Immobilier : "La crise est en train de se répandre sur tout un secteur économique"
Charles Marinakis, président de Century 21 France, et Ingrid Nappi, économiste de l'immobilier et professeur de l'Ecole des Ponts ParisTech, étaient les invités du Grand entretien de France Inter ce mercredi pour évoquer la crise du secteur de l'immobilier en France. Plus d'info : https://www.radiofrance.fr/franceinter/podcasts/l-invite-de-8h20-le-grand-entretien/l-invite-de-8h20-le-grand-entretien-du-mercredi-04-octobre-2023-2808812
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00:00 Un grand entretien sur la crise de l'immobilier ce matin.
00:03 Vos questions au 01 45 24 7000 et sur l'application de France Inter.
00:08 Deux invités pour en parler, Ingrid Napy, vous êtes économiste, professeure à l'école
00:14 des ponts Paris Tech, directrice de recherche à l'Institut, Louis Bachelier, Charles-Marie
00:20 Nacky, président du réseau d'agences immobilières Centuri 21, il y en a 950 en France.
00:28 Bonjour à tous les deux, et merci d'être au micro d'Inter.
00:32 Il y a ce chiffre dévoilé lundi au Figaro par vous, Centuri 21, fin septembre les ventes
00:39 d'appartements étaient en baisse de 27% sur un an.
00:42 Et puis il y a tout ce qu'on entend, depuis des mois, je ne trouve pas d'appart à louer,
00:46 la banque ne me fait pas de prêts ou alors a des taux d'intérêt délirants.
00:50 On ne vend pas, on ne peut plus acheter, ni louer, tout est bloqué.
00:54 Alors que se passe-t-il sur le marché immobilier ? Comment décririez-vous la situation Charles-Marie
01:00 Nacky ?
01:01 Alors, je ne sais pas si c'est une bombe sociale, mais c'est une tension sociale,
01:06 en tout cas ça c'est certain.
01:07 Le marché est tendu, on ne peut pas dire non plus qu'on ne peut plus ni acheter ni vendre,
01:11 mais il est vrai que l'augmentation brutale des taux d'intérêt sur quasiment 18 mois
01:16 où ils ont été multipliés par 4 a créé un frein très significatif à la transmission
01:21 et à l'accession à la propriété immobilière.
01:22 C'est ce qui crée les tensions sur les marchés de la transaction de l'ancien.
01:26 Mais je crois qu'en fait on vit une situation qui est un peu inédite, c'est que se sont
01:31 superposés des facteurs négatifs si vous voulez et qu'on n'avait pas connus depuis
01:36 au moins 10 ans.
01:37 Lesquels par exemple ? Parce que la hausse des taux évidemment c'est ce qui écrase
01:39 tout, le fait qu'avant on empruntait à 1% et qu'aujourd'hui on emprunte à 4% minimum.
01:44 Oui mais c'est venu superposer typiquement à l'inflation tout court et à la baisse
01:48 du pouvoir d'achat tout court.
01:49 Vous savez le logement, c'est la première dépense des français.
01:52 C'est un peu plus de 30% de leur budget.
01:54 Quand le reste à vivre diminue de facto, si vous voulez la cote-part que vous pouvez
01:58 consacrer au logement diminue.
01:59 Ça c'est le jeu de l'inflation tout court, de la facture énergétique qui a diminué
02:03 globalement le pouvoir d'achat des français.
02:05 Et au-delà de cette diminution naturelle du pouvoir d'achat, est venue s'ajouter
02:09 une diminution du pouvoir d'achat immobilier par la hausse des taux.
02:12 Et l'agrégat des deux si vous voulez, crée une vraie tension sur les possibilités d'accès
02:16 à la propriété.
02:17 Et un blocage.
02:18 Ingrid Napier, Edouard Philippe a parlé ce week-end de "bombe sociale".
02:21 Il a même ajouté "on va vivre une séquence explosive".
02:23 Est-ce que vous utilisez les mêmes mots ? "Bombe sociale", "situation explosive"
02:28 vous aussi ?
02:29 C'est une situation qui est très tendue.
02:30 C'est une situation qui est liée également à une crise financière, des taux d'intérêt
02:35 qui montent.
