorisés comme les primo-accédants ou les emprunteurs un peu plus âgés
01:40 qui ont un taux d'assurance important et qui peuvent gréver la capacité d'emprunt
01:46 et augmenter le taux d'endettement pour le mener au-delà de 35%.
01:50 Le problème aujourd'hui, c'est qu'il y a une forme d'aléa sur l'acceptation du crédit.
01:56 Les banques ont du mal à prêter. L'usure est une cause, mais elle s'est quand même un peu normalisée,
02:05 c'est-à-dire que depuis la mensualisation et depuis qu'on observe un écart un peu plus important
02:12 entre ce taux d'usure et la moyenne des taux de crédit, ça va un peu mieux.
02:16 En revanche, ce qui est un peu compliqué aujourd'hui, c'est le taux d'endettement,
02:22 le fameux taux de charge 35% HCSF qui est une norme depuis janvier 2022.
02:27 Comme on a multiplié par 3 ou 3,5 les taux de crédit sur 18 mois glissant
02:33 et que les prix de l'immobilier, eux, n'ont pas franchement dévisé, se sont un peu ajustés,
02:37 c'est une toute petite touche sur la baisse des prix de l'immobilier.
02:43 On se retrouve avec des dossiers plus endettés et on dépasse un peu plus souvent 35%.
02:50 Les barrières sont donc un peu réglementaires.
02:53 Et puis la plus grosse des barrières, on ne va pas se mentir,
02:57 c'est qu'aussi longtemps que les banques ne regagneront pas un peu d'argent,
03:00 ne reconstitueront pas leurs marges sur le crédit immobilier,
03:04 et aussi longtemps, elles ne prêteront pas ou peu. C'est une évidence.
03:08 – Vous aviez été visionnaire d'ailleurs sur ce qui allait se passer
03:11 quand on s'était parlé en fin d'année dernière, peut-être au mois de novembre,
03:14 Ludovic, vous aviez dit très clairement, alors c'était en plein débat sur le taux d'usure,
03:18 effectivement, les autorités en charge n'avaient pas encore bien accepté l'idée
03:25 qu'il fallait sans doute peut-être ajuster ce taux d'usure un peu plus rapidement, etc.
03:29 C'était à ce moment-là, vous aviez dit, voilà, ça va être fait,
03:32 et vous verrez qu'autour de avril, je me souviens très bien,
03:35 on ne parlera plus du taux d'usure, en tout cas ce ne sera plus le sujet,
03:38 le sujet suivant, ce seront effectivement les limites réglementaires HCSF,
03:42 alors le taux d'endettement, il y a également la durée des crédits,
03:46 il y a également cette part aussi, cette poche de 20% trimestrielle
03:49 que les banques peuvent allouer à des dossiers plus compliqués que d'autres,
03:54 qui sortent un peu du cadre.
03:56 Le HCSF discute la semaine prochaine, je crois, Ludovic, normalement, de ces sujets ?
04:00 – Le 13 juin, pour savoir si le HCSF donne quelques poches,
04:06 ou en tout cas un peu de respiration à un marché du crédit immobilier
04:10 qui est asphyxié aujourd'hui.
04:12 – Quelle serait une bonne manière de faire ?
04:14 – La bonne manière de faire, c'est probablement de donner un peu plus
04:18 de flexibilité aux banques et de laisser les banques et les banquiers faire leur métier.
04:24 Ce qu'il faut rappeler, c'est que ces recommandations,
04:26 puis ces normes, avaient été édictées dans une toute autre période,
04:30 c'était une période pendant laquelle le crédit était en surchauffe,
04:34 où l'argent avait des taux d'intérêt qui étaient fixés au plus bas, en moyenne à 1%,
04:40 où ça soutenait artificiellement les prix de l'immobilier,
04:44 ça les faisait même augmenter.
04:46 On produisait à l'époque beaucoup de crédits, probablement un peu trop.
04:50 Aujourd'hui, la situation est complètement inverse,
04:52 c'est-à-dire qu'on se retrouve avec des normes restrictives,
04:54 d'accès aux crédits un peu compliqués,
04:56 dans un contexte de taux qui ont fortement augmenté,
04:59 et ces normes n'ont pas bougé.
05:01 Donc il faudrait probablement les assouplir.
