SMART PATRIMOINE - Faut-il viser les jeunes SCPI uniquement ?
Mercredi 9 octobre 2024, SMART PATRIMOINE reçoit Jonathan Dhiver (Fondateur, MeilleureSCPI.com)
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00:00Et nous commençons tout de suite donc avec les clés de Limo, le rendez-vous dédié à l'investissement immobilier de Smart Patrimoine et nous allons nous demander ensemble s'il faut, lorsque l'on veut investir en SCPI, donc se focaliser uniquement sur les SCPI les plus jeunes et pour cela nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine Jonathan Diver. Bonjour Jonathan Diver.
00:21Bonjour Nicolas.
00:22Vous êtes fondateur de MeilleurSCPI.com, alors si on pose la question de cette manière c'est parce qu'on entend souvent cet argument aller uniquement ou aller en priorité vers les SCPI les plus jeunes avec cette idée que c'est celles qui auraient pu le plus bénéficier de la baisse de valorisation sur l'immobilier ces derniers mois et potentiellement c'est celles qui ont le moins finalement d'immobilier emmagasiné sur les dernières années avec des valorisations plus élevées ces dernières années qui auraient baissé récemment.
00:50Comment est-ce que vous partagez cette vision Jonathan Diver ?
00:53C'est un peu une vision rapide et c'est un peu une vision j'allais dire très marketing.
00:58On a l'impression que parce qu'on a des nouvelles SCPI qui vont afficher des rendements qui vont être record.
01:03Cette année on va avoir des SCPI qui vont à mon avis plus d'une vingtaine de SCPI qui vont distribuer plus de 6% de rendement.
01:09Il y en a certaines qui vont distribuer plus de 8, plus de 9% donc c'est quand même des performances qui sont assez significatives.
01:16Il faut déjà avoir une grille de lecture c'est que ces SCPI jeunes elles ont un effet relutif c'est-à-dire qu'elles achètent très vite,
01:23elles n'ont pas d'actifs qui sont vacants, c'est bon mécaniquement j'ai une performance qui est importante.
01:29Mais il faut savoir avoir une grille de lecture complète et quand on regarde le marché des opportunités,
01:36le marché des opportunités il est vraiment beaucoup plus important sur les actifs qui sont de taille significative supérieur à 25-30 millions d'euros.
01:44Donc ça veut dire que si j'ai une jeune SCPI, acheter ce type d'actifs ça ne va pas être possible.
01:50Donc il faut se tourner sur des véhicules peut-être un petit peu plus anciens qui vont être capables d'acheter des actifs à 30, 40, 50, 100 millions d'euros
01:57sur lesquels il y a des décotes très significatives, sur lesquels on peut faire vraiment des bons coûts.
02:02On a vu récemment plusieurs sociétés de gestion réaliser des acquisitions dans des conditions extrêmement favorables.
02:09On peut donner l'exemple de Sofidi avec la SCPI Morante, ils ont acheté un actif dans le nord de Paris sur un rendement supérieur à 10%
02:17parce qu'ils ont acheté cet actif, c'était un actif stress, et ils l'ont acheté à la banque directement.
02:22Donc on voit qu'il y a des opportunités, c'est-à-dire qu'une jeune SCPI n'aurait pas été capable d'acheter ces actifs.
02:26L'idée de dire que dans un contexte où il y a des baisses de valorisation en immobilier, les jeunes SCPI ont du cash
02:32et donc ont les mains libres pour faire des bonnes affaires par rapport aux SCPI traditionnels ou historiques,
02:37vous nous dites que ce n'est pas tout à fait vrai parce que les historiques ont l'assise financière peut-être pour aller chercher des bons coûts, comme vous disiez.
02:43Voilà, des bons coûts, des actifs de taille très significative.
02:46Une jeune SCPI va acheter des actifs compris entre 0 et 10 millions d'euros.
02:50Le temps qu'elle ait une taille significative, 500 millions d'euros de capitalisation, etc.
02:55Donc mécaniquement, une ancienne SCPI, on a donné l'exemple d'Immorante, Coram Origines, etc.
03:03Sans qu'elle soit très ancienne, va pouvoir, grâce à la collecte, saisir des opportunités.
03:11Et quelque part, l'indicateur dans le momentum actuel, c'est plutôt les SCPI les plus collectrices, celles qui collectent le plus, qui vont saisir les opportunités du marché.
03:20Donc vous voyez qu'il y a une différence entre les plus jeunes, les plus collectrices et puis un peu les plus anciennes.
03:25Donc c'est vraiment les plus collectrices qu'il faut regarder.
03:27Il faut regarder les plus collectrices, celles qui collectent le plus et celles qui peuvent bénéficier des opportunités de marché.
03:30Un mot là-dessus, des opportunités de marché, il y en a encore aujourd'hui ?
03:34On voit par exemple le coût du crédit qui commence à baisser.
03:38Forcément, si le coût du crédit baisse, la prime de risque en immobilier augmente.
03:42Et si la prime de risque en immobilier augmente, forcément, il y a plus d'investisseurs qui sont capables de se positionner.
03:48On voit bien, et c'est vraiment un signal de marché, d'instituts de statistique immobilier d'entreprise, de gérants, etc.
03:56On voit que la fenêtre est encore là, mais elle ne va pas rester ouverte très longtemps.
04:00Donc le time to market, il est maintenant.
04:02Et on voit bien que sur les actifs de moins de 10 millions d'euros, vu qu'il y a plus d'investisseurs qui sont capables de se positionner, la compétition est là.
04:10Alors que sur les actifs supérieurs à 40 millions d'euros, c'est no man's land.