02:36 Surtout une diminution des quantités de crédits accordés, ça c'est important.
02:39 Ça bien sûr, ça désolvabilise de nombreux ménages, notamment parmi les plus jeunes,
02:44 les primo-accédants et ceux qui ont un taux d'effort plus important.
02:50 C'est également une précarité énergétique qui est liée à la facture énergétique qui
02:53 s'est accrue avec la crise ukrainienne.
02:57 Mais c'est aussi, au-delà des ménages, une crise de l'ensemble du secteur économique
03:01 immobilier.
03:02 C'est ça qui est important.
03:03 C'est surtout une crise des promoteurs immobiliers.
03:05 C'est-à-dire la construction ?
03:07 C'est la construction, parce que bien sûr, les taux d'intérêt, c'est également
03:11 les frais financiers des promoteurs qui montent.
03:13 Les promoteurs s'endettent énormément pour construire.
03:16 Donc ce sont les frais financiers, mais c'est également les coûts de construction, parce
03:19 que les matériaux de construction deviennent rares.
03:22 Il faut changer des manières de construire.
03:24 C'est également la rareté du foncier.
03:26 Au-delà des promoteurs, c'est également une crise des investisseurs immobiliers.
03:30 Parce que quand les taux d'intérêt montent, la valeur des actifs qu'ils détiennent
03:33 diminue.
03:34 Donc c'est un peu embêtant quand on s'est endetté et qu'on a en face de la dette
03:38 une valeur d'actifs qui diminue.
03:40 C'est également une crise des notaires.
03:42 C'est également une crise de tous ceux qui font la transaction de l'immobilier.
03:45 Donc c'est une crise qui est en train de se répandre sur tout un secteur économique
03:49 qui est très lourd dans l'économie.
03:51 Puisque rien que le bâtiment, on parle toujours de la construction, c'est déjà 7 à 8%
03:55 du PIB.
03:56 Mais si on ajoute les activités dites tertiaires de l'immobilier, les agents immobiliers,
04:00 les promoteurs immobiliers, les activités des notaires, on est le total à parfois 25%
04:06 quand tout va bien.
04:07 Donc on voit que c'est une énorme…
04:08 - À 25% du PIB ?
04:09 - Du PIB quand tout va bien.
04:10 Donc on comprend bien que généralement aussi, les crises immobilières viennent sur la conséquence
04:15 de crises financières, bancaires, on l'a vu avec les subprimes.
04:18 Et donc on voit bien que c'est tout un secteur qui subit simplement la hausse d'un
04:23 taux d'intérêt, mais ce n'est pas que ça, et bien évidemment, c'est une cause
04:26 conjoncturelle.
04:27 Mais derrière, subit 20 années d'un changement de paradigme.
04:30 - Est-ce que pour vous, la situation est temporaire ? Est-ce qu'elle peut se débloquer d'ici
04:35 6 mois par exemple, après les JO comme on l'entend parfois ? Ou non, c'est une situation
04:40 durable qui peut être amenée à durer pendant plusieurs mois, voire plusieurs années Charles-Marie
04:47 Nacky ?
04:48 - Je ne suis pas sûr que les JO vont arranger les choses, un fort suri dans les secteurs
04:51 où il y a des bas.
04:52 - C'est pour ça que je dis que ça peut être un point de bascule.
04:53 - Je comprends bien votre question.
04:54 Non, je crois que ça dépend.
04:55 Le logement, en fait, vous savez, c'est comme vous venez de le rappeler, c'est trois
04:58 segments.
04:59 En fait, ils ne répondent pas à des mêmes stimuli et aujourd'hui, on n'observe pas
05:02 les mêmes stigmates.
05:03 Vous avez la construction neuve, et vous l'avez rappelé, qui est en panne pour différentes
05:06 raisons.
05:07 Vous avez la transaction dans l'ancien et puis vous avez le parc locatif.
05:10 En fait, si vous voulez, la construction neuve, elle est directement tributaire des
05:14 mesures gouvernementales et vous le voyez avec les récentes décisions du gouvernement
05:18 sur les aménagements fiscaux, l'aménagement du territoire.
05:20 Ça, c'est une vraie politique de long terme et je partage votre avis, ça n'a pas été
05:23 correctement géré sur les 20-30 dernières années alors que c'est une préoccupation
05:27 majeure de l'organisation de la société.
