SMART PATRIMOINE - Enjeux patrimoine du mardi 14 novembre 2023
Mardi 14 novembre 2023, SMART PATRIMOINE reçoit Sandrine Allonier (Directrice des études, Vousfinancer) et Ludovic Huzieux (Cofondateur, Artémis Courtage)
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00:00 Et c'est parti pour Enjeu Patrimoine où nous répondons à une grande question liée
00:07 à la gestion de votre patrimoine.
00:08 Aujourd'hui, quel relèvement du plafond du PTZ ? En effet, le prêt à taux zéro devrait
00:13 bientôt être accessible à un plus grand nombre alors que le marché de l'immobilier
00:17 subit de plein fouet la hausse des taux d'intérêt.
00:19 Le gouvernement cherche des parades.
00:21 Ces conditions d'accès devraient donc, dès 2024, être assouplies.
00:25 Ça c'est Bruno Le Maire qui nous l'a dit.
00:27 Nous en parlons aujourd'hui avec Ludovic Usieux, cofondateur de la société Artemis
00:31 Courtage.
00:32 Bonjour Ludovic.
00:33 Bonjour.
00:34 Merci beaucoup de nous accompagner aujourd'hui.
00:35 Sandrine Alonier nous accompagne également, porte-parole de Vous Financez.
00:37 Bonjour.
00:38 Bonjour.
00:39 Merci à tous les deux d'être avec nous aujourd'hui.
00:41 Sandrine Alonier, très rapidement quand même pour ceux qui auraient manqué l'information,
00:44 est-ce qu'on peut rappeler ce que c'est que ce prêt à taux zéro, à qui il s'adresse
00:48 et dans quelles conditions peut-il y avoir recours ? Voilà, un petit rappel.
00:52 Oui, alors le prêt à taux zéro, ça fait plusieurs années qu'il existe.
00:55 Là, ça faisait plusieurs années qu'il n'avait pas évolué alors que les prix de l'immobilier
00:59 ont eux beaucoup augmenté.
01:00 Et le prêt à taux zéro est accessible dès lors qu'on n'a pas été propriétaire depuis
01:04 deux ans.
01:05 Ce qu'on dit que c'est pour les primo-accédants mais donc ça concerne quand même plus de
01:08 monde.
01:09 Et puis l'objectif c'est pour acheter soit un bien dans l'ancien, soit un bien dans le
01:13 neuf.
01:14 Et là, c'est ça aussi qui est en train d'évoluer parce que le gouvernement veut
01:17 reflécher cette aide vers le neuf pour booster un peu ce secteur.
01:20 Et on y a le droit sous condition de ressources et pour un montant limité, ça peut être
01:26 maximum 40% et maintenant 50% du montant de l'opération.
01:30 C'était bien de le rappeler, Ludovic Usieux.
01:32 Du coup, quel est l'impact aujourd'hui de la hausse des taux, notamment pour ces primo-accédants
01:35 dont on parlait et donc que le PTZ n'arriverait pas encore aujourd'hui à véritablement réparer ?
01:41 Vous avez raison, ce qui est important de rappeler c'est que les premières victimes
01:45 entre guillemets de cette hausse des taux, c'est les primo-accédants.
01:49 C'est eux qui ont des barrières les plus importantes à l'accès au crédit.
01:52 Toute mesure visant à améliorer le PTZ est une bonne mesure et nous voyons ça vraiment
02:00 positivement.
02:01 Ce qu'il faut quand même garder en tête, au-delà du fait...
02:06 Alors la première bonne nouvelle, c'est qu'il est prolongé.
02:08 On n'avait pas trop de nouvelles, on ne savait pas si ça allait s'arrêter ou pas.
02:11 En 2023, il est prolongé jusqu'en 2027.
02:14 Le gouvernement dit que ça rend disponible ce PTZ à 6 millions de nouvelles personnes.
02:21 On en distribue peu et si on regarde un peu plus près ce PTZ, il y a quand même des
02:26 choses qui ne vont pas forcément dans le sens du marché immobilier, de la crise du
02:30 logement notamment.
02:32 Et c'est le point qui me paraît quand même le plus discutable.
02:35 On ne peut plus, avec ce PTZ, financer de maisons individuelles, de construction de
02:42 maisons individuelles.
02:43 Si vous voulez pouvoir bénéficier de ce PTZ pour votre résidence principale, il faut
02:47 acheter du logement collectif, des programmes de promoteurs ou de constructeurs dont on
02:50 sait que la santé n'est pas au mieux en cette fin d'année.
02:53 Là, vous parlez du PTZ tel qu'il est actuellement.
