Le moment opportun pour lancer une nouvelle SCPI ? C’est en tout cas le choix d’Axipit REP : l’entreprise vient de lancer sa toute première SCPI, dans un marché perturbé par les baisses de prix de parts de plusieurs acteurs du secteur. Alors une nouvelle SCPI peut elle être plus intéressante qu’une bien installée ? Explications avec Jonathan Dhiver, fondateur de Meilleurescpi.com et Victor Piriou, Responsable des Relations Investisseurs chez Axipit REP.
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00:00 Et nous enchaînons à présent avec enjeu patrimoine, le contexte en matière de fonds immobiliers ou de SCPI n'a pas échappé aux épargnants depuis quelques mois.
00:12 Nous avons choisi de nous poser la question aujourd'hui de savoir comment une nouvelle SCPI peut s'intégrer dans ce contexte d'investissement.
00:20 Pour en parler, nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine Victor Piriou.
00:24 Bonjour Victor Piriou. Bonjour. Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine. Vous êtes responsable des relations aux investisseurs chez Axipit, donc REP pour...
00:31 Réal Estate Spartan. Je vais y arriver d'ici la fin de l'émission. Bienvenue Victor Piriou.
00:35 Et de l'autre côté, nous avons le plaisir d'accueillir également Jonathan Diver. Bonjour Jonathan Diver, fondateur de MeilleurSCPI.com. Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine.
00:42 Merci. Bonjour Nicolas. Une question pour tous les deux. On va peut-être commencer avec vous Jonathan Diver.
00:47 C'est vrai que le sujet par exemple de valorisation des actifs pour un certain nombre d'SCPI concernent des SCPI qui sont en cours ou en place depuis un certain nombre d'années déjà.
00:58 Un sujet qui a fait couler beaucoup d'encre ces derniers mois. On a vu également des sujets de liquidité qui, pareil, concernent des SCPI qui existent depuis un certain nombre d'années.
01:05 On a voulu se poser la question de savoir s'il était favorable dans le contexte actuel de lancer ou non de nouvelles SCPI ou en tant qu'épargnant d'aller investir vers des nouveaux fonds d'investissement immobilier.
01:18 C'est vrai. On a un marché qui a beaucoup bougé. La hausse des taux qui est très violente. On n'a pas connu une hausse des taux aussi rapide depuis presque 40 ans.
01:29 Mécaniquement, quand vous êtes sur un produit de rendement, il y a un ajustement sur la valeur. Il y a plusieurs marchés de la SCPI. Il y a des SCPI qui ont baissé leur prix de part.
01:41 Parce qu'elles avaient pu acheter des actifs dans des conditions qui n'étaient pas forcément très favorables. Des collectes significatives.
01:49 Là où d'autres gérants, et c'est important de savoir quand même que c'est la majorité, ont été dans un travail de TaylorMade vraiment sur mesure d'acheter de l'immobilier, de le mutualiser, d'avoir beaucoup de lignes, beaucoup d'actifs dans plein de secteurs.
02:04 Et aujourd'hui, on a à peu près 70% du marché qui résiste en termes de valeur. Et dans ce contexte finalement de hausse de taux, on entend beaucoup parler de ces coûts de crédit qui valent cher.
02:17 Les SCPI, ce sont des equity players. Ça veut dire qu'elles sont capables d'acheter cash sans conditions suspensives de financement.
02:23 Donc si on devait un peu le dire de façon imagée, c'est un peu, j'allais dire, quelqu'un qui va faire un bras de fer qui est très très fort au niveau de son bras face à quelqu'un qui a un bras qui n'est pas très entraîné.
02:34 En fait, le gérant, il va pouvoir gagner. Et aujourd'hui, quelque part dans ce contexte-là...
02:41 Le gérant, c'est celui qui a le bras fort ou le bras faible ?
02:43 Aujourd'hui, c'est celui qui collecte et c'est celui qui a le bras fort. Il a le bras très très fort.
02:49 Parce qu'il n'a pas besoin de passer par un emprunt pour réaliser ses acquisitions. Donc mécaniquement, il n'a pas le coût du crédit supplémentaire à supporter, c'est ça ?
02:56 Exactement.
02:57 Et ça, ce n'est pas le cas pour toutes les SCPI ?
02:59 Alors si, c'est le cas pour toutes les SCPI à la condition qu'elles collectent.
03:03 Parce que les SCPI sont des fonds immobiliers qui sont finalement très peu endettés, moins de 20%. Là où vous regardez une foncière cotée, vous regardez d'autres investisseurs institutionnels, dans leur business plan, c'est des gens qui font appel à la dette.
03:16 Sauf que quand vous avez une hausse de 300 points de base sur le coût du crédit, ceux qui se sont positionnés il y a quelque temps avec des taux variables, etc., en fait, leur business plan ne tient plus.