05:29 Ensuite, vous avez la partie location.
05:31 Là aussi, le législateur a une vraie responsabilité.
05:33 C'est lui qui fixe le plafond des loyers, c'est lui qui décide si on peut utiliser
05:38 Airbnb ou pas, si on peut ou pas sortir l'investissement du parc locatif privé ou pas.
05:43 Là, il a un rôle à jouer et typiquement sur la location, il ne le joue pas du tout
05:48 parce qu'on est en pain de sèche sur le sujet de la location.
05:50 Et je le redis, ce que j'avais déjà eu le temps de vous dire.
05:52 Mais on va parler de la location, mais par rapport à ce que vous disiez.
05:55 Oui, allez-y sur le troisième élément.
05:56 Et sur la partie transaction, ça va s'auto-réguler si vous voulez, mais c'est un temps long.
06:00 Le temps de l'immobilier, c'est un temps long.
06:01 C'est-à-dire qu'aujourd'hui, on observe un baisse des volumes, vous l'avez dit, un
06:05 peu plus de 27% de volume en moins.
06:07 On commence à observer aussi l'allongement du temps de transaction, plus 8 à 10 jours.
06:12 On a dépassé les 90 jours, on a 94 jours de délai de vente.
06:16 On commence à voir la baisse des surfaces.
06:18 En fait, tous les leviers ont été bloqués.
06:20 Tout est bloqué.
06:21 Et enfin, maintenant, les prix commencent à baisser.
06:23 Sauf que ce cycle-là, c'est un cycle long.
06:26 Mais c'est-à-dire, vous voyez, quand est-ce que ça va se débloquer ?
06:31 Ça ne se débloquera pas avant septembre de l'année prochaine.
06:33 Ça va se débloquer petit à petit si vous voulez.
06:35 Parce que vous avez ajouté à ça une territorialisation de l'immobilier.
06:39 Il n'y a plus un marché de l'immobilier, il y a des marchés de l'immobilier.
06:42 Donc il y a des endroits où ça va se débloquer plus vite que d'autres.
06:44 Et des endroits à forte tension, ça va rester comme ça.
06:47 Et vous, vous voyez quoi ? L'oracle économiste.
06:52 En plus, ça ajoute une difficulté majeure.
06:55 C'est qu'on a aujourd'hui, on subit le réchauffement climatique.
06:58 Et donc, on sait très bien aussi que le bâtiment, les villes sont les principaux émetteurs
07:03 de gaz à effet de serre.
07:04 Donc la solution de décarboner, notamment l'économie, décarboner les villes, ça passe
07:09 par le bâtiment.
07:10 Et on sait également que le parc de logement est un parc pratiquement à moitié obsolète.
07:14 Donc, il y a les partisans de construire, et il y en a d'autres qui disent non, il
07:21 faut d'abord rénover, réallouer le parc qui a été un peu désorienté ces 20 dernières
07:27 années.
07:28 Et de se concentrer d'abord sur l'existant, de recycler l'existant.
07:31 Il y a énormément d'emplois à créer, il y a énormément de travaux à effectuer.
07:35 Les filières sont encore désorganisées, mais celles sont en train de se créer et
07:39 de s'organiser.
07:40 Mais on voit bien que c'est un temps long à nouveau.
07:42 On ne pourra pas faire ça très rapidement.
07:43 Sur le marché locatif, il y a un facteur de tension, c'est le DPE, le Diagnostic
07:47 de Performance Énergétique, qui classe en gros de A à G la consommation d'énergie
07:51 de l'appartement ou son impact en termes d'émissions de gaz à effet de serre.
07:55 Concrètement, les logements flanqués d'une étiquette énergétique G seront considérés
07:59 comme interdits à la location à partir de 2025.
08:02 Puis ce sera les F, les E.
08:05 Les E en 2034 seront interdits.
08:07 Est-ce que ça veut dire des milliers, des centaines de milliers de logements qui vont
08:10 sortir du marché locatif ?
08:12 Oui.
08:13 Au nom de l'écologie, on le comprend bien, mais est-ce que cette décision, par exemple,
08:17 vous semble trop abrupte, comme disent certains politiques ?