02:56 Oui.
02:57 C'était ma question, justement, Sandrine Alonier.
03:00 Le PTZ actuel ne suffit pas à booster les achats de résidence principale dans le secteur.
03:08 Non, parce qu'auparavant, le PTZ, on ne s'embêtait plus à en faire, si je puis dire, parce
03:13 que les taux étaient à 1%, voire même 0,5% quand on était en 2021.
03:18 Donc, avoir un taux à 0% à côté, ce n'était pas un énorme enjeu.
03:21 Aujourd'hui, les taux de crédit sont à plus de 4%.
03:24 Ça veut dire qu'un couple qui gagne 4200 euros de revenus, il pouvait emprunter 300
03:28 000 euros en 2021.
03:29 Aujourd'hui, c'est plus que 218 000.
03:31 Donc, il faut bien, entre guillemets, l'aider, booster un peu sa capacité d'emprunt.
03:36 Et le pré-a-taux zéro est un levier.
03:38 Quand on fait des simulations entre quelqu'un qui n'a pas le droit au pré-a-taux zéro
03:41 et quelqu'un qui a le droit à 80 000 euros de pré-a-taux zéro, ce qu'on peut avoir
03:45 notamment en zone tendue dans le 9, c'est l'équivalent d'une baisse de taux de 1
03:49 point.
03:50 Donc, c'est vrai que le pré-a-taux zéro va venir, sur le papier en tout cas, gommer
03:53 la hausse des taux de 1 point.
03:55 Et du coup, ça, c'est quand même indispensable, puisqu'il y en a sans pré-a-taux zéro, ils
04:01 vont avoir un taux d'endettement au-delà des 35%.
04:03 Et le fait d'avoir ce pré-a-taux zéro, comme on n'a pas besoin de le rembourser sur les
04:07 premières années, ça c'est très important, c'est le différé de remboursement, et bien
04:11 du coup on a une mensualité lissée et ça vient du coup faire diminuer l'endettement.
04:15 Donc aujourd'hui, il y a des gens, on est capable de leur dire "vous avez un projet
04:18 dans l'ancien, on ne peut pas vous financer, vous êtes à plus de 35%".
04:21 En revanche, si vous faites soit 25% du montant du bien en travaux, puisque ça c'est les
04:25 conditions pour avoir le pré-a-taux zéro dans l'ancien, soit si vous achetez dans
04:28 le 9, et bien là vous repassez en dessous de l'endettement et du coup ça passe.
04:32 Donc c'est quand même vraiment un vrai coup de bouse, et c'est pour ça que c'est important
04:36 de voir dans quelles conditions il va être appliqué dans les années qui viennent.
04:39 Parce que là il y a augmentation du plafond, simplification du barème aussi, c'est ça
04:43 en gros là c'est les deux choses dont on est à peu près sûr ?
04:45 Les choses dont on est sûr aujourd'hui c'est ça, il y a des conditions de ressources
04:50 pour être éligible au pré-a-taux zéro, ces conditions de ressources n'avaient pas
04:52 été revues depuis 2016.
04:54 Alors que dans l'intervalle, il ne vous a pas échappé qu'il y a eu un peu d'inflation
04:57 et une énorme augmentation des prix en plus des taux.
05:00 Donc ça a écarté effectivement un nombre important de candidats à l'élection de
05:06 candidats au PTZ.
05:08 Donc cette première bonne nouvelle c'est effectivement qu'on a une revue des barèmes
05:13 à la hausse évidemment, et ça remet dans le circuit du PTZ un certain nombre d'emprunteurs
05:18 potentiels.
05:19 Parce que là j'avais vu 40 000 prêt-aux-zéro, c'est ça accordé en 2023 ? C'est beaucoup,
05:25 c'est pas beaucoup ?
05:26 C'est peu, mais c'est aussi à l'échelle de la baisse du nombre de transactions et
05:32 du marché immobilier.
05:33 C'est très peu, c'est très peu parce que c'est pas forcément centré, les efforts
05:38 sont pas là où ils devraient forcément être.
05:40 A partir du moment où pour être éligible à ce PTZ vous devez exécuter 25 ou 30% de
05:46 travaux dans l'ancien, ou vous devez impérativement acheter un logement collectif dans le neuf,
05:50 est-ce que c'est vraiment là où il fallait faire la majorité des efforts ? C'est une
05:53 question qui se pose et probablement que c'est la réflexion qu'ont aujourd'hui les pouvoirs
05:57 publics vis-à-vis de ce PTZ, formule 2024.