05:05 Ça me paraît utopique d'imaginer que le HCSF revienne sur le 35%,
05:12 parce qu'il y a eu trop d'éducation, de pédagogie,
05:16 deux années pendant lesquelles on a recommandé,
05:19 puis après c'est passé en normes,
05:21 en expliquant qu'au-dessus, ça allait surendetter les Français,
05:24 donc dans une période où on est en pleine inflation,
05:30 où les profils les plus fragiles sont les primo-excédents,
05:33 ça me paraît compliqué d'imaginer que le HCSF va déroger à ce taux d'endettement.
05:39 En revanche, regarder un peu plus sérieusement le reste à vivre,
05:44 ou donner un peu plus de flexibilité, une poche de dérogation au-delà de ces 35%,
05:49 pour des dossiers destinés à financer de l'investissement locatif,
05:53 ou pour des dossiers qui sont au-delà de 35%,
05:56 mais avec un reste à vivre confortable,
05:59 c'est quelque chose, à mon avis,
06:01 qui peut être annoncé à l'issue de ce HCSF du 13 juin.
06:04 Et ça, ça peut aider ?
06:06 Je veux dire, il y a une part de dossiers significatifs
06:11 qui se retrouvent dans ce cas-là,
06:12 et qui pourraient être débloqués justement avec ce bouger des règles ?
06:17 Oui, parce que les freins, je vous le dis, sont partout,
06:22 ils sont réglementaires, et aussi de taux de marge pour les banques.
06:28 Mais en tout cas, il y a des freins réglementaires,
06:30 et si on peut un peu les abaisser, ce sera une bonne chose.
06:33 Néanmoins, en accompagnement de la production de crédit d'avril
06:36 que vous évoquiez en introduction,
06:39 il y a un petit mot de la Banque de France qui explique
06:41 que tout va bien, que la situation est normale.
06:44 Je crains que ce soit un présage ou un prémice à cette réunion,
06:50 et qu'il n'en sorte pas grand-chose.
06:51 Je n'en attends pas grand-chose, en tout cas, peut-être un peu de flexibilité
06:54 sur ce taux de dérogation de 20% qui serait peut-être un peu augmenté,
06:59 ou l'abolition ou la suspension de ces sous-catégories
07:04 d'emprunteurs auxquelles on peut prêter.
07:07 C'est peut-être par la voie de l'exception, je pense,
07:10 qu'on abaissera un peu ces marges réglementaires.
07:13 Mais le principe du 35%, pour moi, sera maintenu à l'issue de cette réunion du HCSF.
07:19 Il y a un point-clé, vous l'avez dit d'un mot, Ludovic,
07:23 c'est que les prix n'ont pas baissé.
07:25 C'est quand même la pièce manquante dans le puzzle.
07:28 Je vois crise immobilière, crise du logement, tous les jours ça fait les gros titres.
07:32 Les prix n'ont pas baissé. Il y a quand même une résistance des vendeurs.
07:37 Je ne sais pas quelle est la plus grande value moyenne d'un propriétaire immobilier
07:40 sur 10, 15, 20 ans en France.
07:42 Mais sur 20 ans, les prix ont fait x2, x3.
07:45 Souvent, Ludovic, il est souvent propriétaire de son logement depuis plusieurs années.
07:51 Alors oui, il y a ceux qui ont acheté depuis 2, 3 ans, 4 ans.
07:54 Sans doute que c'est une part du marché.
07:56 Mais le propriétaire moyen en France, il est quand même propriétaire de son logement depuis quelques années maintenant.
08:01 C'est vrai. Vous avez raison, les prix résistent pour deux grandes raisons.
08:07 La première raison, c'est que quand on a emprunté assez récemment à des prix un peu hauts,
08:14 on a emprunté à 1%, on n'a pas forcément envie de se départir de son crédit à 1%
08:18 pour réemprunter à des prix du mètre carré qui seront à peu près équivalents à 3,5%.
08:23 C'est un peu compliqué de l'imaginer.
08:24 Ensuite, ce qui fait aussi que les prix tiennent aussi bien,
08:28 notamment dans le marché de l'ancien, c'est trois raisons.
08:32 La première, c'est que l'offre locative, elle est très faible.
08:37 On a plutôt retiré des biens à l'allocation quand on en a ajouté.
08:41 La construction est au point mort, pour être sympa.
08:45 Oui, oui, oui.
08:46 Mais c'est vraiment très, très...
08:47 On parle d'emprunt de crise.
08:49 Les promoteurs sont les premiers.
08:50 On ne construit pas au plus.
08:53 Et même pour les permis de construire qui sont distribués,
08:56 les mises en chantier ne suivent pas toujours.
08:59 Et il y a cette barrière de l'accès au crédit.