08:19 Je crois que tout le monde peut être d'accord, tout le monde ne peut être que d'accord
08:22 sur la philosophie de la décision.
08:24 Et nous, on est évidemment en phase avec ça.
08:26 On avait déjà appliqué les DPE lorsqu'ils avaient été mis en œuvre.
08:29 Le problème, c'est qu'une fois de plus, il vient s'ajouter à un dispositif qui
08:33 est déjà en souffrance.
08:34 En fait, le parc locatif, si vous voulez, il est alimenté par la construction neuve
08:38 parce que 50% des logements du neuf ont pour vocation d'être mis sur le parc locatif
08:43 privé.
08:44 C'est tout l'objectif de l'exonération fiscale, vous le savez, c'est-à-dire vous
08:46 achetez, vous mettez en location.
08:47 Donc tout ce qui ne vient plus du parc neuf aujourd'hui, qui est en souffrance, n'alimente
08:51 plus naturellement le parc locatif privé.
08:53 Symmétriquement, la partie transaction, quand vous êtes locataire et que vous avez
08:57 un projet d'acheter, vous quittez votre logement.
09:00 Donc vous remettez sur le parc locatif privé un logement disponible.
09:04 Comme la transaction est crispée à -27%, vous ne pouvez plus acheter, vous ne quittez
09:08 plus votre logement.
09:09 Donc si vous voulez, l'approvisionnement de logements sur le parc locatif privé, c'est
09:14 asséché parce que ces deux principales sources sont taries, aggravées par le plafonnement
09:19 des loyers, aggravées, vous venez de le dire, par les passoires thermiques, aggravées par
09:23 l'allocation meublée professionnelle ou non professionnelle, aggravées par les plateformes
09:27 de location à courte durée.
09:29 Et là, on revient sur les Jeux Olympiques où tout le monde fantasme.
09:32 Tout le monde fantasme de louer son appartement à prix d'or pendant les Jeux Olympiques.
09:37 Et c'est ce qui va se passer ?
09:39 C'est ce qui va se passer, bien sûr.
09:40 Et peut-être que le gouvernement attend, avant de durcir sa législation sur Airbnb,
09:44 que les JO soient passées ?
09:45 C'est possible, ça pourrait être une stratégie, je n'avais pas imaginé comme ça.
09:49 En tout cas, on est en retard par rapport à New York.
09:52 New York, ça n'existe plus.
09:53 Vous avez entendu ce matin la vie de Florence en Italie.
09:56 En Italie aussi, effectivement.
09:58 Toutes les grandes capitales tapent sur Airbnb qui ont favorisé tous les Jeux.
10:03 Peut-être que le gouvernement se dit qu'on laisse les gens s'enrichir deux, trois semaines,
10:07 louer leur appartement et après on durcira, je ne sais pas.
10:09 Pourquoi pas, ça pourrait être une stratégie.
10:11 Allez, on va au standard de France Inter.
10:13 Il y a beaucoup de questions d'auditeurs ce matin.
10:15 Viviane, bonjour.
10:16 Bonjour, bonjour à toute l'équipe.
10:17 Bonjour, je vous écoute.
10:18 Voilà, moi je voudrais ajouter comme élément à la raréfaction du marché locatif le fait
10:26 que la loi protège énormément les locataires et qu'il est très, très difficile de se
10:31 débarrasser d'un locataire qui soit ne paye pas, soit est hors bail.
10:35 Nous en avons fait la mère expérience.
10:38 On a mis deux ans et demi en fait à se débarrasser du locataire.
10:42 Et encore, c'est parce qu'il y a fini par partir.
10:44 Mais sinon, je pense qu'on y serait encore.
10:46 Donc ça, à mon avis, je connais beaucoup de gens autour de moi qui n'ont plus envie
10:50 de louer parce que ça crée énormément de problèmes et finalement beaucoup plus de
10:55 problèmes que de revenus finalement quand on compte tout.
10:59 Merci Viviane pour cette question.
11:01 Charles-Marie Nacky.
11:02 C'est vrai.
11:03 Oui, c'est une particularité en France.
11:09 C'est peut-être aussi heureux.