06:00 Et vous c'est quoi votre avis là-dessus ?
06:01 Moi je pense qu'il faudrait probablement recentrer et être moins sélectif, notamment
06:08 sur les critères de montant de travaux.
06:10 Je vois bien où on veut en venir, le montant des travaux, 25 ou 30%, c'est pour rendre
06:14 les logements le plus propre possible, le moins énergivore possible, et arriver sur
06:19 des étiquettes de DPE qui seraient dans l'ancien à des OAC, ce qui est déjà formidable sur
06:24 des logements anciens.
06:25 Néanmoins, ces sommes d'argent, elles sont là où les zones sont tendues, là où l'immobilier
06:31 et le foncier est cher, cette enveloppe de travaux est difficilement atteignable.
06:36 Donc on exclut de fait pas mal de primo-accédants qui pourraient avoir ce projet dans des zones
06:42 un peu tendues et qui n'ont pas accès à ce PTZ.
06:45 Sandrine Allonni, donc on continue à exclure finalement encore une partie de la population.
06:49 Alors, il y a des points positifs parce que le gouvernement a parlé d'élargissement
06:52 du prêt à taux zéro, donc ça c'est sur le papier.
06:54 Oui, on crée une nouvelle tranche de revenus qui va pouvoir bénéficier du prêt à taux
06:59 zéro, ce qu'on appelle la classe moyenne et qui n'y avait pas le droit, mais sur des
07:02 montants plus faibles, mais ça sera quand même un coup de pouce non négligeable en
07:05 cette période de hausse des taux.
07:07 Donc ça c'est un premier point positif.
07:08 Et le deuxième point positif, pour les ménages très modestes, on va augmenter le montant
07:12 du prêt à taux zéro qui va pouvoir atteindre 50% du montant total de l'opération.
07:17 Donc ça c'est les points positifs.
07:19 Après, il y a évidemment des points aussi négatifs parce qu'il ne faut pas oublier
07:23 que le gouvernement veut que le logement lui coûte globalement moins cher.
07:27 Donc cet élargissement va au final lui coûter moins cher.
07:30 Pour que ça lui coûte moins cher, il faut qu'il y ait des exclus.
07:32 Eh bien les exclus, là c'est problématique.
07:36 Il y a évidemment toute la maison individuelle.
07:37 Il ne faut pas oublier que c'est le rêve des Français d'avoir une maison, donc soit
07:41 dans le neuf parce qu'on a déjà d'ores et déjà des maisons peu énergivores, donc
07:45 peu de dépenses d'énergie, mais en même temps souvent elles sont excentrées à l'artificialisation
07:50 des soldes.
07:51 Donc ça c'est l'objectif du gouvernement, c'est de limiter ça.
07:53 Mais d'un autre côté, le gouvernement a cru bien faire, mais sans voir l'un des biais,
07:57 c'est qu'on a des zones détendues qui sont passées en zones tendues.
08:01 Donc ce sont des zones qui avaient le droit au prêt à taux zéro dans l'ancien, qui
08:04 aujourd'hui n'ont plus le droit au prêt à taux zéro que dans le neuf en collectif.
08:07 Alors ça pourrait être très bien pour relancer la machine, sauf que par exemple un petit
08:10 couple, et on a eu le cas chez vous financier, qui voulait acheter une maison ancienne à
08:14 Quimper, forcément ils veulent un jardin quand même, sans être même au bord de la
08:18 mer, ils veulent acheter une maison avec du charme et un jardin.
08:20 On leur dit "bah c'est trop tard, vous pouvez plus bénéficier du prêt à taux zéro, ça
08:23 a changé, mais par contre si vous achetez un appartement dans le neuf dans Quimper,
08:27 désolé il n'y en a pas, il faut attendre deux ans, en attendant vous restez locataire,
08:30 là vous y aurez le droit".
08:31 Bah du coup ils n'ont pas abandonné leur projet, ils avaient trouvé leur maison.
08:34 Ça leur coûte 150 euros de plus par mois.
08:36 Donc voilà, on dit qu'on veut rénover le pays et qu'on veut rénover les passoires
08:41 thermiques, mais à côté de ça on enlève le prêt à taux zéro dans des villes comme
08:44 Arras, Auxerre, Château-Thierry, Le Mans, donc des villes qui sont quand même dynamiques
08:51 et où il n'y a pas forcément de programme neuf.
08:53 Donc voilà, c'est toujours un peu pareil, on déshabille Paul pour habiller Jacques,
08:56 et c'est ça qui est un petit peu dommage.