03:27 Et ils sont dans des situations où ils vont devoir rendre.
03:30 Pour résumer, pour être sûr de bien comprendre avant de poser la même question à Victor Piriou, donc effectivement, on a quand même vu des valorisations en matière d'immobilier de manière générale, que ce soit en France ou ailleurs, baissées quand on parle d'actifs immobiliers.
03:44 Ça a eu un impact mécaniquement sur les fonds d'investissement immobilier, mais il ne faut pas regarder les SCPI comme une seule et même classe d'actifs, mais regarder les disparités qui peuvent exister et même les différents styles de gestion qui peuvent exister au sein des SCPI, c'est ça ?
03:59 Exactement. C'est que vous avez principalement des SCPI dits de bancaires qui ont collecté massivement parce que vous allez voir votre banquier et vous prêter de l'argent pour investir, comment dire, à crédit, etc., qui ont souffert de façon...
04:11 Donc c'est celles-là qui souffrent aujourd'hui ?
04:12 C'est celles-là qui souffrent parce que...
04:13 Mais donc on pourrait se dire que c'est les nouvelles. C'est celles qui ont besoin de prendre du crédit pour acheter et qui n'ont pas encore collecté suffisamment.
04:19 Non, non, c'est dans le monde d'avant. Elles ont collecté, etc. et elles avaient des performances qui en plus en moyenne étaient inférieures au reste du marché. Et puis après, vous avez des gérants qui ont collecté de façon mesurée pendant les dix dernières années, qui ont su finalement investir et pas rendre toxique leur portefeuille.
04:36 Parce qu'en fait c'est ça ce qui s'est passé pour ces gérants qui ont baissé, c'est qu'ils avaient une partie de leur portefeuille qui était toxique. Pour d'autres, en fait, on est très mutualisés, on maintient les valeurs et aujourd'hui, 70% du marché...
04:47 Comment dire ? Un peu moins, un peu... 60% du marché confirme ces valeurs et surtout, c'est que j'allais dire, pour les fonds qui vont collecter, le meilleur est devant nous en fait.
04:57 C'est très contre-intuitif de se dire ça, mais en fait dans un moment où le taux de crédit vaut cher, ben en fait vous n'avez plus d'investisseurs. Les investisseurs qui investissent à crédit, ils ne sont plus là.
05:07 Ceux qui investissent cash, et ben là ils vont pouvoir faire des bonnes affaires.
05:10 Victor Piriou, c'est le moment de faire des bonnes affaires en matière d'acquisition immobilière ?
05:13 Oui, alors Jonathan a dit beaucoup de choses. C'est vrai qu'une nouvelle laissez payer aujourd'hui à le pouvoir à la fois de négocier de manière très pragmatique sur le marché et la deuxième chose, c'est qu'on n'a pas de stock.
05:23 Donc on n'a pas finalement empilé des achats trop chers et on va pouvoir sortir à terme une rentabilité bien plus...
05:29 Mais on voit aujourd'hui des baisses de prix par exemple sur des actifs immobiliers qu'on aurait acheté plus cher il y a un an, qu'on achète moins cher aujourd'hui puisque les valorisations auraient commencé à chuter sur certains actifs immobiliers ?
05:40 Alors on le voit et c'est pour ça qu'il faut avoir une diversification assez large, aussi bien d'un point de vue géographique que sectoriel, pour justement aller capter ces cycles de marché, que ça soit d'un point de vue européen on va dire ou sur les zones géographiques ne serait-ce que françaises.
05:54 Et puis sur des thématiques telles que le bureau, telles que le résidentiel, on en achète même des auberges de jeunesse pour tout vous dire.
06:04 Donc vraiment il faut savoir se réinventer et aller essayer des opportunités en fonction de ce qui est proposé.
06:10 Le bureau par exemple c'est un vrai questionnement. Alors c'est vrai que je pose la question générale sur les SCPI parce qu'on a l'impression que pendant des années ça a été considéré comme un investissement sûr par un certain nombre d'épargnants et qui ne regardaient pas forcément quels étaient les SCPI dans lesquels ils investissaient et qui la voient sur tous les journaux SCPI crise de liquidité ou SCPI un sujet autour des valorisations et qui mettent peut-être tout le monde dans le même sac.
06:30 Donc c'est là où je pose la question pour les bureaux spécifiquement. Il y a pas mal de questionnements sur l'usage des bureaux, sur la valorisation des bureaux.
06:36 Est-ce qu'on se dit que c'est le moment des bonnes affaires ou au contraire est-ce qu'on se dit que ça on va difficilement remonter la pente sur un certain nombre d'actifs de bureaux par exemple qui ne seraient pas les mieux placés du marché ?