11:11 Mais ça explique aussi beaucoup pourquoi de gros investisseurs qui investissaient à
11:17 très long terme dans l'investissement locatif se sont désengagés de ce segment de marché
11:21 pendant 20 ans et ont mis justement à mal le marché immobilier.
11:24 En fait, ce que je trouve dommage, c'est que ça fait des années qu'on oppose bailleurs
11:30 et locataires.
11:31 Je crois qu'il faut rétablir une situation de confiance entre un bailleur et un locataire.
11:34 Derrière chaque locataire, il y a un bailleur.
11:36 Fustile un bailleur social d'ailleurs.
11:37 C'est aussi une partie du parc locatif.
11:39 Mais il ne peut pas y avoir sans aller une relation de défiance entre un bailleur et
11:43 un locataire.
11:44 Et a fortiori un déséquilibre législatif entre la situation du bailleur et celui du
11:49 locataire.
11:50 Sylvain nous appelle de Bordeaux.
11:51 Bonjour, bienvenue.
11:52 Oui, bonjour.
11:53 Merci pour vos émissions.
11:54 Merci à vous.
11:55 Je voulais poser une question à vos invités.
11:59 Effectivement, parmi eux et parmi d'autres acteurs du secteur, Pouce a une baisse des
12:04 prix, mais aussi des personnes ont éventuellement acheté il y a quelques mois et ont des grandes
12:08 difficultés maintenant pour vendre.
12:09 Je voulais savoir ce qu'ils en pensaient.
12:10 Pensez-vous notamment que l'augmentation des taux n'a pas été trop brutale, trop
12:15 soudaine ?
12:16 Charles-Marie Nacky ?
12:17 Alors oui, l'augmentation des taux, elle a été trop brutale.
12:21 La réponse, c'est oui.
12:22 Tout d'un coup, freder et déséquilibrer le marché.
12:24 Malheureusement, l'immobilier, ce n'est pas un produit de spéculation, c'est un
12:29 produit de capitalisation.
12:30 Quand on achète sa résidence principale, c'est pour 10 ans, 15 ans, 20 ans.
12:34 Effectivement, celles et ceux qui ont acheté récemment et qui sont contraints de vendre,
12:37 ils vont se trouver confrontés à la difficulté de la baisse des prix.
12:40 Mais ce n'est pas la philosophie originelle de l'investissement d'une résidence principale.
12:43 Il a été dit jamais nulle part que quand on achète un bien immobilier, il faut le
12:48 revendre trois ans après avec une plus-value de 20 ou 30 %.
12:51 C'est l'échelle du temps qui a tendance.
12:53 Les prix baissent pas beaucoup.
12:55 3% au niveau national, 10% en Ile-de-France par contre.
13:00 Ça baisse pas mal en Ile-de-France.
13:01 Et à l'inverse de notre auditeur, il y a un autre auditeur, Wagen, sur l'appli d'Inter
13:06 qui dit « ne pensez-vous pas simplement que l'immobilier est devenu beaucoup trop
13:10 cher ces dernières années et que les gens attendent simplement que les prix baissent
13:13 pour pouvoir acheter ? »
13:14 Alors, il y a un effet psychologique aussi à accepter la baisse des prix des vendeurs,
13:20 de la part des vendeurs.
13:21 On dit « on va attendre, je l'ai acheté récemment » ou « je vais acheter ce bien
13:25 pour en faire un objet spéculatif » parce que ça existe quand même une bonne partie.
13:29 Sauf que c'est pas la vocation.
13:30 C'est pas la vocation, mais ça a été un des résultats des niches fiscales.
13:35 C'est vrai que les gens attendent parce qu'on envisage aussi que l'inflation va
13:40 pouvoir être maîtrisée.
13:41 Ça va dépendre aussi des contextes politiques parce que l'inflation, il faut aussi l'expliquer
13:44 de différentes façons.
13:45 Et donc, vraisemblablement, les gens attendent jusqu'en 2024, 2025.
13:51 Benjamin nous appelle de Saint-Ouen.
13:54 Bonjour, bienvenue !
13:55 Bonjour, j'ai une question en particulier pour les agents immobiliers.
13:59 Quelle est leur part de responsabilité dans la hausse des prix depuis 25 ans ? Sachant
14:04 qu'on est entre 3 x 3 et 5 et quand on les écoute, c'est toujours le moment d'acheter.