04:16Donc forcément, vous êtes société de gestion, vous collectez énormément sur votre fonds qui est très important.
04:23Si on vous apporte des dossiers à 25, 30, 40 millions d'euros, c'est vous qui décidez du prix.
04:27Si on prend les SCPI les plus collectrices dont vous parliez tout à l'heure, est-ce qu'aujourd'hui, en tant qu'investisseur, il faut se dire
04:34vu qu'il reste encore des opportunités de marché, on va aller vers celles qui achètent le plus, que ce soit à Paris, en France, à l'international,
04:41ou au contraire, on va aller vers celles qui ont une vraie connaissance d'un marché local, par exemple ?
04:44Le marché local, je pense aussi que c'est un point qui est très important, parce qu'on voit beaucoup de sociétés de gestion qui se sont créées,
04:50beaucoup de nouvelles SCPI. Acheter de l'immobilier, ça se fait de façon locale.
04:55Vous n'achetez pas de l'immobilier à l'étranger de la même manière que vous en achetez en France.
05:01Il faut vraiment avoir un bureau. Et si vous n'avez pas de bureau local, avec des équipes locales, vous êtes sûr que vous allez être un peu le dindon de la farce.
05:08Donc c'est un élément et un critère à regarder. Quand on investit dans une SCPI pan-européenne, de s'assurer qu'il y a des bureaux pour la société de gestion,
05:16parce que qui dit bureau dit une meilleure connaissance du marché, une expertise très forte, parce qu'on voit certaines SCPI qui travaillent avec des partenaires locaux,
05:26mais le partenaire local travaille avec plusieurs investisseurs. Donc c'est important d'avoir vraiment un alignement d'intérêt,
05:31faire en sorte que l'immobilier acheté, il est acheté dans l'intérêt des épargnants, parce que c'est eux qui ont besoin de ces revenus-là.
05:38Vous avez déjà plus ou moins répondu à la question, mais je vous la repose de manière un peu différente.
05:42Est-ce que dans une stratégie d'investissement SCPI, il faut diversifier au maximum, je ne sais pas, par exemple, entre historiques et jeunes SCPI ?
05:50Parce qu'effectivement, vous nous avez dit que les SCPI historiques pouvaient bénéficier d'opportunités de marché.
05:55Est-ce que ça veut dire qu'il faut oublier les jeunes pour autant, ou composer un portefeuille diversifié avec les deux pour faire face à tout contexte de marché ?
06:02Alors là, on était là aujourd'hui pour démystifier le fait de se dire qu'il faut que les jeunes. Il faut un mix, bien évidemment.
06:08Et c'est ce qui est génial avec la SCPI, c'est qu'on ne va pas se constituer un portefeuille d'une SCPI, mais on va se constituer un portefeuille de plusieurs SCPI
06:15à plusieurs moments de marché. Et dans le marché actuel, on voit quand même des jeunes SCPI qui sont très intéressantes et qui ont une dynamique très forte.
06:24Je vous ai sélectionné quelques idées. On a la SCPI Sophie Dynamique qui est de la société de gestion Sophie Zy.
06:30D'accord. Oui, alors déjà, rappelons-le, une jeune SCPI peut être une jeune SCPI proposée par un groupe historique.
06:37Historique, bien sûr, et qui a finalement cette expertise, cette sagesse du passé de savoir bien acheter de l'immobilier.
06:44Donc Sophie Dynamique qui est une SCPI qui a un objectif de taux de distribution 2024 de 8%.
06:51D'accord. Donc vous voyez que c'est quand même, on a des niveaux qui sont, qu'on n'avait pas vus depuis très longtemps.
06:56On a une autre SCPI, la SCPI Comet. Alors Comet, c'est Alderant, la société de gestion Alderant.
07:00D'accord. Alderant, ils ont une expertise en immobilière qui est très, très importante.
07:04Ils ont lancé un fonds qui s'appelle Activimo il y a cinq ans, qui est spécialisé dans logistique.
07:08Et là, ils ont lancé une SCPI qui s'appelle Comet, 8% de taux de distribution en objectif.
07:13Et puis la dernière SCPI qu'on vous recommande, c'est la SCPI Alta Conviction.
07:18Alors derrière Alta, il y a le nom Altarea. Donc Altarea, on connaît tout ce foncière coté.
07:23Monsieur Alain Taravella, avec une SCPI qui est, je trouve intéressante parce qu'il y a un véritable savoir-faire.
07:30Cette foncière coté a une spécificité de très bien connaître le commerce, de connaître également la promotion immobilière.
07:39Et il faut avoir une vision très long terme. Une SCPI qui a une vision long terme, elle va pouvoir améliorer son bâtiment.
07:45Elle va pouvoir, pourquoi pas, faire de la construction résiduelle.
07:49Si on veut vraiment gagner de l'argent en immobilier, il faut avoir une vision extrêmement long terme, 25-30 ans.
07:55Et les SCPI sont dans cette démarche-là.
07:57Donc je pense que quand on est épargnant, se constituer à différents moments de marché son portefeuille, c'est plutôt une bonne idée.
08:04Et en ce moment, le momentum est très favorable.
08:07Donc ne pas viser uniquement les jeunes SCPI, mais les intégrer quand même dans sa stratégie.
08:11C'est de bon augure pour un investissement immobilier, Jonathan Diver.
08:14Merci beaucoup. Merci de nous avoir accompagné dans Smart Patrimoine.
08:16Je rappelle que vous êtes fondateur de MeilleuresSCPI.com.
08:18Et quant à nous, on se retrouve tout de suite dans Enjeu Patrimoine.