06:45 Alors déjà attention à toutes les nouvelles qu'il y a autour de l'immobilier parce que psychologiquement c'est négatif alors que finalement il y a des bonnes choses qui continuent à être disponibles.
06:56 Et les bureaux c'est comme par tous et si vous avez des bureaux de très grande qualité dans Paris là-dessus vous n'avez pas de baisse de valeur.
07:02 Si vous avez des bureaux dans la seconde couronne avec le télétravail, avec la baisse des prix par exemple à la Défense et bien finalement les boîtes qui étaient à l'extérieur vont se rapprocher et donc mécaniquement vont délaisser les bureaux en deuxième couronne.
07:15 Donc il faut faire attention là où est-ce qu'on achète aux usages et puis il faut aussi savoir les adapter à la demande actuelle des locataires et des futurs locataires.
07:24 On a un marché alors moi j'aime bien dire de façon provocante l'immobilier de bureaux est mort et par contre on a un immobilier d'entreprise de service.
07:33 Ce qu'il faut vraiment comprendre c'est que les gérants...
07:35 On ne loue plus des bureaux aujourd'hui c'est ça ?
07:37 On loue un service en fait à une entreprise. Faire en sorte que l'entreprise elle arrive, elle va avoir un espace de salle de réunion au pied de l'immeuble, un local vélo.
07:46 Tout ce qui va faire en sorte que quelque part comme quand vous allez dans un hôtel qui est agréable que vous ayez du service et ça les gérants l'ont très bien compris.
07:54 Moi je pense qu'il faut être vraiment très très vigilant sur le fait de mettre toutes les S&P dans le même sac.
08:00 C'est pas du tout le cas. Il y a des gérants qui vont saisir des opportunités ça va être remarquable et moi j'aime bien prendre l'exemple d'une S&P qui existe depuis de nombreuses années qui est Imorante.
08:12 Imorante ils se sont lancés en 1988, trois ans avant la crise violente qu'il y a eu de l'immobilier. Est-ce qu'ils ont baissé la valeur de leur part ? Pas un instant.
08:23 Donc dans un marché qui est difficile c'est là qu'on va avoir les bons gérants et il va y avoir des bonnes affaires à faire.
08:31 Et c'est très compliqué de l'expliquer aux épargnants mais cash is king.
08:36 Justement en matière de pédagogie aux épargnants, Victor Piriou, pour faire des bonnes affaires il faut avoir du cash, pour avoir du cash il faut collecter.
08:42 Donc il faut qu'il y ait quand même une confiance qui subsiste de la part des épargnants dans les S&P.
08:47 Comment est-ce qu'on explique effectivement ce contexte aux épargnants ? Comment est-ce qu'on rassure en disant on lance une nouvelle S&P par exemple ?
08:54 Faites-nous confiance, le moment reste opportun pour l'investissement S&P.
08:58 Alors la première chose c'est l'expérience des gérants. Donc nous il y a Axipi, très l'asset partner, qui est rattaché à un groupe qui s'appelle Aquila, Asset Management.
09:07 Et notre métier c'est de faire de l'asset management pur et dur. Et donc en fait quand vous avez expliqué ça, il y a plusieurs manières de gérer une S&P.
09:14 Et nous la manière qu'on a choisie c'est finalement de la travailler au jour le jour. C'est-à-dire ne pas acheter le meilleur actif au meilleur endroit avec le meilleur locataire.
09:21 Et de tirer le bail jusqu'à son terme et à la fin de se retrouver avec un actif un peu désuet.
09:26 Donc pas le meilleur actif au meilleur endroit avec le meilleur locataire, ça c'est pas la bonne stratégie. Intuitivement je me serais dit que c'était plutôt la bonne stratégie.
09:32 Ça suffit pas, Jonathan l'a dit, il faut adapter aujourd'hui les actifs au besoin. Et en fait il faut avoir une gestion extrêmement dynamique pour continuer à créer de la valeur.
09:41 Parce que vous avez évidemment la distribution mais vous avez aussi à terme la revalorisation du prix de la part.
09:45 Donc pas à un instant T mais accepter que ça fluctue dans le temps.
09:48 Exactement et puis il y a une chose aujourd'hui qu'il faut comprendre c'est que le versement programmé mensualisé, trimestriel ou annuel a une force parce que vous allez cumuler les intérêts et vous allez aussi pouvoir lisser le prix d'entrée.
10:02 Et ça les épargnants le comprennent aujourd'hui ?
10:04 Tout à fait, j'ai l'impression en tout cas.
10:06 Chez meilleur SCPI.com ?
10:07 Bah ouais, nous on a des épargnants qui ont des questions mais ça fait 12 ans que meilleur SCPI.com existe.