14:08 Même si ça baisse, c'est le moment d'acheter.
14:09 Si ça monte, c'est le moment d'acheter.
14:10 C'est toujours le moment d'acheter.
14:11 Comme ils sont rétribués à la commission, eux, à la limite, le prix, ils s'en fichent.
14:15 Ils poussent une commission.
14:16 Aujourd'hui, on a un taux qui est celui de 2007-2008, 4-5, 5 et on approche les 6.
14:25 Et on est à des prix de 2022.
14:27 Alors forcément, il va y avoir une très très grosse correction à la baisse.
14:29 Sinon, ce ne sera pour personne le moment d'acheter.
14:32 Merci Benjamin.
14:33 La part des agents immobiliers dans le prix d'achat ? Charles, Marina Kys vous répond.
14:38 Oui, c'est un vieux débat de savoir si les agents immobiliers sont inflationnistes du
14:41 prix de l'immobilier ou pas.
14:43 La réalité, c'est non parce que vous savez que nous sommes un des rares opérateurs
14:47 à n'être rémunéré qu'à la transaction.
14:50 C'est-à-dire qu'en fait, on ne facture aucun honoraire tant que la transaction n'est pas
14:53 réalisée.
14:54 Donc, nous n'avons aucun intérêt, si vous voulez, à surevaluer ou encourager au contraire
14:58 l'augmentation des prix parce que plus le prix est élevé, plus la probabilité que
15:02 nous réalisons la transaction est faible.
15:03 Plus le prix est élevé, plus vous gagnez sur le prix.
15:07 Oui, j'entends bien, mais quand vous ne faites pas la vente, vous gagnez zéro.
15:10 Oui, certes.
15:11 C'est un équilibre à trouver.
15:13 Exactement, il y a un équilibre à trouver.
15:15 Après, ce qu'on a observé, ce qui est inflationniste du prix, paradoxalement, c'est que la baisse
15:19 des taux a nourri l'augmentation du prix de l'immobilier.
15:22 Et c'est ça qui est paradoxal.
15:23 Vous prenez les taux il y a 10 ans, c'était déjà 3,45 en 2013.
15:27 Et puis c'est tombé jusqu'à 1,2.
15:29 Et proportionnellement, les prix de cession moyen ont été nourris par la baisse des
15:34 taux.
15:35 Et cette baisse des taux, contrairement à ce qu'on a pu imaginer, elle n'a jamais
15:37 réellement profité aux acquéreurs.
15:39 Elle a toujours profité aux vendeurs qui ont pu, si vous voulez, augmenter leur prix
15:43 et trouver quand même preneur.
15:45 Puisque ce qu'on ne donnait plus à la banque, on le donnait aux vendeurs.
15:48 Mais aujourd'hui, les agences immobilières font faillite.
15:50 On le voit les unes après les autres.
15:51 C'est difficile aujourd'hui, non ?
15:52 Alors, par bonheur, pas toutes.
15:54 Non, ça ne duret 21.
15:55 Tiens, mais on voit les agences fermées les unes après les autres.
16:01 Oui, vous avez tout à fait raison.
16:02 Ce marché, vous l'avez tout à fait bien rappelé.
16:04 La filière est sous tension.
16:06 Toute la filière est sous tension, y compris d'ailleurs les agents immobiliers, dont une
16:09 partie d'entre eux, malheureusement, ne vont pas survivre à cette tension du volume
16:14 des transactions.
16:15 Ce qui est chaud, c'est que c'est probablement celles et ceux qui sont arrivés assez d'artiment
16:20 sur un marché qui était attractif depuis 10 ans, avec des croissances à deux chiffres
16:23 et qui ont ouvert leurs agences il y a 6, 8, 10, 12 mois.
16:26 Eux, ils arrivent en pleine tension et probablement, malheureusement, ce sera eux qui seront en
16:31 difficulté les premiers.
16:32 Oui, forcément, il y aura des opérateurs en difficulté.
16:35 Vincent nous interpelle vivement sur l'application.
16:38 Arrêtez de vous plaindre.
16:40 Faut arrêter de faire monter la bulle.
16:43 Le seul problème, c'est le logement social qu'il faut construire en masse par l'État.