09:02 Donc tout est fait entre guillemets.
09:05 Et évidemment, rien de tout cela n'est volontaire.
09:07 Mais tout est fait pour que...
09:09 Ça crée un verrou.
09:10 Voilà, ça crée un verrou.
09:13 Les prix au mètre carré s'ajustent un peu à la baisse.
09:18 Mais on a perdu à peu près 20% de capacité d'emprunt
09:22 entre le début de l'augmentation des taux et maintenant.
09:26 Et force est de constater qu'on n'a pas corrigé de 20%
09:30 sur les prix de l'immobilier en France.
09:32 Et vraiment moins sur les zones tendues
09:34 où on est de l'ordre d'une correction de 3-4%.
09:37 Et la baisse du pouvoir d'achat immobilier,
09:39 je crois que c'est Agnès Benel-Siquieri qui a commencé à poster,
09:42 qui a ouvert un billet de blog vice-gouverneur de la Banque de France
09:45 aujourd'hui sur l'immobilier et sur le crédit à l'habitat.
09:48 La baisse du pouvoir d'achat immobilier commence en France
09:52 avant la remontée des taux.
09:54 C'est-à-dire qu'à un moment, les prix quand même
09:57 deviennent un vrai frein au pouvoir d'achat immobilier
10:01 malgré des taux historiquement bas encore à l'époque.
10:04 Ça a probablement soutenu artificiellement cette hausse.
10:07 Et aujourd'hui, pour une conjoncture de facteurs
10:12 de l'immobilier locatif, du neuf,
10:16 et d'une hausse des taux de crédit et de l'inflation,
10:19 ça a du mal à s'ajuster et c'est problématique.
10:23 C'est même la pièce centrale du puzzle aujourd'hui.
10:26 C'est aussi pour ça qu'il y a autant de difficultés réglementaires
10:29 et notamment de taux d'endettement vis-à-vis des ménages français.
10:33 - De manière presque plus structurelle,
10:36 comment est-ce que vous avez regardé les annonces
10:38 qui ont pu être faites,
10:39 justement concernant l'ajustement des dispositifs de soutien à l'immobilier ?
10:45 Est-ce qu'il y a des mesures particulières qui retiennent votre attention ?
10:49 - Il y en a deux qui concernaient d'un peu plus près
10:52 les prix accédants et le crédit immobilier.
10:56 C'est la poursuite de la mensualisation du taux de mesure,
11:01 c'est-à-dire qui continuera d'être publiée jusqu'à la fin de l'année
11:04 de façon mensuelle et c'est plutôt une bonne chose.
11:07 Ça permet non pas de libérer du volume de crédit négocié
11:12 mais plutôt de donner un peu de fluidité au marché.
11:15 - Ça évite ce point de blocage qu'on a eu pendant plusieurs mois.
11:17 - Ça évite d'être dans une stratégie,
11:19 enfin une stratégie en tout cas, quelque chose de subi
11:22 dans les banques de stop and go pendant un mois et demi,
11:24 d'avoir tout un tas de dossiers bloqués
11:26 et puis après effet bouchon de champagne, ça repart
11:28 quand le nouveau taux d'usure est publié.
11:30 Donc ça c'est plutôt une bonne mesure.
11:32 - La prorogation du PTZ jusqu'en 2027,
11:37 ça donne un peu de visibilité mais en même temps,
11:41 il n'est pas très inclusif ce PTZ.
11:43 - Non, réduit, oui.
11:44 - Il est même plutôt réduit, c'est-à-dire qu'on le prolonge
11:47 mais on a envie d'un peu sa substance puisque aujourd'hui,
11:52 les futurs emprunteurs ou acquéreurs d'un bien neuf en construction,
11:58 en construction de maisons individuelles,
12:00 ne pourront plus accéder au PTZ.
12:03 Ce sera exclusivement réservé à l'habitat collectif,
12:08 aux appartements.
12:10 - Merci beaucoup Ludovic d'être venu nous voir
12:12 pour cet état des lieux entre la publication des derniers chiffres
12:15 de la Banque de France et la réunion la semaine prochaine
12:18 du Haut Conseil pour la Stabilité Financière.
12:21 Ludovic Usieux, le co-fondateur d'Artemis Courtage
12:23 qui était avec nous l'invité du quart d'heure thématique
12:25 de Smart Bourse ce soir.
12:26 Voilà pour cette édition.
12:28 Nous nous retrouvons demain évidemment à 12h30 en direct sur GSMart.
12:33 (Générique)
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