10:14 Ça fait 12 ans qu'on accompagne nos épargnants sur des portefeuilles de SCPI.
10:18 Et finalement quand vous construisez votre portefeuille, quand il y a des nouvelles opportunités qui arrivent, quand il y a des nouveaux fonds tels que la SCPI EPK, c'est bien ça vous permet de consolider encore un peu plus votre portefeuille.
10:30 Le moment est particulièrement intéressant mais il y a un élément qui me paraît vraiment important.
10:40 Dans l'univers de l'épargne, qu'est-ce qui vous apporte autant de transparence que les SCPI ?
10:45 Aujourd'hui il n'y a pas de... je veux dire, alors si, les actions, ce qui est coté.
10:49 C'est volatil.
10:50 C'est volatil.
10:51 Votre fonds euro, vous ne savez pas ce qui se passe dedans.
10:53 Votre livret A, vous ne savez pas quelle opération de bâilleur social il finance, etc.
11:01 Et on fait un zoom sur les SCPI mais si on faisait un zoom sur le fonds euro, si on faisait un zoom sur le livret A, et bien là je peux vous assurer qu'il y aurait de la décollète de façon massive.
11:10 L'épargnant suspicieux vous dirait il faut que l'AMF s'intéresse au sujet pour que les valorisations soient remises au goût du jour.
11:15 Il me semble-t-il.
11:17 Victor Créaut.
11:18 Il y a eu beaucoup de choses qui ont été rejouées.
11:20 Oui, bien sûr.
11:21 Là, il y a eu des campagnes d'expertise, mais le fonds euro, il y a 80% d'obligataires.
11:25 Entre le 31 décembre 2021 et le 31 décembre 2022, le marché obligataire, il n'a pas fait +10%.
11:31 Il a plutôt été dans un -20, -25.
11:34 Donc vous imaginez que la valeur quelque part des obligations chez les assureurs de vie du fonds euro, elle n'est pas ce qu'on pense.
11:41 Victor Pérusse, on a parlé du bureau.
11:43 Au-delà du bureau, on sait que par exemple sur ce plateau, on entendait beaucoup parler de logistique pendant plusieurs mois, voire plusieurs années maintenant.
11:50 C'était l'investissement phare en SCPI.
11:53 Est-ce que c'est toujours une thématique ?
11:54 Est-ce qu'il y a des thématiques qui ressortent aujourd'hui particulièrement dans le contexte de Hausse-Détot ?
11:58 Je vais avoir une réponse qui va être assez large.
12:00 Tout ?
12:01 Oui, en fait, c'est tout.
12:03 C'est que la logistique est toujours au goût du jour.
12:05 Ça dépend encore une fois où est-ce que vous l'achetez.
12:07 Si vous l'achetez en France, si vous l'achetez en Espagne, si vous l'achetez en Allemagne.
12:11 Ça dépend quand et puis ça dépend de la manière dont vous le travaillez, vous l'adaptez.
12:14 Nous, on ne s'interdait rien chez UPK et on pense qu'en fonction des opportunités et du pipeline qu'on a, on va se positionner.
12:21 On va avoir ce pouvoir de négociation qui est drastique aujourd'hui et on va essayer de sortir un rendement supérieur à la moyenne avec toutes les opportunités qu'on a.
12:30 Jonathan Divert, très très rapidement, il nous reste quelques secondes.
12:32 On a beaucoup parlé des nouvelles SCPI.
12:34 Que pensez-vous des nouveaux gestionnaires de SCPI qui peuvent se lancer sur le marché ?
12:38 Est-ce que ça, pour le coup, c'est plus compliqué ou ça reste aussi parfois les pure players des SCPI ?
12:43 Est-ce que peut y avoir des opportunités également ?
12:45 Pour les nouvelles sociétés de gestion, je pense que je n'en vois pas trop encore arriver dans les prochains mois.
12:52 Je pense qu'il y a quand même une offre de SCPI qui, pour moi, est suffisante.
12:58 Maintenant, le sujet, c'est vraiment d'aller collecter et de collecter le maximum.
13:05 Correctement.
13:06 Avec les bons investisseurs.
13:10 Mais de collecter parce qu'il va y avoir des opportunités qui vont être remarquables.
13:14 Et finalement, ce serait dommage de passer à côté de ces opportunités parce que concrètement, il y a deux ans, on était sur la plage, il y avait un monde fou.
13:23 Là, cette année, on est sur la plage, on n'est pas très nombreux.
13:26 C'est quand même plus agréable de profiter d'une plage déserte.
13:30 Merci beaucoup Jonathan Divert, fondateur de meilleuresSPI.com.
13:32 Merci Victor Périlleux, responsable des relations investisseurs chez Axipit REP.
13:37 Merci à tous et on se retrouve tout de suite dans l'œil du CGP.