16:48 Faire construire en masse par l'État.
16:50 Ingrid Nappi, que répondez-vous à cet auditeur ?
16:53 Alors, oui, il faut du logement social.
16:57 En masse, je pense qu'il faut déjà…
16:59 Le logement social, aujourd'hui, subit une crise, notamment du fait de la hausse des
17:04 taux d'intérêt également, du fait d'une précarité sociale.
17:11 De plus en plus de jeunes, de plus en plus de ménages qui ne peuvent pas rentrer dans
17:14 le marché du logement intermédiaire se réfugient dans le logement social.
17:18 Je pense qu'il faut surtout développer le marché du logement locatif intermédiaire,
17:22 permettre à des jeunes actifs de pouvoir se loger.
17:25 Mais là, on fait comment ? Ça, on fait comment pour développer le marché du locatif intermédiaire
17:29 et éviter que tous ces jeunes n'arrivent pas ? Parce que c'est vraiment le scandale,
17:32 il est sur les jeunes qui ne trouvent pas de voie louée à côté de leur université
17:37 ou à côté de leur job.
17:39 Alors ça, c'est les étudiants.
17:40 Non, non, je ne parle pas que des étudiants, je parle des jeunes qui, après avoir été
17:43 diplômés, sont obligés d'habiter à des kilomètres de leur lieu de travail.
17:47 Pour cela, et notamment avec une sorte de décentralisation post-Covid, où on voit
17:51 bien que tout le monde ne veut plus travailler à Paris, on veut travailler également dans
17:54 d'autres métropoles, dans les villes moyennes.
17:55 On a bien vu qu'il manquait un marché locatif, vous l'avez dit tout à l'heure,
18:00 parce qu'il y a aujourd'hui une question de beaux, une question tout simplement de
18:04 rapport propriétaire-locataire, un intérêt à louer, non plus à louer, mais à vendre
18:10 une prestation de services telle que le Airbnb par exemple, telle que le co-living.
18:16 On n'a pas parlé, mais c'est également aussi une vague, les promoteurs se sont engagés
18:21 sur cette vague de logements.
18:22 Expliquez ce que c'est le co-living.
18:23 Le co-living c'est un peu comme le co-working, c'est-à-dire qu'en fait, vous vendez
18:26 des nuités, c'est une sorte d'industrie du tourisme, tout simplement dans du logement.
18:31 Donc vous vendez des nuités qui sont bien sûr beaucoup plus intéressantes en termes
18:35 de rentabilité locative, donc il n'y a pas de bail.
18:37 Donc en fait, on est libre, il y a une relation libre entre le bailleur et le locataire.
18:42 On le reçoit chez soi, c'est-à-dire on reste chez soi et on paye un chômage.
18:46 On est hébergé comme chez soi, mais c'est un service hôtelier, c'est comme le Airbnb.
18:51 Et je pense qu'à un moment donné, il faut avoir le courage de regarder cela, et c'est
18:54 en train d'être fait, de regarder que le marché locatif intermédiaire est atrophié
19:00 parce qu'une partie de ce parc s'est orientée vers cette industrie du tourisme.
19:04 Donc pour vous, il faut durcir la législation sur Airbnb et le co-living.
19:09 Exactement, surtout que la législation est plutôt favorable aux propriétaires parce
19:13 qu'ils n'ont pas rénové le logement, la fiscalité est complètement différente.
19:17 Il faut durcir, vous êtes d'accord.
19:18 La fiscalité est plus avantageuse lorsque vous êtes hors parc locatif privé de longue
19:22 durée, ce qui est quand même pas radoce.
19:24 Alors le gouvernement devait légiférer en la matière, vous avez peut-être raison,
19:27 si ça se trouve, là ils vont peut-être attendre les Jeux Olympiques pour le faire,
19:30 mais de facto aujourd'hui on sort de ça.
19:32 Après il y a un problème plus structurel qu'il faut rappeler.
19:34 Je crois qu'il y a une mauvaise analyse des gouvernements successifs sur la situation
19:38 du logement en France.
19:39 D'ailleurs vous avez vu, on a retrouvé un ministre du logement assez récemment, parce
19:43 qu'il n'y en avait plus.