08:58 Donc il va falloir vraiment de la pédagogie, parce que sinon les gens vont dire "on n'y
09:02 comprend rien, on décale encore notre projet, on verra bien".
09:06 Donc ce relèvement, il ne suffira pas forcément à débloquer certains dossiers.
09:11 Il y a encore des aménagements qui seront prononcés dans les mois à venir.
09:18 On ne boude pas notre plaisir.
09:20 Ce que je veux dire c'est que c'est une très bonne nouvelle d'abord qu'il soit prolongé,
09:24 que le barème de revenus soit réhaussé et qu'on ait réinclu certaines zones au détriment
09:29 d'autres.
09:30 Ce sont de très bonnes nouvelles.
09:32 On pense que cette formule du PTZ telle qu'elle commence à être décrite est perfectible
09:38 et qu'il y a probablement un effort à faire, notamment sur l'ancien.
09:43 Le PTZ avait été recentré sur le neuf, un peu au détriment de l'ancien.
09:47 Il y a probablement des efforts à faire sur ce PTZ version ancien pour resolvabiliser
09:52 ou redonner foi à certains candidats à l'accession à la propriété.
09:57 C'est quoi les perspectives pour le marché du crédit fin 2023, début 2024 ?
10:02 On a plusieurs perspectives qui vont aussi dans le sens du déblocage du marché.
10:09 Déjà on a pas mal de banques qui reviennent sur le marché.
10:11 Résultat, ça recrée une concurrence interbancaire qui fait qu'on a moins d'augmentation de
10:16 taux.
10:17 Ça augmente toujours mais moins rapidement.
10:19 On a même deux banques qui ont baissé leur taux.
10:21 C'est déjà un premier signe qu'on est vers une accalmie.
10:24 Et puis dans les perspectives, on a le Haut conseil de stabilité financière qui va tenir
10:29 à nouveau sa réunion, je crois, le 5 décembre, en tout cas début décembre, et qui pourrait
10:34 revoir à la hausse le plafond de 35% d'endettement.
10:36 Donc ça, ce serait un vrai coup de pouce pour les primo-accédants et les investisseurs
10:40 de pouvoir au cas par cas aller au-delà de ces 35% d'endettement.
10:43 Et puis on va avoir aussi les taux d'usure, donc les taux plafond.
10:46 Jusqu'à combien ?
10:47 Peut-être jusqu'à 35, 38, on ne sait pas.
10:50 Ou peut-être juste au cas par cas.
10:51 Ou peut-être qu'on pourrait laisser aux banques la latitude de déterminer elles-mêmes
10:56 auprès de qui elles ne veulent pas respecter cette norme.
11:00 Ça, c'est dans l'enveloppe de dérogation qui est actuellement de 30%, mais qui est
11:04 trop normée pour qu'elles puissent l'appliquer.
11:07 Donc ça, ça fait quand même des bonnes perspectives.
11:10 Moi, j'aurais tendance à dire que le pire est derrière nous et que même si les taux
11:14 restent élevés, en tout cas, ça permet au gouvernement de prendre conscience et de
11:19 prendre la mesure de l'état du marché et du coup de tenter de desserrer des vis.
11:23 Est-ce que ce sera suffisant ?
11:24 En une minute, pareil.
11:26 C'est ça, c'est plutôt on va vers le mieux.
11:28 Je suis d'accord avec Sandrine.
11:29 En tout cas, pour l'accès au crédit, on va vers le mieux et effectivement, la remise
11:34 en concurrence des banques, notamment quand vous aviez dans certaines régions deux ou
11:38 trois banques, c'était compliqué de négocier à preuvement les conditions.
11:42 Il y a pas mal de banques qui sont de retour.
11:44 Ce qu'il va falloir observer maintenant de près, c'est l'état de la demande et du
11:47 marché, du marché primaire, de l'immobilier, du nombre de transactions.
11:50 Avant, on avait des clients et on n'avait pas de crédit.
11:54 Aujourd'hui, c'est un peu l'inverse entre guillemets, c'est-à-dire que les portes se
11:57 réouvrent, certains guichets réouvrent, mais le marché est un peu mou en ce moment, le
12:02 marché de la transaction.
12:03 Merci beaucoup à tous les deux d'être venus sur le plateau de Smart Patrimoine.
12:06 Ludovic Fusieux, je rappelle, vous êtes le cofondateur d'Artemis Courtage.
12:09 Sandrine Allonnier, porte-parole de Vous Financer.
12:12 Merci beaucoup d'être venu sur le plateau de Smart Patrimoine aujourd'hui.
12:15 On termine par l'œil du CGPI.