19:45 En fait, vous savez, ce qui pousse la problématique du logement c'est la démographie.
19:51 En 1970 il y avait 50 millions de Français, 50 ans plus tard, en 2020, nous sommes 66
19:57 millions.
19:58 Il faut bien loger 16 millions de gens supplémentaires.
20:00 Et les divorces.
20:01 Exactement.
20:02 Et le vieillissement de la population.
20:03 Dans le même temps, la structure du foyer français a évolué, on était un peu plus
20:07 de 2 personnes par foyer, de 3 personnes par foyer.
20:10 On est maintenant un peu plus de 2 personnes par foyer.
20:12 Donc ça a augmenté la demande de logement par le vieillissement de la population, par
20:16 les familles monoparentales.
20:17 Et comme on n'a pas construit depuis 20 ans la quotité de logement nécessaire pour
20:22 répondre à cette demande.
20:23 Non, on a construit mais cette partie de construction a été déviée vers d'autres
20:27 usages.
20:28 Il faut avoir le courage de le dire.
20:29 Vous avez tout à fait raison, ça a été réorienté vers le parc privé de courte
20:37 durée, non pas sur le parc privé de longue durée.
20:39 Mais vous savez aussi qu'en quantité, tout le monde sait qu'il aurait fallu construire
20:43 aux alentours de 450 000 à 500 000 logements par an.
20:46 D'ailleurs, la dernière étude de la Fédération française des promoteurs fait état de 450
20:51 000 besoins de logements neufs par an pendant 10 ans pour résorber le retard.
20:55 Dans son édito qu'il consacrait à la crise immobilière, Dominique Seux, cité Robin
21:01 Rivaton, qui pour essayer d'en sortir parle de construire en ville des immeubles plus
21:05 hauts, 8 étages au lieu de 6.
21:08 C'est une idée parmi d'autres Ingrid Napoli ?
21:10 Oui, c'est une idée qui est déjà bien répandue.
21:13 C'est l'idée de densifier l'existant, à défaut de pouvoir artificialiser et surtout
21:19 utiliser les sols qui sont artificialisés.
21:21 Parce qu'on sait bien aussi qu'il faut créer non seulement décarboner, on parle
21:24 de décarboner l'industrie du logement, mais également créer des puits de carbone
21:28 par les sols, notamment pour faire face aux épisodes d'inondations qui sont quand même
21:32 de plus en plus fréquents.
21:33 Donc l'idée c'est de densifier l'existant, mais également de bâtir sur des friches
21:39 existantes.
21:40 On parle de friches tertiaires, ce sont des immeubles de bureaux qu'on peut convertir
21:43 au logement.
21:44 Pas tous, mais ça s'y prête quand même aussi.
21:45 À quel coût, c'est ça qu'il faut regarder.
21:47 Ou également des friches industrielles.
21:49 Et comme on parle de réindustrialiser la France, l'idée c'est de réindustrialiser
21:54 sur les friches existantes.
21:55 Je vais juste vous poser une dernière question.
21:57 Reprendre celle de l'auditeur.
21:58 C'est le moment d'acheter ? C'est le moment de vendre ?
22:01 C'est tout le temps le moment d'acheter.
22:02 Vous êtes vraiment un genre immobilier.
22:06 Je vais vous dire pourquoi.
22:07 Parce qu'en fait, là aussi je voudrais revenir à la philosophie originelle de l'achat.
22:10 En réalité, vous savez, moi je suis d'une génération où j'ai connu des taux à
22:14 10%, 14%.
22:15 Est-ce que pour autant les gens n'achetaient pas leur logement ? Ce n'est pas vrai.
22:18 Donc c'était un achat, un choix.
22:21 Quelque part.
22:22 Acheter sa résidence principale, c'est d'abord un choix.
22:24 Après, est-ce qu'on aura les moyens de le faire ou pas ? Ce sera sous le débat.
22:26 Peut-être va-t-on revenir sur l'adage que l'immobilier permet de se protéger contre
22:32 l'inflation ?
22:33 Oui, je crois que personne ne regrette les investissements immobiliers des 25 dernières années.
22:38 Merci à tous les deux.
22:39 Merci.
22:40 Ingrid Nappi, Charles Marinakis d'avoir été au micro d'Inter.